土地和房地产项目经济测算

土地和房地产项目经济测算8/15/2023假设开发法是测算土地取得价格最为科学的方法假设开发法的原理：开发商的最终目的是为了得到可销售的房屋而非土地。因此，决定一宗土地价格高低的最根本因素是该地块上的房屋建成后的市场销售价格。也就是说，我们可以从房价倒推出地价，这种方法在估价上称为假设开发法或者剩余法。计算公式为：地价V＝开发价值-建造成本-取地税费-管理费-不可预见费-销售费用-销售税费-利息-融资成本-土地增值税-公用设施专用基金-利润土地价格估算2对于市场预测准确是土地价格测算科学性的基础假设开发法的适用性分析：运用假设开发法的关键和难点是鉴定所需要的未来开发、销售的数据资料是通过市场调查和分析预测得来的，这些数据资料的准确与否，直接影响鉴定结果的客观、合理。而分析预测通常是不容易把握的。所以，我们在运用假设开发法时，市场调查必须详实，分析预测必须客观，这样，鉴定结果才能够比较准确。

假设开发法需要确定的参数：物业建成后的销售价格；物业的开发周期；物业的开发成本土地价格估算3案例：项目用地性质为商住项目，根据委托方提供的建筑设计方案，相关规划指标如下用地面积（平方米）32,713.00容积率2.998总建筑面积（平方米）131,252.90商业面积5,870.50住宅面积91,340.60会所面积868.00架空层面积2,124.80车库及设备用房31,049.00土地价格估算4Step1:测算项目开发价值预测项目在一年后的销售情况（以项目取得预售资格后的项目均价）：商业售价：8000元/平方米；住宅销售价格4000元/平方米。则项目能够实现的销售收入为：41232万元。土地价格估算5Step2:测算项目建筑成本（不含地价）预测项目的建筑成本（在大亚湾项目的高层建筑成本）：土地价格估算序号工程项目工程成本（元/平方米）住宅及住宅商业地下室架空层1勘查、设计费用808080802桩基础606060603基础土方101010104主建成本10501050120010005水电安防606060607电讯10100109有线电视101001010煤气管道202002011室外配套100100010012智能系统20202020

合计1,7001,70017101370项目的总建筑成本为22274万元6Step3:测算项目开发成本及费用①取地税费：取地税费包括契税3%及印花税0.05%.；取地税费=(3%+0.05%)V=0.0305V（元）（土地交易中心询问）②管理费：取建造成本的3％。③不可预见费：取建造成本的3％。④销售费用：取开发价值的3％.⑤销售税费：包括营业税、城建税、教育费附加、印花税，合计为开发价值的5.23％。（当地地税局取得相关数据）⑥利息：利率取2年期企业贷款年利率R为7.56%，土地费用一次性投入，建安工程费用建设期内均匀投入，根据项目的规模确定其建设期n为2年，则：利息＝（V+取地税费）×[(1+R)n-1]+(建造成本+管理费+不可预见费+销售费用)×[(1+R)N/2-1]⑦融资成本：一般取利息的10%。⑧土地增值税：普通住宅项目增值率不超过20%，无需缴纳土地增值税。⑨公用设施专用基金：深圳以外的城市不存在，（关内为建造成本的2%，关外还需要增加土地）⑩利润：利润率取25%土地价格估算71项目评估报告概述45236项目投资及筹资分析项目建设周期分析项目市场分析项目效益及风险分析案例分析项目工程进度安排8St跑ep傻4:土地誓价格拨测算土地架价格葵估算地价V＝开杆发价喘值-建造戏成本-取地扩税费-管理烘费-不可开预见扁费-销售接费用-销售魄税费-利息-融资渐成本-土地薪增值庆税-公用龙设施汤专用恳基金-利润V＝45妨99龄(万元)9房地雕产项毕目经夹济评喷价解穗决的炸是预敌测项拦目的石经济限效益内和部扣分风筹险问金题经济徒评价聪部分剂主要节参考滩中华培人民宣共和叨国建呼设部岂发布《房地飞产开兄发项冠目经算济评四价方令法》项目秃经济嘱测算测算窝的目翻的：以租光售收钻入、没建设味投资狐、经龄营成隔本和钓流动慌资金定的估松算为陷基础闲，考纯察整宅个计永算期句内现么金的内流入医和流掩出，锐编制烈项目现投资悔的现漆金流敞量表崭，利置用资逼金的辨时间年价值染的原政理进罢行折灶现，袍计算葬项目尺投资您内部等收益犯率和大净现耻值等背指标苗，从冒而为盐企业衣的投馆资/融资总提供蠢决策共支持乖。经济齿测算展以动混态分醒析为摄主，睬静态耗分析成为辅港。10测算茄结果鹅之一娱：投芒资及络筹资材分析房地屑产项副目取济得土传地的嗽方式丹主要薪有：酿征用俯土地担的土宫地征杰用拆俯迁费舱、出胃让土本地的团土地千出让峡地价耍款、忧转让脖土地遇的土介地转评让费旷、租滴用土征地的婆土地岛租用帖费、迟股东膀投资粒入股宽土地召的投此资折额价项目字建设近成本案的测吃算参犁考《深圳今市建帽筑工麻程价戴格信愁息》及区弃域同功类房泳地产材开发梢项目际的实徒际建经造成傍本并叛考虑起本项墓目的悉实际城情况亿。项目株的财拐务费善用根岸据项压目贷资款额焰度、俗贷款恩年限汽及贷采款利挖率测击算得眨出。项目议的销拘售费训用一祝般为想销售骑收入践的2%敬~3湖%之间饰，根话据项陪目的赏具体不情况兄确定睁。项目绍经济比测算序号项目名称1土地成本2前期工程费3建安工程5管理费6不可预见费7其他费用8公用设施专用基金9财务费用10销售费用投资她构成煤明细喉表投资盈资金抱来源划构成夏表序号项

目1自筹资金2银行融资3销售收入回款合计总投资项目建筑成本项目驰开发偶贷款泄在项录目自珠筹资范金投范入35猜%后方畜可进灭行，探土地标不能橡贷款眨。11测算僚结果拿之二刷：经端济效控益指体标序号项目指标

1占地面积8,259.06㎡2总建筑面积（含地下）50,817.00㎡3项目总投资18,380.68万元4项目经营收入30,544.32万元5利润总额8,105.37万元6税后利润6,889.57万元7成本利润率（税前）44.10%

8成本净利润率（税后）37.48%

9财务净现值（FNPV）4,733.80万元10财务内部收益率（FIRR）72.64%

11动态投资回收期1.86年12房地爆产开抬发项票目财晶务评喝价指迫标（郊一）现金酒流量俱表反痒映房银地产排项目龙开发可经营软期的哗现金押流入纸和现忘金流爪出，农按期槽编制滴，进鞋行房生地产劈燕项目精财务币盈利形能力挂分析傻（全部扬投资蚂现金拼流量闯表、资转本金丽现金曲流量搂表、鉴投资没者各侄方现懒金流炼量表陪）资金绢来源剑与运部用表确反映领房地墨产项特目开举发经娃营期乘各期梦的资具金盈霜余或致短缺赌情况楼，用很于选横择资季金筹脾措方辜案，偶制定勤适宜鸦的借叔款及尽偿还洲计划损益揉表反稿映房掩地产槐项目殿开发混经营浆期内舞各期笔的利森润总驳额、始所得刃税及低各期轻税后阅利润号的分让配情拆况1、动汁态评拘价指宅标财务吹内部挨收益见率（FI急RR）：指疏房地顽产项薄目在李整个借开发惹经营拳期内患各期刺净现颗金流粮量现鼓值累吉计等曲于零历时的排折现俊率评判辱标准慎：当FI恨RR≥M镇AR乞R或FI动RR愉≥ic，即冶认为肝其盈日利能终力已贩满足怒最低系要求悬，在离财务巧上是帆可以铺考虑使接受筐的。ic行业抹基准蹲内部扇收益明率应汪按照时当地茅平均俯水平来取值杰，一哥般为8%拔~1胡0%财务兰净现忠值（FN你PV）：指卫按照合投资届者最救低可劝接受夜的收贪益率幼或设万定的友基准便收益绳率ic，将杨房地垂产项篮目开生发经薪营期丽内各粥期净碍现金针流量析折现疲到开练发期蚊初的器现值点之和评判捡标准具：财死务净苦现值劳大于旋或等或于零炭的房抓地产溉项目构，在溜财务念上是折可以满考虑新接受棚的投资苍回收绢期：指以范房地俭产项个目的荡净收盐益抵灶偿总范投资枣所需公要的少时间闸，一羽般以踢年表厘示，寺并从惯房地投产项枪目开车始期祥的起猫始年缩慧算起项目盆经济刷测算13房地乖产开妻发项馋目财另务评测价指沃标（墨二）2、静刻态评问价指慨标利润站总额=经营闻收入-经营略成本-管理阵费用-销售扔费用-财务羞费用-经营税金璃及附熄加税后像利润导总额=利润父总额-所得稀税成本国利润泳率=利润会总额/总投发资*10叨0%税后偏成本明利润汤率=税后岩利润保总额/总投脑资*10日0%投资呆利润坛率=年平鼻均利辣润总湿额/总投蒜资*10匀0%税后页投资驱利润敬率=年平秆均税炼后利挨润总编额/总投扑资*10透0%借款垂偿还挎期（Pd）=借款丽偿还责后开背发出寒现盈干余期得数-开发苗借款悲期数+（当来期偿店还借晌款额/当期架可用执于还叫款的国资金避额）项目立经济镇测算14测算辉结果郊之三多：财借务风辰险分移析因素变化情况部分指标变化敏感性分析结果销售收入

（万元）总投资

（万元）税后利润

（万元）投资利润率财务净现值

（万元）内部

收益率动态投资

回收期（年）基本方案30,54418,3816,89044.10%4,73472.64%1.86销售收入变化销售收入

下降10%27,49018,2895,21933.57%3,35054.67%1.92销售收入

上升10%3