2019年广州市海珠区商业项目市调报告课件

广州市海珠区重点商业项目市调报告广州市海珠区重点商业项目市调报告1目录前言海珠区商业分布图重点项目调查广百新一城万国广场丽影广场燕汇广场江南新地海珠区最新商业项目调查华亿百货江南店

万城儿童反斗城

万城小商品城总结34513921252933363目录前言345139212529333632前言海珠区是广州市南拓发展的核心区域，早在20世纪90年代，大量的房地产开发使海珠区由工业城区向生活型城区转变，但由于缺乏目标导向和统一部署，一度出现重开发，轻配套的现象。导致海珠区落后于广州其他市区，出现了居住在河南，购物到河北的现象。随广州城市化进程的加快，政府提出大力发展广州南部的生态岛、智慧岛、信息岛，创造宜商宜居，适宜创业的生态型城区。海珠区商业面积的增加出现爆发性增长，现时的海珠区已形成四大商圈，六大商业街的商业布局。未来政府规划中海珠区将继续承担连接市中心和番禺区的重任，加大力度发展新中轴线赤岗段的商业物业，形成一城两片，绿心蓝脉的广州城市副中心。前言海珠区是广州市南拓发展的核心区域，早在20世纪93海珠区主要商业项目分布图四大商圈琶洲国际会展中心商务区广州大道南专业批发物流园区江南西商业区赤岗商业区六大商业街滨江西海珠异国风情街江南大道北婚纱商业特色街江南西时尚商业街南华路、同福路传统骑楼商业街宝业路美食一条街新港西路科技文化用品商业街政府现时规划的海珠区商业格局万国广场万城儿童反斗城江南新地广百新一城丽影广场燕汇广场万城小商品交易中心华亿百货江南店海珠区主要商业项目分布图四大商圈六大商业街政府现时规划的海珠4广百新一城项目地址：海珠区宝岗大道498号，项目规模：总建筑面积7.3万平方米。交通条件：周边公交线路20多条，地铁二号线江南西站A出口过去约500米，有地铁接驳3线直达。商业环境：区域型购物中心。经营档次：中档偏低。形象定位：广百新一城定位为集购物、餐饮、娱乐休闲、金融服务等多元素于一体的地标性区域时尚购物中心主力租户：广百百货、百佳超市、UME国际电影城、奇乐儿儿童乐园项目情况广百新一城项目地址：海珠区宝岗大道498号，主力租户：项目情5广百新一城楼层布局广百百货区餐饮区外租区停车场百佳超市区6F5F4F3F2F1FB1B2B3广百百货UME国际影城百佳超市大快活绿茵阁奇乐儿儿童乐园新广海沐足城宝岗大道宝业路欧时力屈臣氏太湖悦料理真功夫大城小厨棒约翰项目剖面图广百新一城楼层布局广百百货区餐饮区外租区停车场百佳超市区6F6广百新一城租金情况首层街铺欧时力：租金235元/㎡，50%实用率，管理费60元/㎡二楼卡路约翰：租金200元/㎡，50%实用率，管理费60元/㎡三楼老船长：租金110元/㎡，50%实用率，管理费60元/㎡广百新一城租金情况首层街铺欧时力：租金235元/㎡，50%7广百新一城项目分析广百新一城2019年开业以来，不断进行品牌调整，由于自身硬件原因及早期对于楼层布局的设计失误等等，该项目一直半红不火，有消息指出近期日本时装品牌优衣库已与新一城达成协议，短时间内会进驻该项目，反映该项目管理层意识到项目短板，有意进行调整，未来该项目经营情况如何仍需考虑品牌调整最终结果。该项目是海珠区重点商业项目之一，广百集团首个试水购物中心形态的商业体，品牌号召力优势明显。广百新一城项目分析广百新一城2019年开业以来，不断进行品牌8项目地址：广州市海珠区前进路40号（江南大道133号）项目规模：占地面积14000m2，经营面积80000m2交通条件：有50多条公交线路到达，距离地铁二号线市二宫和江南西出口600米。商业环境：市域型购物中心辐射范围：周边5公里范围常住人口形象定位：一座引领新型奥特莱斯购物模式同时紧贴城市生活的大型综合休闲娱乐购物中心。主力租户：家乐福超市、力美健健身中心、耐克工厂店、美奇乐园项目情况万国广场主力租户：家乐福超市、力美健健身中心、耐克工厂店、美奇乐园项9万国广场楼层布局前进路江南大道江湾路6F时尚美食7F休闲健身5F潮流前线4F运动工厂店二期3F家乐福2F名店城1F名店城-1F工厂店一期-2F停车场KFCAdidasNike仙踪林特乐路屈臣氏麦当劳儿童用品区散铺散铺家乐福萨莉亚意式餐厅月半弯西日式餐厅美奇乐园力美健健身中心大型特价活动场品牌特价场土大力马六甲食街山田寿司室外电玩街万国广场楼层布局前进路江南大道江湾路6F时尚美食7F10万国广场租金情况5楼散铺，20m2，实用率为50%，租金为2700元/月。万国广场租金情况5楼散铺，20m2，实用率为5011万国广场广州万国广场是由原来的久负盛名的万国电器城的旧址上重新建设的现代化商业中心，一座现代大型纯购物中心。2000年初开始筹建开发，2019年1月落成正式开业。作为一个大型的购物中心，万国广场在面积上商业功能上都具备了相应的规模。八万平方的经营面积、八层的经营场地、大型超市、名牌广场、悠闲娱乐场所这作为购物中心必备的三大商业版块，在万国广场得到充分体现。万国广场是广州第一家引进国际大型超市家乐福的购物中心；中国首家也是国内唯一一家城市版奥特莱斯，是一座引领新型奥特莱斯购物模式同时紧贴城市生活的大型综合休闲娱乐购物中心。项目分析万国广场广州万国广场是由原来的久12丽影广场项目地址：港中路356号项目规模：7.5万平方米交通条件：周边公交线路20多条，地铁2，3号线交汇处。商业环境：区域型地标性购物中心辐射范围：4~5公里常住居民形象定位：丽影广场为集购物、餐饮、娱乐休闲、等多元化时尚购物中心主力租户：好又多、力美健、国美、必瘦站、丽影盛会KTV、项目情况丽影广场项目地址：港中路356号主力租户：好又多、力美健、国13丽影广场A区B区C区D区新港中路新港东路洛溪大桥广场总体布局丽影广场A区B区C区D区新港中路新港东路洛溪大桥广场总体布局14丽影广场哎发廊2F1F711成田寿司72街72街民益堂面积：8000平方米定位：以金融、饮食物为主A区楼层布局丽影广场哎发廊711成田72街72街民益堂面积：8000平方15丽影广场B区

1F:2F：B1B2服装百货、服装好又多新港中路通往C区KFC如茶文化商业区无层数4F：3F：5F：仙棕林无国美电器必瘦站、美甲保城、力美健餐饮区国美电器仙棕林通往广场区和A区面积：3万平方米定位：中高档品牌、个体户、娱乐、餐饮B区楼层布局丽影广场B区1F:216丽影广场C区

1F:2F：B1B2奈瑞儿塑身中心屈臣士、服装时尚服饰、精品、百货新港中路通往D区上岛咖啡餐厅必胜客商业区无层数4F：3F：5F：君临盛宴酒家无无丽影盛会KTV丽影盛会KTV餐饮区丽影盛会KTV通往B区地铁D出入口罗密欧西餐厅百千代B3停车场面积：3万平方米定位：年轻品牌、个体户、娱乐、餐饮C区楼层布局丽影广场C区1F:217丽影广场D区楼层布局麦当劳数码产品专卖3F2F1F丽影广场D区楼层布局麦当劳数码产品专卖3F18丽影广场租金情况丽影广场租金情况19丽影广场

丽影广场位于广州市新港中路356号，地铁二三号线交汇客村站上盖。总经营面积7万平方米，是集购物、休闲、饮食、娱乐为一体的综合型购物长廊。丽影广场于2019年开业，自东向西分为ABCD四个区域，其中为社区配套商业、B为名店城、C为时尚汇、D为区数码港。目前，已引进的大客户包括好又多、国美电器、力美健、奈瑞儿、丽影盛会量贩式KTV、食临盛宴、同湘会、必胜客、KFC、上岛咖啡、仙踪林、泰越工坊、成田寿司、禾尚网络等，奠定了良好的商业经营基础。该项目是海珠区重点商业项目之一，随着会展中心落户琶洲以及地铁二号线、三号线的陆续开通，海珠东的区域辐射范围越来越大。项目分析丽影广场丽影广场位于广州市新港中20燕汇广场项目地址：江燕路108号。项目规模：总建筑面积约为4万平方米，楼高5层，车位200个。交通条件：地铁2号线江燕路站步行10分钟商业环境：社区ShoppingMall辐射范围：项目周边2公里左右居民形象定位：燕汇广场经营模式只租不售，比较合理，但由于华润万家所占位置过大，导致项目自身形象有所弱化，主要以服务周边居民日常消费为主。主力租户：华润万家、上影联合电影城、潮流仓、KFC、屈臣氏等项目情况燕汇广场项目地址：江燕路108号。主力租户：华润万家、上影联21燕汇广场楼层布局5F4F3F2F1F屈臣氏肯德基华润万家华润万家华润万家影中联合电影院潮流仓爱婴岛爱婴岛美婴开心堡乐园毛家饭店麻田会FUN快餐食尚纸上烤肉馆陈德记茶餐厅萨莉亚餐厅仙踪林大地通讯达芙妮古川琦艾哲1F2F3F燕汇广场楼层布局5F4F3F2F1F屈臣氏肯德基华润万家华润22燕汇广场租金情况2楼潮流仓旁商铺面积：40平方米月租：120元/㎡月管理费：40元/㎡一年一签燕汇广场整体出租率较高，周边地产中介均无放盘，商场内租户亦无意向转让，反映该项目经营情况不错。燕汇广场租金情况2楼潮流仓旁商铺燕汇广场整体出租率较高，周23燕汇广场项目分析燕汇广场总建筑面积约4万平方米，是广州地铁二号线支线与广佛地铁在海珠区唯一交汇处的商业项目。所在区域为海珠区相对集中的居住区，周边聚集了海富花园、晓燕湾、珠江南景园、顺意花园、动感华庭、翠城花园、保利花园等10多个大型成熟居住小区，常住人口达30万之多。该项目定位为社区shoppingmall，以满足周边楼盘居住人群的日常消费需要为主，华润万家自营两条巴士线路来回接送周边楼盘人群，项目辐射范围有限，但基本能满足该区域的购物需求。燕汇广场项目分析燕汇广场总建筑面积约4万平方米，是广州地铁二24江南新地项目情况项目地址：江燕路108号。项目规模：总建筑面积约为1.8万平方米。交通条件：地铁2号线江南西站接驳公交车站通道商业环境：地下商业步行街辐射范围：位于江南西区域级商圈内形象定位：江南新地定位为服务80后、90后的潮流集中地，项目分为5个区域,各自拥有不同景观,分别为:风谷、金矿、竹林、柳园等。主力租户：大和寿司、水果捞、鳗鱼先生、屈臣氏等江南新地项目情况项目地址：江燕路108号。主力租户：大和寿司25江南新地楼层布局江南新地楼层布局26江南新地租金情况负一层商铺月租价：450-1200元/平方米，月管理费60元。负二层商铺月租价：150-200元/平方米，月管理费为60元，实用率为50%。江南新地租金情况负一层商铺月租价：450-1200元/平方27江南新地江南新地贯穿江南西路全程，是江南西商圈唯一直驳地铁及两个公车站的地下商业街。商场由裕龙投资集团投资开发，贯穿江南西路全程，东接江南大道，西连宝岗大道。目前一期建设长520米，建筑面积约为2万平方米，规划有260多个商铺，设有13个出入口直达地面，并与地铁二号线江南西站无缝接驳。二期工程建设开通后会与广百新一城连通，令商圈延伸到工业大道、宝岗大道、昌岗路、宝业路等主要路段。现时，江南新地仍处于初期探索阶段，商场内缺乏品牌，租金偏高，项目定位未明确，负二层出租率仍不足5成。场内人流以快速通过为主，部分商铺反映成本太高导致经营困难。项目分析江南新地江南新地贯穿江南西路全程，是江南西商28华亿百货江南店（未开业）项目地址：华忆百货江南大道南分店位处于海珠区江燕路、江南大道南以及南泰路交界。项目规模：总建筑面积14647平方米，楼高6层交通条件：地铁2号线8号线近在咫尺，步行1分钟就能到达244公交总站和江南大道南公交车站商业环境：单体百货店辐射范围：项目周边2公里左右居民形象定位：大型百货为主，餐饮为辅的特色百货店主力租户：华亿百货、麦当劳、万宁项目情况华亿百货江南店（未开业）项目地址：华忆百货江南大道南分店位处29华亿百货江南店6F

美容院、儿童乐园5F

体育用品、休闲服、特色餐饮4F

时尚女装、床品、内衣、童装、特色餐饮3F

青春少女装、特色餐饮2F

时尚鞋区、快速餐饮1F金银首饰超市、便利店、零食店、药店B1

停车场楼层布局华亿百货江南店6F美容院、儿童乐园楼层布局30华亿百货江南店（未开业）租金情况街铺月租金：200-300元/㎡月管理费：40元/㎡二楼以上采用扣点形式管理一签三年可经营餐饮实用率为50%一楼中岛位置月租金：180元/㎡华亿百货江南店（未开业）租金情况街铺月租金：200-300元31华亿百货江南店（未开业）项目分析华忆百货江南大道南分店位处于海珠区江燕路、江南大道南以及南泰路交界，周边拥有晓港新村、细岗社区、海富花园、康泰花园等大型住宅小区。百货以年轻时尚女性顾客为主要目标顾客，主力经营化妆用品、少淑女装、行政女装、皮具鞋类、化妆品、运动、金银首饰、精品等。但由于经营场地为老建筑，受制于硬件设施及固定格局，变化可能不大。而且位置距离燕汇广场较近，客户将不可避免被分流部分，业态较为单一，难以形成规模效应。华亿百货江南店（未开业）项目分析华忆百货江南大32万城儿童反斗城项目地址：广州市海珠区前进路148号项目规模：30000平方米交通条件：周边公交线路10多条商业环境：区域购物娱乐中心形象定位：童品、饮食娱乐集于一体项目概况万城儿童反斗城项目地址：广州市海珠区前进路148号项目规模：33万城儿童反斗城开盘卖均价：50000元/平方米管理费：16元/平方米使用期：35年发展商反租三年，按铺价的8%为每年租金主力店：租金情况万城儿童反斗城开盘卖均价：50000元/平方米主力店：租金34万城儿童反斗城万城儿童反斗城位于前进路段，晓港公园旁边，是集餐饮、娱乐、购物、培训等多功能的大型儿童主题商城。项目投资门槛较低，最低首付仅需12万元。麦当劳已进驻商场首层，此外还引进了迪士尼、反斗乐园、奇乐儿等国际品牌商家。项目前3年由发展商统一招租管理，每年返利8%。整个项目共两层，首层着力打造儿童早教、儿童服装及餐饮区；二层则主要是儿童摄影、电玩、游乐等休闲娱乐区。由于该项目整体出售，日后经营情况并不乐观。项目分析万城儿童反斗城万城儿童反斗城位于35万城小商品交易中心项目地址：项目地处江燕路116号，位于江燕路与江南大道南交界。项目规模：占地面积约13000m2，经营面积约39000m2。交通条件：有10多条公交线路到达，距离地铁二号线江泰路站600多米。商业环境：区域零售批发中心形象定位：以批发零售集于一体的综合市场。项目概况万城小商品交易中心项目地址：项目地处江燕路116号，位于江燕36万城小商品交易中心平均售价:4~10万/平方米管理费:16元/平方米备注：发展商反租三年，按铺价的8%