青白江市场调研报告课件

2019年青白江市场情况QINGBAIJIANGSHICHANGQINGKUANG2019年9月世泓营销2019年青白江市场情况QINGBAIJIANG1------------------------------------目录------------------------------------投放媒体渠全国政策成都政策政策小结市场政策------------------------------2投放媒体渠2018年调控效果显著，相关部门一直持续强调“房子是用来住的、不是用来炒的””的主基调下，房价稳中有下降态势。2019年将“把稳地价、稳房价、稳预期”作为调控的主要目标，各地因城施策在“稳”为目标的前提下，根据当地市场发展情况进行调整，既不抑制、也不刺激，使房地产市场的各项政策逐步回归中性。2019房地产市场调控补齐租赁住房短板健全城镇住房保障体系以稳地价稳房价稳预期为目标因城施策、分类指导，夯实城市主体责任加强市场监测和评价考核支持人口流入量大的一线、二线城市和其他热点城市，降低准入门槛，增加公租房有效供应，因地制宜发展共有产权住房加强供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住，遏制投机打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产乱象专项行动继续推进棚户区改造，严格把握棚改范围和标准对于人口流入量大、住房价格高的特大城市和大城市要积极盘活存量土地，加快推进租赁住房建设。指导大中城市全面培育和发展住房租赁市场继续推进集体土地建设租赁住房试点工作2018年调控效果显著，房价稳中有下降态势，2019“稳字”当头投放媒体渠政策回顾及预判投放媒体渠2018年调控效果显著，相关部门一直持续强调“房子3中共中央政治局会议重申：坚持房住不炒定位落实因城施策长效机制投放媒体渠政策重点中央—4月19日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署当前经济工作，重申房住不炒，落实长效机制。4月19日住建部会同国务院发展研究中心对2019年第一季度房地产市场运行情况开展了专题调研，部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升，需引起高度关注。对地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。自然资源部调整确定2019年住宅用地供应“五类”调控目标。贷款—国管公积金二套房公积金贷款“认房认贷”，加大对购房者审核，防范楼市投机，在门槛提高的同时，再次强调政策性住房不受影响，未来公积金将更多投入到经适房、共有产权住房、人才住房、公租房等领域。天津、东莞、西安等地印发公积金新政，调整方向均为收紧。具体表现为限制公积金贷款最高额度、提高公积金贷款首付比例、限制甚至暂停异地公积金贷款等，2019年以来已有32城收紧公积金政策。抢人—更多城市放宽落户、优惠政策加码，今年开始新的“人才抢夺”不断升级，以人为核心构建城市竞争优势。呼和浩特人才新政大学生享半价买房或公寓2年免租。海南放宽人才购房资格：未落户人才买唯一住房享户籍居民待遇。宁波发布最新人才政策引进人才买房最高补助60万。中共中央政治局会议重申：坚持房住不炒定位落实因城施策长效机4坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策投放媒体渠全国政策4月19日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署当前经济工作；听取2018年脱贫攻坚成效考核等情况汇报，对打好脱贫攻坚战提出要求；审议《中国共产党宣传工作条例》。一季度经济运行总体平稳、好于预期，开局良好。在充分肯定成绩的同时，要清醒看到，经济运行仍然存在不少困难和问题，外部经济环境总体趋紧，国内经济存在下行压力，这其中既有周期性因素，但更多是结构性、体制性的，必须保持定力、增强耐力，勇于攻坚克难。要细化“巩固、增强、提升、畅通”八字方针落实举措，注重以供给侧结构性改革的办法稳需求，坚持结构性去杠杆，在推动高质量发展中防范化解风险，坚决打好三大攻坚战。宏观政策要立足于推动高质量发展，更加注重质的提升，更加注重激发市场活力，积极的财政政策要加力提效，稳健的货币政策要松紧适度。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。解读：今年以来房地产市场开始逐步走暖。一季度全国房地产开发投资23803亿元，同比增长11.8%，增速比1-2月份提高0.2个百分点。其中，住宅投资17256亿元，增长17.3%，增速回落0.7个百分点。成交金额走高：1-3月份，商品房销售面积29829万平方米，同比下降0.9%，降幅比1-2月份收窄2.7个百分点。商品房销售额27039亿元，增长5.6%，增速提高2.8个百分点。商品房待售面积也有所减少。本次会议再次重申房住不炒，代表了调控决心没有改变，虽然最近出现了部分城市的微调，但是整体看，基本原则依然不会改变，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变。围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，夯实主体责任，保持政策的连续性和稳定性，防止出现大起大落，确保房地产市场平稳健康发展。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施5国管公积金二套房公积金贷款“认房认贷”

投放媒体渠全国政策4月12日，中央国家机关住房资金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策进一步优化服务有关问题的通知》，2019年4月15日起执行。职工购买政策性住房的，确定住房公积金个人住房贷款（以下简称贷款）额度时不考虑缴存余额、缴存年限、配偶缴存情况及调节系数等因素。同时调整贷款申请缴存条件，申请贷款时的缴存时间由原来的“借款申请人应建立住房公积金账户12个月，申请贷款前12个月（购买政策性住房的为6个月）应足额连续缴存”，调整为“借款申请人申请贷款时应连续缴存住房公积金6个月（含）以上”。进一步实施差别化贷款政策。住房套数的认定标准由“认房不认贷”调整为“认房认贷”；调整首付款比例和二套住房最高贷款额度。将首付款比例由统一的20%，分类调整为购买经济适用住房的，首付20%；购买经济适用住房之外首套住房的，首付30%；购买二套住房的，首付60%，同时二套住房贷款最高额度由80万元降至60万元。为强化风险防控，借款申请人的贷款期限由最长可以计算到借款申请人70周岁调整为最长不得超过65周岁；月还款额上限由“借款申请人及配偶的收入每月偿还贷款后，保留的人均生活费不得低于北京市的基本生活费标准”调整为“在保证借款申请人基本生活费用的前提下，根据借款申请人所申请贷款金额、期限及适用利率，按等额本息还款法计算的月均还款额不应超过借款申请人月收入的60%。”解读：此次政策调整属于政策收紧，体现了当前公积金政策的管控思路，核心部分是公积金贷款‘认房又认贷’政策加大对购房者审核，防范楼市投机，在门槛提高的同时，再次强调政策性住房不受影响，未来公积金将更多投入到经适房、共有产权住房、人才住房、公租房等领域，这与国家近年来“房住不炒”，加大刚需属性的政策房、公租房投入的趋势保持一致。国管公积金二套房公积金贷款“认房认贷”投放媒体渠全国政策46自然资源部发出通知制定实施2019年住宅用地“五类”调控目标投放媒体渠全国政策自然资源部4月17日下发通知，制定实施2019年住宅用地“五类”调控目标。通知要求，地方在制定实施2019年住宅用地分类调控目标时，地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上县（县级市）要根据商品住房库存消化周期（截至2019年3月），结合本地土地市场实际，切实优化住宅用地供应，实施差别化调控政策，在上年住宅用地供应分类调控目标基础上，调整确定2019年住宅用地供应“五类”调控目标。其中，消化周期在36个月以上的，应停止供地；36至18个月的，要适当减少供地；18至12个月的，维持供地持平水平；12至6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。住宅用地供应“五类”调控目标指的是住宅用地供应显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停等五种住宅用地供应情况。住宅用地“五类”调控目标变化库存消化周期2017年20196个月以下不仅要显著增加供地、还要加快供地节奏显著并加快供地12-6个月增加供地要增加供地18-12个月/维持供地持平水平36-18个月要减少供地适当减少供地36个月以上应停止供地应停止供地自然资源部发出通知制定实施2019年住宅用地“五类”调控目7各种人才引进与落户等政策，间接推动房地产市场需求投放媒体渠全国政策2019年享受到人才利好城市继续加码，其它城市加快进入抢入大潮，人才政策基本全面开花，人才标准没有最低。不完全统计，在2019年发布各种人才引进与落户等政策的城市已经超过50个，其力度和数量刷新历史记录。特别是二三线城市，发布人才落户，补贴购房等政策井喷。落户政策也继续宽松，大部分出台人才新政的城市均全面放开对学历型人才的落户限制，“无门槛落户”、“先落户再就业”等落户已无底限。各地频繁发布的规划利好一方面是产业升级、产业转移，有利于经济发展，也间接推动房地产市场需求。预计未来，全国范围内除了一线城市，更多地方将进一步放开放宽落户政策。对于重点二三线城市，这将一定程度上提升城市人力资源质量，中长期有利于当地房地产市场自住需求合理扩容。广州取消了硕士研究生、博士研究生学历、高级职称人员以及择业期内的留学人员入户的社保参保年限限制。本科人才社保连缴半年可落户杭州全日制大学专科及以上人才缴纳社保可直接落户任丘就业6个月以上的高校毕业生、职业技术和专业技术人才直接入户。注册企业10万以上，从业一年以上并缴纳社会养老保险三个月及以上人直接入户海南未落户人才买唯一住房享户籍居民待遇宁夏大学生毕业3年内，符合保障条件的可申请租住人才公寓、公租房或租房补贴呼和浩特试点区域大学生购房按项目所在区域市场价格的50%确定；公寓则是两年内免租金。宁波为自引进之日起3年首次购买唯一住房，取得不动产权证，分别给予购房总额20%，最高20~60万元的购房补贴靖江符合要求、获得认定的人才，可享受靖江最高100万元“购房券”、3年免租金住人才公寓、最高18万元生活补贴等待遇.各种人才引进与落户等政策，间接推动房地产市场需求投放媒体渠全8银保监局50天开32罚单"断供"违规资金为房市降温投放媒体渠全国楼市咨讯公租房“免税”期延长2年大部分长租公寓企业无缘政策红利每日经济新闻发出，5月9日，财政部官网发布《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》（以下简称《公告》），对公共租赁住房（以下简称公租房）的经营管理单位免征土地使用税、印花税、房产税、增值税等；有效期2年。上述“免税”政策并非首次提出，早在2016年1月1日，类似“免税”政策即已开始执行，有效期3年。上述税收优惠主要涉及的城镇土地使用税、房产税、增值税中，城镇土地使用税年应纳税的标准为0.6元至30元每平方米土地；房产税税率为按房产余值计征的年税率为1.2%，按房产租金计征的年税率为12%；一般纳税人出租不动产的增值税税率为11%。（2019-05-12）银保监局50天开32罚单"断供"违规资金为房市降温每日经济新闻发出，要建立集体经营性建设用地入市制度，加快完成农村集体建设用地使用权确权登记颁证，按照国家统一部署，在符合国土空间规划、用途管制和依法取得前提下，允许农村集体经营性建设用地入市。这是缩小城乡差距的宏大决策。尽管农村宅基地可入市，但在政策层面依然受到严格限制，“可租不可卖”的原则一直未变。自然资源部的数据也显示，到去年底，33个试点县（市、区）共腾退出零星、闲置的宅基地约14万户、8.4万亩；集体经营性建设用地已入市1万余宗，面积9万余亩，总价款约257亿元。其中还提到，“增加了农民土地财产收入”“推动了农村土地利用和治理水平”等。（2019-05-17）房企5月销售额回升6月或加大供货冲刺目标新京报发出，据克而瑞统计数据显示，在操盘口径下，2019年1-5月，TOP100房企整体销售业绩规模近3.5万亿元，同比微增4.1%，市场总体表现延续了2019年初以来的降温。具体到5月单月，房企销售额在经历了3月份的小高峰后，于4月份出现回落，并在5月份回涨。在业内人士看来，6月是房企冲刺半年度业绩的关键节点，预计企业将明显加大供货力度，供应量有望明显回升。5月单月，无论是以全口径、操盘口径还是权益口径来看，房企的整体销售额都有所回升，微高于3月份的小高峰，是今年以来销售额最好的月份。(2019-06-02）银保监局50天开32罚单"断供"违规资金为房市降温投放媒体94月15日，《成都住房公积金提取管理办法》，将从2019年9月1日起实施投放媒体渠成都政策

新增“在本市行政区域内出资为拥有所有权的既有住宅增设电梯的”提取情形，明确租房提取和既有住宅增设电梯提取为住房消费行为提取范畴等条款。取消“与单位终止劳动关系未再就业，男性已满50周岁、女性已满45周岁，且家庭生活困难的”提取情形等条款。优化租房提取政策。规范了租房备案提取金额计算方式，增加无备案租房提取规定和调整租房提取限额执行标准规定，并加强对违规提取的管理规定。统一了住房消费提取期限和调整提取额度，并加强违规提取公积金的管理。个人自愿缴存者可申请住房消费提取、本人或配偶、父母、子女患重大疾病提取、被纳入本市城镇居民最低生活保障范围提取、出境定居提取和死亡或被宣告死亡提取。明确了违规提取行为的10条范围，公积金中心发现职工有违规提取情况属实时的处理规定，以及缴存单位有义务协助公积金中心开展违规提取的调查取证和资金追回工作。4月15日，《成都住房公积金提取管理办法》，将从2019年910楼市调控政策持续收紧，住建部重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松投放媒体渠成都政策4月15日，成都住房公积金管理中心发布《成都住房公积金管理委员会关于调整职工提取住房公积金支付房屋租赁费用提取限额的通知》，将从2019年9月1日起实施。

租赁住房提取限额租房备案凭证租房区域单人提取金额夫妻双方提取金额提供高新、锦江、青羊、金牛、武侯、成华每月提取≤1340元每年提取≤1.6万元每月提取≤2680元每年提取≤3.2万元天府新区、龙泉驿、青白江、新都、温江、双流、郫都区、新津每月提取≤1000元每年提取≤1.2万元每月提取≤2000元每年提取≤2.4万元简阳、都江堰、彭州、邛崃、崇州、金堂、大邑、蒲江每月提取≤800元每年提取≤9600元每月提取≤1600元每年提取≤1.92万元未提供每年提取≤8400元每年提取≤1.68万元

说明：一套住房有多人承租的，在每一个自然年度（当年的1月1日至12月31日）内，该套住房累计租赁提取总额不超过3.2万元。楼市调控政策持续收紧，住建部重申坚持房地产调控目标不动摇、力115月1日起成都老旧住宅小区维修资金管理办法正式实施投放媒体渠成都政策

成都市出台《成都市老旧住宅小区专项维修资金管理办法，将维修保障机制覆盖到了全市所有老旧住宅小区，规定老旧住宅小区需制定维修资金管理公约，以明确本小区维修资金交存、续交、业主自管、应急使用情形和流程等事项，并将上述内容统一提交业主表决，确保业主的知情权和监督权，增强资金管理和使用的规范性和透明度。将于5月1日起正式施行。建立维修资金管理公约制度老旧住宅小区维修资金管理公约，从内容上明确了业主交存首期专项维修资金的标准、如何交存和续交资金、应急使用的情形和流程、业主自管等事项。

交存金额不设上限但最低不低于每平米5元。在老旧住宅小区维修资金管理方面，鼓励并推动维修资金业主自主管理。每年3月底前应以小区为单位向业主公布上一年度维修资金收支等相关情况，确保业主的知情权和监督权；维修资金余额不足首期维修资金的30%时，业主应当续交，利用小区共用部位、共用设施设备经营所得收益，应当按照约定补充维修资金。

老旧住宅小区可依法使用维修资金增设电梯。5月1日起成都老旧住宅小区维修资金管理办法正式实施投放媒体12西成铁路5小时通达，成都布局三大产业经济发展指南投放媒体渠成都规划利好

西宁至成都新建快速铁路建成后两地5小时通达5月21日，阿坝州门户网站发布了一条消息，新建铁路西宁至成都线西宁至黄胜关段环境影响评价报告书，已委托中铁一院编制，并进行项目公示。环评报告显示，该线路全长824.72公里，新建化隆、尖扎、同仁、甘加、夏河、唐尕昂（货运接轨站）、合作、碌曲、郎木寺、花湖、阿西、若尔盖、班佑、红原等14座中间站，工期预计7年。根据此前报道，该铁路建成后，从成都到西宁预计5小时到达。

布局三大产业方向成都高新区发布健康新经济发展指南近日召开的成都高新区第一届健康新经济大会上，成都高新区发布了《成都高新区健康新经济发展指南》，提出将依托前沿医学中心与天府国际医疗中心两大产业载体，打造健康新经济原创策源地与转化应用高地；融合发展，战略布局精准医疗、智慧医疗、新型健康医疗服务三大产业方向，构建成都高新区健康新经济产业体系。在新经济和生物医药产业快速发展的基础上，《成都高新区健康新经济发展指南》明确路径：BT+IT是趋势，因势利导是关键。（2019-05-31）西成铁路5小时通达，成都布局三大产业经济发展指南投放媒体渠成132019年“三稳”为总体目标投放媒体渠政策小结政策小结：相关部门一直持续强调“房子是用来住的、不是用来炒的””的主基调不变，2019年将“把稳地价、稳房价、稳预期”作为调控的主要目标。在“稳”为目标的前提下，2019各地因城施策，根据当地市场发展情况进行调整，既不抑制、也不刺激，使房地产市场的各项政策逐步回归中性，政策逐渐“中性”，主要表现为“结合实际，因区实策”、“限价科学化”、“降低准入门槛”等特征。在国家调控政策背景下，房价难以反弹，客户预期发生巨大改变，购房心态十分谨慎。在2019年，市场“3稳的主基调下，需求端难以出现大变化；但若贯彻“因城/区施策”的措施，个别区域在政策“中性”背景下或将迎来转折，但整体大基调仍然不变。2019年“三稳”为总体目标投放媒体渠政策小结政策小结：14------------------------------------目录------------------------------------投放媒体渠土地市场住宅市场市场小结区域市场------------------------------15区域住宅市场供应加大，成交均价趋于平稳投放媒体渠

市场回顾开盘情况—2019年1月至9月，共有26个项目开盘，累计推出面积共计约130万㎡，合计13385套，去化约9709套，去化率78%，青白江区域市场同比去年销售量上浮动约25%，去化“量速”均高于往年。2017年1月至2017年12月，销售面积达78.07万㎡，同比去年上浮34%；2017年年度去化9443套92万㎡（备案数据）2018年新增69万㎡。2017年3月成都限购政策后，由于青白江区域不限购导致17年“量价双升”价格大幅上升；同比2016年4-6月增涨137%；存量面积截至2017年11月下降至27.62万㎡，同比去年下降51%。2018年1月至12月共有44个项目开盘，共计约1592867㎡共计约13562套，515限购政策加码过后，由于区域限购导致大量客户流失，导致整体市场量价齐跌，区域累计去化约9000套，去化率66%。2019年1月至9月共有26个项目累计开盘44次，累计推出面积共计约130万㎡，合计12384套，目前整体去化约9709套，整体去化率约73%。区域住宅市场供应加大，成交均价趋于平稳投放媒体渠市场回162019年1月至5月共拍卖了3宗住宅土地，供地供应增加，溢价较低投放媒体渠土地市场序号出让时间土地位置净用地面积(亩)起始楼面地价(元/m2)用地性质计算容积率成交楼面地价(元/m溢价率(%)竞得方12019-3-20凤祥大道二段以南、凤凰东二路以东58.6523600纯住宅2.5401011.39%智汇新城22019-5-28团结中路以北、智慧大道以西207.853600住兼商2.536000%万达地产集团32019-5-30青白江区青江中路以南、团结北路以东34.523725住兼商2.038804%杭燊/越秀42019-6-10青江中路以南，政府南路以东79.22850纯商业3.08601.1%万达地产集团合计3宗住宅一宗商业381/住宅+商业2.0-2.53600-41014-11%4家2019年累计拍卖4宗土地（住宅3宗、商业一宗），共计约381亩，用地性质以住兼商为主，住宅容积率2.0-2.5均为低密度住宅，这三宗土地的溢价率最高为11%。商业容积率3.0预计有商业公寓配比，溢价率1.1%，这四宗土地溢价率均较低。万达广场进驻青白江以后，对青白江的房地产市场起到积极的促进作用，跟据国家对房地产市场的整体调控以“稳地价，稳房价、稳预期”为整体目标，预计2019年下半年青白江区域内地价不会大幅上涨，主要以“稳地价、控房价”为目标。2019年1月至5月共拍卖了3宗住宅土地，供地供应增加，溢价172019年1月至5月共拍卖了3宗住宅土地，供地供应增加，溢价较低投放媒体渠土地市场2019年3月20日，成都市智汇新城投资发展有限公司竞得一宗纯住宅用地面积58.652亩，容积率2.5，起始楼面地价3600元/㎡，成交楼面地价4010元/㎡，溢价率11.39%。此地块儿位于凤凰湖片区，听湖九园对面，蝴蝶洲旁边，紧邻在建中的红旗中学，行政划分属于大同片区；地块方正，面积较小，位置一般，由青白江国投集团竞得，溢价率11%，此地块儿虽为青国投竞得，但出现溢价的情况，可见青白江土拍市场较年前有一定突破，后续情况还有待进一步观察。2019年1月至5月共拍卖了3宗住宅土地，供地供应增加，溢价182019年1月至5月共拍卖了3宗住宅土地，供地供应增加，溢价较低投放媒体渠土地市场宗地位置：团结中路以北、智慧大道以西出让面积：138570.90平方米(合207.8563亩）起始楼面价：3600元/平方米成交楼面价：3600元/平方米竞得人：万达地产集团有限公司溢价率：0.0%5月28日拍一块207亩商住宅土地，起始楼面地价约3600元/㎡，成交价3600元/㎡，可开发体量约34.64万方，商业占比上限30%。宗地位于青白江智慧产业城版块（老城区），周边配套基本已成熟。北临青江中路和青白江区妇幼保健院，西侧为政府南路，东侧为青江南路，南侧为团结中路以及被长流河滨河公园绿地环绕，景观资源有一定优势，该地块被万达拿下，且出让文件中明确规定有商业配建要求，青白江或将迎来一座万达广场的落地。2019年1月至5月共拍卖了3宗住宅土地，供地供应增加，溢价192019年1月至5月共拍卖了3宗住宅土地，供地供应增加，溢价较低投放媒体渠土地市场宗地位置：青白江区青江中路以南、团结北路以东出让面积：23015.21平方米(合34.5228亩）起始楼面价：3725元/平方米成交楼面价：3880元/平方米竞得人：杭州杭燊房地产开发有限公司（越秀）溢价率：4.1%5月30日拍卖一块，净用地面积约34.5亩的纯住宅用地，容积率2.0，是越秀首次在成都公开市场拿地。宗地位于青白江智慧产业城版块（老城区），可开发体量4.6万㎡，区域配套相对成熟。医疗方面，一街之隔就是攀成钢青白江医院，距离成都市青白江区妇幼保健院直线距离也仅470米；教育方面，宗地周边1公里范围内有青白江华美小学、华严小学致远校区、蜀星中学；另外，宗地距离213亩的怡湖公园也仅1公里左右。2019年1月至5月共拍卖了3宗住宅土地，供地供应增加，溢价20住宅预售审报价持续走高，成交价趋于稳定，市场供货同比2018年增量115%投放媒体渠住宅市场情况小结：跟据2019年的月度价格与预售房源量的走势分析，青白江区域预售价格六月后呈“下滑”趋势。预售价格高位的项目以精装或是洋房类产品为主，清水高层成交均价在7400元/㎡左右，成交价格趋于稳定。2019年累计推出12384套房源，推货最高的月份分别是一月1927套和四月的2707套，由于房管局限价的原因，四月份的预售价创2019年预售申报价新低，进入六月预售审报价上升至9550元/㎡，主要原因在于雅居乐光明星徽城首批次预售推出精装房源，拉高了的整体均价。小结：从2019年市场去化走势上可以看到，2019年1-9月累计去化约9709套，其中去化量最大的是3-4月份，累计去化约3523套，占总去化的36%。7月去化约376套，是1-9月份成交最差的月份，进入5月各项目来访及成交均出现不同程度的下降，主要原因在于市场回落和近期青白江区域维权较为频繁（金科），客户对市场和各项目信心不足，导致原本打算购房的客户选择继续观望或选择其他区域的其他楼盘，8月份有回暖的迹象，主要因为区域各项目均采用不同形式的促销方式或分销渠道。住宅预售审报价持续走高，成交价趋于稳定，市场供货同比201821100㎡以下的刚需小户型供应激增，市场表现“供不应求”投放媒体渠住宅供应面积段小结：从上表可以看出，青白江区域主要供货的面积段以90-99㎡的刚需为主，占总供应量的26%，这类客户对性价比要求较高，低总价，小面积是这类客户的主要需求特征。其次是100-129的刚改/改善性需求面积段，占比49%，这类客户对居住的舒适度、小区品质和区位价值有较高的要求。130㎡以上的大面积户型供量小幅增加。五月70-89㎡的刚需小户型增量明显，占比约19%，反应出市场上刚需产品推量集中，这类产品与本项目产品无重叠。小结：区域市场在客户构成上主要以大成都范围内客户为主，占比约67%，外省客户占比9%,省内客户占24%，区域市场外地客户总占比达到59%，说明青白江的区位优势和投资价值对外地客户具备一定的吸引力。从515限购政策执行以来，区域市场的外地客户断崖式下降，进入2019年3月份以后，成都限购政策要求的2年社保陆续到期，释放了一部份房票，由于成都主城区住宅市场供量（刚需）不足且价格较高，一部分有房票的客户因为价格原因，外溢至价格较低的二、三圈层，青白江因为发展潜力和价格优势，承接了一部份外溢客户的利好，本项目因为品质高、单价低的原因，外地客户（包含省内）的购买占比较大。100㎡以下的刚需小户型供应激增，市场表现“供不应求”投放媒22以“地价”控“售价”投放媒体渠市场小结土地市场小结：2019年累计拍卖4宗土地，共计约381亩，用地性质以住兼商为主，容积率2.0-3.0均为低密度住宅，这三宗土地的溢价率最高为11%，溢价率较低，2019年国家对房地产市场的整体调控以“稳地价，稳房价、稳预期”为整体目标，预计2019年下半年青白江区域内地价不会大幅上涨，楼面价或将被拉低，以此控制市场上商品房的售价从而达到“三稳”的目标。住宅市场小结：供应：整体供应持续上升，凤凰湖板块、城西板块为供应主力。成交：刚需低总价优质楼盘集中入市期，成交回升迅速，其他时期成交较为平稳。市场表现：凤凰湖板块、城西板块持续加大供应力度，区域竞争激烈。凤凰湖板块和家乐福板块客户多以地缘性客户为主，区域外客户为辅。城西和大同板块客户多以区域外客户为主，地缘客户为辅。本地客户对价格敏感度较高，外地客户对价格敏感度较低，清水及高性价产品（低总价、高赠送）较为畅销，140㎡以上的纯改善清水房源供不应求。高总价精装类产品去化较难，市场成交量趋于稳定。结合近期开盘去化情况，预计后市去化量将趋于平稳或将小幅下降。以“地价”控“售价”投放媒体渠市场小结土地市场小结：23------------------------------------目录------------------------------------投放媒体渠区域竞品个案分析竞品小结竞品市场------------------------------24竞品供货以凤凰湖片区为主“高品质、好地段、低总价”是高去化率的保证投放媒体渠竞品供货及去化情况2019年1-9月共计26个楼盘累计推货13385套，9月5个竞品项目累计推货1607套，开盘销售率不足20%，预售房源套数升去化率创新低。整体供应量最高的项目以金科博翠天宸1956套第一，其次是誉府世家整体供货1799套。梧桐屿项目在区域市场中供货量和销售量处于第二梯队。去化最好的项目主要以尚林幸福城推货1440套（去化92%）最高，佳兆业悦府推售1352套（去化率91%）第二。梧桐屿项目整体去化率在区域市场位于第二梯队。整体去化来看，去化最差的是雅居乐星徽城18%其次是万科公园大道44%,这两个项目整体去化率比较低的主要原因在于产品定位与价格等多个因素不符合青白江主流市场，高总价低性价比房源难以畅销。竞品供货以凤凰湖片区为主“高品质、好地段、低总价”是高去化率25投放媒体渠青白江城区内约有28个项目在售，其中以凤凰湖片区内项目周边的在售项目为主力供货区，约有13个。其次是城西片区约6个项目在售，家乐福片区约有2家在售，老城和工业区6个项目在售，广汉交界处1个。区域内28个在售项目中，刚需项目约有18个，刚需+改善项目有10个，改善项目约5个（建工、雅居乐、花样年、新城、怡湖玫瑰苑），改善项目主要集中在凤凰湖片区。与本项目品质、产品、总价都较为接近的直接竞品项目主要以佳兆业、金科、万科、誉府世家为主，其他项目与本项目在产品、总价和客户群体方面交叉度较小，归为泛竞品项目。投放媒体渠青白江城区内约有28个项目在售，其中以凤凰湖片区内26美程广场新城板块、商业繁华地、刚需+高端改善、品牌房企、低总价投放媒体渠佳兆业·悦府项目位置凤祥大道与政府北路交汇口（文体中心旁）装修状况清水占地面积总占地170亩总户数2828建筑面积45万方车位比1:0.9（2614）容积率3.0物业费高层2.5元/㎡·月，洋房2.7元/㎡·月绿化率30%开盘时间4月19日物业形态高层、洋房交房时间2020年8月面积区间高层94-126洋房124-137价格高层：7400元/㎡洋房：11000元/㎡小结：佳兆业悦府占地约170亩，建筑面积约45万方。规划楼栋23栋，其中包含11栋墅质高层，12栋6+1花园洋房。项目位于青白江家乐福板块，区域内具备大型商超及影院，交通便利，生活配套相对成熟。项目定位为刚需和改善类住宅，作为佳兆业首座“悦”系产品，旨在打造高品质舒居项目，在户型设计上，注重空间布局和实用性的平衡。佳兆业悦府至2018年9月开盘以来，累计审报预售5个批次，推出1352套清水住宅（高层+洋房），面积段以97-137㎡为主，高层均价约7400元/㎡，洋房均价约11000元/㎡，截止9月累计共去化约1226套，去化率90%，剩余126套可售，预计10月初会加推新房源。直接竞品美程广场新城板块、商业繁华地、刚需+高端改善、品牌房企、低总27美程广场新城板块、商业繁华地、刚需+高端改善、品牌房企、低总价投放媒体渠佳兆业·悦府佳兆业悦府定位刚需+改善楼盘，客户主要以青白江本地刚需、洋房改善、外地人落户购房和外地投资客为主。面积段以92-107㎡的三房单卫/双卫刚需户型和128㎡的改善四房为主，总价约70-120万/套，户型方正，赠送面积在10-15㎡左右，主要以飘窗全赠送和阳台半赠送为主。项目入市至今，推广方式是以传统的线下（公交站台+项目围挡+户外大牌+高速路大牌+小区轿厢+停车道闸+酒店或KTV送纸巾和易拉宝）推广，线上除了项目公众号、房产专业门户网站（安居客、搜房网）建盘和广告合作+电台推广外，无其他推广动作。项目优惠2%，链家和其他中介渠道（4家渠道）带客，佣金3%起，30套跳4%，50套跳5%，效果较好，平均周去化60套左右。项目目前在售高层共3种（94、112、126）主推户型，均为三房/四房双卫户型，与本项目户型重叠性高，客户竞争大。佳兆业94㎡的三房双卫户型，总价约70万/套，牺牲客厅与客房的面积达到双卫的布局，本项目101以舒居三房为主，客厅和客房面积较大且舒适，佳兆业在性价比上要优于本项目的101㎡的三房单卫户型。101㎡三室两厅单卫高层户型佳兆业悦府梧桐屿面积（㎡）94101户型三房两厅二卫三房两厅一卫总价(万/套)69.573客厅（㎡）2329主卧室（㎡）20+主卫4.320+主卫5次卧（㎡）1111最小房（㎡）711阳台（㎡）5.47赠送（㎡）108直接竞品美程广场新城板块、商业繁华地、刚需+高端改善、品牌房企、低总28美程广场新城板块、商业繁华地、刚需+高端改善、品牌房企、低总价投放媒体渠佳兆业·悦府佳兆业悦府梧桐屿梧桐屿面积（㎡）112117119户型三房两厅二卫三房两厅二卫三房两厅二卫总价(万/套)82.89284客厅（㎡）303541主卧室（㎡）24+主卫4.521+主卫520+主卫5最小房（㎡）71011次卧（㎡）111611阳台（㎡）577赠送（㎡）1188117㎡三室两厅双卫高层朝南户型119㎡三室两厅双卫高层朝西户型项目目前在售高层共3种（94㎡、112㎡、126㎡）主推户型，均为三房/四房双卫户型，与本项目户型重叠性高，客户竞争大。佳兆业112㎡的三房双卫户型，总价约83万/套与本项目117㎡和119㎡户型接近，117㎡因为朝南朝中庭，总价高出竞品约10万/套。本项目119㎡套均价84万/套与竞品项目具备PK优势且此户型以舒居改善为主，在客厅和卧室、阳台面积方面都要优于佳兆业，但是竞品户型以牺牲客厅、客卧和阳台面积来达到主卧室较大的布局，此户型与本项目户型的意向客群竞争较大。直接竞品美程广场新城板块、商业繁华地、刚需+高端改善、品牌房企、低总29美程广场新城板块、商业繁华地、刚需+高端改善、品牌房企、低总价投放媒体渠佳兆业·悦府佳兆业悦府梧桐屿梧桐屿面积（㎡）126129130户型四房两厅二卫四房两厅二卫四房两厅二卫总价(万/套)939092客厅（㎡）303532主卧室（㎡）25+主卫4.222+主卫522+主卫6次卧（㎡）111110最小房（㎡）81110阳台（㎡）11810赠送（㎡）111114130㎡四室两厅双卫高层南北户型129㎡四室两厅双卫高层东西户型项目目前在售高层共3种（94㎡、112㎡、126㎡）主推户型，均为三房/四房双卫户型，与本项目户型重叠性高，客户竞争大。佳兆业126㎡的四房双卫户型，总价约93万/套与本项目129㎡和130㎡户型、面积和总价都接近，本项目套四户型90-90万/套与竞品户型对比，具备价格，且项目户型优势以舒居改善为主，在客厅和客卧室、赠送面积方面都要优于佳兆业，但是竞品户型以牺牲客厅、客卧和赠送面积来达到主卧室较大的布局，此户型与本项目户型的意向客群竞争较大。直接竞品美程广场新城板块、商业繁华地、刚需+高端改善、品牌房企、低总30美程广场新城板块、商业繁华地、刚需+高端改善、品牌房企、低总价投放媒体渠佳兆业·悦府洋房面积段以124-140㎡的五房双卫改善户型为主，总价约136-154万/套，户型方正，赠送面积在30-70㎡左右，其中一楼带花园赠送面积约30-50㎡左右，可电梯花园双入户，顶跃户型赠送面积约50-70㎡屋顶花园为主。一楼顶跃顶跃直接竞品美程广场新城板块、商业繁华地、刚需+高端改善、品牌房企、低总31凤凰新城板块、高总价、纯刚需+高端改善、名校（实验小学）加持投放媒体渠万科时代之光项目位置凤祥大道（巨人树幼儿园旁）装修状况精装2699/2998占地面积94亩/63394平方米总户数1739建筑面积255669.19平方米车位比2279个1:1.3容积率3.0物业费2.7绿化率30%开盘时间4月23日物业形态高层、小高层交房时间2020年11月30日面积区间97-118㎡价格高层9100元/㎡洋房10250元/㎡万科从2018年7月开盘以来，累计审报预售5批次，推出1215套精装住宅，面积段以97-118㎡为主，高层均价约9300元/㎡，洋房均价约10500元/㎡，截止9月累计共去化约839套，去化率69%，剩余376套可售。万科·时代之光项目总规划户数约1739户，共20栋住宅，由2梯2户的18层住宅和2梯4户的33-35层高层住宅高低搭配而成，梯户比极低；80%楼栋均为南北向,采光性和通透性较好。万科·时代之光至入市至今主要依托“国家级自贸区”和“4A级凤凰湖”的区位优势、加上第一品牌房企的号召力和精装修的噱头为项目提供高溢价。时代之光以“时代生活”为主题，融入空间布局中，形成了独特的“两轴三园七院”布局。直接竞品凤凰新城板块、高总价、纯刚需+高端改善、名校（实验小学）加持32凤凰新城板块、高总价、纯刚需+高端改善、名校（实验小学）加持投放媒体渠万科时代之光万科时代之光定位精英刚需+改善楼盘，客户主要以青白江本地刚需、洋房改善、外地人落户购房为主。面积段以97-101㎡的三房双卫刚需户型和118㎡的改善四房为主，总价约90-124万/套，户型方正，赠送面积在10-15㎡左右，主要以飘窗全赠送和阳台半赠送为主。项目入市至今，推广方式是以传统的线下（公交站台+项目围挡+户外大牌+高速路大牌+小区轿厢+停车道闸）推广，线上除了项目公众号、房产专业门户网站（安居客、搜房网）建盘和广告合作和电台推广外，无其他推广动作。项目目前优惠约5%，渠道2019年5月31日上新（链家，富房），佣金2%跳3%，不定期推出一口价的特价房，渠道效果一般。直接竞品凤凰新城板块、高总价、纯刚需+高端改善、名校（实验小学）加持33凤凰新城板块、高总价、纯刚需+高端改善、名校（实验小学）加持投放媒体渠金科·博翠天宸项目位置青白江凤祥大道与凤凰西三路交汇处装修状况清水占地面积总占地150亩，一期77.5亩总户数1452建筑面积21.4万方（一期）车位比1:1.27（1844）容积率3物业费2.3元/m²/月绿化率30%开盘时间预计2018年1月物业形态高层、洋房交房时间竣工2019-12-31面积区间高层：97-122㎡、洋房：125-137㎡价格高层：7800元/㎡洋房：9400元/㎡内部配套2层独栋商业、底商儿童游乐区、750㎡游泳池、篮球场、羽毛球场、环形塑胶跑道金科·博翠天宸至2018年4月开盘以来，累计审报预售4个批次，推出1956套精装和清水住宅，面积段以87-146㎡为主，清水高层均价约7800元/㎡，洋房均价约9400元/㎡，截止9月累计共去化约1396套，去化率71%，剩余约560套可售。预计10月份将会加推。小结：金科·博翠天宸项目B地块总规划户数约1500户，由2栋34F高层住宅、14栋18F高层住宅和6栋6+1洋房组成，2019年B地块清水高层+洋房共计608套，目前在售的为高层2#，洋房3#—7#，面积92-146㎡。一期精装由大唐包销，二期清水自售（有渠道），二期库存379套。直接竞品凤凰新城板块、高总价、纯刚需+高端改善、名校（实验小学）加持34凤凰新城板块、高总价、纯刚需+高端改善、名校（实验小学）加持投放媒体渠金科·博翠天宸金科博翠天宸定位精英刚需+改善楼盘，客户主要以青白江本地刚需、洋房改善、外地投资客为主。面积段以92-107㎡的三房单卫/双卫刚需户型和128㎡的改善四房为主，总价约71-120万/套，户型方正，赠送面积在10-15㎡左右，主要以飘窗全赠送和阳台半赠送为主。项目入市至今，推广方式是以传统的线下（公交站台+项目围挡+户外大牌+高速路大牌+小区轿厢+停车道闸+酒店或KTV送纸巾和易拉宝）推广，线上除了项目公众号、房产专业门户网站（安居客、搜房网）建盘和广告合作+电台推广外，无其他推广动作。项目目前做特价房销售，每平米降价约500元，约6%的优惠力度，渠道以自有渠道和大唐分销为主，效果一般。项目目前在售高层主推2种（92、107）户型，为三房单卫/三房双卫户型，与本项目户型重叠性高，客户竞争较大。金科92㎡的三房双卫户型，总价约70万/套，此户型过道浪费较大，约7个平方。本项目101以舒居三房为主，客厅和客房面积较大且舒适，本项目在总价和客厅、客卧、阳台和赠送面积上，与金科同类户型相近且金科10㎡的阳台采光布局和低总价优于本项目101㎡户型。101㎡三室两厅单卫高层户型金科博翠天宸梧桐屿面积（㎡）92101户型三房两厅一卫三房两厅一卫总价(万/套)69.573客厅（㎡）2729主卧室（㎡）20+主卫4.320+主卫5次卧（㎡）1111最小房（㎡）711阳台（㎡）5.47赠送（㎡）108直接竞品凤凰新城板块、高总价、纯刚需+高端改善、名校（实验小学）加持35投放媒体渠佳兆业·悦府金科博翠天宸梧桐屿梧桐屿面积（㎡）107117119户型三房两厅二卫三房两厅二卫三房两厅二卫总价(万/套)809284客厅（㎡）293541主卧室（㎡）23+主卫521+主卫520+主卫5最小房（㎡）91011次卧（㎡）101611阳台（㎡）777赠送（㎡）3.588117㎡三室两厅双卫高层朝南户型119㎡三室两厅双卫高层朝西户型项目目前在售高层主推2种（92、107）户型，为三房单卫/三房双卫户型，与本项目户型重叠性高，客户竞争较大。金科在售主推的107㎡三房双卫户型，总价约82万/套，本项目119在总价（84万）上较为接近，此户型主要以舒居改善三房为主，客厅、客房和赠送面积上均优于竞品项目。金科的107㎡户型最大的缺点在于过道的浪费面积较多约10个平方且没有生活阳台。凤凰新城板块、高总价、纯刚需+高端改善、名校（实验小学）加持投放媒体渠金科·博翠天宸直接竞品投放媒体渠佳兆业·悦府金科博翠天宸梧桐屿梧桐屿面积（㎡）1036凤凰新城板块、大赠送、低总价、湖景房、纯刚需+改善、名校（大弯小学）加持投放媒体渠誉府世家小结：誉府世家项目总规划户数约4500户，共34栋住宅，由22栋高层和12栋（6+1）洋房组成，项目位于15000亩凤凰湖公园对面，入市至今主要以紧临凤凰湖的区位优势、市政配套优势、直面观景凤凰湖中心位置等为项目提供溢价。项目位置大弯凤凰大道三段8号装修状况清水占地面积170亩总户数4500建筑面积652500车位比1590个1：0.7容积率3.69物业费1.6元/m²/月绿化率30%开盘时间5月7日物业形态高层、6+1洋房交房时间2021年3月面积区间70-123㎡价格7200元/㎡内部配套3万㎡商业体誉府世家从2014年入市至今，历时4.5年，年均销售614套。从2018年至今项目累计预售6个批次，共推出1671套清水高层住宅，面积段以98-124㎡为主，均价约7200元/㎡，截止9月累计共去化约1358套，去化率81%，剩余313套可售。直接竞品凤凰新城板块、大赠送、低总价、湖景房、纯刚需+改善、名校（大37凤凰新城板块、大赠送、低总价、湖景房、纯刚需+改善、名校（大弯小学）加持投放媒体渠誉府世家誉府世家定位刚需+洋房改善楼盘，客户主要以青白江本地少量棚改、刚需、改善、外地人落户和投资客户为主。面积段以89㎡的三房单卫刚需户型和98-124㎡的刚需/刚改三房/四房为主，总价约64-89万/套，户型方正，赠送面积在10-15㎡左右，主要以房间内面积全赠送和阳台半赠送为主。项目入市至今，推广方式是传统的线下（公交车+项目围挡+户外大牌+高速路大牌）为主，线上除了项目公众号、房产专业门户网站（安居客、搜房网）建盘外，无其他推广动作。项目无优惠政策，促销政策以本地中小中介渠道（佣金15000元/套）+全民营销（老带新）3000元/套现金奖励，效果良好。目前在售高层主推3种（98㎡、117㎡、122㎡）户型，为三房双卫/四房双卫户型，与本项目户型重叠性高，客户竞争较大。誉府世家98㎡的朝北三房双卫户型，总价约70万/套的刚需套三。本项目101㎡以朝南舒居三房为主，客厅和客房面积较大且舒适，本项目在客厅、次卧和客卧的面积上，均比竞品户型更舒居，竞品户型胜在低总价，湖景房和纯刚需方面。101㎡三室两厅单卫高层户型誉府世家梧桐屿面积（㎡）98101户型三房两厅两卫三房两厅一卫总价(万/套)70.773客厅（㎡）2529主卧室（㎡）20+主卫4.320+主卫5次卧（㎡）9.611最小房（㎡）9.611阳台（㎡）117赠送（㎡）12898㎡三室两厅两卫高层户型直接竞品凤凰新城板块、大赠送、低总价、湖景房、纯刚需+改善、名校（大38凤凰新城板块、大赠送、低总价、湖景房、纯刚需+改善、名校（大弯小学）加持投放媒体渠誉府世家誉府世家梧桐屿梧桐屿面积（㎡）117117119户型三房两厅二卫三房两厅二卫三房两厅二卫总价(万/套)849284客厅（㎡）313541主卧室（㎡）31+主卫6.521+主卫520+主卫5最小房（㎡）111011次卧（㎡）111611阳台（㎡）7.577赠送（㎡）1788117㎡三室两厅双卫高层朝南户型119㎡三室两厅双卫高层朝西户型117㎡三室两厅双卫高层户型目前在售高层主推3种（98㎡、117㎡、124㎡）户型，为三房双卫/四房双卫户型，与本项目户型重叠性高，客户竞争较大。誉府世家117㎡的三房双卫户型，总价约84万/套与本项目117㎡和119㎡户型接近，117㎡因为朝南朝中庭，总价高出竞品约8万/套。本项目119套均价84万/套与竞品项目具备PK优势且此户型以舒居改善为主，在总价方面都要优于竞品，竞品的户型在功能上缺乏生活阳台是最大的劣势，此户型与本项目户型的意向客群竞争较大。直接竞品凤凰新城板块、大赠送、低总价、湖景房、纯刚需+改善、名校（大39凤凰新城板块、大赠送、低总价、湖景房、纯刚需+改善、名校（大弯小学）加持投放媒体渠誉府世家誉府世家梧桐屿梧桐屿面积（㎡）123129130户型四房两厅二卫四房两厅二卫四房两厅二卫总价(万/套)889092客厅（㎡）373532主卧室（㎡）26.5+主卫7.522+主卫522+主卫6次卧（㎡）111110最小房（㎡）101110阳台（㎡）8.6810赠送（㎡）221114129㎡四室两厅双卫高层东西户型130㎡四室两厅双卫高层南北户型123㎡四室两厅双卫高层户型目前在售高层主推3种（98㎡、117㎡、123㎡）户型，为三房双卫/四房双卫户型，与本项目户型重叠性高，客户竞争较大。誉府世家123㎡的三房双卫户型，总价约88万/套与本项目129㎡和130㎡户型面积和总价都较接近，本项目129㎡套均总价90万/套、130㎡套均总价92万/套与竞品项目具备PK优势且此户型以舒居改善为主，竞品的户型在功能上缺乏生活阳台是最大的劣势，此户型与本项目户型的意向客群竞争较大。直接竞品凤凰新城板块、大赠送、低总价、湖景房、纯刚需+改善、名校（大40凤凰新城板块、高赠送、低总价、低品质、纯刚需/刚改、名校（大弯小学）加持投放媒体渠尚林幸福城小结：尚林幸福城项目总规划户数约2933户，共21栋住宅，项目所有户型赠送面积均在20-35㎡之间，是目前凤凰湖片区唯一一个赠送面积大的楼盘，也是此项目去化好的最主要因素。项目位置青白江区凤凰路77号装修状况清水占地面积6277.00㎡总户数2933建筑面积82587.00㎡车位比2688个1：0.8容积率3.0物业费1.5元/m²/月绿化率30%开盘时间4月28日物业形态小高层、高层交房时间2021年年底面积区间66-121㎡价格7500元/㎡尚林幸福城从2014年入市至今，历时5年，从2018年至今项目累计预售开盘5次，共推出1440套清水高层住宅，面积段以56-117㎡为主，均价约7500元/㎡，截止9月累计共去化约1329套，去化率92%，剩余111套可售。泛竞品凤凰新城板块、高赠送、低总价、低品质、纯刚需/刚改、名校（大41凤凰新城板块、高赠送、低总价、低品质、纯刚需/刚改、名校（大弯小学）加持投放媒体渠尚林幸福城尚林幸福城定位刚需楼盘，客户主要以青白江本地棚改、刚需、外地人落户和少量投资客户为主。面积段以76㎡的三房单卫刚需户型和86-112的刚需/刚改三房为主，总价约56-85万/套，户型方正，大阳台，赠送面积主要以房间、阳台全赠送为主，实际得房率在130%左右。项目入市至今，推广方式是传统的线下（公交车+项目围挡+户外大牌）为主，线上除了项目公众号、房产专业门户网站（安居客、搜房网）建盘外，无其他推广动作。项目无优惠政策，无渠道，目前“老带新”政策执行老主业推荐成交后奖励2000元/套的现金奖励。泛竞品凤凰新城板块、高赠送、低总价、低品质、纯刚需/刚改、名校（大42城西板块、低总价、小高层、改善盘投放媒体渠新力翡翠明庭小结：新力翡翠湾占地约44亩，采用围合式布局，由6栋11-18层电梯华宅+社区底商组成。每栋楼都围绕着中庭园林，同时项目大部分楼栋都是南北朝向布局，保证了日照，通风以及景观效果。小区内规划有儿童游乐区和休闲健身区。项目位置青白江同华大道与红阳路交汇处（区国税局对面）装修状况清水占地面积32363.00㎡总户数1241建筑面积134010.40㎡车位比1590个1：0.7容积率3.9物业费2.5元/m²/月绿化率32%开盘时间2019-05-28物业形态小高层交房时间2020-10-30面积区间79-118㎡价格7200元/㎡内部配套儿童游乐区和休闲健身区新力翡翠明庭从2019年1月至今项目累计预售3个批次（三批次9月4日取得预售9月21日选房），累计推出1217套清水小高层住宅，面积段以79-118㎡为主（少量40-50㎡），均价约7300元/㎡，总截止9月累计共去化约802套，去化率65%，剩余415套可售，主要以118㎡的大面积和少量100㎡的户型为主。泛竞品城西板块、低总价、小高层、改善盘投放媒体渠新力翡翠明庭小结：43城西板块、低总价、小高层、改善盘投放媒体渠新力翡翠明庭新力翡翠明庭定位刚需+改善楼盘，客户主要以青白江本地刚需、改善、外地人落户购房为主。面积段以79-86-㎡的二房单卫刚需户型和87-99㎡的刚需/刚改三房为主，其次是111-118㎡的少量改善四房户型，总价约57-86万/套，户型方正，赠送面积在10-20㎡左右，主要以飘窗全赠送和阳台半赠送为主。项目入市至今，推广方式是以传统的线下（公交站台+项目围挡+户外大牌+高速路大牌）为主），线上项目公众号、房产专业门户网站（安居客、搜房网）建盘。项目二、三批次启动分销，佣金比例3%，均价6500元/㎡，效果良好。泛竞品城西板块、低总价、小高层、改善盘投放媒体渠新力翡翠明庭新力翡44大同板块、纯刚需+改善盘、低总价投放媒体渠蝴蝶洲小结：蝴蝶洲5月20日推出335套清水高层，均价7300元/㎡，目前无优惠，累计网登约26组，网登率较差仅10%，主要原因在于项目位于大同镇板块内，且项目无任何优惠，性价比较低，加上区域内各楼盘可售的房源较多，客户对项目信心不足，导致客户不愿意网登，6月2日选房当天去化约13套，去化率3%，非常差。项目位置凤翔大道1266号装修状况清水占地面积59101总户数1739建筑面积218673车位比1:1地上：721个地下：1400个1：0.8容积率2.71物业费1.4-1.6绿化率40%开盘时间2019-5-20物业形态多层,小高层,高层,交房时间2020年5月30日整体交面积区间67-108㎡价格高层：7300元/㎡内部配套商业独栋、乒乓球场、羽毛球场、篮球场，儿童游乐园、有氧跑道、健身场所项目总规划户数约1779户，共19栋住宅，从2013年入市至今，历时6年，从2018年至今项目累计预售3个批次，共推出723套清水高层住宅，面积段以67-108㎡为主，均价约7300元/㎡，截止9月累计共去化约526套，去化率72%，剩余197套可售。泛竞品大同板块、纯刚需+改善盘、低总价投放媒体渠蝴蝶洲小结：蝴蝶洲45大同板块、纯刚需+改善盘、低总价投放媒体渠蝴蝶洲蝴蝶定位刚需+改善楼盘，客户主要以青白江本地刚需、洋房改善、外地人落户购房和投资客为主。面积段以67㎡的二房单卫刚需户型和84-108㎡的刚需/刚改三房为主，总价约48-79万/套，户型方正，赠送面积在10-20㎡左右，主要以飘窗全赠送和阳台半赠送为主。项目入市至今，推广方式是以传统的线下（公交车车身+公交站台+项目围挡+户外大牌+高速路大牌）为主，线上除了项目公众号、房产专业门户网站（安居客、搜房网）建盘外，无其他推广动作。项目无优惠政策，无渠道。泛竞品大同板块、纯刚需+改善盘、低总价投放媒体渠蝴蝶洲蝴蝶定位刚需46大同板块、高总价、纯刚需+高端改善投放媒体渠听湖九园项目位置凤祥大道（巨人树幼儿园旁）装修状况精装1100占地面积3795.16㎡总户数3115建筑面积31020.60㎡车位比2279个1:1.3容积率3.0物业费2.00元/平方米/月绿化率30%开盘时间2018年1月物业形态小高层、洋房交房时间2019-05-31面积区间94-204㎡价格高层9300元/㎡洋房10500元/㎡听湖九园从2018年1月开盘以来，累计审报预售3批次，推出1114套住宅，面积段以94-204㎡为主，高层均价约8400元/㎡，洋房均价约10500元/㎡，截止9月累计共去化约1000套，去化率89%，剩余114套可售。听湖九园位于青白江区凤凰东二路，项目北面紧邻凤凰湖湿地公园，总规划占地约215亩，总建筑面积38万方，集25栋花园小高层、观湖高层和院落式商业街区于一体，住宅容积率3.0，项目体量较大，居住舒适感较强。项目目前高层24#、25#楼在售，93-117㎡清水房源，均价约7500元/㎡，总价约69-87万/套，可满足预算相对较低/或有清水房需求的置业者选择。听湖九园最新批次房源于3月27日选房，推出22（清水155套）、24（精装348套）号楼503套带装修房源，户型面积区间约93-204㎡，22#为10+1洋房，1梯2户设计，24#为超高层住宅，总高33F，2梯5户，从刚需三居到改善四房均有房源可选择，精装交付标准1100元/㎡，价格区间约8400（精装）-9300（清水）元/㎡，总价约78-189万/套，洋房大户型总价相对较高，去化较难。泛竞品大同板块、高总价、纯刚需+高端改善投放媒体渠听湖九园项目位置47大同板块、高总价、纯刚需+高端改善投放媒体渠听湖九园听湖九园定位刚需+高端改善楼盘，客户主要以青白江本地刚需、洋房改善、外地人落户购房和投资客为主。面积段以94-103㎡的三房双卫刚需户型和117㎡的改善四房为主，总价约78-98万/套，户型方正，赠送面积在10-15㎡左右，主要以飘窗全赠送和阳台、室内面积半赠送为主。项目入市至今，推广方式是以传统的线下（公交站台+项目围挡+户外大牌+高速路大牌）推广+链接渠道（佣金跳点4-6个点）+首付分期7万起为主，线上除了项目公众号、房产专业门户网站（安居客、搜房网）建盘外，无其他推广动作项目目前无优惠政策，链接渠道带访，效果良好。泛竞品大同板块、高总价、纯刚需+高端改善投放媒体渠听湖九园听湖九园48家乐福新城板块、商业繁华地、纯高端改善、名校（实验小学）加持、高总价投放媒体渠实地海棠名著项目位置成都市青白江区凤凰西七路28号装修状况精装/1700占地面积106077平方米总户数1479建筑面积566635平方米车位比2369容积率3.99物业费1.5绿化率30%开盘时间2018-12-17物业形态高层交房时间2021年4月面积区间74-135㎡价格均价：9600元/㎡清水7900精装1700小结：四期开盘至今共取得3批预售，预售套数1029套，面积段74-135㎡，截止9月累计共去化约530套，去化率51%，剩余499套可售，前两批有存量，加上本月取得预售的287套，总共库存499套（本月28-30日选房）。实地海棠名著前身是青白江北城印象，位于青白江新城核心家乐福商圈，项目分四期开发，北城印象共开发了三期且已售罄。实地地产接手四期后改名为“实地海棠名著”，项目四期共计约1479户，共6栋住宅，价格约9600元/㎡（清水7900精装1700）。泛竞品家乐福新城板块、商业繁华地、纯高端改善、名校（实验小学）加持49家乐福新城板块、商业繁华地、纯高端改善、名校（实验小学）加持、高总价投放媒体渠实地海棠名著实地海棠名著定位精英刚需+改善楼盘，客户主要以青白江本地刚需、改善、外地人落户购房为主。面积段以74-99㎡的二房单卫刚需户型和111-135㎡的改善三房/四房为主，总价约68-125万/套，户型方正，赠送面积在10-15㎡左右，主要以飘窗全赠送和阳台半赠送为主。项目入市至今，推广方式是以传统的线下（公交站台+公交车车身+项目围挡+户外大牌+高速路大牌+小区轿厢）推广，线上除了项目公众号、房产专业门户网站（安居客、搜房网）建盘和广告合作推广外，无其他推广动作。项目目前贝壳树最高优惠4个点（要求准时签和一次性付款），渠道以链接分销为主，佣金约2%+3000现金奖励，效果不明显。泛竞品家乐福新城板块、商业繁华地、纯高端改善、名校（实验小学）加持50凤凰新城板块、双公园、纯高端改善、商业繁华地、实验名学加持、高总价投放媒体渠雅居乐光明星徽城项目位置成都市青白江区凤凰西二路与凤祥大道交汇处装修状况精装/2400占地面积84亩总户数859建筑面积151485平方米车位比车位1327个，车位占比1:1.5容积率2.0物业费尚未公开绿化率30%开盘时间2019-6物业形态洋房、小高层交房时间待定面积区间102-143价格15000内部配套项目自带约7000平米法式