进口红酒市场项目定位及招商策略课件

2014年7月信诺国际项目定位及招商策略2014年7月信诺国际11234摘要宏观经济及城市发展项目评估商业市场简析5需求访谈6案例介绍7定位建议8招商策略9秀稿展示1234摘要宏观经济及城市发展项目评估商业市场简析5需求访谈2摘要城市年轮（中国）机构受业主信诺国际邀请，对“信诺国际”项目进行调研、定位研究、提供招商策略建议。通过宏观经济分析、项目评估、本市商业研究及需求访谈，提供其他案例借鉴，并最终得出定位建议和招商策略建议。通过研究，本案定位于“商品展销、贸易交易、商务洽谈为主，配套商业为辅”的中高端进口商品交易中心；定向招商对象为：进口贸易企业；招商策略为：通过标签化包装、展开宣传攻略、进行圈层营销和定向地毯式扫楼来积累有效客户，提升知名度、树立影响力。城市年轮（中国）机构受业主信诺国际邀请，对“信诺国际”项目进31234摘要宏观经济及城市发展项目评估商业市场简析5需求访谈6案例介绍7定位建议8招商策略9秀稿展示1234摘要宏观经济及城市发展项目评估商业市场简析5需求访谈4经济活力城2012年城市综合实力排名第19位；GDP总值为2822亿元，比增12%；2013年城市综合实力排名第16位，连续三年排名上升，被列为新的“一线城市”。未来国际城1980年，厦门经济特区成立；

2010年，国务院批准厦门特区扩容至全市范围，建立两岸区域性金融服务中心；2012年，两岸新兴产业和现代服务业合作示范区规划已报国务院审批；2013年，厦自贸区方案获省通过；2014年与福州、平潭联同申请“福建自贸区”静待国家级部门批准。厦门：经济活力城，两岸金融中心蓬勃发展，自贸区已获省级审批，国际化大都市已现雏形，城市将迎快速发展期，商务办公潜力无限。城市属性经济活力城厦门：经济活力城，两岸金融中心蓬勃发展，自贸区已获厦门：外向型经济程度高，外贸进出口额在福建省外贸总值占比高；“自由贸易区”拟启动和先行摸索，未来政策红利带动外贸进出口发展。城市经济2014年政府工作报告目标GDP增长10%左右，规模以上工业增加值增长11.5%，全社会固定资产投资增长15%，外贸出口总额增长11%，城镇居民人均可支配收入增长10%，和农民人均纯收入增长11%，居民消费价格涨幅控制在3.5%以内，争取设立自由贸易园区（2014年6月，已同福州、平潭共同向国家商务部申报“福建自贸区：，其中厦门申报面积155.12平方公里，含象屿保税区、象屿保税园区（含东渡港区）、海沧保税区，翔安”两岸新兴产业和现代服务业合作示范区。2013年数字地区生产总值3064亿元，增长9.5%。人均可支配收入城镇居民人均可支配收入为41360元，增长10.1%；农民人均纯收入15003元，增长11.5%；外贸进出口额840.9亿美元，同比增长12.9%，占全省同期外贸总值49.7%。集装箱吞吐量外贸集装箱占总吞吐量75%。工业产值外资企业工业产值超过70%。厦门：外向型经济程度高，外贸进出口额在福建省外贸总值占比高；区域属性象屿保税区：1992年10月15日国务院批准设立，面积0.63平方公里。区内企业主要从事保税仓储、分拨、配送和国际贸易、转口贸易业务，保税物流的业务量始终占保税区业务总量的90%以上。保税物流园区：面积0.7平方公里，一期0.3平方公里。园区与港区联动运作，可开展“国际采购、国际配送、国际贸易、国际中转”等业务，实行境外货物“入区保税”、国内货物“入区退税”政策。厦门现代物流园区：太平洋区域性国际中转港的主要组成部分，闽西南、闽粤赣区域航运集散中心，是海峡两岸货运集散中心。厦门现代物流园区：由象屿保税区、保税物流园区、东渡港区、航空港工业与物流园区等部分组成，面积约9平方公里。区域属性象屿保税区：1992年10月15日国务院批准设立，面区域经济区域重点发展：融资租赁，高新技术监测维修，跨境电商，两岸海运快件。厦门现代物流园区：政府积极推动区域产业升级，营收持续增长；面向全国，发展集展示、仓储、物流、培训、酒文化为一体的海西最大进口酒类集散中心。“区港联动”：由象屿保税区、保税物流园区、东渡港区、形成“区港联动”，对台优势明显，发展港口贸易。2014年上半年经济数字外贸进出口额34.91亿元，比增11.2%物流营收39.38亿元，比增7.7%商贸销售收入274.4亿元，比增24.6%区域生产总值33亿元，比增13.4%进口酒配送额3.2亿元区域经济区域重点发展：融资租赁，高新技术监测维修，跨境电商，政策属性片区具有保税功能，同时在税收返还、租金补贴、推广费用补助、进口奖励上有较大的优惠政策。保税功能：进入保税区的商品，可缓交关税，待货品运离保税区时，再进行清关交税手续。税收返还：入驻企业三年内给予保税区本机税收贡献的100%扶持，两年减半征收。其中增值税返还20%，营业税返还32%。租金补贴：入驻企业其年度区本级税收贡献达200元/平方米的，给予政府认定租金每平方15元补助；大于400元/平方米的，给予政府认定租金每平方米30元补助。推广费用补助：企业每年刊登的宣传广告，给予一次性的广告费用补助。参加国内外展销活动，给予50%展位费补助。进口奖励：企业年进口额达到100万美元以上的，奖励5万元；每增加50万美元增加2万元，最高奖励不超过20万元。政策属性片区具有保税功能，同时在税收返还、租金补贴、推广费用宏观经济及城市发展小结厦门为海西中心城、经济活力城，两岸金融中心蓬勃发展；外贸型经济程度高，协同福州平潭申报“福建自贸区”，市政府已开始改革摸索，定向推动对外经济发展；厦门现代物流园区是闽台、闽粤赣重要的货运集散中心，营收持续增长；2014年区域重点发展融资租赁，高新技术监测维修，跨境电商，两岸海运快件；片区具有保税功能，同时享有税收返还、租金补贴、推广费用补助、进口奖励等优惠政策。宏观经济及城市发展小结1234摘要宏观经济及城市发展项目评估商业市场简析5需求访谈6案例介绍7定位建议8招商策略9秀稿展示1234摘要宏观经济及城市发展项目评估商业市场简析5需求访谈11地段属性项目坐标：项目位于象屿保税区内，象兴四路与屿北一路交叉口东北侧，临城市干道长岸路。项目四至：北侧：屿北二路，太平鸟物流；南侧：屿北一路，唐宇餐饮、优传进口酒交易中心；西侧：象兴四路，象屿盛狮货柜；东侧：象兴三路，谋福大厦、骏捷国际物流。本案象兴五路长岸路项目位于象屿保税区内，临城市干道长岸路，周边多为物流、贸易企业，整体环境较为一般。地段属性项目坐标：本案象兴五路长岸路项目位于象屿保税区内，临项目属性指标数值备注占地面积13339㎡总建筑面积43542.04㎡地上建筑面积22582.68㎡其中1F6328.5㎡2F6115.24㎡3F5619.25㎡4F4519.69㎡地下建筑面积20959.36㎡其中-1F10479.68㎡50个车位-2F10479.68㎡135个车位总建筑面积约4.35万㎡，地上4层地下2层，其中地上建筑面积约2.26万㎡。项目属性指标数值备注占地面积13339㎡总建筑面积43542现状分析工程进度规划设计以高端商场形态打造，方案已获批，预计2015年5月正式营业。预计将于2014年10月份封顶，年底可交房，2015年5月份正式营业；整体按高端进出口商场的形态打造，规划方案已经获批；现状分析工程进度规划设计以高端商场形态打造，方案已获批，预计周边环境常住人口基数大，消费形态为中低端；客群辐射需提升；工业交通影响商业行为。本案长岸路保税区、港区工业区、居住区1公里2公里港务、汽修、物流工业厂房信达免税商场翔鹭大酒店以长岸路为界，以西为港区、保税区，以东为工业区、居住区2公里商业辐射圈内以中低端常住人口为主，消费形态低端，寨上社区、后埔社区、湖里居住区、高殿社区外来人口密集；2公里范围内成型商业物业为信达免税商场和翔鹭大酒店，商业街为湖里步行街；政策性导向物业向中高端发展，市场自发形成物业向低端发展；长岸路多重型车，货运铁路临园区。

小结项目以高端形态打造，与周边常住人口消费形态不符，传统商业模式不适合本项目，需提高项目的客群辐射能力和范围；长岸路东西两侧功能区划差异明显，西侧辐射能力应从消费辐射转化为资源利用辐射；工业交通发达，不利于商业零售消费行为。周边环境常住人口基数大，消费形态为中低端；客群辐射需提升；工优势交通属性国内离市区最近的保税区；交通运输便利，但项目可达性不高；交通和心理上双重封闭性本案长岸路保税区站点公交车13路，基本覆盖岛内外各条线路；距高崎机场直线距离4.5公里，驾车距离8.7公里，需15分钟；依托港区发展，港口物流发达；公路运输便利；是全国离市区最近的保税区保税公交车站22路，41路，43路，80路，84路，93路，116路，130路，131路，135路，304路，432路，850路直线4.5公里不足重型车多，与小型车交叉行驶存在安全隐患；园区呈长条形分布，加之市民对保税区区域概念认知不明确，导致交通方便但项目可达性不高；园区采用封闭式管理，进出设闸，导致消费者对园区产生封闭心理，认知上不确定是否有开放的消费场所。优势交通属性国内离市区最近的保税区；交通运输便利，但项目可达优劣分析优势：知名地段的中高端项目，1年内交付，交通运输便利，政策优惠。劣势：园区限制消费氛围，进出不便，不适合发展传统零售。判断因素情况优势劣势地段属性位于象屿保税区内区域知名度高，为厦门的城市名片，便于招商推介项目属性4.35万平米，商业体量中等，目前为工业用地性质国内离项目最近的保税区现状分析规划为中高端商业，设计新颖建筑辨识度高，有望成为区域名片2014年底封顶，2015年6月开业交付时间快项目周边中低端消费群体人口基数大不利于中高端消费氛围培养周边多物流、贸易企业利于整合进出口贸易企业资源不利于传统零售的消费氛围交通属性公路交通运输便利依托物流发展批发和线上业务保税区内车辆进出不便交通和心理上双重封闭性认知偏差政策保税区一系列入驻政策优惠有利于吸引一部分成长性企业或品牌优劣分析优势：知名地段的中高端项目，1年内交付，交通运输便利1234摘要宏观经济及城市发展项目评估商业市场简析5需求访谈6案例介绍7定位建议8招商策略9秀稿展示1234摘要宏观经济及城市发展项目评估商业市场简析5需求访谈18商圈核心商业体商业总量1、中山路商圈中山路、老虎城、南中广场、中华城、名汇广场约50万㎡2、火车站-莲板商圈世贸商城、中闽百汇、罗宾森、明发商业广场、磐基中心超50万㎡3、SM商圈SM城市广场SM新生活广场约30万㎡4、瑞景商圈瑞景商业广场、加州城市广场14万㎡5、万达商圈万达广场18万㎡6、市政中心商圈（建设中）乐都汇、建发综合体（在建）14万㎡7、会展商圈（建设中）中航紫金广场、建发JFC尚品中心、特房海峡交流中心商业16.7万㎡6547321本案岛内形成5个成型商圈，2个新起步商圈，7大商圈主要商业体体量合计约193万㎡，最小商圈总面积14万㎡；本案与各大商圈距离较远，较为孤立。商业市场概况商圈核心商业体商业总量1、中山路商圈中山路、老虎城、南中广场市政中心商圈万达商圈瑞景商圈会展商圈SM商圈火车站-莲板商圈中山路商圈400-1800元/㎡180-600元/㎡150-500元/㎡130-150元/㎡180-250元/㎡100-200元/㎡以下标识租金为商圈主街一层或商业广场一层租金水平以中山路租金为制高点，向东北方向递减；东部商圈的租金水平多在100-250元/㎡/月之间。商业租金水平以中山路租金为制高点，向东北方向递减；核心商业体对周边沿街商业价值辐射范围有限，商圈之间沿街商业价值低。本案商业租金水平市政中心万达瑞景会展SM火车站-莲中山路400-1800元/档次分类业态价位区间（元/件、元/人）代表品牌代表商场/街区大众型商业服装类50-300班尼路老虎城餐饮类30-50味食尚美食广场钟表类1000以下卡西欧白领型商业服装类200-500G2000万达广场、罗宾森餐饮类50-70满记甜品钟表类均价3000天梭名品型商业服装类500-3000沙驰、CKSM新生活广场餐饮类100左右宴遇钟表类6000-20000浪琴奢侈品型商业服装类3000以上GUCCI、阿玛尼磐基中心餐饮类100以上四季彩、骏豪会钟表类20000以上万国、欧米伽根据品牌档次及价格区间将商业划分为大众、白领、名品、奢侈品等四类商业。商业档次划分档次分类业态价位区间（元/件、元/人）代表品牌代表商场/街区商圈商业体面积（万㎡）主导商业性质覆盖能力商业档次名品商业体量奢侈品商业体量中山路商圈2.6（老虎城）11（中华城）购物商业、旅游商业全市、游客大众、白领为主，名品、奢侈品为辅5万㎡（南中广场）约1000㎡火车站-莲板商圈2.3（磐基）21.4（明发）8（世贸商城）10（罗宾森）购物商业（火车站）、休闲商业（莲坂）全市、游客大众、白领占绝对主导，奢侈品为辅——约1.2万㎡SM商圈25（SM）购物商业全市大众、白领、名品综合约10万㎡——瑞景商圈5.7（瑞景）8（加州）购物商业东部大众商业绝对主导————万达商圈18（万达）购物商业、休闲商业全市大众、白领商业综合————市政中心商圈（建设中）5.5（中央湾区）8.5（乐都汇）购物商业东北部大众、名品/奢侈品参半5.5万㎡——会展商圈（建设中）4.2（JFC）6.5（特房）6（紫金中航）购物商业、休闲商业——名品、奢侈品商业主导16.7万㎡商圈中最小商业体面积2.3万㎡（磐基），大众、白领阶层购物类商业占绝对主导；7大商圈现有奢侈品商业1.3万㎡，名品商业20.5万㎡；会展商圈将成为名品、奢侈品商圈新的聚集地，未来大众、白领、名品、奢侈品商业竞争均极其激烈。大众、白领阶层购物类商业占绝对主导；7大商圈现有奢侈品商业1.3万㎡，名品商业20.5万㎡；从新商圈的商业增量来看，基本为名品及奢侈品，未来竞争激烈。商圈商业档次商圈商业体面积主导商业性质覆盖能力商业档次名品商业体量奢侈品招商成功项目名称所属商圈商业档次成功因素磐基中心火车站-莲板商圈奢侈品、名品位于岛内核心地段自身配有五星级酒店及5A甲级写字楼招商目标明确，对奢侈品招商投入大（装补、保底）运营成功项目名称所属商圈商业档次成功因素信达免税——名品、奢侈品本土百货、国资背景、政府支持力度大早期作为免税百货，吸引力大长期经营，客户忠诚度高，培育了大量的固定消费客群群体SM城市广场SM商圈大众、白领、名品岛内核心区域、人流量大长期经营，根据区域购买力，品牌逐步升级国际背景，成熟的招商运营团队，经营丰富湖里万达广场万达商圈大众、白领万达品牌影响力、丰富的商业运营、管理经验拥有众多的品牌联盟商家政府扶持、片区交通改善等运营失败项目名称所属商圈商业档次失败因素明发商业广场火车站-莲板商圈大众、白领体量大，采用销售模式，缺乏统一的运营管理人行、车行动线混乱业态未统一规划南中广场中山路商圈名品商业档次定位偏高（以奥特莱斯模式，集合店方式运营）动线比较凌乱区域人气足，但缺乏高端消费群体商业业态布局不合理商业体运营，应根据自身资源、属性、所处区域环境、消费客群进行综合考虑，合理定位及聘请有实力招商运营管理团队，业态布局及人流动线要合理考虑。商业体运营情况招商项目名称所属商圈商业档次成功因素磐基中心火车站-莲板商圈区域商业市场本案进口酒交易中心国际名庄酒交易中心象屿保税区酒类交易市场优传进口酒交易中心中国建设银行尼斯特卡诺酒庄国际航运中心商业区域内商业体量小，分布在园区内写字楼底层，基本为进口酒交易中心，基础性商业配套不足。区域商业市场本案进口酒交易中心象屿保税区酒类交易市场优传进口商业市场小结从岛内商业市场来看，未来新增的商业体多定位名品及奢侈品商业，奢侈品、名品商业运营难度大、培育期长，未来竞争激烈；本案周边商业基本规划为进口酒交易市场，整体经营情况良好，同时本案所处片区内，基础性商业配套明显不足，本案可规划部分商业填补市场空白。岛内商业市场岛内基本形成7大商圈，租金水平从西至向东北方向递减；东部商圈多处于萌芽及发展起步期，本案与各大商圈距离较远，较为孤立。从商业档次来看，大众、白领阶层购物类商业占绝对主导；7大商圈现有奢侈品商业1.3万㎡，名品商业20.5万㎡；从新商圈的商业增量来看，基本为名品及奢侈品，未来竞争激烈。片区商业市场商业体量小，分布在园区内写字楼底层，基本为进口酒交易中心，基础性商业配套不足。商业市场小结从岛内商业市场来看，未来新增的商业1234摘要宏观经济及城市发展项目评估商业市场简析5需求访谈6案例介绍7定位建议8招商策略9秀稿展示1234摘要宏观经济及城市发展项目评估商业市场简析5需求访谈26客户访谈访谈一：谈谈企业：建发酒业进口商品范围：主要为葡萄酒市内展厅分布：主要采用开设自营酒庄模式和会展参展的方式入驻可能性：保税区里已经有不少经营葡萄酒的企业，该区域做展厅有一定合理性，但目前意向不明确。访谈二：谈谈企业：中马进出口进口商品范围：大型工业机械，进口乳制品，食品，饮料（进口食品占公司业务比重较小）市内展厅分布：在外省有开设展厅，目前在厦门没有展厅选址要求：交通便利，便于带看；仓储条件好，可以直接发货入驻可能性：目前保税区交通还是不太便利，接送经销商看货成本大，倾向于市区写字楼，可以保持关注客户访谈访谈一：访谈二：客户访谈访谈三：谈谈企业：恒康进口商品范围：珠宝、矿产、服装市内展厅分布：立信大厦展厅选址要求：交通方便，珠宝和服装会考虑周边环境是否和产品定位匹配入驻可能性：保税区交通不便，不便于带看和客户自行参观；目前企业业务成熟，虽然保税区政策优惠对企业又一定吸引力，若交通有所改善，可以保持关注访谈四：谈谈企业：尚德进口商品范围：葡萄酒、食品、服装市内展厅分布：银行中心展厅选址要求：依据公司的品类情况，目前设置于办公室内，便于商务带看和谈判同时进行入驻可能性：再做后续考虑，保税区交通达不到要求，设置展厅是经营上的浪费。客户访谈访谈三：访谈四：客户访谈访谈五：谈谈企业：ImagineXGroup进口商品范围：服装展厅选址要求：与品牌形象定位相符合，市中心高端物业是首选入驻可能性：暂不考虑，厦门进口服装中国区代理商很少，除宝姿公司，不利于吸引经销商；这个区位也不适合做服装零售，没有优质的自然客流。客户访谈访谈五：需求访谈小结红酒贸易商入驻意向高于其他商品种类，周边环境及交通不便利是目前企业犹豫的主要原因企业将对项目保持关注本案前期不适合做普通商品零售本案单纯做进出口零售有风险需求访谈小结红酒贸易商入驻意向高于其他商品种类，周边环境及1234摘要宏观经济及城市发展项目评估商业市场简析5需求访谈6案例介绍7定位建议8招商策略9秀稿展示1234摘要宏观经济及城市发展项目评估商业市场简析5需求访谈31案例借鉴项目名称宁波保税区进口商品集散中心项目区位位于宁波市北仑区长江路以东、港东大道以南，距离宁波市区约30公里，属于宁波市保税区管辖范围。项目概况总用地面积35466.7㎡，总建筑面积74394.2㎡，一期于2012年6月9日开业，二期于2013年6月开业。功能布局内部：1-2F：可分割商业展示厅，用于进口商品展示和销售；3F：可分割商业展示厅及跨境贸易电子商务展示体验区；4F：公共展厅、跨境贸易电子商务办公区；5F：公共展厅、培训室、品鉴厅、品鉴室、餐厅。外部：文化展示厅，用于介绍葡萄酒、洋酒文化。经营业态酒类、冷链果蔬、食品、进口日用品招商情况项目已入驻商家约75家，大多集中于一层，一层满租率约80%，二层以上出租情况锐减，仅少部分商铺开业，空置率较高，三层及四层几乎无商铺开业。租金水平保税区商场的运营公司属于宁波政府旗下的商管机构，在完成年化指标的情况下政府免收租金，未完成指标亦只是象征性的收取一些租金。政府主导，定位为进口商品集散中心，集商品展示展览、批发零售、商业办公、文化展示、培训于一体。案例借鉴项目名称宁波保税区进口商品集散中心项目区位位于宁波市案例借鉴以红酒类商户为绝对主导，并按产地不同进行商铺划分，冷链果蔬、零售食品、进口日用品（如奶粉、纸尿裤等）类商铺零星填充。案例借鉴以红酒类商户为绝对主导，并按产地不同进行商铺划分，冷项目名称上海森兰商都项目区位上海外高桥洲海路，紧邻地铁6号线洲海路站项目概况项目分三期开发，目前运营项目为一期，一期地上四层面积合计为36595㎡，定位为自贸区进口商品保税展示交易平台。功能布局-2F：停车场-1F：超市（欧尚超市）1F：进口服装、配饰、珠宝等轻奢侈零售品牌2F：进口服装、皮具、食品、酒类、机车展示3F：早教培训、儿童娱乐、化妆品、欧式餐饮、茶叶4F：餐饮、电影院招商情况地下一层超市已经开业，一层以轻奢侈品牌服装零售为主，统一由CasaSerena代理运营，目前1F实际开业率约为50%；二楼开业率约为40%，空置情况较为明显；三楼与四楼由影院及餐饮业态分割，开业率约65%，整体招商情况目前尚不乐观。租金水平项目开业不久，目前处于培育期，为填补闲置商铺，租金水平低，如2楼租金5元/㎡/月，物业管理费52元/㎡/月，整体200㎡起租，若品牌较为知名可酌情降低规模限制。案例借鉴上海自贸区唯一商场，定位为进口商品保税展示交易平台。自贸区刚起步，人气较弱，业态先引后优，1F及2F为进口商品保税展示交易区，其他楼层为服务周边居民的商场业态。项目名称上海森兰商都项目区位上海外高桥洲海路，紧邻地铁6号线项目名称东南红酒交易中心项目区位厦门市海沧区禹洲广场2期项目概况2013年1月开业，建筑面积约12000㎡，规划有公共服务区、会议室、拍卖厅以及81个独立交易展示商铺租金水平均价68元/㎡/月、最低价48元/㎡/月，管理费10元/㎡/月政府扶持政策1、财政扶持。2013-2018年，以入驻企业每年形成的区级地方财力为基数，前三年按100%作为财政扶持额度，后两年按照60%作为财政扶持额度。其中酒商可获得扶持额度的90%。2、进口奖励。通过海沧一线年进口额达到100万美元以上，可获得5-200万人民币不等奖励。3、经营奖励。酒商在市场内销售额达到10亿以上，可获得100-200万不等奖励。4、入驻奖励。2013年入驻可获得5万元奖励，2014年入驻可获得3万元奖励。5、仓储租金补助。按照酒商租用仓库实际租金，第一年给予70%补助，第二年60%，第三年50%。6、每年4万元参展补贴。运营支持交易中心推广平台：1、线上天猫、京东交易平台，天猫排名前16名内的店铺。创造了8小时销售单款产品逾12000瓶的业绩。2、线下“酒划算”进口酒量贩超市加盟项目自2013年12月底推出至今，已成功发展了20多家加盟商。经营情况已装修入驻为26家，酒商入驻尚未装修为11家，44家空店，开业率为32.1%。案例借鉴政府扶持，打造进口红酒总部基地，整合线上线下资源开拓市场，开业率较低。项目名称东南红酒交易中心项目区位厦门市海沧区禹洲广场2期项目案例借鉴（一）访谈对象：1、姓名：徐小姐（项目经理）2、单位：大迦实业3、行业：外贸进出口（二）访谈内容1、本项目位于地下，人流少，虽然开业时宣传攻势猛烈，但实际运营情况一般；一年内不少酒商陆续撤点；2、目前项目离岛内远，企业将这里定位为小展厅或仓库，一般岛内都有其他展厅；3、项目立项时没有做其他业态考虑，因此项目内没有其他配套，周边配套一般，多为中低端商业；4、信诺项目有了解，个人认为和本项目性质类似；5、目前公司协同入驻酒商推出线上销售和红酒仓储超市“酒划算”，希望能够通过新渠道提升入驻客户的销售额。运营商访谈红酒交易中心以交易进口红酒为主，全场唯一一家进口食品店由运营商大迦实业自营，位于大迦实业办公室对面，面积约120平（含公摊）。商品品类54种，目前因为人流量少，这家进口食品展厅准备撤点。案例借鉴（一）访谈对象：运营商访谈红酒交易中心1234摘要宏观经济及城市发展项目评估商业市场简析5需求访谈6案例介绍7定位建议8招商策略9秀稿展示1234摘要宏观经济及城市发展项目评估商业市场简析5需求访谈37分析总结厦门外向型经济持续发展现代物流园区交通运输便利政策红利宏观经济及城市发展保税区内中高端项目1年内现房交付交通、物流资源丰富项目评估名品市场未来供应竞争激烈本案周边进口酒交易中心规划多，基础型商业配套不足商业市场简析关注进出口贸易类中高端产品，批发为主零售为辅避开名品、整合现有资源进口酒市场可选园区交通不便影响进驻意愿前期定位零售亟需突破“封闭性”关注进口酒、进口产品需求访谈

整合资源、提升运营能力案例介绍海沧项目运营不佳整合资源线上零售+线下加盟齐发力进口商品展示交易中心交易、展示功能为主服务园区内部的配套商业整合园区内进口酒商资源规划未来线上销售定位思考分析总结厦门外向型经济持续发展宏观经济及城市发展保税区内中高补充调查基于以上调研和定位思考，结合需求访谈，对进口食品和进口红酒进行定向补充调研：1.目前进口食品市场利润高、渠道差，产品安全频发，市场需要一个价优质好的交易市场。2.厦门关进口红酒量连续5年增长，去年10月起受政策影响下降，主要集中在高端葡萄酒市场，中低端葡萄酒市场增长迅速。3、红酒进口行业未来可能出现渠道整合，线上线下多种模式经营。补充调查基于以上调研和定位思考，结合需求访谈，对进口食品和进进口食品市场利润高、渠道差、伪劣产品频发市场呼唤低经营成本高信用保障的进口食品交易中心食品粮油，肉类及制品，蛋奶制品，水产品及制品，水果及制品，蔬菜及制品，调味品，糖及糖食（糖果），糕点及饼干，食品添加剂，蜂产品，其他食品饮料酒：啤酒，烈酒，葡萄酒咖啡、果汁、饮用水、其他饮料茶叶红茶及其他半发酵茶，绿茶，乌龙茶，花茶，普洱茶，其他茶叶及相关产品（保健茶，滤纸/香花等）保健食品滋补品鱼油，维生素，人参，燕窝，雪蛤等2012-2013年厦门进口食品单店营业额增速超过10%人民币汇率攀升，进口食品毛利高达40%-50%2013年进口食品加盟店数量是2011年的2倍影响进口食品加盟店净利因素是渠道差、经营模式落后，店租高昂进口食品质量问题和食品安全问题持续受到社会关注进口食品市场利润高、渠道差、伪劣产品频发食品粮油，肉类及制品葡萄酒进口市场中国目前是世界第五大葡萄酒消费国，且葡萄酒市场仍在扩大，预计2016年包括香港在内的中国市场每年的葡萄酒消费量共计2.52亿箱。厦门口岸是中国6个主要葡萄酒进口口岸之一，2011-2013年内有300多家葡萄酒企业注册成立。目前厦门进口葡萄酒市场上还缺乏专业的国际性展会促进贸易交流。2013年厦门市进口葡萄酒1817.4万升，同比增长20.3%。厦门葡萄酒进口量连续5年保持快速增长，自2013年10月份以后厦门关区进口量同比减少。欧盟是厦门最大的葡萄酒进口来源地；民营企业是厦门葡萄酒进口的主力军，占同期葡萄酒进口总量的61.4%，国有企业占28.8%，外商投资企业占9.8%；受政策影响，中高端葡萄酒消费需求萎缩，中低端葡萄酒市场发展增速。葡萄酒进口市场中国目前是世界第五大葡萄酒消费国，且葡萄酒市场葡萄酒进口市场行业预测：行业调整，渠道扁平化

【2013-2015春秋时代】葡萄酒行业深度洗牌,无法适应潮流的中小进口商被淘汰,部分大型进口商也退出市场。创新型企业崛起并和留存下来的传统企业以及跨界经营的其他行业巨头竞争。

【2016-2020战国时代】几十家葡萄酒企业在上游品牌和客户两端全面竞争,优胜劣汰后诞生几个寡头。这个阶段竞争将更加残酷。

【2021-大时代】寡头纷纷产业链延伸,上游收购海外酒庄,中间优化渠道,下游同消费者直接沟通。通过充分竞争,最终形成几大国际级的葡萄酒企业。同时由于成熟的消费市场,许多有特色(产品、服务)的小企业也会百花齐放。中国葡萄酒行业真正进入一个美好的时代。葡萄酒进口市场行业预测：行业调整，渠道扁平化葡萄酒进口市场电子商务市场多种模式并行运营电子商务市场探索模式：B2C和O2O案例：也买酒网、酒仙网、1919酒类直供、酒云网、中酒网方式：提高自主进口比例，提升上游控制力度输出品牌、开放线下加盟第三方平台开设网店开展线上业务葡萄酒进口市场电子商务市场多种模式并行运营电子商务市场探索整体定位厦门进口商品国际电商展销中心以进口红酒、进口食品为主的商品展销/贸易/配套商业/商务整体定位厦门进口商品国际电商展销中心以进口红酒、进口食品为主业态定位进出口商品展示+国际电商体验、服务为主，配套餐饮、便利店、物流点等商业业态。楼层建筑面积（平米）定位招商对象进驻需求独栋展厅、体验中心或餐饮银行、餐饮、咖啡厅良好的展示面和舒适的空间感4F5069.47进口商品、国际电商体验、其他综合业态物流、航运、报关、冷链相关配套企业120-150平左右，15-20家3F5069.47医疗器械、自动化仪器等、食品超市、贸易商体验馆120-150平左右，15-20家2F6221.87进口商品展厅和交易区（家用为主）婴童用品、宠物用品、食品、运动及旅游休闲用品、玩具、高端进口灯具展示150平左右展示面积，20家左右；高端红酒、烈酒、啤酒、橄榄油等展厅200平左右面积为主，店陈和产品设备形象较好，15-20家；餐饮针对园区的办公人群，以中西式简餐为主1F6221.87-1F10479.68进口酒集中展示区整合保税区内进口酒类资源展示面积100-150平为主，20家左右-2F10479.68停车场（135辆）业态定位进出口商品展示+国际电商体验、服务为主，楼层建筑面积业态介绍红酒展厅提升整体项目内部形象业态介绍红酒展厅提升整体项目内部形象玩具、艺术品展厅增加项目的丰富性玩具、艺术品展厅增加项目的丰富性进口食品精品超市进口食品精品超市贸易商体验馆，及展示和商务为一体贸易商体验馆，及展示和商务为一体配套餐饮增加留客时间，聚集人气配套餐饮增加留客时间，聚集人气银行网点银行网点目标客群商品展示、体验、电商办公客群定位：主力客群：保税区内及片区内进口食品贸易类企业辅助客群：电商企业、看好本案发展的厦门范围内进口贸易企业游离客群：其他城市商品（主要为食品）进口贸易企业酒业展销中心商家定位：主力客群：厦门保税区内中小型酒业贸易公司辅助客群：厦门区域内酒业贸易公司游离客群：沿海城市其他保税区红酒贸易商户目标客群商品展示、体验、电商办公客群定位：酒业展销中心商家定1234摘要宏观经济及城市发展项目评估商业市场简析5需求访谈6案例介绍7定位建议8招商策略9秀稿展示1234摘要宏观经济及城市发展项目评估商业市场简析5需求访谈53策略分解标签化宣传攻略圈层营销终极出击策略分解标签化宣传攻略圈层营销终极出击54目前厦门的“最惠关税Mall”“国内城市中心的保税区直销”“价优货真”的可靠保障独特设计的建设作为城市名片交易平台标签化：在招商中为本案设立“四大标签”，通过大力宣传，深入人心；任何一个描述即可联想到本案，大大提高本案的知名度和影响力目前厦门的“最惠关税Mall”“国内城市中心的保税区直销”“55宣传攻略：选择分众媒体，迅速占领形象的制高点；多种渠道同时迸发宣传，打开知名度；对接旅游资源，增加目的性客层。飞机广告动车广告微信微博赞助论坛候机楼广告、航空杂志广告、登机牌广告、飞机座位枕巾广告有效全面拦截高端商务人群有效拦截往来厦门的企业员工及商务人士；厦门动车日承载量超过6万人，是中高端商务、旅游人士进入厦门的核心交通方式协办或赞助高端论坛、贸易洽谈会、交易会、高尔夫赛事等；有效进行企业主信息直达宣传攻略：飞机广告动车广告微信微博赞助论坛候机楼广告、航空杂56飞机、动车广告商务人群、自助旅游人群赞助论坛，展会目标企业、企业家微信、微博营销迅速建立认知打破普通消费者对原“保税区”的认识旅游公司为项目带来大量定向客流，打破“双重封闭性”飞机、动车广告商务人群、自助旅游人群赞助论坛，展会目标企业、57圈层营销：通过举办行业内聚会，注重“高端化”、“小众化”，不断在行业里树立口碑和影响力，在高端人士和企业主间达到“口口相传”的营销效果。信诺红酒交易中心经销商其他红酒交易中心经销商进出口食品商运动及旅游休闲用品类进出口商其他类产品进出口商圈层营销：信诺红酒交易中心经销商其他红酒交易中心经销商进出口58标杆企业产业链中的大企业商业生态圈影响力中心，足以带动同业经营商进驻的标杆企业足以聚合上下游服务商的产业链的大企业配套为进口商及销售商服务的航运、物流、报关等企业标杆企业产业链中的商业生态圈影响力中心，足以带动同业经营商进59终极出击：招商人员进行地毯式扫楼，针对企业进行陌拜和上门推介保税区内所有写字楼厦门5A级写字楼进出口企业于厦门成立的商会尼斯特卡诺酒庄优传进口酒交易中心国际名庄酒交易中心保税区酒类交易市场……银行中心国际航运中心国际银行大厦建行大厦杏林湾营运中心……宁德商会泉州商会漳州商会龙岩商会……为项目积累大量有效客户是招商成功的第一步，确保进驻商家的数量和质量。终极出击：招商人员进行地毯式扫楼，针对企业进行陌拜和上门推介60标签化宣传攻略圈层营销终极出击迅速积累客户提升本案知名度树立业内影响力突出“信诺国际”项目的特点，树立对象屿保税区的新认知把新认知带入圈层，进口商之间形成互相影响，隐形宣传陌拜和推介时不断强化信诺国际项目的四个标签地毯式扫楼时更有针对性进口商对项目有一定认知，有主动了解的意愿标签化宣传攻略圈层营销终极出击迅速积累客户突出“信诺国际”项611234摘要宏观经济及城市发展项目评估商业市场简析5需求访谈6案例介绍7定位建议8招商策略9秀稿展示1234摘要宏观经济及城市发展项目评估商业市场简析5需求访谈62我们主营进口业务，产品业态丰富我们会是一处进口商品展示中心，让客户了解商品的价值我们会是一个跨境电商交易平台，满足B2B和B2C等多种交易需求我们会是一个进口商品超市，这里的商品价格跟国外零售店