仲量联行房地产市场研究报告调研方法专题培训课件

仲量联行房地产市场研究报告调研方法仲量联行房地产市场研究报告调研方法1住宅场研究调查方法写字楼市场研究调查方法零售场研究调查方法2住宅场研究调查方法写字楼市场研究调查方法零售场研究调查方法21.1住宅宏观/微观数据更新1.2土地信息1.3新增供应1.4未来供应1.5微观需求1.6指标31.1住宅宏观/微观数据更新1.2土地信息1.3新增供应1.1.0住宅场研究调查方法1.1住宅宏观/微观数据更新消费规模、购买力等查询重庆统计局官方网站获得统计公报，统计年鉴等信息（社会零售品消费总额、人均可支配收入、人均消费性支出等）参考网站：重庆统计信息网41.0住宅场研究调查方法1.1住宅宏观/微观数据更新4

1.2土地信息整理平时收集的商业土地成交信息并填入到REIS（房地产市场研究报告）季度土地信息表格中。重点关注知名开发商竞得的楼面地价较高（RMB3,000persqm）以上、位置较好地块项目，核实后可列入未来项目列表中。一般情况下，根据竞得土地的成交信息，确认为住宅项目，根据可获得的最大住宅可建面积以及开发商过往案例以及网站信息将住宅供应面积进行合理估计。。5

1.2土地信息5土地信息参考网站中国国家国土资源部网站/（拥有全国土地信息，可以从全国范围进行对比，信息量大）重庆网上房地产拟供应土地信息

（拥有详细的土地供应信息）重庆网上房地产出让信息

（拥有详细的土地成交信息）中国土地挂牌网

6土地信息参考网站61.3新增供应：研究范围界定：高端住宅定义：首先需要满足价格至少高于市场平均价格的50%，且同时综合考虑项目的区位、物业品质、开发商知名度、户型配比、户型面积、配套等也是综合评定住宅等级的标准。别墅及层数过低（一般八层以下）的花园洋房不在本研究范围内。公寓不在本研究范围内。新增供应数据获得途径：DailyNews及日常信息搜集。核实并更新RESI历史数据。71.3新增供应：71.4未来供应：未来供应界定：在建或者将要建设的物业，档次符合本研究界定的高端住宅的定义。未来项目来源：对landdatabase有代表性的土地进行及时跟踪。日常信息的搜集整理。81.4未来供应：8新增供应与未来供应参考网站：重庆搜房网：/重庆市国土资源和房屋管理局公众信息网：/9新增供应与未来供应参考网站：91.5微观需求：微观需求界定微观需求主要指售出套数。数据来源通过国土资源与房屋管理局公众信息网统计销售套数。101.5微观需求：101.6指标价格电话访谈主要在售楼盘，比较历史价格。适当参考搜房网的价格信息。租金通过查询搜房网、搜狐焦点房产等多个网站的租房信息，了解主要高端楼盘的租金走势和二手房成交均价。其他电话咨询或踩盘尽可能获取多的信息：开发步骤、每期推出量、户型、周边配套及项目本身配套、价格、销售情况、车位配置、电梯配置、物管费等。111.6指标11指标和微观需求数据信息来源

重庆市国土资源和房屋管理局公众信息网：/电话咨询访谈12指标和微观需求数据信息来源

12零售场研究调查方法写字楼市场研究调查方法住宅场研究调查方法13零售场研究调查方法写字楼市场研究调查方法住宅场研究调查方法12.3新增供应2.4未来供应2.5微观需求2.6空置率2.7得房率2.8租金2.1零售宏观/微观数据更新2.2土地信息142.3新增供应2.4未来供应2.5微观需求2.6空置率2.72.1零售宏观/微观数据更新查询重庆统计局官方网站获得统计公报，统计年鉴等信息（社会零售品消费总额、人均可支配收入、人均消费性支出等）通过网站查询各大百货营业额信息参考网站：重庆统计信息网/szcq/渝中区商委（营业额数据）主要百货年报152.1零售宏观/微观数据更新152.2土地信息整理平时收集的商业土地成交信息并填入到REIS季度土地信息表格中。重点关注知名开发商竞得的楼面地价较高（RMB3,000persqm）以上、位置较好地块项目，核实后可列入REISproject未来项目列表中。一般情况下，根据竞得土地的成交信息，确认为商业项目，根据可获得的最大商业可建面积以及开发商过往案例以及网站信息将零售供应面积进行核实。162.2土地信息16土地信息参考网站中国国家国土资源局网站/was/search?page=5&channelid=149696&searchword=%E9%87%8D%E5%BA%86&prepage=20（拥有全国土地信息，可以从全国范围进行对比，信息量大）重庆网上房地产拟供应土地信息/315/tdzpg.asp（拥有详细的土地供应信息）重庆网上房地产出让信息

/315/tdygy.asp（拥有详细的土地成交信息）中国土地挂牌网/market/744a10c8-fd42-48c9-ae3c-cd383809cb96.html17土地信息参考网站172.3新增供应新增供应界定：已经开业的项目，如果是试营业并且已经开了大部分品牌，可计入到新增供应列表中。非核心商圈的零售项目不需要考虑。零售物业定义：位于核心商圈或者新兴政府规划未来核心商圈的中端以上购物中心、百货、商业街。从开发商/运营商知名度、所处商圈位置、租金水平、引进品牌知名度、体量（一般情况下建筑面积大于30000平方米，但商业街除外）、针对中档消费人群及其以上人群的零售物业。零售物业体量界定：在前期需要明确界定零售物业体量，通过各种途径获得零售体量。如万达广场140000平方米的体量应该为购物中心内，不包含已经销售出去的商业街。如英利ifcmall的零售包含b1-8F中，8F界定模糊，因此在前期计算商业体量的时候需要注意是否将8F包含在商业中，并注明包含范围，以有利于下次扫盘的人员。182.3新增供应182.4未来供应未来供应界定：在建或者将要建设的物业，档次在中端以上。类型包括商业街、购物中心以及百货。如商业街分为几期，形成一个商业集群，这类商业街归入到购物中心范围内。举例：星悦荟应该算入到购物中心中。Refurbed定义：烂尾楼或者其他楼改造后入市的项目。信息来源：重庆论坛：/forum-19-1.html其他部门沟通：同retail部门沟通192.4未来供应192.5微观需求包括百货、购物中心、商业街、临街商铺等，如大型知名品牌在临街商铺、百货公司内开业，虽然不在供应量或者需求栏内，但是可以记入微观需求列表中。现有品牌、面积微观需求调研：通过微博、零售官方网站、零售市场信息、重庆论坛、上海零售信息等形式，将最新开业的品牌录入到零售数据库中。分片区实地走访各个商圈进行零售品牌面积（营业净面积）、开业时间、楼层等信息的核实。未来新进品牌、面积微观需求调研将正在装修的品牌（如已经有logo的品牌）进行记录，为下一季度品牌做准备。202.5微观需求202.6空置率空置率界定：如果已经开业，但是在试营业阶段，也算开业，需要算入需求中。在装修中的店面，为空置项目。（应该记录下装修品牌，便于下季度踩盘）不计算百货商场空置率，假设为0。空置率按照实际空置套内面积与总套内面积比值进行计算。空置率调研方法首先将上一个季度的空置率记录下来，了解上次空置率情况。记录每个购物中心/商业街各个楼层的套内空置面积，如办公楼一样作出空置率表。找到为什么空置率上升下降的原因。在录入数据的时候，空置面积是按照建筑面积乘以空置率来进行计算的。212.6空置率212.7得房率得房率界定为购物中心/百货等的使用面积，一般情况下重庆过去的购物中心在60%左右，新近入市的项目由于中庭大、走道多等原因，得房率一般在50%左右。如果是商业的裙楼（如英利ifcmall），得房率一般在60%-65%之间。很少有购物中心的得房率高于65%。如果不清楚项目的得房率，一般按照50%-60%之间进行核算。222.7得房率222.8租金租金界定为首层大型购物中心净租金，不包括物业管理费等。一般情况下，我们以记录核心商圈的购物中心首层租金为主。如入市的项目在decentralizedarea（如龙湖的星悦荟），租金不记入数据库。但可以进行追踪。由于此类物业租金较低，会影响整体租金。租金调研方法同零售部沟通各个商圈租金情况，除了大型购物中心之外，其他购物中心/商业街租金也列入到我们的研究范围内，研究内容包括每层租金但最终数据选择其中几个重点项目进行计算。物业管理费界定基于套内面积的物业管理费用，不包含有推广费。如果核实到为建筑面积物业管理费用，根据得房率折算成套内面积物业管理费用。232.8租金23写字楼场研究调查方法住宅场研究调查方法零售市场研究调查方法24写字楼场研究调查方法住宅场研究调查方法零售市场研究调查方法23.3未来供应3.4微观租赁/购买需求3.5大宗交易3.6空置率3.7售价3.8租金3.1土地信息3.2新增供应253.3未来供应3.4微观租赁/购买需求3.5大宗交易3.6空3.1土地信息整理平时收集的商业土地成交信息并填入到REIS季度土地信息表格中。重点关注知名开发商竞得的楼面地价较高（RMB3,000persqm）以上、位置较好地块项目，核实后可列入REISproject未来项目列表中。一般情况下，根据竞得土地的成交信息，确认为商业项目，根据可获得的最大商业可建面积以及开发商过往案例以及网站信息将写字楼供应面积进行估计。263.1土地信息26土地信息参考网站中国国家国土资源局网站/was/search?page=5&channelid=149696&searchword=%E9%87%8D%E5%BA%86&prepage=20（拥有全国土地信息，可以从全国范围进行对比，信息量大）重庆网上房地产拟供应土地信息/315/tdzpg.asp（拥有详细的土地供应信息）重庆网上房地产出让信息

/315/tdygy.asp（拥有详细的土地成交信息）中国土地挂牌网/market/744a10c8-fd42-48c9-ae3c-cd383809cb96.html27土地信息参考网站273.2新增供应新增供应界定：从用家可以进场装修开始算作项目入市，如果暂时还没有用家进入办公，但可以进场装修，可算作该项目入市。已确定为企业整栋购买作为自用的项目，如已竣工，算作已入市项目。非核心商务区的优质写字楼项目首先根据我们对优质写字楼的定义标准进行评定，根据区位信息等综合判断是否计入我们的basket。在进行新增项目的写字楼体量计算时，可以同时实际扫楼获得总的楼层数以及单层建筑面积，避难层、大堂、公共走道等面积为公摊面积，不需要重复记入面积。通过扫楼所得建筑面积以及获得的官方建筑面积的crosscheck来进行核实。新增供应计算方法：根据物业官方网站、楼盘宣传资料，与Markets部门同事沟通，以及实际扫楼情况综合评定项目体量。283.2新增供应283.3未来供应未来供应界定：在建或者将要建设的物业，根据物业官方网站，开发商过往案例判断物业品质，并核算物业体量。信息来源：网站列举：重庆论坛：/forum-19-1.html物业官方网站其他部门沟通293.3未来供应293.4微观租赁/购买需求现有入住企业以租赁/购买的方式新进入重庆市场（newsetup）、扩租(expansion)、同等级写字楼间的搬迁（relocate）、物业升级（upgrade），录入租户信息表中。企业性质、租赁/自用面积微观需求调研：分片区实地走访各个写字楼项目进行租户/买家信息（包括企业性质、所在楼层、租赁面积等）核实。通过与markets同事沟通，了解物业租户最新动态。未来新进租户/买家、面积微观需求调研：将正在装修的租户/买家（如已经有企业名称或虽无企业名称但已开始施工）进行记录，为下一季度租户更新做准备。同时，需要对新入住租户进行分析，尤其对金融行业、专业服务业等承租能力强的大型公司进行重点追踪。303.4微观租赁/购买需求303.5大宗交易企业或个人购买整层、多层或整栋物业，记录并了解投资目的（自用或投资），投资价格（如可获得）、购买时间、购买面积等详细信息。企业性质、购置面积调研：通过新闻了解大宗交易信息。通过物业销售人员，了解大宗交易信息。通过与markets同事沟通，了解大宗交易动态。未来大宗交易调研：将了解到的可能发生的大宗交易进行记录，定期核实更新。313.5大宗交易313.6空置率空置率界定：已经开始办公，或办公用具已经一应齐全的办公室，可计入吸纳量中。仍在装修中的办公室，为空置项目。刚入市的写字楼项目，无法获取租户入住或装修信息的，空置率假设为90%。企业自用，但未入住的写字楼项目空置率计算为90%。（如金融街重庆金融中心部分写字楼为企业自用，但一直未入住，仍计算其空置率。）空置率调研方法:首先将上一个季度的空置率记录下来，了解上次空置率情况。记录每个项目每个楼层的租户信息，录入扫楼表中，根据扫楼表计算当季空置率情况。找到为什么空置率上升下降的原因。323.6空置率323.7售价售价界定（售价均按建筑面积计算）资本值指的是已经竣工入市项目的售价，不包含有预售项目的售价。因此，其价格往往低于市场表现出来的预售价格，但资本值能够反映真实的市场需求，而预售价格反映的是未来市场需求。如客户有需要，可以在案例分析中将预售项目的价格进行着重描述。拆零散卖的写字楼售价为写字楼中部楼层，按优质写字楼用家平均需求面积来调查。只租不卖的写字楼资本值根据租金与优质写字楼市场平均回报率进行推导。售价调研方法同Markets部门沟通各个物业当季交易价格。同各个物业销售人员沟通，了解当季交易价格。可先在搜房、重庆写字楼网、搜狐焦点网上查询，每个网选取10个左右房源信息算出平均值，以此为基础向中介机构销售人员询价，了解买家信息、价格变化趋势。333.7售价333.8租金租金界定（租金均按建筑面积计算）为写字楼中部楼层，按优质写字楼用家平均需求面积来调查，不包括物业管理费等。租金为建筑面积租金。在调研的时候，请确认是否为含税租金，如果有项目为不含税租金，请按照18.3%的税费进行折算，保证统一口径。如新入市的写字楼项目，本季度没有租金表现，不填入到basket内。租金调研方法同Markets部门沟通各个物业当季租金。同各个物业销售人员沟通，了解当季租金。可先在搜房、重庆写字楼网、搜狐焦点网上查询，每个网选取10个左右房源信息算出平均值，以此为基础向中介机构销售人员询价，了解租户信息、租户变化趋势。343.8租金34附：仲量联行房地产市场研究报告《重庆物业市场2012年一季度回顾》35附：仲量联行房地产市场研究报告352012年4月重庆物业市场回顾

2012年一季度2012年4月重庆物业市场回顾

2012年一季度重庆重庆概况城市性质来源：《重庆市城乡总体规划（2007-2020）》（2011年修订）《成渝经济区区域规划》人口2,919万面积8.24万平方公里行政区县38个城市性质国家重要的中心城市之一国家历史文化名城长江上游经济中心国家重要的现代制造业基地西南地区综合交通枢纽1997年3月14日，经八届全国人大五次会议审议批准，重庆正式成为中国第四个、西部地区唯一的直辖市。2007年6月，重庆被国务院批准为城乡统筹配套改革综合试验区。2010年6月18日，重庆两江新区正式成立,是我国续上海浦东和天津滨海新区后第三个副省级新区。2011年，国家出台《成渝经济区区域规划》，战略定位为：建成西部地区重要的经济中心、全国重要的现代产业基地、深化内陆开放的试验区、统筹城乡发展的示范区和长江上游生态安全的保障区。到2015年，建成西部地区重要的经济中心；到2020年，成为我国综合实力最强的区域之一。37重庆重庆概况城市性质来源：《重庆市城乡总体规划（2007-2主城区近郊区远郊县/自治县渝中区綦江区潼南县开县大渡口区大足区铜梁县云阳县江北区万州区荣昌县奉节县渝北区涪陵区璧山县巫山县沙坪坝区黔江区梁平县巫溪县九龙坡区长寿区城口县石柱土家族自治县南岸区江津区丰都县秀山土家族苗族自治县巴南区合川区垫江县酉阳土家族苗族自治县北碚区永川区武隆县彭水苗族土家族自治县南川区忠县主城九区行政区域图片来源：重庆市政府网站38主城区近郊区远郊县/自治县渝中区綦江区潼南县开县大渡口区两江新区是我国续上海浦东和天津滨海新区后第三个副省级新区。它以北部新区和两路寸滩保税港区为核心，包括江北（15.2%）、渝北（69.5%）、北碚（15.3%）三个区的部分区域。规划总控制范围1,200平方公里，其中可开发建设面积550平方公里（建成区150余平方公里），水域、不可开发利用的山地及原生态区共650平方公里。两江新区将与浦东、滨海新区共同成为国内体制最优、政策最优、环境最优的地区，在金融支持、贸易体制管理、科技创新改革方面先行先试，成为城乡综合配套改革试验的先行区。两江新区定位为：统筹城乡综合配套改革试验的先行区、中国内陆重要的先进制造业、现代服务业基地、长江上游地区金融中心和创新中心、内陆地区对外开放的重要门户以及科学发展的示范窗口。三大特色板块现代服务业板块都市综合功能板块先进制造业板块空港新城北部新区蔡家高技术产业区江北嘴中央商务区保税港区鱼复现代制造和物流区

龙石先进制造区

悦来会展城木古出口加工区水复生态产业区十大功能分区两江新区区位两江新区图片来源：渝北区、两江新区官方网站39两江新区是我国续上海浦东和天津滨海新区后第三个副省级新区。它2012年1季度地区生产总值2,520亿元，同比增长14.4%。地区生产总值2012年1季度城镇居民人均可支配收入6,710元，同比增长13.6%。城镇人均可支配收入2012年1季度社会消费品零售总额920亿元，同比增长13.1%。2012年1季度固定资产投资1,042亿元，同比增长22.7%。社会消费品零售总额固定资产投资来源：重庆市统计局重庆经济402012年1季度地区生产总值2,520亿元，同比增长14.4轨道交通状态线路

规划路径已开通路径已开通1朝天门-大学城沙坪坝-小什字2较场口-中梁山/鱼洞较场口-新山村3鱼洞-江北机场二塘-江北机场建设中6茶园-会展中心/北碚N/A规划中4海峡路-复盛N/A5几江-光电园N/A7

北碚-石坂南N/A8鱼嘴南-文家湾N/A9新航站楼-沙坪坝N/A环线重庆北站-沙坪坝-四公里-重庆北站N/A基础设施图片来源：重庆市轨道交通集团有限公司官方网站41轨道交通状态线路规划路径已开通路径已开通1朝天门-大学城重庆机场分布江北国际机场万州五桥机场黔江舟白机场巫山神女峰机场武隆仙女山机场状态机场已开通江北国际机场（渝北区）万州五桥机场（万州区）黔江舟白机场（黔江区）规划/建设中江北国际机场T3（渝北区）巫山神女峰机场（巫山县）武隆仙女山机场（武隆县）机场基础设施图片来源：重庆市轨道交通集团有限公司官方网站42重庆机场分布江北国际机场万州五桥机场黔江舟白机场巫山神女峰机铁路基础设施2020年重庆市铁路规划来源：重庆晚报官方网站1个交通枢纽重庆主城交通枢纽11条线路成都-重庆成渝城际线遂宁-重庆兰州-重庆襄阳-重庆重庆-郑州重庆-利川（湖北省）重庆-怀化重庆-贵阳重庆-昆明安康（陕西省）-张家界（湖南省）3条支线达州-万州-利川三江-万盛-南川-涪陵黔江-张家界43铁路基础设施2020年重庆市铁路规划来源：重庆晚报官方网站1优质写字楼*大都会商厦（解放碑）注：优质写字楼包括甲级和部分品质较高的乙级写字楼44优质写字楼*大都会商厦（解放碑）注：优质写字楼包括甲级和部分商务区分布核心商务区解放碑观音桥非核心商务区化龙桥南坪杨家坪新牌坊江北区南岸区渝中区九龙坡区渝北区解放碑新牌坊杨家坪江北嘴MapbyGoogleMap观音桥南坪化龙桥未来核心商务区江北嘴核心商务区非核心商务区未来核心商务区45商务区分布核心商务区解放碑观音桥非核心商务区化龙桥南坪杨家坪现有项目1大都会（解放碑）2国际贸易中心（解放碑）3希尔顿商务中心4新华国际（解放碑）优质写字楼分布——渝中区注：未来项目更新至2016年资料来源：仲量联行12411965123107MapbyGoogleMap81314化龙桥解放碑未来项目5英利国际金融中心（解放碑）6联合国际（解放碑）7重庆企业天地T3,T4,T5（化龙桥）8重庆企业天地T6,T7,T8

（化龙桥）9申基威斯汀项目（解放碑）10重庆天地嘉陵帆影T2（化龙桥）11重庆环球金融中心（解放碑）12海航保利项目（解放碑）13解放碑协信中心（解放碑）14解放碑英利金融街项目（解放碑）46现有项目1大都会（解放碑）2国际贸易中心（解放碑）3希尔顿商现有项目15嘉年华大厦（观音桥）16未来国际（观音桥）17协信中心（观音桥）18金融街重庆金融中心A&B&C&D（江北嘴）19富力海洋国际（观音桥）未来项目20财信写字楼项目（江北嘴）21力帆写字楼项目（江北嘴）22新理益江北嘴写字楼项目（江北嘴）23江北嘴置业金融城2号（江北嘴）24成大锦嘉国际大厦（江北嘴）25江北嘴置业金融城A02地块（江北嘴）26隆鑫观音桥项目（观音桥）27越洋广场（江北嘴）优质写字楼分布——江北区资料来源：仲量联行19151617211820MapbyGoogleMap222425232627观音桥江北嘴注：未来项目更新至2016年47现有项目15嘉年华大厦（观音桥）16未来国际（观音桥）17协2829现有项目28龙湖·西城国际（杨家坪）未来项目29华润写字楼项目（杨家坪）杨家坪优质写字楼分布——九龙坡区MapbyGoogleMap资料来源：仲量联行注：未来项目更新至2016年482829现有项目28龙湖·西城国际（杨家坪）未来项目29华润323031现有项目30喜来登（南坪）31长江国际（南坪）未来项目32

国汇中心（南坪）南坪优质写字楼分布——南岸区MapbyGoogleMap资料来源：仲量联行注：未来项目更新至2016年49323031现有项目30喜来登（南坪）31长江国际（南坪）未333634现有项目33龙湖·水晶国际（新牌坊）34龙湖国际（新牌坊）35财富中心A座（新牌坊）未来项目36重庆国际都会（低）（新牌坊）37重庆国际都会（高）（新牌坊）35新牌坊优质写字楼分布——渝北区MapbyGoogleMap资料来源：仲量联行注：未来项目更新至2016年3750333634现有项目33龙湖·水晶国际（新牌坊）34龙湖国际总体量*71.2万平方米同比增长27.2万平方米同比增长2.4万平方米环比下降5.3个百分点,同比无变化环比增长5.2%,同比增长15.2%总吸纳量*6.1万平方米空置率39.2%平均租金*85元/平方米/月注：1.总体量为截至到2012年1季度的重庆优质写字楼累计总量，总吸纳量为2012年11季度全年吸纳量，空置率和平均租金的同比变化以全年水平计算，环比变化以季度水平计算2.平均租金为平均有效租金，即剔除物业管理费、扣除免租期租金的含税租金3.以华夏银行入驻作为金融街重庆金融中心入市标准新华国际2011年第三季度入市金融街重庆金融中心A*2011年第四季度入市2012年一季度重庆优质写字楼市场主要指标资料来源：仲量联行51总体量*同比增长27.2万平方米同比增长2.4万平方米环比下2012年优质写字楼供应量达到峰值？2012年1季度新增优质写字楼供应量为41,400平方米2011年优质写字楼供应量达到历史最高值2012年将有超过35万平方米优质写字楼集中入市，达到2015年之前的最高值？预测资料来源：仲量联行522012年优质写字楼供应量达到峰值？2012年1季度新增优质解放碑江北嘴观音桥南坪化龙桥新牌坊杨家坪随着大量甲级写字楼在2012年的入市，重庆写字楼市场的供应量将会达到峰值资料来源：仲量联行解放碑江北嘴观音桥南坪化龙桥新牌坊杨家坪随着大量甲级写字楼在53金融街重庆金融中心B栋（平安财富中心）名称等级位置体量开发商平安财富中心B黄花园大桥北桥头41,400平方米金融街置业2012年1季度平安财富中心入市BA54金融街重庆金融中心B栋（平安财富中心）名称等级位置体量开发商2012年1季度写字楼市场需求强劲，吸纳量上升明显，空置率下降2012年1季度写字楼净吸纳量达到历史最高值，为60,765平方米，空置率为39.2%，环比下降5.3个百分点资料来源：仲量联行552012年1季度写字楼市场需求强劲，吸纳量上升明显，空置率下2012年1季度租金上升至历史新高，源于观音桥和新牌坊商务区乙级写字楼表现出的强劲需求，带动重庆写字楼市场整体租金的上扬优质写字楼租金在2012年1季度达到历史新高资料来源：仲量联行562012年1季度租金上升至历史新高，源于观音桥和新牌坊商务区优质写字楼资本值保持平稳上升态势受市场需求的持续推动，优质写字楼的资本值达到19,295元/平方米，同比上涨28.0%，环比上涨4.7%资料来源：仲量联行57优质写字楼资本值保持平稳上升态势受市场需求的持续推动，优质写金融业需求最为强劲注：需求比例根据面积统计资料来源：仲量联行58金融业需求最为强劲注：需求比例根据面积统计资料来源：仲量联行扩张升级威尔谢银行办公总面积*：374平方米扩张面积*：244平方米入住物业：国际贸易中心华创期货办公总面积：1100平方米扩张面积：574平方米入住物业：希尔顿商务中心双日（中国）有限公司交易面积：192平方米入住物业：大都会中国建筑二局西南分局交易面积：431平方米入住物业：龙湖·水晶国际2012年1季度主要交易注：面积均指建筑面积资料来源：仲量联行59扩张升级威尔谢银行办公总面积*：374平方米扩张面积*：24新成立迁移傅邦教育交易面积：1,296平方米入住物业：龙湖国际中德银行交易面积：1,282平方米入住物业：龙湖国际中華航空公司交易面积：437平方米入住物业：龙湖国际倍特期货重庆营业部交易面积：543平方米入住物业：协信中心金融街控股股份有限公司交易面积：1,950平方米入住物业：重庆金融中心A座富邦财险重庆分公司交易面积：900平方米入住物业：大都会商厦俊思集团交易面积：338平方米入住物业：大都会商厦华夏银行交易面积：21,472平方米入住物业：重庆金融中心A座2011年第四季度主要交易资料来源：仲量联行注：面积均指建筑面积60新成立迁移傅邦教育交易面积：1,296平方米入住物业：龙湖国2012年重庆写字楼市场展望解放碑供应量最大化龙桥供应量次之供应区域特征行业特征租售表现传统核心商务区租售价格出现分化江北嘴新兴商务区租售价格表现突出金融业、专业服务业需求继续增大制造业也占有一定市场份额612012年重庆写字楼市场展望解放碑供应量最大供应区域行业特优质零售地产*注：优质零售地产包括中档及以上百货商场和购物中心星光时代广场（南坪）62优质零售地产*注：优质零售地产包括中档及以上百货商场和购物中商圈分布核心商圈非核心商圈核心商圈解放碑观音桥非核心商圈南坪杨家坪沙坪坝大坪化龙桥江北嘴新牌坊江北区南岸区渝中区九龙坡区渝北区解放碑新牌坊杨家坪江北嘴观音桥南坪化龙桥大坪沙坪坝区沙坪坝MapbyGoogleMap63商圈分布核心商圈非核心商圈核心商圈解放碑观音桥非核心商圈南坪解放碑化龙桥大坪优质零售分布——渝中区现有项目

1重百大楼（解放碑）2新世纪百货（解放碑）3大都会广场（解放碑）4王府井百货（解放碑）5重庆天地（化龙桥）6日月光中心广场（解放碑）7NOVO（解放碑）8重庆时代广场（解放碑）9汇美尚（解放碑）10英利国际购物中心（解放碑）未来项目11重庆金鹰财富中心（解放碑）12龙湖时代天街1期（大坪）13重庆环球金融中心14国泰广场（解放碑）15英利大坪项目（大坪）16瑞安重庆天地购物中心1期（化龙桥）17瑞安重庆天地购物中心2期（化龙桥）18龙湖时代天街2期（大坪）19隆鑫两路口零售项目资料来源：仲量联行137451310MapbyGoogleMap1561114829121618171964解放碑化龙桥大坪优质零售分布——渝中区现有项目1重百大楼（江北嘴观音桥优质零售分布——江北区未来项目29富力海洋广场1期（观音桥）30星悦荟2期（江北嘴）31新世纪百货购物中心（观音桥）32金融街北滨路商业项目（江北嘴）33星悦荟3期（江北嘴)34财信江北城CBD广场（江北嘴）35煌华国际购物中心（观音桥）36富力海洋广场2期（观音桥）37东原D738隆鑫观音桥零售项目（观音桥）现有项目

20江北重百商场（观音桥）21江北新世纪百货（观音桥）22北城天街（观音桥）23茂业百货（观音桥）24新世界百货（观音桥）25江北新世纪百货（扩租）26星光68广场（观音桥）27大融城（观音桥）28星悦荟1期（江北嘴）资料来源：仲量联行注：未来项目更新至2016年3432283523292224262127203137303336253865江北嘴观音桥优质零售分布——江北区未来项目29富力海洋广场1优质零售分布——九龙坡区现有项目

39凯德广场九龙坡（杨家坪）40西城天街（杨家坪）41大洋百货（杨家坪）未来项目42万象城（杨家坪）42杨家坪394041MapbyGoogleMap资料来源：仲量联行注：未来项目更新至2016年66优质零售分布——九龙坡区现有项目39凯德广场九龙坡（南坪优质零售分布——南岸区现有项目

43百盛（南坪）44元旦购物中心（南坪）45万达广场（南坪）46百联南岸上海城购物中心（南坪）47星光时代广场（南坪）未来项目48盛汇广场（南坪）49东原1891购物中心1期50东原1891购物中心2期资料来源：仲量联行注：未来项目更新至2016年43474445MapbyGoogleMap4649504867南坪优质零售分布——南岸区现有项目43百盛（南坪）44元旦优质零售分布——渝北区未来项目51重庆财富购物中心（新牌坊）52SM广场53星光天地54重庆国际都会1期（新牌坊）55重庆国际都会2期（新牌坊）56香港置地照母山商业项目资料来源：仲量联行注：未来项目更新至2016年515452MapbyGoogleMap535556新牌坊68优质零售分布——渝北区未来项目51重庆财富购物中心（新牌坊）优质零售分布——沙坪坝区现有项目

57凯德广场沙坪坝（沙坪坝）58煌华新纪元（沙坪坝）沙坪坝4645MapbyGoogleMap资料来源：仲量联行注：未来项目更新至2015年69优质零售分布——沙坪坝区现有项目57凯德广场沙坪坝（沙坪注：1.总体量为截至到2012年1季度的重庆优质零售物业累计总量,总吸纳量为2012年1季度吸纳量，空置率和平均租金的同比变化以全年水平计算，环比变化以季度水平计算2.平均租金指优质零售物业首层平均净租金重庆时代广场

于2011年3季度入市星光时代广场

于2011年4季度入市2012年1季度重庆零售地产主要指标总体量190.3万平方米同比增加29.4万平方米同比增加1.2万平方米环比上升5.2个百分点同比上升2.6个百分点环比下降10.7%同比下降4.4%吸纳量8.3万平方米空置率9.1%平均租金*629元/平方米/月资料来源：仲量联行70注：重庆时代广场

于2011年3季度入市星光时代广场

于2012年1季度无新项目入市资料来源：仲量联行712012年1季度无新项目入市资料来源：仲量联行71本季度位于解放碑的汇美尚正式入市；10月28日，位于南坪的协信星光时代广场开业；12月18日，位于解放碑的英利国际购物中心试营业；继9月9日试营业，12月20日，位于北滨路的星悦荟1期正式开业。星悦荟1期星光时代广场汇美尚英利国际购物中心2011年第四季度4个新增项目入市72本季度位于解放碑的汇美尚正式入市；10月28日，位于南坪的协73预测未来几年将是优质零售的供应高峰期2015年重庆优质零售供应将创历史新高，供应量将超过80万平方米2012年将迎来超过45万平方米的新增供应资料来源：仲量联行7373预测未来几年将是优质零售的供应高峰期2015年重庆优质零2012年随着大坪和杨家坪零售项目的建成，零售市场将会迎来供应峰值解放碑观音桥南坪大坪新牌坊化龙桥杨家坪江北嘴其它资料来源：仲量联行2012年随着大坪和杨家坪零售项目的建成，零售市场将会迎来供74第四季度优质零售物业租金稳中略有上升注：租金指核心商圈的主要购物中心首层净租金的平均值资料来源：仲量联行75第四季度优质零售物业租金稳中略有上升注：租金指核心商圈的主要Tiffany&Co.426平方米重庆时代广场Ole'2,471平方米重庆时代广场GiorgioArmani225平方米重庆时代广场I.T277平方米重庆时代广场零售品牌需求旺盛，积极开拓重庆市场

HARBORHOUSE1,740平方米星光时代广场注：面积指营业面积UNIQLO1,400平方米星光时代广场王品台塑牛排505平方米英利国际购物中心C&A2,000平方米日月光中心广场资料来源：仲量联行76Tiffany&Co.426平方米重庆时代广场Ole'2,2012年重庆零售市场展望供应区域特征品牌特征租赁表现供应呈现多核心发展态势，大坪、新牌坊

成未来重点拓展区域核心商圈租金持续看涨新兴商圈租金有待市场检验高端奢侈品牌旗舰店首选核心商圈快速时尚品牌迅速向各个商圈扩张772012年重庆零售市场展望供应区域品牌特征租赁表现供应呈现高端住宅*注：高端住宅指价格高于重庆市主城九区新建商品房交易均价50%以上的高层或小高层公寓寰宇天下（江北嘴）78高端住宅*注：高端住宅指价格高于重庆市主城九区新建商品房交易高端住宅分布区域传统高端住宅区新兴高端住宅区传统高端住宅区新牌坊南滨路新兴高端住宅区江北嘴化龙桥弹子石照母山朝天门江北区南岸区渝中区渝北区MapbyGoogleMap南滨路朝天门化龙桥江北嘴新牌坊照母山弹子石79高端住宅分布区域传统高端住宅区新兴高端住宅区传统高端住宅区新化龙桥朝天门现有项目1庆隆海客瀛洲（朝天门）2东和湾（朝天门）3重庆天地（化龙桥）4万科锦程高端住宅分布—渝中区资料来源：仲量联行4312MapbyGoogleMaps5未来项目5朝天门项目（朝天门）80化龙桥朝天门现有项目1庆隆海客瀛洲（朝天门）2东和湾（朝天门江北嘴高端住宅分布—江北区现有项目6金科廊桥水岸7富力海洋广场8中海北滨1号9龙湖春森彼岸10招商江湾城11寰宇天下（江北嘴）12华润中央公园13保利江上明珠14中海九龙仓紫御江山（江北嘴）未来项目

15香港信和北滨路项目资料来源：仲量联行注：未来项目更新至2016年67812910111314MapbyGoogleMaps1581江北嘴高端住宅分布—江北区现有项目6金科廊桥水岸7富力海洋广照母山高端住宅分布—渝北区现有项目16龙湖·水晶郦城17金科·天籁城18金科天湖美镇19棕榈泉20龙湖·好望山21龙湖·弗莱明戈22金科东方王榭23龙湖江与城24山顶道壹号25金科·十年城26首创十方界27恒大华府28国宾城29龙湖·紫都城30龙湖大城小院31龙湖源著未来项目

32香港置地约克郡（照母山）资料来源：仲量联行注：未来项目更新至2016年1617181920222123242526272829303132MapbyGoogleMaps新牌坊82照母山高端住宅分布—渝北区现有项目16龙湖·水晶郦城17金科高端住宅分布—九龙坡区现有项目33华润二十四城MapbyGoogleM