地产龙头企业建筑质量精细化管理多附件

房地产管理之

工程现场精细化管理讲师简介万科地产工程总监、住宅产业化基地副总。中国房地产培训协会首席工程顾问；1997年从事房地产工程管理工作，主要从事施工现场的生产和技术管理工作，编制工程施工组织设计，掌控工程施工质量和进度情况，合理安排劳动力，处理现场工程技术相关问题，协调业主、监理等对外关系。后期升职后全面负责公司经营管理工作，分管万科区域公司总办、人力资源、设计、工程、采购及成本工作。具有十八年工程管理实践经验，是优秀的工程一线讲师。现为某上市地产集团常务副总。在万科内部，本门课程针对的培训对象主要是项目经理和作为有项目经理潜质的工程管理人员，通过本课程的培训能够帮助相关人员：第一、对现场管理有一个整体概念和认识，理清系统思路；第三、能将自己与现场相结合，找到一套适合于自己的现场管理方法论（方法和手段）。第二、能够基本做到有能力预测问题和发现问题；前言

本课程的重点集中在对现场管理的系统认识和方法论上，在整门课程之中围绕：（一）现场管理是一个大系统，对内涉及到各个专业部门，对外涉及到各个参建单位以及客户、政府资源等所有相关干系人；（二）在这个大的系统中，有着各种各样的矛盾，这就要求我们必须具备识别这些矛盾的能力，尤其重要的是我们必须具备解决这些矛盾的方法和手段；（三）按照事物的发展阶段，识别出在不同阶段的矛盾特殊性，也就是要抓住主要矛盾，以便于我们在具体工作过程之中有的放矢的去解决应该重点关注的问题；课程重点（四）在把握住主要矛盾的同时，还要关注全局。也就是在每一阶段既要抓住主要问题和解决主要问题，还要关注次要问题，否则次要问题也会随着条件的变化演变发展成为主要问题；（五）预则立，不预则废，弄清项目前期策划的重要性以及方式方法；（六）项目过程管理的经验、技巧。第一部分什么是现场管理第二部分项目准备阶段

第三部分项目实施阶段

第四部分项目交付阶段

第五部分总结及案例分享

目录第一部分什么是现场管理第二部分项目准备阶段

第三部分项目实施阶段

第四部分项目交付阶段

第五部分总结及案例分享

我们羞看到货的工利程现陶场质量盈保证工期塑保证客户圣需求风险径防范安全表文明成本浩控制销售调配合现场判管理——就是循要解硬决项股目管辆理各臭要素青之间难的矛贵盾！我们冰在现狱场经社常面译对的高问题革是什陕么？公共框资源合作按伙伴现场坟管理肤定义：基于企业山的战傍略和系远景臂目标，努螺力解预决在抓项目铃实施佣过程降中发显生的巡寿各种方问题印，最忽终为客户提供满意的建霉筑产鸽品。现场惭管理顿本质公上是灶对项墨目进们行经营灶管理的过栽程什么舍是经白营？——提供效令客让户满槐意的插产品——保证暂公司占盈利拍目标速的实充现什么页是管妹理？——有效叙预测绪问题狮、发纪现问妙题、建解决技问题——借助师及组牢织各愿种资城源完泄成预命订目殃标房地去产企新业与刷施工纯企业妹现场劫管理应的差嗽异是什拢么？目菌标过避程客提户每个薪项目夜都是球相似侵的，那每个浅项目费又都室是不耳同的发现速主要商矛盾同并去里解决棒它，誉是一沿个项斧目现慢场管化理成铃功的唉关键现场垃管理箱的“喉秘诀磨”坚持德把正柱确的泉事做蜜正确第一赤部分励什么忧是现左场管新理第二奴部分活项目快准备贿阶段第三扯部分溜项目术实施跑阶段工第四聪部分登项目鞋交付尼阶段除第五熔部分钱总结税及案喉例分银享先有茶正确栏的人才有湿正确捏的事选择妥正确颠的人舰（对丧内：绩团队钟）项目租经理采购伙主管成本洞主管质量霜技术流工程厦师土建垮工程央师水、男电工滤程师项目萍秘书万科摩如何墙打造际项目扇管理佣团队死？选择顾正确寇的人络（对编外：巴合作浅资源吗）总佩包监侦理景副观装匹修。。送。。万科耽是如围何选芝择合卡作队筛伍呢旁？什么视是正烦确的翠事？案例旧城盯改造根（云凡南巧筋家、蒙北京呀本山拢、开扯封汴情京）案例驾武逼汉*作*广靠场公拥寓调嗽整层压数案例纵围葬墙加堆高事羡件案例文雨鹊污水购分流什么挡是正完确的增事？满足流客户袄要求符合限公司努利益具备有项目躺条件20客户乐要求高质顿量/高品舰质的为产品随时云了解悦房子小的情落况按时河交房增值播（物弃业等亿）服围务客户要求公司目标项目条件公司鸦目标客户要求公司目标项目条件质量粮是万阁科的脏生命统线/房地叫产企旦业生陶存与返发展锦的基推础均好股中加悦速/快速悟开发亡、周脑转社会菌责任/建立洽企业墨或项懂目口企碑项目材条件客户要求公司目标项目条件施工步许可抵（施拢工图台、策固划书隆、政槽府许嘉可、涨资金找）场地丧限制喉（出幅入道碌路、研可利孤用场敲地、妙居民什影响握）管理齐效率稠（团渴队素加养、练执行抽力、注合作蹄资源林整合政）什么刘是正区确的埋事？客户馋要求公司舱目标项目滩条件最大贱化怎么“决定咏正确谁的事”？对一渐件事把是否己正确略的不姥同判横断合理直性评元价：皮完成老的可伏能性肤、付滨出的翁代价资源双分析富：姑内套部因御素（桂职能蔑部门姿支持核度）怜；外羽部因溪素（速施工剂单位盏能力掩及要够求）内部段沟通音：妇公鸭司要惕达到逮的目灯标，蛛面临均的困浆难，谨实现及此目组标的闲资源涌保证外部滚沟通剧：贸施些工单取位要萝求、令资源袖调配你措施计划恩调整胡：孝确泳定新吴的工妄作目收标、昆为所覆有项绪目关复系人缝设定秘工作忽任务饿节点绵，建肿立监器控体编系风险悉预控牌：潮质殊量保页证措姿施、建施工朗单位再索赔塘、安幅全文挑明保以证正确勿的事--帖--昌-谋定伴而后凉动，她项目澡策划第一鸟部分忘什么懒是现好场管失理第二饱部分愿项目摸准备涝阶段第三改部分拾项目冰实施根阶段第四要部分丽项目吨交付脏阶段牙第五敏部分荒总结申及案研例分怕享正确塔的方浮法持续缴的执银行设计强前期裙介入案例胁：新偷疆万等科在差进行创规划悦方案计设计恭过程妇中，价工程奋各专勾业（赠土建膝、设雅备）难均会零密切足关注凭并参飞与到吉设计孟工作罩当中旺去，截及时认与设辛计师雅及设相计单膛位通冒过会蜜议、东邮件蹦等沟定通相客关技筋术问侨题，旱以从镰根本息上保馅证最兼后的掀设计区成果穿具有登技术绣可行鼻、施铃工便岁利、蹲经济建适用码。图纸饮预审衬与会远审图纸好预审由质闲量技近术工刊程师坊组织养各专坟业工游程师墨（柜如总嚼包、殖监理淘前期顶介入其也参巨与）成对设里计单弊位的尼阶段角性设摘计成乳果进鲁行预拴审查春，目珍的是捕及时阿检讨抛并发争现一钉些大敏的原庙则性歪问题估和“错差樱碰漏”，为俗正式考出施凡工图剂打下枝基础灶。图纸妨会审施工喊图出紫图后栏，由殊质量城技术骡工程剑师组浮织设慨计师检、各路专业其工程倾师、铃总包葵、专衬业分炭包、油监理纽奉及设骄计单净位共询同对状施工尽图纸缴进行榴最后偷的专斑业和挠标注鼠性审哭查，奏从根昆本上苍保证茫施工监图质赵量，遮为后选期施锹工奠类定基努础。图纸潮会审盛最忌棉讳的白就是江走过晶场！缴必须湿重视兄和认撇真！开工品审批万科森项目卖自20劈燕10年开机始必云须全鼠部履龄行开雕工审动批手盆续，啊无审蛮批手俘续不涂得开昨工，残违规椅开工妹者从壳公司下第一突负责梨人到瓜项目偶经理曾均在服全集竞团进侨行通暴报批屠评并典纳入雄绩效民考核舌，最寺终影枝响个引人的绑年终花绩效发和奖把金。万科混项目竹开工济审批简必须皂具备唇以下碌条件彩：由政的府授扫权的脉第三逗方审耍图机僚构出枪具的施工捏图审夫查合斜格证项目舅管理背策划咏书（重悠点是鸦总平轨、计麻划、考质量轨和风百险）项目东装修早标准蛾（A\感B\头C及单竿位面丽积的其装修孝费用灰）特别蜓条款渗：不倚得使袄用加兄楼板款偷面成积合理疾工期万科余从06年开单始在提全集度团推床动标把准（揉合理莲）工挡期，20潮10年以棋前规姻定任麦何项胁目如鱼果要撤赶工孔，工续期压里缩时羽间都缠不得委超出艺总工屿期的10季%。从20攀10年底途开始幅取消10从%的说义法，颈即是婆说不考得压蓄缩合趋理工她期。则目前豆万科军正在私全集货团试促点新旗的提歌效课紧题《穿插件作业畜法》，预连计20额13年可抵以全况面实拦施。技术棋交底案例2：日翼本工贝地早口会制许度图纸郑交底俘、合矿同交滨底某、规岔范交增底向专芳业工提程师扶交底向监冠理、款总包引交底向班搂组、茶工人飞交底案例1：万削科实朽测实餐量交法底设计拨变更缓管理屋与现震场签斜证不可役避免、尽覆量避尿免、规屋范及津时案例捏：设晴计变慌更和叨现场缸签证婆带来披的困愚扰决定佳成本培高低粱的因迫素产品群定位40移%产品幻玉设计30膛%招标律采购15射%组织愁策划10具%现场盼管理5%管理刊投入微的精它力产品狭定位5%产品笋设计20胳%招标恳采购15拌%组织晋策划0%现场喂管理60稿%过程蜜控制--辉--材料抢选用集团迹战略六合作枪集中帮采购畏制度材料故设备盆供应灵商认倒证评野估制究度品牌挂产品大厂填产品经过伸考察弦的产呼品地域乖差别地方筹规定原材窄料产授地过程腿控制--谣--材料境封存材料拐样板沙间材料仔封样材料碑对样现场距专设碎一间趟材料抚样板球间，呢由材纲料工根程师休负责遥管理滋，分元类别胀贴标抵签有冒序陈参列，饰并建蚁立材威料样荷板入添库台祥帐。挎任何屯人进场入材岁料样霉板间既，都彼必须昏有材包料工介程师捡陪同箱，任圆何对谈已确主定样星板的民变动舅都必分须通赢过材研料工桶程师巨。招标辰完成冲后，兵项目司经理缸部应湖要求胞工程\合约朱部或骆材料团供应炸商提硬供封瓜样材串料，颠同时急存档游合同琴或定披样时扰所规马定的趁技术乳规格柄、要逝求。喂对非座甲供撒的其猫它重贺要材含料，铸也应亮进行纤材料植封样雄。甲供贵和三沙方供允货材捷料进沈场时泳，甲啦方工幼程师垦和监读理人熊员均氏可调关出样宫板到观现场悉进行顿对样勉，用洋完后需及时剩归还每。已飞有封填样的矩材料贵第一票次进董场时殃，必保须进乌行现收场对酱样，境并对鉴现场冷对样初情况完做出秧书面亡记载尿。过程付控制--镰--材料蓝进场郊验收甲供敏材料乙供别材料工程帖师组袖织监预理公阶司、饶承建舌商对雄材料膨当场战进行远对样旺；检躺查供泪应商成是否考按要央求提矩供了底合格内的产忙品合浙格证陆明、棒质量公检验腾报告问；安赴排监核理公纳司根校据国微家规订范、伞万科园技术竿标准泼、合盾同要仅求对很材料随进行除抽样杠送检途。承包眠商必羊须向胁监理疼公司锣进行吗报验鹅，验模收要涝求必伟须符炊合国乳家规台范、咱现行鱼技术盛标准院、政坏策、代法规架规定医的要各求；宝重要剪的乙形供材闯料：晚如钢唱筋、袋水泥杏、砌沉块，幕项目裹经理龙部会昼同监毫理公里司将帝另行加进行绍抽样哀检查行，由星项目劫部人习员见方证取治样送饰检。过程研控制--弊--样板犁引路工艺宁样板畜：目的把：确剂定工胁序质娘量标鹅准，咱控制碑大面能积施己工范围肠：每术一道偷关键炎工序时间字：关赚键工流序施砖工前要求虑：样贿板的初施工慰工艺反和质断量合棕格后毫，才时能大爽面积遵施工服。注意乱事项妇：工码艺样赏板的迟实施同时间关必须雷尽量脱提前稿，给潮设计司修改供和工候艺改巧进预便留足断够的信时间四。施工折样板匆间：范围熄：每蚊一家执总包佛单位集、每貌一种招户型作用纪：1、检宇验各弃家总忙包单乘位及煌分包串商的芳质量猴水平呀，及知早发云现质弊量缺撕陷2、让还各承借包商总明白嫂万科向的质惊量要义求。3、经齐过验持收的富施工尊样板陵间作龄为施艳工的笛质量扫标准克。过程陵控制--坐--样板雷引路过程妄控制--享--样板察引路交楼控标准跪间：解决丈设计城缺陷答和功宫能问穴题完成父时间阀：在唐大面跃积装乐修施沿工开沉始前完成张标准夺：按卷交楼旗标准票完成餐整套遮房间菌的全昆部施乎工作用茎：检煌验设序计合扑理性骡、材画料部损品效菠果，是确保辱工程侦产品内满足结营销快、设最计要淘求和城客户遇正常龙使用陶要求矮。过程稳控制--溪--实测乎实量万科妙全集祝团所秤有项念目10涨0%推动逼实测奔实量结合尤第三双方“飞行造检查”结果还实施“拉闸”制度操作瓶指引肾即为见万科们在质梁量方忍面的绑企业凭标准减，其垄要求岩显著础高于己国家风标准实测豪实量鲁结果钩与一里线公栋司老纷总及凳项目犁人员篮的绩绒效考鉴核挂胀钩项目庆组织泡架构炉设置秆中专厅门设通置“质量饶技术姐工程不师”实测熔实量脖稳定铅在90分以厕上，罩且保灵持了刃持续竟提升观感棚质量集超过70分，件仍需委改进过程峰控制--永--成品拍保护讨论绳：成笨品保氧护的表必要靠性和国作用成品奏保护良方案锁审核合理乒安排赏工序实施贞并维由护成品钟保护晚样板翠验收成品宋保护势交验各负免其责具的原樱则过程落控制--品--工序忍检查目的精：工浇序检杏查表受的建束立主让要是指填补污过程脾控制谢的空暴白，蜓使之炭在分桂步骤蔑验收轨中规鄙定更鸣具体林。内容鞠：确蒙定项馆目工浑程师糠和监东理公凤司的拍检查削比例已；简品要阐复述该渗施工水步骤掀需控箩制的蒜主要怜技术掩要点铜。执行春：编哨制完释善的调工序恰检查音表应仗作为秤合同便签订婶的附辫件，梢要求已监理堪公司面和承康包单且位按摊工序纸检查聪表格棉要求卷进行始验收薄工作咬。过程楚控制--质量态通病要解鼻决质域量通尝病，驾一是乎重视牲，二伐是要叨有科杜学的圆方法过程衬控制--坏--计划陶管理计划紫可分医为：一级调计划奴：公漫司年毕度计赚划二级俘计划趁：各释项目里里程快碑节着点计笛划三级厌计划使：各甲项目邻（详辩细实昏施）傅计划过程泰控制--攀--计划眨管理二级辛计划膊编制经验治分享何：流夫程图过程血控制--底--计划肯管理项目碎唯一挺不变念的规防律就娇是“变化”理性填而冷拆静的唐对待“变化”分析俱和确热认“影响”申请淹并调吗整计左划运用pr循oj悦ec吗t做好虑项目露动态窝计划酸管理过程悟控制--叨--安全欣管理安全辆管理济的关巧键在良于：方案鄙合理号、措御施到卷位分专号业、战分区习域、悲责任令管理严格蜘的过袖程监呈控、随检查授到位眼明落腿勤脏，高践度责蜂任感可视慨化建筑业每年由于伤害事故丧生的从业人员超过千人！损失逾百亿！过程缩慧控制--权--文明街施工文明沿施工旗的关串键在隙于：合理靠的投骂入制定西预案伙和奖嫩罚措丧施监督错预案桶的落姥实与葡执行让所掀有参择与人值养成犬工完处场清五的习沉惯定期抛和不轰定期狗的检畏查、皂奖罚慢分明管理闭人员附高度名的责掠任感过程支控制--部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