城市商业网点规划说明书

XX市商业网点规划（2004－2010）说明书PAGE2目录TOC\o"1-2"\h\u27609一、项目背景 313630（一）宏观背景 324850（二）中观背景 332574（三）微观背景 421170二、XX市城市经济发展环境及定位 621919（一）XX面临的机遇与挑战 628693（二）XX市目前面临的困境 88297（三）XX市城市整体定位 1117205三、XX商业在城市经济中的地位 1430407（一）XX市商贸业发展历程 1413101（二）XX市商贸业地位分析 1615389四、商业网点现状及发展趋势分析 1732004五、影响XX市商业网点发展的相关因素分析 4322227（二）城市商业规模相关因素 443057（三）商业网点布置的相关因素 489002六、规划期限和范围 5032567（一）规划期限 5030102（二）规划范围 5025556七、规划重点和依据 514669（一）规划对象 515126（二）规划内容 5115947（三）规划重点 5127794（四）规划依据 5126285八、规划指导思想及原则 521274（一）规划指导思想 5229155（二）规划原则 5219110九、规划发展目标 5315639（一）总体目标 537690（二）具体目标 541807十、中心城区商业总体布局 5619025（一）商业体系的确定 5624520（二）市级商业中心规划布局 5613082（三）区级（城市次中心）商业中心规划布局 5810672（四）社区商业中心（以街道为一个社区单元）规划布局 5912605（五）专业街（特色）规划布局 6025045（六）XX连锁业发展策略 657873（八）XX老字号商业企业发展策略 6820111十一、商品交易市场 7021345（一）布点原则 7028777（二）布局导向 717759（三）商品交易市场规划 7112111十二、物流园区、配送中心 7528452（一）物流园区 7520057（二）配送中心 7712047十三、零售业态规划 7717056（一）市区购物中心 785317（二）大型超市 7811774（三）仓储会员店 7920681（四）超市 791205（六）专业店 807418（七）专卖店 8123875（八）家居建材商店 8120875十四、近期建设规划 829207（一）近期建设目标 8229399（二）近期建设规划原则 8330717（三）近期建设突破口 831705（四）近期重点建设项目 8626107十五、组织实施 8613554十六、附表 885243附表一XX市中心城区商业分级设置标准 885891附表二XX市中心城区十种零售业态分类标准 89一、项目背景（一）宏观背景1．我国加入WTO我国于2001年11月11日在多哈签署入世文件，标志着我国正式加入全球化贸易组织。根据协议，2004年12月11日，中国将全面开发商业市场，外资在商贸领域的经营地域范围、股权构成以及经营规模等均不受任何限制。可以肯定加入WTO将会给XX带来继1861年开埠、1981年创办经济特区两次开放之后的新一轮开放浪潮。这将是一次更加自觉的、全方位、多层次、宽领域的开放。2．国家对商贸业发展的逐步重视国家经济贸易委员会于2001年下发了《关于城市商业网点规划工作的指导意见》（国经贸易[2001]789号）文件。国家经贸委办公厅又于2002年下发了《关于进一步做好大中城市商业网点规划工作的通知》（国经贸厅贸易[2002]44号）文件，商务部建设部于2004年初下发《关于做好地级城市商业网点规划工作的通知》（商建发[2004]18号）、商务部于2004年下发《关于印发<城市商业网点规划编制规范>的通知》（商建发[2004]180号）；这充分表现了国家对商贸业发展的重视。伴随着中国逐步融入国际市场运行体系，国际经济对中国发展影响越来越大，面对国际形势和国内商业经济改革的需要，国民经济将进行不断的调整，从农业生产到第三产业，从劳动就业到高技术人才培养，从扩大内需到开发西部，从发展高新技术到执行稳定的货币政策，这一系列改革与调整都将直接影响到XX经济的发展，特别是XX商贸业的发展前景。3．“十五”计划的执行与“十一五”计划的编制今年是执行“十五”计划的第四年，具有承上启下，继往开来的重大作用；同时国家、省、市均在逐步展开“十一五”计划的编制工作。“十五”计划执行的好坏，将直接关系到国家远期发展“第二步走”战略能否成功，“十五”计划中安排的重点建设项目是国民经济可持续发展的重要保障。“十一五”计划的编制在充分考虑“十五”计划执行的前提下，以更为积极、务实的态度面向新的环境和建设，这无疑将会对商贸业的发展创造良好的条件。（二）中观背景1．XX省、XX市城市化快速发展进程XX省委、省政府明确提出加快XX省城市化发展进程，要求各地拿出促进城市化发展的各种有效措施。XX市已于2004年11月19日召开了全市城镇化工作会议，推出了《XX市城镇化发展纲要》、《关于推进城镇化的若干措施》以及《关于加快中心镇发展的实施意见》等相关文件，会议认为：XX应充分利用现有基础和资源，发挥区位优势、特区优势和侨乡优势，致力发展大港口、大交通、大工业、大流通，努力提升城市综合服务功能、提升城市文化品位、提升城市生态环境质量、强化区域性中心城市的核心竞争力，将XX建设成为综合服务功能较强的现代化港口城市、区域性中心城市；在推进城镇化过程中，要坚持以规划为龙头，以优化城市资源配置、强化城乡功能为核心，以强化资金筹措为保障，有步骤、分层次地推进城镇化体系建设，促进城乡联动和产业升级，切实提高城镇化的质量和水平。随着XX市城镇化进程的加快，必然会对城市在人口、就业、产业发展等方面提出新的要求，作为XX省东翼中心城市和区域中心城市，在快速城市化进程中理应发挥更大作用，带动XX省东翼地区经济发展。2．XX省率先基本实现现代化战略XX省委、省政府已经提出全省在全国率先基本实现现代化战略，作为特区城市的XX计划将在2008年率先基本实现现代化，这将涉及到城市环境、人民生活和经济发展等各个领域，必将对社会经济的载体—城市的建设提出更高的要求。3．珠三角地区城市迅速崛起，辐射能力加强。伴随着XX、深圳两个中心城市的不断发展、壮大和东莞市、佛山市、中山市、珠海市等珠江三角洲地区等城市的迅速崛起，对外辐射能力越来越强，已经影响到XX省各个地区，城市之间竞争与协作将始终存在于各城市的经济发展之中。商贸业的辐射和竞争也在所难免，这均对XX的商贸业发展提出了新的挑战，同时也为XX商贸业的重新崛起提供了新的机遇。（三）微观背景1．XX市建设区域中心城市和沿海经济强市的发展目标XX市委、市政府以将XX逐步建设成为我国东部沿海经济强市和区域中心城市作为XX社会经济发展的奋斗目标；这就要求XX在未来的时间里，必须在三次产业的发展均能够有长足的进步。作为经济强市必须以“工业强市”作为首要的发展策略，作大做强工业产业和工业企业；作为区域中心城市则必须加强第三产业的发展，特别是服务业和商贸流通业的建设，充分发挥XX传统的商贸优势，逐步将XX建设成为区域产业经济和服务经济的中心。2．XX市三个经济带发展战略构想为着眼未来，XX市委市政府确定了XX未来城市空间发展战略布局，将构建三条经济带，即构筑东延城市经济带、南拓的工业经济带和南滨路西延的生态经济带。这一具有战略意义的发展设想，将为XX未来的城市发展预留空间。3．XX市良好的商贸传统优势XX是以港口为基础，依赖商贸逐渐成长起来的城市，商业贸易历来是城市经济社会发展的一个重要支撑点。1861年XX开埠而成为通商口岸，外国资本家纷至沓来，争相在此开洋行，设领事馆。外轮往来的增加，通过XX港加强了潮汕平原的土特产品与东南亚各国的大米以及我国北方各港口的干果杂货的贸易往来，成为我国沿海一个重要的贸易港口，城市人口也增加到6万人。随后市政厅的设立，进一步推动港口和城市迅猛发展。1936年出入港船只4000多艘，港口吞吐量675万吨，仅次于上海、XX，成为沿海第三大港。贸易和港口的发展带来了城市的繁荣。改革开放以后，XX的商业贸易仍然相当地发达，1998年，全市批发零售贸易业商品销售总额为484.67亿元，占整个X东地区销售总额的49%，也远超出同类城市——厦门市的108.69亿元。同年，XX市外贸进出口总额为31.61亿美元，比1997年增长了0.58%，占X东地区进出口总额的87%，略低于厦门市的32.92亿美元。2002年，全市社会消费品零售总额为240.53亿元，占整个X东地区销售总额的44.8%，同年XX市外贸进出口总额为28.91亿美元，占X东地区进出口总额的56.81%。二、XX市城市经济发展环境及定位（一）XX面临的机遇与挑战1．经济全球化：紧握“后发”优势全球产业向中国的转移是一个阶段性、逐步提升的过程，第一轮是低层面的“三来一补”加工业，珠三角曾为其主要接纳地；第二轮是规模制造业和部分高新技术产业，大量的跨国公司相中了长三角优越的地理环境和人力资源，促发了长三角的崛起。第三轮是装备制造业、重型机械制造业以及石化、能源等大工业的转移，目前正在进行中。紧随其后的第四轮将是现代服务业，包括金融、贸易等生产性服务业的转移，这已经在中国的首位城市北京、上海等地出现。第五轮则会迎来大规模的资本、企业并购以及产业本地化的高潮。从产业转移的环节看，中国总体上正处于国际产业转移的第二、第三轮高潮，在可预见的将来，国际资本还将进行多轮产业转移。从产业转移的来源来看，随着世界产业结构的普遍升级和调整，除了欧美等国，来自日本以及韩国、台湾等“四小龙”地区的大规模直接投资和技术转移将进入新的高峰期，中国在未来20年内，依然是最受国际资本青睐的地区之一。从国际资本转移的角度看，XX的发展前景依然良好。从深层次分析，XX以前未能把握国际产业转移的机遇，其根本原因并非是外部环境欠佳（XX拥有适宜多种产业发展的绝佳区位），而是由于内部体制与环境的症结。XX虽然失去了第一、第二轮产业转移的机遇，但它不必重复珠三角、长三角走过的路程，只要定位准确、主动出击，就能在即将到来的第三、第四轮国际产业转移中大有作为。2．东南亚经济复苏：重启“人缘”优势经历了1997年的亚洲金融风暴，东南亚经济已经开始快速复苏，世界银行相信，东南亚将再度成为全球经济增长最快的地区。经历金融风暴洗礼之后的东南亚，集体走向复兴已经不再是梦。东南亚国家是潮汕华侨分布最集中的地区，与XX之间有着密切的经贸及人员联系。东南亚经济复苏必将对XX经济发展起到非常积极的作用。3．台海局势的不确定性：唤醒“地缘”优势台湾海峡隔不断两岸的经济联系，只要台海不燃起战火，两岸的经贸往来就不会中断，也就存在着两岸直航的可能性和必要性。如果台湾仍以高雄为试点三通港，那么XX港就不失为—个合适的对应三通港：（1）XX市是XX省最靠近台湾地区的港口城市。（2）历史上潮汕人多次大量移民台湾，XX与高雄有着较悠久的历史文化渊源和人文关系。（3）XX开放早，市场经济程度较高，使试点三通更具有示范效应。（4）XX港腹地广阔、交通便利，对台直航货源、客源充足。目前，仅XX的台资企业就达1.5万家，占全国台资企业的1/3，从XX往来两岸可以成为最便捷的通道。因此，这种台海局势不确定性也是XX未来发展的一个潜在机遇。4．新的发展要求：回归更大区域的中心城市正如中国整体所处的环境一样，XX正面临着一个新战略机遇期，这是一个可遇而不可求的发展良机。国家、大区域的发展也为XX提出了新的要求：表2.12002年X东各市主要经济指标城市GDP（亿元）人均GDP（元）表2.12002年X东各市主要经济指标城市GDP（亿元）人均GDP（元）固定资产投资（亿元）社会消费品零售总额（亿元）进出口总额（亿美元）实际利用外资（万美元）XX483.1610268108.12240.5328.9115820梅州204.69420063.1181.542.1212721汕尾168.67674945.96102.874.5813150潮州215.22869839.4174.109.3110513揭阳442.09759778.66148.665.9720162从XX省域内部看为实施区域协调发展战略，促进东西两翼实现跨越式发展，已经制订了《XX省东西两翼发展规划》，对XX的发展和定位提出了更高的要求。X东五市目前经济发展实力差距不大，要实现跨越式的发展和总体提升，X东地区必然需要一个“领头羊”。作为特区城市，XX省对XX提出了“X东中心城市”的地位要求。XX无论从规模、经济实力、社会期望等各方面都应争当“东西两翼发展”的排头兵。XX行政区划的扩大，并不简单地意味着XX城市增长空间的扩大，更意味着XX产业、功能、地位全面提升的重大机遇，也昭示着XX省对XX再度崛起的期望。从与珠三角的关系看，如何把握珠三角产业与空间重组的时空差，则必须是XX积极作为的，这样的机遇若不能很好把握，则会很快随着珠三角的“大换血”而湮灭于无形。重大机遇的来临，对XX提出了新的发展要求。XX必须在更大的区域中扮演中心城市的角色，紧紧抓住战略机遇期，牢牢把握发展主动权，寻找跨越式发展的突破口，实现沉睡多年的抱负与理想。（二）XX市目前面临的困境1998年后，受东南亚金融危机以及2000年前后诚信危机等因素影响，XX市的经济增长速度逐渐回落，城市发展进入低潮期。21世纪的前两年，是中国发展形势突飞猛进的两年，与同期其他城市快速发展相比，XXGDP的增长速度却逐年下降，在2001年甚至还出现了负增长，这在全国极为罕见。XX自开埠至今，城市发展已经历了两次兴起与衰落。每一次，XX都因为外部赋予的独特经济发展优势而迅速崛起，一旦这种优势惠及其他地区，XX就面临着衰落的危机。很明显，空投而来的机遇并没有在XX扎根发芽，没有转化成自身内在的优势。目前，XX的经济发展正处于“探底回升”的阶段，XX应当从等待机遇降临转为主动抓住机遇，甚至创造机遇，为城市发展的第三次兴起做好准备。从国内近年发展的趋势来看，城市在广域区域的地位作用，将成为城市自身发展最为重要的基础，而城市地位的竞争在相当程度上表现为腹地的竞争。X东地区（XX、潮州、揭阳、汕尾、梅州）传统上一直是XX市的直接经济腹地，但近年来XX市在与周边各中心城市的激烈竞争中已经渐渐处于劣势，作为X东地区中心城市的地位面临着严峻挑战：在地理区位上，XX北有厦门，南有XX、深圳，无不虎视眈眈地盯着X东五市，努力将其纳入自己的腹地；在行政区划上，潮州、揭阳先后成立地级市，XX的行政范围和经济实力遭到极大的肢解，而且又平添了新的竞争对手；在综合实力序列中，XX“前有标兵，后有追兵”，原腹地内的各城市也均跃跃欲动。X东地区交通体系的形成与完善，一方面使X东各城市之间的联系更加便捷，将XX市的可影响范围延伸至广大内陆地区；但另一方面，X东各城市与珠江三角洲的联系也日趋紧密，尤其是梅州与XX、福州，汕尾与深圳、XX，这将加速珠江三角洲及闽南地区极化作用的发挥，首先使梅洲、汕尾这些X东外围地区成为各中心城市共同争夺的势力范围。XX与这些实力强大的中心城市之间的竞争也随之更加直接和激烈。目前，揭阳的市域经济总量已与XX相差不远，近年来的增长速度一直超过XX，而潮州近年的经济增长速度也一直高于XX，据统计2004年1－11月，潮州市工业生产增长速度在全省位列第六位；随着汕揭梅高速公路的开通和潮汕国际机场的落户，加上揭阳直接毗邻梅州、汕尾两市，它们之间的相互联系将更为紧密，揭阳具有成为联系X东沿海与内陆腹地重要枢纽的趋势，区域地位日益强化，客观上已与XX构成一定的竞争关系。在这种发展背景下，XX如果再不迅速提高自己的综合竞争力，将有不断被边缘化，甚至被腹地化的危险。X东龙头经受挑战虽然目前XX的主要经济总量和人均指标均居X东各市首位，但实际利用外资水平却略逊于揭阳，揭阳的经济总量也已逼近了XX。在X东经济区中，XX的整体经济优势和中心地位虽然目前还存在，但越来越受到来自于其他城市的挑战。三省交界的中心名不符实闽X赣经济协作区包括XX的XX、潮州、揭阳、梅州、汕尾，福建的厦门、漳州、泉州、龙岩、三明，江西的赣州、抚州、鹰潭等13地市。XX市作为闽X赣经济协作区双中心之一，其表现已经差强人意。同时必须注意到，闽西南核心都市圈中厦-漳-泉的经济实力远远强于X东地区的汕-潮-揭，特别是近年来泉州的迅速崛起。XX市目前凭借地理和交通的优势以及原有的经济基础尚能维持闽X赣经济协作区“双核心”的经济格局，一旦闽西南与内陆地区的交通联系改善，则很可能演化成“闽西南—X东—赣南”的梯度结构，届时XX在闽X赣经济协作区中的中心地位也将受到严重的挑战。表2.22002年闽X赣经济协作区城市主要经济指标城市GDP（亿元）人均GDP(元)出口总值（亿美元）实际利用外资（亿美元）社会消费品零售总额（亿元）厦门648.364727087.9411.9215.07漳州534.7117497.787.14177.85泉州1223.061665015.358.21416.65龙岩257.8689440.50.364.47三明286.57106791.180.61109.24XX483.161026815.701.58240.53潮州215.2286988.121.0574.10揭阳442.0975974.432.02148.66梅州204.6942001.591.2781.54汕尾168.6767492.411.32102.87赣州309.1738800.852.12109.51抚州149.2040170.060.7475.49鹰潭65.6762210.340.1422.43资料来源：XX统计年鉴2003，中国统计出版社。江西统计年鉴2003，中国统计出版社。福建统计年鉴2003，中国统计出版社。XX次中心作用未来充分发挥2002版的XX市城市总体规划提出：XX要成为XX省的次中心城市。从表中可以看到，目前XX市GDP在全省21地市中排第8位，人均GDP则排到了第10位，综合竞争力仅排第13位，与珠三角城市的差距相当大。如果说XX目前是XX省仅次于珠三角城市群的次中心，那也更多地是基于区位优势而非经济实力的考虑。XX要成为名副其实的“XX省次中心城市”，还有很长一段路要走。表2.3XX省十三地市综合竞争力排名（2003年）城市综合增长率排名综合生产率排名综合就业机会排名综合市场占有率排名综合人均收入水平排名综合竞争力排名深圳211121广州542212佛山723343东莞15124114中山437555珠海677636惠州3612767韶关81071088湛江1085899梅州9134131010肇庆121010111211揭阳111210121312汕头13959713资料来源：中国城市竞争力报告。（三）XX市城市整体定位1．区域中心城市不论过去、现在或将来，XX都有辐射周边城市的义务，成为区域中心城市是XX不可推卸的责任。根据不同的腹地类型，XX的区域中心职能可在不同层次上展开：紧密型腹地（汕潮揭）的综合性中心潮汕地区三个城市（XX、潮州、揭阳）历来是支持XX经济发展的直接腹地，在这一地区，XX应当继续担当政治、经济、文化综合性中心的职能。它应当具有区域性综合交通枢纽、金融中心、物流中心、信息咨询服务中心、科技创新和人才开发中心、现代化文化服务中心等一系列功能。在这一地区，XX受到揭阳的挑战，但XX有综合实力、区位条件等优势，同时在社会心理和社会期望方面也略胜一筹。拓展型腹地（梅州、汕尾）的经济中心X东的梅州和汕尾曾一度是XX的间接腹地，但珠三角的崛起使XX在这一地区的利益日益受到威胁。与珠三角城市相比，XX的优势在于传统文化和交通便捷。因此，XX应该积极拓展在这一地区的服务领域，在包括商业贸易、物流仓储、港口运输等方面发挥区域性经济中心职能。争夺型腹地（江西赣州、X北韶关、河源等山区）的对外贸易中心闽X赣经济协作区的赣南部分及其外围地区是XX重要的内陆腹地，XX应该成为它们的对外贸易港口和货物集散地。该地区的另一重要港口厦门，是XX的重要战略竞争对手。与XX相比，XX通过广梅汕铁路与京九大动脉的联系更为便捷，至少在争夺此内陆腹地时占有一定先机。近期内，XX应首先成为紧密型腹地和拓展型腹地的区域中心；中期争取成为争夺型腹地的区域中心；在远期，可以考虑XX成为我国东南沿海与内陆地区，甚至东南亚地区物流中心的可能性，当然，这要建立在近期和中期目标顺利完成的基础上。2．东南沿海重要港口城市港口、商贸及海运在XX市经济发展中始终占有重要地位，XX港已被国家交通部列为全国沿海20个枢纽港之一，是我国东南沿海对外贸易的一个重要口岸。目前XX市拥有港口泊位81个（500吨级以上），货物吞吐量1191.3万吨，集装箱11.54万标箱，分别占其吞吐能力的52%、16%。XX港面向南海，位于太平洋西海岸国际航线和我国南北航线航运之要冲，具备参与国际航运市场竞争的条件，有良好的城市依托以及腹地经济的发展潜力，在中国沿海港口群布局中，XX港属于我国东南沿海组合港区，该港区主要由XX港和厦门港组成，港群腹地范围包括浙南、赣东南、X东、福建，目前正处于形成阶段，港口吞吐能力在沿海7个组合港区中还处于较弱位置。表2.4中国沿海7个港口组合区组合区名称枢纽港腹地范围发展阶段东北沿海大连港东北、内蒙东部大体形成华北沿海天津港华北中北地区、西北东北地区大体形成黄淮沿海青岛港华北南部、秦岭以北在形成中华东沿海上海港长江沿线、长江流域、大体形成东南沿海XX港（厦门港）浙南、赣东南、X东、福建刚开始起步华南沿海XX港（深圳港、香港）XX中北部、赣西、湘南、广西东北部大体形成西南沿海湛江港西南大部、广西大部、X西刚开始起步资料来源：《中国交通地理》，科学出版社，2000年8月XX港是X东、闽西南、赣南的水陆交通枢纽，地理位置重要，陆路交通畅通，内河集疏运条件优越，但XX港存在整体效益不高，深水泊位不足，最大靠泊能力3.5万吨，港口布局分散，规模效益不突出。近几年，受东南亚金融危机、港口腹地经济发展水平低、港口自身服务成本过高的影响，XX港的吞吐量有逐年下降的趋势，特别是外贸石油、钢铁、木材、化工原料吞吐量有较大幅度下降，集装箱被XX、深圳分流较为严重，使XX主枢钮港的地位和作用难以充分发挥。以X东以及闽X赣地区为腹地，将XX港建设成为以能源、外贸运输为主，客货运兼有的综合性商港；顺应国际海运趋势，积极发展集装箱运输、港口服务业和港口工业；以对台直航为契机，中远期发展区域性中转港口。重振XX港，发展成为东南沿海重要港口的关键是要扩大并建立XX港经济腹地。以京九和广梅汕铁路沿线为重点，积极拓展并扩大X东及其以北地区腹地范围，将X东、闽西南、赣南地区经济发展与XX港的繁荣密切联系在一起；提升XX港服务水准，保持稳定货物运输量。优化港口布局，停止中小泊位建设，通过用地置换，搬迁梅溪河两岸大部分企业码头，调整西堤港区的使用功能；配套建设珠池、马山港区，对航道进一步整治，提高过港船舶吨位，提升港口规模效益和生产效率；重点建设广澳港区成为综合性大型深水中转枢纽港区；远景开发南澳烟墩港区。3．适宜生活居住和发展创业的园林滨海城市建设园林滨海城市体现了城市发展战略的重要转变，也是城市环境提高的重要突破口之一，通过园林滨海城市的建设，将使XX市区成为沿海最适宜居住与创业的城市之一。以创建“国家园林城市”为契机，在绿化人均指标达标的基础上，进一步提高绿化的特色和质量。逐步优化城市公共绿地的空间格局，突出亚热带滨海城市特色。加强生态绿地的保护，严格控制山体的开挖，恢复桑浦山、南岸笔架山破坏山体的植被。规划牛田洋湿地生态保护区和外砂河口的红树林保护区。加快滨海滨河绿地的规划建设，以梅溪河的岸线整治为突破口，逐步整治濠江、大港河、西港河、新津河两岸的绿化。内海岸线结合中心区南北两岸的开发建设和旧城的改造，加强滨水区的绿化。通过道路绿化，特别是城市步行系统的绿化，推行绿色交通工程。将金砂路、金凤路、中山东路、泰山路、海滨路、南滨路规划建设为富有特色的林荫大道。三、XX商业在城市经济中的地位（一）XX市商贸业发展历程XX市产业结构变动的轨迹与XX市经济发展的水平基本是相适应的，在国内生产总值（GDP）不断增长的前提下，三次产业的结构也在逐渐改善；根据世界各国和地区产业发展的规律分析，从产业结构来看：当第一产业比重小于20%，第二产业比重高于第三产业比重时，工业化进入中期阶段；当第一产业的比重降低到10%左右，第二产业的比重上升到最高水平，工业化到了结束阶段。由于XX市正处于工业化的中期，整个市域第一产业比重不断下降，而第二产业比重不断提高，第三产业的内部结构也在不断调整；中心城区则第三产业的比重逐步提高，随着XX中心城市地位的不断提升，从发展趋势来看，第一产业比重还会继续下降，第二产业比重在短期内将略有上升，长期内将逐渐下降，其内部结构还将进一步调整，第三产业短期期内略有下降，长期内将快速上升。第三产业必将在未来国民经济中逐步起到主导地位。也必须看到，由于众所周知的原因，XX在过去的几年里经历了经济发展的重大波折，部分年份的一些国民经济指标呈现出下降甚至是负增长；近年来经过几年的努力，XX市经济已呈现出恢复性增长势头，各项指标均表现出上升的势头。可以预期，XX未来的第三产业和商贸流通业必将有着良好的发展前景。表3.1XX市域主要年份三次产业比例单位：％三次产业比重1993199419951996199819992000200120022003第一产业13.8914.1312.9112.0710.6810.129.929.699.398.88第二产业41.0840.0742.7044.3347.5049.2748.1546.9347.6949.20第三产业45.0345.8044.3943.6041.8240.6141.9343.3842.9241.92表3.2XX市中心城区主要年份三次产业比重单位：％三次产业比重1993199419951996199819992000200120022003第一产业2.83.02.73.32.82.72.72.72.75.33第二产业44.64.640.745.045.445.044.142.343.443.351.20第三产业52.656.352.351.352.253.254.953.854.043.47表3.3XX市域社会消费品零售商品总额概况年份环比增速（%）批零贸易业环比增速（%）餐饮业环比增速（%）其他环比增速（%）其他199366204421.744304216.85007949.9129095.235977120037199491133337.757880830.647722-4.710287-20.3867061878101995114908918.772315724.99013788.91283424.8910461648631996139666020.092983328.612726041.2137277.0133912937941997153271418.0112914821.415011618.01597616.4139448980261998178104816.2132598317.419027426.813865-13.2179664712621999200405412.5150725313.721589113.51607515.924195022885200021898789.316473269.326492822.714998-6.72591963430200122415762.417166074.22751003.810380-30.82309538536200224053227.318595768.330261010.09512-8.42263867238200325446405.8226997822.1267397-11.67265表3.4XX市域历年社会消费品零售商品总额单位：万元项目19931994199519961997199819992000200120022003社会消费品零售商品总额662044911333114908913966601532714178104820040542189878224157624053222544640其中批零贸易业4430425788087231579298331129148132598315072531647326171660718595762269978餐饮业500794772290137127260150116190274215891264928275100302610267397（二）XX市商贸业地位分析从下表可以看到，XX市第三产业对GDP增长的贡献率呈现出迂回上升的趋势，说明XX市第三产业的发展在过去的十年中发展的不稳定性，同时也说明XX未来第三产业尚有较大的发展潜力；另外从需求对GDP增长的贡献率来看，总体呈上升的势头，说明XX的消费需求，在过去的十年中是GDP增长的重要支柱，一者表现出XX需求对于GDP增长的重要性，二者说明，XX市未来的GDP增长仍需从多方面寻找出路，只有这样，才能保证XX市的国民经济健康快速可持续地增长。表3.5XX市域商贸业对经济增长作用项目年份GDP(亿元)人均GDP(元)第三产业对GDP增长贡献率（％）需求对GDP增长贡献率（％）1994年197.19503551.4157.451995年262.03657337.6942.871996年313.66775636.9141.671997年373.52910634.6240.911998年423.181018439.4963.101999年454.591048821.6569.132000年476.981050941.9069.652001年463.7510077-28.34-111.202002年483.161026836.7959.412003年526.971093130.6474.13表3.62003年沿海主要城市各项指标比较城市年平均人口（万人）GDP（亿元）人均GDP（元）固定资产投资总额（亿元）社会消费品零售额（亿元）人均社会消费品零售额（元/人）地方财政预算内收入（亿元）XX485.00526.9710865119.24254.46524721.07厦门141.76758.6953519245.12230.341624973.39温州742.281226.4416523448.60522.547040宁波549.071786.8532543835.90521.539498144.44珠海82.02473.2757702141.05159.181940735.52深圳150.932860.51189526949.10801.7753122299.14资料来源：直辖市、副省级市、经济特区和沿海开放城市统计资料汇编（2003）据统计，XX市目前无论是城市整体经济实力，还是城市发展潜力，均较我国东南沿海部分城市存在差距，特别是与XX在未来发展过程中可能存在较大竞争关系的城市有着一定的差距，并且这种差距有愈来愈大的趋势。从社会消费品零售额来分析，XX市的无论是总量，还是人均水平，均与东南沿海部分城市存在差距，这种差距，一者说明XX整体购买力的水平较低，二者说明XX的区域中心城市作用未能得到有效的发挥。

四、商业网点现状及发展趋势分析

（一）全市商品销售活跃要素近年商品销售活跃种类至2003年年底，XX市域实现社会消费零售总额254.46亿元，网点总量与市场容量和消费需求基本适应。传统的日用百货、食品业网点有所减少，社会服务业网点发展较快，其中美容、健身、茶楼、酒吧等时尚消费网点发展更为迅速。全市各类商品市场174个。2003年，全市限额以上批发零售贸易业商品销售总额658358万元，比2002年增长了23.7％（而2002年比2001年增长了2.8％），其中批发额为462821万元，比上年增长25.7％，零售额195535万元，比上年增长19.3％。在销售总额中：内资企业607451万元,比上年增长67.50％；外商投资企业50905万元,比上年增长29.52％。从以上数字不难看出，XX的内资企业的批发零售贸易业销售总额仍然呈现增长的势头，这与国内大中城市的发展势头有着不同，一者说明XX市的外资商业企业对整个批发零售贸易业的渗透还不够，二者说明XX市自身的商业企业有着自己独特的经营之道和生存空间。随着零售业市场的全面开放，XX市的批发零售贸易市场将逐步进入了激烈的竞争态势，大型外资商业企业的进入，对XX的传统消费方式和商业布局形式产生了极大的冲击，市场正逐步走向整合、重新布局、重构结构的时期。从近年的统计资料分析，销售额增长幅度比较大的行业有：汽车类，2003年较2002年增长了9.74倍；食品饮料烟酒类2003年较2002年增长38.5％，化工材料类增长35％，石油及制品类增长41.2％；与此同时部分商品则呈现了下降的趋势，如金属材料类、机电产品及设备类和五金、电料类等。2．原因分析2003商品销售额整体增长客观上反映了XX经济恢复性增长的趋势，同时近年来的消费热点刺激也带动了销售额的全面增长。从数据不难看出，近年XX市的商品销售额增长主要集中在生活资料以及近年的消费热点和具有区域产业优势的行业，而在各类主要的生产资料销售方面呈下降趋势，说明XX部分与产业经济联系紧密的需求乏力，房地产市场近两年需求不甚旺盛，以及产业发展需要进一步拓展的愿望。3．居民生活从XX城市居民生活消费恩格尔系数可以看出，XX城市居民生活水平提高的程度，同时也表现了XX城市社会经济发展的水平和能力。表4.1XX市城市居民生活消费恩格尔系数项目年份消费支出（元）食品支出（元）恩格尔系数（%）198032924474.219901792123268.819955795343859.320007479358848.020037874350244.5

（二）商业空间布局现状及特点1．空间布局现状概况（1）逐步完善建设中的市级商业中心现状XX市中心城区围绕金园－金湖－金砂－东厦商圈，已初步形成了以南国商城为中心，包括长平路、金砂路、金环路及其周边地区的市级商业中心。其中包括市级购物中心一处，总建筑面积约10万平方米；商圈内有大型百货店2处，大型超市一处，还有一定数量的专卖店、专业店。目前该市级商业中心正在逐步完善建设当中，从现状的商业企业集中程度和经营业态来看，该市级商业中心打破了过去XX市中心城区没有一个市级商业中心的局面，逐步扭转了XX市民长期形成的传统购物习惯，但是由于地处城市交通干路两侧，且大量商业企业沿路布局特点突出，可能造成今后城市交通与购物人流和车流相互干扰；另外由于该商业中心跨越几个街区，不仅影响了城市交通，而且会对商业气氛的营造和商业的关联造成负面的影响。加之目前市级商业中心区及其周边区域存在一定数量的空置商业地产，这也为中心商业区的形成造成不利的影响。与此同时由于XX市中心城区市级商业中心的长期缺位，导致该中心周围区域，包括11街区以及龙湖乐园等片区规划定位的摇摆，这将有可能造成未来XX中心城区市级商业中心难以形成更广域的市场辐射力。表4.2中心城区北岸11街区周边空置商业地产概况名称地点面积（M2）金银岛购物中心金环路东侧7000金冠大厦裙楼榕江路南侧23000信德华广场金砂路南侧8600表4.3中心城区北岸11街区及其周边区域现状商业概况迎宾路-榕江路商业圈南国商城商业圈名称数量（个）名称数量（个）酒吧9酒吧2餐饮店8餐饮店3电器、通信1电器、通信2门诊部1门诊部1小百货1小百货1美容店1美容店1影音、文化4影音、文化5汽车服务2汽车服务1行政办公15行政办公16百货1购物中心1其它5服装3合计48其它2合计38从中心城区北岸11街区及其周边区域现状商业基本调查情况来看，目前区域内行政办公机构过多，而与商业紧密相关的专业店和专卖店的数量和档次均与城市商业中心的地位极不相称，另外区内各类商业设施的布局不甚科学，分散、关联度不大以及特色不突出，均是目前该中心区域难以真正吸引顾客的主要原因。（2）尚未形成辐射力的区级商业中心从现状XX市中心城区的人口规模和其他同类城市的商业发展经验来看，中心城区还应形成若干个区级城市商业中心。但是现状中心城区商业发展却未能形成真正具有规模和市场辐射力的区级商业中心，仅有小公园片区尚在承担部分区级商业中心职能，但由于受到城市发展东扩的影响，小公园片区正呈现衰退的趋势，片区各项功能面临重组、重构的局面，加之旧城片区长期形成的沿街设店、档次较低等问题，影响了商业集中度和效益。广厦商业中心伴随着广厦新城住宅区的开发建设而逐步自发发展起来，目前有超市四处，建材专业店一处。随着广厦新城住宅区开发建设的不断进行，其人口集聚的程度会不断提高。但从现状商业设施布局的情况看，由于缺乏商业设施布局规划的指导，整体上表现为超市过于密集，竞争较大，其他商业业态仍以杂货店等形式存在，缺乏具有经营特色的专卖店、专业店等，同时也缺乏具有一定档次的百货店等商业业态。（3）社区商业中心（以街道为一个社区单元）发达的社区商业中心是满足居民综合消费的有效载体，目前XX市中心城区配套了一定数量的社区便利店和社区超市，但仍存在一些问题，如新型商业业态少，传统的“夫妻老婆店”等杂货店比例较高；缺乏满足居民多样化消费的综合性社区服务中心；农贸市场仍以传统的形式存在，超市型农贸市场尚处于萌芽阶段。（4）商业街现状XX中心城区的商业街呈现相对集中的态势，主要的商业街仍以沿街铺面的销售展开商业设施布局，这与XX长期形成的经商和购物习惯息息相关，当然也与近十年来XX中心城区房地产开发的导向紧密关联。金园路：综合商业街，全长1000米，目前共有商铺275家，该商业街商品齐全，是集休闲、购物于一体的商业街。 表4.4XX市现状主要商业街店铺概况名称金园路金新北路新厦路金厦广场华侨新村路博爱路服装、鞋类1457712076127餐饮店154214电器、通信2211药店411小百货18174111美容店81825影音、文化14212珠宝、首饰91531行政办公12421超市1其它2821231合计27592144921518新厦路：服装时尚商业街，全长450米，目前有各类商铺144家，该商业街以各类品牌专卖店为主，亦有一定数量的时尚服装店，是XX市比较知名的时尚商业街。金新北路（金园路—金砂路）：服装时尚商业街，全长400米，目前有各类商铺92家，该商业街以各类品牌专卖店为主，是XX市重要的时尚商业街。金厦广场（品牌一条街）：集服装、餐饮、休闲于一体，目前主要以经营品牌服装、风味小吃、休闲购物为主，共有各类商铺92家，是XX目前最具代表性的商业步行街。华侨新村路：目前XX市中心城区商业步行街之一，目前以经营中低档服装为主，有着固定的消费顾客群，现有各类商铺151家。博爱路：XX市中心城区商业步行街之一，规划建成后由于区位等各种原因，目前入驻的商铺较少，仅有8家，且以餐饮小食店为主。●长平路：综合商业街。全长3100米，目前商品齐全，是XX中心城区较为重要的商业街。中山路：综合商业街，全长1750米，目前商品齐全，是XX中心城区西部重要的商业街。（5）商品交易市场据统计，2003年底XX市共有各类商品交易市场174个，专业商品市场42个，批发市场35个，各类农贸市场111个。另外，目前XX市正在积极建设工业品原材料市场，打算引入全国知名大型建材超市以及金属材料超市和工业材料集市，使之逐步成为辐射X东地区的大型工业原材料专业市场。表4.5XX市现状主要农副产品批发市场概况表序号项目名称地点建筑面积年成交额（亿元）1XX市安平综合市场XX市安平路298号40003.852XX市光华综合市场XX市光华路43号90000.143XX市北墩市场XX市汕樟路4XX市大洋水产市场XX市大洋水产市场有限公司2000065XX市水果中心市场XX市泰山路北段40006XX市农副产品批发中心XX市泰山路与汕樟路交界处东北角9970024.97XX市达濠区水产品批发市场XX市达濠花汀港渔业区13728XX市澄海区澄城水产批发市场澄海区莱美路段75001.849XX市澄海区东里樟东市场澄海区东里南畔洲工业区62201.310澄海区莲上镇涂城蔬菜市场澄海区莲上涂城公路西侧68000.6211澄海区湾头镇南湾蔬菜专业市场澄海区湾头镇莲南路旁30000.6512澄海区溪南镇林兴水产品市场澄海区溪南西社路段150013澄海区湾头镇海后农副产品综合市场澄海区莲下镇凤南路与金成路交汇处240014澄海区水果、花木市场澄海区中山北路西侧260015潮阳区和平水产市场潮阳区下寨居委4888表4.6XX市现状专业市场概况表序号项目名称地点建筑面积年成交额（亿元）1XX市广场服装专业市场XX市利安路下段16900.562XX市中山路服装市场XX市中山路21号13000.723XX市中山百货综合市场XX市中山一横桂馥苑21100.434XX市车站服装专业市场XX市潮汕路2号--4号10691.915XX市摩罗街市场XX市中山路志成花园18000.066XX市旧货交易中心XX市大学路170000.117XX市集邮票品交流中心XX市利安路6号9408XX市金樟立交桥下小商品市场XX市金樟立交桥下15330.089XX市金凤城市场XX市金砂路53号4000010XX市机动车辆交易市场XX市潮汕路下岐路段500000.0811XX市工艺品专业市场XX市金新北路市机械厂厂区北侧200012XX市国泰装饰材料城XX市黄河路中段9号200000.2213XX市华银数码科技广场XX市长平路中段华银大厦14XX市旧机动车交易中心XX市黄河路南侧146701.648115XX市高新电脑中心XX市高新开发区内科技中路1-2层680016XX市电脑商场XX市长平路丹阳庄丽涛花园西侧500017XX市旧货交易市场XX市珠江路57号5000018XX花木市场XX市衡汕路东侧3325019XX市长江通信城XX市长江路17号长江大厦40000.2020XX市捷龙电脑世界XX市奋发园中信大厦首层至三层34960.1321XX市冠成汽车城XX市华山路57号286522澄海区澄城中心市场澄海区中山南路2405123澄海区隆都小商品市场澄海区隆都店市管理区180524澄海区溪南机动车辆市场澄海区溪南金溪路口244325澄海区东五配件针织服装市场澄海区东里镇金樟路西侧2143626澄海区永泰商贸城澄海区德政路口北侧600027澄海区澄城仁美商场澄海区中山南路西侧400028澄海区莲南商贸城澄海区莲下槐南路段东侧300029澄海区广汕旧机动车辆交易市场澄海区12483.1以上30澄海区塑料城澄海区中山北路西侧380031潮南区X东电子城潮南区陈店镇广汕公路边1796732潮南阳区电器商场潮南区陈店新墟140033潮南区陈店纱百服装市场潮南区陈店321034潮南区沙陇东坡北市场潮南区沙陇东坡175535潮南区沙陇东坡南市场潮南区沙陇东坡110036潮南区两英针织服装商场潮南区两英13172．空间布局现状特点（1）现状商业业态布局不均衡目前XX市中心城区十种业态尚有部分业态尚属空白，如仓储会员店、家居建材商店。其他业态空间布局则呈现出不均衡的态势，如百货店、大型超市由于数量较少，表现为空间上布局过于偏于中心城区北岸东部，北岸西部（旧城区）和南岸则缺乏百货店和大型超市；超市则过于集中于中心城区北岸，南岸缺乏具有一定规模的超市。（2）各类专卖店、专业店表现出相对集中的趋势目前XX市中心城区各类服装等时尚类专卖店集中于百货店和已初具规模的商业街沿街；家具、建材等专业店则集中于黄河路等北岸东部城市道路两侧；新近迅速崛起的消费热点－各品牌汽车的4S专卖店则主要集中于黄河路、珠江路一带，而各类家俬店分布则相对比较分散，但从经营规模分析，大型家俬店则部分相对集中于城市重要出入口，以便辐射更为广域的市场，如香江家俬；而另一部分则相对集中于传统的家俬销售区域，以利于服务XX中心城区自身的市场。（3）便利店缺乏，食杂店分布广，但档次低目前XX市中心城区仅有数量有限的诸如美佳便利店，整体数量较少，且主要集中分布于北岸东部，难以适应现状城市居民生活水平的提高。由于受到传统生活方式的影响，中心城区食杂店分布较广，多为“夫妻老婆店”，整体档次较低，难以适应未来城市发展的需要。（4）目前仍有一定数量的空置商业地产从目前XX市中心城区闲置商业地产的规模和空间分别来看，现状XX中心城区整体商业地产发展与商贸业发展主要存在几个方面的矛盾（现状空置商业用房空间分布详见《空置商业用房分布示意图》）。表4.7XX市大型主要空置商业地产现状概况序号名称地址建筑面积（M2）1金凤城金砂路约200002金凤坛原法宝超市金凤坛西北角约100003京汕商场、汕樟商场金砂路与汕樟路交界处4外来子弟学校（原法宝超市）汕樟路与金湖路西北角60005利鸿基（一层半）海滨路约60006原电器批发市场光华路7华联商厦共4层金砂路约80008原中城商场北墩约100009旧货交易市场大学路1300010金冠大厦1-3层榕江路（金园客运对面）2300011合信华美二楼珠池路12原全雅百货明珠路13原明珠广场衡山路14商贸城黄河路15国际商业大厦裙楼黄山路16世贸花园底层长平路17华景广场裙楼韩江路18金银岛购物中心金环路700019信德华广场金砂路南侧8600现状商业地产的空置与商家（或称零售商）的强烈需求之间的矛盾。如：深圳新一佳百货欲在XX开设分店，并寻找了大量的商业地产考察，最终未能落实；台湾全雅百货在XX仅经营了近两年即关张等等。其直接表现出的可能是原来商业地产未能充分考虑市场的作用，更为深层次的原因则是商业地产的策划、开发建设以及运营未能真正与市场有效地衔接。目前国内商业地产的发展趋势有一个比较恰当的比喻：商业地产开发建设就像拍一部电影（电视剧），首先必须有一个好的剧本，即必须在商业建筑的内部结构有适应未来各类商业企业经营的充分考虑；还要有好的演员，即商业建筑内部要有好的商家；同时要有观众，即要考虑顾客群的来源；只有这样才能够形成一个好的商业房产市场。目前国际和国内大的商业企业均对商业地产有着明确的要求，如麦德隆的商业用房，是全球统一一张图纸；易初莲花也是需要自己建设商业用房，而国内大型的商业企业目前的经营模式基本不采取租赁现房，而是在选取了良好的区位之后，在开发之前与开发商协商商业建筑的内部结构，以利于今后的经营。在中国，沃尔玛与家乐福近几年不约而同地选择了一种“商业＋房地产”的战略模式。业内专家介绍说，“商业＋房地产”是商业地产开发经营的一种新型经营模式，是市场需求和房地产商寻找新利润点共同促进了新模式的产生。它的好处是：商业巨头的稳定租金提高了项目经营的稳定性；房地产商可以借助商业巨头的品牌效应提高铺位售价和加快非主力店的招商进度。这种零售巨头与地产商合作形成的推进力量，不可低估。世界零售业巨头沃尔玛和中国地产大鳄大连万达集团可谓是在中国采用“商业＋地产”模式的样板。自2000年两家结成战略合作伙伴关系（由万达开发商业物业，沃尔玛与之签署长达20年的租赁合同）后，沃尔玛开始大量进驻由万达在各地建成的商业广场。据万达集团有关人士介绍，目前沃尔玛已经进驻了全国近20个城市的万达商业广场，实现了其在较短时间内的迅速扩张。

而家乐福最近似乎也开始沿用这一嫁接模式。2004年4月2日，家乐福选择了其在中国的第一个地产商合作伙伴——北京中坤集团。按照约定，家乐福将以提前介入的方式进驻中坤集团开发的房地产项目。也就是说，中坤集团房地产项目开发到哪里，家乐福店就将在同一地方出现。居民的生活需求与商业房产空置的矛盾这个恐怕是一个商业地产的定位问题，必须客观地分析商业地产面对的主要顾客群的消费能力和辐射范围，如全雅百货这样一个相对比较高档次的百货店建设在一个偏离市民心理商业中心的区位，由于其经营的档次以及面积的限制，难以满足目前“一站式”购物和娱乐综合的需求，首先在对顾客的吸引力上就难以形成较大的向心作用，加之单一的购物业态，必然难以形成顾客人流，进而逐步丢失市场生存的环境。把握总量、规模与需求的矛盾在特定的区域商业房产的总量和规模与居民需求之间必须有一个合理的相关关系，XX在过去的时间内，房地产开发商过于追求利益最大化，使得沿街商业（铺面）到处开花，其结果是大量的空置，同时一些地段过于强调开发商业地产，未能与整个城市和片区需求有机地结合，导致难以形成商业规模，甚至由于需求量的限制，引发了商家的纷纷倒闭和退出市场现象的发生。XX的大型商业房产开发模式基本是套用香港的开发模式XX的商业地产开发大量的是套用香港的商业地产开发模式，即在建设高层住宅楼的同时，将裙楼建设成为商业用房；这一模式多出现在XX房地产开发建设的高峰时期，即1990年代初中期；实际上目前大量的空置商业用房，基本上是当时的开发用房，由于XX与香港在人均收入、城市地位以及购物美誉度（香港素有“购物天堂”的美称）的巨大差别，使得香港的商业地产开发模式必然会在XX遭遇挫折。（5）连锁业发展水平较低XX市自上世纪90年代初引入以超市为主导业态的连锁经营机制以来，随着市场经济的逐步发展，商品流通体制改革的持续深化，XX市连锁经营方式得到迅速发展。目前已有超级市场、专业店、专卖店、便利店以及餐饮、咖啡店、中外快餐等多种新型业态的连锁经营企业。随着居民生活小区的不断增多，连锁商店多点开花，广泛分布，为居民购物、就餐提供了便利，较好地满足人们生活消费需要，受到广大居民的欢迎。连锁企业实行统一的商店建筑设计和铺面布局，店内陈设、店徽、广告设计、商品包装等均为标准化，有利于在顾客心目中树立连锁店的独特形象，既能吸引顾客，又可稳定客源，普遍受到消费者和经营者认同，经过多年的发展，其在商品流通中的地位越来越显著。目前中心城区较具规模的本土连锁企业主要为：超市类有大众平价购物中心、信佳超市等；专业店主要涉及电器、药店、眼镜、文具、美容美发等行业，主要有红心电器、采芝林药店、长江药业、奥马眼镜、三元文具及好彩、伊丽莎白、前卫、雅士达等美容美发店；便利店有美佳便利店；餐饮类有华夏梅园、南乡酒楼、福合埕牛肉店等。此外，市区还有一批国内外知名零售连锁企业开设的分店，日用品类如沃尔玛、易初莲花、闽灿坤、铭可达、岛内价、百盛百货、天虹百货、香江家私等，目前除岛内价有两家分店外，其余均为一家。快餐类连锁店有麦当劳、肯德基、豪客来牛排馆、无名子等，在中心城区分别开设2、3、1、1家分店。咖啡店有上岛咖啡和名典咖啡等。近年来，XX连锁企业已取得长足的发展，对于流通制度的创新，深化国有商业改革和提高群众生活等方面起到积极的促进作用，产生巨大的影响。但是应该看到，连锁企业的发展还不尽如人意，多数连锁企业仍处于起步和探索阶段，没有发挥规模效益，离规范经营还有较大距离。仍存在不少问题。XX的连锁企业仍处于起步和探索阶段，规模小、层次低、发展困难。以我市具有影响力的本土连锁零售企业XX大众平价购物中心为例，目前有店铺10家，多数门店的营业面积在1000平方米以下，门店90%与总部在同一城市，带有明显的区域性，2002年销售额仅0.65亿元。外来连锁企业易初莲花、沃尔玛2003年营业额分别为3.2亿和1.96亿元。而2000年全国连锁企业销售总额排名榜首的上海联华超市有店铺606个，年销售额为73亿元，第十位的上海华联集团家用电器有限公司的年销售额也达12.3亿元，沃尔玛公司1999年全球销售额就达到1392亿美元。目前我市本土的连锁企业与国内一些连锁企业都无法相提并论，更不能与世界著名连锁经营集团的经营规模相比。规模过小，连锁超市的优势难以得到充分发挥，企业无法享有大批量进货的价格优惠，同时配送中心配送效率也难以提高，从而使进货成本加大，难以发挥连锁超市的价格优势；连锁超市的门店数量太少，致使管理效率降低，各项经营费用和管理费用难以摊薄，从而加大了经营管理成本；门店的经营面积太小，致使经营的商品数量和商品品种受到很大限制；规模过小也不利于公司品牌资源的充分利用和发挥。在观念上对连锁这种经营方式存在着误区，没有认识到连锁经营的本质。连锁经营是商业经营方式上的一次革命，是商业从政策到观念、从经营到管理、从商流到物流、从形式到内容的全面调整和变革，而不是经营形式的简单改变。国外连锁企业经历了几十年的发展，其内在的管理、配送、促销、核算等体系才逐渐成熟，而XX很多连锁企业成立还不到10年，大多只是原先传统业态的翻版，本质上不具备连锁这种高级商业组织的内在精髓，其管理形式、组织结构、人事、财务还都是原先的老样子，网点仍然还是原来的网点，只是简单的一翻牌就成为连锁店，这种连锁店显然需较长的时间才能发展壮大。连锁企业的经营管理科技含量低，人才跟不上发展的需要，规范化程度低。规范管理是连锁经营的核心,离开了规范化经营管理,连锁经营很难健康发展。目前，部分内资连锁企业只是做到了统一店面及标识，而经营管理仍就停留在原来的水平上，特别是总部在采购配送、经营指导、市场开发、促销策划、教育培训等方面的职能不完善，各分店商店布局设计不科学，效率较低，有的连最基本的统一配送也做不到,企业员工素质低,特别是经营决策、管理层的人才奇缺，服务方式落后,管理手段过时僵化，尚未实现电子化、自动化管理，没有建立计算机网络和先进的通讯网络，这些都影响着企业的正常健康发展。资金短缺，网点发展缓慢，目前多数企业都面临着这一困难，要上规模缺少资金支持，不上规模又没有效益。我市国有企业尚未认识到连锁经营的优势，没有积极参与，连锁发展的主力是各类民营企业，资金主要来自于社会自筹，主要是企业的一种自发自愿行为，缺乏政府的政策扶持，有关职能部门在资金、网点建设用房、经营专营商品、工商登记手续等方面也缺乏相应的规章制度。企业自有资金严重不足，财政拨款越来越少，银行放贷越来越谨慎，而占用供应商的资金也非长久之计，这些情况都严重制约着连锁企业的发展。配送中心不完善，配送能力太差。配送是整个连锁经营供应链上极其重要的一环，所谓“无配送，即无连锁”。配送中心是控制门店进货频率、品种及总量成本的关键环节，不能把配送中心和传统的零售店仓库等同起来。我市尚未出现专业的配送中心，许多连锁企业设立的配送中心，仍是沿用传统“仓库”的管理方式进行管理，两者在功能目标、布局、作业流程、作业方式、管理办法等方面无明显差别，配送中心的软硬件建设不足，规模较小，配送中心的功能仍定位在“大采购、小批发”、“送货上门”上，配送中心的利润来源仍是传统的批零差价，其优势、作用基本没有发挥。（三）商业网点现状类型及特征从现状XX市商业业态分析，业态构成尚不完整，缺乏家居建材商店和仓储会员店。大型超市、大型专业店及购物中心在近年发展较为迅速，对传统商业业态冲击较大。1．购物中心：现状中心城区仅有一处购物中心雏形－南国商城，其包括了大型超市、百货店、专业店、专卖店等零售业的多种业态，其中百盛购物中心和沃尔玛超市作为购物中心的主力店加之其他各类专业、专卖店，基本能够满足购物、休闲、娱乐、餐饮、文化等各类服务，不仅吸引了大量的中心城区顾客，也吸引了中心城区周边潮阳、潮南、澄海、潮州、揭阳等地的顾客，但是由于该购物中心建筑内部结构未能充分考虑其功能使用需求，加之全市仅有一处购物中心，对于拥有百万以上人口这样一个巨大的消费市场，在未来将难以满足中心城区的需求，更不能适应未来XX建设区域中心城市的目标。2．大型超市：现状中心城区大型超市仅有两处，即布局于南国商城内的沃尔玛超市和布局于长平东路的易初莲花超市，目前两处超市经营已逐步走向正规，均拥有相对稳定的顾客群。但无论从全市域和中心城区目前的人口规模来分析，还是XX未来面向区域服务的功能要求，大型超市的数量显然较少，有待在未来进一步加强大型超市的布局。表4.8大型超市概况表名称营业面积（M2）营业额（千元）从业人数（人）沃尔玛XX南国分店15261196180402XX易初莲花超市有限公司124003200004003．百货店：目前XX市仅有三处百货店，分别是天虹商场（现为中友商场）、百盛购物中心和免税商场。对于XX这样拥有100多万人口的特大城市，仅有三处百货店显然较少，但由于XX固有的传统商业模式和购物习惯，招致目前三处百货店均处于经营比较困难的境地，其中免税商场甚至萌发了转业改行的念头，另外两处百货店则相对档次不高，难以适应更高层次消费的需求。表4.9百货店概况表名称营业面积（M2）营业额（千元）从业人数（人）XX百盛购物中心141885500087XX天虹商场有限公司1770056810XX经济特区免税商场10000180004．超市目前XX市中心城区的超市主要为大众连锁超市、信佳连锁超市和岛内价连锁超市三家所覆盖，其余的仅为一些规模较小的，布局于各居住组团的小型超市。目前大众和信佳的经营状况良好，而岛内价由于种种原因，目前出现了一些困难。从发展的趋势来看，三家连锁超市由于其营业面积较小（基本为1000平方米左右）和吸引顾客群层次较低的问题，可能将要面临超市发展“或大或小”趋势的冲击，其未来的生存空间还有待今后市场的检验。表4.10XX市中心城区主要超市一览表名称地址面积（M2）备注大众平价购中心1玫瑰总店玫瑰园南墩工业区G座首层11002002年销售总额为6500万元2长平分店长平路梅园29栋A座首层7003荷花分店广厦新城荷花园一座5004金凤分店瑞平路7号20005明珠分店衡山路春泽庄北区1号5506华山分店长江路综合仓库B座首层19987碧波分店碧波大厦首层1017808金心分店金新路121号9209丹霞分店金砂路国际商业大厦E座首层70010澄海分店澄海区益民路万盛综合楼首层7801金园总店金园路金厦广场40002国新分店长平路国新花园首层14005．专业店目前XX市各类专业店集中于医药、音像、通讯、书籍、家电、文化、家俬、眼镜等行业，发展较为迅速，且有连锁经营的趋势，如医药类的采芝林药店、恒青药店；音像类的2月14日店以及眼镜类的宝岛、奥马等等。家俬类则根据区位和面向的顾客群的差异，其发展各有特点，如香江家俬由于面向本市和潮州、揭阳市场，其发展扩张趋势明显，而处于中