广东住宅项目整体定位与物业发展建议图文丰富

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定位与物业发展建议2014年5月本项目在策划定位阶段工作分两部分，目前处于第一阶段：整体定位及物业发展建议

第一阶段(中期）项目整体定位与规划建议项目整体定位及物业发展建议市场调研与访谈2014/03为确保项目设计顺利进行，提供设计顾问工作规划跟进市场调研与访谈项目周边及重点商业在售住宅项目政府访谈专业人士访谈消费者访谈针对项目基本情况，界定核心问题，并提出项目的主要发展战略与定位，同时提出项目物业发展建议内容包括：项目本体分析区域宏观研究物业市场分析项目发展战略物业发展建议财务测算第一阶段第二阶段2014/05备注：应甲方要求，项目名称改为华侨新城，特此说明。3报告目录

PART2

核心问题界定

PART1

项目本体分析

PART4

市场分析

PART3

宏观区域研究

PART6

物业发展建议

PART5

项目定位

PART7

经济测算P1.项目本体分析通过对项目本体进行解读，总结出项目的优劣势2、优劣势分析1、项目基本情况3、项目属性【区域概况】云浮地处广东省中西部，东部与珠三角接壤，距广州仅两小时车程云浮城市区位云浮市位于广东省中西部东连珠江三角洲，西靠广西东部，北临西江距广州140公里，距香港260公里云浮市行政区划云浮市辖云城区、新兴县、云安县、郁南县，代管罗定市5郁南县罗定市云安县云城区新兴县【项目区位】项目地块处在市区的老城区，距离市政府仅一公里距离，区位优势明显项目位于云城区的东南部距离市中心仅0.8公里，交通便利距离云浮市政府仅1公里，位置极佳交通情况：区域交通主要有三茂铁路、324国道、广昆高速新世纪大道距离项目位置仅百米1公里城市核心区0.8公里云浮市政府广昆高速三茂铁路324国道6【地块状况】总用地约为32亩，容积率初定为6.8，住宅只能做高层形式，地块内部现有大量待拆迁建筑，主要为住宅地块指标总规划用地：32亩（不包括沿河18米宽的道路）用地性质：商住容积率初定为6.8总建筑面积约145,000平方米拆迁指标总拆迁面积约为42,445平方米其中住宅面积约为39,733平方米，其余为商业和幼儿园7【项目垦优势1】地块两周边80运0米范耕围内违拥有漂三所扭医院境，还珍有幼守儿园百小学伟，购肠物生摧活配贼套均霞较完胃善三所稠医院妇幼蒸保健金院红十换字妇葡产医掉院云浮弟皮肤全病防境治院教育移配套市第向二、篮第三渐小学华侨锁幼儿盘园购物程生活柜等配屿套华侨匠新村仓菜市鸦场邮局菜、同州福超图市等同福超市皮肤病防治院华侨幼儿园市第二小学市第三小学妇幼保健院红十字妇产医院邮政马坪支局华侨新村菜市场以地良块为赤中心80城0米范朱围内轻配套炒分布8【项目遭优势2】地块鼓西侧贫为南板山河俩，约借有10械00米河助岸可休视景依观带叔，私拳享25相0米的茅滨河使景观骑休憩狮长廊项目粪可利燃用的蚊景观尸资源项目禽紧临丈南山索河，死其中隔可视神范围牙达10躲00米25纠0米滨浩河休筑憩长喉廊10闭00米河洪岸可皮视景泰观带25汁0米滨金河休马憩长躺廊9【项目序劣势1】项目步容积荷率约6.染8，预敏期舒做适度浑较低需，建犁议在灭符合园经济认条件迁下，画尽可津能降踩低项远目容其积率华侨牙新村蝴项目行总建构筑面瞧积为14热.5万平带方米把，占侮地仅32亩，富容积渗率预哑计高腾达6以上云城徐区在可售楼驱盘除砍雅湖艳轩是兵单体勺楼容蚂积率退高以家外，薯其它袄楼盘招的容螺积率卧大部逼分在2.图5左右拘，且苏均不关超过4.通0“住毕宅容洞积率依在3.恶0以上跌算是乘相对敬较高怎的，阶容积端率高否达6的话期物业威排布坑将是免挑战反，楼苗间距桶和居柄住舒必适度袄将是彻项目恒劣势芳”——地产宏专业庭人士柜，陈滩先生云城寻区在交售主胁要楼潜盘容胆积率造情况106.询8【项目敏劣势2】中专勿桥狭狼窄，福影响经南山吨河两挣岸的跨居民狸通勤灵，同桨时影她响项伸目商棚业氛册围中专串桥仅9米宽罚，作止为南魂山河梯东岸院的居晕民通浆往市畏区的值重要闹桥梁厦之一性，在区上下侮班高迫峰期悦存在乞较为胜严重弱的拥蓄堵现拐象，牲影响春市民鹿出行对河纠东岸粥的商隔业也冬有一组定影单响中专扫桥城市浴核心穷区中专物桥窄妻，交舅通拥梯堵11【项目敌劣势3】受征忘询意之见的序业主枯，90则%同意臭拆迁赞，但斧仍有20户暂株未同盾意拆虫迁约20户业浊主因旅各种缝原因吐暂未泊同意雪拆迁粒，需励要尽寒快解吹决，涝这是今项目名拆迁赚及前饼期操毁作的揭难点偏之一但考建虑到唉政府此是拆脏迁以话后交蒸付地片块给愿发展盏商，锹拆迁骡问题砌不是良项目惊的核恢心问识题；地块误暂未碍同意薯拆迁乖的业士主分舅布图总户数共240户222户已征询意见202户同意20户不同意18户暂无法联系数据波来源练：华泳侨新愿村旧垂城改垫造调敬查汇删报稿12【属性拾界定】四线抚城市·老城起区·河景混资源中等逐规模·高容垫积率·旧改泉项目困难四：高容锐积率拔如何冠进行戴物业鄙排布垄，如病何保慰证舒驾适度机会访：项目好综合润素质坝好，亮位处繁老城肌区优葱质地碍段，惨具备改河景铸资源13P2公.核心叠问题悲界定理解榆目标柜，提迷炼核麻心问桨题1、项民目目餐标3、核伪心问屈题2、目溜标理坡解【项目对目标】1、获瓶得较斜高的类利润荡空间2、打革造云果城区筝中高片端产毕品，煮树立各“旧技城改略造标居杆”冤，促猪使后竖续项沈目持火续开检发开发继商目呈标世联枣解读开发遭商对乓本项鸣目的广期望错是：打造市区域戒中高蒜端楼凡盘保证买项目驴大于15％的屡行业丙利润穗率通过殿华侨梨新村泛项目禁改造启，打筑通河看南东昏路与叫河南清中路秋相连赌接，虏提升翠城市扑形象政府猫目标15【目标疑理解】初步第测算姜后发展现要拨实现舰经济艘目标蝴需要唯容积纵率达回到6.风0以上目标收益率下容积率低值初算面积（平方米）容积率住宅（含公寓）商业其它车位合计6.01113221500014001000个127722（不含车位）成本（万元）土地补偿金拆迁补偿建安其它合计60005000324001060054000销售收益（万元）住宅（含公寓）商业车位合计42000113001280066000利润（万元）税前利润税后利润成本利润率11900890015%计算戒假设趣条件棒：售价甲：住怖宅60草00元/平方肝米，裹公寓64榴00元/平方船米，葛商业和按出房诚售一罩二层性，价精格15狭00盲0元/平方午米，拍车位族按16万/个建安丛成本揪：住倾宅18休00元/平方器米，宽商业23替00元/平方驳米1617开发适商目鸟标：打造科区域御中高疗端的利楼盘,同时狭保证第项目燥大于15％的卖行业镜基准猴利润呆率，界促进奖后续畜项目朱持续听开发政府遮目标稻：打通龙河东慌路，事提升的城市旦形象渐，并群为后辩续三杜旧改刚造项痰目提骄供模攀式借紧鉴R2削-客户勇目标沾：S-项目耳现状枪：C-矛盾镜：1、项目打占地大小，校容积腔率高慌；目辫标要链打造坐本地碧高端易楼盘2、地块晶拆迁锁和回巾迁量辱大，币意味疮着高停成本批；目蝇标要拔实现15敏%以上脏利润乳率【目标偷理解】结合污客户吗目标委和项问目现察状，父本项爱目存娱在两题方面静的矛合盾容积灭率高磁：通过格成本方计算胜，容残积率留必须剖在6.怪0以上浙，容串积率今高，尽项目辨占地或仅32亩，宜物业脚排布恒存在缸一定搏困难拆迁底量大牺：华侨熔新村该地块尊内有坦大量涨的房选屋要罚搬迁哭，拆寄迁量休较大【核心封问题庙提炼】如何致实施脊高容冤积率铲方案植，使书项目姓利润贞最大遇化，低成为乒项目要的核群心问绢题181、如荷何化懒解地拴块高骆容积觉率，瓣进行腹合理劫物业凶排布序？核心满问题2、项驴目的糊溢价争点在堆哪，刺通过才哪些缎价值拼点和房诚其他亚项目弯竞争奴？1、项惰目占煎地小称，容铸积率好高；次目标月要打倦造本稳地高哭端楼翅盘2、地欢块拆旋迁和肌回迁吊量大勉，意生味着瓣高成斜本；戒目标语要实汗现15糕%以上社利润楼率核心秒问题凭一：伙如何添实施境高容系积率棕方案区，化站解高厘容积贤率的擦方法烧有哪叉些，弓项目授适合运哪些剖方式啊和策则略？化解妥高容病积率码的方顾法有枣哪些允？市场锄环境醋是否涂适合君？项目茂设计轮条件缓是否滴可行奇？规划职排布诊，合葱理布避置各积类型岭物业幸？核心婚问题庭二：股项目右的溢亲价点疼在哪搜，通帽过哪辱些价窃值点狗和其低他项猎目竞昼争？项目牢有什赔么核榴心价雀值？针对膛其他休项目犁如何急竞争允？项目胁实现转高溢刊价的蹲打造原亮点怕在哪勾，怎巾样体葡现？项目何的价径值点谨？和其瓶他项酒目的贴竞争房诚策略耀？具体敞实施爹方案愚？【核心恳问题止分解】19——高容纵积率作案例甲分析扩大彻标准乞层面蛮积？拔高术楼宇南高度丢？功能命转换嫌？围合扰排布遥？如何姻挖掘眠项目漂价值,解决葱竞争暮？P3驻.宏观冈区域办研究从城薯市的企角度神挖掘假项目痛的价笛值1、经梯济3、人鉴口2、产络业4、规请划【发展傅概况】云浮战市经尊济发丹展起颠步较氏晚，眨经济夏水平卫居全蕉省下院游云浮竹发展扒起步咽较晚惨，地狱级云道浮市扑于19高94年经含国务冰院批蹦准设躲立，坛是广昌东省成立崇时间炕最短汇最年肝轻的地振级市20屠10年云钩浮市粱实现吐地区棍生产倘总值40团0.榨97亿元际，比董上年蚁增长13界.8胖%20滤10年云杠浮市民生产栋总值全省甜排行尘倒数慎第一，增踢长速逐度与虎全省凯速度巷基本乘一致云浮芳市与请广东否省GD岁P增速招对照序号城市GDP（亿元）增长（%）1广州10748.2813.22深圳9581.5112.23佛山5651.5214.34东莞4246.4510.35中山1850.6513.96惠州1729.9518.0…20汕尾465.0818.121云浮400.9713.820琴10年广发东省代各地拌生产白总值卷排行21【产业瘦支撑】打造蛙石材底产业诸集群时等五个株百亿棚产业列集群，以列产业丹发展粥带动甩城市场发展牲和人舰口聚矛集云浮市循环经济工业园云浮市循环经济工业园云浮市循环经济工业园罗定至阳春高速公路云浮石材博览中心云浮青洲水泥扩建工程云浮新港扩建项目云浮利第二呢产业欧以资详源整固合为炼着力夕点，劣着力饺打造写石材格产业钱集群睁、水真泥产颂业集启群、某硫化雹工产刃业集跪群、顽不锈障钢制妥品产革业集杆群、伶电力彼产业罚集群等五迷个百慎亿产牌业集铜群粤北赵地区文“十摧二五智”规锄划重将点项勒目云姿浮占19项，蛇其中秃重点询产业习提升逐项目6个，歪总投胳资90亿元铺，新帮建、闪续建列产业痛园项鼓目4个，勺总投判资86亿元产业钓发展络和重浊点项炸目建假设将有贿力带急动城策市发育展与蚀区域添人口志聚集云浮沟市部朝分重顷点项粮目示市意图佛山范（云故浮）英产业搂转移腥工业吊园石材奇产业锈集群水泥肢产业暖集群硫化研工产圾业集诉群22【人口湿与城湾市化】云浮杠市整兽体常匆住人余口增晌长较婶为缓葵慢，还但随指着城攻市化猾进程条推进踢，城稍市人盒口增右加，贱云城担区人给口增收长趋舌势明锋显云浮党市常围住人隶口增摧长较转为缓句慢，20盈10年常使住人怠口23伞6.肾29万，们较20用05年增撞长2.疾3万云浮车市20浮10年城型市化词率为52％，竿按相枯关预饱测，20去20年城法市化拒率将错达到65％，市域疼人口君进一姐步向奖中心通城镇扑转移云城忙区人训口增晒长趋纹势明胖显，20剖10年云荡城区拢总人蜂口为30兆.2万人梦，按埋云浮卸总规片预测冈，20营20年人镜口规责模将船达70万20久10年云敞城区总人堵口30泻.2万20战20年云冻城区总人集口70万23【发展希方向】云浮狠发展悄方向蚂为“北辜拓、正东进扮、西孕联”芝，未村来将固以“振一江篮三组凯图”洗结构蚁拉开登云浮本城市誉发展气新框告架东进西江云安县北拓西联北拓俘：推雕进城妄市向脂滨江促延伸东进垮：推狭动云渣浮向尖东承乞接珠妈三角杏的辐破射吸献引，哲促进贡区域放融合西联决：加晌速云修城、袜云安游同城各化发艰展西还江都杨搏组团云城俗组团云安帜组团“一别江”留：西拢江黄仁金水充道“三丑大组共团”皮：云钥城组怪团、拆都杨葡组团絮、云虚安组投团云城亲组团哑发展罢定位：以居住绸、行似政办丘公、睡商业找服务为主缓，改亚善城仆市居早住环绪境，洗增强掏中心碰城区琴对周消边地革区人坏口的屋吸引皇能力24【发展迹定位】根据梢云浮偷“广检东大踏西关宿”的香定位弦，以饱中心欣城区肾为核渠心发验展第门三产迅业，亩增强座中心民城区没吸引西力云浮此第三肾产业大发展售核心辆在中叉心城耀区——重点概发展架现代刮服务厦业、珍物流计业、听商贸宇展览由业和瘦旅游济业，话实现提“广木东大嫁西关躲”的卷区域某功能忍定位重要居住聚集区次要居住聚集区一般居住聚集区西关钻是繁渣华的商业抛与聚承居区的同黎义词窗，更松是城市世商业路文化窄兼容川性格的代训名词管，以苍大西宰关定孙位云煌浮，李中心灵城区织为核辽心发拥展第饲三产弯业，挎更能石突显城市渣核心亡区价剃值东方时代广场石材博览中心体育公园实验学校综合大剧院会展中心市二中中等职业技术学校中学福利院人民医院小学综合商贸城25【区域踏优势】一河从两岸都是城居区重裳要景狼观轴烦线，符代言泰未来而云城农的滨娃江生张活，移本项座目在吵区域诵拥有沫稀缺侦河景洁资源26南山琴河生谜态廊缓道亲水戏景观宜轴线——南山雄河：作为静城市暗最重役要的真滨水增景观叨带，罚通过逮设计竞特色险的桥哪梁景糕观和口创造成丰富惰的亲停水空找间，开丰富俘其自楼然景吃观和伸人文炎景观云浮涝市景显观规姨划：城市蹈景观报以自斩然山混脉为蜜背景呜，以贞江河蔑、城蛮市主积要道抵路为颜基本炉骨架轿，以诱重点狮地段樱为节栏点，尖展现将和突枕出“最璃适宜骨居住中的滨隔江山纽奉水园弟林城军市”的景医观特橡色本案P4裹.市场源分析从市持场角潮度分碑析项姥目价际值3、竞临争分司析1、物块业市厨场1、物金业市尼场2、客荒户需窜求【政策据趋势】云浮根商品洒住宅畜以刚寻需为翻主，呆投资争比例药小，寇价格廉涨幅扔处在辛正常示范围夺内，额未来喉两年敢限购暂的可软能性姿小28珠海默、中蓄山两暴市为陡限购雕区域土中心决城市滨周边竟，外脂地人椅购房斯比例槐较高云浮货市房印价涨捉幅虽丹然呈扰现起秧伏，钢但是伯整体爱与GD尚P增长崖保持眉协调云浮杏房地退产特从点：房地满产市民场处肤在初骄期，慈绝大抬部分赚为自务住客冠户，种投资历客户培比例缩慧小市场搅供求插相对腥稳定受成抵本上摸升和浴经济岂发展房诚影响赏，房政价呈满现水偶涨船光高的亩态势20静12年两宅会文辛件中枝指出鉴“严旨格执愿行并畜逐步约完善路抑制横投机联、投蚁资性璃需求拍的政记策措巧施，野进一快步巩扩固调惰控成鸭果，刊促进讲房价累合理协回归这。”云浮床市GD兆P增幅乱与房样价涨浓幅对谎比【政策徐趋势】20那12年全铲国房狸产政被策开挽始定绵向放捎松，昨市场光出现菠“小劲阳春瓶”，要未来征以巩搂固调县控成箱果为瞎主，酱出台弊更严勒厉新请政可动能性泡小20较12年房涨地产校政策铅的总遥基调皱仍然反进一殊步调蒸控，上促进横房价量合理恐回归政策撇开始锐有定合向松径动，露表现蒸出来俯就是住各地仙针对捐首套料房贷次款的泪利率斩开始盖放松广州汤市1月份球开始霜成交揭量开盟始回丘升，以但是瓜价格科表现置平稳广州扰市20朋11年12月-2忙01需2年2月份扯商品躬房销抓售和集价格温家腿宝总田理20矿12年3月5日在松向十副一届傲全国零人大万五次趋会议川作政欧府工罪作报矩告时概表示牺，要活继续炎搞好酷房地货产市海场调渡控，径严格呆执行淋并逐翁步完忠善抑今制投喊资、奸投机随性需需求的击政策最措施悟，进一能步巩标固调走控成毯果，糊促进输房价从合理晕回归房地称产政伤策总拦基调架：成都哄多家每银行咐首套扯房房倾贷利丘率回尘归基前准沪9成银戴行首乞套房荷贷利壤率回石归基关准匹最高9.里5折优啦惠杭州固多家疼银行津松绑女首套挥房贷南京另首套怎房贷恳“悄漠然”界回归摔基准宣利率……20则12年首汁套房群贷利捎率松炭动的晴城市29【供求】近年盛来云每浮全俩市和两云城俯区的沿商品成房供俗应与简成交绑平稳蓝增长业，需农求旺承盛，抹云城桃区成芒交量稼相对恰稳定依在20陈-2馒5万平怜方米/年云浮毫市从20尾08屿-2榨01非1年的术商品倒房成矿交量日和成哈交价嫩整体译呈现己平稳遣上升晋趋势云城毫区商权品房缠供求淘基本浆持平顾，成圣交量姜稳定星在20河-2锡5万平铸方米/年一线匹城市鸡的严巴控楼选市，很促使楼资金紫选择碑性进漆入三盒四线饱城市为加挺快云裂浮城轻市化欺进程筝，云禾浮市稼政府浅加大姑了房振地产趁招商爱的力蔑度，币增加州房地发产市防场供跨给，拳抑制颈房价吹过快俱增长单位室：万司平方番米单位他：元/平方枪米云浮赞市20考08年-2遇01此1年成郊交面赔积和酱成交社均价单位胞：万内平方忧米单位曲：元/平方茎米云城拔区20族08年-2垂01巧1年供折应成芽交面矛积和泽成交心均价数据挖来源堤：云与浮市恭住建椅局30【云城航区住才宅市扣场格找局】云城得区在魄售楼色盘为迅九个秆，其把中核砍心区庙六个裹，多返为尾锦盘，蛋外围膊区以治外来翻品牌喊楼盘详为主恒大森城均价父：5,继20愿0元/平方及米三河爪洲花戏园均价舞：5,堡90傲0元/平方沈米城市手花园均价益：60戴00元/平方怨米雅湖施轩均价题：5,巨50吼0元/平方姿米蟠龙着山水户豪庭均价念：5,它80悲0元/平方蛋米沃斯洲国际橡公寓均价算：6,呜00溜0元/平方真米丹枫欺白露腰公寓均价驳：9,放00竿0元/平方武米注：科外脉围区感核心正区臻汇轻园均价俯：5,催20妨0元/平方随米美好与华庭均价艇：6,斜00栽0元/平方崇米31【市场兄主要馒楼盘婶基本荒信息】板块类型楼盘名建筑类型总建（万平方米）容积率主力产品均价（元/平方米）存量（万平方米）年销售量（万平方米/年）核心区

住宅

城市花园高层16.52.07120-140平米的三四房6,0001.33美好华庭小高层1.862.5110-140平米的三四房6,0000.061.14雅湖轩高层1.567.5145-165平米的四房5,5000.71蟠龙山水豪庭高层202.17130-160平米的三四房5,8001.582三河洲花园（三期）高层8.261.92（总）100-130平米的三房5,9000.534.5公寓丹枫白露公寓小高层4.55.8440-60平米的一二房9,0000.290.6外围区住宅臻汇园高层303.86100-150平米的三房5,2001.714.38恒大城高层262.282-132平米的二三房5,2004.295公寓沃斯国际公寓高层42.190-120平米二三房6,0003.85－32【市场些存量接和消睡化情邪况】云城聋区楼线盘可学售货矿量可段达到14稻.4万平危方米颤，市处场存无量较肉小，剩市场盏单盘键消化塌速度纠为3～5万平蹦方米/年左赤右33楼盘开盘时间推货量（万平方米）销售面积（万平方米）消化速度（万平方米/年）臻汇园2011年07月4.713.14.38蟠龙山水豪庭2011年10月2.5812城市花园2011年08月4.63.33.00三河洲花园2010年08月8.267.734.50美好华庭2011年03月1.21.141.14恒大城2011年09月6.82.515市场枪可售瓶货量盐达到14登.4万平斜方米杆（其戒中城缺市核况心区兆为4.赶4万平狼方米另，外赠围区言为10万平亡方米描），参考躬目前蜓消化忽速度闸，约抖需要1年。部分跨主要委在售捎楼盘凳单盘盼消化唤速度臻汇顶园（1.近71万平番方米塘）三河闲洲（0.架53万平排方米丘）山水泛豪庭蔑（1.恼58万平金方米输）城市狡花园取（1.虾3万平谱方米盯）美好夏华庭温（0.光06万平寻方米胀）沃斯抓国际延公寓更（4万平赞方米拘）恒大任城（4.煌29万平缺方米佩）丹枫虑白露底（0.用29万平爸方米池）城市僵核心赔区城市悠外围冶区备注瓶：核敲心区蛛楼盘棵体量墙较小砍，单诊盘年范消化算量小雅湖小轩（0.粒7万平滩方米辈）【供应开成交群－户牢型】市场锋畅销赵户型安为三筐房和债四房昨，其改中三验房更掉畅销时，占惨整体台比例50员-6方0%主流朝户型最主司要的哄户型和为三传房，仍其次应为四驱房户型供应套数占比一房773.4％二房25010.9％三房126855.3％四房58025.3％其它1205.2％云城悦区商天品房订供应扭成交膀户型抚分布34【供应夸成交螺－面尺积】市场至畅销曲面积阳段为12箱0-表14熔0平方荣米，伍其次的为80劣-1津00平方康米主流约面积尤段为12便0-击16航0平方香米，脏尤其形以12鹊0-魂14腰0平方筛米最壮高80都-1御00平方鸣米的巡寿主要搁为“谊三河樱洲花队园”弹、“筝恒大趣城”铁、“林臻汇淘园”筒分别切占38％、42％、19％主流肾面积折段为12陶0-隆14堂0平方把米38％42％19％80～10雅0平方伴米的棵户型该分布云城茂区商淋品房酬供应诊成交缎面积请段分魄布35【户型向与面炊积交周叉分茅析】市场扰最畅耀销三轰房在12追0-筒13伏0平方贪米，径最畅鼻销四插房在14饼0-杆16丸0平方礼米三房颜主流报面积胀段为12永0-铅14乡丰0平方折米，诸尤其岸以12滥0-伴13逼0平方稳米最宰为畅躺销四房伟主流撞面积汁段为14箭0-洁18霸0平方凑米，答尤其狮以14形0-帖16托0平方全米最晃为畅姐销四房蜜主要盒面积锐段供场应成种交情辛况三房祥主要牲面积什段供博应成故交情绳况主流汉面积装段为14言0-更16博0平方描米的扁四房主流厘面积翼段为12最0-塌13醒0平方米矮的三鲁房36【供应灭成交纪－总径价】市场臂最畅疏销总港价区眼间主稍要在50抽-9朝0万元丸，总温价超葡过90万元的销售钱速度半放缓楼盘名称总价（万元）户型销售率臻汇园30-45两房80％总价90万以阀上销似售速虫度较婶慢主流荣总价巾为50圈-9床0万元袄，尤袭其是50徐-8药0万元猛销售戴情况脂较好低总懒价的屠两房完销售导情况积较好云城妹区商邪品房闯成交副总价宴段分叉布37【供应捉成交蛙－单以价】核心岭区在58英00汉-6浑00岁0元/平方躺米之在间，疤外围郊区在50效00伯-5孝20渐0平方痕米之祖间，制城市村核心贝地段恋能溢卡价约80粥0元/平均价殊受到温地段雨影响霸，地俗段处茶在市辛区核殊心区馋位的惕成交稼均价拘较高姻，而厅外围宇区的爬区位加不占征优势牧，成脱交均纯价较艰低核心饺区均御价整后体比揭外围梢区高50怕0-冲10耐00元/平方某米整体表上看滩配套葵较为扬完善脉的产饱品均解价较丘高区位楼盘名称均价（元/平方米）配套核心区城市花园6,000较好美好华庭6,000较好三河洲花园（三期）5,900较好蟠龙山水豪庭5,800一般雅湖轩5,500较好

外围区臻汇园（碧湖新城）5,200较差恒大城5,200较差云城吨区商雾品房雕成交壳单价暮情况38【产品讲特点】户型咏：户型编方正岁实用榨，得火房率借较高金，仍忌有改客进空势间卧室骄小飘轿窗设混计，骄增加了赠叮送面晃积大阳奶台设漂计入户许花园愧设计“云浮港这里贫的户镜型设价计还角是比幕较方忍正，舒但是胀有个甘问题端就是害比较伸雷同幼，没诉多大封的创亚新”——美好上华庭丑，销年售人国员“我田们的驴户型搜还是沈比较芒多的棉，方匆正实戒用，衣实用蜻率都再在80我%以上龙”——臻汇支园，柄销售肿人员双阳片台设饼计三河段洲花膜园臻汇轨园户型姨方正煌，得螺房率普达84任.6氏%户型伟方正39美好华庭城市花园三河洲三期【产品导特点】外立售面：市场命主流镇是现免代的饥风格酿，但菠品质才感不痰强云浮撞大多垫数楼杠盘存惧在外化立面羞风格仗不突步出或亡缺乏窝搭配大等缺蝇点：外立冲面色薯彩搭吹配混搜乱，吓影响扭项目遣整体途美感外立挤面风窗格不凳突出胡，没术有突本出主只题外立料面单话调外立膏面风各格不里突出土，色夺彩沉福闷现代灵风格水，品修质感祖较差“云腥浮外吩立面做人家启要控缓制成掘本的蛛嘛，惊很多焦看上方去楼园盘就即不高好档了鉴，小丧地方抗的人光其实席很想邪要点混外国查的风图情或哈者有搏大城父市感靠觉的”。——客户学访谈出，潘晨先生40【产品杏特点】园林道：打造拉粗糙络，缺待乏细胶节体窗现，猜水景喷绿植岩等缺鹿少维嫂护，韵整体燥档次兽感较魂低，脾部分作楼盘童毫无大园林衰可言园林辽打造千初级缺乏侦精细续化处移理扁平酱化严误重，限无层园次错宗落美或感园林见缺乏墙持续唤的维堡护，旁客户刺入住顺后满腥意度倚下降单一求水景杠，花森草缺萝乏维穴护前为绕道路陶，后丙为山钞体，个毫无五园林豪可言园林娘层次感喜缺乏京都花园雅湖轩三河洲花园（三期）41【规划检分析】楼盘榜多“办点式施”排杀布，乌以1梯4户为么主，暮采用浊围合肺排布勇售价螺低20农0元/平方绝米左旦右楼盘名称点式排布围合排布梯户比均价城市花园1梯46000丹枫白露1梯99000恒大城1梯45200美好华庭1梯46000蟠龙山水豪庭1梯45800臻汇园（碧湖新城）1梯45200三河洲花园1梯45900沃斯国际公寓1梯216000臻汇园（碧湖新城）城市花园恒大城蟠龙山水豪庭“云浮购这里哥的房办子主档要还想是一牲梯四方的样冒子，千像我腰们这逼里占投地小踪蝶，梯么户比棕为一运梯六骄户，俘其实卖这里郑的客舰户不微是很配喜欢邮梯户着比高学的房争子，出毕竟甲住起云来没嘉那么糕舒服凉嘛。昼”——雅湖陪轩，判销售途人员【朝向规分析】客户移对西籍向产邻品抗辽性相固对较兄大，如与其沃它产耻品相窃比西政向产粮品售挣价相疫对低30绝0～50我0元/平方郑米D1绝1栋产项品主樱要为狠东西碧向，弟其中疤西向道产品约均价购为50端00元/平方感米D9栋南扶产品捡主要扛为南伞北向岗，均罚价为53城00元/平方蛋米“客户誉肯定挣是不慰喜欢泊西向雕这谁邪都知杏道，描但是教客户群觉得悔便宜仍个三可五百惰一平颜米还脸是有考人考达虑的现”——潘龙夸山水反豪庭皇，销冶售人宵员蟠龙山水豪庭西东西向沈户型握均价涉：50朋00元/平方哗米南向俘户型俗均价娱：55胜00元/平方疑米D1险1栋D9栋【车位岭分析】大部钉分楼追盘车菌位配闹比在1:馅0.扯8~绳1:版1.骡0，车姻位的救价格款较高泊，约眉在15～20万/个，希销售钞状况察较好楼盘名称车位配比车位数(推出)面积（平方米）售价（万元）销售率城市花园1：1.1674015-2071%恒大城1：1.0未推出33未定未售美好华庭1：0.81083613-1740%蟠龙山水豪庭1：0.61394016.860%三河洲花园（三期）1：0.8未推出3620未售臻汇园（碧湖新城）1：0.93203313-1570%“我们鼻三河攀洲三疼期的水车位滴不到1：1，售丘价在20万元罪左右样，租幼金在25锅0元左陶右，荷云浮存的车辛位还哀说卖耍的价舰格蛮液高的饰”——三河狮洲花银园，锦销售途人员半地下车库地下车库44【公寓塞价格】城市描核心侨区公顶寓销垂售较堆好，磨总价安主力朝区间皆在40绩~6跨0万元乘，平愁层公堪寓能竭实现嘱比住秒宅高听约80否0元/平方皇米的症溢价楼盘名称开盘时间总套数成交套数成交均价（万元/平方米）总价（万元）销售率备注丹枫白露公寓2012年4月06日1661189,00040-6072％蓄客较多沃斯国际公寓2011年12月07日315506,00030-4516％“我们狗的酒鸽店式堵公寓总在云料浮是育首家工，低匹总价佩促使驴很多否有头惑有钱匠的客迹户青障睐，交有好挂的投凭资回纹报也隆是我傅们项曾目的凤卖点袖，很尸多产悟品我哄们还库不想寸出手夺”“市跨场上殖的公耍寓因乳为可商融可住僻两用倒的功迷能大扯大提缩慧升了虎其溢弄价能易力”——丹枫踪蝶白露猜公寓止，销畅售总说监总供移应约顽为48阀0套，脏成交姐约16恭8套，漂销售进速度转平均50套/月丹枫劈燕白露瞎公寓（带师装修统），均价朴：9,拌00更0元/平方踪蝶米；沃斯育国际秒公寓画（毛带坯）尤，均非价：6,吧00马0元/平方非米，苍比同翻为外隆围区愿域恒尽大城孙和臻攻汇园色高80舍0元/平方事米45【公寓逆面积】市场我主流作户型降为45次-7遍0平方锋米的纺一房殊单位沃斯果国际宇公寓攀为平败层，伙客户区可以悟根据告自己详的需怖求进虏行自团由间虎隔丹枫要白露皇公寓各采用钓“复鞠式”则结构孔，层争高4.酿5米，轻首层2.兔4米层阁高，卧夹层2.碍1米层促高（昨赠送申），税但舒距适度盯一般楼盘名称类型主流面积段（平方米）总套数户型丹枫白露公寓LOFT45-65166一至三房沃斯国际公寓平层60-75315一房丹枫挽白露怀带装妄修示姑意图丹枫白露三房户型图丹枫森白露间一房46【公寓搞需求周估算】根据沿云城净区从幅业人钥员规聚模、艘经济咏发展胜情况笔、所过占市坏场份恩额等届因素掏估算客，本舅项目蚕公寓鸡需求舰约18贿0～27惹0套数据靠来源锣：《2讲01漂1年云戏浮统葱计年轰鉴》4720厅10年云鞋城区停约30万人单位块从业熊人员约5万人其他素人员礼约25万人按近妇年GD测P增长啦高值15祸%计，步共75举00人按照纱近年GD趴P增长悉低值10伐%计，持共25野00怠0人总需横求人评数32毛50秀0人每户园家庭3人本项离目供揉应市羊场占饥有份菠额约1/伟6公寓月比例足占项隐目总狮套数塘比约10～15狱%本项举目公扔寓需性求约18驾0～27顷0套本项不目公蒙寓需经求规碌模按拖世联风模型觉进行误测算握：【住宅妻市场撕机会】48项目们机会市场烈特点主力协户型峡总价控制农在90万元誓以下户型欣实用蹄，得房混率高主力提户型核多做三房之四房适当载多做徒车位蓄，可做购公寓要保绳证户翻型的舒咸适度车位种好卖肌，公寓擦有溢巩价三房陡四房最好呈卖总价忧有90万元说的天妄花板【商业酷格局】商业鼓整体拆发展朴阶段陡较为开初级沟，主廉要商驾业以砍临街戚商铺霸形式栋存在推，已度运营忌大型脾集中题商业魔仅兴兴业广沸场一描家云城杨区核神心商给业主质要以弊临街指商铺差形式忧出现循，主汁要分壮布在胶兴云侍路和刺城中赚路一做带大型运集中树商业凶仅兴殖业广番场一扮家已置经运局营新开木发住妥宅楼贡盘大郊部分室有底隔商，院首层仓均价房诚在2万以倚上集中率商业肆仅有稿东方宜时代间广场何在售饶，目歪前推混出首挪层和夕二层功少量捕商铺49三河钳洲花馅园（挎街铺善）均价众：1.匠5～2.喘5万元/平方迅米东方案时代架广场浓（在夺售集累中商墙业）首层叛均价踪蝶：2.惜8万元/平方烈米二层乱均价较：1.铁8万元/平方孤米碧桂瞧园（墙街铺星）价格挨：未柿定丹枫肃白露圈公寓辉（街结铺）首层酸均价限：3万元/平方手米臻汇许园（仅街铺烂）首层勤均价折：21期,0稠00元/平方肢米首二战均价急：8,玻00烤0元/平方宝米注：含临骨街商污铺伶集中厦商业兴云蔑西路兴云污中路城中帆路星岩夏三路【临街兵商铺】供应及总量载仅为1万平吐方米经，单埋位面积塑主要烧集中泄在50晶-1厚00平方梳米，恨总价包分布仅主要争在15种0万元惰以上市场得上主腿要楼咐盘供昼应的岭社区稳商铺土总约彻为:10湖,0料00平方遣米底商狡的商稿铺面滋积在50衬-1纹00平方伶米为侵主总价株主要扶为15盈0万元判以上单位棋：平逆方米底商尿商铺岩面积球分布底商怒商铺脆总价误分布单位午：万庭元50【临街猪商铺】层数耕以一镰层为眨主，鬼不超位过两催层，粉层高深约5米左助右，慕二层应售价估下降粒迅速楼盘名称层数层高（米）均价（万元/平方米）臻汇园首层6.52.1二层4.50.8三河洲花园一层4.52（预估）碧桂园一层5.42.3（预估）丹枫白露公寓一层4.53.5雅湖轩一层4.53.8街铺炎特点层数且一般古不超根过两籍层层高4.驻5~狱6.惯5米之总间二层订售价戒相对欠首层席下降拔迅速像，仅酬为首脆层价译格的40源%左右三河洲花园底商臻汇园底商51【临街岁商铺】市场辅上社区绪商铺推货厘时间恒较短俘，销冰售速饲度约汇为10套/月，凯但客追户购自买商啊铺意正向较崭强烈楼盘名称预售时间推货量（平方米）商铺个数均价（万元/平方米）销售率备注臻汇园（碧湖新城）2012年3月27日583074210%推出时间短三河洲花园（三期）未推出//2（预估）/碧桂园未推出//2.3（预估）/丹枫白露公寓2012年4月6日3800143.570%蓄客时间长雅湖轩2012年1月31日41963.80%推出时间短“商浙铺的罩话，另云浮荷这里狂的老亭板还炮是蛮种感兴颗趣的毙，现拜在房叔子限葵购嘛苹，大领家都养炒商券铺了驰”——石材明老板“云浮劲这里闸的商倒业算讨是很挤一般征的了泼，像午样的学商业论都没须有，刮有钱屑的都允去肇疼庆或陕者广喇州买纯东西卵，但鱼是对为于我贸们社助区这飘样的出商铺搅还是散很受素欢迎认的，毕石材豪老板用买来针投资振的很毅多啊与，我枝们早巧期的熊商铺雕就剩乏几套蓄了。母”——三河区洲销炸售人甩员【临街暮商铺】项目拖周边斩社区照街铺雁多为搂一至糖二层盛，主斤要业渠态为秆生活茄服务助类零演售和遣餐饮盆休闲赔娱乐胖类，壮租赁全价格她偏低层数业态租赁价格（元/平方米/月）一层便利零散商店、面包、银行、通讯、药店、美发等40－50二层餐饮、超市、美容、休闲娱乐20－3053【集中善商业】兴业惧广场勒：位于短城市农核心翼区，卷规模样较大坛，总荣体经垄营状承况较赤差，斥低楼达层出案租率奖和客菜流量拌相对婆高，李高楼枕层空粪置量绣大项目嚷基本约情况瘦：位置责：云涌城区段兴云历西路70号总层驶数：5层总面杜积：26始,0蝇00平方蓬米单层貌面积偿：约4,泼30种0平方且米项目栋商业责业态蝇：以超刮市、扫电器梦为主思要业右态高楼嫁层有外电影栽电玩刑，但智人流朋量较腹差餐饮梨有零四散分丘布，迷但运饮营状悠况一谜般楼层业态分布出租率5F电影、电玩50%4F瑜伽10%3F超市100%2F苏宁电器、餐饮80%1F服装饰品、餐饮70%楼层溉业态牢分布54【集中毯商业】兴业坐广场弃：项目村分散绞出售雀导致堵经营醒不统赞一，季短期护内较隶难有衣改变整体脉状况脸产生减原因体分析皇：云浮戏商业庄发展铅阶段遵决定分散完出售骡导致昏经营扑业态叼难统逝一客户朱消费隙习惯短于临醒街商损铺，红还没哲有转听变为待到室疮内高疲楼层滔消费没有菌实力邪强能外持有莲整体乎商业狡的开例发商凉和运眉营商肯出现首层荣铺位然空档“我们润这里逼都是漂散卖矮的铺蔽位，疯管理域麻烦叙，首立层的银生意农也算女是一截般，方转让芒的铺组位蛮鸟多的阁，同肃福和满苏宁天还是芝好点蚊了，斩其它俊做得灿很一酬般”“楼朴层高被点话弃连电煤梯都值没开吧，开袍了也伐是浪洁费嘛敌”——兴业让广场兴店主快餐席店外立拦面55【东方费时代聚广场1/伞4】总规讯模较怠大，扭为云嫂浮少蛾有的饭大型流商业尘综合茎体，摆但所介处位抚置非总商业搜核心倾区，默商业事氛围结不浓项目声基本灯情况催：位置旦：云违城区页牧羊涛路2号总建哭筑面失积：12万平菜方米层数而：9层开盘栗时间即：20怒12年01月开业巧时间:缠2极01洒2年10月项目时特征勒：项目除处城永市中有心北悼侧，早并非稀传统累的商糟业核薄心区抵，周贿边石驴材工窗厂尚钳未全芳部搬急迁，森环境厚较差砌，商靠业氛呆围不成浓牧羊路边的石材加工厂东方时代广场兴云刑西路兴云冰中路城中带路星岩摆三路东方建时代设广场【东方师时代舍广场2/冲4】业态甚丰富拒，综难合性弱强，浸并有骄主力誉店喜位伴超拔市进想驻楼层业态一层化妆品、鞋、黄金珠宝、百货、超市二层女装、男装、百货、美容美发、咖啡三层KTV、儿童乐园、童装、电玩四层电子数码、美食广场五层影院、书城、健身俱乐部、大型酒楼六层休闲会所、商务酒店七层至九层商务酒店57项目娘业态获特征趴：是云突浮出踏现的凭少有铃的城散市商太业综融合体绳项目株，集培多种稀商业使功能高与一令体具有孕商业鸽综合轰体的雀一站牌式特腥点，侧综合抓性强味，业爆态互岛补主力蓝店喜评伴SP酒ARSP番AR成立汗于19怪32年，白总部跑位于序荷兰俭，目进前在辰全球35个国垦家经弟营1.涝5万家庆超市辨，年鹊营业巩额超准过34邻0亿美往元，吗是世青界最疲大的自愿嫌连锁组织师和最买大的烂食品茅分销求企业目前豆喜伴咐超市管仅仅脏进入居山西隔部分逗县市毫、东全莞等望地，伍处在候起步格阶段掠，影束响力幻玉相对冰有限【东方末时代摧广场3/德4】首二需层以货分隔她划铺岸并带造返租芹的形絮式出啊售部狡分商便铺，绩首层恶销售惨速度臂较快屿，二私层速纺度较遇慢一二扮层面拖积分乓布情筝况首层范总面唐积为58跌00平方蠢米二层头总面井积为47环00平方朴米销售众情况一层宪均价顶约为2.旱8万元/平方绘米，销塞售率陈约为45昂%二层渐均价佳约为1.济8万元/平方肆米，销售踢率约币为30努%一层奇商铺脸面积链分布二层族商铺欣面积药分布“这卫里的朽销售第情况艇还是颤可以克的，两一层缴沿街赶的最炸佳位窄置商搏铺是努要进抓行拍防卖的轨，销笛售率日大概籍在四马层多破了”“二层菜铺位宿选择串多点增，销皇售情刊况差密点”——东方困时代快广场微，销俩售人申员主流绘面积钱段为20盼-4悠0平方结米主流臣总价逐段为50纠-1膜20万元15别-4斜0平方腐米各晌面积格段分布花均衡主流咸总价邀段：30巾-7啄0万元58【东方束时代董广场4/押4】商铺脸采用复散卖堡的形间式保魄证了饶开发比商的透资金拘快速份回笼晋，但尚统一招经营跨受到垂影响类，未持来经葛营能俭否成歉功风伍险较未大“商链场会沫按照8%的年柱收益霉返租锋，期钉限在10～12年，桌由商善场统刊一经户营，灾以后丈可自驶行经惭营”——东方汁时代内广场膝，销金售人套员分散研出售数，带龄来业针权不橡统一绕，虽侦然10年内捆有返淋租的头收益挎保障血，但鄙对大戴的品缴牌商薯家来刷讲仍丽是不泛愿意材接受棒小业门主的街租赁59散卖消费实力123在消旋费者疫消费蜘习惯栗还没作有完涨全从揭街铺个向集柔中商砍业转劳移的尘情况排下，宽客流虑尚需赠大量寒的宣清传和雄推广俱吸引发展衡商散批售说墨明资唤金存正在压康力，泳如果院不能欢持续律进行刃整体锤推广泳和宣哨传，液将使弓项目廉面临尚较大避经营厦风险【片区座商业血未来】本项各目周吗边以叛居住似功能脂为主王，南招侧是倡酒吧携街、弱西侧御是商店业街唤铺项目株地处拔云城刺老区悼、南源山河旁畔，1公里护范围筹内覆未盖市涌中心隶和市嫂政府揉，区燥位优昼势明待显按《云浮企市中测心城介区近策期建姻设规商划》，本谋案属重点搞改善扎地区，且袍周边条用地答以居耕住用欣地为垮主，娃适宜佛发展宽住宅云城房诚区商是业以杜沿街飘商业美为主校，城伏南路籍、浩落林路刘、兴饲云路暖、南拢山河馒两岸床等为博市区雄商业俘集中冷区域爪，结更合项滨目具支体情蔑况，竹适宜兼发展乱临街编商业本项养目周蓄边以玻居住暑功能贱为主60酒吧跌街，门可以叔设置松部分漠休闲骄娱乐齿业态临街茫旺铺妥，有葱机会便分流可部分众客户【商业隐市场陪机会】体量吃适中宵的社侄区街殖铺有愿较大喂市场怠机会韵，适斯宜项玩目打包造社区夸街铺薪为项目育发展裂方向市场谱集中谜商业商运营闲较差揭，市全场支愧撑不亮足消费盐者倾克向首责层，布高楼炭层商锤业价蹄值降到低集中缸商铺给散卖诊后统知一运退营困脱难，泪风险通较大整体状商业础市场梅以街晴铺等丸形式猛最为盒旺盛街铺郑受到活客户禾青睐居，能即实现倡较高怎的单腿价集中歪商业社区蜡街铺61P4蚁.市场你分析从市允场角迅度分颂析项宽目价都值3、竞躺争分完析1、物欺业市口场2、客悠户需扫求【客户壳调查驼思路肾和方很法】针对稼云浮啄市区踏具有举较高晴消费箩能力示的目系标置哨业人鉴群，距采用息定性顿和定但量的唤方法马，挖凯掘客佛户的裹需求贡点深度抗访谈面对旦面的伞深度而访谈龄约15组，张主要戏包括券地产趟专业愈人士颗（如慌三旧擦改造阵办、重规划魄编制锦办、属房地燥产协右会负秘责人轰、政删府相袖关人怨员等吵）重题点客游户群度（如忌石材瓦老板馋、电扰厂职极工等漂）电话窄访谈约68组，分主要望以目骨标消肃费群对为对泄象，究有公租务员刮、泛勇公务链员（录教师淡、医撑生）王、电撑厂、胞个体机户等1、泛公务员（包括学校、医院等）2、公务员和垄断行业（电厂、电信、电力、银行）3、石材老板、石材中高层管理4、个体户、周边市民问卷设定人群（76份有效问卷）“我钞们云验浮这海里的妈主要阔产业枯就是编石材碌了，昼而且猜石材老的企甚业是孟非常临多的挣，有径钱的隆老板百多啊张，还兆有就换是那研些搞号些管范理的塔中高抛层都瘦是蛮棕有钱族的，闷他们棉买房塌的可乱能性灶大，残很多鞭都是侦好几茄套的涛啦”“像肢云浮田这样挠的小店地方凤，公煌务员什、事瓜业单映位、材什么早电厂覆之类劳的都造是收似入和闪福利拾较好职的，欲另外蓬现在叮云城步这里繁环境嘴改善荣了很骨多，是周边副的县勒市的壮人也丘是渐成渐过鬼来想问住到锋城里以”——魏先馆生，歌消费庄者访容谈整熟理63【消费沸者总饮体特捉点】客户抹来源起主要忍来自超于云袍城区加，其类次为窑云浮浮所属晓周边遣县市83弊%的客粱户来即自云情城区集，其折次是觉周边低县市清的客暂户“我影们就砌是从盼云安苹过来订这里徐做石叶材生念意的厌，我路爸妈犹过来昨都有雾十几园年了川，很丈多人席当然帽喜欢旱说在梳云城煎这边污买房梳子，相毕竟液这里壶是市灶区，流做生切意还砍有外茄出广嘉州也赏方便联”——消费瓶者访向谈，彻石材偿行业吨张老古板“碧间桂园灯这里盟的都予是些波做石钢材