第一次买房子就上手课件

EAGLE小組讀書心得報告－－

『第一次買房子就上手』

易博士編輯室／編著Tiffany、Effie、Catty、Hans合力完成/2010.10月號EAGLE小組讀書心得報告－－

『第一次買房子就上手』

易博章節第一篇：我有必要買房子嗎？第二篇：我需要買房子嗎？第三篇：房子有幾種？第四篇：找房子第五篇：看房子第六篇：成交與過戶第七篇：辦理房貸第八篇：交屋章節第一篇：我有必要買房子嗎？我需要且買得起房子嗎?我需要且買得起房子嗎?我買的起房子嗎?

買房子要準備多少錢?

教你超簡易計算方式:

Step1:估算存款

-例:銀行存款+股票+基金等為109萬

Step2:計算生活週轉金(準備約3個月生活週轉金) -例:你每月的生活費為3萬元x3=9萬Step3:計算購屋自備款(Step1–Step2) -例:109萬-9萬＝100萬

我買的起房子嗎?買房子要準備多少錢?教你超簡易計算Step4:計算家庭每月總收入(含配偶或願房貸的父母/子女) -例:7萬元Step5:計算每月能支付的房貸金額(不超過家庭月收入的1/3) -例:7萬元x1/3=2.3萬元Step6:推估可貸款金額(No.5/0.00315)如年利率3.5%,貸

款20年銀行係數為0.00315,表示每一萬元每月應繳

利息為365元) -例:2.3萬元/0.00315=715萬Step7:評估你能買的房子總價(Step3+Step6)

-例:100萬+730萬=830萬表示你可以用Step7所估的價格範圍內尋找房子我買的起房子嗎?

買房子要準備多少錢?

Step4:計算家庭每月總收入(含配偶或願房貸的父母房子有幾種?房子有幾種?房子有幾種？1.預售屋:指建商尚未開始興建或興建中的房子

經濟能力不充裕的人總價的15%-30%,簽約後按房子施工時間分2-3年付清總價的70%-85%(含銀行貸款,建商無息貸款或其他貸款方式）適合對象貸款自備款優點缺點1.付款方式輕鬆,先付一點錢就可訂房.房子興建期間與完成再按期繳付2.可供選擇樓層與格局較多1無法立即使用2.有實際成品與合約不符風險3.如蓋到一半建商倒閉,買屋人損失慘重房子有幾種？1.預售屋:指建商尚未開始興建或興建中房子有幾種？2.新成屋:剛建好尚未入住的房子

已有較多自備款且想住新房子的人總價的20%-30%,簽約後一個月內付清總價的70%-80%(含銀行貸款,建商無息貸款或其他貸款方式）適合對象貸款自備款優點缺點1.屋齡較新,屋況較好2.不易發生像預售屋有實際交屋與合約內容不符糾紛3.立即可住4.建商如急出清,議價空間大1.價格較中古屋高,沒固定行情2.無法使用預售屋多階段付款方式3.難掌握房子施工品質與未來居住品質房子有幾種？2.新成屋:剛建好尚未入住的房子適合對房子有幾種？3.中古屋:有人住過的房子都稱中古屋

資金較充裕與想買便宜房子的人總價的30%-40%,簽約後一個月內付清總價的50%-70%(含銀行貸款,建商無息貸款或其他貸款方式）適合對象貸款自備款優點缺點1.屋齡越高,議價空間大2.鄰居品質在買前可看見3.選擇較多1.需要準備較多自備款2.房子會有損耗,容易有漏水牆壁脫落問題3.買到凶宅.產權不清.房屋糾紛機會較大房子有幾種？3.中古屋:有人住過的房子都稱中古屋適開始找房子囉~Go~開始找房子囉~Go~六種找房子的方式-親友介紹(一)親友介紹房子的困擾及應對方法困擾應對方法傭金或介紹費視財力狀況而定，給予1、2萬元紅包或交易總價1~3%介紹費過程中亂給意見談優點時不要一味相信談缺點時要認真聽依自己需求做判斷人情壓力做決定時，提醒自己絕對不要將人情做為考慮因素之一若決定不買，委婉對方原因，如價格實在太高、不符合需求等六種找房子的方式-親友介紹(一)親友介紹房子的困擾及應對方法六種找房子的方式-逛街找(二)適用：已經決定要在那一區買房子注意事項：直接到工地或銷售中心找建商時，一定要看該建商所持有的建造執照，注意簽約人、起造人、使用分區、發照日期及期限方法詢問方式興建中的工地至客戶服務中心，詢問工地人員剛完工的房子看看是否有張貼”出售”廣告直接向住戶或管理員詢問，是否有待售房屋預售樣品屋勇敢走進去詢問銷售人員，不買沒關係有保全的社區大樓詢問最瞭解社區動態的社區保全張貼”出售”的廣告房子打電話給對方，要求進一步房屋資料六種找房子的方式-逛街找(二)適用：已經決定要在那一區買房子六種找房子的方式-看廣告(三)種類:(1)傳單(2)報紙(3)紅紙條或廣告看板掌握看廣告的訣竅，可以幫助你：得知哪裡有房子要賣瞭解市場行情知道賣方是誰知道自己該準備多少錢知道房子的種類知道自己是否需要該花時間去看房子六種找房子的方式-看廣告(三)種類:(1)傳單(2)六種找房子的方式-看廣告(三)破除廣告陷阱(I)地點省略巷道，只畫出大馬路扭曲距離比利，讓你以為地點極佳到市區只要幾分鐘：可能是在交通順暢的情況下，實際根本不可能標示地點為”接待中心”，而實際房屋卻在較偏遠的地方圖片(1)繪製(2)電腦合成(3)實景拍攝。許多建商利用圖片替房屋塑造美好印象：不要輕易相信，因為它可能是：樣品屋的實景，而非建築物本身攝影比例經過加工價格廣告聲稱價格很低，其實不然，常見手法：只有”廣告戶”才有特價，常為建商員工或親友所訂購，一般人較難買到只有少數較不理想或不受歡迎的樓層才會以特價出售，例：四樓建商刻意欺騙，根本沒這麼便宜六種找房子的方式-看廣告(三)破除廣告陷阱(I)地點省略巷道六種找房子的方式-看廣告(三)破除廣告陷阱(II)付款方式低自備款或低月付款：低自備款意味高額貸款，龐大貸款壓力可能會壓得你喘不過氣預售屋工程款是按施工進度之附，可能不到一個月就要支付一期使用坪數夾層屋廣告：低價買到3房2廳，但實際坪數可能很小，房間係夾層隔出來的，可能很狹窄或高度不夠頂樓加蓋：應注意是否有頂樓使用權或是違建使用坪數可能不算在權狀內，將來賣掉可能會吃虧平面圖或樣品屋可能隱瞞不佳的格局或影響動線的樑柱公共設施預售屋廣告常標榜完善公共設施及休閒機能，但實際情況可能與理想有很大差距：中庭花園可能僅有一些草皮花圃、游泳池深度可能只到膝蓋除了高額管理費，使用休閒設施可能還要另外收費六種找房子的方式-看廣告(三)破除廣告陷阱(II)付款方式低六種找房子的方式-找仲介(四)選擇仲介的考慮因素考慮方式得知方式說明規模、形象親友口碑介紹公司形象是其服務品質保證，亦與公司的資本、成立時間、規模、制度口碑有關服務內容詢問仲介人員或到仲介公會詢問每家仲介提供的服務項目不儘相同，包括產權調查、房屋說明、履約保證、保固服務等經營方式直營店加盟店一旦出事，直營店由整個企業負責，加盟店只能自行負責，較不能保障消費者權益案源、通路公司網站提供的案源多寡、上網查詢人數可看出能否迅速成交，行銷通路資源廣度很重要仲介人員素質仲介人員應有經紀人證照才算專業仲介人員的專業知識、經驗是否足夠、服務態度是否熱誠介紹費用可直接詢問法律規定：仲介費用至多收取買賣雙方或一方成交價的6%六種找房子的方式-找仲介(四)選擇仲介的考慮因素考慮方式得知六種找房子的方式-上網(五)買賣房屋交流網站大多由私人提供買賣雙方交流管道，由買賣雙方自行交易，不負責仲介。大部分為中古屋或新成屋。二.房仲公司網站提供仲介公司接受委託賣房子的屋主資料。有中古屋、新成屋、預售屋及買賣房屋相關資訊。六種找房子的方式-上網(五)買賣房屋交流網站六種找房子的方式-找法拍屋(六)低於市價1~2成、投資客的天下可利用代標公司服務：費用約為房屋總價的5%購買法拍屋程序：查詢拍賣物件各法院民事執行處拍賣公告欄各金融機構、銀行及其網站鄉鎮公所等公家機關報紙廣告民間法拍顧問公司及其網站六種找房子的方式-找法拍屋(六)低於市價1~2成、投資客的天六種找房子的方式-找法拍屋(六)2.搜集&調查向地政事務所申請不動產登記簿謄本向地政事務所申請查閱地籍圖至縣市政府之都市計畫單位，申請都市計畫套繪圖至法院民事執行處公告欄覽查封筆紀錄3.投標4.公告得標者5.產權移轉登記

六種找房子的方式-找法拍屋(六)2.搜集&調查怎麼看房子哩~@@怎麼看房子哩~@@看房子-注意的重點(一)屋內狀況格局：格局方正；應將客廳和臥房分開，較有私密性採光和座向：最好的座向是”座北朝南”牆壁：牆面龜裂、掉漆，表示屋齡久或可能會漏水牆角裂縫：表是建築結構可能無法承受地震搖晃，有安全上的顧慮發霉痕跡：表示屋內濕氣重，長期居住有礙健康牆壁貼上全新壁紙：可能是為了遮掩某些問題4.天花板和地板：天花板太低：有壓迫感天花板角落有水漬或掉漆、浮起：可能樓上滲水木造建材，常可能因濕氣重而有發霉、邊緣捲起、不平5.水電：廚房、浴室給水：流出的水是否乾淨，若有黃濁表示水管生銹電線配置、插座多寡：影響電器擺設與使用看房子-注意的重點(一)格局：格局方正；應將客廳和臥房分開，看房子-注意的重點(二)屋外狀況外牆：外牆建材可看出屋齡若出現裂縫，表示可能無法承受地震侵襲外觀：鐵窗或冷氣等突出物，影響美觀樓梯間：是否平整、無堆置雜物阻礙上下交通及逃生大門：象徵建築物門面；若髒亂、生銹、貼滿廣告，顯示該棟建築物毫無管理，居民水準不高安全設施：逃生梯是否堆滿雜物影響通行防火巷是否阻塞、堆滿雜物或占用是否有停電照明設施交通與位置地段：具增值潛力交通要道特殊地段：例如高品質生活圈都市計畫開發重點明星學區地點：郊區與鬧區，因人喜好而異壞地段的好房子比不上好地段的壞房子看房子-注意的重點(二)屋外狀況外牆：交通與位置地段：具增值看房子-注意的重點(三)公共設施公設：安全設施、中庭花園、游泳池、運動設施、遊樂器材合理的公設比：5樓公寓：10%~12%7樓電梯住宅：15%~18%12~10樓住宅大廈：20~25%包含開放空間的大廈或社區：30%~40%管理維修外聘管理公司或保全公司：約NT$1,500~3,000/月住戶自組管理委員會：約NT$300~500/月居住樓層一樓及頂樓使用坪數較多、總價較高，但需注意：價錢問題：通常屋主會將加蓋坪數當作使用坪數算在房價中，但加蓋坪數不算在權狀坪數中使用權問題安全問題：加蓋部分的施工品質看房子-注意的重點(三)公共設施公設：安全設施、中庭花園、游看房子-注意的重點(四)停車位法定停車位將防空避難空間做為停車位使用，屬公設一部分，產權不可獨立分割出售若住戶車位需求數量超出實際數量，需用抽籤決定沒使用停車位的住戶，卻必需負擔停車位坪數的單價2.非法定停車位有獨立產權，可單獨出售可將車位出售或出租給社區以外的人，造成社區管理上的困擾社區機能完善社區裡想型態：公園、集會中心、醫院、購物中心、學校、市場或超市大型社區，百億造鎮計畫優點：完善生活機能、完善社區規劃、健全的管理保全、高水準居住品質缺點：易因建商資金不足出現問題、價格較高、許多公共設施(如學校、醫院)均由政府及相關單位配合，時程難以確定居住環境衛生、治安、噪音、鄰居素質看房子-注意的重點(四)停車位法定停車位社區機能完善社區裡想看房子-注意的重點(五)第一次買房子，最好找有經驗的人陪同至少看過四次：白天晚上：附近生活品質及鄰居素質雨天：漏水問題假日：瞭解附近休閒生活若看房時可隨意進出大樓或社區，表示陌生人進你家亦非難事輻射屋：行政院原子能委員會或民間專業檢測人員海砂屋：是否鋼筋外露、牆壁嚴重剝落、腐蝕現象鑑定單位：土木技師公會看房子-注意的重點(五)第一次買房子，最好找有經驗的人陪同成交與過戶議價了解市價行情:可以跟附近房價做比較或是向房仲索取房屋行情與成資料，亦可以附近鄰居與當地里長詢問房價。掌握自身財力:應瞭解自己所能負擔的財力極限，利用哀兵政策與誠意感動賣方。確認付款方式:應在合約上註明付款方式，有可以利用現金殺價。注意其他負擔:

稅費的負擔與額外改建裝潢的費用，都應該算在購屋成本中。多利用房屋的毛病與不景氣或是銷售期尾聲殺價。成交與過戶議價成交與過戶付訂金

付訂金要向賣方要求開立訂金收據重點如下:1.方屋坐落地點:標明哪一地區與位置在哪裡2.付訂金:分大訂(簽約時支付總價的10%)與小訂(房屋總價的2%~5%)3.房屋總價:標明雙方所談定的房屋總價4.付款方式:辦理過戶的程序分4次付清款項對雙方都有保障。

付款次數只要雙方達成共識即可5.違約罰則:收據應註明若賣方未依約將房子賣給你，應將訂金加倍奉還。6.稅費的分攤:買方:買賣契稅、地政規費、印花稅、謄本費、銀行貸款查詢費賣方:土地增值稅、交屋日前的房屋稅、地價稅、水電瓦斯與管理費成交與過戶付訂金成交與過戶簽約

A.產權調查:1.向賣方索取房屋資料2.到地政事務所索取地籍謄本及閱覽申請書3.填寫申請書4.排隊辦理領取謄本與收據。

B.看懂土地登記謄本:1.土地標示部2.土地所有權部3.土地他項權利部

C.看懂建物登記謄本:1.建物標示部2.建物所有權部3.建物他項權利部成交與過戶簽約成交與過戶買成屋簽約注意事項

1.簽約主體(當事人)2.契約標的物

3.買賣總價款

4.付款方式

5.貸款約定

6.稅費負擔

7.違約規定

8.房屋點交

9.立合約書人成交與過戶買成屋簽約注意事項成交與過戶用印:1.申請3份印鑑證明2.索取土地/建物買賣所有權移轉契約書3.用印4.取得房子證明文件5.填寫買賣所有權移轉契約書

完稅買方:買賣契稅、地政規費、印花稅、謄本費、銀行貸款查詢費賣方:土地增值稅、交屋日前的房屋稅、地價稅、水電瓦斯與管理費成交與過戶用印:成交與過戶過戶

1.地政事務所索取土地登記申請書及建物登記申請書

2.填寫申請書並繳交證明文件

3.三天後領取新權狀找代書

1.專業證照2.開業時間3.公司規模4.收費合理性5.親友介紹成交與過戶過戶恭喜!!交屋囉~~~恭喜!!交屋囉~~~1.交屋應注意的地方A.預售屋 坪數VS權狀；格局VS平面圖；建材、附贈的儲位設備廠牌與規格VS合約；地板天花板牆壁樑柱是否平整；水電、瓦斯；消防、逃生、停電照明設備；停車位坪數、公設(ex:游泳池深度、庭園)、社區管理及保全PS.從簽約到交屋的施工過程都可以依照進度去監工，監督是否偷工減料及格局、建材的修改1.交屋應注意的地方A.預售屋1.交屋應注意的地方B.成屋 屋況是否跟當初看的時候一樣、是否漏水、是否清乾淨、賣方應負擔的稅費/水費/電話費是否繳清、更換門鎖及鑰匙PS.房屋成交半年內發現有瑕疵或漏水，可向上任屋主要求負責維修，但費用則依談判協議內容而定。有的仲介有提供漏水保固服務。1.交屋應注意的地方B.成屋2.土地及建物所有權狀拿到土地及建物所有權狀，記得核對登記謄本確定無誤持有房子的總面積=房屋面積+附屬建築物面積(花台、陽台、露臺等)+共同使用所屬權利範圍面積若遺失，應向房屋所在地的[地政事務所]申請補發2.土地及建物所有權狀拿到土地及建物所有權狀，記得核對登記謄3.買房子後的費用房屋保險費:火險、天災險、財物險房屋稅:5/1~5/31