房地产-房地产行业23年6月行业月报：供需政策合力提振市场信心-广发证券郭镇,乐加栋,邢莘,谢淼-20230731

业评级告日期相对市场表现业评级告日期相对市场表现3-07-31供需政策合力，提振市场信心核心观点：据，23年6月商品房新开工面积同比下降30.3%，降幅环比扩大14.1pct，市场整体信心不足限制供需两端融资，开发贷及自筹资金分投放量减少。供给侧改革下行业出清，对于市场情绪产生扰动。4%08/22-7%0/220208/22-7%0/2202/2304/2306/23 房地产沪深300SFCCENoBNN6003639zgfcomcn03642ggfcomcn03638xingshen@请注意，乐加栋,邢莘,谢淼并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。com房地产司估值和财务分析表称码报告日期级合理价值(元/股)2023E2024E2023E2024E2023E2024E2023E2024E.SZ人民币/5/10927.59.6.7%.SZ人民币/7/16945.0城控股人民币/4/114776.35.6%6.0%金地集团3.SH人民币/5/9247.09.24%份3.SH人民币/7/6.182.484.52.65.SH人民币/7/12606.92.027.8%2.5%.SZ人民币/5/5726.32.7湖中宝8.SH人民币/5/530.377.331.9.4%金融街.SZ人民币/4/1470.628.3624.84.2%4.4%6.SH人民币.72/5/330.3115.3318.31.2%2.8%K/5/19925.29.6.7%KK/4/4/6/%8.8%秀地产K/7/1281.047.02.38.2%8.7%K5/3/29143.4保利物业K.45/3/31.573.25.SZ人民币/4/24150.9317.68.0%9.0%服务K.08/3/2740.306.9理控股K/7/980.635.61%备注：(1)以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的；务、绿城管理控股)合理价值货币单位为港币；(3)A股及港股标的EPS货币单位均为人民币；(4)表中估值指标按照最新收盘价计算。房地产 6(二)政策专题分述：22年下半年出台的供给端政策仍在持续，合力推动房地产健康发展 房地产表索引图1：地方政策出台频率(次)一览(2010.01.01-2023.07.30) 6：全国四限累计政策力度评分(2010.01.01-2023.07.30) 7 图7：全国住宅及非住宅销售金额(亿元)及增速(%) 16 图10：13城二手方成交面积(万方)及增速 17 图12：全国住宅及非住宅销售面积(万方)及增速(%) 18 图18：22城商品房推盘面积(万方)及增速 22 图20：22城商品房库存面积(万方)及去化周期 22图21：全国住宅中期库存(亿平)及去化周期 22 图34：全国商品房新开工面积(万方)及增速 31 图36：全国商品房施工面积(亿平米)及增速 32 房地产 房地产一、政策环境综述：政治局表态转向，目前政策空间集中于一二线策17次，其中四限改善政策3次、公积限改善政策出台。图1：地方政策出台频率(次)一览(2010.01.01-2023.07.30)100806040200-20-40-60-8010/0110/0911/0512/0112/0913/0514/0114/0915/0516/0116/0917/0518/0118/0919/0520/0120/0921/0522/0122/0923/05收紧公积金收紧四限放松及落户公积金放松及补贴：各地政府官网，广发证券发展研究中心“供求关系”发生重大变化，过去由于供不应求所导致的长期房价上涨压力有所缓伴随着顶层定义的调整，全国性以及各地方政策需要适应新的市场环境，前期央行23年上半年金融统计数据新闻发布会也曾提到“过去在市场长期过热阶段陆续了29日，合肥提出要推进商品房“现房销售”试点、积极探索商品房销售按套内面积表示要结合当地实际更好满足刚性和改善性住房需求。房地产表1：7月政治局会议后主要政策表态策表态/7/28建部(a)稳住建筑业和房地产业两根支柱，对推动经济回升向好具有重要作用；(b)继续巩固房地产市场企稳回升态免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；(c)继续做好保交楼工作，加快项目建设交付。层面/7/29合肥(a)推进商品房“现房销售”试点；(b)积极探索商品房销售按套内面积计价；(c)“城中村”改造是公益性项目，并非营利性工程，大胆探索土地供应“定向挂牌、协议出让”；(d)大力推动货币化安置、房票安置等多元化安置方式；(e)试行取消商品房的楼层差价率限制；(f)坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度，运用“竞品质”机制，探索竞争/7/30/7/30场实际情况，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。/7/30。政治局会议以及高能级城市的表态将带动新一轮的地方政策“优化”，从政策底部还有41%的下降空间，仍存在一定的政策可操作空间。图2：全国四限累计政策力度评分(2010.01.01-2023.07.30)35003000250020001500100050008/0108/0508/0909/0108/0108/0508/0909/0109/0509/0910/0110/0510/0911/0111/0512/0112/0512/0112/0512/0913/0113/0513/0914/0114/0514/0914/0114/0514/0915/0115/0515/0916/0116/0516/0917/0117/0517/0917/0517/0918/0118/0518/0919/0119/0519/0920/0120/0520/0921/0121/0521/0922/0122/0522/0923/0123/05心；见广发地产团队23年7月2日发布的《房地产行业2023年中期策略：莫惧水穷川落，静看云起霓虹》，三线政策差异较小。对于一线城市来说，当前政策差异主要集中在认房认贷标准上，目前北上广深刚需，认房认贷标准政策差异较大。房地产表2：分线政策放松空间各线各类型政策可放空间占比认房认贷认房认贷120302%全国二线城市是政策差异最大的一类城市，在限购、限售以及限贷政策上均有一定。限购区域收窄至二环以内，南京、苏州等外地购房社保年限要求多次缩短，但还是有部分城市限购区域超出核心区、外地购房社保年限要求较长、对购房套数的要求限售政策可以帮助抑制投机性需求，而在市场下行期的限售政策可能会阻碍正常的限贷政策方面，当前二线政策差异主要集中在二套首付改善上，目前大部分限改善性需求的落地，适当下调二套首付顺应了支持改善性需求的政策方向。表3：重点城市政策较16年2月差异市6年2月政策相比评分差异(分)政策差异明细认房认贷认房认贷标准、二套首付.5.0认房认贷标准、二套首付认房认贷标准、二套首付认房认贷标准、二套首付房地产州购政策、社保要求、二套首付购政策、区域限购解除.0福州.5套&外省首付合肥首付首付珠海.取消限购限售解除、限售解除.0付、外地首付.0购政策.0.0.0套&外省首付.0.0取消限售(二)政策专题分述：22年下半年出台的供给端政策仍在持续，合力推健康发展净偿还压力较大的公司。 机构提供配套融资支持。政策延期后商业银行2024年12月房地产可免责。22年11月央行曾经为商业银行提供2000亿保交楼支持计划，延长商业银表4：22年11月发布的央行金融“16条”主要内容序号策概要策内容保持房地产融资平稳有序1稳定房地产款投放3.金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，在保证债权安首次强调区分项目子公司风险与风险2需求政策，支持刚性和改善性住房需求；市民刚需金融服务3稳定建筑企业信贷投放--4信托贷款等存量融资合理展期房企开发贷、信托贷款等存量融资未来半年内到期的，允许超出原规定多展短期贷款展期期限一半，长期不超三年，且原贷款展期后至少下调至次级类5保持债券融资基本稳定动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困步发文支持民营房企“第二支箭”6保持信托等资管品融资稳定鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求，依法合规为房企项目并购、商赁住房建设等提供金融支持，此前监管对房地产信托融资管控较严积极做好“保交楼”金融服务7提供“保交楼”专项借款“保交楼”专项借款。8构提供融机构为专项借款支持项目提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险；商业银行半年内发放的配套融资贷款期限内不下调风险分积极配合做好受困房地产企业风险处置9做好房地产项目有落地，聚焦“保交付”；支持项目交付。有落地，聚焦“保交付”依法保障住房金融消费者合法权益法自主协商期还本付息金融机构可与受疫情影响的购房人自主协商进行延期展期等调整。房地产保护延期贷款分金融管理政策延长房地产贷款集中度策过渡期安排对于受疫情等客观原因影响不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的银行金融机构要用好阶段性房地产金融管理政策，加快推动房地产风险市场化出加大住房租赁金融支持力度优化住房租赁信贷服务法人运营、业务边界清晰、具备房地产专业投资和管理能力的自持物业型住房租赁企业的信贷支持，积极满足企业中长期资2.鼓励佥融机构为各类主体收购、改建房地产项目用于住房租赁提供资金支3.商业地产改造为保障性租赁住房并取得认定书后，银行发放贷款期限、利率保障性租赁贷款相关政策。相关支持政策住房租赁市场鼓励商业银行发行支持住房租赁金融债券；相关支持政策二支箭”、股权融资等政策都将持续为房地产行业的健康发展铺路。的一项重要举措。近年来中心城区开发强度饱和，部分建筑老化，整体城市配套功能及空间承载改为主，通过货币化安置消化存量库存，拆除类改造成为城市更新主要方向。2018示“在超大特大城市积极稳步实施城中村改造”，稳步推进城中村改造成为城市更房地产20042013-20182018-20222023辽宁省政府《关于进一步加快城市棚户区改造有关问题的通知》《关于加快棚户区20042013-20182018-20222023辽宁省政府《关于进一步加快城市棚户区改造有关问题的通知》《关于加快棚户区改造工作的意见》中央政治局会议在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设中央巡视组点名批评各地棚改乱象国务院办公厅《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》住建部《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》住建部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》在超大特大城市积极稳步实施城中村改造，多渠道筹措改造资金，鼓励和支持民间资本参与述重心变化示意图22009广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》深圳市政府《深圳市城市更新办法》《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》棚改、三旧改造及城市更新起步城中村改造纳入棚改，城市更新以棚改为主大拆大建，城市更新以老旧小区改造为主大建，着重强调稳步推进城中村改造善公共设施等方式对“三旧”用地进行综合整治，混合改造是指全面改造和微改造，其中全面改造影响面最广。房地产全全面改造征收储备征收储备合合作改造政府整理土地地公开出让或用于市政公用设施建设村集体经济组织自行拆迁补偿安置对村集体经济组织的经济实力和组织能力要求较高村集体经济组织引进开发企业合作改造村集体经济组织通过公开招标引入开发企业微微改造工程招标工程招标保障房改保障房改造市场化市场化租赁公寓政府公开招标完成改造政府于公共交易平台等针对改造工程公开招标政府主导政府牵头提升配套后统租房源，作为人才保障房等出租开发商主导判签约，改造后作为长租公寓等出租混混合改造全面改造和微改造相结合以表5：部分超大特大城市城中村数据情况市城中村改造情况改造项目10个万户。两百个“城中村”。。市更产《东莞市乡村建设规划(2018-2035年)》划定城中村型村庄242个房地产25合肥“十四五”末实现基本清零。：各地政府网站，广发证券发展研究中心从目前的城中村改造计划来看，广州、深圳等华南区域城中村改造推进较快，其中广州住建局年初公布2023年计划推进127个城中村改造项目，并预计由此完成在1.5万亿元左右。若考虑华南区域本身城中村存量较丰富、城中村改造推进计划较快且改造成本相对较高，其他区域城中村带来的固定资产投资较少，则超大特大城市城中村改造每年带来的固二、成交市场综述：销售均价同比转负，成交热度持续表6：统计局数据口径变化对比公布数据公布增速整整增速月基数整基调整基调整4月基调整月基调整商品房销售面积(万方)895430%8255322066%-134-1930房地产%%4410%%%00000商品房销售额(亿元)%258154080%-1090%0%%10000商品房销售均价(元/平).3%0.8%1-1%533房地产开发投资(亿元)%855594101-192439%533272-149%-1980%0%%-196%%-101-11房屋施工面积(万方)%5640其中：住宅%0房屋新开工面积(万方)880%%-187-1200其中：住宅%%-1580房屋竣工面积(万方)30其中：住宅4-15-120房地产开发企业到位资金(亿元)%0%-18-1000%02101%%-127-18505%0%7-194：国家统计局，广发证券发展研究中心现房地产-19.2%-19.2%图5：全国商品房销售金额(亿元)及增速30000200%25000150%200002000015000100005000050%0%-50%19/0119/0720/0120/0721/0121/0722/0122/0723/01商品房销售金额(亿元)单月增速(%)累计增速(%)：国家统计局，广发证券发展研究中心金额增速200%150%100%50%0%-50%19/0119/0720/0120/0721/0121/0722/0122/0723/01非住宅金额累计(%)非住宅金额单月(%)：国家统计局，广发证券发展研究中心图7：全国住宅及非住宅销售金额(亿元)及增速(%)2000001800001600001400001200001000008000060000400002000020032005200720092011全国住宅销售金额(亿元)住宅增速(%，右)整体增速(%，右)201320152017201920212023M1-M6全国非住宅销售金额(亿元)增速(%，右)50%40%30%20%10%0%-20%：国家统计局，广发证券发展研究中心7%，非住同比22年下降17.1%。其他口径数据来看，根据房管局数据，6月55城新房成交面积同比22年下降房地产-60%-50%，增速环比收窄43.9pct，二手房成交此于新房但也有大幅下滑。-60%-50%图8：全国商品房销售面积(万方)及增速30000150%25000100%-18.2%20000-18.2%50%150000%10000-50%-50%019/0119/0720/0120/0721/0121/0722/0122/0723/01商品房销售面积(万方)单月增速(%)累计增速(%)：国家统计局，广发证券发展研究中心5城新房成交面积增速130%110%90%70%50%30%10%-30%-50%19/0119/0720/0120/0721/0121/0722/0122/0723/01全国商品房累计增速(%)55城累计增速(%)55城单月增速(%)数据来源：国家统计局，Wind，广发证券发展研究中心图10：13城二手方成交面积(万方)及增速900800700600500400300200100055.9%19/0119/0720/0120/0721/0121/0722/0122/0723/01140%120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%13城二手房成交面积(万方)累计同比(%，右)单月同比(%，右)数据来源：房管局，Wind，广发证券发展研究中心销售面积增速--20%10%0%20%-30%-40%18/1219/0619/1220/0620/1221/0621/1222/0622/1223/06非住宅面积累计(%)非住宅面积单月(%)：国家统计局，广发证券发展研究中心住房地产图12：全国住宅及非住宅销售面积(万方)及增速(%)2000001800001600001400001200001000008000060000400002000060%40%20%0%-20%-40%20032005200720092011201320152017201920212023M1-M6全国住宅销售面积(万方)全国非住宅销售面积(万方)住宅增速(%，右)非住宅增速(%，右)整体增速(%，右)：国家统计局，广发证券发展研究中心图13：全国商品房分线销售面积增速(%)140%120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%20/0120/0620/1121/0421/0922/0222/0722/1223/05 数据来源：国家统计局，广发证券发展研究中心图14：全国商品房分区域销售面积增速(%)80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%20/0120/0620/1121/0421/0922/0222/0722/1223/05数据来源：房管局，广发证券发展研究中心分区域来看，我们以长三角、珠三角、环渤海三大经济圈内城市作为核心圈样8%。同房地产%、t表7：全国及各区域房地产销售情况数据月同比增速/053/06/05/06/05/06/05/06商品房销售面积(万方)%440%6632226%6%%%商品房销售额(亿元)787%132%%%%%商品房销售均价(元/平)%%%%%宅价格新房同比下降0.4%，降幅较5月收窄0.1ct，二手房同比下降2.8%，降幅较5房地产持平数量占比120%100%80%60%40%20%0%11/0111/0812/0312/1013/0513/1214/0715/0215/0916/0416/1117/0618/0118/0819/0319/1020/0520/1221/0722/0222/0923/0470城新房环比下跌或持平城市数量占比70城二手房环比下跌或持平城市数量占比：国家统计局，广发证券发展研究中心pct同比上升0.5%，增速较5月一线二手房价格上次增速转负为19年8月，时隔45个月的一线二手房价格同比转负也进一步说明当前市场信心不足，价格变化较为敏感的二手房市场首先有所反，23年6月一线、二线、三四线平均挂牌二手房pct城市同比下降1.7%，降幅较5月收窄0.6pct、三四线同比下降0.3%，降幅较5月收窄0.3pct。图16：70大中城市新房房价分线同比(%)40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%-5.00%0%11/0112/0613/1115/0416/0918/0219/0720/1222/05：国家统计局，广发证券发展研究中心图17：327城二手房房价分线同比(%)20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%-5.00%0%18/1119/0620/0120/0821/0321/1022/0522/12一线二线三线数据来源：中国房协，广发证券发展研究中心房地产表8：70大中城市的一二三线城市房价指数环比变化数新建商品住宅价格指数二手住宅价格指数持平或下跌城市占比环比比持平或下跌城市占比环比比12345678901219%23%349%56：统计局，广发证券发展研究中心(二)推盘情况：推盘意愿不足，供需不匹配问题突出为1380万房地产图18：22城商品房推盘面积(万方)及增速350030002500200015001000500080%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%18/0118/0919/0520/0120/0921/0522/0122/0923/0522城商品房推盘面积(万方)累计同比(%，右)单月同比(%，右)数据来源：中指院，Wind，广发证券发展研究中心图19：22城商品房及25城住宅批售比1.601.401.201.000.800.600.400.200.0016/0116/0917/0518/0118/0919/0520/0120/0921/0522/0122/0923/0522城商品房批售比(MA3)25城商品住宅批售比(MA3)荣枯线数据来源：中指院，Wind，广发证券发展研究中心景气水平方面，6月22城商品房批售比(推盘/销售，移动平均3个月)为0.92，图20：22城商品房库存面积(万方)及去化周期36000340003200030000280002600024000220002000025.1250116/1217/1118/1019/0920/0821/0722/0623/0522商品房库存面积(万方)去化周期(月，右)：中指院，广发证券发展研究中心图21：全国住宅中期库存(亿平)及去化周期353025205027.2927.292000200320062009201220152018202145403530252050住宅中期库存(亿方)去化周期(月，右)：国家统计局，广发证券发展研究中心图22：分线城市去化周期(月)变动趋势4540353025205013/0114/0215/0316/0417/0518/0619/0720/0821/0922/10数据来源：中指院，广发证券发展研究中心图23：全国住宅及非住宅开工面积/销售面积450%400%350%300%250%200%150%100%50%0%19/0119/0720/0120/0721/0121/0722/0122/0723/01住宅(单月)住宅(累计)非住宅(单月)非住宅(累计)数据来源：国家统计局，广发证券发展研究中房地产(MA6)为25.1个月，环比下降0.65个月，重点25城住宅去化周期(MA6)13.53从中期库存来看，23年上半年住宅开工库存减少1.53亿平，住宅中期库存(累计开工-累计销售)为24.60亿平，对应去化周期(移动平均12个月)为27.29个月，.64个月。开工库存去化周期上升而重点城市短期库存去化周期下降说明当前存在一定供需不匹配的问题，适应市场需求的库存较少，主要来源于目前政府核心区地块供应不足问题，城中村改造、旧城改造等政策的推进将有助于增加核心地块供给，更好表9：跟踪城市房地产成交面积信息表市成交比比月均成交存面积时间%%%月%6安%--%--%--%.3--.8%0州%.9%%%%%--州%%--7.8%%%--%%%--%%%--%--.0%%%--%%.8%%%--%--合肥%7.7%%%3.38.0%--%--珠三角.2关%--佛山%%--%%--房地产%%--%%%--庆%.2--%.4.6%--%%%--.4.3%.8--梅州%%--%--%%--底%%--%%%--%%%--%--%%--39--%%--%%%--%%%--%--.2.2%--福州%%%--%%%--%%.6--%%--%%.0合计2：房管局，中指院，广发证券发展研究中心三、土地市场综述：景气度低迷，土地出让承压景气度也在恶化，但部分核心城市核心地块仍然维持土拍高热度，土地市场分化下下，下半年土地市场面临一定压力。根据中指院数据，23年6月全国600城商住用地出让金为3564亿元，同比下降房地产用地出让金、财政部土地出让收入及同比140001200010000800060004000200019/0219/0519/0819/1120/0220/0520/0820/1121/0221/0521/0821/1122/0222/0522/0822/1123/0223/05600城商住用地出让金(亿元)600城商住用地出让金同比(右)财政部土地出让收入单月同比(右)80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%城商住用地出让金单月同比100%80%60%40%20% 0%-20%-40%-60%-80%19/0219/0519/0819/1120/0220/0520/0820/1121/0221/0521/0821/1122/0222/0522/0822/1123/0223/05金同比非22城商住用地出让金同比降幅较5月扩大3.6pct；非22城商住用地供给面积1.08亿平，同比下降27.1%，降幅t房地产城商住用地成交面积及同比60000500004000030000200001000019/0219/0519/0819/1120/0220/0520/0820/1121/0221/0521/0821/1122/0222/0522/0822/1123/0223/0560%40%20%0%-20%-40%-60%-80%600城商住用地成交面积(万方)600城商住用地成交面积同比(右)非22城商住用地成交面积同比(右)成交面积方面，23年6月全国600城商住用地成交面积8119万平，同比下降地成交热度较差。供需比来看，23年6月600城商住用地单月供需比为1.70，环比上升0.35，移动.06，非22城商住用地供需比为1.42，较22年全年上升0.06。2.0987654321019/0219/0519/0819/1120/0220/0520/0820/1121/0221/0521/0821/1122/0222/0522/0822/1123/0223/05600城供需比(MA6)非22城供需比(MA6)600城供需比(单月)非22城供需比(单月)房地产.3pct；非22城溢价升1.7pct。溢价率600050004000300020001000019/0219/0519/0819/1120/0220/0520/0820/1121/0221/0521/0821/1122/0222/0522/0822/1123/0223/05600城商住用地楼面价(元/平)溢价率(右)30%25%20%15%10%5%0% (二)各类市场分述：核心城市两集中土拍仍然对土地市场具有拉动作用22城二线商住用地出让金为233亿元，同比下降65.5%；高价三四线城市(成交价>3000元/平的城市)商住用地出让金为610亿元，同比下降20.5%；低价三四线商地出让金为614亿元，同比下降37.9%。各类型城市出让金均大幅下滑。金同比贡献80%60%40%20% 0%-20%-40%-60%-80%19/0219/0519/0819/1120/0220/0520/0820/1121/0221/0521/0821/1122/0222/0522/0822/1123/0223/0560%40%20%0%-20%-40%-60%-80%22城非22城二线高价三四线低价三四线600城商住用地出让金同比(右)积比下降21.3%；低价三四线商住用地供给面积8165万方，同比下降27.9%。各类型城市土地供给低基数情况下仍下滑，地方政府供地意愿较低迷。房地产积同比下降17.6%；低价三四线商住用地成交面积4357万平，同比下降44.6%。从整体供需比来看，6月22城商住用地供需比(当月)为1.77，环比上升0.55；非22城二线商住用地供需比(当月)为1.57，环比上升0.41；高价三四线商住用地供需比(当月)为1.16，环比上升0.12；低价三四线商住用地供需比(当月)为1.87，2.01.81.61.41.21.00.80.60.40.20.01.3600城22城非22城二线高价三四线低价三四线图31：分类型商住用地楼面价(元/平)1400012000100008000600040002000019/0219/0519/0819/1120/0220/0520/0820/1121/0221/0521/0821/1122/0222/0522/0822/1123/0223/05高价三四线低价三四线房地产-41%46%-23%2%-4%6%-45%7 3供需比(MA6)42.1-2.4.1累计增速较高的区域：天津、黑龙江、吉林累计增速较低的区域：青海、贵州、甘肃-44%-26%-38%-27%-93%-4%464%1.3pct为9.7%，环比上升4.0pct。-41%46%-23%2%-4%6%-45%7 3供需比(MA6)42.1-2.4.1累计增速较高的区域：天津、黑龙江、吉林累计增速较低的区域：青海、贵州、甘肃-44%-26%-38%-27%-93%-4%464%1.345%40%35%30%25%20%15%10% 5%0%19/0219/0519/0819/1120/0220/0520/0820/1121/0221/0521/0821/1122/0222/0522/0822/1123/0223/0522城非22城二线高价三四线低价三四线图33：600城商住用地2023年6月土地出让金累计增速及供需比(MA6)分省分布4%76%-59%-39%-49%-39%-7%-7%-45% -58%-65%2023-58%-65%土地出让金累计增速0%30%-9%-30%~-15%-30%弱的区域：广西、新疆20231.5-1.81.2：中指院，广发证券发展研究中心、月北本月杭州完成23年第五、第六批两集中土拍，宁波完成23年第三批两集中土拍，但州、无锡完成23年第三批两集中土拍。6月北京、浙江及江苏移动平均6个月的供需房地产核心城市两集中土拍仍然对土地市场具有拉动作用。表10：主要省、市、区土地市场情况商住用地出让金(亿元)供需比楼面价(元/平)累计累计-1%-18%0-1%9-1%34%3%6-1%%-16%福建2-1%21%1%-12%-1%%-16%疆988873肃336%-15%0-100%-30：中指院，广发证券发展研究中心房地产综述：新开工降幅扩大，投资端压力持续开发投资市场来看，新开工仍在下滑，累计施工面积降幅进一步扩大，施工投。根据统计局数据，6月全国商品房新开工面积1.02亿平，同比22年同期下降t分业态来看，6月住宅新开工面积同比下降32.5%，而非住宅则同比22年下降扩大2.2pct，而非住宅则同比22年下降22.6%，降幅环比1-5月扩大0.3pct。预计全年竣工增长5%，竣工压力主要出现在下半年。图34：全国商品房新开工面积(万方)及增速300002500020000150001000050000..19/0119/0720/0120/0721/0121/0722/0122/0723/0180%60%40%20%0%-20%-40%-60%新开工面积(万方)单月同比(%，右)累计同比(%，右)数据来源：国家统计局，广发证券发展研究中心图35：全国商品房竣工面积(万方)及增速80%60%40%20%0%-20%-40%-60%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%3000022000015000100005000019/0119/0720/0120/0721/0121/0722/0122/0723/01竣工面积(万方)单月同比(%，右)累计同比(%，右)数据来源：国家统计局，Wind，广发证券发展研究中心面，截至23年6月全国商品房累计施工面积为79.15亿平米，同比22幅环比扩大0.4pct。-.4%。房地产图36：全国商品房施工面积(亿平米)及增速1101009080706050403020050%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%199920022005200820112014201720202023M1-M6施工面积(亿方)新开工/施工面积(%，右施工面积(亿方)数据来源：国家统计局，广发证券发展研究中心图37：全国商品房累计停工面积及当期净停工面积706560555045403530252070656055504540353025205065.617.7120112014200820112014201720202023M1-M6当期净停工面积(亿方)累计停工面积(亿方)数据来源：国