阳光城地产项目总览及总经理承诺课件

内部资料注意保密项目总览及总经理承诺内部资料注意保密项目总览及总经理承诺纪要内容：1.2月11日前完成规划方案评审。关注规划、建筑方案优化，户型方案、配比以及楼栋单元数量。答复：已按照限定时间完成研发评审，待研发篇细解。

2.提前锁定PC配套厂家，细化PC成本构成，为优化设计、节省成本提供条件。答复：已完成考察PC厂家，4月10日定标；进行成本优化，待成本篇细解。

3.运营节奏需调整到满足投委会要求，一阶段启动会进行回顾。答复：运营节奏已做调整优化，满足投委会要求，待后续全景计划解答。

4.洋房成本超集团限额指标，需进一步优化，一阶段启动会回顾。答复：启动会成本篇专项分析。5.开盘去化及销售速度需加快，毛利、IRR满足投委会指标，一阶段启动会回顾。答复：经过调整运营节奏和开盘时间，毛利、净利、IRR均满足投委会指标。总指标情况待运营关键指标分析。6.调研在周边竞品项目物业费标准，明确本项目物业费标准，一阶段启动会汇报。答复：启动会物业费定价篇专项分析。定位会会议纪要及主要结论回顾纪要内容：定位会会议纪要及主要结论回顾2目录1.1总图及总指标1.2鸟瞰图1.3业态分布1.4分期、组团与节奏1.5结利规划1.6现金流情况分析1.7总经理承诺（总体及当期）目录1.1总图及总指标31.1总图及总指标示例注：请插入规划总图并标明各地块代号，不同地块指标须有汇总及分页说明

总体指标规划要求设计面积产权预测面积备注1总用地面积

2项目建设用地面积

3总建筑面积

4其中计容建筑面积

其中可售计容建筑面积

其中住宅

商业

……

不可售计容建筑面积

其中物业用房

社区管理用房

公厕

……

5不计容建筑面积

其中可售不计容建筑面积

其中

……

不可售不计容建筑面积

其中架空层

地下赠送面积

普通地下建筑面积

人防地下建筑面积

6容积率

7建筑密度

8绿地率

9户数

10赠送面积

11实际建设面积（总建筑面积+除总建筑面积以外的赠送面积）

12车位数

其中地上

地下

注1：项目建设用地面积指不含代征绿地、道路的净建设用地面积；注2：赠送面积指需要发生成本的、不计入报规面积的、但可以提供给独立业主使用空间的面积，包括2.2米以下的地上和地下空间、不计入产权面积的挑空阳台、可提供夹层空间的面积、算半面积封闭空间等。项目可对赠送面积进行自定义，在此栏加备注予以说明。注3：项目可根据实际情况对表格进行增减。注4：可售不计容建筑面积根据当地产权计算规则不计入容积率但计入产权预测的面积，例：出屋面楼梯间、水箱间、保温层等；1.1总图及总指标示例注：总体指标规划要求设计面积产41.2鸟瞰图及立面透视图示例1.2鸟瞰图及立面透视图示例51.2鸟瞰图及立面透视图示例1.2鸟瞰图及立面透视图示例61.2鸟瞰图及立面透视图示例1.2鸟瞰图及立面透视图示例71.2鸟瞰图及立面透视图示例1.2鸟瞰图及立面透视图示例81.3业态分布扬帆路盈丰路守信路高层住宅配套底商车库合计层数30－33111用地面积(㎡)3172131721用地面积占比(%)100%100%可售建筑面积(㎡)65910-29332660195444可售建筑面积占比(%)69.1%-3.1%27.8%100%货值(万元)263759-

1222617850293834货值占比(%)90%-4%6%100%利润（万元）9630-

1256293113956利润占比(%)70%-

9%21%100%①②③④⑤⑥⑦⑧示例1.3业态分布扬帆91.4分期、批次规划——（运营分期标注）一期二期三期一期二期三期一期二期三期一期二期三期一期二期三期一期二期三期一期二期三期一期二期三期一期二期三期一期二期三期三期业态及方量：别墅6万方,洋房20.2万方,商业2.3万方,车库7.8万方供货节奏：总货值39.5亿,2016年4月供货5亿,剩余货值2017年及以后供货开工时间：2014年9月开盘时间：2016年5月结利时间：2018年3月交付时间：2018年3月权益后利润：5.92亿元二期业态及方量：别墅5.1万方,洋房6.0万方,高层24.6万方,SOHO15.0万方,商业10万方,写字楼7万方,车库20.7万方供货节奏：总货值80.8亿,2014年3月供货4亿,2015年供货17.4亿,剩余货值2016年及以后供货开工时间：2013年10月开盘时间：2014年5月结利时间：2018年3月交付时间：2018年3月权益后利润：15.91亿元示例1.4分期、批次规划——（运营分期标注）一期二期三期一期二101.4分期、批次规划——（本次上会运营分期组团标注）1923587610112016年备货量：①住宅1#+2#+3#+9#+10#+11#=11.61亿元签约目标：货值8.91亿元，套数XX套，面积XX平米期末库存：11.61-8.91=2.70亿元2017年备货量：①住宅5#+6#+7#+8#=7.72亿元②社区底商=0.74亿元签约目标：货值11.16亿元，套数XX套，面积XX平米期末库存：（7.72+0.74+2.70）-11.16=0亿元2016年总备货：住宅6.09万方，11.61亿元2017年总备货：住宅4.05万方，7.72亿元底商0.28万方，0.74亿元2018年备货量：车位=2.98亿元签约目标：货值2.98亿元，套数XX套，面积XX平米期末库存：2.98-2.98=0亿元2016年备货2017年备货2018年备货示例1.4分期、批次规划——（本次上会运营分期组团标注）192111.4分期、批次规划——供货及推盘总体节奏思路供货及推盘节奏总体思路、部署时间段17Q117Q217Q317Q418Q118Q218Q318Q419Q119Q219Q319Q4周期节点市场判断下半年将会集中供货，新开项目较多，需加快速度，在上半年去化。阶段性动作作为首府壹号二期来延续产品的热销，借势现场示范区、售楼处开放。推售节奏洋房、高层洋房、高层洋房、高层洋房洋房高层高层商业商业车位车位车位车位车位车位运营节奏（一级节点）方案批复示范区开放取得施工证取得预售证开盘主体结顶竣备交付一期2017/6/22017/6/82017/7/142017/9/272017/9/282017/12/142019/2/142019/5/15二期2017/10/272017/10/282017/12/8三期2017/11/202017/11/212018/2/6示例1.4分期、批次规划——供货及推盘总体节奏思路供货及推盘节121.4分期、批次规划分工规证、分期供货、分批取证销售财务分期运营分期一级节点时间一期扩初/方案批复：2017/6/2开工：2017/6/8取得施工证：2017/8/15取得预售证：2017/9/27（一期）2017/10/27（二期）2017/11/20（三期）开盘：2017/9/28（一期）2017/10/28（二期）2017/11/21（三期）主体结构封顶：2017/12/14（一期）2017/12/8（二期）2018/2/6（三期）竣备：2019/2/14交房：2019/5/15取得预售证开盘货值产品类型一期2017/9/272017/9/2817560多层+高层二期2017/10/272017/10/2829588多层三期2017/11/202017/11/216028高层一期图例：10#9#8#7#6#5#4#3#2#1#二期2#1#3#4#5#6#7#8#9#10#三期示例1.4分期、批次规划分工规证、分期供货、分批取证销售财务运131.5结利规划（万元）2015年2016年2017年2018年2019年……年合计签约收入

回款收入

结算收入

结算利润前（溢价前）

项目溢价溢价后净利润归属阳光城净利润贷款融资计划安排：贷款类型总投融资额第一笔贷款放款时间贷款利率2017年融资净额（放款－还款）2018年融资净额（放款－还款）2019年融资净额（放款－还款）1.5结利规划（万元）2015年2016年2017年201141.6现金流情况分析需要说明的内容：1、含融资现金流平衡周期为XX月；经营性现金流平衡周期为XX月2、土地款保证金比例：X%，土地款支付到50%周期为XX月，支付到100%周期为XX月3、需排出项目全周期现金流情况项目2015年2016年2017年2018年…备注一、期初现金余额

二、现金流入

1、销售回款

2、融资流入

三、现金流出

1、开发成本（含土地）

(1)、土地款支出

(2)、开发成本支出

(3)、利息资本化

2、税金支出

3、费用支出

4、还款

5、财产性支出

6、其他

四、当期现金流量净额（含融资）

五、期末现金余额（含融资）

六、当期现金流量净额（不含融资）七、期末现金余额（不含融资）1.6现金流情况分析需要说明的内容：项目2015年20151.7总经理承诺-项目成功标尺经济指标：项目总收益：项目总体收益率:项目总体IRR:项目总货值：销售物业净利润:销售物业毛利率:销售物业净利率:销售物业IRR:效率目标：开盘周期（拿地到首期开盘）：累计经营性现金流为正时间（可售）：开盘-清盘周期：全景计划达成率：交付（客户）目标：集中交付率：户均缺陷率：客户满意度：质量/安全目标：1.7总经理承诺-项目成功标尺经济指标：效率目标：交付（客16指标类型指标投审会定位会启动会启动会与定位会差异集团管理要求运营效率指标拿地至开盘周期(月）6（±0.00）6+N*4/30（±0.00+N，N*4≤60）区域据实计算含融资现金流为正周期（月）16经营性现金流为正周期（月）/项目结利周期（月）请填写相应的全景计划标准期量开盘当年去化率（%）/1.7总经理承诺-运营效率分析（招拍挂，一类标准）指标类型指标投审会定位会启动会启动会与集团管理要求运营效率指17指标类型指标投审会定位会启动会启动会与定位会差异集团管理要求运营效率指标拿地至开盘周期(月）5（±0.00）5+N*4/30（±0.00+N，N*4≤60）区域据实计算含融资现金流为正周期（月）12经营性现金流为正周期（月）/项目结利周期（月）请填写相应的全景计划标准期量开盘当年去化率（%）/1.7总经理承诺-运营效率分析（招拍挂，二类标准）指标类型指标投审会定位会启动会启动会与集团管理要求运营效率指18指标类型指标投审会定位会启动会启动会与定位会差异集团管理要求运营效率指标拿地至开盘周期(月）4（±0.00）4+N*4/30（±0.00+N，N*4≤60）区域据实计算含融资现金流为正周期（月）12经营性现金流为正周期（月）12项目结利周期（月）请填写相应的全景计划标准期量开盘当年去化率（%）/1.7总经理承诺-运营效率分析（招拍挂，三类标准）指标类型指标投审会定位会启动会启动会与集团管理要求运营效率指19指标类型指标投审会定位会启动会启动会与定位会差异集团管理要求运营效率指标拿地至开盘周期(月）4（±0.00）4+N*4/30（±0.00+N，N*4≤60）区域据实计算含融资现金流为正周期（月）16经营性现金流为正周期（月）/项目结利周期（月）请填写相应的全景计划标准期量开盘当年去化率（%）/1.7总经理承诺-运营效率分析（勾地、收并购，一类标准）指标类型指标投审会定位会启动会启动会与集团管理要求运营效率指20指标类型指标投审会定位会启动会启动会与定位会差异集团管理要求运营效率指标拿地至开盘周期(月）3.5（±0.00）3.5+N*4/30（±0.00+N，N*4≤60）区域据实计算含融资现金流为正周期（月）12经营性现金流为正周期（月）/项目结利周期（月）请填写相应的全景计划标准期量开盘当年去化率（%）/1.7总经理承诺-运营效率分析（勾地、收并购，二类标准）指标类型指标投审会定位会启动会启动会与集团管理要求运营效率指21指标类型指标投审会定位会启动会启动会与定位会差异集团管理要求运营效率指标拿地至开盘周期(月）3（±0.00）3+N*4/30（±0.00+N，N*4≤60）区域据实计算含融资现金流为正周期（月）12经营性现金流为正周期（月）12项目结利周期（月）请填写相应的全景计划标准期量开盘当年去化率（%）/1.7总经理承诺-运营效率分析（勾地、收并购，三类标准）指标类型指标投审会定位会启动会启动会与集团管理要求运营效率指221.7总经理承诺-投模关键指标与经营评审会差异及原因说明序号项目经营评审会A启动会值B差异（B-A）差异分析1扣除溢价及权益后净利润（如有）

2扣除溢价及权益后净利率（如有）

3项目总收益

4项目总体收益率

5项目总体IRR

6自有资金回报率

7经营性现金流为正周期（可售）（月）

8融资性现金流为正周期（月）

9拿地至开盘周期（月）

10全盘销售收入

10.1销售均价-可售住宅均价

11项目总投资

11.1地价利息外开发成本

1.7总经理承诺-投模关键指标与经营评审会差异及原因说明序231.7总经理承诺-投模关键指标与定位会差异及原因说明项目定位会值A启动会值B差异（B-A）备注核心指标：

全项目核心指标

项目总收益项目总体收益率项目总体IRR销售物业核心指标全盘销售收入销售物业净利润销售物业毛利率销售物业净利率销售物业IRR自持物业核心指标购物中心经营期净现值NPV（万元）经营期持有物业净收益（万元）经营期持有物业收益率投资回收期（静态）投资回收期（动态）酒店经营期净现值NPV（万元）经营期持有物业净收益（万元）经营期持有物业收益率投资回收期（静态）投资回收期（动态）周转指标：第一次支付地价款时间累计现金流为正的时间（可售）资金峰值(万元）资金峰值的时间拿地至开盘周期（月）

开盘当年签约额（亿元）

全盘清盘时间

1.7总经理承诺-投模关键指标与定位会差异及原因说明项目定241.7投模分析—与定位会其他指标差异及原因说明序号类别定位会值A启动会值B差异（B-A）备注1建筑用地面积36151.0036151.000.00

2总建筑面积141397.00137427.33-3969.67地下室面积减少；3计容面积108453.00108453.170.17

4可售面积业态一136818.16-3868.84

业态二可售车位（个）5销售收入123036.94122269.25-767.69

1、高层：投审会均价9544元/平米；定位会均价为9311元/平米；

2、底商：投审会均价31000元/平米；定位会均价为37666元/平米；6平均售价业态一10500105000业态二8745.448936.62191.19

可售车位7土地成本53319.1052991.20-327.90按实际发生成本计入；8单方土地成本3789.913873.1183.20该单方土地成本=土地总价款/可售面积；9开发成本

（地价外）49464.7647332.18-2132.58开发成本合计减少2133万，其中：

1、因地下室面积减少，建安成本减少1352万；

2、增加不可预见费1684万；

3、因开盘节奏调整，资本化利息减少3879万；10单方开发成本

（地价外）3498.293444.16-54.13该单方开发成本=开发成本/可