房地产城市进入研究 - 亿翰智库西南院2020年宜宾城市研究报告

【川渝投研

01】宜宾：一个值得深耕的潜力型城市【引言】近年，川渝城市比较受关注，不少房地产企业试图进入开发，瓜分庞大的市场红利。亿翰智库西南院先行进入调研，让大家认识川渝各城市的真实现状，以及各城市的房地产开发特征，给予相关房企专业的进入性参考，以及投资机会建议。该项研究以“川渝投研”为主题，涉及川渝各城市，于本期开始对外发布！▽所谓“长期看人口，短期看调控”的地产行业发展，2019

年以来，在三线及以下的大部分城市人口出现净流出的今天，位于川南地区及成渝经济圈的一个三线城市——宜宾却依旧保持一个平稳增长的态势，体现出宜宾相对较强的发展潜力。图：宜宾市行政区划一、城市发展背景1.城市概况宜宾作为长江黄金水道的起点、丝绸之路经济带布局城市、川滇黔区域的腹地，位于四川南部，地处金沙江、岷江、长江三江交汇处，；市辖

3

区

7

县，辐射

13283

平方公里，其中三区占据

4771.12

平方公里，并设有一个国家级经济开发区——临港新区以及首个省级新区——三江新区。城市定位高——“万里长江第一城·中国酒都·中华竹都”、“四川南向开放枢纽门户和沿江开放高地”、长江上游区域中心城市、“长江生态第一城”等。2、城市规划以宜宾中心城区为基础，沿岷江和长江东西向城镇发展的滨江空间发展格局，并设有一个国家级经济开发区——临港新区以及

2020

年设立的首个省级新区——三江新区，整体规划红利足，为后续发展奠定坚实基础。建设服务基地：积极支持国家重点工程建设，为金沙江水电工程、四川省快速铁路网建设等国家基础设施项目配套服务；优化城市结构：加强城市基础设施的建设，大力拓展城市职能，以中心城区产业升级为契机，优化城市结构，以建设区域中心城市为目标，以水电、旅游为特色，重点发展具有区域影响的贸易、旅游、会展及信息服务等职能。图：宜宾城市规划确立“一核、一带、二线、五点”的放射状城镇空间布局结构（见上图）“一核心”即宜宾中心城区；“沿江发展带”即沿岷江和长江东西向城镇发展带；“两条发展轴线”即依托内宜高速、宜珙铁路、金筠铁路、南广河流域，串联中心城市、巡场镇、珙泉镇、文江镇、庆符镇、筠连镇、巡司镇等主要节点的资源开发与能源工业型城镇发展轴线；依托宜宾—长宁——兴文旅游通道，构建以中心城区、长宁镇、古宋镇为主要节点的旅游经济型城镇发展轴线；“五个生长点”即珙县县城（巡场—珙泉镇）、筠连县城（筠连—巡司镇）、高县县城（庆符—文江镇）、长宁县城和古宋镇五个二级中心城镇。3、人口状况宜宾常住人口逐年稳定增长，近年来常住人口增速处于

0.37%-0.57%，至

2019

年，常住人口达

457.3

万，较

2018

年增长

1.7

万人，环比增长

0.37%，其中城镇人口有

234.09

万，属于川内第六大城市。虽然现阶段整体人口基数相对川内其他城市仍有不足，但随着常住人口的平稳增长，短板将逐渐补齐。4、经济发展经济持续快速发展，消费力不断提升：2019

年更是达到

2601.89

亿元，排名川内城市GDPtop3，近年来增速保持

8%以上，高于全国、全省平均水平，整体运行态势良好，将进一步为行业发展带来新的机遇；其中三区

GDP

中翠屏区以绝对优势位列首位，占全市

GDP的

36.3%。5、城市产业图：宜宾市近五年产业产值单位：亿元数据来源：统计公报宜宾的发展，离不开工业经济的强劲支撑，坚持“产业发展双轮驱动”战略：一方面，巩固提升名优白酒、综合能源、化工轻纺建材等传统优势产业；另一方面，加快培育智能终端、轨道交通、汽车、通用航空、新材料、节能环保、医药器械、页岩气等高端成长型产业和绿色食品加工业、竹产业，通过加快建设现代工业强市，支撑宜宾建成更具辐射吸纳能力的经济强市和更具竞争力影响力的区域中心大城市。值得注意的是，三产增速明显高于二产，差距逐步缩小，支柱性产业将齐头并进。二、城市房地产市场环境1、政策环境现阶段所处周期内，宜宾市场政策环境松紧有度，紧随中央维稳大基调。表：宜宾

2018

年至今主要调控政策明细2、土地市场图：宜宾市主城区近十年商品房土地供应情况单位：万㎡数据来源：亿翰监测目前宜宾土地市场放量较多，政府有倾向第三产业大力发展趋势，尤其是房地产行业，进一步为经济增长注入动力。从近十年情况来看，呈周期性增长，2012

年、2013

年及

2016年达到前期峰值，从

2018

年开始，宜宾主城区供地呈井喷式爆发，年供地超

166.67

万㎡以上，2019

年供应量

211.53

万㎡，土地供应巨大，宜宾市场在

2018

年已进入激烈的抢客竞争，各大品牌房地产企业进驻，竞争进入红海，同时从

2020

年供地计划表来看，今年的中心城区商品房计划供地更是达到

427.27

万㎡，在利好规划刺激下，房地产业大力发展已是“箭在弦上，就等发射”！表：宜宾市中心城区

2020

年国有建设用地供应计划表单位：亩数据来源：宜宾国土局从商品房供地总量看，2020

年宜宾城市的发展重点仍在临港经开区；廉租房、经适房供应计划都为

0，表示安置房建设可能已经饱和，或将开启棚改货币化安置模式。3、商品住宅市场图：宜宾市主城区近十年商品住宅供销及存量情况数据来源：亿翰监测备案数据2009

年-2017

年宜宾市场主城区供应量虽有波动，但整体表现较为平稳，2018

年开始，由于土地供应量增大，宜宾主城区供应量呈现爆发式增长，宜宾主城区商品住宅去化周期不断创新，存量持续高位运行；至

2020

年一季度，遭遇疫情“黑天鹅”，期间表现供不应求，一直以去库存为主，但整体供求体量较小，库存仅小幅下降。截止

5

月中旬，国内疫情得以控制，短期利好政策刺激，商品住宅市场逐步恢复至疫前状态；其次随着业绩增加，资金压力有所减少，企业恢复自身投资节奏，土拍市场“低价捡漏”机会减少，拿地窗口期正逐步关闭，建议房企考虑合作模式或项目收并购。三、城市各板块投资潜力评判表：板块潜力评判表图：板块投资潜力图出品

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