产品研究-别墅地下赠送面积适应性研究

关注公众号：地产开发联盟，添加微信号：dckflm666关注知识星球：地产者联盟别墅地下赠送面积适应性研究前策产品部2016年4月关注公众号：地产开发联盟，添加微信号：dckflm666关注知识星球：地产者联盟关注公众号：地产开发联盟，添加微信号：dckflm6661、什么是地下室？关注知识星球：地产者联盟房间地面低于室外设计地面的平均高度大于该房间平均净高1/2的，称为全地下室。全地下室较难采用侧墙采光的方式解决采光问题。半地下室房间地面低于室外设计地面的平均高度大于该房间平均净高1/3，且小于等于1/2者称为半地下室。这类地下室一部分在地面以上，可利用侧墙外的窗解决采光和通风问题。关注公众号：地产开发联盟，添加微信号：dckflm666关注知识星球：地产者联盟2、何种地下室可以做到“赠送”？关注公众号：地产开发联盟，添加微信号：dckflm666关注知识星球：地产者联盟要搞清楚为何存在“赠送”地下室这样的可能，首先要区分“建筑面积”、“计容面积”和“产权面积”这几个概念。1、总建筑面积=计容积率面积+不计容积率面积=地上建筑面积+地下建筑面积通常地上建面部分绝大多数计容，地下建面部分绝大多数不计容（包括大多数的地下车位，和别墅的地下建筑部分）。但地上建面部分有不计容（底层架空等公共服务空间）

，地下建面部分也有计容的特殊情况存在。2、计容建筑面积=地上建筑面积-不计容积率的地上建筑面积（底层架空等公共服务空间）+特殊多倍计容积率的面积（层高超高多倍计容部分）+地下计容面积3、产权面积对于有些地区，不计容的建面=无产权证，在这样的地区：产权面积=计容建筑面积，但在有些个别地区，有些不计容积率的地下建筑（储藏室、地下室）也可以办理产权。此时：产权面积=计容建筑面积+不计容但可办产权部分适当的赠送面积对买卖双方都有利对于客户来说：别墅地下室不计入产权面积（在拆迁补偿或交易时才有影响），不妨碍日常使用，买的时候开发商也没有对这部分建筑面积单独计价（“赠送”的由来）。对于开发商来说：别墅地下室不计容积率，就不需要付出土地成本和大多数税费，但付出了建安成本（不关注公众号：地产开发联盟，添加微信号：dckflm666是无成本），提升了计价部分的单价（可能会提升利润），且让客户感到实惠（可能会加快销售速度）。关注知识星球：地产者联盟关注公众号：地产开发联盟，添加微信号：dckflm6662、何种地下室可以做到“赠送”？关注知识星球：地产者联盟因此，实现“赠送”的前提是地下室部分不计容，必须要参考各地方对于容积率的相关计算规定。以《沈阳市容积率计算规定》为例：第三条：计容的地下建筑面积包括含有商业、娱乐等经营性功能的(非经营性功能包括停车场、设备用房、人防工程等配套性工程)地下建筑物建筑面积。解释：别墅的地下室建筑部分被认定为非经营型功能的地下建筑面积，因而是不被计入计算容积率的建筑面积。一般也无法获得产权，但可作为后期用户改造使用的面积。第五条：建筑基地内的以下建筑面积，不计入该项目容积率：室外地面以上部分的高度不超过0.9米的地下室或半地下室。建筑物的地下室(半地下室)设置为车库的，其室外地坪以上部分超出地坪不大于1.5米的。住宅一层地面X地下室（以上计关算方注法公仅为众案例号参：考，地各地产对开地下发空间联计盟容方，式

添加微信号：dckflm666各不相同，具体应用请参考当地政策法规）关注知识星球：地产者联盟解释：0≤X≤0.9m（或做车库使用时0≤X≤1.5m）3、地下关室注公的众采号光：与地使产开用发价联值盟，添加微信号：dckflm666关注知识星球：地产者联盟客户买了地下室后用途首要取决于地下室的采光情况：采光效果越好，地下室部分的使用价值越接近于地上部分。别墅产品如决定采用地下部分赠送方式，则必须解决采光问题，否则使用价值会大打折扣，溢价率也会较低。①顶板高于地面，可自然从采光效果看，同样使用面积采光的：卧室、餐厨的地下室，效果最好为方法①其次为②再次为③，其中①和②南向采光效果优于其他朝向采光效果。从成本角度看：层高和使用面积相同的地下室，成本最低的方式为①，方案②成本最高（土方量最大），方案③居中。②顶板与自然地面平齐，但有下沉式花园或采光井可间接采光：花窖、儿童活动空间③地下室顶板与自然地面平齐，且完全无自然采光的：酒窖、桑拿浴房、洗衣房、健身房、影音室、储物室、工人房关注公众号：地产开发联盟，添加微信号：dckflm666关注知识星球：地产者联盟方案①采光效果最好，成本最低。在当地计容规范的容许范围内，尽量采用方案①解决地下室采光问题。4、地下关室注公的众防号潮：、地采产开暖发与联使盟用，添价加值微信号：dckflm666关注知识星球：地产者联盟影响地下室使用价值的负面因素：潮湿对于气候条件导致地下室不适合家庭使用的，且客户对“地下室不好用”有普遍认知的地区，需谨慎使用地下室赠送方式。全国范围内，别墅地下部分都存在由于潮湿而导致的使用价值折损，而江淮以南地区和北方沿海地区别墅地下空间潮湿问题更为严重，导致其实际使用价值并不很高。虽然北方内陆地区的别墅地下室同样存在一定的潮湿问题，但相对来说影响较小。双层墙体/防水层加厚土壤湿气新风系统除湿系统潮湿而影响北方别墅地下部分使用价值还有另一个因素：冬季采暖。在设计和施工过程中，出于报建和成本方面的考虑，北方地区的别墅地下赠送部分一般不设采暖设施，不过客户可由后期自行改造加以解决。空气湿气关注公众号：地产开发联盟，添加微信号：dckflm666解决地下室潮湿的方式主要有以下三种，但都会不同程度增加建安成本。在高溢价的项目中可酌情使用。关注知识星球：地产者联盟5、地下室溢价与成本计算关注公众号：地产开发联盟，添加微信号：dckflm666关注知识星球：地产者联盟5.1如何确定地上与地下面积比例关系案例：华北地区某项目，设置地上面积200平的四联排别墅（赠送方式只有地下赠送一种），楼面地价1000元，地上部分单方建安成本3805元（毛坯，外立面为真石漆，暂不考虑其他地上赠送形式），如果地下只做一层，地下部分单方建安3450元，地下做两层则，地下部分单方建安3380元。税费按我司别墅售价21%平均水平计算。目前需要通过赠送地下部分来提高产品附加值，促进销售，且利润率需要保持20%的水平，则有：方案A：保持可使用面积不变，增加地下部分，减少地上面积，提高计容建面单价，降低使用建面单价。方案B：单套地上建面不变，增加地下部分，以增加使用面积，提高计容建面单价，降低使用建面单价。计容建面计容建面

使用面积售价

单价地下部分

地下部分

折合单方计

税费=单单方成本

总成本

容建安成本

价21%总计容建面使用面积200总价地价10001000赠送面积单方利润

利润率总套数原方案：地上200地下020015081508150163000015150000003805495517122121163420%306000方案A：

地上150地下502001010075755034501725002024191720%20%403060006000关注公众号：地产开发联盟，添加微信号：dckflm6663450方案B：

地上200地下5020025096007680192000010005017250046682016关注知识星球：地产者联盟5、地下关室注公溢众价号与：成地本产开计发算联盟，添加微信号：dckflm666关注知识星球：地产者联盟计容建面计容建面

使用面积售价

单价地下部分

地下部分

折合单方计

税费=单单方成本

总成本

容建安成本

价21%总计容建面使用面积总价地价赠送面积单方利润

利润率总套数原方案：地上200地下0200200815081501630000100000038051712163420%306000方案A：

地上150地下50方案B：

地上200地下5015020020025010100960075757680151500019200001000100050503450345017250017250049554668212120162024191720%20%403060006000方案A：保持使用面积不变，用地下赠送面积代替地上产权面积。通过将50平的使用面积转化为地下面积，单套总价减少了12万，地上建面单价提升了2000元，这个方案在利润率不变的情况下，进一步控制了总价（有助于提升销售速度）。不过为了保证做满容积率，总套数由30套增加到40套。这必须由缩小户间距（4联排变6联排或8联排），缩小排间距（单户院落缩小），缩小单套面宽（户型舒适度变差）等方式去实现。优势：1、有效控制单套总价；2、通过套数增加提高销售总收入，在利润率不变的情况下增加了利润总额和亩产利润。劣势：1、产品质素有一定下降（密度增大、院落变小、面宽变小、地上面积变小）。2、计容单价提升较多，在单价上较无竞争力。方案B：保持地上建面不变，原有的地上部分不受影响。增加50平地下面积赠送，计容单价增加幅度（1500）小于方案A（增加2000），但单套总价大幅增加29万（相对于无赠送），可能超出客户接受总价范围。优势：产品质素提高（可使用面积增加了）劣势：单套总价提高较多且客户可能不需要这么多可使用面积（可能影响销售速度）。对于总价控制较为严格，且建筑密度尚有空间的经济型别墅户型，倾向使用A方案增加产品附加值，同时保持或者降低单套总价，提高了产品的性价比；对于地上建筑密度已满，只能通过赠送面积的方法提供附加值的项目来说，可适当采用B方案来增加附加值。关注公众号：地产开发联盟，添加微信号：dckflm666也可根据实际情况，两种情况混合使用，即增加地下赠送，但仅减少少于地下赠送面积的地上计容面积，这样既在一定程度上控关注知识星球：地产者联盟制了总价，也不必大幅牺牲地上部分产品质素。5、地下关室注公溢众价号与：成地本产开计发算联盟，添加微信号：dckflm666关注知识星球：地产者联盟5.2附赠的地下面积的边际递减效应使用面

建面售价需

使用面积单积地下赠送

地下部分单方成

地下部分

折合单方计面积建筑面积总价地价税费=单价21%

单方利润利润率建筑面积要达到：价本总成本

容建安成本原方案：无赠送方案1：赠送50平方案2：赠送100平2002002002002002502503008150815096001106081506520768073731630000163000019200002212000100010001000100000038054668466855301712171220162323163477120%9%20020020020050345034503450172500172500345000501917220720%20%100方案3：赠送200平（双层地下）20040013800690027600001000200338067600071852898271720%200注：一般来说，在建材水平一致的基础上，随着单套别墅地上面积的增大，地上单方建安成本会降低，但幅度很小；地下单方建安成本随着层数增加会小幅降低，而同一层的地下部分单方建安成本基本恒定，不随地下部分面积发生变化。由计算结果可知：随着地下部分面积的加大，建面单价和总价在不断提高，虽然按使用面积计算的单价在逐步降低，但是新增的可使用面积则全是地下部分（三、四、五行数据）。实际上，客户相当于花地上部分单价的70%（约5700元）“购买”了地下部分的使用面积。除非当地客户对地下室使用价值极为认可，否则在同样的利润率下，一方面：地下面积比例增大使产品的竞争力下降，另一方面单价和总价的双重提高使可接受价格的客群变少。产品的“性”和“价”都变差了，性价比的恶化，对销售速度会有负面影响，如果真的将地下部分赠送给客户（按无赠送的单价销售），对利润率会有非常大的影响（第二行）。地下室“赠送”部分是有较高代价的，各项目要以成本和利润关系为核心，结合可赠送的地下室形式（采关注公众号：地产开发联盟，添加微信号：dckflm666关注知识星球：地产者联盟光条件）、当地客户对地下室价值认知，判断地下室的溢价能力（单价溢价和总价溢价），进行综合判断是否采用地下室赠送。5、地下关室注公溢众价号与：成地本产开计发算联盟，添加微信号：dckflm666关注知识星球：地产者联盟5.3楼面地价对地下赠送的影响从全国范围来看，地上部分和地下部分的建安成本差别较小，但各项目间的地价成本和各地客户对地下室的价值认知差别极大，如果现有乙项目楼面地价为10000元，建同样赠送50平地下室的产品，比较如下：使用面积单价地下赠送面

地下部分单

地下部分总

折合单方计容

税费=单价项目方案建筑面积

使用面积

建面售价总价地价单方利润利润率积0方成本0成本0建安成本38054668466838054668466821%1、无赠送200200200200200200200250250200250250815097808150

1630000

10007824

1956000

10007680

1920000

100023400

4680000

1000022464

5616000

1000020000

5000000

1000017122054201649145897525016342059191746817516508320.0%21.1%20.0%20.0%26.8%20.3%甲项目楼面地价

2、保持原单价10005050034503450017250017250003、保持利润率4、无赠送9600234002808025000乙项目楼面地价

5、保持原单价100005050345034501725001725006、保持利润率•

第三行与第六行比较，可知：增加地下赠送后，保持利润率不变时，建面售价同样增加1600，对于客户来说，获得50平地下室，甲项目客户多付出16%，乙项目仅多付出6%。显然楼面价高项目增加赠送，对单价和总价的影响都比较小，会让客户感到“更划算、性价比更高”（销售速度可能提高更多）。•

第二行与第五行比较，可知：增加地下赠送后，如同样溢价20%，楼面价高的项目获得的利润率增加更多（26.8%>21.1%）楼面地价越高，就越值得花更多的建安成本做带赠送类的产品。关注公众号：地产开发联盟，添加微信号：dckflm666关注知识星球：地产者联盟6、定位阶段判断别墅要不要做地下室，做多少地下室的方法关注公众号：地产开发联盟，添加微信号：dckflm666关注知识星球：地产者联盟结合上面的几个案例，我们可总结出一个在定位阶段初步判断别墅是否做、做多少地下室的方法：1、算成本根据设计部门初步提供的户型和强排方案和初步建安成本测算，计算单套和整体建安成本。表中标红的五个数据是必要条件：单套计容面积，地下赠送面积，地上和地下部分的单方建安，各个强排方案的可建套数，并根据下表进行计算。计算结果方案1、四联排

地上200计容面积

地下赠送面积

可使用面积

可建套数

总计容面积

地下总面积

地上单方建安

地下单方建安

单套建安成本(万）

总建安成本（万）2002002001501501500200200200150150150303030404040600060006000600060006000038053805380538053805380534503450345034503450345076.193.4103.757.174.384.722832、四联排

地上200地下503、四联排

地上200地下804、六联排

地上150508001500240002800.531112283297333875、六联排

地上150地下506、六联排

地上150地下80508020003200本案例每个方案都是单一户型，实际在运用中在同一项目使用多个户型的应分开计算户型图方案1、2、3方案4、5、6强排强排关注公众号：地产开发联盟，添加微信号：dckflm666关注知识星球：地产者联盟6、定位阶段判断别墅要不要做地下室，做多少地下室的方法关注公众号：地产开发联盟，添加微信号：dckflm666关注知识星球：地产者联盟2、定利润如确定该项目的利润率需达到20%，则根据上一步计算得出的建安成本，结合土地成本和税费成本，反推出所需要达到的建筑面积单价和单套总价情况。方案可建套数

单套建安成本(万）总建安成本（万）楼面地价2000总地价（万）

21%税费成本（万）

利润率

总销售收入（万）建面单价

单套总价（万）1、四联排

地上200303030404040769322832800.5311112001200120012001200120012401424153512401486163320.0%20.0%20.0%20.0%20.0%20.0%5904678073085904707477769840113001218098401972262441481771942、四联排

地上200地下503、四联排

地上200地下804、六联排

地上1502000104572000228320005、六联排

地上150地下506、六联排

地上150地下80742973200011790129608533872000以产品利润率为准绳，确定不同方案，在相同预设利润率（而不是单价）的条件下进行市场验证，在相同利润率条件下测出的结果，才有真实意义。计算结果关注公众号：地产开发联盟，添加微信号：dckflm666关注知识星球：地产者联盟6、定位阶段判断别墅要不要做地下室，做多少地下室的方法关注公众号：地产开发联盟，添加微信号：dckflm666关注知识星球：地产者联盟3、测销售速度用步骤2中得出的建面单价和单套总价，结合项目总平面图和单体户型，进行真实客户验证（方法与验证户型配比的要求相同），根据在真实客户验证中得出的认筹个数