上海冷库白皮书

02摘要04上海高标冷库供给及需求15上海高标冷库重点子市场19上海高标冷库投资建议23附录：冷库术语上海高标冷库存量突破百万规模根据世邦魏理仕数据统计，截至2022年12月31日上海高标冷库总存量为131万平方米1,五年之间翻了四倍，成为全国首个高标冷库总存量迈入百万级体量的城市。2020年以来在新冠疫情推动下上海冷库供需跃升。而由于A类专业冷库不足以及时满足来自生鲜、预制菜、医药等租户快速增长的需求，部分运营商加大了干仓改造冷库(B类冷库)的力度。上海高标冷库最主要的供应类型为城配仓和港口仓，这与上海的城市能级、消费水平以及外贸进出口特征相匹配。同时，按照国际标准建造的A类专业冷库占比67%,由常温仓或工业厂房进行改造而成的B类冷库占比为33%。智慧投资⑥2023CBREIN嘉定宝山四嘉定国际机场上河青郊野公闵行闵行上海市长上海市四图表3:上海高标冷库重点子市场及存量(2022年)重点子市场(万平方米)8宝山6.5注：[2]冷库面价租金，按照租赁面积计费，包含电费、物业费及增值税，不含免租期。企业自建图表4:上海高标冷库未来两年新增供应(万平方米)CBRE0青浦区临港租型自冷库租金：业主租金与终端客户租金向终端客户收取的租金综合冷链服务提供商终端客户租金业主租金高标冷库业主业主租金终端客户租金出租收入2022年上海高标冷库业主租金为3.5元/平方米/天，是干仓租金的两倍有余，而终端客户租金达到4.16元/平方米/天。2017年生鲜电商兴起、2020年进口冷链食品集中监管消杀，带动上海高标冷库租金全面上扬。2022年以来随着生鲜电商退潮、进口冷链食品消杀政策下线以及未来新增供应项目入市等因素，上海高标冷库租金增速放缓。世邦魏理仕预计在此轮新增供应去化完成后，上海高标冷库租金将于2024年后重拾增长。上海终端客户租金和业主租金之间价差在0.6-0.8元/平方米/天，在业主租金基础上增加了20%。这个价差在2020年明显走阔，体现了当租赁需求快速扩张时冷库运营服务商拥有更强的定价能力。目前上海主要的高标冷库业主包括易商、东久新宜、美库和海博等，主要的高标冷库运营商包括新夏晖、顺丰冷运等，主要的综合冷链服务商包括万纬冷链、中外运冷链等。N0.1N0.1·社会消费品总额上海高标冷库需求构成⑥10CBRE2023CBREINC.⑥智慧投资上海冷库白皮书智慧投资上海进口食品75%两倍左右。2021年上海口岸进口食品1285万吨，230.6亿美元，仅次于广东全省的进口食品货值，在国内城市中排名第一。进口食品排名前五位的品种依次是肉与肉制品、乳品、水果、酒类及水海产。这些主要品种都需要冷链存储和运输来保障货物品质。上海海关统计数据显示，今年前5个月上海口岸进口消费品中肉类、水产品、干鲜瓜果增幅明显，进口值分别为360亿元、109.5亿元、100.5亿元，同比增长11.6%、41.9%、28.7%,后疫情时代进口食品消费回暖并拉动港口仓需求。从全球来看，随着国民收入不断提升，对于进口食品的需求也日渐上升。目前中国人均食品进口金额仅为61美元，相比韩国204美元有较大的提升达1500美元，是中国的二十倍有余。上海作为全国进口食品的首要口岸，与此相关的冷库需求未来仍有长足的增长潜力。肉类及制品，上海2021年进口食品分类1,818辆上海精致餐饮全国领先中国美国每千人冷库保有量118辆143立方米440立方米图表11:中国传统连锁超市销售收入排名前三的门店图表11:中国传统连锁超市销售收入排名前三的门店数量及新零售盒马门店数量重庆上海北京成都深圳杭州苏州南京武汉广州西安昆明长沙宁波青岛天津大连松江临港金山松江松江青浦面积(平方米)重点子市场进口食品存储和中转枢纽4.0元/平方米天84%28万平米图表13:临港高标冷库新增供应(万平方米)图表13:临港高标冷库新增供应(万平方米)马士基临港园区马士基临港园区0未来两年新增供应未来两年新增供应84%城配仓；16%区域分拨。图表14:松江高标冷库新增供应(万平方米)9美库上海松江冷8链物流园6新宜宁华松江智5慧冷链产业园32顺丰松江产业园20数据来源：世邦魏理仕，2023年6月86286253%交易仓；47%城配仓图表15:青浦高标冷库新增供应(万平方米)0数据来源：世邦魏理仕，2023年6月投资建议上海高标冷库投建案例——万纬物流 自建，2021年建成上海松江新桥冷链园区 约27,000平方米/6] 约21.000平方米 松江区上海奉贤临港园区自建，2022年建成 收购改造，2018年 约31.000平方米嘉善县 上海高标冷库案例——万纬上海临港冷链园区万纬上海临港园区紧邻港口，定位为服务于上海及华东地区进出口水果的鲜果运营中心，提供集预冷、仓储、越库、质检、库存管理、催熟、包装于一体的水果综合运营服务。 ⑥2023CBRE,INC.但2024年后