2018年文旅项目拿地攻略

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2018年旅游项目拿地攻略+超全用地指南

什么是旅游用地?±1也流转如何落地？在旅游项目开发中,如何拿地、争取大限度的建设

用地？

在旅游开发中，经常遇到很多开发商在开发项目之前,不管是基本农田、T殳农田还是建设

用地，先拿下来再说，但往往在规划中才发现，拿到的土地全部是基本农田，没与建设用地，而

且基本农田是很难调规，从而导致很难从旅游开发层面去立项申报。

另外在拿地时，如何争取更多的旅游项目用地、旅游基础设施用地等，在拿地之前涉及到

方方面面的土地问题都需要了解清楚，而不希望拿了不是理想的土地后导致项目开发失败。

旅游投资开发商、旅游地产商在旅游地产、乡村旅游、休闲农业、旅游景区、度假山庄、

田园综合体、特色小镇、生态旅游等开发中，只有认真的了解土地性质、土地流转等问题，把

土地问题作为旅游业发展中的一个重要问题，才能在前期意向谈判，后期政策中争取拿到有价

值、能升值的土地。

旅游项目拿地用地！串占内容导航

怎样科学选地？

该拿什么地?T6大重点地块+6点此重点地块

怎样进行土地流转？

(1)1张图看懂土地流转方式

(2)怎样促进被流转土地盈利？

怎样用地？

(1)如何高效利用集体土地？

(2)城市的旅游集散服务中心用地如何划拨？

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(3)是否可以将建筑物架构在农田之上？

(4)宅基地是否属于旅游用地，能不能批？

旅游顼目主要土地获取8大路径

旅游投资开发如何获取更多建筑用地

旅游项目拿地3大误区

1.无址可选，也要硬拿

有时候，现并不像普通商品，有充分的因旱空间。在选址的过程中，±W书拨此一家，让

你别无其他选择。例如，家乡有限的土地资源，而作为开发者，又急切地想去做，以至于无址可

选的时候也要去选。可想而知，这种选址方式肯定效果不理想。

2.有地就先拿，拿下再说

旅游项目投资开发，不同于地产项目，往往涉及许多非建筑用地外的专业的旅游用地、农

业用地，许多人拿地心切，在没有做好充分的规划前，就匆匆决定，先拿下再说，到手之后再去

思考如何真正规划、建设、落地。效果如何，恐怕只能听天由命。

3.拍脑袋决策，跟着感觉走

做旅游投资开发项目、旅游地产项目不能跟着感觉走，而是要有一双犀利的慧眼，慧眼是

要对所选之地的价值有准确的认识，了解土地如何开发与利用，还要对未来的发展有远见，尤

其是目标客户及将来市场情况的判断，还要有项目与市场的对接手段。

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二.旅游项目拿地8个关健

1.怎样科学选地？

A.土地问题一定要明确其方向(属于国土方面还是属于规划方面)。

B.关注旅游用地的价格及买卖交易。

C.农田原则上不允许使用，基本农田强烈建议不去碰，但是项目对环境影响不大，遵循当

地的发展规划，对当地的经济发展有一定促进作用时，对于农田的利用，当地政府是支持

的态度。

在整个土地规划，国土部门有一套土地分类标准，住建期贼J部门有一套分类标准，这龌标准

之间有何区别与联系？分别适用于什么情况？如何做好这两者之间衔接？

【国土部门】关于土地的分类标准T能不能建的问题一拿地时，先关注地块能不能用

针对土地性质问题划分,包括农用地、TS农田、基本农田、林地、荒地、宅基i^一系列的

用地性质。

具体用地分类参见本文附录1：全国土地分类标准表

【住建/规划部门】关于土地的分类标准-能建什么的问题一拿地时，关注可用建筑面积

针对土地上附着建筑物的性质划分,包括住宅、商用、基础建设等。

具体用地分类参见本文附录2:我国现行城市用地分类与规划建设用地标准(GB50137-2011)

用地实操面临情况：

・规划过程中，国土标准R是去确定该地块是否可以利用，具体的建设内容由住建的分类标准

进行协调。

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・现在很多地方出现的问题就是城市规划与土地规划不同步，城91划已经到位，但是土地

规划并没有调整。

【调土地性质解析】：

调整城市规划用地只是一个浅层次的问题，深层次问题的是要调整土地规划。例如：

・一块农用地，首先要确定他是一般农田还是基本农田，如果是一般农田，一次调整即可;

・如果是基本农田，先把该基本农田调整到某块荒地上，再将原基础农田调整为建设用地;

・荒地：未利用的土地，无土地属性。

调土地性质解析图

一般农田—>一次调整

地块

基本农田—>二次调整

原则1:红线总数不能少原则2:存在风险，轻易别变

基本农田荒地旅游建设用地

2.该拿什么地？一重点拿地，关注投资大平衡

【旅游项目的用地性质要求】：（土规层面要求）

一定要求是建设用地（非宅基地）一属于国家的土地才可以进行招拍挂—属于集体的土地不能

用作商业建设

用地实操面临情况：

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•旅游项目用地性质和代码往往在和土地部门、规划部门对接的时候会遇到无法落地的问题。

旅游项目在我国现行的《城市用地分类与规划建设用地标准(GB50137-2011)》的城市用地

性质分类中，仅有B14中提到包含度假村用地。

•从规划上看，分类提到细类B14包含了度假村属于旅游用地，实际上分类中类B3娱乐康体

设施用地属于我们常说的旅游用地，一般其土地价格会比普通商业用地优惠。本来B3属于

商业用地，但是目前部分地区实施差异化供地，比如沈阳，B3类用地是商业用地价格的三分

之一，虽然不能转卖，但是对于经营者来说是合适的。所有谈及与旅游相关的用地，主要是

考核价格。

【重点拿地地块】：

A.实际操作中可关注的地块种类并不限于B14,B3，但总体而言，拿地过程中可充分衡量B

类商业服务业设施用地(商业、商务、娱乐康体等设施用地，不包括居住用地中的服务设施

用地)的地块，并应尤其注意B1及B3级别下的地块：

此处，根据现行标准整理如下：

旅游项目拿地一6大重点关注地块表

B1商业设施用地：商业及餐炊、旅馆等服务业用地

B11零售商业用地❶以零售功能为主的商铺、商场、超市、市场等用地

B12批发市场用地❷以批发为主的市场用地

B13餐饮用地❸饭店、餐厅、酒吧等用地

B14旅馆用地❹宾馆、旅馆、招待所、服务型公寓、度假村等用地

B3娱乐康体设施用地：娱乐、康体等设施用地

B31娱乐用地❺剧院、音乐厅、电影院、歌舞厅、网吧以及绿地率小于65%的

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大型游乐等设施用地

B32康体用地❻赛马场、高尔夫、溜冰场、跳伞场、摩托车场、射击场，以及

通用航空、水上运动的陆域部分等用地

B.除考虑商业用地体量外,居住用地体量也可根据开发商能力及地块潜力加入衡量范围。

C.另外，在A类公共管理与公共服务设施用地中的个别用地指标也可以纳入辅助考量范围,

可考量项如下：

旅游项目拿地一6大次重点关注地块表

A2文化设施用地：图书、展览等公共文化活动设施用地

A21图书展览设施用地❶公共图书馆、博物馆、档案馆、科技馆、纪念馆、美术馆和展览

馆、会展中心等设施用地

A22文化活动设施用地❷综合文化活动中心、文化馆、青少年宫、儿童活动中心、老年活

动中心等设施用地

A4体育用地：体育场馆和体育训练基地等用地，不包括学校等机构专用的体育设施用地

A41体育场馆用地❸室内外体育运动用地，包括体育场馆、游泳场馆、各类球场及其

附属的业余体校等用地

A42体育训练用地❹为各类体育运动专设的训练基地用地

A7:文物古迹用地：❺具有保护价值的古遗迹、古墓葬、古建筑、古窟寺、近代代表性建

筑、革命纪念建筑等用地，不包括已作其他用途的文物古迹用地

A9宗教设施用地：❻宗教活动场所用地

D.除各类用地指标、总体价格的硬性指标考量外，也应注意地块整体及周边的文化、生态、区

位、人口聚集度、居民消费力等综合优势。

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3.怎样进行土地流转？

是旅游开发过程中的一个重要问题土地流转问题。土体流转简单地说就是土地的流通和转让。

详细土地流转政策参见本文附录4:涉及农业用地的相关土地政策

A.1张图看懂土地流转方式

一般而言，土地流转涉及到两个方面：

一是土地权利的转移。土地作为一种财产，其占有、使用、收益、处分的权利可以在不同主体

之间转让和交易。具体而言,可以转i坨勺土地权利包括土地所有权、珑异权、土也使用权、

土地收益权以及土地处分权；

二是除土地权利转移之外，土地功能的转变。例如集体建设用地向农用地的流转、农业用地中

对土地功能和用途的调整等。

土地流转路径分析图

能

农用地

商品房建设用地

用途«——前提：符合土地利用总体规划

权<——■前提：单向流转，合理补偿

农用地特色小镇/田园综合

农用地转用<

转为建设用地体/美丽乡村建设

I集体土地

||转五国看土地土地征收（补办）礁以租代征来过渡

1城市开发建设赢

同一片土地集体农用地

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B.怎样促进被流转土地盈利？

旅游开发中集体土地开发障碍及土地流转中的最难问题不是政策障碍，而是如何使被流转的土

地实现盈利。

【关注投资大平衡】：

因为，旅游本身投资周期长、同时又存出1成后难以成功运营盈利难的问题，总体回报周期较长,

很多企业很难实现单纯的旅游盈利。

所以，投资商在拿地时首要考量的问题就是投资大平衡问题，而企业流转集体土地一般建设功能

性建筑，不摩此撕!J,而是应着重考量周边由U用的其他土地（可用于做旅游地产的土地），

T通过带动这些地块的发展及价格T获取可建设部分资产的售卖或经营盈利。（比如古北水

镇，一开始就是走的土地流转的路，周边有很多房地产，土地流转也就很容易实现。）

4.怎样用地？

A.如何高效利用集体土地？

用地实操面临情况：

旅游用地属于商业性质，但集体用地不可商用，不可开发做旅游用地。

【高效利用办法】：

・集体土地是可以利用的：一是土地变性，二是流转和租用。

•流转方式中集体用地多用作基础服务性设施建设：如自己经营或是游客集散中心。

B.城市的旅游集散服务中心用地如何划拨？

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城市的旅游集散服务中心用地在城市建设用地分类中应该归为哪类？如果按商业服务类来算，

地价差别就较大。

从属：城市旅游集散服务中心从某种程度上属于基础设施用地，属于A类用地。

划拨：一般由政府划拨，但在实际操作中政府没有任何收益的情况下，不太愿意选择这种方式划

拨土地,需要开发单位与政府进行进一步的沟通协调。如果政府急需招商,则会愿意将这块土

地划拨给企业，促成周围地块的买卖；

其它：如果本身地块就很值钱，企业就要考虑通过周边的商业建筑、地产来公摊土地成本。

C.是否可以将建筑物架构在农田之上？

农田不可建项：建筑物（封闭的、有顶的）不可以架在农田（一般农田、基本农田都不可）上

农田可建项：构筑物（开场的、不具备遮蔽功能的）可以，比如观光塔、风车等，需要与当

地政府沟通调整。

D.宅基地是否属于旅游用地，能不能批？

宅基地如果仅仅做农家院，属于半对外经营那种，是否属于旅游用地，能不能批？

土地性质：农村宅基地属于集体用地，但是不属于旅游用地。

可行操做：自有宅基地可以用作半经营的农家院，对外经营。

不可行点：不可进行买卖。

=.旅游项目主要土地获取8大路径

1.土地承包经营

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法规:我国《土地管理法》规定，国有土地可以由单位或者个人承包经营。农民集体所有的土

地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营,从事种植业、林业、畜牧业、渔业

生产。

方式：开发主体通过承包经营的方式获取土地。

优势：不仅在审批上较为简便快捷，还有利于当地政府盘活集体土地,提高集体土地的利用效

率和经济效益。

2.PPP模式

法规：PPP模式作为政府引入民间资本合作开发的新型模式，能够有效解决政府资金不足难

以开发的困境，促进产业发展。为加快PPP项目实施,国家各部委相继出台政策对PPP审批

颁鼬行简化。2016年10月11日发布的《关于联合公布第三批政府和社会资本合作示范项

目加快推动示范项目建设的通知》（财金〔2016〕91号）规定："依法需要以招标拍卖挂牌

方式供应土地使用权的宗地或地块，在市、县国土资源主管部门编制供地方案、签订宗地出让

（出租）合同、开展用地供后监管的前提下，可将通过竞争方式确定项目投资方和用地者的环节

合并实施。"

方式：PPP模式，契合功能多样业态的旅游项目开发特征。实践中，多以PPP模式、BT（建

设一移交八运营服务等合作方式进行开发。

优势：PPP模式下，实施旅游项目在确定投资方和用地者环节合并审批，一方面简化了项目

申请报批的流程，另一方面缓和了投资主体关于拿项目和拿地之间无法衔接的顾虑，可见PPP

模式在旅游项目土地获取路径中具有一定优势。

3.国有土地长期租赁、先租后让、租让结合方式

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法规:2016年10月28日，国土资源部办公厅印发了《产业用地政策实施工作指引》（国土

资厅发〔2016〕38号）,提出了土地租赁和出让的招拍挂工作可合并实施；可通过先租后让

方式使用土地；允许以协议方式办理出让手续等政策。这些政策优化了原本繁琐的审批流程，

降低了国有土地流转审批的难度。

方式：通过国有土地长期租赁、先租后让、租让结合等方式，稳健开发，长期经营。值得注意

的是，国家在长期租赁形式上并未放宽二十年租赁期限制。涉农项目建设在以上述方式获取土

地时，应注意长期租赁形式不得超过二十年。

注意：如采取长期租赁形式使用土地，可考虑在租赁合同上设置优先条款以保障项目开发建设

的安全性和持续性。

国有土地使用权取得方式

买卖其它合作方式出让

颊作价入股坟使用权赠予合同可能会附加其他条件，

厕如用地人在将土地蜡予给学校使用时，可能

魂会将土地的使用限于与教胃有关的目的

一级土地市场二级土地市场

划拨出让

国家机关用地和军事用地;城市基础设施用地和公益事业用地;胁救出山

国家霰点扶持的能源,交通、水利等基础设施用地；法律、行政招标出让、

法规规定的其他用地.对开发商来说，可以通过划拨方式取得的拍卖出让、

开发用地,主要是经济适用房项目建设用地挂牌出让

4.集体建设用地入市式

法规:2017年5月23日，国土资源部发布的《中华人民共和国土地管理法（修正案）》（征

求意见稿）提出了国家建立城乡统一的建设用地市场的意见。明确指出符合土地利用总体规划

的集体经营性建设用地，集体土地所有权人可以采取出让、租赁、作价出资或者入股等方式由

单位或者个人使用，并签订书面合同。在国家发展改革委印发的《关于加快美丽特色小（城）镇

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建设的指导意见》中，亦指出城中村集体建设用地可依法征收开发，集体经营性建设用地入市改

革试点地区，可按照改革试点要求,采取自主、联营、入股等方式进行改造开发。

方式：将集体经营性建设用地出让租赁、作价出资或者入股，以自主/联营/入股等方式进

行改造开发。

优势:特色小镇已将集体建设用地入市政策纳入到自己的用地指标规划中，如集体建设用地在

未来入市，根据现阶段各地给予特色小镇的优先审批政策，入市后的集体土地将成为特色小镇

建设土地供应的一大来源。

集体建设用地作为入股权证解析图

入股

当

合作

地获得土地

政

使用权转让

府

5.集体经营性建设用地使用权入股、联营等形式

法规：国土资源厅发布的《产业用地政策实施工作指引》规定，产业用地政策允许依法使用集

体建设用侬勺，除农村＞体经营性建设用地入市改革试点地区外,其他地区应按《±±也管理法》相

关规定执行，以农村集体经济组织自行使用、农村集体经济组织以土i也使用权入股、联营等

方式与其他单位、个人共同举办企业的方式使用土地。在此前提下,各地可依法探索完善集体建

设用地使用权入股、联营的管理方式。特^的，在旅游产业中，依《旅游法》及各省（区、市）

管理办法规定，乡村居民可以利用自有住宅或者其他条件依法从事旅游经营。

方式：通过集体经营性建设用地使用权的入股、联营以及农村集体经济组织自用住宅的旅腌

营为旅游项目集体性土地获取的核心路径。

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优势：特别是旅游等新业态构建过程中，如申请使用集体土地开发利用，遇阻相对较小。

集体土地使用权取得方式

流转

农用地在土地承包期限内，可以通过转包、转

方式

让、入股、合作、租赁.互换等方式出让经营

权，鼓励农民将承包的土地向专业大户、合作农集体建设用地可通过土地使用权的合作、

场和农业园区流转,发展农业即模经营.入股、联营.转换等方式进行流转,鼓励

集体建设用地向蜘肛L业园区集中.流转

土地股份为基础的旅游项目联营架构示意图

政府村民村集体开发企业

参与生产±ite入股

自觉维护自发管理

引导方向出资入股

完善服务技术管理

.4项目联营

公共服务！1落实政策11发展产业，，产品生产1:创造收益，：创新营销1;系统建设

6.集体用地土地置换式

对经济效益不理想的集体用地，可采取土地置换方式，统筹盘活这些存量集体土地。一方

面可以解决旅游开发过程中，需要迁移部分农户的住宅、承包地的问题；另一方面可以充分发

挥土地使用价值，集约化发展，便于个人或企业经营管理。

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集体建设用地置换城市建设用地指标解析图

农村土地交易所

指标以“地票”形式在农村

土地交易所进行拍卖交易

政府土地整理中心

农村集体建设用地自愿申组织复垦、初验，当地市/

产生建埠

（含宅基地、乡镇请放弃区政府、国土房管局与农委

用地指标政府

企业用地、村落公等相关部门验收并予以确认。

指标以增减挂钩方式留在所

用地等）具体复垦工作委托给镇政府

在地，用作补充自身城镇建

设用地

农村建设用地减少一互换”曾减挂钩一城市建设用地增加

7.使用农村闲置宅基地及废弃园地

城镇化的快速发展，令大量农民进城买房，农村房屋闲置，田地疏于管理。实际上，在新

农村集中居住后，闲置下来的村庄农舍、废弃林园等恰好是休闲农业与乡村旅游的良好发展空间。

对这些农村集体土地进行指标整理和农林复垦，并根据旅游产业经营需求合理配置建设用

地指标，有助于提高休闲农业与乡村旅游的招商效率与质量。

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农村闲置宅基地及废弃园地复垦置换解析图

农民收益保障:

1.拿出若干比例的原农村宅基地一集中兴建新型农村社区。

农民

2.腾出的余下比例复垦为耕地，其农村建设用地指标，则置换为本城镇建设

换住房

用触指标。

宅基地

换社保3.政府对流转的宅基地给予每个村民免费置换住房，优惠购房等政策。

农村闲置宅基地及废弃园地

4.以土地承包权出租，收取租金。

_5.其它解决农民后续生活问题的各类社会保障福利：例如凡是没有稳定收入

来源又自愿放弃农村宅基地使用权和农村土地承包经营权的，就可以自愿

出租

农用地申报城镇居民户口，并在小孩上学、再就业培训、医疗保障与养老保险等

方面与市民享受相同待遇等政策。大力推广新农村合作医疗，解决农民的

看病就医问题。

6.从农业园区或城镇企业获得务工收入，由务工企业来解决社保问题，并享

有固定土地收益，实现持续增收。

8.采用土地银行的方式

在完成农村土地确权工作的地区，可采用“土地银行”的方式,实现农村集体土地指标的

自由流转、质押和融姿。这对于农户获取启动资金自营个体旅游项目和专业企业规模傲取土地

用于开发大型旅游项目而言都具有现实意义。

四.如何获取更多建筑用地

1.建设用地的一般来源

来源企业获得的方式备注

1.国有建设用招拍挂方式出让可办理房屋产证，进行销售

地（存量）

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2.集体建设用征收为国有，再以招拍挂方可办理房屋产证，进行销售，征收需通过国务

地（存量）式出让院或省级政府审批

租赁土地或厂房与集体接洽，但无法进行销售，适用于产业园

区类项目

未征收，直接建设与集体接洽，但无法进行销售，产生小产权房

问题

3.集体农用地农用地转用审批，征收为国可办理房屋产证，进行销售，规划范围外的转

（新增）有，再招拍挂方式出让用与征收均需通过国务院或省级政府审批

2.争取更多建设用地指标的2大手段

指标问题企业获得的方式备注

1.有指标，但不满足企业说服政府开发整理未利用地，以常发生在一线城市。

占补平衡新增耕地满足占补平衡

如无未利用地，部分地区可购买其他

地区耕地指标占补平衡

2.规划基期年建设用通过整理宅基地，实施增磁圭钩，企适合增减挂钩试点地区，跨区购

地指标饱和，无指标业向本区政府争取指标或跨区购买买必须要当地可进行跨区交易地

指标区。

3.破解征收、审批难度大问题的3大手段

企业获得的方式备注

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企业可利用类建设仅需至县级政府审批，设施农用地设有一定用地规模与比例，适合乡村

用地的设施农用地旅游、休闲农业类项目。

也可争取点供用地项目需满足当地点供用地计划的相关条件与要求，点供用地计划在年建

设用地指标之外。

争取新政策，如深圳深圳市日前推出政策,原农村集体经济组织名性受单位合法工业用地可进

放松集体土地入市入市场流通，这意味着多年前被统一转为国有的深圳农村建设用地可进

政策入市场进行合法交易。

五.所涉农业用地开发注意事项

适用田园综合体开发、农业综合体开发、农业特色小镇开发、农业旅游/乡村旅游开发、生态

旅游开发等。

1.哪些地可作为休闲农业用地？

A.农民自有住宅、闲置宅基地

在休闲农业园区中常常存在一些村落，开发者的惯性思维常常是将这些破旧的房子拆掉重建，

而不是根据现有的基础进行改造和装修。殊不知这不仅破坏了乡村田野的原始风味，而且也在

无形中增加了开发者进行酒店住宿土地审批的难度和建设成本。

农业部等部门《关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》中明确规定支持农民

发展农家乐，闲置宅基地整理结余的建设用地可用于休闲农业，因此在进行休闲农业开发建设中

要充分利用农民自有住宅、闲置宅基地。

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B.农村集体建设用地

农村集体建设用地是指乡（镇）村建设用地，乡（镇）村建设用地是指乡（镇）村集体经济组

织和农村个人投资或集资，进行各项三除业建设所使用的土地，主要包括乡（镇）村公益事业

用地、公共设施用地和农村居民住宅用地。

C.四荒地

四荒地主要包括依法归我国农民集体使用的"四荒地"、农民集体经济组织所有的"四荒地"。

具体指荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未利用的土地，属于现行经济环境中未得到充分、合理、有效

利用的土地。

"四荒"使用权承包、租赁或拍卖的期限最长不得超过50年。

《农业部等11部门关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》中鼓励利用

"四荒地"（荒山、荒沟、荒丘、荒滩）发展休闲农业，对中西部少数民族地区和集中连片特

困地区利用"四荒地”发展休闲农业，其建设用地指标给予倾斜。

D.城乡建设用地增减挂钩

指休闲农业项目建设确有必要占用耕地时先行在异地垦地，数量^质量验收合格后，再用作建

设用地。转换方式，具体政策通过制定相应的法规来规范。

如：在数量上，异地垦地与当地占地面积之比，可根据不同情况,分别为3倍、4倍、5倍。

在质量上，保证新垦地总产量大于所占地原产量。

异地可以是本乡镇、本区县，经国家相关主管部门批准也可跨省区实施。这应该是既保证18

亿亩耕地只增不减，又保证必要的建设用地供应。当然还有许多具体政策要进一步研究，比如

垦地与生态保护的问题、操作中的管理监督问题等。

E.其他方式

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《国务院办公厅关于推进农村一二三产业融合发展的指导意见》（国办发[2015]93号）提

出，对社会资本投资建设连片面积达到一定规模的高标准农田、生态公益林等，允许在符合土地

管理法律法规和土地用总体规划、依法办理建设用地审批手续、坚持节约集约用地的前提下，

利用一定比例的土地开展观光和休闲度假旅游、加工流通等经营活动。

2.休闲农业用地有哪些限制

A.不得占用基地农田

基本农田俗称"吃饭田""保命田"，其重要程度不言而喻。对于基本农田有“五不准"：

a.不准占用基本农田进行植树造林、发展林果业和搞林粮间作以及超标准建设农田林网；

b.不准以农业结构调整为名，在基本农田内挖塘养鱼、建设用于畜禽养殖的建筑物等严重破坏

耕作层的生产经营活动；

c.不准违法占用基本农田进行绿色通道和城市绿化隔离带建设；

d.不准以退耕还林为名违反土地利用总体规划，将基本农田纳入退耕范围；

e.不准非农建设项目占用基本农田（法律规定的国家重点建设项目除外）。

因此，在进行休闲农业开发中必须弄清楚其是否占有基本农田。

B.不得超越土地利用规划

各地区国土资源部门都会制定土地用总体规划，规划会规定土地用途,明确土地使用条

件，±±&所有部口使用者必须严榴安照规■角定的用瀚口条件使；此外还会确定土地^用

年度计划，对年度内新增建设用地量，±i也开发整里补湖他篇口耕地保有量等做出具体安排。

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休闲农业开发必须要明确当地土地规划中其园区所占土地的用途，符合规划使用条件的要

积极争取土地建设使用指标，以满足休闲农业园区对建设用地的要求。

C.严禁随意扩大设施农用地范围

以农业为依托的休闲观光等用地须按建设用地进行管理。以农业为依托的休闲观光度假场所、

各类庄园、酒庄、农家乐，以及各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、

工r化农产同ini、展销等用地，必须充施规J凝设用您s行窗里，而晅安农用地1理进出1设

用地图飘然步及农用期专用剃存续，农业设舲健之觎耕地的,m农1设单位还应依蛔询

地与评衡义务。这嗣舛既增加了休闲农业开发建颉库,而且也使艇业休闲开发变得更为复杂,

甚至会解I汾休闲农业耐。

3.如何规避这些限制

有些人在休闲农业开发中，可能会使用以下6种方式来规避休闲农业用地限制：

A.用设施农用地的名义直接进行餐饮住宿的建设；

B.以建设临时生产用房名义进行修建；

C.修建水泥柱，将建筑物腾空，以满足不破坏耕作层的要求；

D.修建木屋或钢架房，即使查处也能低成本拆除；

E.以建设温室大棚的方式建餐厅；

F.用可移动的集装箱和房车进行餐饮住宿活动。

但是，以上方式为规避政策的监管，打了"擦边球’，碰触了土地使用政策的红线,从根本上将

不仅无法规避休闲农业用地的限制，还隐藏着很大不确定性和风险。

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合法^全的方法就是通过立项审批，申请建设用地，这当然也是困难的方法，拿地费用也相对

很高。

附录1:全国土地分类标准表

一级类二级类三级类

三大

编编名编含义

类名称

号

a号称

名称

农指直接用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、牧草

地及其他农用地。

指种植农作物的土地，包括熟地、新开发复垦整理地、休闲

地、轮歇地、草田轮作地；以种植农作物为主，间有零星果

树、桑树或其他树木的土地；平均每年能保证收获一季的已

1用垦滩姗口海涂。耕地中还包括南方宽＜1.0米，北方宽＜2.0

耕

11米的沟、渠、路和田填。

地

灌溉水指有水源保证和灌溉设施，在一般年景能正常灌溉，用于种

111

田植水生作物的耕地，包括灌溉的水旱轮作地。

指无灌溉设施，主要依靠天然降雨，用于种植水生作物的耕

地

112望天田

地，包括无灌溉设施的水旱轮作地。

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指水田、菜地以外，有水源保证和灌溉设施，在一般年景能

113水浇地

正常灌溉的耕地。

指无灌溉设施，靠天然降水种植旱作物的耕地，包括没有灌

114旱地

溉设施，仅靠引洪淤灌的耕地。

115菜地指常年种植蔬菜为主的耕地，包括大棚用地。

指种植以采集果、叶、根茎等为主的集约经营多年生木本和

草本作物（含其苗圃），覆盖度大于50%或每亩有收益的株

数达到合理株数70%的土地。

指种植果树的园地。

121果园指由耕地改为果园，但耕作层未被破坏

121K可调整果园

的土地。*

园指种植桑树的园地。

12

地122桑园指由耕地改为桑园，但耕作层未被破坏

122K可调整果园

的土地。*

指种植茶树的园地。

123茶园指由耕地改为茶园，但耕作层未被破坏

123K可调整茶园

的土地。*

指种植橡胶的园地。

124橡胶园指由耕地改为橡胶园，但耕作层未被破

124K可调整咖啡园

坏的土地。*

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指种植可可、咖啡、油棕、胡椒、花卉、药材等其他多年生

其他园作物的园地。

125

地可调整其他园指由耕地改为其他园地，但耕作层未被

125K

地破坏的土地。*

指生长乔木、竹类、灌木、沿海红树林的土地。不包括居民

点绿地，以及铁路、公路、河流、沟渠的护路、护岸林。

指树木郁闭度220%的天然、人工林地。

131有林地指由耕地改为有林地，但耕作层未被破

131K可调整有林地

坏的土地。*

灌木林

132指覆盖度240%的灌木林地。

林地

13

地133疏林地指树木郁闭度＞10%但＜20%的疏林地。

指造林成活率大于或等于合理造林数的41%,尚未郁闭但有

未成林成林希望的新造林地（一般指造林后不满3-5年或飞机播种

134造后不满5-7年的造林地）。

林地

可调整未成林指由耕地改为未成林造林地，但耕作层

134K

造林地未被破坏的土地。*

135迹地指森林采伐、火烧后，五年内未更新的土地。

136苗圃指固定的林木育苗地。

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指由耕地改为苗圃，但耕作层未被破坏

136K可调整苗圃

的土地。*

指生长草本植物为主，用于畜牧业的土地。

天然草指以天然草本植物为主，未经改良，用于放牧或割草的草地,

141

地包括以牧为主的疏林、灌木草地。

牧

改良草指采用灌溉、排水、施肥、松耙、补植等措施进行改良的草

14

草142

地地。

地

指人工种植牧草的草地，包括人工培植用于牧业的灌木地。

人工草

143可调整人工草指由耕地改为人工草地，但耕作层未被

地413K

地破坏的土地。*

指上述耕地、园地、林地、牧草地以外的农用地。

畜禽饲

151指以经营性养殖为目的畜禽舍及其相应附属设施用地。

养地

其

设施农

他

152业指进行工厂化作物栽培或水产养殖的生产设施用地。

15农

用地

用

地农村道指农村南主宽N1.0米，北方宽？2.0米的村间、田间道路（含

153

路机耕道）。

坑塘水指人工开挖或天然形成的蓄水量＜10万立方米（不含养殖水

154

面面）的坑塘常水位以下的面积。

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指人工开挖或天然形成的专门用于水产养殖的坑塘水面及相

养殖水应附司设施用地。

155

面可调整养殖水指由耕地改为养殖水面，但可复耕的土

155K

面地。*

农田水

指农民、农民集体或其他农业企业等自建或联建的农田排灌

156利

沟渠及其相应附属设施用地。

用地

157田坎主要指耕地中南方宽NLO米，北方宽22.0米的梯田田坎。

晒谷场

158等指晒谷场及上述用地中未包含的其他农用地。

用地

建指建造建筑物、构筑物的土地。包括商业、工矿、仓储、公

用设施、公共建筑、住宅、交通、水利设施、特殊用地等。

指商业、金融业、餐饮旅馆业及其相应附属设施用地。

商业用

2

商211指商店、商场、各类批发、零售市场及其相应附属设施用地。

地

服

设21

用金融保

地212险指银行、保险、证券、信手、期贷、信用社等用地。

用地

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餐饮旅

指饭店、餐厅、酒吧、宾馆、旅馆、招待所、度假村等及其

213馆业用

相应附属设施用地。

用地

指上述用地以外的其他商服用地，包括写字楼、商业性办公

其他商楼和企业厂区外独立的办公楼用地；旅行社、运动保健休闲

214服设施、夜总会、歌舞厅、俱乐部、高尔夫球场、加油站、洗

用地车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相、理发、

地

洗浴等服务设施用地。

指工业、采矿、仓储业用地。

工

工业用

矿221指工业生产及其相应附属