某某小区经济适用房项目可行性研究报告

PAGEPAGE41目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章总论 1第一节项目名称及承办单位 1第二节可行性研究编制单位及依据 1第三节项目单位概况 2第四节项目概况 4第五节问题与建议 8第二章项目建设的背景及必要性 9第一节项目建设的背景 9第二节项目建设的必要性 10第三章市场分析与发展状况 12第一节市场分析 12第二节经济适用房的发展状况 12第四章建设规模与技术方案 15第五章选址方案 17第六章节能节水措施 19第一节节能措施 19第二节节水措施 21第七章环境影响评价 23第一节环境条件调查 23第二节施工期环境影响分析 23第三节项目建成后环境影响影响分析 25第四节公众参与 26第八章劳动安全卫生与消防 27第一节劳动安全卫生 27第二节消防设施 28第九章组织机构与人力资源配置 29第十章项目实施进度计划 33第十一章投资估算及资金筹措 34第一节概算依据与说明 34第二节投资估算 35第三节资金筹措及分年投资计划 36第十二章财务评价 37第十三章社会评价 39第十四章风险分析 42第十五章研究结论与建议 44第十六章附图、附表 46第一章总论第一节项目名称及承办单位一、项目名称某某小区经济适用房项目二、建设单位某某房地产开发公司三、项目负责人姓名：联系电话：邮编：四、拟建地址某市以北，财干路以南，卫育路以东 第二节可行性研究编制单位及依据一、编制单位编制单位名称：工程咨询资格证书编号：资质等级：发证机关：法定代表人：二、编制依据1、《建筑设计资料集》2、国家及山东省有关规范、标准、规定3、城市居住区规划设计规范（GB50180-93）4、建设单位提供的基础资料5、《山东省经济适用房管理办法》6、某市城城区近期建设规划7、房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范8、《某市市区基准地价》9、某市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料10、其他有关依据资料第三节项目单位概况某某房地产开发公司，成立于1998年7月，注册资本2000万元，开发资质为三级。位于某市北关街，法定代表人，是某市市政府为解决全市低收入家庭住房困难，建设样板房住宅小区，改善某市居民居住环境而设立的政府开发性国有企业，隶属某市房地产管理局，主营安居工程和经济适用房的建设；住房困难户的调查登记和认定；安居工程和经济适用房的分配和销售等业务。现有员工45余人，其中：本科以上学历10人，专科以上学历30人，高级职称工程师3人，中级职称5人，其他专业职称8人。安居开发中心现已开发建筑面积50多万平方米，已竣工28.8万平方米，先后开发完成了站北花园小区13.8万平方米、柳园小区10万平方米、铁路小区5万平方米等精品工程。正在开发的建筑面积15万平方米，其中：站北花园4.5万平方米，湖西居住小区3.5万平方米，某某2.5万平方米，聊大花园7.5万平方米。开发规模不断扩大，在开发过程中，严格按照国家规定的质量标准进行开发建设，精心设计、精心施工，合格率达100%，优良率达85%以上，为某市城市建设、改善居民的生活居住环境以及拉动当地经济增长做出了突出贡献。一流的设计水平、一流的施工质量、一流的居住环境、一流的物业服务，得到了社会各界、上级领导和有关部门的高度重视和认可、开发中心开放建设的站北花园小区，2001年度被山东省建设厅评为“山东省物业管理优秀住宅小区”，2003年度获山东省首届城市优秀住宅小区银质奖，历年来被评为某市东昌府区文明小区；柳园小区2002年获山东省“工商银行杯”户型大赛设计银质奖；铁路小区获2000年第一届某市城市优秀住宅小区铜奖；某某房地产开发公司2002年度获山东省房地产开发综合效率先进单位先进单位，2004年度被某市消协评为“某市放心房承诺单位”,2005年被评为某市“优秀房地产开发企业”，站北花园被评为优秀住宅小区。为更好的服务某市的城市文化发展进程，为城市建设和改善居民环境作出更大贡献，某某房地产开发公司将以更加严格的管理确保工程质量，为广大消费者提供高品质高质量住房，为城市建设增光添彩。

第四节项目概况一.拟建地点拟建于某市以北，财干路以南，卫育路以东。二.建设规模与目标某某项目规划总用地42857万平方米，建筑面积6万平方米，总居住套数1000套，容积率1.4，绿化覆盖率35%，小区内设幼儿园、配套文化中心、商业网点、集贸市场、健身场所等设施。我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，某市政府根据国家的有关精神，适时推出经济适用房的建设，致力于为解决困难群众和中收入人群的住房问题，为他们提供一个优美、舒适的居住环境，让他们享受有房住的温馨，因为：温馨是一种感觉，是人生美好的向往；温馨是一种品位，是人生独到的见解；温馨是家的元素，是人生永恒的主题；温馨来自情感的交流、理智的选择，安居住宅开发中心对于温馨的认知，是源于对生活细节完美的追求,让安居住宅开发中心的“真诚、勤奋、和谐、求精”为您营造温馨的家。三.主要建设条件1气象条件根据某市气象部门提供的资料，某市属于暖温大陆性季风气候区，具体气象资料数据如下：（1）、风向：常年主导风向：SSW冬季主导风向：ENE夏季主导风向:SSW（2）、风速：最大风速：33.3m/S冬季平均风速：3.2m/S夏季平均风速：2.8m/S（3）、气温：年平均气温：12.8极端最高气温：39.5极端最低气温：－19.7（4）、相对湿度：最冷月平均相对湿度：54％最热月平均相对湿度：73％全年平均相对湿度：56％（5）、降水量年平均降水量：600㎜年最大降水量：723.7㎜日最大降水量：298.4㎜时最大降水量：190㎜（6）、最大积雪厚度：190㎜（7）、最大冻土厚度：44㎜2地质条件2.1地形、地貌该建筑物场地地形平坦，但为建筑垃圾较厚场地，勘察期间各勘探点孔口高程采用相对标高，以西侧花园路路中心线一点为基准点引测，地面高程差异不大。勘区地貌属黄河冲积平原，地貌单元单一。2.2地基土构成及岩性分布特征根据土的物理力学性质，建筑场地地基土共分6层：（1）、1层杂填土：杂色，湿，松散，以砖块及砼块等建筑垃圾及部分生活垃圾为主，场区普遍分布，厚度0.9-2.0m，平均1.3m下部为素填土厚0.7－1.2米。（2）、2层粉土：褐黄色，湿、中密，含云母以及少量石英长石，砂质粉土，局部接近粉砂，3.0米左右夹10cm左右粘土。（3）、（3）、3层粉质粘土：灰褐色，软塑-可塑，含氧化铁及少量有机质，干强度高，韧性高，中偏高压缩性。层厚1.1－2.3米，平均1.83m。（4）、4层粉土：褐黄色，湿，中密，含云母片，局部夹粘性土，性质稳定，中压缩性，厚度3.5-4.7m,平均4.06m。（5）、5层粉质粘土：褐色，可塑，含氧化铁，氧化铝及少量有机质，干强度高，韧性高，性质稳定，中压缩性，厚度2.0-3.2m，平均2.56m。（6）、6层粉砂：灰色，饱和，中密，含有机质，石英长石，土质均一，性质稳定。2.3地下水该场地地下水为第四系孔隙潜水，地下水年变化幅度1.0米左右。勘察期间测得地下水静止水位埋深介于3.0-3.5米之间，平均相对标高-2.95米。地下水的主要补给来源为大气降水及徒骇河的侧补，主要排泄方式为大气蒸发及工农业用水及缓径流。根据附近的地下水水质分析资料，该区地下水水质呈弱碱性，不含侵蚀性CO2，对混凝土及其中钢筋不具备腐蚀作用。2.4地震效应勘区位于华北地台，辽冀台向斜南翼，聊城凹陷东缘，聊城--兰考断裂带在本区的走向为NE30-40度。倾向NW，倾角40-60度。聊考断裂为本区最大的构造带，为鲁西隆起与临清坳陷两个构造单元的转换带。该断裂是由一系列NE走向的西侧正断层组成的破碎带，其地震活动的主要特征为：（1）、地震主要沿断裂分布，且发震部位多北东向的聊考断裂与某些近东西向次级断裂的交汇部位。（2）、由于下部地壳构造活动的差异，致使本区历史地震区存在阶段性差异，6级以上地震都发生在南段，北段地震一般为4—5级。（3）、地震活动具有一定的周期性。3配套条件某市供水、供热、供气、治污等市政建设取得重大进展，城市功能有了质的提高，城市管理不断加强，城乡面貌明显改观，水利、交通、能源、道路等基础设施建设正在逐步加强。东昌湖和古运河、徒骇河等工程项目将相继建成。山东省规划容量一期2台60万千瓦机组工程投入生产。聊城将成为中国东部地区最大的能源基地之一。3.1给水主要是生活用水，消防用水和其他用水等,供水水源为某市自来水公司，供水普及率将达到100％。根据某市总体规划，沿规划主干道敷设给水主管，配给水管采用环状与枝状相结合的供水形式，以确保用水的安全性和可行性。3.2排水本项目排水实行雨污水分流体系。为减少埋管深度，雨水管可以分段就近接入周围市政雨水管道；污水达到国家和当地有关排放标准后接入市政污水管道。3.3供电本项目用电主要是照明设施、家庭生活用电，结合某市总体规划，本项目由市供电部门统一解决本项目用电。3.4供热拟由某市昌润供热有限责任公司接小区供热管网。3.3.5供气某市区天然气气管道四通八达，拟由聊城新奥燃气有限公司解决供气问题。四.项目总投资及效益本项目总投资7286.75万元，资金全部由政府解决。本项目完成后，预计经济适用房销售收入为8400万元，扣除成本7286.75万元，减去销售（营业）税金及附加466.2万元，所得税162.08万元，利润总额为647.05，年均利润215.68万元，投资利润率2.96%。五.主要技术经济指标

技术经济指标序号项目单位数量备注1占地总面积平方米428572总建筑面积平方米600003居住套数户10004平均每户建筑面积平方米605容积率1.46绿化率%357平均层数层6第五节问题与建议考虑到某某经济适用房项目建成后，可以提供一些简单必要的锻炼和娱乐附属设施的建设，如腰扭器、漫步机、高低杠、单杠等，该项目的建设很大程度上依赖于政府的扶持，因而，在建设的过程中，要时刻注意政府的各种政策，而且要重视该项目的社会效益。

第二章项目建设的背景及必要性第一节项目建设的背景众所周知，房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。在我国的住房领域，房地产业发展和提高人民居住生活水平，长期以来成为一对难解的矛盾。要害就在于，长期以来我们把房地产拉动经济发展，放在了超过民生的头等位置。例如，把房地产业定为支柱产业，由于对房地产业缺乏合理的定义，致使“支柱产业”及其有关的扶持政策，主要被“房地产开发经营业”所独享，造就大量超级地产富豪群体产生，而广大的城镇居民却在不断上涨的高房价面前“望楼兴叹”。国务院总理温家宝在十届全国人大五次会议上作政府工作报告时指出，要重视社会发展和改善民生问题，坚持“以人为本”，促进社会事业加快发展，积极解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题，特别是建设领域的住房问题成为广大民众关注和议论的焦点，并特别指出解决民众的住房问题有以下两点：一是大力发展廉租房，二是大力建设经济适用房。这就要求地方各级政府必须改变长期实行土地高价拍卖的供给模式，集中供应经济适用房和廉租房，并将单位自建经济适用房和个人集资合作建房等，纳入政府保障房供给计划。早在1991年6月份，国务院就在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出：“大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”，因此建设经济适用房已成为广大民众的迫切要求，，也是社会发展的必然。

某市是一个近几年发展起来的山东经济强市之一，房地产开发起步较晚，市场需求较大，房地产综合开发起步于1984年，特别是近两年来，贯彻市委、市政府大开放、大招商、大发展的战略思想和加快城市化进程的总体要求，开发力度进一步加大，但随着某市城市化进程的推进，农业人口的大量涌入，城区人口的急剧增长，城区住房需求矛盾越来越激烈。由于某市的经济与发达地市相比，仍然存在基础差、底子薄、收入低的现象，随着房价日涨，买不起房的矛盾越来越严重，而经济适用房的建设越来越受到人们关注的焦点，成了中低收入群体解决住房问题的唯一出路。为贯彻国家关于“经济适用房”建设的相关管理规定，切实改善中低收入家庭居住条件，促进社会稳定和谐，某市政府及有关部门及时推出“某某”小区的建设，决定规划、兴建经济适用房，实施“关注民生根本、构建和谐人居”工程。第二节项目建设的必要性一、是社会发展新形势的需要经济适用房是我国在房改过程中为适应新的经济形势、由政府推出的新型房产种类，是适合中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。早在1991年6月份，国务院就在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出：“大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”。目前我国房价过高还是建立在教育、医疗市场化和社会保障能力严重不足基础上的。因此，搞好经济适用房有其必要性和紧迫性。

二、是城镇住房制度改革的产物经济适用房政策源自上个世纪九十年代全国城镇住房制度改革，政策问题的形成并不完全来自中低收入家庭住房需求本身，还更多来自住房制度改革以及住宅供给产业发展的需要。因此，政策形成之初担负多重政策使命：实现商品化、社会化城市住房供给体系；扩大内需，拉动经济增长；满足城镇居民居住状况的改善。2003年，政府有关经济适用房建设计划中明确指出，“经济适用住房是具有保障性质的政策性住房，是解决中等偏下收入家庭住房的重要途径”。三、是解决民生问题的重要方式之一通过对经济适用房的抽样调查，经济适用房主要满足了中低收入家庭的自住需求，“民生问题”的解决更推进了一步，对构建和谐社会，保障社会的稳定起着重要的作用。因此，经济适用房的建设有着极其重要的意义，是解决“民生问题”的主要内容之一，大力提倡和发展经济适用房的开发建设是完全必要和可行的。

第三章市场分析与发展状况第一节市场分析经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的、能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计、单套面积设定及其建筑标准上强调住房的实用效果。经济适用住房的价格按建设成本确定。建设成本包括征地折让费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、1%～3%的管理费。经济适用房以微利价出售，只售不租，其成本价由7项因素（征地折迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费、贷款利息、3%以内的利润）构成，出售经济适用房实行政府指导价，其售价由市、县人民政府根据以上几项因素综合确定，并定期公布不得擅自提价销售。近两年来，某市人口逐年增多，但同时伴随的是某市房价飙升，已经与某市人均收入水平严重脱节，人们的购房能力相对下降。通过对市场的调查发现，东至光岳路，西到昌润路，南至湖南路，北至建设路内的房价都在3000元以上，特别是环城湖周围的房价达到了4000-5000元，甚至更高，某市经济开发区的房价平均也在2500元多，很多工薪阶层的人们对购房失去希望，开发经济适用房不仅可以在一定程度上影响某市的房价，而且对于解决困难群众和中低收入人群的住房问题起到了积极的推动作用，是关系民生的大事，对促进社会的稳定，构建和谐社会有着深远的意义，同时在一定程度上解决了政府的后顾之忧。第二节经济适用房的发展状况一、省内发展状况从2003年，为了应对中低收入居民对居住条件的需求，根据现实条件，山东省开始逐渐加大了对经济适用房的投资。但是我省经济适用房还是严重偏少，2004年1-9月山东省经济适用房竣工面积92.3万平方米，销售面积111.1万平方米，解决了１万多户中低收入家庭的住房困难。但住房供应结构越来越不合理，经济适用住房供应严重偏少，且建设规模呈逐步缩小之势，占商品住宅供应量的比重由2000年的42%急剧降到2003年的7.9%。各地在实施“安居工程”方面已做了大量工作：济南市研究制定了经济适用住房管理办法并将于近期出台，以规范经济适用住房建设销售行为。青岛市规定经济适用住房建设中的行政事业性收费减半征收，廉租住房保障范围和保障标准也较以前有较大提高。日照市在坚持不改变经济适用住房政策的前提下，按照统一规划、市场运作、政府补贴、个人购买的原则，变划拨建设用地为招、拍、挂，变分配低价住房为发放经济适用住房补贴，变定向购买为市场化选择，实现了经济适用住房建设的用地市场化、补贴货币化和购房自主化。东营市政府也计划在城市新区拿出近2000亩土地，用于规划建设普通商品住房，满足中等收入家庭的住房需求。2005年1月-8月，山东房地产开发完成投资589.5亿元，居江苏、广东、浙江、上海、北京之后位列全国第六位。其中经济适用房完成投资30.7亿元，仅次于江苏的32.1亿元，位列全国第二位。2005年开始山东省增加\o"经济适用房"经济适用房建设的力度，并确保经济适用房建设规模不低于商品住宅建设规模的15%。目前山东在今年加大经济适用住房建设力度，确保竣工400万平方米，年内建成5万套以上经济适用房。山东省城镇人均住房建筑面积在10平方米以下的低收入家庭还有17.1万户，山东将改进和规范经济适用住房制度。一是推行在商品房小区中配建经济适用房。二是在外来人口较少、房价收入比不高的城市，发放购房补贴，支持低收入家庭自主购房。三是严格控制经济适用房建设标准，将套型建筑面积控制在60平方米左右。二、聊城经济适用房发展状况某市在经济适用房的开发和投入比较少，但是经济适用房制度正在加快推进，经济适用房投资增长较快，在山东省还处于一个起步阶段，相对于其他省份处于比较落后的位置。2006年，某市已经建成经济适用房10.6万平方米，但远远不够满足低收入与生活困难者对住房的需求，迫切需要增加经济适用房协调经济协调发展和维护社会稳定。在聊城经济开发区，随着招商引资工作的有效开展，每年都有大批的企事业单位进驻，带来了大量外来务工和就业人员，开发区按照开发区党工委、管委“重视改善农民工居住条件，建设一批向农民工出租的集体宿舍或符合农民工特点的住房，要求今年在大胡居住区建设10000平方米的70平方米以下的经济适用住房2007年，为进一步健全和完善我市住房保障制度，加快解决城市低收入家庭住房困难，某市政府出台了《关于进一步解决好城市低收入家庭住房困难的实施意见》，把解决城市（包括县城）低收入家庭住房困难，作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，大力实施安康居住工程，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。2007年年底之前，建立了低收入住房困难家庭住房档案，将人均住房建筑面积10平方米以下的低收入家庭，作为当前住房解困工作的重点，并逐步扩大保障范围。采取各种措施确保经济适用住房建设用地落实到位，力争到“十一五”期末，基本解决人均住房建筑面积10平方米以下的低收入家庭住房困难，逐步改善农民工及城市住房困难群体的居住条件。

第四章建设规模与技术方案建设规模与产品方案研究是在市场预测和分析的基础上，论证比选拟建项目的建设规模，作为确定项目技术方案、设备方案、工程方案及投资估算的依据。一．建设规模某某项目规划总用地42857平方米，建筑面积60000平方米，总居住户数1000户，容积率1.4，绿化覆盖率35%，小区内设幼儿园二．技术方案1.技术设备条件1)室外1.外墙：采用普通外墙涂料，局部面砖装饰。2)室内1.内墙：厅、房为普通乳胶漆。2.顶棚：厅、房为普通乳胶漆。3.地面：厅、房为水泥砂浆拉毛。4.窗：户外窗用塑料窗。5.门：分户门为防盗、防火门。6.卫生间，淋浴间：卫生间配内墙瓷砖，顶棚普通乳胶漆，地面铺设防滑砖。3)室内配套设备：1.电视、电话、电讯系统：有线电视插口、电话插口、宽带上网，报装后可立即使用。2.电气配置：开关、照明、插座、电表各一个。3.天然气：天然气管道安装到厨房。4.给水：变频式供水系统，每户独立水表。5.排水：配有统一排水管道。2.道路系统小区内设一条主干道和多条平行次干道，形成树杈状道路系统，道路采用水泥砂浆，部分道路铺设花砖。3.小区建筑小品入口：区内设保安。指示牌：居住区设置各种指示牌，如指示公共服务设施位置、公共建筑以及管理处等方便居民使用。庭院灯：保证居住区夜间行人车和公共次序安全、既有安全保护功能、又可美化环境。座椅板凳：设在广场、水边，既绿化又方便使用。栏杆：起安全保护作用。儿童活动场地以塑料栏杆为主。居住区地形又高低变化时，可设台阶和挡土墙，方便排水。宣传栏：设在人流集中必经之地。大小高度适宜，便以观看。垃圾桶：在公共区域等人流较多的地方、居住楼旁设置。广场：社交游憩公共场所，附设游乐设施。

第五章选址方案某某项目的建设本着节约用地，不占耕地，减少拆迁移民，有利于场区合理布置和安全运行，有利于保护环境和生态，有利于保护风景区和文物古迹的原则，通过收集资料、走访调查、查阅资料及抽样调查，运用科学方法整理和分析相关的信息资料，对拟建项目进行评价。一、选址依据1、某市建设规划的要求2、适应小区投资项目的要求3、适应小区房屋用途的要求4、拥有便利的交通条件5、满足土地的地质条件，市政基础设施等因素需要二、选址位置根据以上分析，该项目拟建于某市以北，财干路以南，卫育路以东。1.自然条件通过对该地块的构成成分、结构形式、资源状况、承载力的情况进行勘测和研究，发现该地块地质好，地基强度好，适用于钢筋混凝土基础，建造6万平方米的房地产不会超过土地承载力。该地块自然条件良好，不会影响到土地平整、开挖土石方、道路铺设、基础施工及地下工程排水。2.城市的基础设施条件政府部门已为项目提供了排水、电力、燃气、供热、交通等基础设施。项目与城市基础设施网络连接点较近，不需要建造水处理系统。同时经该楼盘有十余条公交线路，交通方便。周边购物、娱乐场所完善齐备，为居民日常生活提供便捷。特别是卫育路、财干路这几年的变化日新月异，一改昔日的荒凉，成为今天某市的一块黄金地段开发热土。该街区各项目配套设施正在不断完善。如菜场、超市、邮局、银行、……随着大量居民入住和怡园小区的利用开发，该地段的发展前景将一片乐观。3.周边环境条件小区拟建于某市临财干路以南，卫育路以东，整个小区周围没有工业园区，有山有水，树木繁密，绿地完善齐备，污染小，空气清新，环境幽雅。湛蓝的天、清澈的水是其引以为傲的亮点，芳草茵茵的绿地让你在蓝与绿的交响中感受大自然的气息、享受返朴归真的美丽，独特的地理位置，赋予了小区更深刻的内涵。

第六章节能节水措施第一节节能措施某某小区建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》。保证舒适，健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可持续发展的目标。1、建筑节能技术该工程维护结构的保温材料选择和构造方案如下：屋面：选用150mm厚水泥聚苯保温板做保温层，材料密度280-300kg/m3.屋面传热系数=0.60W/(m2.k)外墙：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，外贴40厚聚苯板，外饰面系统涂层，外墙传热为k=0.77W/(m2.k)门窗：选用产品要求其抗风性能属标准GB7106第2级，空气渗透性能属标准GB7108第3级，雨水渗透性能属标准GB7108第4级，外墙窗均为塑钢双玻，其传热系数为k=2.56W/(m2.k),采用保温分户门，其传热系数为k=1.70W/(m2.k)楼梯间：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，靠楼梯间一侧加抹20厚保温砂浆，其传热系数为k=1.67W/(m2.k)2、采暖系统的保温节能措施小区供热采用高热效率的29MW的热水锅炉(热效率为80%)、APV湍流技术高换热系数的换热器、高度聚乙烯保温管(热效率达90%)、自力式流量控制器等措施，达到了供热系统部分节能的要求。小区内热交换站采用变频循环泵和流量自动调节系统，可根据设定的流量极值和室外温度的变化自动调节流量。小区内管网敷设中，采用高密度聚乙烯直埋保温管和聚氨脂发泡剂，有效避免了在管网传送中的热量损失。供暖系统采用上供下回双管式。系统布置简单，水路通畅，安装检修方便。最大优点是可以实现各组散热器的单独调节而不影响其他散热器的热力工作情况，并为将来安装热表计量收费创造了条件。每组散热器进水管安装丹佛斯温控阀。该阀门可随室外气温变化自动调节室内温度达到恒定温度，克服了双管系统垂直失调的弊病。采暖系统按单元设置，各热力出口均安装差压控制器。可避免水力平衡调节的困难，并为外网自动调节创造了条件。房间散热器选用铝合金暖气片。3、建筑节能技术、材料、工艺的应用除了在保温节能做法及措施中介绍的新技术外，在建设过程中，应大量应用四新技术，为住宅产业化及带动其他产业的发展起到一定的作用。地基处理采用CFG桩复合地基；地下室地面及外墙采用聚氨脂涂料防水技术；排水管采用PVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保温技术；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑钢门窗采用单框双层中空玻璃；单元分门户采用高档实木及钢制三防门；楼道照明采用红外线光控开关；燃气采用PGM2.51磁卡燃气表；电表为DDY-17磁卡电表；GRC隔墙板、硅美轻质隔墙板应用技术；变压式通风道；采用高效有机硅厨厕防水技术。4、节能措施1.所有设备，电器等选用符合国家民用规定的节能型设备，新型高效电器。2.楼房卫生间采用节水措施，选用节水型卫生洁具，以节约用水。3.灯具以节能型为主，节约用电。4.采用保温复合砌块和保温沙浆新型墙体材料，推广使用新技术，新工艺，充分利用自然光，以节能降耗。5.采用中空玻璃塑钢窗及保温门。室内温度冬季不低于12度，夏季不高于28度。另处，项目管理机构应加强管理，完善各项规章制度，定期对各类设备、管理、器具等进行检查、维修，防止跑、冒，减少不必要的浪费。

第二节节水措施1、小区水环境合理规划和建设小区水环境，提供安全有效的供水、污水处理、日用系统，节约用水。实现水资源的可持续发展和利用，改善小区生态环境。建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳定，水压可靠；建立完善的排水系统；雨水或生活污水经处理后回用作生活杂用水等各种用途时，水质应达到国家规定的相应标准，以保障回用水的安全和适用。对小区用水水量和水质进行估算与评价，提供详尽的居民用水量估算资料。提出合理用水分配计划、水质和水量保证方案。最大限度地有效利用水资源，减少小区污水的排放量，实现小区用水的良性循环。以足够的水量和水压向所有的用户不间断地供应符合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生活用水；及时将小区内的污水和雨水排放收集到指定场所。收集雨水用以在一定范围内补充小区用水，完善小区屋顶和地表径流规划，避免雨水淹渍、冲刷给环境带来的破坏。充分利用雨水，减少市政供水。收集后的雨水经适当处理后回用做小区杂用水。2、绿化景观用水节水保障小区绿化、景观用水，改善小区用水分配，提高景观用水水质和效率。景观用水应设置循环系统，并应结合中水系统进行优化设计以保证水质，提高用水效率。提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，尤其是冷地型草坪面积。绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。3、节水器具应用大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益。不使用耗水9升和9龙头：(1)不使用螺旋升降式铸铁水嘴。(2)根据用水场合的不同，可选用延时自动关闭(延时自闭)式、水力式、光电感应式和电容感应式等类型水龙头；手压、脚踏、肘动式水龙头；停水自动关闭(停水自闭)式水龙头；陶瓷片防漏水龙头等节流水龙头。淋浴器具：冷、热水混合器具(水温调节器)；电磁式淋浴节水装置；节水喷头等。节水型用水家用电器：采用高效节水洗衣机，洗碗机等节水型家电。

第七章环境影响评价第一节环境条件调查在当前的房地产开发过程中，讲究园艺设计，提倡健康住宅已是大势所趋，但目前国内的景观设计多采用喷泉、广场等“硬质景观”，较少采用有生命力的活生生的“软质景观”，只注重视觉效果，而没有营造整体气氛，”形成了层次分明的景观体系，同时设计师还十分注意尺度感，通过小型景质将人的视线从高大的建筑物上转移，从而减少了人的压抑感。35%的绿化率保证了周围良好的环境，建成后注重人文环境建设，污染较少。自然景观优越、空气清新、湿度适宜，夏季凉爽，远离闹市区，绿地面积率大，远离重工业区，工业污染小。第二节施工期环境影响分析1.施工期污染源1.1施工期噪声污染源施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声级见表。声级最大的是电钻，可达115dB(A)。物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声，各阶段的车辆类型及声级见表。本项目运输车辆安排时尽量避开居民楼。

各施工阶段主要噪声源状况施工阶段声源声级施工阶段声源声级土石方阶段挖土机78-96装修、安装阶段电钻100-115冲击机95电锤100-105空压机75-85手工钻100-105打桩机95-105无齿锯105底板与结构阶段混凝土输送泵90-100多功能木工刨90-100振捣器100-105混凝土搅拌机100-110电据100-110云石机100-110电焊机90-95多角磨光机100-115空压机75-85施工阶段运输内容车辆类型声级/dB(A)土方阶段底板与结构阶段装修阶段土方外运钢筋、商品混凝土各种装修材料及主要设备大型载重机混凝土罐车、载重车轻型载重卡车9080-8575交通运输车辆声级1.2施工期扬尘施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。1.3施工期废水污染源施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养护排水，以及各种车辆冲洗水。1.4施工期固体废弃物施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。2.施工期环境影响分析2.1施工噪声影响根据噪声污染源分析可知，由于施工场地的噪声源主要为各类高噪声的施工机械，这些机械的单体声级一般均在80dB以上，且各施工阶段均有大量设备交互作业，这些设备在场地内的位置，同时使用率有较大变化，因此很难计算其确切的施工场界噪声，根据本工厂施工量，按经验计算阶段其各施工阶段的昼夜声级见表。各施工阶段昼、夜声级估算值单位：dB（A）施工阶段昼间场界噪声标准值夜间场界噪声标准值土方阶段75-857575-8555结构阶段70-857065-8055装修阶段80-9585禁止施工552.2施工扬尘的影响由于土石方过程破坏了地表结构，会造成地面扬尘污染环境，其扬尘量的大小与诸多因素有关，是一个复杂、较难定量的问题。通过对施工期环境影响的分析，施工期主要污染为噪声与扬尘，为减少其环境污染，应做到：①现场施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁，湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶；混凝土搅拌等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响；②施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩时不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求；③施工中不产生超标准的空气污染，环保措施与工程进度做到“三同时”，环境治理设施应与项目的主题工程同时设计，同时施工，同时交付使用；④建筑垃圾及时清理，文明施工；地块周围树立高于3米的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪音。第三节项目建成后环境影响影响分析作为房地产开发项目，基本无工艺废气和生产废水排放，因此污染源分析主要是燃料燃烧废气、生活污水和生活垃圾。1、主要污染源及污染物本项目住宅建设，其主要污染物是生活污水、厨房油烟及生活垃圾，为保证项目本身的环境卫生要求和不对周围环境产生影响，对上述污染源必须采用适当的治理措施。2、环境治理措施本项目产生的污染物数量不多，对周围环境产生的影响较轻，主要治理措施如下：生活污水：采用化粪池对污水进行处理，达标后直接排入市政下水道。生活垃圾：首先集中到小区内的垃圾中转站，再由市政环卫部门运往城市垃圾处理场统一处理。第四节公众参与某某环境影响评价“公众参与”的目的在于使公众对拟建项目的各种意见、建议、和要求贯彻于整个环境影响评价中，沟通公众与项目建设方的相互了解，弥补环境影响评价过程中可能存在的疏漏，制定出严格的环境监管措施与实施计划，使该项目的规划设计更加完善和合理，从而有利于项目的综合效益。

第八章劳动安全卫生与消防拟建项目劳动安全卫生与消防的研究是在已确定的技术方案和工程方案的基础上，分析论证在建设和生产过程中存在的对劳动者和财产可能产生的不安全因素，并提出相应的防范措施。第一节劳动安全卫生1．危害因素和危害程度分析分析在生产或作用过程中可能对劳动者身体健康和生产安全造成危害的物品、部位、场所，以及危害范围和程度。1.1有毒有害物品的危害。分析生产和使用带有危险性的原料、材料和产品，包括爆炸品类，易燃、易爆、有毒气体类，易燃液体类，易燃固体类，氧化剂和过氧化物类，毒害品类，腐蚀品类，辐射物质类，以及工业粉尘类等。分析有毒有害物品的物理化学性质，引起火灾爆炸危险的条件，对人体健康的危害程度以及造成职业性疾病的可能性1.2危险性作业危害。分析高空、高湿、高压作业，井下作业，辐射、振动、噪音等危险性作业场所，可能造成对人身的危害。2．安全措施方案针对不同危害和危险性因素的场所、范围以及危害程度，研究提出相应的安全措施方案，主要有：2.1在选择工艺技术方案时，应尽可能选用安全生产和无危害的生产工艺和设备。2.2对危险部位和危险作业应提出安全防护措施方案。2.3对危险场所，按劳动安全规范提出合理的生产工艺方案和设置安全间距。煤炭、冶金等矿井开采项目，应提出防止瓦斯爆炸、矿井涌水、塌方冒顶等技术和安全措施方案。2.4对易产生职业病的场所，应提出防护和卫生保健措施方案。第二节消防设施消防设施研究，主要是分析项目在生产经营过程中可能存在的火灾隐患和重点消防部位，根据消防安全规范确定消防等级，并结合当地公安消防设施状况，提出消防监控报警系统和消防设施配置方案。1．火灾危险性分析分析生产过程中使用的原材料、中间产品、成品的火灾危险性，包括储存物品的火灾危险性，生产过程中易燃、易爆产生的部位及火灾危险性，运输过程中的火灾危险性等。2．调查项目场址周围消防设施状况调查场址周边公安消防机构的规模、装备，所在地公安消防队与场址的距离等，确定项目对公安消防机构的依托程度。3．消防措施和设施根据项目在生产经营过程中存在火灾隐患的部位、火灾危险类别以及可能波及的范围，确定应采用的消防等级，并结合项目场址周围消防设施状况，提出消防监控报警系统和消防设施配置方案。

第九章组织机构与人力资源配置合理、科学地制定管理方案，确定项目的组织机构和配置人力资源是保证项目建设和生产经营顺利进行、提高劳动率的重要条件。在制定管理方案时，我们对项目的组织机构设置及人力资源及员工培训等内容进行了研究，比选优化方案。一．组织机构设置为保证某某项目的顺利实施，聊城安居住宅发展中心，设立了专门的组织机构，成立了办公室、财务部、人事部、保安部、采购部、工程部、营业部、售后服务部、物业管理部等相关部门。办公室：1、负责公司文档管理:可对公司的文档进行分类管理。2、负责内部员工管理:对公司的内部职员的个人资料进行管理。人事部：负责人力的招聘和录用、调配和使用、人事的考核，晋升与奖惩，教育和培训工作。财务部：负责资金的筹集和管理；财务的核算和监督以及资金的拨款和管理；交纳各种税务和上级管理费等，保证工程进度和各项资金使用计划。保安部：负责巡察报告、物资保护、停车场管理工作。采购部：负责做好材料、购配件、设备等物资的采购工作。工程部：负责工程前期准备，工作如下：1.技术准备1)审核施工图纸。2)编制《房地产开发项目组织设计》。3)编制或审核施工图预算。4)编制或审核主要材料、半成品、设计计划。5)对特殊项目或重要的项目的考察、参观、学习及必要的培训。2.物资准备3.现场准备：现场踏勘，“三通一平”，组织施工单位放线并检验。4.其它准备：A利用招标形式、优选施工队伍；B办理开工报告；C办理质监委托；D组织设计交底；E摸清施工现场地下有无国家线路、水管、天然气管道和防空洞等，如有及时妥善处理。2.现场工程管理2.1前期阶段的部分工作：A旧建筑物及妨碍工程施工的障碍物的拆除工作；B、“三通一平”；C其他的工作（临建、占路，占地的办理）2.2施工建设阶段的工作A施工前的各项准备工作，施工建设阶段的平衡和协调工作，做好现场技术管理B做好质量控制与管理，加强经济签证的管理C做好工程收尾的组织安排，竣工验收。D做好工程资料的汇集、参加开发项目资料的归档工作。E做好工程决算及项目移交。营销部：负责商品房的销售和管理;作好销售计划的编织机销售策划工作。售后服务部：负责售后回访，保修修缮，工程遗留问题处理工作。物业管理部：负责与业主委员会相配合，共同创建“整洁、文明、安全、方便”的优秀物业区域。本公司采用直线职能制的组织形式，各级领导对下级部门和人员不直接下达命令,只是参谋作用。这一组织形式既能及时指挥,统一命令,又能发挥职能部门和专业人员的工作特长,但总经理要注意协调和联系各职能部门之间,领导层要把握管理系统中的各种矛盾。对此组织机构进行适应性分析知：组建方案符合《公司法》和国家有关规定的要求，执行机构具备指挥能力和组织协调能力，组织机构的层次和运作方式能满足建设和生产运营管理的要求，项目法人代表及主要管理人员的素质能适应项目建设和生产运营管理的要求，能承担项目筹资建设、生产运营、偿还债务等责任。二．劳动定员

劳动定员计划表部门管理人员营业人员技术人员业务人员合计总经理办公室其中：总经理副总经理1212行政管理其中：办公室人事部财务部222222运营管理其中：保安部采购部工程部334222529销售管理其中：营销部售后服务部物业管理部211112323合计1451231三．员工培训1.公司管理层以职员提供可持续发展的机会和空间为己任。在公司，职员勤奋的工作除可以获得薪金、享有福利以外，更可以得到公司适时提供的大量训练和发展机会。2.在公司除获得正规培训以外，职员还将自觉或不自觉地得到其他收获：职员将学到怎样善用时间；职员将学到如何发挥团队精神；职员将学会如何管理、激励、培训其他人；职员将学到更为有用的专业技术知识；职员的经验将是职员迈向更高职位的起点；职员在公司的经历将有助于职员从事其他相关工作。3.培训为公司完成经营目标、提高绩效、实现事业发展提供人力资源的保证。培训是职员胜任职责、提升自我、开发潜力、拓展职业的途径。4.培训的形式主要包括：脱产培训、在职培训、自我启发。脱产培训是就管理中共性的、有必要让职员理解和掌握的东西（如工作必须的技能、知识、公司理念等），对职员进行的集中脱产培训、研修。这种培训由专任讲师授课或主持。在职培训是指在日常工作中对职员的培养训练。即通过制定工作计划、分配调整工作、听取汇报和意见、评价考核业绩、推进工作改善、帮助解决问题等途径对职员进行的指导。自我启发是指职员自己加强学习，提高修养，不断开发和提高自身能力。为此职员必须要善用所有的学习资源，以获得进步和发展，其中“挑战性的工作角色”是最重要的培训过程。5.培训种类主要有以下四种：①公司内部课程：作为公司职员，为进一步了解公司，适应岗位职责要求，职员可申请或被指定参加公司内部举办的各种培训课程，课程类别主要有：公司理念推广、自我开发、管理研修、专业技能训练等。②公司外部课程：作为表现突出的骨干人员，为开拓思维，触发灵感，进一步提高管理水平和业务能力，职员可申请或被选送到外部管理顾问公司等专业培训机构参加短期课程，包括各种外部教育机构、培训中心所举办的短期培训课程、交流会。使职员有时间、精力来总结提炼职员丰富的实际操作经验，以利于在集团范围内交流，实现集团资源共享，同时进一步系统了解公司运作特点。③公司除举办各种培训班提高职员的素质外，也鼓励职员到大专院校或专业培训机构进修学习（包括攻读学位、上岗培训、职称及其他资格证书考试、培训等）；形式有脱产进修和业余进修，其中脱产进修的申请条件要求在公司服务满三年以上。参加各种形式的学习后，职员的结业（毕业）证书及成绩单须报总部人力资源部备案，作为调配、选拔以及任免的参考依据。④外出考察：为拓展视野、丰富学习经验，公司将组织管理人员、专业人士以及荣获嘉奖的职员到外地考察。考察单位包括境内外的优秀企业或机构。6.培训积分制度。职员参加各种培训并获得结业后，可以向人力资源部门申报积分，积分将是职员在公司参加培训的最全面记录。年度累计积分的多少是职员晋级或晋升的参考标准之一。不同类别的职员积分要求有所不同。7.培训信息公布和查询．人力资源部门将定期公布培训信息，主要包括：年度培训服务概览、月度培训及研修计划、外部培训信息、周培训信息。职员可以登录到公司主页上查询或咨询所在单位的人事专职人员。

第十章项目实施进度计划为了争取时间，缩短工期，保质保量完成工程，本项目决定采取平行施工方式。本项目计划自2008年7月开始前期筹划，2010年12月竣工，建设期2年6个月。本项目工程开发建设进度计划安排，如下表所示。项目实施进度计划安排表序号分项目内容起始时间结束时间备注1前期手续办理、施工图设计、地质勘探等前期工作2008年7月2008年9月项目总体策划2桩基施工、主体工程招标、安装工程招标2008年10月2008年12月3建筑安装工程施工2009年1月2009年12月4内部装饰施工、设备安装施工2010年1月20010年7月5室外配套施工2010年8月2010年10月6系统调试、试运行、办理验收手续、迎接验收2010年11月2010年12月

第十一章投资估算及资金筹措第一节概算依据与说明一、编制依据1、国家发改委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；2、山东省建筑工程消耗量定额；3、山东省安装工程消耗量定额；4、聊城地区材料价格；5、当地类似工程的造价；6、现行投资概算的有关规定；7、《山东省城市经济适用房建设管理办法》。8、某市《关于进一步解决好城市低收入家庭住房困难的实施意见聊政发〔2007〕133号》二、概算说明1、建安工程费暂按750元/㎡计；2、土地使用权总价值暂以1028.57万元计，，土地为国家划拨，经事务所评估，征求委托单位的意见，暂以16万元/亩计入；3、前期费用暂按20元/平方计入；3、建设单位管理费2%计取（包括工程前期的“三通一平”、临舍等费用）；4、室外配套费暂按150元/平方米计入（包括小区道路、室外排水系统、室外给水系统、室外暖气系统、暖气开口费、供电设施、绿化等费用）；5、工程建设其他费见附表2《其他费用分项估算表》

第二节投资估算一、估算范围本项目总投资估算包括：土地费用、前期费用、工程费用、建设单位管理费用、工程建设其他费和预备费。工程费用包括建筑工程费和设备购置安装工程费。二、总投资估算经估算，本项目总投资为7286.75万元，其中：土地费用1028.57万元，前期费用120万元，工程费用为5400万元，工程建设其他费为255.12万元，建设单位管理费用136.07万元；预备费346.99万元。经计算，本项目的单方造价为1214.46元/平方米。详见：附表1《总投资估算表》附表2《其他费用分项估算表》

第三节资金筹措及分年投资计划一、资金筹措本项目估算总投资7286.75万元。由于本项目为经济适用房，所需建设资金由政府解决。二、分年投资计划根据项目进度安排，制定以下分年资金投入计划表。分年资金投入计划表单位：万元名称人民币2008年2009年2010年小计分年计划（%）40%40%20%100%建设投资2914.72914.71457.357286.75

第十二章财务评价对本项目进行经济效益分析评价的主要依据是国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版），参照我国新的财会制度，结合经济适用房开发的实际情况，该项目主要进行经济适用房的经济效益分析。该项目工程建成后总建筑面积为60000平方米，项目总投资7286.75万元，经测算平方造价为1214.46元/平方米。根据专业市场调查，并结合本工程经济适用房的特点，根据山东省经济适用房管理办法，本小区经济适用房对外销售的平均售价预测为每1400元/平方米，销售总收入8400万元（按全部售出测算）。一．经济适用房项目财务评价1.销售收入、销售税金及附加估算表（见附表3）2.利润分配表（见附表4）3.财务指标1）财务净现值（FNPV）与财务内部收益率（FIRR）根据项目现金流量表，可计算出财务净现值和财务内部收益率财务净现值（FNPV）=202.73万元财务内部收益率(FIRR)=28%经过表中计算可知，项目财务净现值（FNPV）>0,表明项目具有财务上、经济上的可行性，项目财务内部收益率（FIRR）>12%（第三版参数），且水平较高，表明项目具有盈利能力，是可行的,但由于是经济适用房，利润较低，所以投资回收期较长，大于3年。2）项目投资利润率投资利税率投资回收期经济适用房项目总投资额为7286.75万元，总销售收入为8400万元，总销售利润额为647.05万元，则年均利润为647.05/3=215.68（见附表五利润分配表）投资利润率＝平均利润总额/总投资额×100％＝215.68/7286.75=2.96％投资回收期>3年（根据现金流量表）二．财务评价结论由以上分析可知，本项目经济适用房的投资开发方案在财务方面是可行的。三．敏感性分析敏感性分析表（见附表5）敏感性分析图（见附图）通过敏感性分析可知，本项目对销售价格和建设投资最为敏感，所以应及时做好营销方案，制定切实可行的销售价格，才能确保经济适用房的顺利销售。

第十三章社会评价一．项目对社会影响分析随着国民经济的发展，房地产市场已成为国民经济的重要组成部分，尤其是住宅房地产的开发已成为房地产开发市场的核心，它对拉动我国国民经济的增长起到了至关重要的作用。经济适用房作为我国住房市场的重要组成部分，肩负着保障百姓住房的重任，其地位无可取代，是一种具有社会保障性质的政策性商品房，具有经济性和适用性的特点。这几年，某市的房地产行业呈现出了跳跃性发展，各个城区地产项目遍地开花，地价上涨，房价也是飞速提高，在这样的背景下，更多的中低收入住房困难房户面临着巨大的购房压力。关键时刻，政府及时倡导经济适用房建设，解决中低收入的住房困难房户住房问题，更好的维护了社会稳定，为构建和谐社会打下基础，所以建设经济适用房是解决当前人民群众最关心的热点难点问题的“民生工程”，是体现执政为民的理念，充分保障中低收入家庭“居者有其屋”是。在某市市政府、房改办及相关部门的领导和规划指导下，某市安居中心肩负着为民办实事的历史使命悄然登场"，首个打造某市经济适用房的建设。我国近年来不断加快经济适用房建设，取得了明显的社会综合效益，对社会稳定与和谐发展，对房地产业和国民经济的持续协调发展发挥了重要的作用。一是发挥社会住房保障功能，解决了一大批中低收入家庭的住房困难。二是配合住房制度改革，促进了住房商品化进程。三是扩大居民住房消费，推动了国民经济发展。四是优化房地产市场结构，平抑了商品房总体价格水平。五是加快城市建设与发展，为缓解房屋拆迁矛盾开辟了新途径。某市安居中心投资有限公司始终坚持"客户利益，永远第一"的原则，从设计开始就为居民着想，全盘考虑人性化设计和人文建设，让居民生活在一个设施齐全、环境优美、交通便利、服务周到的社区，并且以非常合理的价位让居民能够用最经济的方式购得住房，享受到较高质量的生活和服务。某某小区的建设不仅仅是解决了当地居民的住房问题，而且更加重视居住的质量，居住的环境（包括室内环境和室内环境），本小区的建房目标就是要建造适合人们居住生活的良好的环境，解决人们对住房、环境等的需求，还给该地区的人文、自然环境带来了巨大的改善。除此以外，由于该项目的建设，将会带来大量的就业机会。小区的建设过程将会给包括设计院、施工单位、监理单位等提供许多机会。小区建好以后，要想维护小区良好的室外环境，必须大量人员进行维护，这就给许多物业公司提供了机会。可见，本项目的建设将会给社会提供大量的就业机会。二．项目对所在地的互适性分析该项目开发完毕后，所在地人流，车流将有很大的增量，对交通和市场将有更高的要求。但考虑到该小区周围的交通条件较好，建成后交通和市场环境应大体满足需求。三．社会评价结论总的说来，该项目的建设对社会各个领域的发展都有拉动作用。对社会的发展是有积极的作用。

项目建设对社会的影响及相关措施社会因素影响范围程度可能出现的后果措施建议对居民收入的影响对主要对中低收入居民影响较大较为适应可以采用分期付款等多种付款方式对居民生活水平与生活质量的影响影响到中低收入的居住人员提高人们的住房质量，提高了中低收入居民的生活水平对居民就业的影响对某市的