武汉保利物业管理公司工作手册

可编辑可修改，欢送下载可编辑可修改，欢送下载武汉保利物业治理公司工作手册〔参考稿〕目录\l“_TOC_250010“1.0序言 22.0物业部员工岗位职责 3物业部治理制度 10物业验收制度 10入伙装修制度 10投诉处理制度 13访问业主制度 14清洁治理制度 14绿化治理制度 35前台效劳 39\l“_TOC_250009“业主档案治理制度 42\l“_TOC_250008“防火治理制度 43\l“_TOC_250007“物业治理保险制度 48\l“_TOC_250006“有偿效劳收费治理制度 50\l“_TOC_250005“物业治理的法规依据 50\l“_TOC_250004“业主报修制度 53\l“_TOC_250003“业主投诉制度 54\l“_TOC_250002“社区文化活动治理制度 55\l“_TOC_250001“公共场地使用治理制度 55突发性大事或特别状况处理程序 57\l“_TOC_250000“安全治理制度 601.0 为保证业主有一个舒适、优雅、干净、安全的环境，维护及树立企业形象，我们每位治理人员都应把自身形象与企业形象溶为一体，严格履行本岗位职责，必需做到：效劳态度，文明礼貌；效劳行为，合理标准；效劳效率，准时快捷；效劳效果，完好满足。小区治理处负责业主之治理和公共地方的治理工作，在业主事务方面，首要任务是推〕及退场程序等。编制成业主手册供给予业主参考，继护，使治理能发挥其应有之功能。2.0小区治理处员工岗位职 位：治理处经理：统筹整个圣莫丽斯小区日常治理工作，包括：员工监管、保安、清洁、修理：物业总公司：集的部门会议。组织编制治理预算、年终结算，交物业总公司审核。汇报，布置工作，解决工作难题。定期对小区的保安、修理、清洁进展监察协调，并与承判商代表定期会议，以检讨及改善圣莫丽斯小区的治理水平。定期提交小区治理报告。解决客人的投诉，帮助客人解决困难，改善效劳质量。司办公室。帮助联络业主，建立良好关系。负责协调、指导部门主任的工作，保证各方面工作的顺当进展。负责本部门员工的业务培训打算及实施，提出员工聘请、调职、晋升等意见。关心员工生活、工作，协调员工之间所消灭的工作冲突，增加分散力。同。制定圣莫丽斯小区设备使用方法及守则。负责拟任部门主任职称以上职务人员的面试、录用、辞退等工作。负责公司重要的公关及重要接待工作。监管治理处员工超时工作及编制补薪表。治理处员工制服安排、处理及监视。定期检查所属部门的固定资产，并对有疑问者进展审核。29职 位：物业经理：帮助治理处经理做好物业治理工作。：治理处经理：准。收取及批阅小区的巡逻报告及每天的投诉记录，了解处理进度，如有问题，快速改进，之后将资料整理及汇报治理处经理与工程部。巡察小区公共区域，监管部门员工的日常工作。帮助上级处理业主/租户装修事宜及修理工作。娴熟把握防火防盗设备的使用，并明确处理圣莫丽斯小区之意外大事。礼貌急躁解答客人的查询、投诉、并加以具体记录。与业主/客户保持常常性联系，起到沟通治理处与业主/客户间关系的桥梁作用。并将资料登记于治理日记簿上。制止未授权人士使用本小区内任何设施设备。完成记录各单元业主资料，以备查阅，并且具有确定的保密意识。每月填写替班出勤，以供人事行政部参考。负责本部门的安全，消防，物业治理工作，确保全部消防通道畅通无阻。填报空置单位资料并送交治理处经理。发挥工作主动性，努力完成上级交办的其它任务。职 位：物业助理：负责具体实施所管辖区内的巡察及为业主/客户供给良好的效劳。：物业经理：与业主/客户保持常常性联系，起到沟通物业公司与业主/客户间关系的桥梁作用。准确把握业主/客户的各方面状况。解决业主提出的各种有关问题。/客户按期缴纳租金及各项费用。依据要求巡察小区，检查各局部设施是否完好，并将状况记录于每日报告。定期检查空置区，觉察问题准时解决。负责联系修理人员进展修理，并于事后复查跟进修理状况。遇有特别大事，应准时填写“特别大事报告”，并马上联系有关部门进展处理。清洁部门联系并向上级汇报。协作保安和消防部门维护各地点的安全。监视各装修商依据物业部的装修规定文明施工。措施，并马上与部门消防负责人联系，尽快处理解决。发挥工作主动性，努力完成上级交办的其它任务。职 位：接待员〔前台〕：负责解答业主/客户问询，做好前台接待工作。：物业经理：熟知业主/客户状况，清楚了解小区各方面的根本状况，留心观看来往客人的需要，热心解答客人提出的各种问题。问询台直线为投诉及内部专用，在接到投诉或有关后，应做好记录，并马上反映给有关部门。遇有重要事宜须通知业主/客户的。与清洁人员合作，共同保持小区的清洁卫生。认真维护小区秩序，劝阻施工人员、出租车司机不要在小区滞留。每日下班前应作好与保安员的交接工作。认真填写好工作日记。10.发挥工作主动性，努力完成上级交办的其他任务。职 位：保安经理：负责整个圣莫丽斯小区保安、消防工作，包括制订保安打算、保安及消防中心的运作与监管，及帮助处理投诉事宜。：治理处经理：制订圣莫丽斯小区的整体保安打算，及保安员编制。为协作各期业主的迁入，供给保安建议。帮助物业部做好小区装修监管工作。急躁接待业主/客户或员工提出的各项要求，准时处理并反响。与市公安、消防、安全局定期联络，协调有关圣莫丽斯小区的保安问题。负责整个圣莫丽斯小区的保安运作，以达至最高水平。消防部门及监视消防监控中心，确保其顺当运作。生疏把握圣莫丽斯小区保安监视装置及功能，做好下属员工的治安、消防教育及培训工作。范工作，对重点部门实行确定措施，觉察问题准时与有关部门联系。同时报告物业部经理。每天按规定时间巡察检查小区安全、消防设备并做好记录，查验各班的巡逻记录。定期向治理处经理汇报有关圣莫丽斯小区保安状况及作出建议。承受治理处经理托付，处理各项职责范围内的工作。要坚持标准，不徇私情，对保安队伍的进展和建设负有全面责任。发挥工作主动性，努力完成上级交办的其他任务。职 位：保安领班：帮助保安经理搞好圣莫丽斯小区的治安、消防等工作。：保安经理：/消防岗位值班、公共区域巡逻、供给紧急支援、调查一切业主/客户的投诉。记录一切有关圣莫丽斯小区保安的事故，提交保安报告及特别事故报告。帮助保安经理检查保安员巡察状况、消防检查工作、巡逻记录状况。安排及检查下属员工出勤、仪表、工作等状况。催促下属员工做好访客记录。帮助保安经理做好员工治安、消防培训。做好调查工作，同时报告上司。发挥工作主动性，努力完成上级交办的其他任务。职 位：保安员：执行圣莫丽斯小区管业处有关治安、消防等工作。：保安领班：提前15分钟到岗，做好交接班工作。保持仪表干净，举止、言语礼貌。当班前不得饮酒，吃异味食物。/消防岗位值班、公共区域巡逻、供给紧急支援、调查一切业主/客户的投诉。记录一切有关圣莫丽斯小区保安的事故，提交保安报告及特别事故报告。监视小区的活动，维持小区的秩序。监视电梯运作，繁忙时帮助疏导。做好访客登记、询问事宜。做好各项记录及用对讲机与其他岗位联络。巡逻小区公共区域、机要重地及停车场。填写小区巡查报告。/客户，并确保业主/客户及员工安全。生疏各种消防学问，娴熟使用各种器材。如无需要，一律不得进入与己无关的场所。下班前，由当班主管集中评估当日工作状况后，才可下班。发挥工作主动性，努力完成上级交办的其他任务。物管部治理制度物业验收程序验收预备工作在未验收前，治理处经理须联同工程主任与进展商、承包商招开协调会议；由承包商及供给商呈交一份竣工验收及交接打算表和组织架构；治理处经理组织治理处各部门制定楼宇接收联检方案，提交进展商审批。按《图纸资料移交清单》对产权、技术资料进展比照检查，觉察产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式通知进展商及/或承包商供给。移交验收1、按《设备移交清单》对楼宇各类设备按规格进展比照检查；2、/或承包商予以解决。录表》中，对觉察的问题应书面通知进展商/将全部有关资料归档。/或承包商限期解决。业主入伙装修业主入伙程序为了使治理处各治理员熟知业主入伙程序流程，能快速地办理业主入伙手续，特拟定如下入伙程序流程如下：项。到小区治理处办理手续。1、业主应出示证明：本人身份证明的原件及复印件。《购房合同》〔原件及复印件〕。代理商资格证书及代理书。2、假设业主本人未能亲临，托付他人办理，被托付人应出示的印件：由业主本人签署的托付书原件及复印件。被托付人身份证明原件及复印件。《购房合同》〔原件及复印件〕。3、治理处应办事项：验明来客身份证明。将上述业主/客户资料复印件存档。填写业主资料登记表。治理处与工程部同业主进展验收。治理处携带锁匙协同工程部与业主前往验收单元。依据验楼表格所示进展讲解。填写物业移交表(业主签名)。业主二次装修申请程序项，拟定业主二次装修治理流程如下：治理处与工程部同业主办理装修申请。业主提交二次装修申请表。与业主承包商会面，了解具体装修程序。承包商提交二次装修图纸。工程部审批业主所提交资料。工程部对业主资料提出整改意见，报治理处经理审批以上业主提交资料所办理的手续是否妥当之后，请业主或其承包商进展整改。业主到治理处办理的手续。2]办理《施工许可证》。办理动火证，配备灭火器。供给《施工治理条例》、《违规惩罚条例》、《告业主书》。项，治理处常常督导装修卫生状况并协调业主与各部门的关系。业主装修完毕手续。提交竣工图，报治理处审核。工程部提交审核意见。工程部验收业主装修完的设施。对于损坏的公共设施将按价从装修押金中扣除。工程部验收完毕将填写竣工验收单，并签署意见、盖章。按章归还出入证押金。工程部将落实遗留工程通知业主整改完毕后，三个部门意见书，治理处经理审批前方可到财务部退还装修押金。投诉处理须知如何有效避开投诉?参与施工监理，使工程质量多一份保证。交收手续，避开日后引起投诉。不必要的麻烦。对物业的设施安排合理的日常维护、检修，使事故削减到最低点。常常开展反响调查便民效劳，了解信息，准时觉察问题解决问题。解释，降低投诉率。处理投诉开通投诉热线：详尽记录投诉人姓名、单元号名称、联系。亦不行当面指出，业主/客户态度即使很坏，亦不行顶撞业主/客户，并登记投诉内容。主签字，并告知解决的期限，以便准时告知结果。到相关部门进展处理或报上级主管审批。在依照大事的大小提请有关部门赐予处理。/客户，询问其对处理结果是否满足，是否有别的建议，并再次感谢其对我们工作所做出的帮助。与部门主管商讨解决方法，并具体执行与部门主管商讨解决方法，并具体执行反响解决给业主，并了解满足程度标准用语标准用语：您好！请问我们能为您做些什么?格外感谢您对我们提出贵重的建议/意见，我们会准时把处理结果通知您您是否还有什么要求有什么可以帮助访问业主1访问业主的目的过定期对业主的访问到达以下目的：加强治理处与业主的感情联络。加强沟通，让业主协作，帮助治理处工作。提高治理处治理质量，及治理人员的效劳质素。业主访问内容让业主了解物业治理处的运作。倾听业主对物业治理处治理方面的建议和意见。了解业主对物业设施合理性方面的要求。业主访问的流程治理员定期对小区每个业主访问治理员定期对小区每个业主访问/制《业主访问汇报》报治理处经理制《业主访问汇报》报治理处经理清洁治理卫生清洁工作标准走廊及入口区域走廊及入口区域地面清洁，无污迹，无水痕，无纸屑。柱面无灰尘，防火门亦无灰尘。扶手梯、栏杆上无灰尘。场内椅子、花盆上无尘、无污。玻璃清洁无污迹，无水珠，无手印。垃圾箱常常保持清洁，无过多的垃圾，对垃圾筒进展定期消毒。指示牌上无灰尘。询问台上无灰尘。卫生间卫生间卫生洁具做到清洁，无水迹，无异味。镜子明净，光亮，无灰尘，无污尘，无手印，无水迹。电镀设备保持光亮，无浮尘，无水迹，无锈斑。墙角四处保持干净，无蛛网、地面无脚印、无杂物。卫生洁具齐全，无玻损。保持卫生间空气清爽，无异味。保证有足够厕纸、香精球及洗手液。杂物桶常常保持清洁，垃圾不得过半。卫生间木隔板无尘、无水迹。下水道口无集水。楼道清洁楼道清洁楼道墙纸干净，无污迹，踢脚板无尘土。楼道两侧及电梯间上方的排风口无尘土。楼道地台做到无杂物，无尘土。4)电梯厅地面无污迹，水迹、无纸屑、尘土、毛发，清洁，光亮。清洁步骤依据实际状况制定本制度。工作内容地面层各地点的入口以及公共走道各层公共走道内的扶手栏杆各入口处的扶手电梯的扶手及不锈钢外表总台公告牌、导示牌、导购牌、休息椅电梯的不锈钢门、电梯间地面、外部玻璃遮罩卫生间安全出口楼梯及扶手植物、花卉、盆缸全部墙面、墙柱天花、吊顶时间安排清洁工作步骤：地面层清洁地面层清洁上午换好工作服装，到治理处签到。由保安将各辖区楼门翻开。上防水踏垫。地面层清洁员负责将公共走道，以及大门入口的垃圾清扫干净，保证地面无纸屑。用拖把反复拖抹磁砖地面，确保地面光亮干净无脚印。清洁前台卫生先用湿布后用干布将台面擦拭干净。亮，不锈钢架柱光亮、无手印。到扶手干净、无灰尘，不绣钢外表光亮、无手印。亮、无水迹、无手印、无污渍。面拖干净。入口处地面清洁入口处地面清洁每天将地面清扫干净，确保地面无纸屑。用铲刀将地面不易去除的脏物铲干净。每周一次，用洗地机将入口处的地面清洗干净。玻璃门窗清洁玻璃门窗清洁用湿布将入口处玻璃门擦拭一遍，稍高的玻璃门用A字铝合金梯关心。遇有不易用抹布清洁的脏物，可用玻璃刮刀关心清洁。用玻璃刮将玻璃上的水滴刮试干净，使之光亮、无灰尘、无手印。用地托将地下的滴水抹干。扶手电梯清洁扶手电梯清洁用湿保洁布擦拭扶手电梯之扶手，使之干净、无尘。用细扫帚将扶手梯的踏步清扫干净。 手印。清洁玻璃，使之光亮、无手印。货运电梯清洁货运电梯清洁清扫电梯之地板，使之无纸屑等杂物。分别用干、湿拖布拖抹地面，保证无脚印。清洁电梯之不绣钢门及内部墙壁，使之光亮、无浮尘、无手印。清洁天棚，使之无尘、无蜘蛛网。扶手栏杆的清洁扶手栏杆的清洁清洁扶手栏杆上的不绣钢扶手，使之光亮、无浮尘、无手印。用鸡毛掸掸去栏杆上的灰尘，每日用湿布擦拭一遍栏杆。办公室清洁办公室清洁将办公室窗翻开，保证空气流通。清扫办公室及会议室地面卫生，保证地面清洁，无纸屑。用吸尘器将地毯清吸干净。关闭办公室全部玻璃窗。内的办公桌面及立柜先用湿布，后用干布擦拭干净。用拖把将办公室内两玻璃门之间的走廊拖抹干净。用抹布擦拭玻璃窗、房门做到无污尘、无手印、无水迹。卫生间清洁卫生间清洁卫生间清洁用洁厕剂清洗大小便池。用清水洗尽，并喷上除臭剂，做到无异味。按挨次擦拭面盆，水龙头、台面、镜面、烘手机，做到器具保持的明净、光亮，镜面台面无水迹，水龙头无斑迹，烘手机无灰尘。清洁墙面，可用鸡毛掸抹掉墙上灰尘。补齐卷筒纸。清倒垃圾，换上的垃圾袋。喷洒适量的空气清爽剂，保持空气清爽。检查是否有遗漏处，不要遗忘工具。垃圾处理垃圾处理收集全部业主垃圾到垃圾车。将垃圾运送到垃圾房。收集整理垃圾房。地库清洁。地库每周清扫2次。地库垃圾的清扫要做到地面无纸屑等其他可见的脏物。保洁工作步骤保洁的目的即是确保以上清洁工程随时到达清洁标准。卫生间的保洁卫生间的保洁用清水清洗小便池、坑位、喷上除臭剂。检查并补充卫生纸。检查烘手机是否完好。用清洁布擦台面、镜子、水龙头等，保持清洁光亮。用拖把清洁地面，保证无水迹、无脚印。用空气清爽剂喷射，保持卫生间空气清爽。公共走道的卫生保洁。如遇见地板有垃圾纸屑等杂物，应准时清扫，确保地面无杂物。不时地用大堂尘拖拖抹地面，确保地面清洁、光亮、无脚印。觉察不洁之处马上清扫。清洁周期性工作清洁周期性工作用水冲洗停车场地面〔每周一次〕。电梯按扭及电视屏幕〔每周用洒精消毒一次〕。消毒垃圾箱〔每周一次〕。擦拭、清洗花槽〔每周一次〕。大会所外墙玻璃3米以下〔每周清洁一〕。后广场地面〔每周冲洗一次〕。前广场地面〔每天冲洗一次〕。前广场红砖〔每周用洗地机清洗一次〕。大会所前、后、侧门雨棚〔每周清理一次〕。擦拭、清洗、擦亮天花照明灯件〔包括拆装〕〔每月一次〕。清洗天花部件〔每月一次〕。擦拭、清洁消防闸〔每月一次〕。会所消防通道〔每周拖拭一次〕。清理暗沟、明沟〔每周一次〕。样板房地毯吸尘〔每周一次〕A24样板房后花园及采光井水池〔每周清洗、换水一次〕。看楼通道〔每周冲洗一次〕。人工湖边沿〔每周清扫一次〕。清理消防栓内垃圾〔每周一次〕。电梯门槽坑的清洗〔每月一次〕。拂去墙身外表的天花的灰尘〔每月一次〕。擦拭、清洗照明灯盒〔外部〕〔每月一次〕。擦拭清洗磨光厕内门及柜面〔包括壁脚线〕〔每月一次〕。彻底清洗磨光厕内门及柜面〔包括壁脚线〕〔每月一次〕。不定期清洁工作不定期清洁工作依据业主要求清洗业主/客户内场地。每年5月及11月对场外墙外玻璃进展清洗，使之保持干净、干净。特别清洁工作特别清洁工作雨天的清洁工作遇到雨天，应在小区主要出入口放上防水地毯。在入口处预备好防水雨套，供给应业主/客户使用。随时随地将各层、各区的水滴拖抹干净，防止业主/客户摔倒。依据清洁步骤的内容，将其他地点清洁干净。呕吐的清洁工作如有发生业主/客户的呕吐现象，发生在哪一区，该区的清洁员工应快速赶到呕吐地点。将地上的呕吐物清洁干净。用湿拖把将地面拖抹干净。清洁设备治理制度3.5.3.13.5.3.1清洁设备领用、操作制度领用制度会所清洁用品由专人负责领出库由清洁主管负责分发并填写明细表；设备原则上谁使用，谁保管，谁负责；领用设备必需填写领用登记表；机出库而影响工作的，由领用人自行负责。使用设备时如发生故障，不得强行连续操作。因作用不当，发生气具、附件损坏者，按规定赔偿。修，并在领用簿上注明损坏状况。操作制度在设备使用前，了解设备的性能、特点、功率。在操作的设备中而损坏设备。各种设备严格依据使用说明正确操作，正确使用。设备使用后，按要求做好清洗、保养工作。清洁工安全操作规程3.5.3，2清洁工安全操作规程结实树立“安全第一”的思想，确保安全操作。清洁人员在超过2米高处操作时，必需双脚踏在凳子上，不得单脚踏在凳子上，以免摔伤。清洁人员在使用机器时，不得用湿手接触电源插座，以免触电。清洁人员不提私自拔动任何机器设备及开关，以免发生意外事故。清洁人员应当严格遵守防火制度，不任凭动用明火，以免发生火灾。在操作与安全发生冲突时，应先听从安全，以安全为重。清洁物料领用制度定本制度。日常清洁用具的领用3.5.4.1日常清洁用具的领用每层可开拓一单独房间，用于存放常用清洁工具。常用清洁工具由清洁主管办理领用手续，按实际需求安排给清洁员工。申领的工具可存放于工具间，所用工具自行保管，需要使用时自行取用。清洁工具损坏影响使用的，可再行领用，领用时需以旧换。使用工具中，应疼惜清洁工具。工具使用完毕后清理干净准时放回工具间，不行任凭放置或丢弃。消耗品物料的领用。用品；名；按规定处理；出再用，不行任凭铺张。物料用完后，再行到仓库领取；清洁员工所领用的物料，使用应厉行节约，避开任凭铺张；制止清洁人员私人使用清洁用品；清洁卫生监视检查制度严格的监视检查，是保证清洁作业打算、责任制、治理制度等贯彻落实的重要手段。监视检查一般承受员工自查、治理员巡查和部门主管抽查的“三查”相结合的方法。“三查”制度3.5.5.1“三查”制度不断地进展自查，觉察问题，准时解决。内全部部位、工程进展巡回检查，不得少于四次。两次，部门主管应协同上级领导或有关组织人员定期联合检查。“三查”的要求3.5.5.2“三查”的要求“三查”一要认真，二要高标准。假设不认真走马观花有问题也看不见；假设标准不高，熟视无睹，检查了也不顶用。此外，还要做到以下四个结合：作标准问题，还是员工行为标准问题，不仅要准时指出订正，还要帮助员工分析缘由，急躁地给员工进展教育、培训，以防止同类问题不断重复出现。的方法，对员工进展奖罚，月底依据员工的分数，确定员工的奖金。检查与测定、考核相结合。检查不单单是检查卫生标准，还包括测定、考核等内容。检查与改进、提高相结合。作业现场应定期对“三查”的觉察问题进展分析，针对问题，找了缘由，提出改进措施，予以解决。清洁治理审核(每月小区巡察表)巡察日期 巡察人员标准标准清洁部优可以差评语1．清洁部观感、干净2．员工上、下班登记3．每日工作分布表4．督导巡查报告5．清洁物资/日用品：A．领取、交收登记B．派发、签收登记6．每日工作训令7．员工用餐/休息处理8．每日垃圾处理9．员工制服登记10．员工人事记录11．员工每月考勤12．临时员工聘请记录13．清洁机械用品保存治理员签名： 清洁公司签名： 治理处经理签名：化粪池清理程序及留意事项作业程序雇用吸粪车；用铁钩翻开化粪池盖板，再用长竹杆搅散化粪池内杂物结块层；把车开到工作现场，套好吸粪胶管放入化粪池内；启动吸粪车开关，吸出粪便直至化粪池内的化粪结块物吸完为止。盖好化粪池盖，用清水冲洗现场和全部工具。每年清理一次或视具体状况而定。留意事项：10~15分钟人不得站在池边，制止在池边点火或吸烟，以防沼气烧伤人。人勿下池工作，防止人员中毒或陷入水中。 行人或小孩掉入井内发生意外。色警告标志防止伤人。在作业时区周边，设立围栏及告示牌。大厦外墙的清洁治理规程范围各幢房屋的外部墙壁，玻璃、花园外围墙。标准清洗后外表无灰尘、污迹、锈迹，无因清洁剂化学反响而造成外墙变色、粉化等。清洁时间每1年清洁1-2次。作业程序方案〔或托付合同〕；3天公布“施工通知”； 全；51名员工在地面保卫，同时天台也要配置1名员工，以防无关人员进入施工现场并防止污水飘落而给行人造成不便；全部的施工作业人员在作业中绝不准进入业主单元内； 必需绑在天台上稳固的地方，每条安全绳只供一个人使用；作业所用的工具必需用细绳或袋装好绑好在吊绳上，以防坠落地面； 围护带和警示牌等；作业全部完成，准时清理好现场，并出通知告之业主。将清洗状况，填写在《房屋外墙清洗状况报告书》上，交治理处备案归档。目的：为了标准卫生消杀工作程序，净化环境。范围管辖区域绿化带、下水道、化粪池、设备房、办公房、公共卫生间、车库垃圾筒等。卫生消杀工作打算的制定专业消杀公司主管制定卫生消杀工作打算安排。消杀工作打算应包括以下内容：① 消杀对象；② 消杀区域；③ 消杀方式选择与药物打算；④ 消杀费用预算。⑤ 消杀时间。灭蚊、蝇、蟑螂工作每月进展两次灭虫消杀工作。当苍蝇、蚊虫、蟑螂、老鼠等生长旺季时，可依据实际状况，参照各标准作业规程的要求进展消杀。消杀区域：① 各楼宇的梯口、梯间及楼宇四周；② 大厦的四周；③ 各部门办公室；④ 公厕、沙井、化粪池、垃圾箱、垃圾周转箱等室外公共区域；⑤ 员工宿舍。洒。消杀方式以喷药触杀为主。喷杀操作要点：① 穿戴好防护衣帽；② 将喷杀药品按要求进展稀释注入背式喷雾器里；③ 对上述区域进展适度喷洒。④ 用铁钩翻开市政下水道井盖，化粪也井盖进展喷杀，并完工后盖好井盖。喷杀时应留意：① 梯间喷杀时不要将药液喷在扶手或单元的门面上；② 员工宿舍喷杀时不要将药液喷在餐具及生活用品上；③ 不要在客户出入顶峰期喷洒。④ 发生意外事故；办公室及配套设施应在下班及营业完毕后进展，并留意：① 关闭门窗；② 将药液喷在墙角、桌下或壁面上，制止喷在桌面、食品器具上。拭清洁，防止皮肤接触中毒；灭鼠灭鼠工作每月应进展两次。灭鼠区域：① 楼宇四周；② 员工宿舍内；③ 常有老鼠出没的区域。灭鼠方法主要实行投放拌有鼠药的饵料、粘鼠胶和老鼠笼。饵料的制作：① 物；② 将鼠药按说明剂量均匀撒在饵料上；③ 制作饵料时作业人员必需戴上口罩、胶手套，制止裸手作业。1天对有儿童的单元再次口头作一次通知；在灭鼠区域投放饵料应留意：① 先放一张写有“灭鼠专用”的纸片；② 将鼠药成堆状放在纸片上；③ 〔如绿化带、鼠洞口等〕和小孩拿不到的地方；④ 制止成片或任凭撒放。⑤ 用水泥、砂石拌成混凝土，将老鼠洞封住。放避开置于单元门口或过道明显位置，以防意外；中。消杀作业完毕，应将器具、药具统一清洁保管。消杀工作标准检查仓库或地下室，目视无明显蚊虫在飞。检查商铺、车库和办公室，目视无苍蝇滋生地。5只。抽检楼道无明显鼠迹，用布粉法检查老鼠密度，不超过1%， 鼠洞每21个。消杀工作的治理与检查消杀工作前，清洁主管必需详尽地告知作业人员应留意的安全事项。记中。清洁主管现场跟踪检查，确保操作正确。填写《灭四害记录表》。上述资料由部门归档保存一年。本规程执行状况作为保洁部相关员工绩效考评的依据之一。道路清洁治理规程范围物业范围的全部汽车道、人行道、道路两旁的花基及路沿。标准地面无垃圾、沙土、水渍、痰迹、污迹、顽渍等。作业规程 7：0015：00点之前分别对管辖范围进展一次全面的清扫；7：0018：00点，每小时循环保洁一次，对有污迹的路面准时用水进展冲洗；每周对全部路面用清洗机冲洗一次，去除路面及花基石面的油渍、污迹；每周擦抹路旁花基侧面花池灯的百叶饰片一次，去除饰片上的污迹和灰尘；每次台风或雨后，要准时清扫路面的垃圾、树枝落叶、积水及杂物；任何人觉察清洁问题要尽可能通知清洁人员当场予以处理；清洁人员对路面造成严峻清洁污染的问题，需准时上报治理处协商处理。留意事项负责道路清洁的人员在进展清洁工作时，要留意来往车辆，确保安全；清扫路面时，要留意过往行人，避开将垃圾灰尘扫向路人身上。路面清扫后的垃圾和杂物需准时清运处理，避开造二次污染。垃圾清运和垃圾收集治理规程范围管辖范围的垃圾筒及用户生活垃圾。标准的垃圾不能超过筒内容积的2/3。工具配备手推式垃圾收集车两部，车厢内设黑色大塑料袋，外部设帆布上盖；3~5只大号垃圾筒；51条；1只。作业程序〔一〕垃圾收集20：00分开头逐户上门收集垃圾；21部收集车，分东、西两条路线，逐个倾倒垃圾筒内的垃圾和收集各户门口放置的生活垃圾；大垃圾筒待装车；对于装车时散落在地面的垃圾或汁液，要准时清扫或用拖把拖干净；滋生蚊虫；〔二〕垃圾清运1、垃圾收集运送到清运点后，即开头装车，装车时要留意尽量不破坏包装袋，以免汁液外流；2、每日清运完垃圾后，必需要用去污粉、地擦放水擦洗清运点地面、垃圾收集车、工具等，保持清洁；3、每日工作完成后将清洁好的工具有秩序地摆放在清洁器具存放点。对专业清洁公司效劳质量的监把握度监控方法日检〔领班洁效劳日检查表》上；周检效劳周检表》；月检境卫生状况进展一次全面的大检查，将检查结果记录在《清洁效劳质量月检表》上。质量考评洁效劳标准〉进展总结考评。考评成绩作为整体清洁效劳质量的依据。处理方法 1小时；工作量较大的工程，填写“报事单”，清洁公司须按“报事单”上规定的时间内完成并回复治理处； 按《清洁效劳托付合同》的有关条款进展扣罚处理。的必需进展扣罚处理，并报呈业主/业委会。绿化治理绿化的作用舒心愉悦的环境是促进消费的一大重要因素.绿化、美化生活，修身养心。场外绿地是人们休闲、消遣、体育熬炼的场所，所起到丰富生活、消退疲乏令人身心愉悦。美化生活。绿化种植对建筑、设施、场地能够起到衬托、显露作用，美化环境。保护环境。绿化能够净化空气、吸附尘埃和有害气体削减空气中细菌及放射性物质，阻挡噪声，有利于环境卫生。营造良好环境小区内部绿化点缀能营造一个良好的环境。绿化分类外部绿化草坪及植物。内部盆栽植物。场内外绿化治理规定1人人都有义务维护场外植物\绿地及场内盆栽植物。不准攀折植物及在树上扎拉。不准损坏花坛、绿地及花木保护设施。不准人为践踏绿地和车辆跨越。不准在绿化地带堆放杂物。不准在绿化带内设置广告招牌。理。小区内部盆栽植物的治理施肥证在场内无异味的散发。换盆处力所能及的范围内执行〔绿化公司帮助〕。浇水湿。采摘阳光性将一些喜阳花卉移到阳面。小区外部草坪植物的治理浇水量〔上、中、晚〕和浇水量。施肥大小。去除杂草及松土相应的松土以利草皮的生长和标准。修枝整形修剪整形，但此一工程通常在冬季进展。除虫杀死病虫，以确保植物良好生长。制止事项影响树木生长，严禁任何人员在草坪内以体育熬炼为形式损伤植物。防止损坏在先。定期洗尘化效果，故养护人员应定期对草坪及树木、用水喷淋清洗。小区内外绿化治理应达标准植物盆内无烟、杂物、叶面、枝干；无深厚浮灰，保持叶色翠绿。各类植物无枯萎、凋谢现象。盆缸清擦干净、无污、无渍。草坪修剪整齐，无凹凸不平现象。枝叶修剪齐整，无杂乱现象。草坪干净无纸屑、杂物、清洗干净。各类植物无病虫害。严格治理草坪制止人为踏坏，影响美观。绿化工作审核 小区巡察表巡察日期 巡察人员园林绿化园丁上、下班打卡状况园丁园艺技术状况保养每日工作程序是否明确时花、季花养护状况

标准优 可以 劣评语有无制作花圃围栅状况工作区域状况灌木、乔木浇水草坪养护植物造形修剪12．13．14．15．16．171818．19．20．21．2223．24．25．26．27．28．前台效劳流程前台交接班流程整理好工作台整理好工作台整理检查当天全部物品，归类摆放、清洁整理全部办用交班人员向接班人员照实接班人员检查交班无问题无问题觉察问题完毕交接班工作交接班清点款项签收有在不影响连续工作的紧急抢救突发大事突发大事123〔带齐急救用品〕观看当事人状况依据不同的状况施行急救处理伤情严峻的应马上与医院联系急救电梯困人劝慰当事人，联系工程部马上到场处理。通知当事人家属1231]2]记录大事发生过程记录大事处理方法记录、存档效劳质量投诉登记针对那方面的效劳质量投诉登记针对那方面的效劳质量投诉登记投诉的对象登记登记客户对问题的看法客户签名留号码及找当事人了解实情找当事人了解实情找证明人证明具体落实解决、处理1理意见。2、实，出具处理意见。客户意见12业主档案治理制度治理公司的形象。治理处的主要业主治理任务：好的效劳业主。治理处业主治理的日常工作包括：、准确，认真地登记并制作各种表格。协调与业主之间的关系，加强横向沟通；接听业主投诉，解决业主投诉；接听业主工程报修，准时联系修复；业主档案治理业主档案包括以下的资料：收集业主单位资料业主缴费记录包括各样应付之押金业主装修工程文件业主迁入时填具之资料业主资料补充业主联络资料紧急事故联络人的资料治理人员在日常职务常与业仆人事变迁资料业主与治理处往来文件业主违规事项与欠费记录业主请修记录业主投诉记录10)业主单位有关的工程档案〔与二次装修工程有关资料〕防火治理制度保安部处理程序报警：1、觉察火情应马上通知监控室保安领班警人姓名等；2．0 接警：理、工程主任、治理处经理2、上述人员快速到达现场，救灾领导小组马上成立，到场级别最高者为领导小组现场总指挥；3、依据救灾领导小组总指挥之意见报119火警；工程部处理程序：水的处理：指派一名员工在消防泵房按命令启动、关闭消防泵；确保消防泵运转，使消防用水不连续；电的处理：指派电工把握失火部位的电源，该切断的要坚决要断；并设法解决灭火现场必需的照明；确保消防用电不连续；电梯的处理：客梯自动降至底层关闭；消防梯切换为手动把握交消防队员、保安部使用；4．0防火卷帘门的处理：点动或连动关闭着火区域之防火卷帘门；5．0检查正压送风排烟设备、空调装置和煤气总阀；6．0 组织人员投入灭火，必要时向消防队员供给建筑构造、设施、设备的状况；物管部处理程序：1、组织人员投入灭火；2、抢救、疏散着火层的业主/客户，并按指令疏散非着火层的业主/客户到达指定的安全区域，准确统计撤离人数，安抚业主/客户心情；3、协作检查是否有业主/部；4、撤离楼面时，帮助保安部关闭防火门、防火卷帘门；救灾领导小组职责：1、打算是否报119火警；2、调集力气，布置疏散抢救人员、物资之措施；3、打算灭火、供水、开启应急播送的区域；4、安排防排烟、停电或连续供电、关闭空调、风等措施；5、亲热留意小区内一切状况，稳定业主/客户心情；6、检查执行状况；带着员工贯彻执行；救灾领导小组现场任务布置：A、疏散和抢救1、划定安全区：保安领班划定供疏散人员集合的安全区；2、疏散：保安员引导并护送业主/客户向安全区域疏散；在安全区域疏散线路上分段安排保安员为业主/客户指明方向；安排保安员护送行动不便的人员从消防电梯疏散；安排保安员查清是否有业主/客户仍在着火区域内；在安全区域内安排保安员负责接待，并安抚业主/客户心情；3、疏散秩序：第一疏散着火层；其次疏散着火层以上地点；第三疏散着火层以下地点；第四从消防通道疏散业主/客户；第五从消防电梯疏散行动不便和老弱业主/客户；B、扑救要点：防灭火器扑救力度不够时，用消防水枪扑救2、扑救时，首先要把握火势集中，然后才考虑扑灭；设防；4、电气火灾须断电后才可用水枪扑救；C指导业主/客户和员工学会用湿手巾捂住鼻子，尽可能贴近地面行走，必要时依据当时风向、火势的地形准时排烟；隔离并阻挡火势集中；D、安全戒备：〔由保安部落实，必要时其他部门协同实施〕1、小区外围：派二名保安员分别负责接应消防车；保安员去除外围路障，疏散一切无关车辆；劝导过路行人撤离现场，维护好小区外围秩序；2、小区底层出入口：严禁无关人员进入小区，指导疏散业主/客户离开小区；看管好疏散出小区的物资；保证消防电梯为消防人员专用；引导消防人员进入着火区域，维持灭火行动秩序；3、着火层：严禁应疏散人员进入着火层，，防止乘火打劫、制造混乱；指导疏散人流向下一层按秩序撤离；4、水灾扑灭后：调查起火缘由；E、应急播送：一旦火灾发生，应急播送应协作做好指导疏散、安定人心等工作；播送范围应视火势状况而定，一般只限于着火层和上下一层；F、设施保障：1、机房值班人员必需坚守岗位，听从领导小组的指令；2、保证消防用水、消防用电等不连续；G、保持通讯畅通：立有效网络，使各级人员正确快速承受火灾信息，赶至受灾现场；防火安全责任制度1.清洁部防火安全责任制4 防火责任人——清洁部主管品日常防火安全工作。防火措施：严格遵守部门的总体防火措施。清洁用品及设备仓库内严禁吸烟，严禁火种入库。仓库内必需限额储存，有关通道都必需符合防火规定范围。仓库内货物必需按性质分类储存。仓库内不准使用电暖、电炉、电烙铁、电熨斗、电视机等电器设备。仓库内电器设备和线路不得超过安全负载。应当配备灭火器的必需配备，并保证其完好可用。仓库工作人员必需经过防火培训，具有防火灭火的根本常识和技能。清洁工具和垃圾袋不行放在消防通道。保持消防安全门时刻关闭。全部员工都必需知道工作地区灭火器材的位置。物管部制服房防火安全责任制防火责任人职责防火措施：严格遵守部门内的总体防火措施。制服房严禁吸烟，严禁火种入库。制服放必需配备足够的灭火设备。不占用防火通道，保持通道畅通。制止将制服房作为休息室货住宿人员。制服房内衣物存放必需符合防火规定。制服房照明必需符合防火标准，不使用不符合消防规定的照明设备。制服房内不得使用电暖炉及电炉等电器。制服房内的电器设备和线路不得超过安全负载。检查。制服房人员下班后，必需认真检查，确保切断全部电源。全部制服房工作人员都必需经过防火培训。物业治理保险制度物业治理与保险的关系保险的概念恢复正常运作。保险在物业治理中的作用保证物业财产安全导被保险人消退担忧全因素，提高财产的安全系数，保证物业的安全。风险分担，削减物业的经济损失经济损失。有利于推动物业治理工作的持续进展偶有意外也可准时补救，有利于物业治理工作的持续进展。物业治理中常见的灾难和事故自然灾难损坏，也可造成人员伤亡。设备事故如：漏电、漏税、漏气等。这些意外都会造成不同程度的财产损失和人员损害。治理人员工作中的意外事故物业治理人员在日常工作中也有发生各种意外事故的可能。物业治理中的保险效劳以收少量的效劳费。物业治理常保的险种与物业治理公司相关的保险险种，大致有以下几种类型：财产保险小区保险一般财产保险物业治理公司自有财产保险可自行投保，物业治理公司可为使用人代办。B〕人身保险意外损害保险及公共责任除外。人身意外损害保险爆炸、倒塌、烫伤、碰撞、雷击、触电、窒息、扭伤及操作机械时发生的工商事故等。物业治理公司应为自己的职工或业主办理此类保险。公共责任险在保险期内发生意外事故引起的，被保险人在法律上映担当的赔偿金额，保险公司负责俄赔偿。物业治理公司一般均应投保“公共责任险”种。赔偿时使用。物业治理的保险责任事故，保险公司均应负责赔偿，具体是：火灾、爆炸暴雨、洪水空中运行物体坠落停水、停气以致造成保险财产的直接损失；财产保险的主要除外责任由以下缘由造成的财产损失，保险公司不负赔偿责任；自然磨损清洁、保养、维护修理或修复工作过程中，因操作错误引起的损失电器或机械事故引起的电器设备或机器本身的损失；有偿效劳收费治理制度其解释权归敝中心物管部。物业治理的法规依据物价局对治理费的审批及治理和各项费用开支状况，向物价部门申报，由物价部门征求物业治理行政主管部门意见后，物业治理单位可在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准。物业治理公司的效劳性收费包括以下几个部份：治理、效劳人员的工资和按规定提取的福利费。公共设施、设备日常运行、修理及保养。D]清洁卫生费。E]保安费。办公费。物业治理单位固定资产折旧费。法定税费。物业治理单位与物业产权人、使用人之间发生收费纠纷，可由物价部门进展调处。《物业治理合同》/《业主公约》的规章1《物业治理合同》是物业治理公司与业主签订的。物业治理合同应当明确规定以下内容：A]治理工程B]治理内容C]治理费用双方权力与义务F]违约责任G]其它2《业主公约》是维护全体业主的合法权益和公共秩序，保障物业的安全与合理使业主的权利、义务业主大会组成、作用C]业主委员会组建、作用D]违约的责任E]其它事项消防监视的管制邻右舍，给社会带来极大的担忧定因素。消防工作的主要内容是：贯彻国家和当地政府的消防工作法令。坚持每天一至数次的巡回检查及节假日、重大活动日的全面安全检查。限期整改。防制度。制订严格的消防制度。对消防器材要定期巡察、试验、大修、换、保证设备的完好率。乐观开展防火宣传教育。抓好灭火治理的寻常训练、火灾监控、火灾的扑救与人员疏散。竣工验收治理竣工验收的定义竣工验收是指一个建筑工程工程经过建筑施工和设备安装之后，到达了该工程设计文件所规定的要求，具有了使用的条件，即竣工以后，承建单位与开发单位之间办理交接手续的过程。竣工验收的种类建筑工程工程的竣工验收可以分为隐蔽工程验收、分期验收、单项工程验收、全部工程验收。竣工验收的程序生疏图纸，了解设备供给厂家的设计资料。依据有关规定制定验收标准。参与现场施工调试，了解设备一些根本状况。审核施工单位提交的技术资料，看是否符合规程标准的要求。提出工程遗漏和缺陷，并跟进相关工作。营业执照的需求物业治理向工商治理公司门办理营业执照看出具以下文件：名称核准通知书资信证明物业治理合同公司章程可行性报告法定代表人证明外经贸委批准证书〔三资企业〕房地产治理部门的资质审查证明业主报修制度适用范围适用于对辖区内业主供给的修理效劳要求的处理。尽快处理业主的报修，标准.工程人员负责报修内容的现场确认及修理.内容进展评审。工作程序小区物业助理接到业主报修要求时，准时填写《大报修记录表》。〔一式三联相应栏目内。小区物业助理将填好的《物业治理报修记录表》和《修理单》送达机电部，并请接收人签字接收。工程人员接到《修理单》后准时填定接单时间。约修理的时间前到达现场；否则由工程主管进展评审后回复业主是否可进展修理。写修理工程等内容。〔“合格”或“不合格”〕填在“备注”栏内。收费并在《修理单》上注明应收的各项费用金额。签名确认。业主投诉制度适用范围适用于小区治理处对投诉的处理.确保业主的投诉能准时、准确、合理地得到解决。其职责包括:A]B]C]工作程序

小区治理处负责对业主投诉的记录和协调处理工作.题.物业中心经理负责对投诉处理的效果进展检查.投诉记录》上做好登记。C]进展处理。相关部门在处理完投诉后，要快速将处理结果报物业部，由物业助理安排回访。解决部门的负责人签字认可。投诉记录由治理处文件治理员进展统一治理。社区文化活动治理制度适用范围中，创立高品位的人文环境。其职责包括：.治理处经理负责审核、批准社区文化活动打算。治理处其他部门员工有责任协作社区文化活动的顺当开展。工作程序每年年初小区治理处经理依据小区具体状况拟定本年度社区文化做适当调整.较大型社区文化活动治理处经理在每次较大型的社区文化活动开展前，应拟定活动的实施打算，并报治理公司及公司领导批准.物业助理依据上级审批意见制定活动的具体方案.治理处经理应组织协调各部门完成活动的前期预