2023年昆山房地产市场报告

2023年昆山房地产市场报告2023年5月一、2022年昆山房地产市场回顾2022年注定又是一个能够被记录到中国房地产发展历史的年份：从年初席卷全国的房地产疯狂到“417”新政后的冷清，再到8、9月份的回暖所引发的二次调控，整个2022年的楼市就在调控与涨价中度过。大浪淘沙，只有经历过真正的风雨，才能知道彩虹的绚丽。又到了年度盘点的时刻，我们希望通过对2022年度市场的动荡，真正摸索出昆山楼市发展背后所隐藏的真相。摸清了昆山楼市发展的动力与阻碍，才能让我们在即将到来的2022年度中，小心的让昆山楼市之帆平稳起航。福美来代理深耕昆山楼市三年有余，深刻的理解了昆山的市场变化与市场参与者的需求变化，也希望借此机会，能与昆山楼市发展的参与者们，共同探讨未来之路将会去向何方。

通过对昆山楼市最近10年来的成交价格可以看到，昆山房价从1998年来一路走高，在2021年楼市大热的市场背景下达到了最高点6400元/平方米的价格水平。其中最近三年07年到09年的涨幅最为明显，09年的价格水平相较于07年上涨了大约50%。而2022年，在昆山市场上基本上已经很少看到价格在7000元/平方米以下水平的楼盘，同时，豪宅类项目更在2022年层出不穷，开盘价格也创纪录的达到了12000元/平方米的水平，甚至更高。事实上，从成交均价走势图上可以很明显的看到昆山楼市的价格增长有两个明显的加速阶段，第一段是从2001年-2005年，第二个阶段是从2021年-2021年。第一个阶段的上涨相对比较温和，主要的动力在于过去低估价值的理性回归。而第二个阶段的上涨则快速而有力，具体原因又如何呢？下面我们将选择从2021年的成交量的数据，来看看这个快速涨价的背后有何原因。数据来源自福美来代理统计，略有误差

从月度成交成交套数可以清晰的看出，昆山楼市年度成交特点非常鲜明：每年的1、2月份是昆山楼市最为清淡的时期，成交套数在1000-1500套左右；每年的4、5月份及9、10、11三个月份则是昆山楼市成交活跃的时期；正常水平的楼市成交套数则在3500-4000套左右。从2021年的月度成交数据则可以看到，成交套数飞速增长，从5月份开始，甚至实现了月度销售套数8000套的水平，如此旺盛的成交，如何不能让成交价格有飞速的增长呢？如果持续关注昆山楼市，我们会发现，2021年是昆山楼市的转折年，在这个楼市投资飞速增长的时代，动力源自于上海及江浙等外区域客户的导入，昆山楼市的成交主体从本地自住转向了异地投资。而如此的趋势将继续延续，成为未来昆山楼市发展的主旋律。那么，让我们看看2022年的昆山楼市！表格制作：福美来代理市场部

走向依旧清晰：1月延续了2021年的火热成交，2月则回复传统的淡季，3、4月份迅速增长至平均水平，5-8月份则是惨淡的淡季，9-11月又是一波成交的高潮。整体而言，与2021年相比，成交量的缩减非常明显，价格的大幅上扬是抑制昆山楼市成交的主因。如果深入的分析2022的走势，我们可以把2022年分为三个阶段：

第一阶段：1-4月，异地客户投资昆山的火爆。延续2021年的投资火爆场景，2022年的开年非常精彩，“日光盘”成为当时楼市的常态，成交价格迅速的攀升也是当时遍布各个楼盘的普遍现象。

第二阶段：5-8月，政策威力惊人。“417”调控的威力也对昆山楼市产生了立竿见影的抑制作用，低迷的市场成交甚至只相当于往年最为清淡的2月份的成交水平。此时异地投资几乎绝迹，甚至本地正常的居住需求也因为楼市的寒冷而退缩。但此时开发商对于调控相对麻木，并没有以积极的心态来应对市场发生的巨大变化，楼市在僵持中前行。

第三阶段：9-11月，促销回笼资金唱主角。9月是传统的金九银十的开头，过去4个月中被抑制的自住需求开始缓慢入市，“929”的调控打破了调控放松的幻想，从10月份开始，席卷昆山的促销降价成为了楼市的主角。过去报价9000元/平方米的楼盘，最新报价甚至只到了7500元/平方米的水平，降价10%-15%以获取快速的年度回款成为唯一选择。这样的价格调整也获得了消费者的认可，市场成交量的放大也成为了必然。——2022年度月度成交排名前三甲——

从排名前三甲的楼盘又能看到第一阶段中的主力楼盘均是以上海等异地投资客为主体的楼盘，而第三阶段的回暖则是本地楼盘降价促销所撬动，11月份的前三甲楼盘又被异地投资客为主的楼盘夺得。昆山楼市成交的核心动力一目了然：合理价格下的本地需求+投资空间明显的异地投资需求。在房地产行业宏观调控持续深入、中国经济走向通胀时代的大背景下，昆山楼市其实面临着两难的抉择：通胀背景使得房地产投资需求依旧旺盛，而宏观调控对于投资的抑制作用又持续存在；昆山经济的高速增长，推动了本地需求的不断成长，而昆山城市固有的投资价值又吸引着外区域投资客户的目光。可以判断，2022年的昆山楼市仍然会在犹豫中前行。我们所希望看到的良性走势将是：满足本地居住需求的产品价格保持平稳，而具备投资价值的产品能够在充分的市场化规律下保持供求平衡，月均3000-4000套的成交水平是昆山楼市的健康表象。一味的期望昆山楼市价格继续大幅调整显然是不切实际之想，而一味的期望昆山楼市继续高歌猛进同样也是天方夜谭。冷静的看待楼市冷暖，合理的进行投资及购买决策，是每个市场参与者所应该抱有的态度，而这些态度也应该成为左右个体行为的准则。我们对2022年的昆山楼市保持乐观，但我们冷静的采取合适的市场参与策略，希望每个市场参与者都能在楼市的投资中取得共赢！二、2022年楼市成交情况据搜房网数据监控中心统计显示，2022年上半年昆山全市总成交13616套，同比2022年上半年的17797套，减少了4181套，降幅达到23.94%。整个上半年，国家对于房地产市场的一系列调控政策以及央行的不断加息，给房地产市场带来不小的冲击，然而在这样的不断冲击下，开发区成交量依旧坚挺，以4952套的销量占据第一，占全市总成交的37%，同时超过了2022年上半年的4561套成交套数。从片区来看，开发区依旧是置业热门区域，上半年总成交达到4952套，占全市总成交量的37%。开发区依托便利的交通条件、优美的环境以及日益完善的配套设施吸引了刚需置业者以及投资者的目光，成为置业投资首选之地，昆山航站楼的运营又给开发区的发展添砖加瓦，上半年前三名的楼盘均位于开发区，可见购房者对开发区的前景十分的看好。表1：昆山上半年区域成交数据区域上半年成交量（套）玉山镇1608开发区4952周市镇1712张浦镇672陆家镇574花桥镇1913巴城镇599千灯镇998南部水乡588全市13616表2：2022、2022年昆山上半年成交量同比数据区域2022上半年成交量（套）2022上半年成交量（套）同比增长率（%）玉山镇16082821-43%开发区495245618.57%周市镇17122285-25.08%张浦镇672693-3.03%陆家镇57447919.83%花桥镇19134894-60.91%巴城镇599804-25.50%千灯镇9989940.4%南部水乡588266812%全市1361617797-23.49%从这三年各片区的上半年成交量数据对比折线图上，我们不难看出09年的时候是个销售旺季，基本上所有区域的销量十分火爆，随着国家的宏观调控以及对房地产市场的不断调控，近两年的成交量不断萎缩，有的片区的成家量甚至是这三年来的最低。图1:2021、2022、2022上半年成交量折线图在目前，有的城市由于受到国家和政府双重调控的影响，房价出现降价趋势，而从目前的昆山市场来说，房价还未出现明显降价趋势，更多是开发商利用优惠吸引购房者目光，使得目前的房地产市场上的优惠五花八门。下表统计了2022年昆山上半年热销楼盘的前20名。表三：热销楼盘TOP20上半年热销住宅楼盘榜首的是绿地21新城，绿地21新城自2022年开盘以来，受到不少关注，其中也不乏一大部分的上海置业者，做为目前昆山最大的一个项目，绿地21新城未来的配套设施也是其被看好的重要原因之一。世茂东壹号以612套的半年销售量位居第二，中星·外滩印象花园上半年总成交418套，位居第三。热销的不仅仅是开发区的楼盘，花桥、张浦、锦溪等乡镇楼盘也在成交量上取得不小的“成绩”，花桥楼盘紧邻上海轨道11号线，相对于上海的高房价，更适合工薪族置业，张浦镇的农房·英伦尊邸以其开发商的雄厚实力、高端住宅的定位和独特的英伦风格吸引不少刚需置业者选在张浦置业。而锦溪的顺城·锦湖湾是今年的新盘，4月24日开盘时5500元/㎡的低价可谓赚足人气，仅一个多月的时间，销量就达到了222套。表四：热销住宅楼盘TOP10在商业项目上，港龙喜临门建材家居广场可谓商业项目的领头羊，上半年以762套的总成交量遥遥领先于第二位，周市镇的投资前景也日益凸显。开发区和花桥镇依旧是投资热点区域，不论是商铺还是写字楼，投资前景很被看好。表五：2022年上半年昆山热销商业项目TOP10楼盘名上半年成交量（套）港龙喜临门建材家居广场762中川大厦318游站198龙城国际钢材市场160建伟汽配物流市场143第一上海商务中心113世茂广场107千石商业中心73金旺角大厦63台协国际商务广场62二、楼市价格情况据搜房网数据监控中心统计显示，昆山2021年上半年各区域成交均价如图所示。玉山镇目前的均价为９４１３元／㎡，涵盖了市中心、城西和城北三个区域楼盘价格，其中市中心的价格已破万，达到１１１３３元／㎡，为所有区域最高价格，城南区域依托昆山客运总站以及高铁南站的便利优势，价格直线上升，均价为１００４７元／㎡，仅次于市中心，城西均价８６９８元／㎡，城北均价为８４００元／㎡。在乡镇地区来说，花桥镇无疑是放假最高的乡镇，由于紧邻上海，占据地铁１１号线便利优势，花桥楼盘价格在上半年迅猛上升，均价为１０６７６元／平米，周市镇上半年也涌现出了不少的新盘，打造城北的副中心，房价逐步攀升，达到７５５０元／㎡，张浦镇以６５２３紧随其后，千灯镇目前成交均价为６４３３元／㎡，与张浦镇相差不大，而南部水乡区域的楼盘大多为别墅房，住宅相对而言较少，因此住宅均价为５７８７元／㎡。图二：图二：三、下半年开盘情况搜房网数据监控中心统计，昆山2022年下半年共有50家楼盘开盘或者加推，其中玉山镇开盘楼盘占下半年总上市楼盘的34%，张浦镇上市楼盘占下半年总上市楼盘的16%位居第二，开发区和千灯并列第三。在各片区分布上，玉山镇17家楼盘占所有片区之首，张浦镇8家排名第二，开发区和千灯镇6家排名第3，其余片区上市房源个数分别为周市镇4家、南部水乡1家、花桥镇4家、陆家镇2家、巴城镇2家。图三:下半年上市楼盘统计四、开发区典型楼盘分析1.绿地21新城地址:昆山市洞庭湖路震川路口电话50331188基本信息：物业类别：普通住宅,小户型公寓，别墅,商铺,大平层项目特色：177万方超大型综合社区建筑类别：高层,联体别墅装修状况：毛坯所属区域：城东所属板块：开发区预计总户数：9000交通状况：公交5、9、17、106路开盘时间：2022.4.22开工时间:2021-12-1入住时间：2022-7-31容积率：2.50绿化率：43%得房率：74%新推套数：一期总户数约1500户总占地面积：564000平方米总建筑面积：1780000平方米物业费：1.9元/平方米/月开发商：上海绿地集团（昆山）东城置业有限公司价格情况：时间

均价价格描述2022-7-287700元/平方米别墅总价180万起2022-6-207700元/平方米2022-2-147700元/平方米2022-1-277700元/平方米2022-11-17500元/平方米折后均价7500元/平方米2022-10-287500元/平方米折后均价7500元/平方米2022-9-307500元/平方米折后均价7500元/平方米2022-9-217500元/平方米高层2022-6-87500元/平方米高层2022-4-198000元/平方米高层2022-3-267300元/平方米起高层周边配套：教育配套：晨曦小学、震川高级中学、开发区高级中学、商业配套：昆山农村商业银行、中国移动、晨曦园农贸市场医疗配套：宗仁卿纪念医院、友谊医院建材装修：结构：高层为剪力墙，多低层别墅为异型柱框架外墙：多孔混凝土砌块内墙：加气混凝土砌块电梯服务户数：34F为二梯四户，二梯两户，11F为一梯两户门窗：高层为塑钢楼层情况：电梯服务户数：34F为二梯四户，二梯两户，11F为一梯两户。别墅地下2层，地上4层车位信息：约9500个，不对外出售，物业出租户型情况：房型面积别墅125-200㎡一室两厅一卫58-73㎡二室两厅一卫85-91㎡三室两厅一卫110㎡三室两厅两卫110-117㎡四室两厅两卫163㎡销售情况当前批准销售套数：2944已销售套数：18852.世茂·东壹号地址：昆山市前进东路233号售楼地址前进东路299号基本信息：电话：0512-57909999021-61482288物业类别：普通住宅,商铺,花园洋房项目特色：品牌地产建筑类别：多层,高层装修状况：毛坯所属区域：城东所属板块：开发区预计住户总数：约6300交通状况：106路、前进东路、松花江路、沪宁高速开盘时间：2022.4.24入住时间：二期2022年年底，三期2022年年底容积率：1.3（一期）绿化率：40%得房率:76%-80%[总占地面积:50万平方米总建筑面积:约75万平方米物业费:多层1.8元/平米/月；高层2.1元/平米/月；洋房2.65元/平米/月开发商:昆山世茂新发展置业有限公司价格情况：

时间均价价格描述2022-8-297800元/平方米三期均价8100元/平方米，二期高层均价7800元/平方米，小高层均价8300元/平方米，电梯多层均价8800元/平方米。

2022-6-177800元/平方米高层8100元／㎡，小高层8000元／㎡，多层8800元／㎡

2022-3-317800元/平方米高层7800元／㎡，小高层8000元／㎡，多层8800元／㎡

2022-3-27800元/平方米高层7800元／㎡，小高层8000元／㎡，多层8800元／㎡

2022-2-147800元/平方米高层7800元／㎡，小高层8000-9000元／㎡，多层8500-9500元／㎡

2022-1-76300元/平方米高层：7500元／㎡小高层：7800元／㎡多层：8800元／㎡

2022-11-16300元/平方米10月1日加推1栋高层住宅，均价7200元/平方米，6300元/平方米起。共217套房源，面积为90-130平方米的2房和3房。

2022-10-137300元/平方米起10月1日加推1栋高层住宅，均价7200元/平方米，6300元/平方米起。共217套房源，面积为90-130平方米的2房和3房。

2022-9-308300元/平方米小高层均价8300元/平方米，电梯多层均价9000元/平方米，9月加推32层高层景观房均价7300元/平方米。

2022-8-98300元/平方米高层

2022-3-87500元/平方米多层

2022-3-87200元/平方米起高层

2021-6-175000元/平方米电梯公寓

2021-6-177500元/平方米花园洋房

2022-3-17200元/平方米观景高层

2021-5-267500元/平方米花园洋房

2021-3-124000元/平方米起观景高层

2021-2-134500元/平方米电梯公寓

2021-2-13

4000元/平方米观景高层

周边配套：商业配套：晨曦市场,世茂华东商城,国际会展中心,川普城，农业银行,建设银行教育配套：开发区高级中学,震川中学,晨曦小学,星空艺术幼儿园,国际学校，世茂三之三幼儿园，昆山市实验小学世茂分校医疗配套：宗仁卿纪念医院、友谊医院景观配套：夏驾河水上公园交通状况：106路、前进东路、松花江路、沪宁高速自驾路线：昆山客户——沿前进东路向东直行，昆山开发区管委会时代大厦往东500米上海客户——沪宁高速陆家出口下，沿东城大道往北4公里，至前进路左转即到装修材料：外墙:高级涂料内墙:砖墙门窗：铝合金楼层状况：4层—24层车位信息：1:1户型情况：房型面积一室一厅一卫50-60㎡二室两厅一卫86-103㎡二室两厅两卫97-110㎡三室两厅一卫115-130㎡三室两厅两卫131-140㎡三室两厅三卫157-193㎡四室两厅两卫146-148㎡四室两厅三卫176-187㎡销售情况当前批准销售套数：5731已销售套数：50862022年1月政策、新闻1、央行今年首调存款准备金率中国人民银行决定，从2022年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行在最近三个月内第四次上调存款准备金率，也是年内首次上调。观点：根据央行此前的数据，2022年底我国人民币存款余额达71.82万亿，以此计算，此次上调存款准备金率可大致锁定商业银行资金逾3500亿元。

2、国家统计局数据国家统计局1月17日发布报告，2022年12月份我国70个大中城市房价环比上涨0.3%,同比上涨6.4%。

3、苏州迁户口取消购房年限工作地域等限制从2022年1月1日起，《苏州市户籍居民城乡一体化户口迁移管理规定》正式实施，新规定对苏州市城乡户籍居民户口迁移政策进行了调整和放宽。其中，有苏州户口、有住房，就可在大市范围自由迁移；落户苏州，不再受购房年限、工作地域、参保关系等限制。该规定适用地域范围为苏州市区、张家港市、常熟市、太仓市、昆山市、吴江市，主要针对苏州市大市范围内即苏州市区和五县市的户籍居民的户口迁移，也就是现已具有苏州户口的城乡居民

4、上海浦东国际机场昆山航站楼正式投入运行人民网昆山1月20日电，今天，上海浦东国际机场昆山航站楼正式投入运行。该航站楼是国内第一家具备国际和地区航班值机功能的跨省市异地航站楼，为昆山乘客搭乘浦东国际机场航班提供了极大的便利。今后，昆山旅客可以在航站楼直接办理浦东国际机场始发的所有东航和上航的航班，而不必到浦东国际机场再排队值机了。此外，新航站楼从今日起开通了昆山直达浦东国际机场的班车，旅客在昆山航站楼办理完值机手续后只需1个半小时就可以抵达浦东机场，比过去长途巴士绕道虹桥机场的时间节省了近1个小时。

5、楼市三轮调控升级，“新国八条”史无前例国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议提出八条政策，包括二套住房首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍、地方政府问责、调整个税和加强土地增值税、普遍实施限购令等。从具体调控政策来看，财税、信贷、行政三大调控政策无一不名列其中，其一，相比之前执行差额收取营业税，新8条再次严格了二手房交易税费。5.5%的全额营业税使得5年内房源再交易成本将明显上涨，这将明显遏制过度炒作。其二，“新国8条”还对房价超过平均水平的商品房项目进行土地增值税清算和稽查，将有效的遏制部分开发商过快上涨价格。其三，“新国8条”要求加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。目前部分城市，存在明显的避税现象，导致楼市调控的部分措施作用减弱，调控将弥补这部分漏洞，预计部分城市的二手房交易可能增加税费在一倍以上。其四，“新国8条”要求严格执行个人转让房地产所得税征收政策。观点：一系列全新的调控政策，让人感觉到史无前例的调控力度，前两轮调控中未落实的部分政策将在2022年更加收紧，这足见中央政府的调控决心。预计部分城市市场将出现明显淡季，房价逐步趋于理性回归。6、上海重庆2022年1月28日起征收房产税新华社电上海房产税试点细则27日“浮出水面”。上海市人民政府当日印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，办法规定从1月28日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6％和0.4％。

征收对象：本市居民家庭购第二套及以上住房；

计税依据：应税住房市场交易价格的70%

适用税率：低于上年均价2倍（含2倍）税率0.4％

税收减免缓：人均住房面积不超过60平方米免征税2022年2月政策、新闻1、央行2022年首次加息中国人民银行决定，自2022年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整（见附表）。

金融机构人民币存贷款基准利率调整表（单位：%）

调整后利率一、城乡居民和单位存款

活期存款0.40三个月2.60半年2.80一年3.00二年3.90三年4.50五年5.00二、各项贷款

六个月5.60一年6.06一至三年6.10三至五年6.45五年以上6.60

解读：央行于兔年正月初六晚间突然宣布加息0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整，自2月9日起执行。这是我国本轮重启加息以来第三次出手。节后加息符合市场预期，但在春节假期的最后一日急切出手，显示目前价格及信贷增势仍不容轻视。节后加息是年内货币紧缩之必然。

2、国家统计局数据：1月份，居民消费价格总水平同比上涨4.9%国家统计局2月15日发布报告，2022年1月份我国居民消费价格总水平同比上涨4.9%，其中居住类价格同比上涨6.8%。水、电、燃料价格上涨3.9%，建房及装修材料价格上涨4.3%，住房租金价格上涨7.1%。

3、央行上调人民币存款准备金率0.5个百分点2月18日，中国人民银行年内第二次祭出紧缩流动性杀招，宣布自2022年2月24日起，将上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，此举将回收流动性约3500亿人民币；同时，国内大型金融机构和中小金融机构准备金率也创纪录地分别高达19.5%和16%的水平。

4、上海公布房产税差别征收标准，单价低于2.8万减征根据上海市统计局最新公布的数据，房产税应税住房房价低于28426元／平方米的，税率减为0.4%，超过这一价格的房产税税率为0.6%。

5、2月全国百城房价环比涨0.48%中国指数研究院3月1日发布最新报告称，2022年2月，全国100个城市住宅的平均价格为8686元/平方米，环比上涨0.48%；其中，北京、上海等十大城市同比上涨远超15%，呈现全线上涨趋势。三、政策、新闻1、6月CPI宏观数据今年6月的CPI同比上涨5.5%，比5月CPI的5.4%上涨0.1个百分点，创下34个月以来新高。

2、央行上调人民币存款准备金率0.5个百分点中国人民银行决定，从2022年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次上调存款准备金率后，大型银行存款准备金率高达21.5%，再创历史新高点。中小金融机构的存款准备金率也将高达18%。5、住建部规定哄抬房价罚款被指过轻住建部8月11日就《房地产开发企业资质管理规定（修订征求意见稿）》公开征求意见。征求意见稿规定，房地产开发企业如囤地、擅自变更容积率、捂盘惜售、哄抬房价，可视情节轻重作出降低资质等级或吊销资质证书处理，并可处以1万元以上3万元以下的罚款。一级资质开发商注册资本提高3倍与此前相同，对于开发商的资质等级，新《规定》中仍然分为了一级、二级、三级、四级四个资质等级。不过前三个级别的注册资本均大幅增加，提高了门槛。此前一级资质的注册资本要求5000万元以上，此次提高至2亿元以上；二级资质也从2000万元以上提高至1亿元以上；三级资质则从800万元以上提高到5000万元以上。不过，此次四级资质的开发企业，注册资本要求仍为100万元。对此，北京中原地产三级市场研究总监张大伟说，“在目前市场上，即使是一些三线城市，单套房值也已经超过50万元。相比之下，100万元注册资金过低。”二级房企可开发30万㎡以下项目对于开发范围，征求意见稿中规定，一级资质房地产开发企业承担房地产开发项目的建设规模不受限制。二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积30万平方米以下的开发建设项目。

6、住建部给出被限购城市五大标准8月16日，住建部在文件附件中也给出了五大标准，其中包括“已限购区域中心城市周边，外地购房比例比较高的”；“6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或接近全年房价控制目标的”等等内容。住建部在文件中表示，凡符合五大条件中2条以上的城市，建议列入新增限购城市名单。标准1：根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市。标准2：将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，涨幅较高的二三线城市。标准3：今年上半年成交量同比增幅较高的城市。标准4：外地人购房比例较高的城市。标准5：群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。2022年8月份昆山整体房地产市场分析一、2022年8月份昆山整体房地产市场分析

1、2022年8月昆山房产市场总体概况

截止到2022年8月31日，昆山市场有备案房源总量272425套，已签约220670套，未签约存量51755套，剩余存量比2022年7月底增加了1140套，剩余存量房源已连续五个月呈上升趋势。

2、2022年8月份昆山市场签约量情况2022年8月，昆山商品房市场签约2797套，月签约量较2022年7月份略有上升，增加68套，增幅2%。自2月以来，昆山市场签约走势总体呈上升趋势，成交量趋于稳定。3、8月份昆山市场新增供应套8月份昆山市场新增批准供应3946套，新增批准供应量较上月大幅上升，增加2139套，增幅118%。新增量主要集中于城东区域，新增1735套。

8月楼市总结：8月楼市总结：随着“金九银十”的即将来临，昆山楼市不少楼盘开始了下半年签约量的冲刺，相比于7月份，8月份产品供应量呈现出大幅上涨的趋势，虽然伴随着活动、加推、开盘也有不少的打折优惠，但购房者并不买账，仍然观望情绪浓厚，以及政策的影响，因此，8月份签约量较7月份并没有明显上涨。

二、昆山房产市场动态（一）北部区域凤栖园

8月13日加推推出54#、55#、56#、57#、60#总共约130套房源，主力户型为83-118平方米的二房和三房。均价4700元/㎡，最低价4500元/㎡起。

九方城

8月售楼处对外开放

九方城售楼处已开放，目前正在办理VIP卡，预计2022年9月开盘，推出第一批高层住宅房源。首期推出85-205㎡高层房源，80-130㎡户型价格在8500-10000元/㎡之间；130㎡以上户型价格在12000-13000元/㎡之间。

永盛金座

8月28日开盘

永盛金座开盘推出90余户挑高酒店式公寓，挑高6米，均价8700元/㎡，开盘优惠1000抵5000，再优惠200元/㎡。

(二)城南、市中心及南部乡镇区域黄浦君庭

8月9日推出两栋高层黄浦君庭推出1#、2#、4#小高层500多套房源，均价6900元/㎡，面积89㎡-130㎡2梯2户，2梯4户，2022年交房。一次性付款92折，按揭95折。

（三）西部地区清风华院

8月28日加推推出3#楼王，共120余户房源，面积有96㎡的两房，141㎡和198㎡的三房，价格8000-10000元/㎡，具体一房一价。

2023年电梯行业分析报告目录TOC\o"1-4"\h\z\u一、电梯行业的属性 41、全球主要电梯公司的市值与估值水平 42、电梯行业的安全感品牌属性——利润率的稳定性 6二、中国电梯企业未来十年的重大机遇和挑战 91、中外电梯市场集中度的差异以及对盈利能力的影响 102、电梯行业目前“中国特色”隐含的巨大长期风险 113、集中度提升与厂家维保的实现路径与催化剂 13（1）政府出台厂家认证更新和维保政策 14（2）政府推行强制保险 14（3）电梯老化 14（4）房价上升导致品牌电梯对于地产商的成本影响缩小 15三、电梯公司在中国市场的竞争战略与投资机会 151、日系电梯在中国领先欧美品牌的原因初探 15（1）文化差异——职业经理人制度的利弊 15①体现在合资对象的选择 16②体现在生产和销售方面 16（2）对中国市场的战略重视度——日系别无选择 172、民营品牌与合资品牌的定位差异、风险和估值 18（1）民营企业的优势 18①股权结构 18②营销手段灵活 18③区域性优势 18（2）民营企业需要面对的困难 19①技术积累 19②安全风险 19③品牌定位与安全 19④保有量与售后服务 19四、投资策略 201、中国电梯行业：长期有价值，投资正当时 202、选股逻辑：三个条件，两种风格 21一、电梯行业的属性研究海外电梯公司的估值，目的是研究其估值背后的盈利能力，以及盈利能力背后的行业规律与属性。1、全球主要电梯公司的市值与估值水平电梯是地产基建的派生需求，中国电梯市场第一品牌是上海三菱，其母公司上海机电过去一年的PE在10倍附近。估值隐含的假设是，电梯行业属夕阳行业。如果电梯行业在中国是夕阳行业，那么在保有量较高的欧美，电梯行业应该接近深夜。根据全球最大的电梯公司OTIS预测，2020-2021年几乎所有的新机销量来自于金砖四国，也意味着欧美市场的保有量已经接近饱和。全球市场份额来看，奥的斯、迅达和通力是最大的三家电梯公司，合计市场份额接近45%。我们很惊讶地发现，三家公司的市值合计接近人民币3600亿元。我们也一度怀疑，是否欧美电梯公司在金砖四国的市场份额很高，贡献了主要的利润和估值。但是：1、占全球新机2/3份额的中国，领先的独立品牌是三菱和日立；2、从主要欧美电梯公司2022年营收的地域分布来看，亚太区域只贡献1/4至1/3的收入，但却足以支撑其千亿市值。市盈率往往与行业长期成长空间挂钩，而欧美电梯企业市盈率普遍高于国内企业，而市净率超出更多。换言之，欧美三大电梯公司市值超过3600亿元，但是他们主要收入来自于比中国更“夕阳”的欧美市场。尽管这三大电梯公司在占全球2/3新机市场的中国并未取得领先地位，但是资本市场仍然给予了15~23倍的市盈率。2、电梯行业的安全感品牌属性——利润率的稳定性联合技术UTC是位列美国道琼斯30家成份股的多元化制造企业，旗下子公司包括开利空调、汉胜宇航、奥的斯电梯、P&W飞机发动机、西科斯基直升机公司、联合技术消防安防公司和联合技术动力公司(燃料电池)。如果按照A股流行的逻辑，无疑联合技术的军工、发动机、通用航空、燃料电池和安防都是高壁垒且性感的业务，只有电梯是大家心目中既缺乏壁垒又夕阳的板块。有趣的是，联合技术五大业务板块中，电梯却成为营业利润率最高的板块。为什么看似技术壁垒远低于其他业务的电梯板块，反而定价能力最强？只有少数产品客户在购买时，会把安全作为购买的前提要素——例如食品、药品等。用巴菲特的话来讲，消费者对于放进嘴里的东西特别慎重。如果客户关注安全感，价格不再成为品牌选择的最重要因素，品牌厂商可以通过定价获得超额收益。机械行业里，“安全感”成为购买关键要素的产品不多，主要是民航飞机和电梯。尽管民航业在大部分国家是资本杀手，但波音和空客垄断了全球民航客机的制造。我们认为安全感商品对行业属性的影响主要体现在两个方面：定价能力提升；行业集中度提升。如果客户重视安全感且无法通过直观感受判断产品的安全程度，往往可以推动品牌集中度的提升。但与食品不同，涉及安全感的电梯，由于购买者地产商与使用者购房人的分离，有品牌的电梯厂商定价能力和毛利率往往不如食品，但是仍然可以维持在较为合理的水平。尽管我们通过逻辑分析，可以得到电梯行业集中度高和利润稳定的判断，但是从实证角度观察中国电梯市场，尚未表现出海外市场的普遍规律。中国电梯行业将走向某些行业“劣币驱逐良币”的悲哀结局，还是走向符合产品自身属性和成熟国家普遍规律？我们倾向于乐观，原因将在后面展开讨论。电梯行业的“产品+服务”属性——收入结构的生命周期电梯与手机、自行车甚至挖掘机等其他制造业产品不同之处在于：消费者期望电梯的安全使用寿命与房屋的寿命（70年）接近；电梯故障会影响人身安全，起码造成巨大恐慌。因此，尽管大多数机械产品都有售后服务的概念，但是电梯的独特性在于——电梯售后维护保养和更新业务的规模，可以与新机销售媲美。海外四大电梯公司售后的维护保养和产品改造服务占收入的45-55%。欧美电梯公司的收入结构呈现了售前和售后的“产品+服务”特征，对于企业的盈利稳定性和估值都提供了重要的支撑。以奥的斯为例，2022年欧洲营建支出比07年下滑了接近19%，但是奥的斯欧洲的服务收入仍比07年保持正增长。根据欧洲电梯协会的估计，欧洲电梯目前70%梯龄超过10年，45%梯龄超过20年。欧洲人口密度较美国高，电梯占全球存量接近50%。存量大且梯龄老，是电梯服务市场壮大的必要条件。必须指出，中国目前的现状是大部分电梯由小型服务公司提供维保，电梯主机厂商及其经销商提供维保的比例远远低于国外的同行。如果只有新机制造并且只专注于国内市场，长期来看，中国机械行业大部分子行业都会随着城镇化速度放缓而见顶。如果能够实现“产品+服务”的双轮驱动模式，企业的成长周期就会大大地延展——电梯行业具有天然的属性，显然符合这一条件。二、中国电梯企业未来十年的重大机遇和挑战中国电梯格局未来十年，将继续“劣币驱逐良币”，还是回归全球电梯行业规律，实现品牌的集中、价格的回升和品牌厂商提供维保服务的趋势？我们相信，中国电梯行业的现状给社会和居民带来了极大的风险。随着制度带来的技术风险逐渐暴露，监管层的认识逐渐提高，电梯行业正处于变革的前夜。1、中外电梯市场集中度的差异以及对盈利能力的影响中国拥有电梯生产许可证的厂商接近500家，不过我们调研访谈的专家估计，剔除代工产生的重复统计等因素，估计实际品牌数约200家。表面上看，中国电梯新机市场的品牌集中度和全球差别并不显著。全球市场前8大厂商的市场份额约75%，而中国前8大厂商的市场份额约65%。但考虑到全世界大部分非领先企业生产的电梯都是在中国生产，中国和发达国家相比，市场集中度差异很大。中小品牌对领先品牌的负面影响关键不在量，而在于价格。我们可以通过中国市场电梯新机销量和金额的市场份额差异，以及营业利润率和ROE观察到这一现象。海外电梯利润率普遍比国内高，而净资产收益率的差距更为显著，我们分析的原因在于——由于维保业务属于轻资产模式，随着电梯企业维保业务收入占比的提高，电梯企业的ROE也会随之提升。2、电梯行业目前“中国特色”隐含的巨大长期风险从全球经验看，电梯行业集中度高，且售后服务主要由主流品牌厂商完成。而中国目前的情况与发达国家市场差异显著。我们认为“中国特色”已经给消费者和厂商造成巨大的风险，未来几年风险可能会逐步暴露。我们建议投资者看完我们的报告后，即使不认同我们的投资逻辑，起码在购房时切记关注电梯的品牌，因为涉及您和家人十年后的人身安全。在典型的成熟市场欧洲，约45%的电梯超过十年，20%超过20年。目前中国接近15%的电梯梯龄超过10年，预计2016年接近25%，并且该比例将持续上升。谁知道200多个品牌10年甚至20年后剩下多少个？如果某家厂商消失，备件和维保怎么办？太多的电梯品牌给购房者和我们整个社会带来的长期风险在于：十年或二十年后难以购买备件。电梯并不是完全标准化的产品，因而不同品牌的备件互换性低。电梯型号每年都在更新，有些厂商十年后消失了，幸存者中的部分厂商可能无力维持十年前型号备件的生产，甚至图纸已经丢失。部分中小厂商无力建立和长期维持服务网络。如果说新机生产具有规模效应，那么存量机器售后服务的规模效应可能更明显。我们估计前十大品牌以外的厂商，平均年销量只有1000多台，而厂家要长期维系全国服务网络，必须要很大的保有量做支撑。目前中国大部分电梯由第三方电梯维护公司提供维保服务，但是我们认为这一服务模式同样隐含了巨大风险：第三方服务公司技术专注程度不够。为了实现规模经济，第三方服务公司往往同时维护多品牌电梯，不利于专业能力的积累和风险的防范。第三方服务公司难以维持多品牌备件体系。第三方服务公司资质良莠不齐，人员流动性大，品质难以保持和监管。第三方服务公司规模小，承担赔偿能力弱。一旦出事故，往往迫使政府出于维稳需要而出面解决。如果未来中国推行强制保险，保险公司自然会逐步对于品牌厂商维保和第三方维保进行差异定价，削弱第三方服务公司目前的价格优势。3、集中度提升与厂家维保的实现路径与催化剂如前所述，我们认为中国电梯行业集中度较低导致了利润率较低，继而影响了资本市场的估值。中国空调行业07年之前四年与之后七年，年化内销增速恰好都是11%。但是07年之后市场集中度持续提升，格力电器的净利润率从06年的2.7%上升到13年的7.5%。我们认为电梯行业的集中度提升以及OEM（厂家提供维保），道路漫长但是方向确定。由于涉及人身安全并且风险会随着梯龄而增大，电梯集中度提升的必要性和紧迫度比家电更甚。我们估计中国电梯行业变革的路径和催化剂包括：（1）政府出台厂家认证更新和维保政策业内有传闻政府在酝酿未来只有厂家认证的服务商才能提供更新和维保。从政府角度，可以降低其自身承担的社会风险。但是目前的障碍是，中国维保市场的劣币驱逐良币，导致品牌厂商在维保服务市场份额极低，缺乏成熟的服务团队。因此，尽管“厂家认证维保”可以增加厂商的收入，但是厂商出于风险考虑，未必会积极推动此事。政府和厂商各有考虑，而住户作为沉默的大多数，又缺乏足够的知识和行动力。（2）政府推行强制保险如果推行强制保险，保险公司出于自身利益，自然会对原厂维保、原厂认证维保和无认证第三方维保进行差别化定价，从而提高原厂维保的价格竞争力。（3）电梯老化随着多品牌电梯老化，重大事故经过媒体传播改变消费者观念，推动政府立法；这是我们不愿意看到的路径，但是风险是客观存在的。（4）房价上升导致品牌电梯对于地产商的成本影响缩小中国房地产市场的集中度低和拿地不规范，大量不考虑长期品牌的项目公司在市场上，也是电梯品牌集中度低的重要原因。不过我们注意到，大型地产公司早已高度重视电梯问题。例如中海地产与上海三菱，万科与广日电梯的合作。在中国，很多行业都出现了长期的劣币驱逐良币的过程。但是对于电梯这样一个涉及人身安全的产品，我们还是倾向于判断，未来十年可以象家电行业那样实现集中，象海外那样70%以上的电梯由厂商提供OEM维保和设备更新。从投资角度，这只是一种推测，需要观察和跟踪。三、电梯公司在中国市场的竞争战略与投资机会1、日系电梯在中国领先欧美品牌的原因初探欧美四大品牌包括奥的斯、迅达、通力和蒂森克虏伯，这也是全球四大电梯企业。日系的三菱和日立的全球市场份额均低于欧美四大品牌。然而，三菱和日立却成为中国市场的领导者。通过市场调研，我们初步认为，是软件而不是硬件，导致了两个体系在中国市场的差异。（1）文化差异——职业经理人制度的利弊我们访谈的数位电梯行业专家，均指出欧美品牌有着优秀的职业经理人，但是往往又无法摆脱对职业经理人的“短期业绩压力”。但是电梯的“安全感属性”，导致短期业绩与长期成长未必目标一致。这种行为特征，①体现在合资对象的选择欧美品牌不仅收购中国小品牌厂，还与不同的中方成立合资公司。这种广泛收购与合资策略有利于快速形成产能，但未必有利于品质管理和品牌定位；而三菱和日立在中国，均只选择了一家合作对象，且不管是上海机电还是广日集团，均有军工制造背景和多年的电梯研发制造经验。②体现在生产和销售方面欧美体系具有更进取的文化，其优势更多地体现在营销和管理方面。而日系重点在于研发和制造。以上海三菱为例，生产线工人收入长期高于同行，但是营销体系收入反而低于同行。两种体系各有利弊，但是需要强调，电梯是“安全感品牌”；中国电梯行业没有格力空调那样具有世界一流自主技术的企业。因此，电梯技术掌握在外方手里，所以客观地讲，中方的话语权都是有限的。但是对于电梯这种每年产量50万台的大宗机械行业，往往中国经理人更有能力理解中国市场的成功要素。我们观察到，上海三菱很早就消化了日方转移的技术，并且通过变频技术崛起。而广州日立的董事长潘总则在退休后被日方以“电梯行业最高薪的高管”，返聘为日立电梯中国公司的总裁，这在日系企业里极为少见。即使在欧美系电梯企业中，我们也观察到中方能力较强的西子奥的斯，在奥的斯中国四家企业中表现最突出。（2）对中国市场的战略重视度——日系别无选择没有一家跨国电梯企业会轻视中国市场，但是日系只有全力押注中国市场，才有生机和发展。由于电气技术的深厚积累，日本电梯企业的技术能力在80年代已经跻身全球一流。但是日系电梯企业错过了欧美城镇化的高峰，由于在欧美保有量太低，无法在营销和售后网络方面，在欧美与当地企业竞争。因此，中国成为日系企业唯一可以