2023年宅基地小产权房研究报告

2023年宅基地小产权房研究报告目录一、缘起-闲置与稀缺的矛盾 4二、宅基地之困-土地制度演进的产物 51、产权有限性 72、宅基地规模 8三、流转形式探索 101、地票交易模式 102、置换模式 12（1）上海宅基地置换 13（2）天津巿宅基地换房 13（3）浙江嘉兴“两分两换” 143、转权退出模式 15（1）江苏苏州农村宅基地退出方案 15（2）深圳退出方案 16（3）浙江温州、义乌农村宅基地退出方案 174、合作开发模式 18（1）都江堰“味江模式” 18（2）龙华模式 195、直接流转模式 19（1）广东模式 19（2）成都模式 206、模式的选择 20四、宅基地变革未来式探讨 211、区域差异分析 212、改革路径与意义 23一、缘起-闲置与稀缺的矛盾中国城乡二元结构导致城乡房地产业发展程度表现参差。一方面，城镇房地产行业经历制度改革已经进入成熟发展阶段，城市建设用地随城市发展更新不断增值且日益稀缺，而另一方面，农村房地产受制于土地制度仍然处于非市场化阶段。随着城市化进程的逐步深入，大量农村剩余劳动力向城市转移，依附于土地的农村人口比例逐渐减少，空心村现象普遍，形成了城镇建设用地稀缺与农村土地闲置的矛盾，症结在于人口的流动与土地难以流转的矛盾，这也直接导致城乡之间，承包经营权及宅基地使用权私自流转相当普遍。正因如此，农村土地流转也成为近期备受关注的政策议题。从2023年5月深圳土地改革方案出台，至今年1月国土部明确表示稳步推进集体产权制度改革，均旨在达成农村土地集约利用。而实际上针对于经营权，成熟的流转方式已经在南海、东莞、浙江等地形成范本，主要将承包经营权获打包转让给更有效率的其他运营商运营，或者以物业投资租赁方式出租集体土地，农民以股东身份获得收益。对于土地使用权的实质性流转则仍在探索中。我们认为，从宅基地流转角度出发研究对于土地矛盾问题更有意义，由于在十八亿亩的耕地红线下，从农用地流转探讨对于建设用地稀缺问题的解决路径显得绵薄，而宅基地本身即建设用地，实现流转的意义更为深远。同时，从利用效率角度，宅基地与城市建筑用地在人均面积以及容积率角度相差悬殊，流转将更易于土地优化配置。在城市边界持续扩张的今天，宅基地业已或即将进入城市设计空间，是为本文缘起。二、宅基地之困-土地制度演进的产物宅基地指农村集体经济组织为保障农户生活需要而拨给农户建造房屋及小庭院使用的土地，用于建造住房、辅助用房(厨房、仓库、厕所)、庭院、沼气池、禽畜舍、柴草堆放等。基于目前相关法规，宅基地的所有权属农村集体经济组织，农户只有使用权，不得买卖、出租和非法转让。然而宅基地产权属性在历史上曾经有过较大的变化。从农村土地制度历史沿革来看，由建国初期土地私有制演变为集体所有制，转折点始于社会主义改造，在这一阶段，农民所有的土地及其他生产资料均以入社的形式逐步演变成集体所有，然宅基地因“可不入社”的规定仍然保留私有属性，直至1962年才进入所有权与使用权分离阶段。从土地制度的演进来看，对于宅基地的定位由最初的私有制至最终以宪法形式确认为集体所有制，跨越三十载——在1954年社会主义改造时期，宅基地并未随大多数土地收编为集体所有，政策暧昧期宅基地规模明显增长。两权分离政策明确后，针对性法规主要集中于使用权规范方面，用以区分和管理非市场化的宅基地，与市场化建筑用地。由此，也使得宅基地呈现其最突出的特点，即产权有限性。1、产权有限性农村宅基地产权是包括宅基地的所有、占有、使用、收益和处置的一组权利束，其内容包括农民集体土地所有权和宅基地使用权。农村宅基地归农民集体所有，宅基地使用权归依法取得的农民所有，是所有与使用权相分离的、一户一宅的农村宅基地使用制度，产权分属不同主体是其最大的特征，同时，宅基地产权的这两种形式也都存在明显局限性。所有权方面，农民集体土地所有权并没有得到很好的界定和保护，这种集体所有更多地体现为名义上的所有，具体表现在：一是在实际所有（控制）上权属不清，农民集体经济组织形式多样，有组、有村、有乡、有镇，组、村属于村民自治的集体经济组织，而乡镇则是一级政府，这给所有权的界定和保护带来了相当大的法律难度；二是所有权发生转移时得不到很好的保护，虽然土地管理法第十二条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续，但事实上，迁村并点以及发生其它行政区划调整时，这种宅基地的集体所有权往往得不到很好的保护；三是土地所有权认定上缺乏标准，土地管理法规定，农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权，这实际上是把确权的权力交给了县级政府，这使得土地所有权的认定往往是一种博弈后权衡的结果；四是农村宅基地一旦确定为农民所有，就成为一种终生契约，农民集体经济组织对宅基地的处置权就无法有效行使。在使用权方面，宅基地使用权被定义为用益物权，即非所有人对他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的权利。然而实际上，农民在占有、使用、收益等方面，同样有面临各种限制。产权有限性意味着土地价值难以体现，在土地资源日益稀缺的当下是一大障碍。2、宅基地规模正因为政策经历变迁，同时产权具有限性，目前全国范围内的宅基地规模较大，同时利用率较低。由于缺乏对农村宅基地总量的直接统计数据，我们通过农村居民点的数量和农村居民点中农村宅基地用地比例大体推算农村宅基地数量。全国农村居民点用地面积从1996年的1645.73万公顷增加到2023车1657.47万公顷。根据村镇规划标准，以宅基地面积占居民点用地面积55%计算，得到全国宅基地面积和农村人均宅基地面积分别从1996年的905.15万公顷增长到2023年的911.61万公顷。由于近期缺乏公开的统计数据，我们在2023年数据基础上，根据近年城市征用土地面积测算，预计2023年底全国宅基地面积在850万公顷左右，全国户均面积约400平米。分区来看，规模最大的省份在河南、山东、四川、安徽等地，中部地区整体规模都较大。而以利用率角度来看，新疆、内蒙古及黑龙江户均面积最大，同时容积率最低，宅基地利用率最低。而利用率较低的区域，分布于北方的密度更高。三、流转形式探索由于现行制度，宅基地的流转较为困难，而随城市化的持续深化，农村人口相对减少，对于宅基地的吸纳能力也逐步削弱，宅基地闲置与城镇建设用地紧缺成为越来越显著的矛盾，这也是各地纷纷探索宅基地流转的动力。1、地票交易模式2023年12月，在中央有关部委支持下，重庆开始试行农村宅基地使用权地票交易，即通过宅基地置换建设用地指标方式，在农村空置等低效率使用的宅基地与城镇建设用地之间搭建供需平台。重庆市农村宅基地使用权地票交易的基本过程为：农民让渡宅基地使用权，将宅基地复垦为耕地并经验收合格后，产生等面积的建设用地指标；不同复垦项目产生的指标，在交易所被打包组合成地票，政府制定地票基准交易价格，进行公开交易；开发者通过竞标购入地票，选择符合城乡规划和土地规划的相应耕地，拟做自身建设项目；政府运用其征地权，将开发者所选耕地征转为城镇建设用地；对该建设用地实行招标、拍卖、挂牌，实现指标落地；该开发者如果在指标落地时竞标失败，则地票按原价转给竟标成功者；地票冲抵新增建设用地有偿使用费和耕地开垦费。”需要指出的是，为了实现宅基地的生存保障功能，根据2023年12月1日实施的《重庆农村土地交易所管理暂行办法》规定，地票交易应适用于“拥有其他稳定住所、稳定生活来源”的农民家庭。“地票交易”以复垦形成建设指标的方式，将宅基地转化为一种权证进入市场，达到了扩充建设土地的目的。由于地票竞得者有权选择征用土地，这一方式将实现指标在发达城市地区与落后农村地区的流转，因此地票模式将实现三个目的：保护耕地资源、土地资源集约化以及城市反哺农村。自2023年地票制度形成，近年交易规模逐年提升，2023年交易规模逾3500万平，交易额达128亿，均价同样持续上升，2023年均价达366元/平米。但是地票制度的不足在于地票使用阶段程序繁复，开发商虽具有一定选择权，同时需要当地政府的支持，地票落地较有难度。2、置换模式所谓“宅基地置换”就是指通过对郊区农村宅基地置换及科学合理的规划，将区域内原有散落的农宅全部拆除，集中建设新型住宅小区，农民通过货币置换、异地住房置换、异地宅基地置换等方式购置，从而达到变传统的自由分散村落为现代标准的规划小区、改善农民的居住环境及实现二地集中、节约土地资源的目的。（1）上海宅基地置换2023年，上海巿政府在郊区划定15个村进行宅基地置换试点，并出台“两个意见”（即《关于加强本巿郊区宅基地置换试点土地管理工作的若干意见》和《关于加强土地管理，促进本巿郊区宅基地置换试点的操作意见》）指导和加强农村宅基地置换工作。上海巿宅基地置换试点的特点为“零基价置换、零土地批租”。即对于集体经济较强的农村，农民以其宅基地及房屋置换新建住房的，以建筑面积1：1入住新建住房。对于集体经济较弱的农村，根据农民原宅基地上房屋的评估价格，实行货币补差（凡愿意放弃宅基地的，可按地上建筑物评估价加上宅基地地基价给予补偿，宅基地不足180平方米的，以180平方米来补偿）。这种模式是目前政府所提倡的、上海郊区未来农民宅基地流转的主流模式。（2）天津巿宅基地换房天津巿从2023年下半年开始积极探索“以宅基地换房”建设新型小城镇和新农村的路子，并展开了试点工作。其大致流程可以简述如下：区（县）政府编制总体规划，报巿政府审批；组建小城镇投融资机构，负责小城镇建设；巿国土管理部门下达土地挂钩周转指标；农民提出宅基地换房申请，与村委会签订换房协议；村委会与镇政府签订换房协议；镇政府与小城镇投融资机构签订总体换房协议；投融资机构投资建设小城镇；小城镇农民住宅建成后，由村委会按照由全体村民同意并通过的分房办法统一分配；农民按照分配住宅进行搬迁；搬迁后按照土地挂钩周转指标数量对原宅基地进行土地复垦和土地整理，多余的村庄土地面积即为实施“宅基地换房”节约出的建设用地，一部分整理后进入土地巿场拍卖，用土地收益弥补小城镇建设资金缺口，另一部分作为储备用地以供今后发展之用。（3）浙江嘉兴“两分两换”浙江嘉兴在宅基地流转方面也进行了大胆探索，实行“两分两换”方案，其中“两分”即“宅基地和承包地分开，搬迀和二地流转分开”，两换即“宅基地置换城镇房产”，“土地承包经营权置换社会保障”。2023年，嘉兴成为浙江省统筹城乡发展综合配套改革试点，率先改革户口制度，取消农业户口、非农业户口分类管理模式，城乡居民户口统一登记为“居民户口”；同时在南湖区、平湖市等地实施“两分两换”工程试点，推动农户向城镇集聚和土地承包经营权成片流转。嘉兴巿在宅基地置换城镇房产上的具体做法各镇因实际情况不同而各有差异，置换方式大致可分为置换城镇住房、置换产业用房和货币补偿等三种方式，农户可自主选择单一或不同组合的安置模式。从实际效果来看，浙江嘉兴“两分两换”试点使农民离开宅基地和承包田而成为城镇居民，极大地促进了农村土地的整理和流转。因此，浙江省决定将全省推行农村集体土地入市，推广“嘉兴模式”。3、转权退出模式现行宅基地管理制度一方面限制了农村宅基地向非本集体经济组织成员流转，另一方面宅基地的退出机制严重缺失，无法适应当前快速城巿化、农村人口大规模向城镇迁移及要求土地高效集约利用的新形势。（1）江苏苏州农村宅基地退出方案2023年4月30日苏州市政府颁布《苏州市宅基地管理暂行办法》，其中对农村宅基地退出方面做了明确规定：进城农民的住宅符合规划的也可以将宅基地征为国有，由宅基地使用权人补办出让手续并按土地评估价的40%向政府补缴土地出让金后入市交易。”换言之，在城市规划已确定为居住区范围内的农村宅基地经政府征为国有土地后，其上农村住宅便可纳入城市房产管理，同时农民只需补交相应土地出让金，就可以将住宅在房产巿场中直接交易。（2）深圳退出方案深圳作为国内首个土地全部国有化的城市，2023年展开新一轮土改。此次方案在集体土地确权及流转方面均尝试重大突破。改革重点为完善国有土地制度，弥补土地征收过程中存在的问题，包括指“土地确权及违建处理问题”、土地转性、市场建设等。改革突出三点，一是以明晰土地产权为核心，健全土地权利体系；二是以市场化为导向，实现土地要素的自由流转；三是以城市发展为目标，创新土地利益的共享机制。确权作为改革工作的第一步最具挑战。由于在国有化过程中，原本因收归国有的390平方公里建设用地仍被原村民所占用，随着深圳城市更新的不断深化，土地资源溢价提升，确权难度逐步加大。2023年深圳发布的《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》中规定，原村民在100平方米宅基地上建的建筑面积为480平方米的房子，以及利用100平方米工商用地建的房子，有望在补交部分地价后，获发房地产证。除此之外，则可能被拆除或没收。“处理决定”指出，对于非法占用已完成征、转地补偿手续的国有土地，严重影响城市规划，又存在严重安全隐患的，予以拆除；不违反城市规划，或者违反城市规划但可以采取改正措施加以利用的，予以没收。2023年土改方案中提出将出台上述处理决定配套文件，推进确权执行。（3）浙江温州、义乌农村宅基地退出方案浙江温州对农村宅基地退出方面的规定是：城镇规划区内的农民转让房屋，其宅基地先由市、县政府统一征为国有，然后参照国有划拨土地使用权转让管理办法办理出让手续；城镇规划区外的农民转让房屋，如转让双方均为农业户口且户籍同属一个县（市、区），且受让方在该县（巿、区）无宅基地，允许转让，如转让双方不符合上述条件的，依照城镇规划区内的农民房屋转让程序办理。转让方出让宅基地使用权后不得再申请宅基地建房。浙江金华义乌则将农村宅基地分为城区型农村宅基地和城郊型农村宅基地两类。对城区型农村宅基地，只要取得产权证就可以流转，无流转对象、流转条件、流转方式等的限制：对城郊型农村宅基地，其上未建房屋的，只要权属合法并取得产权证即可流转，其上建有房屋的，只有经过登记的宅基地才可流转。对于具体的流转管理，采取将流转的集体土地先依法征为国有，按国有土地出让、转让、抵押、出租的程序和方法办理。4、合作开发模式（1）都江堰“味江模式”2023年汶川地震灾后，灾区政府积极探索以“宅基地联合建房”的方式，鼓励和吸引社会资金参与灾后重建，推动灾区和谐发展。其中比较典型的是都江堰巿的“味江模式”。都江堰巿引资北京昊海立德公司参与青城山镇味江村12组的灾后恢复重建。在全组16户农户同意的前提下，该公司整体开发2319亩宅基地，除为每位村民提供40平方米住房和相应的公共服务配套设施外，节余出20亩宅基地用于开发旅游项目；另外租赁300亩的耕地和林地作为项目实施地，按每年每亩400公斤大米和200元租金，直接交付给流转农户；项目合作期限为70年。在宅基地产权方面，根据成都巿《关于重灾区灾毁住房联建等有关事项的通知》和《都江堰巿人民政府关于加快灾后农村住房重建的实施意见》的规定，受灾农户与联建方共同向市（县）国土资源局提出土地登记申请，由市（县）国土资源局对受灾农户的原宅基地使用证进行变更，为受灾农户自住用地发放集体建设用地使用证，取得方式为“划拨”，土地用途为“住宅”；为联建方使用的剩余集体建设用地发放集体建设用地使用证，取得方式为“出让”，土地用途为“非住宅”，土地使用年限参照国有建设用地出让年限或自行协商确定，联建方可以取得相应房屋及其宅基地的产权，并可流通、买卖，但是宅基地所有权仍然归属于农村集体所有。实践中，已有联建户领到了《房屋所有权》和《集体土地使用权》，并可流通、买卖。（2）龙华模式2023年，龙华村开始推进农村宅基地置换，具体做法是：政府先对农村宅基地的集体土地所有权、使用权和房屋所有权进行确权颁证，然后统一规划建设农民新居——龙华社区，农民以整理出的部分宅基地置换新建公寓和商铺，其土地性质为集体所有，在集体经济组织成员之间可以交易。此外，成立龙华农民股份合作社，农民以其剩余宅基地、自留地、集体非耕地的使用权入股。合作社下设成都龙华股份，对龙华社区集体资产进行置业、投资、建筑、物管、园林景观和广告经营，年底进行股份分红。此外，龙华村还打破行政区划，结对整合地处龙泉山深处的大兰村，两村共同组建龙华股份公司。大兰村民在自愿流转宅基地权益的前提下，申请加入股份公司，搬迁入住龙华社区，与龙华村民享有同等权益。大兰村旧房由公司统一拆除、统一复垦，并进行生态休闲旅游项目开发。5、直接流转模式（1）广东模式早在2023年，广州市就曾提出通过补交地价，使宅基地使用权和房屋进入巿场进行交易的方案，但因具体操作问题，未能正式实施。2023年10月广东省政府颁布《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》规定，农村集体土地将与国有土地一样，按“同地、同价、同权”的原则纳入土地交易巿场。2023年2月广东省囯土资源厅草拟了《关于加强农村宅基地管理的通知》，并上报省政府审批。根据《通知》内容，在坚持“一户一宅”原则的前提下，农民合法的农村宅基地将被允许上市流转，以使农民分享宅基地使用权出租、出卖、出让获得的利益。（2）成都模式成都巿在农村产权交易方面积极探索，率先成立了农村产权交易所为林权、土地承包经营权、农村房屋产权、集体建设用地使用权、农业类知识产权、农村经济组织股权等农村产权流转和农业产业化项目投融资提供服务。根据“地随房走”原则，农村房屋产权进入市场交易，宅基地使用权势必随之流转。2023年8月成都市出台《集体建设用地使用权流转管理办法》规定：农村宅基地在严格执行“一户一宅”的法律规定下，宅基地使用权由区（市）县人民政府登记造册，并在核发集体建设用地使用证或宅基地使用证的前提下进行流转。并规定农村村民出卖、出租住房后，不得再申请新的宅基地。6、模式的选择纵观以上五种主要流转方式，尽管广东省在宅基地直接流转方面积极探索，但目前仍然未成规模——因其需冲破的政策樊篱仍较深厚。而其他不管是地票模式、置换模式还是转权退出模式，均需国家征收土地的环节从而使得宅基地市场化。在具体方式选择上来看，地票模式因其在城乡建设指标流转方面更具灵活性，对于仍处于中心城区人口集聚期的区域而言更具借鉴意义；置换模式以及转权退出模式往往与城市化率快速增长、城市边界迅速扩张并行出现，宅基地流转作为农民转市民的辅助政策；合作开发模式未对产权进行变更，而是以类似股份制的方式集结零散宅基地用以物业出租，这对于包括工业等产业线丰富的城市将能够形成有效供给，同时让农民分享土地增值收益。四、宅基地变革未来式探讨1、区域差异分析对于未来宅基地制度的变革动力，我们认为主要来自城市化进程的进一步发展过程中，城市建设用地相对紧缺程度的加深，一方面农民比例的下降促进对于宅基地变革，另一方面由此导致的地价上涨驱动地方政府实施集约化配置措施。为考量区域之间的改革动力差异，我们从人均宅基地与人均居住面积、地方土地财政依赖程度以及城市城镇化率三个维度进行纵向比较。人均宅基地与人均居住面积的比例反映城市用地相对稀缺程度，因此比例越高意味着宅基地实现流转越有价值；地方土地财政依赖程度通过土地购置费占地方财政收入比例，这一方面能够体现当地地价水平，同时也能衡量由地方财政角度体现的政府改革驱动力；城镇化率水平体现城市的发展阶段，对于城镇化完成程度保持上行趋势的城市，宅基地制度的加速完善将更利于城市的更新扩容。从以上三个方面，我们认为宅基地流转制度的完善，如下几个省份受益程度会更为显著，包括安徽、海南、湖北、黑龙江、辽宁、吉林等区域。2、改革路径与意义宅基地流转制度的完善一方面能够冲破二元土地结构优化城乡间土地资源配置，同时对于已经不再依赖土地作为收入来源的农民而言，能够通过宅基地流转，共享城市化进程中土地增值带来的收益。尽管各地在流转方面做出各种政策尝试，但有许多尝试并未成规模，甚至于被叫停，如成都地票模式，因在地票落地环节可不持票竞拍的制度，以及地票收入传导至农民收益的不完善而在2023年即被叫停；广东尝试直接流转政策也一直处于搁置状态，从目前局势来看，宅基地制度改革的最大阻力仍然缺乏是政策方面的引导——缺乏在土地确权、征地标准以及流转制度方面的全国性法规。12年底，国土部屡屡表态在集体土地制度有所准备，这将为未来土改指明道路。

2023年电梯行业分析报告目录TOC\o"1-4"\h\z\u一、电梯行业的属性 41、全球主要电梯公司的市值与估值水平 42、电梯行业的安全感品牌属性——利润率的稳定性 6二、中国电梯企业未来十年的重大机遇和挑战 91、中外电梯市场集中度的差异以及对盈利能力的影响 102、电梯行业目前“中国特色”隐含的巨大长期风险 113、集中度提升与厂家维保的实现路径与催化剂 13（1）政府出台厂家认证更新和维保政策 14（2）政府推行强制保险 14（3）电梯老化 14（4）房价上升导致品牌电梯对于地产商的成本影响缩小 15三、电梯公司在中国市场的竞争战略与投资机会 151、日系电梯在中国领先欧美品牌的原因初探 15（1）文化差异——职业经理人制度的利弊 15①体现在合资对象的选择 16②体现在生产和销售方面 16（2）对中国市场的战略重视度——日系别无选择 172、民营品牌与合资品牌的定位差异、风险和估值 18（1）民营企业的优势 18①股权结构 18②营销手段灵活 18③区域性优势 18（2）民营企业需要面对的困难 19①技术积累 19②安全风险 19③品牌定位与安全 19④保有量与售后服务 19四、投资策略 201、中国电梯行业：长期有价值，投资正当时 202、选股逻辑：三个条件，两种风格 21一、电梯行业的属性研究海外电梯公司的估值，目的是研究其估值背后的盈利能力，以及盈利能力背后的行业规律与属性。1、全球主要电梯公司的市值与估值水平电梯是地产基建的派生需求，中国电梯市场第一品牌是上海三菱，其母公司上海机电过去一年的PE在10倍附近。估值隐含的假设是，电梯行业属夕阳行业。如果电梯行业在中国是夕阳行业，那么在保有量较高的欧美，电梯行业应该接近深夜。根据全球最大的电梯公司OTIS预测，2020-2021年几乎所有的新机销量来自于金砖四国，也意味着欧美市场的保有量已经接近饱和。全球市场份额来看，奥的斯、迅达和通力是最大的三家电梯公司，合计市场份额接近45%。我们很惊讶地发现，三家公司的市值合计接近人民币3600亿元。我们也一度怀疑，是否欧美电梯公司在金砖四国的市场份额很高，贡献了主要的利润和估值。但是：1、占全球新机2/3份额的中国，领先的独立品牌是三菱和日立；2、从主要欧美电梯公司2022年营收的地域分布来看，亚太区域只贡献1/4至1/3的收入，但却足以支撑其千亿市值。市盈率往往与行业长期成长空间挂钩，而欧美电梯企业市盈率普遍高于国内企业，而市净率超出更多。换言之，欧美三大电梯公司市值超过3600亿元，但是他们主要收入来自于比中国更“夕阳”的欧美市场。尽管这三大电梯公司在占全球2/3新机市场的中国并未取得领先地位，但是资本市场仍然给予了15~23倍的市盈率。2、电梯行业的安全感品牌属性——利润率的稳定性联合技术UTC是位列美国道琼斯30家成份股的多元化制造企业，旗下子公司包括开利空调、汉胜宇航、奥的斯电梯、P&W飞机发动机、西科斯基直升机公司、联合技术消防安防公司和联合技术动力公司(燃料电池)。如果按照A股流行的逻辑，无疑联合技术的军工、发动机、通用航空、燃料电池和安防都是高壁垒且性感的业务，只有电梯是大家心目中既缺乏壁垒又夕阳的板块。有趣的是，联合技术五大业务板块中，电梯却成为营业利润率最高的板块。为什么看似技术壁垒远低于其他业务的电梯板块，反而定价能力最强？只有少数产品客户在购买时，会把安全作为购买的前提要素——例如食品、药品等。用巴菲特的话来讲，消费者对于放进嘴里的东西特别慎重。如果客户关注安全感，价格不再成为品牌选择的最重要因素，品牌厂商可以通过定价获得超额收益。机械行业里，“安全感”成为购买关键要素的产品不多，主要是民航飞机和电梯。尽管民航业在大部分国家是资本杀手，但波音和空客垄断了全球民航客机的制造。我们认为安全感商品对行业属性的影响主要体现在两个方面：定价能力提升；行业集中度提升。如果客户重视安全感且无法通过直观感受判断产品的安全程度，往往可以推动品牌集中度的提升。但与食品不同，涉及安全感的电梯，由于购买者地产商与使用者购房人的分离，有品牌的电梯厂商定价能力和毛利率往往不如食品，但是仍然可以维持在较为合理的水平。尽管我们通过逻辑分析，可以得到电梯行业集中度高和利润稳定的判断，但是从实证角度观察中国电梯市场，尚未表现出海外市场的普遍规律。中国电梯行业将走向某些行业“劣币驱逐良币”的悲哀结局，还是走向符合产品自身属性和成熟国家普遍规律？我们倾向于乐观，原因将在后面展开讨论。电梯行业的“产品+服务”属性——收入结构的生命周期电梯与手机、自行车甚至挖掘机等其他制造业产品不同之处在于：消费者期望电梯的安全使用寿命与房屋的寿命（70年）接近；电梯故障会影响人身安全，起码造成巨大恐慌。因此，尽管大多数机械产品都有售后服务的概念，但是电梯的独特性在于——电梯售后维护保养和更新业务的规模，可以与新机销售媲美。海外四大电梯公司售后的维护保养和产品改造服务占收入的45-55%。欧美电梯公司的收入结构呈现了售前和售后的“产品+服务”特征，对于企业的盈利稳定性和估值都提供了重要的支撑。以奥的斯为例，2022年欧洲营建支出比07年下滑了接近19%，但是奥的斯欧洲的服务收入仍比07年保持正增长。根据欧洲电梯协会的估计，欧洲电梯目前70%梯龄超过10年，45%梯龄超过20年。欧洲人口密度较美国高，电梯占全球存量接近50%。存量大且梯龄老，是电梯服务市场壮大的必要条件。必须指出，中国目前的现状是大部分电梯由小型服务公司提供维保，电梯主机厂商及其经销商提供维保的比例远远低于国外的同行。如果只有新机制造并且只专注于国内市场，长期来看，中国机械行业大部分子行业都会随着城镇化速度放缓而见顶。如果能够实现“产品+服务”的双轮驱动模式，企业的成长周期就会大大地延展——电梯行业具有天然的属性，显然符合这一条件。二、中国电梯企业未来十年的重大机遇和挑战中国电梯格局未来十年，将继续“劣币驱逐良币”，还是回归全球电梯行业规律，实现品牌的集中、价格的回升和品牌厂商提供维保服务的趋势？我们相信，中国电梯行业的现状给社会和居民带来了极大的风险。随着制度带来的技术风险逐渐暴露，监管层的认识逐渐提高，电梯行业正处于变革的前夜。1、中外电梯市场集中度的差异以及对盈利能力的影响中国拥有电梯生产许可证的厂商接近500家，不过我们调研访谈的专家估计，剔除代工产生的重复统计等因素，估计实际品牌数约200家。表面上看，中国电梯新机市场的品牌集中度和全球差别并不显著。全球市场前8大厂商的市场份额约75%，而中国前8大厂商的市场份额约65%。但考虑到全世界大部分非领先企业生产的电梯都是在中国生产，中国和发达国家相比，市场集中度差异很大。中小品牌对领先品牌的负面影响关键不在量，而在于价格。我们可以通过中国市场电梯新机销量和金额的市场份额差异，以及营业利润率和ROE观察到这一现象。海外电梯利润率普遍比国内高，而净资产收益率的差距更为显著，我们分析的原因在于——由于维保业务属于轻资产模式，随着电梯企业维保业务收入占比的提高，电梯企业的ROE也会随之提升。2、电梯行业目前“中国特色”隐含的巨大长期风险从全球经验看，电梯行业集中度高，且售后服务主要由主流品牌厂商完成。而中国目前的情况与发达国家市场差异显著。我们认为“中国特色”已经给消费者和厂商造成巨大的风险，未来几年风险可能会逐步暴露。我们建议投资者看完我们的报告后，即使不认同我们的投资逻辑，起码在购房时切记关注电梯的品牌，因为涉及您和家人十年后的人身安全。在典型的成熟市场欧洲，约45%的电梯超过十年，20%超过20年。目前中国接近15%的电梯梯龄超过10年，预计2016年接近25%，并且该比例将持续上升。谁知道200多个品牌10年甚至20年后剩下多少个？如果某家厂商消失，备件和维保怎么办？太多的电梯品牌给购房者和我们整个社会带来的长期风险在于：十年或二十年后难以购买备件。电梯并不是完全标准化的产品，因而不同品牌的备件互换性低。电梯型号每年都在更新，有些厂商十年后消失了，幸存者中的部分厂商可能无力维持十年前型号备件的生产，甚至图纸已经丢失。部分中小厂商无力建立和长期维持服务网络。如果说新机生产具有规模效应，那么存量机器售后服务的规模效应可能更明显。我们估计前十大品牌以外的厂商，平均年销量只有1000多台，而厂家要长期维系全国服务网络，必须要很大的保有量做支撑。目前中国大部分电梯由第三方电梯维护公司提供维保服务，但是我们认为这一服务模式同样隐含了巨大风险：第三方服务公司技术专注程度不够。为了实现规模经济，第三方服务公司往往同时维护多品牌电梯，不利于专业能力的积累和风险的防范。第三方服务公司难以维持多品牌备件体系。第三方服务公司资质良莠不齐，人员流动性大，品质难以保持和监管。第三方服务公司规模小，承担赔偿能力弱。一旦出事故，往往迫使政府出于维稳需要而出面解决。如果未来中国推行强制保险，保险公司自然会逐步对于品牌厂商维保和第三方维保进行差异定价，削弱第三方服务公司目前的价格优势。3、集中度提升与厂家维保的实现路径与催化剂如前所述，我们认为中国电梯行业集中度较低导致了利润率较低，继而影响了资本市场的估值。中国空调行业07年之前四年与之后七年，年化内销增速恰好都是11%。但是07年之后市场集中度持续提升，格力电器的净利润率从06年的2.7%上升到13年的7.5%。我们认为电梯行业的集中度提升以及OEM（厂家提供维保），道路漫长但是方向确定。由于涉及人身安全并且风险会随着梯龄而增大，电梯集中度提升的必要性和紧迫度比家电更甚。我们估计中国电梯行业变革的路径和催化剂包括：（1）政府出台厂家认证更新和维保政策业内有传闻政府在酝酿未来只有厂家认证的服务商才能提供更新和维保。从政府角度，可以降低其自身承担的社会风险。但是目前的障碍是，中国维保市场的劣币驱逐良币，导致品牌厂商在维保服务市场份额极低，缺乏成熟的服务团队。因此，尽管“厂家认证维保”可以增加厂商的收入，但是厂商出于风险考虑，未必会积极推动此事。政府和厂商各有考虑，而住户作为沉默的大多数，又缺乏足够的知识和行动力。（2）政府推行强制保险如果推行强制保险，保险公司出于自身利益，自然会对原厂维保、原厂认证维保和无认证第三方维保进行差别化定价，从而提高原厂维保的价格竞争力。（3）电梯老化随着多品牌电梯老化，重大事故经过媒体传播改变消费者观念，推动政府立法；这是我们不愿意看到的路径，但是风险是客观存在的。（4）房价上升导致品牌电梯对于地产商的成本影响缩小中国房地产市场的集中度低和拿地不规范，大量不考虑长期品牌的项目公司在市场上，也是电梯品牌集中度低的重要原因。不过我们注意到，大型地产公司早已高度重视电梯问题。例如中海地产与上海三菱，万科与广日电梯的合作。在中国，很多行业都出现了长期的劣币驱逐良币的过程。但是对于电梯这样一个涉及人身安全的产品，我们还是倾向于判断，未来十年可以象家电行业那样实现集中，象海外那样70%以上的电梯由厂商提供OEM维保和设备更新。从投资角度，这只是一种推测，需要观察和跟踪。三、电梯公司在中国市场的竞争战略与投资机会1、日系电梯在中国领先欧美品牌的原因初探欧美四大品牌包括奥的斯、迅达、通力和蒂森克虏伯，这也是全球四大电梯企业。日系的三菱和日立的全球市场份额均低于欧美四大品牌。然而，三菱和日立却成为中国市场的领导者。通过市场调研，我们初步认为，是软件而不是硬件，导致了两个体系在中国市场的差异。（1）文化差异——职业经理人制度的利弊我们访谈的数位电梯行业专家，均指出欧美品牌有着优秀的职业经理人，但是往往又无法摆脱对职业经理人的“短期业绩压力”。但是电梯的“安全感属性”，导致短期业绩与长期成长未必目标一致。这种行为特征，①体现在合资对象的选择欧美品牌不仅收购中国小品牌厂，还与不同的中方成立合资公司。这种广泛收购与合资策略有利于快速形成产能，但未必有利于品质管理和品牌定位；而三菱和日立在中国，均只选择了一家合作对象，且不管是上海机电还是广日集团，均有军工制造背景和多年的电梯研发制造经验。②体现在生产和销售方面欧美体系具有更进取的文化，其优势更多地体现在营销和管理方面。而日系重点在于研发和制造。以上海三菱为例，生产线工人收入长期高于同行，但是营销体系收入反而低于同行。两种体系各有利弊，但是需要强调，电梯是“安全感品牌”；中国电梯行业没有格力空调那样具有世界一流自主技术的企业。因此，电梯技术掌握在外方手里，所以客观地讲，中方的话语权都是有限的。但是对于电梯这种每年产量50万台的大宗机械行业，往往中国经理人更有能力理解中国市场的成功要素。我们观察到，上海三菱很早就消化了日方转移的技术，并且通过变频技术崛起。而广州日立的董事长潘总则在退休后被日方以“电梯行业最高薪的高管”，返聘为日立电梯中国公司的总裁，这在日系企业里极为少见。即使在欧美系电梯企业中，我们也观察到中方能力较强的西子奥的斯，在奥的斯中国四家企业中表现最突出。（2）对中国市场的战略重视度——日系别无选择没有一家跨国电梯企业会轻视中国市场，但是日系只有全力押注中国市场，才有生机和发展。由于电气技术的深厚积累，日本电梯企业的技术能力在80年代已经跻身全球一流。但是日系电梯企业错过了欧美城镇化的高峰，由于在欧美保有量太低，无法在营销和售后网络方面，在欧美与当地企业竞争。因此，中国成为日系企业唯一可以押注的大市场。其中日立对中国的技术转移决心较大，日立研发中心转移到了广州，数十名日本工程师举家搬迁。但是对于欧美企业，客户忠诚度极高和利润率高的维保更新市场，已经足以支持他们可观的利润。投资者只要阅读四大欧美电梯厂商的年报，就会发现只有通力电梯每年会对中国市场提供专门的分析报告。而通力恰恰是过去五年在中国成长最快的欧美电梯企业。由此可见，战略上的重视和押注非常重