房地产开发全流程解析及工作分解

房地产开发全流程解析及工作分解及跨部门业务协同目录

第一章

房地产项目开发流程框架

第二章

论证阶段流程分析与工作分解及业务协同

第三章

策划阶段流程分析与工作分解及业务协同

第四章

设计阶段流程分析与工作分解及业务协同

第五章

施工阶段流程分析与工作分解及业务协同

第六章

营销阶段流程分析与工作分解及业务协同

第七章

入住阶段流程分析与工作分解及业务协同

第八章

房地产项目开发全流程管理的有效执行第一章

房地产项目开发流程框架

第一节

流程的基本概念

第二节

房地产项目开发价值链模型

第三节

房地产项目开发核心流程

第四节

房地产项目开发流程框架

第五节

房地产项目开发工作分解的原则

第六节

跨部门业务协同关系的确定方法

一、流程的定义

输入输出输入输入输入输出输出输出输出输入输入输出第一节流程的基本概念创业期成长期成熟期发展阶段衰退期

二、流程系统的重要作用

规范

程度

精细化

规范化

粗放式

手工作坊5第一节流程的基本概念支持活动主要活动服务市场营销外部后勤运营内部后勤

一、价值链模型

型(VCM)

公司基础建设

(一般管理,

会计,

财务、成本,，战略计划)

人力资源管理

(招聘,

培训,

发展）

技术开发

(研究和发展,

产品和流程的改进)

采购

(原材料采购,

设备,

供应)

利润第二节房地产项目开发价值链模型资源投入水平论证阶段策划阶段终点时间施工阶段设计阶段预售入住阶段销售阶段CDEF

二、房地产项目开发的主要活动

起点第二节房地产项目开发价值链模型支持脑活动主要桃活动设计策划论证施工入住营销三、砌房地渣产项脊目开债发价绘值链公司像基础叔建设(战拌略计拖划，券财务榴，成个本，史一般担管理杆)人力谊资源觉管理(招杜聘，纷培训降，发亭展）技术岩开发(产碎品研疲发，流程螺改进烦，新短技术忌研究宝)采购揭，报取建(承修建商检及材腾料设勒备采减购，票报建牺)利润第二据节杏房怨地产内项目暴开发饮价值度链模专型支持夹流程主要漏流程设计策划管理免流程管理咳流程论证管理相流程施工管理旅流程入住营销管理闹流程管理得流程战略盟、计帽划管辱理流运程，队成本阅管理观流程负，行臂政管碧理流猜程人力盏资源喜管理尸流程产品迁标准务化流坝程采购炎管理那流程用，报距建管伪理流朋程利润第三剑节物房蕉地产开项目占开发率核心性流程表单模板一级流程二级背流程作业励指引遭与规故范第四热节五房摄地产杨项目幸开发贞流程细框架项目酿工作汗分解征结构恒是项膛目团陆队为巾实现截项目妹目标献并创恼造必塌要的盒可交延付成逃果而执承行的阁工作涌分解牙之后庄得到暗的一刊种层背次结浇构。往每下豪降一滑个层厅次意还味着骡对项目血工作奴更详铃尽的捕说明由。工作杜分解付结构叛确定圾了项周目整鸭个范冲围；帐经分闲解的饿下一牵层次凳内容之梯和要膏10悲0%均反映尊上一河层的吓范围贯。把项脏目可都交付梁成果弄分成贞较小不的、起便于妥管理陪的工僚作和卧可交敲付成果，戏既不孕能太刷粗，全也不谷能太练细。直至盘结构缘瑞最底圾层的盒“工北作细惩目”辜水平脂，可界以可去靠地宣估算拐费用和昌持续盟时间杆。第五挡节友房颈地产命项目锈开发妨工作甲分解霞的原油则通过乱前置窜任务啦实现敞业务曾协同帜逻辑首关系（F出S）建完成疫对开景始（F惑S+用nd互或F辱S-胀nd凶）（F致F）凭完成武对完艳成（F增F+敏nd炸或F雪F-涂nd鸣）（S农S）偷开始敏对开不始（S算S+桥nd虹或S排S-冻nd刮）（S随F）嚼开始剩对完娘成（S饱F+驱nd屯或S邮F-极nd匀）S=伞St根ar袖t=千开始，F腐=F榴in缘瑞is陷h=斗结束第六街节絮跨声部门售业务贩协同连关系顶的确琴定方蹄法第二矛章论证侧阶段把流程港分析留与工常作分筛解及秩业务丢协同第一艳节论证漫阶段准主要掠工作第二谎节论证录阶段干主要徐成果第三驰节论证断阶段井流程晒分析第四狂节论证狸阶段梨流程样深化第五齿节论证演阶段废工作短分解蜡及业高务协赤同第六笼节论证可阶段物流程冶实战始工作氧坊第一稀节耗论僵证阶已段主栋要工罪作一．附筹划场年度除土地兰储备脏和确召定项杰目要肤求标辞准二．哈收集锋土地镜信息暮并建围立信攻息库三．纹筛选洲重点鹅项目迅并进别行谈盯判和歼初步困论证四．冒对所驻选项济目进敏行全龄面的牲可行杨性分底析五．首获取宋土地第二惹节锅论堂证阶炮段主覆要成嫂果一．壶《土成地储肥备筹沟划建欧议书妈》二．抚《市秤场调谢研报掘告》三．益《成烦本调越研报慰告》四．乖《项姜目建穿议书党》五．精《项哲目可之行性孔研究规报告滚》《市基场分局析及默产品置定位仗》（享初步就产品孩定位漂）《成迈本可父行性支研究问》（到标准浪化成属本和员经济饭指标升测算交表）《规岁划设党计可植行性著研究胆》（境概念犬规划递草案收）第三蜡节蹄论钩证阶毙段流券程分释析第四享节论证字阶段唱流程间深化一、土地虑获得聚管理鄙流程二、可行碍性研阴究管具理流老程三、可行数性研天究报脏告编闭制作宝业指固引第五苹节论证继阶段日工作客分解包及业啄务协弓同一、论证投阶段酷工作谨分解明结构二、论证币阶段遵工作困业务章协同【案骂例分捷享】第六计节论证随阶段此流程裹实战掏工作祸坊针对及以上胖讲述像内容像，各电小组圈团队援进行汁实战凯训练隆：一．湿制定替和完脖善本逢企业溪论证稳阶段晕的核雷心业别务流魂程二．唤对论淹证阶少段的旦主要输工作炮进行翻分解期，形束成工晕作分统解结承构三．骨确定兼工作讯分解漏后各塞部门让需要逮配合准的工幻玉作内特容与称要求第三副章策划叔阶段滩流程妥分析叨与工贼作分曾解及胜业务笔协同第一镇节策划泳阶段些主要尼工作第二违节策划羽阶段赤主要琴成果第三艺节策划袭阶段送流程弯分析第四谨节策划读阶段馋流程询深化第五溉节策划舞阶段第工作盛分解恋及业挑务协篮同第六肯节策划虑阶段灭流程图实战拒工作达坊第一扶节策划漂阶段填主要缠工作一．约项目片人力冲资源蕉配置二．真确定洞产品献定位牲报告三．缸制定芦项目洋总体拿开发衰计划四．渔进行瞎概念惊规划兼设计五．装项目仰目标撒成本际测算差控制六．竟制定晋项目泄经营铸策划牵报告七．块编制旺项目齿方案龙设计收任务伪书第二届节策划搜阶段集主要掌成果一．亡《产伙品定忧位报莲告》二．识《概暮念规昼划设即计成熊果》三．套《目服标成采本（翻概念俊版）仔测算积》四．范《项湖目经房诚济指移标（糊概念跳版）抛测算托》五．两《项牧目总侄开发笋计划配》六．找《项笼目经死营策经划报陶告》七．旗《项躲目方刊案设察计任辰务书楚》第三务节策划唇阶段易流程墙分析第四起节策划升阶段桨流程热深化一、项目结产品进定位如管理凯流程二、产品乏建议宇书编灿制作岗业指的引三、产品眠定位捞报告伍编制俗作业海指引四、项目寒报批拜报建译管理赵流程五、项目匠报建傍作业烛指引第五谅节策划愁阶段篮工作书分解熄及业纺务协嫁同一、策划未阶段锐工作潮分解勤结构二、策划至阶段湿工作横业务名协同【案佳例分败享】第六蕉节策划早阶段刑流程堡实战促工作吵坊针对夺以上旬讲述画内容捕，各灶小组隶团队峰进行类实战纠训练趟：一．打制定瓣和完或善本例企业烛策划露阶段庸的核赌心业既务流洽程二．处对策王划阶陶段的仰主要捆工作六进行樱分解仔，形历成工并作分发解结湾构三．择确定茫工作饼分解炉后各哗部门性需要待配合俭的工荒作内献容与展要求第四均章设计多阶段坏流程慰分析驻与工碗作分偿解及族业务熔协同第一债节设计宾阶段姓主要忧工作第二文节设计毯阶段黑主要灶成果第三畅节设计启阶段盼流程粪分析第四途节设计隐阶段循流程朝深化第五朵节设计杰阶段棵工作冤分解兽及业匀务协城同第六招节设计蛮阶段蜂流程城实战没工作值坊第一骨节设计托阶段缎主要获工作一．疤项目炼前期院设计1、冠规划侧控制扬要点2、画概念吐规划肉草案乡丰设计3、迁概念尾规划秃设计二．进方案猜设计1、昨编制安项目泳设计医指导糊书2、漂编写廉方案再设计胡任务踩书3、拾设计卧单位残的确副定4、榆规划便方案毫通过崭报建5、蛮建筑梦（单狗体）乒方案妖通过嫁报建6、湖方案兰图审即图7、残景观就概念侧设计8、撞示范膀区室稠内概尽念设溪计三．裂扩初苗设计1、窜扩初坊设计讲通过它报建2、阿基础拣施工钟图设汤计3、链扩初偶及施非工图骗审图4、艇景观讯方案鸽设计5、碌示范般区室做内方刊案设谷计四．亿施工靠图设况计1、痰施工航图设衣计2、欧施工勤图审雅图3、眯施工弟图交所底4、俭景观袍扩初味设计五．框设计笑配合1、爬景观慢施工牌图设愿计2、衰示范鸣区室共内施斩工图产设计3、歌精装翅室内泻施工赌图设肠计4、炼设计湾变更帜管理特工作第二查节设计叔阶段妙主要喝成果一、《落施工宋图设茶计任啦务书泥》二、尼《方皇案设传计任脸务书主》三、克《规辜划方敬案设湖计成绿果》四、虎《建辫筑方泪案设杆计成剖果》五、狗《项所目成含本目特标测翁算与插控制孕（方蚀案版钟）》六、间《项宁目收睁益测胀算（兴方案摔版）膏》七、骗《营裁销策提划与寻整合铺推广隶报告特》八、令《扩氧初设炒计成容果》九、捆《项亚目成则本目遵标》十、训《项岁目收榨益指够标测能算》十一僚、《胖工程徐管理本策划长书十二越、《厌施工厉图设偷计成安果》十三亲、《圾景观伤方案熊设计监任务拴书》十四射、《自景观负方案鹿设计质成果唯》十五怒、《视景观宿成本注目标恼测算妨与控尖制要额求》十六吓、《治景观筐施工瓣图设罢计成集果》十七兄、《蒜景观互成本堪目标勇测算愿与合踩约规视划》十八遮、《钢示范盲区及着室内锤精装翁方案更设计男成果后》十九皆、《趁示范诉区及腊室内亿精装墨成本堆目标接测算铲与控默制要克求》二十危、《腊示范弯区工叨程策滑划书闻》二十喝一、好《示肝范区非及室密内精截装施防工图有设计油成果肤》二十计二、丘《示拜范区侮及室键内精误装成筒本目抢标测林算与锐合约雁规划还》第三掠节设计到阶段墓流程叛分析第四艘节设计助阶段兼流程卷深化九、设计颗变更柿管理凤流程十、室内伶装修幼设计倚管理跪流程十一字、配饰华实施睁管理晓流程十二该、图纸除评审用及管尝理作散业指复引十三宪、施工梦图设伶计交彩底作建业指诞引十四念、施工升现场晒配合娃作业熟指引十五坏、房屋渔测绘伴报告映管理琴作业鄙指引十六机、景观狱施工素现场嫁配合捏作业讨指引十七厦、工程博图纸帝管理令作业嫩指引一、设计建承包灿商选稼择与拼管理寸流程二、前期五设计扮管理疑流程三、方案绕设计眨管理加流程四、施工写图设破计管吵理流蛙程五、景观浙设计隶管理烤流程六、材料恒设备骂选型结定板都管理月流程七、二次兼设计型管理葛流程八、户型物图管恒理流暂程第五汗节设计究阶段烧工作技分解揭及业德务协目同一、设计吸阶段灭工作背分解慕结构二、设计艘阶段社工作稻业务乘协同【案柜例分脑享】第六鼠节设计汇阶段驳流程灰实战装工作鸣坊针对泳以上岭讲述矛内容虚，各碗小组兰团队固进行丸实战胆训练腹：一．伸制定蓄和完才善本爬企业烤设计绵阶段套的核瞧心业钻务流坐程二．即对设趣计阶聚段的罢主要龙工作员进行比分解横，形志成工升作分霞解结姥构三．狱确定纲工作拍分解剩后各郊部门前需要输配合平的工蕉作内披容与县要求第五摔章施工训阶段越流程犹分析孟与工逼作分烂解及刻业务淋协同第一探节施工鹿阶段愉主要蕉工作第二站节施工服阶段梦主要阶成果第三指节施工姨阶段益流程歪分析第四编节施工第阶段琴流程澡深化第五现节施工碗阶段感工作字分解集及业漂务协幕同第六属节施工处阶段欲流程站实战泪工作犬坊第一雄节施工赴阶段赞主要健工作三．辨主体域建安杜施工1.地下倡结构初工程纽奉施工忙管理核与验固收2.主体争结构抵工程锤施工平管理安与验推收3.安装兴工程既施工茄管理唤与验引收4.示范明区室葵内和舟景观量工程月施工索管理惧与验桐收5.审查机各分候包工哪程施租工组困织设言计、炕技术贱方案和额施工娇计划6.组织腹分包尘工程幅技术谎交底盖与图涌纸会指审7.各分蚊包工乳程施齐工管解理与誉验收四．南室外面工程缘瑞施工1.室外鹅配套眼工程王施工育管理森与验国收2.园建雨景观妖工程豪施工辣管理撒与验拔收五．鸽竣工舒验收1.组织黑竣工朵验收2.办理矛工程战竣工汤验收季备案贯证明序书一．疯施工欲准备1.现场屑水文坛地质恼勘测2.三通服一平算施工逐和现迈场临糊建3.编制辰工程要管理口策划蒸书4.编制潜示范勤区工储程管布理策钢划书5.审定防监理哑规划二．割基坑亮和桩举基施凶工1.挡土毕、土宾方和妙支护恰工程律施工煤管理与性验收2.桩基洗工程喜技术作交底炼与图沃纸会慎审3.组织菠主体作工程浪技术朗交底蔽与图剖纸会审4.审查叼总承警包商免施工层组织禾设计裁、技术晃方案堂和施权工计佛划第二驻节施工激阶段月主要闻成果一．《工悬程管放理策挨划书拘》二．衬《示亏范区疼工程撞策划调书）三．耍《承医包商扒和主色要设境备材蔽料进写场计示划》四．昏《材果料设妄备清辈单》五．扣《材考料设拴备选欧样定默板计祝划》六．满《承语包商数和主预要设遵备材壁料采稳购计镰划》七．跟《总赚分包橡工程版工程荡量清妈单》八．详《监冲理规直划》九．蹄《总倍分包亩施工晨组织财设计游》十.《样修板引茶路清模单》第三剩节施工信阶段逢流程纱分析第四惑节施工古阶段漆流程罢深化一、施工渗准备共管理蜘流程二、土方记施工著管理耗流程三、施工室组织烫设计筒评审强管理惠流程四、工程售管理蛮策划煎流程五、工程岂进度伯管理灵流程六、工程雄质量亚管理咳流程七、材料驰设备杨验收宇管理鹊流程八、工程观检查库评估洒管理疮流程九、安全例文明鹊施工户管理兆流程十、工程倍竣工培验收租管理矮流程十一蛇、卖场显装修只管理荣流程十二率、交楼红标准障室内边装修窃管理度流程十三察、全装宝修管答理流蛙程十四暗、工程皇档案钉管理遗作业薄指引十五胖、工程宗签证角管理甩作业陕指引第四必节施工辞阶段悟流程鄙深化十六待、施工椒类承宽包商葱选择哭与管臣理流乌程十七吩、材料涂设备添供应欧商选钢择与咸管理驱流程十八耻、合同彻管理弃流程十九镇、成本厚管理系流程二十丧、工程尚预结原算编歇制及固审核枪管理蚊流程二十尸一、工程及款支壳付管胁理作爱业指纺引第五云节施工响阶段或工作百分解痒及业岁务协天同一、施工李阶段宝工作拒分解凤结构二、施工稼阶段末工作委业务绘协同【案恨例分遭享】第六李节施工岸阶段妄流程往实战柔工作际坊针对眠以上挤讲述佛内容键，各叫小组致团队皱进行蒙实战蝴训练姐：一．换制定副和完继善本拾企业刊施工屋阶段医的核处心业君务流启程二．烫对施麦工阶雅段的醉主要武工作贪进行够分解涉，形卷成工饶作分鹿解结饰构三．挣确定离工作丘分解肌后各笨部门咏需要辆配合斗的工虚作内吵容与返要求第六牺章营销主阶段丈流程恋分析跟与工娇作分苗解及温业务寇协同第一离节营销技阶段磁主要寒工作第二脂节营销研阶段六主要构成果第三押节营销共阶段绢流程浇分析第四果节营销划阶段恢流程露深化第五筛节营销迅阶段泼工作盗分解说及业始务协庙同第六迈节营销申阶段港流程炼实战割工作从坊第一财节营销箭阶段粱主要排工作三．斯营销阅准备1.编制厅销售黑推盘哑方案开盘砍准备亏及开屠盘管先理四．差营销叔管理1.营销必反馈炮与分氏析2.营销溪阶段鹊性推码广3.营销为工作委总结一．垄项目抵前期员营销忙工作1.市场粗调研澡与项卸目定获位2.市场联分析业与产形品定掘位3.编制济产品亚定位垦报告二．亿营销换策划1.确定肯策划种和销握售合搭作方2.制定灭营销擦推广绩方案徒（示薄范区士要求且）3.进行扶营销算费用背预算4.制定苍销售北工作姻方案殃（价侨格表悉、销欣售手册挪、营林销执元行方头案、挠销控宴方案攀）第二垦节营销触阶段嘱主要跑成果一．《产滤品定蠢位报绵告》二．《营讨销策以划报歉告》取（营双销）三．《整程合推江广报穗告》其（广智告）四．《示巨范区戴设计订建议略》五．《价哀格专箱题报僵告与誓执行骄方案介》六．《预抬售/调销售险合同张配置苗标准猎》七．《预攀售/剩销售姿合同饶附图偷》八．《预理售/法出售蜻合同程补充架协议否》第三饼节营销铲阶段沈流程佳分析第四跃节营销东阶段翁流程竞深化一、营销殖承包届商选舞择与纤管理非流程二、销售巧前管已理流滩程三、销售向进程宰管理糖流程四、销售砍手续偶完善乔管理搅流程五、广告脆发布条管理炉流程六、销售基收款村管理违流程七、销售谱总体召计划膏作业卡指引八、整体延营销叹方案因编写忧作业恢指引九、销售现手册床编写少作业轨指引十、项目哲阶段横性营容销方边案编称写作砌业指悔引十一勺、营销洽费用私管理效作业绿指引十二起、销售督价格虏管理俩作业浸指引十三沈、售中波事务右办理掘作业寇指引十四晶、销售渗代理逆公司龙管理产作业帐指引十五跌、样板碎房管违理作攻业指离引十六键、销售寒总结标编写遇作业词指引第五杆节营销缓阶段唐工作四分解过及业遗务协迁同一、营销扁阶段躲工作萝分解塑结构二、营销闹阶段连工作煌业务垂协同【案毫例分饰享】第六骗节营销豪阶段饭流程贡实战时工作乎坊针对亡以上旷讲述今内容剩，各暴小组资团队趴进行摇实战藏训练箩：一．瞎制定圾和完插善本蝇企业饼营销挠阶段谋的核鼠心业砌务流伸程二．距对营逆销阶敞段的缺主要饺工作车进行黑分解攻，形宇成工到作分即解结摸构三．蹄确定谎工作馅分解销后各川部门偶需要箱配合乡丰的工赢作内柏容与拒要求第七驻章入住密阶段爸流程诉分析队与工漂作分土解及涌业务虎协同第一漏节入住扶阶段纪主要公工作第二堡节入住愚阶段跑主要却成果第三灯节入住捕阶段椒流程段分析第四箭节入住慨阶段似流程拦深化第五鞭节入住误阶段静工作定分解罢及业亮务协也同第六壁节入住忍阶段贷流程利实战筋工作步坊第一败节入住鞭阶段挎主要泽工作一．总入住筛前验派收1.成立偏入住杂协调召小组2.入住艳前联壮合验晴收3.整改4.径移交二．亭入住牛管理1.入住夫资料羽准备2.入住致过程池控制3.客户科投诉篇处理第二猎节入住舅阶段灿主要触成果一．《入凶住工风作计前划》从（执迷行方路案）二．《楼展宇使贱用说爸明书篇》三．《楼粮宇质字量保续证书受》四．《业尊主手另册》五．《项能目后颈评估对报告勿》第三涨节入住捐阶段肆流程辛分析第四叔节入住律阶段赴流程填深化一、入住筹前内句部验员收管委理流斑程二、入住诱过程溉管理果流程三、工程思维修册管理读流程四、客户潜投诉畜处理叛流程五、工程涂质保沾金支都付管缓理流地程六、物业壁移交已作业费指引七、客户可满意稳度调旗查作歪业指樱引八、危机鹅事件绞处理绸作业粮指引第节仙五入住锄阶段肌工作蠢分解牌及业引务协油同一、入住晶阶段涛工作拼分解榆结构二、入住酸阶段桃工作储业务董协同【案来例分讯享】第六国节入住唐阶段需流程绳实战亚工作丛坊针对腊以上抢讲述鸭内容袭，各向小组版团队争进行氏实战惨训练湾：一．红制定富和完炼善本弱企业愿入住手阶段装的核仆心业壳务流晒程二．衫对入逮住阶块段的夹主要爷工作屋进行蹲分解耻，形烟成工锋作分易解结英构三．持确定赔工作窗分解洪后各葵部门柏需要巩配合谁的工修作内济容与泳要求小结☺基慎于房娘地产市开发旺价值窃链设裁计流妹程系绞统☺分遥清主面要流喉程和淋支持吗流程☺确秧定各绿流程虚的责悠任单员元和概配合库单元史及权捡责关谢系☺描当述主食要工够作和拜成果条的操赵作方角法和字关联渐配合☺深烈化流剥程形皱成下珠级流揭程和叙作业座指引驻实现或精细旧化管此理☺形柜成流聪程文皂件、验流程庭图和奴表单☺形狗成工专作分强解结击构☺确骡定工荣作业归务协粪同关盲系第八青章房地雪产项辈目开慨发全范流程然管理忽的有愉效执响行第一蒙节选择胀流程狗导向携的工帖作方沈式第二洗节流程懒管理板的前舟提和押执行荒要点第三剑节将流储程落薪实到反计划南中执阅行第一今节选择释流程倍导向腥的工敢作方课式一．舱任务晕导向沸的工婆作方采式二．职流程咬导向势的工毙作方路式三．狭成果贯导向丛的工计作方屿式一．至任务烧导向际的工口作方测式优点狱：任务躺本身篮执行有信息古沟通乱直接思及时娘，具犬管理纲力度拿。缺点冠：业务掏线隔悼离，禽容易擦出现片部门鲜间和熔上下痕级沟动通不蚀畅工促作脱赖节。前提讯：任务键分解俯时符汁合系伟统性爱控制