论买受人拒绝受领瑕疵商品房的法定解除权

论买受人拒绝受领瑕疵商品房的法定解除权

债权人可以拒绝在什么情况下处理缺陷，这不仅关系到债权人应推迟执行责任，关系到债权人应尽可能减少的责任，也关系到与交付相关的风险承担的转移和房地产所有权的权利的变化。这是一个理论上广泛存在并事实上难以区分的问题。我国《合同法》第101条第1款规定债权人无正当理由不得拒绝受领物之给付,但对于何谓正当理由,立法及学理层面并未明确。在司法实践中,对于买受人、(融资租赁物的)承租人在何种条件下可以拒绝受领有瑕疵的标的物,法院的立场颇具分歧。其中,有一类立场值得关注和深思。其一方面的表现是,法院在处理商品房买卖纠纷时将买受人拒绝受领瑕疵房屋的条件视同买受人因房屋质量瑕疵而解除合同的法定条件,另一方面的表现是,2014年出台的《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《融资租赁合同司法解释》)将租赁物严重违约确立为承租人拒绝受领瑕疵租赁物的法定情形之一,接近于行使合同解除权的标准。这类立场的本质是,只有标的物的质量瑕疵致使合同目的不能实现或者构成严重不符合约定,债权人才能拒绝受领,否则将陷入受领迟延,会发生诸多影响债权人利益的效果。比如,债务人原则上仅就故意或重大过失负责;给付风险和对待给付风险转移到债权人一方;债权人对因迟延受领而产生的额外费用负偿还之责;债务人可将标的物提存或抛弃;在双务合同场合债权人不得行使同时履行抗辩权。一、买受人接受所需的标的或者履行合同我国《合同法》第148条规定:“因标的物质量不符合质量要求,致使不能实现合同目的的,买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的,标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。”有学者据此认为,只有在质量违约致使不能实现合同目的时,债权人才可以“拒绝受领”瑕疵物。(一)产品责任中的拒绝受领问题案例1:在“宋谋曦诉厦门市万科金色悦城房地产有限公司商品房销售合同纠纷案”中,买受人接到该房地产公司的交房通知后,在现场验房时发现墙体渗水、墙面及天花板存在裂缝等问题,因此并未入住,而是要求出卖人尽快整改,后又要求出卖人每日按已付房款的万分之三支付迟延履行违约金。法院查明,双方在合同中约定,除主体结构不合格之外的工程质量问题不影响双方办理商品房交付手续,由出卖人在买受人收房后按照合同约定承担保修责任;保修范围包括：防水防渗漏、墙面裂缝、楼地面空鼓开裂、面砖松动等。法院认为:“讼争房屋确实存在渗漏、墙面裂缝等质量瑕疵,按合同约定应由买方通知卖方,按保修责任处理,不能作为买方拒绝收房的理由。房屋因质量瑕疵影响买方使用的,买方可主张被告承担损害赔偿责任……但主张赔偿的数额应与损失相当……原告可要求赔偿同地段同类型房屋的租金损失。”案例2:在“何某诉上海天马某公司商品房预售合同纠纷案”中,作为购房者的何某在验收商品房时也发现漏水、划痕、阳台裂缝,以及台阶与房屋主体结合部位开裂等问题,并拒绝受领房屋,房地产公司应何某要求开展修复工作。围绕该房屋是否完成交付的问题,一审法院援引我国《合同法》第148条指出:“在标的物质量不符合质量要求致使不能实现合同目的的情况下,买受人可以拒绝接受标的物。现双方当事人就涉案房屋主体结构并无异议……该房屋亦无严重影响正常居住使用的质量问题,因此何某接到交付通知后无权拒绝天马公司交房……由此造成的损失及风险,应由何某自行负担。”上述案例所代表的是司法实践中常见的一类立场,即在商品房买卖纠纷中,对买受人因质量瑕疵而拒绝受领的权利认定采取较谨慎的态度。在案例1中,法院从当事人之间的约定出发,承认有关“除主体结构不合格之外的工程质量问题不影响双方办理商品房交付手续”的条款有效,认为渗漏、裂缝等质量问题只能按保修责任处理,不能作为买受人拒绝收房的理由。案例2中的商品房存在类似的质量问题,但不存在类似案例1中的约定,法院径直援引我国《合同法》第148条,指出只有在房屋质量问题导致合同目的不能实现时买受人才可以拒绝受领,否则因拒绝受领导致的损失应由买受人承担。这意味着法院常从法律规定或当事人的约定出发,认为普通质量问题不属于买受人拒绝受领的正当理由。前述裁判的主要法律根据是我国《合同法》第148条。此外,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖合同司法解释》)第12条和第13条的规定,买受人可以解除合同的情形包括:(1)房屋因主体结构质量不合格不能交付使用;(2)在房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格;(3)因房屋质量问题严重影响正常居住使用。这三种情形也常被法院援引或被当事人约定作为拒绝受领的条件。在形成上述判决意见时,法官还可能考虑到迟延交房违约金的因素。在有关商品房买卖的纠纷中,围绕房屋迟延交付常伴有违约金条款,该违约金按照已交房款的一定比例逐日累计。在买受人因普通质量问题而拒绝受领房屋时,出卖人将承担按日累计的违约金。法官可能担忧,这样计算得出的违约金会超出买受人的实际损失,因此在认定买受人的拒绝受领权时倾向于采取保守态度。此外,笔者经搜索后发现,在动产买卖纠纷处理中法院大多对买受人因质量瑕疵而拒绝受领的权利持宽容态度,这与其在商品房买卖纠纷处理中的做法形成反差。也许一些法官认为,对于动产来说,其瑕疵问题往往可以通过出卖人立即更换来消除,其修理也往往在交付给出卖人后才更为可行;而对于不动产难以通过更换的方式消除瑕疵,修理也只能在不动产所在地完成,故拒绝受领的实益不大,进而倾向于维持履行的现状,让买受人诉诸继续履行请求权。(二)拒绝受领瑕疵物给付的认定标准然而,以我国《合同法》第148条作为前述判决的依据并不可靠,而法官的上述考量因素也不构成抬高拒绝受领权行使标准的充分理由。第一,从文义解释、体系解释、比较法考察以及立法目的考量等角度综合分析,我国《合同法》第148条中的“拒绝接受”不应被混淆为“拒绝受领”,该条不应被解释为拒绝受领存在质量瑕疵之物的规范基础。首先,我国《合同法》第148条使用“拒绝接受”的概念,与第146条中的“没有收取”表述迥异,与第162条中的“拒绝接收”也不相同,从文义解释的角度出发,应原则上将其予以区分,而非简单等同。其次,即使不严格按照文义进行解释,容许将拒绝接受解释为拒绝受领,将我国《合同法》第148条认定为在物存在质量瑕疵的场合买受人拒绝受领的规范基础,但是一旦将目光转向《合同法》第72条,我们便会发现难以调和的体系内矛盾。后者规定:“债权人可以拒绝债务人部分履行债务,但部分履行不损害债权人利益的除外。”“债务人部分履行债务给债权人增加的费用,由债务人负担。”对该条中所谓的“损害债权人的利益”应当在诚信原则的基础上予以解读,从而将微不足道的不利益排除在引发拒绝受领权的事由之外。尽管如此,拒绝受领部分给付的适用条件仍比较宽松,于是会产生如下问题:标的物数量不足是典型的部分给付,在认定拒绝受领的条件时应适用《合同法》第72条,只要给债权人造成的不利益并非微不足道,债权人便可拒绝受领;而对于质量不符的标的物,如果在认定拒绝受领的条件时适用《合同法》第148条,那么只有在质量瑕疵导致合同目的不能实现时,债权人才能拒绝受领。如此一来,对于数量不足和质量不符这两种同属有物之瑕疵的给付,却出现迥异的拒绝受领标准。再次,我国《合同法》第148条的规定借鉴自美国《统一商法典》的经验。最后,从立法目的来看,我国《合同法》第148条第2句试图建立起标的物构成质量违约时物的风险转移的特殊规则,如果该条中的拒绝接受指的是事实层面的拒绝受领,那么其作为物的风险转移的特殊规则便丧失了一半的实际意义。因为如果标的物被正当地拒绝受领,那便意味着交付未实际完成,根据《合同法》第142条标的物的风险本就不会转移到买受人一方,无需多此一举地规定买受人“拒绝接受”标的物的,标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。据此,从立法目的的角度解释,《合同法》第148条中的拒绝接受的确应与拒绝受领相区别,宜被界定为拒绝认可物的品质状况。总之,从法律解释的各项标准来看,我国《合同法》第148条中的“拒绝接受”应仅指拒绝认可标的物的品质状况,与是否“拒绝受领”无必然联系。将《合同法》第148条认定为债权人拒绝受领瑕疵物给付的规范基础,在解释论上站不住脚。第二,为防止出卖人迟延交房的违约金过高而抬高买受人拒绝受领适用标准的裁判思路欠妥。拒绝受领是否正当,主要与商品房瑕疵是否微不足道、是否给债权人带来实质不利益相关,对其合理性的判断在先;在得出拒绝受领不合理的结论之后,方可驳回买受人有关迟延交房违约金的请求。如果拒绝受领是合理的,那么即使担心违约金过高,法官也只能从违约金条款的效力和违约金调整规则等方面加以处理。比如,法院可以审查该违约金条款是否为当事人在平等协商的前提下依自由意思达成的合意,还可以以实际损失为出发点调整违约金,第三,因标的物存在瑕疵而导致的不利益原则上应由债务人承受。诚然,相对于动产瑕疵,不动产瑕疵的消除未必需要拒绝受领这一环节。但是,拒绝受领权的主要效果是,因不符合债之本旨的给付而产生的不利益原则上应由债务人承担,而不应由债权人承担。具体到商品房买卖纠纷中,如果房屋主体结构符合要求,但裂缝、天花板漏水等问题影响居住或存储物品,那么原则上买受人便可以为保护自身利益而拒绝受领。即使买受人拒绝受领会导致损失不当扩大,也属于我国《合同法》第119条所规制的未采取适当措施防止损失扩大问题,据此一概排除买受人的拒绝受领权属于“因噎废食”。综上,商品房买卖纠纷中所出现的普通质量问题,虽然属于不符合合同要求且大多影响正常使用的瑕疵,但是法院常常否定买受人的拒绝受领权。这种有关拒绝受领瑕疵商品房的严格条件,主要是出于对我国《合同法》第148条的不当援引,以及对高额违约金的担忧,并非从拒绝受领权的根据和准确的规范基础中得出。如今,这种拒绝受领瑕疵物的严格条件在另一领域即融资租赁合同中,以司法解释的形式获得确认,对未来司法实践有较大影响,其合理性更值得推敲。二、类型研究融资对租赁资产的拒绝(一)拒绝引入“租赁物”2014年3月实施的《融资租赁合同司法解释》于第5条第1款对拒绝受领瑕疵(融资)租赁物的条件进行了专门规定:在“租赁物严重不符合约定”或“出卖人未在约定的交付期间或者合理期间内交付租赁物,经承租人或者出租人催告,在催告期满后仍未交付”时,承租人可以拒绝受领租赁物。从最高人民法院法官的介绍来看,《融资租赁合同司法解释》第5条之所以设立如此高的拒绝受领权行使门槛,出发点是保护出租人的利益。(二)限制买受人瑕疵给付或迟延给付相关义务的构成然而,上述理由得以成立的前提是,融资租赁合同中的出租人原则上负有交付租赁物的义务,而承租人可基于出租人违反上述义务向其主张拒绝支付租金的抗辩。这一前提是否存在却值得深思。我国《合同法》将融资租赁合同在德国,出租人负有交付租赁物给承租人的义务。在我国,对于出租人是否负有交付义务,《合同法》并无明确规定,学界有将交付义务作为出租人义务者,在我国合同法中,买卖、承揽等结果之债中的债务人不交付标的物的,其违约责任的构成要件中不包含过错。既然过错不能成为风险和责任分配的调节机制,合同义务的构造便须肩负起利益平衡和风险分配的重任。融资租赁合同的主要目的在于融资的提供与获得,而出租人是提供融资的金融机构,只有限制其承担与出卖人瑕疵给付或迟延给付相关的责任,才能保障这种融资交易形态的存续和发展。以此为指引,出租人的义务应集中在与出卖人订立向承租人交付租赁物的买卖合同,以及协助承租人向出卖入主张救济等方面。如果出租人违反订立买卖合同的义务,承租人有理由拒绝支付租金;如果出租人不履行协助义务,承租人也可以在其损失范围内主张租金的减免。至于无瑕疵供与义务和按时交付义务,其本身不应成为出租人的义务。只有如此构造,才能达到出租人只对出卖人的瑕疵给付或迟延交付负过错责任的效果,才能使出租人免于因其不能控制的出卖人行为而遭受较大风险,才能将出租人和承租人之间的利益状况和风险水平调整至大致均衡的状态。更何况在实践中,融资租赁合同的当事人之间常常存在如下约定：在出卖人迟延履行场合,承租人不得以此为由主张出租人违约或主张拒绝支付租金的抗辩。这实际上排除了出租人的按时交付义务。比如,在“邵腾彪诉中集融资租赁有限公司融资租赁合同纠纷案”中,法院指出:“根据《指定购买协议》和《融资租赁合同》的约定,若供应方迟延交货,原告有权独立向供应方主张有关权利,但原告不得以供应方迟延交货为由,拒绝或中止向被告支付租金。如原告认为构成迟延交货,可依据相关合同向供应方主张权利,但不能认为是被告违约,原告仍应按约向被告支付相应租金。”基于上述理由,笔者主张融资租赁合同的出租人原则上不负交付租赁物的义务。在出现《合同法》第244条前段所规定的“租赁物不符合约定或者不符合使用目的”的情形时,不论承租人是否受领瑕疵租赁物,鉴于出租人不负有交付义务,出租人都不构成义务不履行。相应地,承租人也不能向出租入主张中止支付租金的抗辩。这样看来,限制承租人拒绝受领瑕疵物的权利,对于出租人的利益保护也就没有多大实际意义。退一步讲,即使不认同有关出租人不承担交付义务的主张,也应通过限制承租人的抗辩权来保护出租人的利益。抬高承租人行使拒绝受领权的门槛,未必能有效保护出租人。原因在于,承租人虽然原则上享有与受领租赁物有关的买受人的权利,可见,提升承租人拒绝受领权的行使标准,不仅其理由成立的前提值得推敲,在实际效果上也未必能保护出租人的利益。三、抬高到等同或近似于法定解除的适用条件从上文来看,无论是在商品房买卖中,还是在融资租赁交易中,主流意见是将拒绝受领瑕疵物的法定条件抬高到等同于或接近于法定解除的适用条件。然而,这些意见或者以不准确的规范基础为依据,或者以不恰当的当事人之间的权利义务关系为基础,均未从拒绝受领权的根据和准确的规范基础出发。那么,解除合同的法定条件与拒绝受领瑕疵物的法定条件究竟是什么关系?拒绝受领瑕疵物的规范基础又该如何寻找?(一)拒绝受领瑕疵物的给付与我国大陆学者不同的是,对于拒绝受领和解除合同的关系,我国台湾地区学者多有正面论述。有学者指出,在物的瑕疵场合,债权人若根据法律规定或当事人的约定得解除契约,则可以拒绝受领;若瑕疵情况轻微,债权人仅有请求减少价金的权利而无解除契约的权利时,则无权拒绝受领。然而,对于上述观点须立足我国台湾地区的债法体系予以理解。在我国台湾地区民法中,存在物之瑕疵时,买受人的解除权和减价权属于独立的瑕疵担保责任范畴,无论按照担保说还是履行说来解释都不能改变瑕疵解除的特殊性,其中之一便是因瑕疵解除合同的标准很低,任何“非微不足道”的瑕疵都可以导致合同解除。严格来讲,如果按照履行说来界定瑕疵的性质,那么可以将物的瑕疵解释为不符合债之本旨的给付,从而允许拒绝受领瑕疵物;如果按照担保说来界定瑕疵解除和减价的根据,那么依举重以明轻的原则,既然允许解除合同,也应准许债权人拒绝受领。而在我国大陆地区,并不存在真正能从违约救济体系中独立出来的瑕疵担保责任,瑕疵物给付可以被评价为不完全履行;所谓债权人的拒绝受领权,其实是在其有受领义务的前提下,债权人基于正当事由拒绝受领而不陷入迟延责任的权利。在通常情况下,债权人对债务人在履行债务时应给予必要的协助或者协力,而在买卖合同、承揽合同场合,买受人、定作人的受领更为一项真正的法律义务。由此看来,从拒绝受领瑕疵物给付的本质来说,其应当追随给付是否违反债之本旨的判断标准。在我国,无论认为瑕疵担保责任是违约责任的特别规则,还是认为瑕疵担保责任被完全统合到违约责任中,除非买受人在缔约时明知瑕疵或存在有效的免除瑕疵担保义务的特约,只要出卖人提交瑕疵物,就构成违反债之本旨的给付。对于违反债之本旨的给付,债权人原则上便有权拒绝受领。至于拒绝受领与解除合同,两者不仅性质不同,而且效果殊异。拒绝受领并不消灭债务,当债务人再次提交符合债之本旨的给付时,债权人原则上仍应受领,因此拒绝受领权实为一种抗辩权;(二)面向市场:对买受人拒绝受领空调的权力根据我国《合同法》第72条,如果合同的部分履行损害了债权人利益,债权人便没有必要再受领给付。拒绝受领部分给付的根据正在于该给付不符合债之本旨,而从该条也可解释出必要的限制条件:如果部分给付给债权人造成的利益影响微小,按照诚信原则、交易习惯不应拒绝受领,则也不应认定产生拒绝受领权。这种立法政策和规则堪称妥当,应予坚持。按照对同等事物予以相同处理的原则,应对质量不符和数量不足进行同样的规范调整。此时,不应将《合同法》第72条中的部分履行狭义地解释为数量不足的履行,而应扩张解释为未全面履行合同义务的不完全履行,使其可以同时包含数量瑕疵和质量瑕疵,第一,在司法实践中,判断是否应承认拒绝受领权时,应以是否给债权人造成并非微不足道的不利益为指引,采取较前述案例1和案例2更为宽松的标准。下述两则案例颇具有参考性。案例3:在“戴珊珊诉浙江晋安家电有限公司买卖合同纠纷案”中,作为买受人的戴珊珊向该晋安公司订购“格力牌”中央空调若干,围绕买受人是否有权拒绝受领GMV-R140W/H-N5空调的焦点,法院认定双方一致认可案涉空调的综合制冷系数应为3.0。法院认为,出卖人应买受人要求更换的该款空调铭牌标明的综合制冷系数为2.8,与首次交付的该款空调在综合制冷系数上有明显不同,其不仅没有进一步保护买受人对空调的使用利益,反而更加损害了其利益,故买受人有权拒绝受领该空调。案例4:在“辛小峰诉东莞市光大房地产开发有限公司商品房销售合同案”中,涉案商品房存在门窗未装好、水泥脱落、墙体墙面有裂缝等问题。法院认为:“考虑到案涉商品房需要整改的事项较多,而且部分质量瑕疵有可能会影响日后的正常居住使用,买方未于2010年12月30日前收楼实属合理。”在案例3中,空调的综合制冷系数从3.0降到2.8属于幅度较小的变化,对于空调的正常使用并不会造成太大的影响,但法院认为标的物已经不符合合同要求,且损害到买受人对空调的使用利益,故允许买受人拒绝受领。在案例4中,法院也未要求房屋瑕疵达到致使合同目的不能实现的标准,而是从部分瑕疵可能会影响日后的正常居住使用出发,承认买受人的拒绝受领具有合理性。上述两个案例,一则涉及动产,一则涉及不动产,都涉及并非导致合同目的不能实现的标的物瑕疵,但都可以被评价为不符合债之本旨的瑕疵物给付,法院从“影响当事人的使用利益”和“影响日后正常居住使用”的角度出发承认买受人的拒绝受领权,着眼点较为妥当。在实践中,围绕质量瑕疵所造成的不利益是否微不足道,须结合具体案情加以分析。就商品房而言,少许细微裂缝可能属于微不足道的瑕疵,但严重的渗漏以及门窗未安装妥当等则会影响买受人在居住、储存物品等方面的利益,难谓微不足道的瑕疵。第二,当事人之间可以通过约定限制债权人的拒绝受领权,提高该权利的行使门槛,如案例1,但这种磋商成本应该由债务人承担。从经济分析的角度来说,如果债务人能够通过某种方式影响产品存在瑕疵的风险,那么其为最大限度地避免损害赔偿,便有动力通过投资来保证产品质量。第三,拒绝受领权的适用场合应是标的物交付之时;受领之后,则属于继续履行请求权的管辖范围。从体系角度出发,拒绝受领权和继续履行请求权应为相互衔接而非互相排斥的两项制度。综上,拒绝受领瑕疵物的规范基础为《合同法》第72条,对该条进行解释后的结论为:“债务人交付瑕疵物的,债权人可以拒绝受领,但瑕疵对债权人的影响微不足道的除外。”在商品房买卖合同中,买受人是负有受领义务的债权人,在买受人拒绝受领出卖人交付的瑕疵物时,法院应从该瑕疵物是否损害买受人的居住使用、存储物品等方面的利益角度出发判断拒绝受领权是否成立。在融资租赁合同中,出租人为买卖合同的当事人,但承租人享有与受领标的物有关的买受人的权利,因此,不应从是否损及名义买受人即出租人的利益角度出发,而应该从是否损及实际买受人即承租人的利益角度出发,判断拒绝受领权是否成立。四、我国法对英美法上拒绝权的借鉴对我国《合同法》第148条中的拒绝接受制度应当如何理解和适用,不少学者在介绍英美法上拒绝权制度的基础上,提出应借鉴该权利完善我国法上的拒绝接受制度。(一)“完美给付”规则当货物存在瑕疵时,买受人的拒绝权是英美法上历史久远且颇具特色的救济制度。在美国,拒绝权主要规定在《统一商法典》第2-601条中。根据该条,只要物的提交或者交付在任何方面与合同不符,买受人就可以拒绝全部给付。此即所谓“完美给付”规则(“perfecttender”rule)。不过,有学者在考察判例的过程中指出,法院真正准许的拒绝权并非“基于所谓非实质(insubstantial)”的瑕疵,因此质疑完美给付规则的实际重要性。(二)继续履行请求权与拒绝权的比较尽管我国《合同法》第148条继受了英美法上的拒绝权制度,但对于质量瑕疵进行救济的首要手段,是我国《合同法》第107条和第111条所确立的、更接近德国立法例的继续履行请求权。根据《德国民法典》第439条,只要瑕疵是可除去的,买受人的所有其他法律救济手段,包括解除、减价和代替给付的损害赔偿,原则上都必须以买受人为出卖人指定的适当的后续履行期间(Nachfrist)徒然经过为前提条件。对于英美法上的拒绝权和德国法上的后续履行请求权,国内已有很多学者分别进行了详细介绍。从行使条件来看,如果标的物在质量、数量方面实质性地违反合同约定,则拒绝权和继续履行请求权通常均可发动,但是,拒绝权的行使条件比继续履行请求权更宽松的地方在于,前者不必在乎标的物上的瑕疵能否或者是否适于消除,而后者则必须受瑕疵能否除去的影响;前者不存在因费用过高而效力中止的问题,而后者则可能因费用过高或者物的瑕疵不适于消除而遭到出卖人拒绝。从法律效果来看,拒绝权和继续履行请求权差别较大。继续履行请求权的主要法律效果在于出卖人应作出继续履行行为,而拒绝权的行使效果则主要体现为将财产权回复到出卖人一方,并使风险停留在出卖人一方。有学者指出,英美法上拒绝权与大陆法上解除权的行使效果更为接近,只不过前者是一项在短期(shortterm)内发挥效果的制度。不过