物业公用设施设备的管理、维护、更新措施

物业公用设施设备的治理、维护、更措施第一节机电设备设施效劳承诺及治理目标一、机电设施设备治理目标承诺11%。27%45钟内挽救乘客，排解设备故障。3、水电治理：严格遵照校方规章制度执行，把好能耗关；每年对楼宇水箱进展两次清洗消毒杀虫，保障水质符合国家标准。41%1%。5、垃圾中转站治理：严格执行各项规章制度，标准操作，保障垃圾准时清运。699%；路灯亮灯率1%；修理处理率1%。71%1%。8、消防系统：〔含水泵接合器、防排烟风机、室内外消防设施等〕设备完好率1%；99%，并可随时启用。二、机电设施设备治理及修理原则1、经济、合理、安全、适用的原则2、区分对待原则3、效劳原则4、准时原则其次节机电设备设施治理重点难点分析一、机电设备养护工作的重点、难点1、特别天气状况下的正常教学、科研、生活秩序保障由于**属于雷雨多发地区，因此在每年雨季降临之前，对各楼宇避雷接地系统、给排水管网等进展检查维护；在雷雨之后准时进展检查修复；保障各项设备正常运行是我方治理工作的重点所在。11/142、电梯的运行与治理电梯安全是近年来关注的重点，作为日常生活不行或缺的媒介和形象展现的窗，电梯的运行治理是机电运行中的重点。协作维保、年检单位做好电梯的运行检查，建立运行档案，张贴《电梯安全使用许可证》和《乘梯须知》，制订紧急救援方案和操作程7%是我们治理工作的又一重点。3、设备分布不集中为正常机电养护巡查增加了难度本物业工程主要的能源供给设备相对不集中，而消防、会议系统、监控等设备均分散于各办公楼，这就给我方的检查巡察监察工作带来了肯定的难度。我们将在改进技术监控力度上下功夫，解决设备设施“群”分散治理的难题，结合公司物业治理模式，高标准，高起点，严要求的治理阅历实施维护保养工作。4、应急预案的具体可行本物业工程**大学**校区是属综合校园物业，综合一体的多功能建筑群，在此经常有外事活动以及重大会务活动进展。为了保证设备的正常运行，供给优质的电能以及正常的供水而制订的各类预防性、应急性措施必不行少。5、设备设施实施养护过程中的保密治理与掌握**大学**校区办公场全部很严格的保密制度，如何避开在保密场所消灭设备设施故障是我方设施设备治理和维护工作需突破的领域。同时通过培训，提高员工的保密安全防范意识也是我们安全工作的重要工作内容。第三节机电设备设施治理的总体思路针对**大学**校区办公楼机电设备设施工程多，范围广的特点，我方提出的治理思路是：“一、三、六”治理设想。即：建立一支专业的、高素养的效劳队伍；实施三个阶段工作规划；做好人员配置治理、运行治理、安全工作、本钱治理、内务治理和应急治理六大治理。一、建立一支专业队伍为做好房屋和公用设施设备的治理，我们拟组建工程技术部，下设专业综合2/14修理人员来保证**大学**校区的公用设施设备的治理〔供电系统、给排水系统、空2调系统、消防系统等〕和房屋修理治理。并制定严格的工作流程，如下：三、机电设备治理的三个阶段依据治理特征的不同，我方将机电设备治理阶段划分为机电设备验收接收阶段、保修期内运行治理阶段和机电设备全面治理三个阶段。1、机电设备验收接收阶段工作打算〔含前期〕附表:前期介入接收工作打算表流程流程工作内容或安排工作人员人数步骤一去**大学**校区施工现场考察物业工程状况机电主管、编写组6步骤二编写机电设备治理技术标书机电标书编写组2步骤三就机电相关问题向业主单位提出疑问机电标书编写组2步骤四**大学**校区工程研讨会〔自办〕机电标书编写组2步骤五前递交投标文件机电标书编写组6总公司机电、专步骤六中标后，我方承诺一周内机电主管和强弱电工程技术人员到位业人员介入233/14步骤七步骤七105检查、资料预备工作开头作依据业主方要求

工程技术中心主管全面验收接收、设备试运行、签署移交文稿及强弱电专业等 4说明：⑴前期介入为了更好地了解该工程，我司两次派专业技术人员驻**市进展实地考察，全方位了解机电设备的配套状况，生疏线路、管道的走向及其构造、使用功能、操作维护及安全技术和运行特点，为拟定该治理方案奠定根底。⑵物业接收验收阶段制定严格的验收方案和相关表格，对检查出来的问题进展归纳，提出改进意见，催促施工单位进展整改。①机电设备的实物验收必需按规定进展设备试运行，并就数量、试用状态等内容做好相关验收记录。②对压力容器、空调锅炉、消防系统、高压阀门、房屋的防水层、供水管网等设备设施的验收需进展水压试验，确保正常，严防渗漏等工程遗留问题。③对燃气供给管网承受相关仪器方法查找有无泄漏点。④接收机电工程工程的资料通常有：产品类资料：开箱单、产品合格证、使用维护说明书、安装调试手册、厂家试验检测报告、原理图、接线图、配套软件资料、驱动程序盘、保修单、信用效劳卡等。房屋、安装类资料：原始规划设计图、平面布置图、安装施工图、竣工平面图、竣工验收文字资料、设计变更资料等。专项设备准用合格证：消防验收报告、供用电协议、电梯准用证、锅炉准用证、供水协议、水池检验合格证等。⑤水、电表及燃气表的抄录；办理其它相关验收移交手续；签署交接清单。⑥设备资料的整理、编号、登记、归档、造册和备份。44/14⑦分组分专业逐项进展机电设备验收。⑧治理物资装备配备：品种精简，数量合理，质量合格。2、保修期内运行治理阶段物业治理单位设备保修保养期内运行治理阶段的工作内容可分为日常巡检与监视维保两大局部。⑴运行值班巡察检查的主要职能①巡察监控设备的运行状态；准时觉察设备的特别状况；对简洁设备故障问题进展排解处理或调整。②对设备的能耗状况进展计量抄表统计，为制订能耗打算和能源消耗计费供给依据。③娴熟操作相关设备，保证设备清洁，进展日常保养。④把握设备的运行状态；监视各专业设备修理保养工作，保证设备修理保养工作到位。⑤制订《**大学**校区重要活动时间段的专项设备的巡查安排表》，逐步调整适应**大学**校区的修理保养时间。⑥修订、完善各种设备运行记录表。⑵保修期内的前期主要工作内容①在机电设备接收验收后乐观加强与安装单位的协作联系。②编制机电设备运行治理规章制度、修订各种机电设备安全操作规程和运行记录表。建立设备台帐、设备卡和警示、标识系统。要求标识系统与**大学**校区的文化品尝相全都。③把握修理保养单位的保养打算〔年检、季检、月检和周检〕，为今后的全面接收供给参考依据。④加强员工在岗技术培训，使员工成为复合型人才；提高员工的安全防范学问和生疏主要设备测试原理、调试方法等。⑤与维保单位确立维保工作监视签收制度，形成良性鼓励机制。⑥完成各种机电设备运行记录的填写和统计。⑦制定突发大事应急处理程序。55/14⑶保修期完毕的交接工作主要内容①全面检查各主要机电设备的运行性能，整理修理保养单等历史资料。②组织修理技术和安全操作技能培训，娴熟把握修理调试方法，保证机电设备维修技术的连续性。③参照原修理保养单位的养护打算，修订我方的养护工作打算，保证主要机电设备的维护保养工作准时到位。④修订主要设备修理保养工作流程。3、设备全面接收治理阶段保修期完毕后机电设备治理正式进入全面治理阶段。此阶段机电治理人员已全部到位。设备通过有效的预防性维护保养，延长其使用寿命，削减设备原发故障的发生，提高设备的牢靠性和使用效率。⑴机电设备正常治理期的主要工作①编制和完善主要机电设备治理的年度工作打算。并将打算内容分解到季度、月份，形成工作细则，以便实施。②连续进展运行治理的全部内容，标准实施修理保养工作。③建立设备备品配件库，摸索规律，保障合理的储藏定额。④提出节能技改措施和方案〔见节能治理章节〕。〔锅炉、电梯、年度报检和高压操作工具、压力表及专用仪器仪表的年度送检。⑥建立运行治理和修理保养治理两大考核标准，保证治理工作落到实处。⑵机电设备正常治理的根底工作设备修理安全操作规程。②建立健全设备修理保养工作标准和修理监视检查考核方法、考核内容等。③制定周密的设备定期修理检查安排打算〔错开**大学**校区办公时间〕。④完善特种设备的定期修理保养工作内容。⑤完成设备定期修理保养记录资料的收集整理。66/14⑥建立完善修理档案，完善设备修理安全警示标识系统。⑦不定期开展专项技术培训，参与当地专业技术沟通，形成校企联合的良性格局，鼓舞员工自学成才等。⑧聘请社会专业修理技术精英人才，提高机电设备修理保养的技术质量。⑨按打算定期组织应急措施和方法的实操演练。⑶加强机电设备正常治理举措〔物业治理计算机软件运用改进治理方式，提高治理工作效率。②用技术手段削减劳动人力本钱。如；综合布线联网技术和计算机监控技术的承受可以代替部份人力对设备运行状态实施即时监控。传感技术的运用，可以检查运行设备的温度、磨损、超压、变形等技术参数，准时准确地觉察机电设备问题，为我方解决问题制造条件。③建立能耗统计分析制度和修理保养材料验收领用制度，全面推行节能降耗、本钱核算机制。④在设备设施修理保养工作中，引入绿色环保理念，在了解和推广无污染技术、材料、工艺的同时，杜绝废旧物资〔如蓄电池液、电容液、油污〕对环境造成污染等。⑤加强用电、燃气、消防、高空作业安全等安全保障措施。⑥提出技术改造的可行性方案。第四节设备设施的日常治理及养护周期一、中心空调运行〔一〕修理治理工作内容1、空调主机房严禁使用明火及存放易燃易爆物品；2、严格执行可燃气体治理规定；3、在中心空调使用前十天应对冷水机组的各部件进展检查〔加油、枯燥剂是否更换、截止阀的开关是否敏捷、有无渗漏、清洗冷凝器、清洁设备灰尘、检查膨胀水箱的浮球阀是否正常等〕。77/144、在空调使用期间，中心空调运行治理实行运行全程监控，监控工作由空调值班员进展。每班1小时巡察空调设备一次，通过闻、看、听、摸等方法准时把握和觉察监视设备监视不了的设备潜在故障隐患。5、准时去除设备现场的杂物；保持设备和场地清洁。6、通过观看监视设备，把握空调设备运行状态。巡察时主要留意空调运行有无“三漏”现象，有无异声异味。觉察问题准时报领导组织安排修理处理。7、每年定期对空调设备进展维护保养工作〔必需涉及的内容有测量蒸发器进出水温顺压力；压缩机取段温度测量；压缩机三相电流平衡性测量；检查保护开关的整定状况；紧固电路上各电线接端螺丝；测量电机绝缘；微电脑掌握中心的设定值和运行值的调整；检查清洁电器掌握柜等垢剂；给风机盘管电机和水泵电机轴承端更换或加注黄油。8、梅雨季节，做好室外冷却机组的防潮防锈措施。9、检查各种空调阀门温控设施是否良好，统计空调能源消耗状况。10、做好《空调日运行记录》、《空调机组巡察检查记录》、《空调修理记录》和《空调保养记录》等日常工作记录。11、空调设备工作用易耗材料必需准时统计，每月上报工程技术部主管以便准时把握消耗状况。12、由工程技术部制订降耗措施，为来年的材料请购打算作预备。〔二〕中心空调的修理养护方案针对**大学**校区中心空调系统的特点，准时制定相应的修理养护打算，乐观做好各项修理养护工作及相关记录。日常养护治理⑴每年供冷季节机组启动前a、检查燃气的压力是否符合直燃机组的规定；b、检查机组的安全阀动作是否按规定动作；c、检查溶液比例是否正常；d、检查制冷剂液位和吸取剂液位是否正常；88/14e、检查冷凝器和变频压缩机；f、检查和测试全部运行掌握和安全掌握功能；g、检查调整微电脑掌握的设定值；h、可燃气体掌握阀门动作是否敏捷；I、检查主机房通风是否良好；J、启动机组，检查整个系统的运行状况，记录机组运行参数。〔2〕运行期间治理a、检查机组各项运行参数的工况，调整安全掌握装置；b、检查掌握装置的运行；c、检查制冷剂液位和吸取剂浓度及比例；d、检查润滑系统的运行；e、检查燃气系统燃烧值是否到达规定的要求；f、清理燃器过滤器的沉积物质及清洁过滤网；g、检查风机和溶液泵、吸取器、蒸发器工作是否运行正常；h、检查燃烧机体是否有集碳的现象；I、检查冷却水进出水是否到达设计的各种技术参数；j、检查排烟风道是否有漏烟的现象；k、记录运行状态参数，分析确认机组运行是否正常，必要时进展机组检修；l、每月进展一次泄漏检查；m、记录和报告有需要更换的零配件；n、冷却电机轴承打油或更换轴承；o、高、低压掌握柜检测、修理或更换；P、空调机组检测、修理或更换零配件；q、清洁、清理冷凝器及过滤器的沉积物质；r、电器装置有否接驳松脱、触点氧化，是否有外来物质，是否需修理或更换；s、掌握和保护装置调整设定值检测、修理或更换。99/14b、检查机组的润滑系统；c、检查燃气系统是否有泄露的状况存在；d、调整燃烧机组的各种参数使之到达正常值；e、检查燃烧机组的运行参数是否正常；f、对烟道及燃烧机组的集碳和漏烟清理、修理一次;g、执行各项正确操作程序，检查电机启动器；h、检查掌握面板，确定各操作状态是否正常；i、检查冷凝器干净状况是否需要清洗；j、检查系统的泄漏、制冷剂并赐予正确的处理方法；k、各种仪表及安全掌握部件送相关部门检测。具体时间具体时间内容具体要求工程次数1、检查电机电流、电压、温度，观看有无异每天常现象；电压、电流等正常一次2、泵体盘根处滴水是否符合要求。1、检查联轴器及盘根的使用状况；，盘根无漏水每季冷2、转动阀门，检查阀门能否敏捷开启、关闭联轴器、阀门敏捷一次冻。1、清洗水泵及电机轴承并加润滑油；泵2、检测电机接地电阻，并记录；每年3、检测冷却、冷冻泵电机绝缘电阻值；一次4、更换水泵轴衬套，重加装填料；外观良好，润滑良好，阻值符合要求冷每天5、泵壳、泵体清锈刷漆。1、检查水阀浮球阀是否正常；电流、电压正常，阀门工作正常。皮带松弛正常，水质防锈处理合格，冷却塔外观良好。阀门工作正常。皮带松弛正常，水质防锈处理合格，冷却塔外观良好。却一次2、观看电流、电压；塔3、喷头旋转是否敏捷；4、检查冷却塔水损是否正常；5、检查塥体是否正常；1、重复上述检查；2、进展水处理；每季3、检查电机皮带是否正常；一次4、加固冷却塔分组塥体；5、检查喷头布水是否正常，漏水是否超标；6、清洗冷却塔塔体。15v0.5MO否则应枯燥处理电机线圈，枯燥处理后仍达不0.5MO2、检查电机、风扇是否转动敏捷，如有阻滞现象则应加注润滑油；如有特别磨擦声则应更换同型号规格的轴承；3、检查皮带是否开裂或磨损严峻，如是则应更换同规格皮带；检查皮带是否太松，如是则应每调整〔每半个月检查一次〕；检查皮带轮与轴配

冷却塔年一 好；转速风量到达合是否松动，如是则应整修；冷却塔次

设备要求；塔体整4、检查布水器是否布水均匀，否则应清洁管道洁。及喷嘴；5〔包括填料、集水槽风叶；6、检查补水浮球阀是否动作牢靠，否则应修复〔不定期〕；7、拧紧全部紧固件；8、清洁整个冷却塔外表。〔表二〕具体具体时间工程次数内容具体要求风机盘

11/14每周1、观看风机是否正常运行，有无异声；一次2、空调开关及电磁阀工作是否正常。1、检查冷凝水接水盘是否畅通排水；

运行正常管 一次

2、保温要求到达的标准是否良好，自动排气阀工作是否正常。

阀门工作正常，盘管畅通。1、每周清洗一次空气过滤网，排解盘管内的空气〔不定期；2、检查风机是否转动敏捷，如有阻滞现象，则应加注润滑油，如有特别摩擦响声则应更换风机轴承；3、用5v摇表检测风机电机线圈绝缘电阻应不0.5MO,否则应整修处理。检查电容有无变每年形、鼓胀或开裂，如是则应更换同规格电容；一次检查各接线头是否结实，是否有过热痕迹，如是则作相应整修；4、清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物

出风速、温度到达额定值；电机运行无噪声，设备无漏水。空调风机

；5、用盐酸溶液〔内加缓蚀剂〕去除盘管内壁的水垢；6、拧紧全部紧固件；1、机组外部清洁；壳。每天2、检查电磁阀、温控器工作是否正常；一次3、检查阀门是否漏水，4、接水盘排水是否畅通；1、重复上述检查；每季2、清洗风机过滤网；一次3、风机轴承加注黄油；4、调校叶片对重一次；1、清洗风机及管道过滤网，清洗公共场所风机每年出风；一次2、更换或清洗电机及风机轴承，并加注黄油；

外观良好，设备运行正常。过滤网干净，润滑良好。制冷效果好、空气循环顺畅，无泄漏O具体时间工程次数具体时间工程次数内容具体要求33；4、测试掌握局部工作性能。1、抑制阀与调整阀的修理保养：检查是否泄漏，如是则应加压填料；检查阀门开闭是否敏捷，如阻力较大则应对阀杆加注润滑油；如阀门裂开或开闭失效，则应更换同规格阀门；检查法兰连结处是否渗漏，如是则应拆换密封胶每半年垫；阀类进展一2、电磁调整阀、压差调整阀修理保养：

开闭敏捷，无破损，无渗漏次 检查枯燥过滤器是否已脏堵或吸潮，如是则更换同。规格的枯燥过滤器；通断电检查电磁调整阀、压差调整阀是否动作可靠，如有问题则更换同规格电磁调整阀，压差调整阀；阀杆加润滑油，如压填料处泄漏则应填压填料。3、对其它阀门除锈和防漏处理。1、清洁卫生；。 电流、电压正每天自控 一次箱及每季掌握一次器

2、观看电流、电压是否正常。3、检查各种指示状况是否正常；1、检查线路有无过热现象；2、检查进出线路接线装置是否完好。3、检查手、自动转换是否敏