韶关龙洲岛南岛产品定位策划方案

龙洲岛南岛规划建议书韶关把“粤北中心、经济强市、交通枢纽、山水名城、和谐韶关”作为城市发展的奋斗目标。力求充分发挥区域文化中心、商贸中心、信息中心和交通枢纽等中心城市功能，强化韶关在粤北地区的政治、经济、文化中心地位。发展目标规划综述序言我们的任务：如何才能差异化定位，突围而出，实现利润最大化？这样不可避免的带出了以下三个核心问题：目标客户群体对项目有何种特殊要求？项目与周边环境如何结合？建筑与园林的关系如何和谐结合？项鹿目指矛标周边环境两面临江/当前环境较好，但居住氛围欠缺龙泳洲假岛棋地套处功两瓣城砍交蒜汇须处必，务东盒面宝为优南剥郊始居胆住挪大杯片开区洁，梁西土面幻玉为予芙核蓉签新坐城卵区—演—价砍值割无房诚可困比掌拟地产市场2011年楼盘住宅成交情况地产市场2011年楼盘住宅成交情况地产市场2012年典型项目成交以未售产品—碧桂园太阳城地产市场2012年典型项目成交以未售产品—恒大城地产市场2012年典型项目成交以未售产品—碧桂园地产市场2012年典型项目成交以未售产品—御龙湾地产市场2012年典型项目成交以未售产品—碧水花城地产市场2012年典型项目成交以未售产品—星河天骄地产市场2012年典型项目成交以未售产品—天泓居地产市场供应：大型社区，主打产品线丰富，以88㎡—120㎡为主1饭4文0腊㎡2灾0科0焦㎡4烘0服0绞㎡8为0饼㎡1赖2岔0款㎡5蜻0乌㎡1倍2展0陪—海1捐2政3妨三瓜房姓为筑主1柳0活1差-付1辩4失8尽三轿房召为厨主1扶0散4封-玻1享3额8弃三矮房8娱9剖—毁9沉0趋—护1弃0瓣9辽—滩1丸1翠2滑两仁房张、玩三循房除为相主碧贼桂炕园戏（旅太勺阳园城捞）御预龙辽湾星花河陪天豪骄时马代惊花枕园恒聪大之城天著泓免居2席6脾0忍套猛2锁0露0锹-裁2绣3惑0挡复倘式碧油水明花摔城1肌1脊0酒-完1览3乘0译三沃房斜为穴主1徒1楼0弄-六1削7出0妙三帖房树为恋主9朗6级—嗓1雄2埋2闪三坚房陶为说主典梨型泛项泉目衰类披比少技量员1丢3谱4磨-辅2稿0枪2击产奏品少直量屈2腔3真5员复悄式地产市场需求：紧凑型三房与2房，88㎡—123㎡消化相对较快，180㎡以上韶关市场货量较多且总价高，消化周期较长地产市场2011年至今随着韶关单价不断的冲击新高，国家也予以回击楼市——限价点拾评略：佣1靠、战市血场棵应耗限聚价简原匙因纤，血且馆溢广价滩幅妇度谊较划低敌（野原耽定趣价突的搜5封%氧）身大鞭多些数谊楼蠢盘敌定凝价傻现梨都珠较倦之落以段往舅谨趟慎坊又型谨悉慎费。2浪、坑因开政蝴策恩原献因腹2昌0滔1禁1均年程开脱始盆，帐大溪都颜楼所盘递的革刚饮性萍房尿源盏切亮入菜价傍都垄以香4团5此0雀0忠—肤5堂4牢0量0皂左勿右地产市场市场综述房说地理产提市怖场赵处灿于盖逐佳步厕成街熟轨发魔展浆期申，抄蓄茅势河待短发：夏2维0锯0导7氧年逢底钉，独韶墙关时市挑逐勉渐索开粱始距出歌现猪中猜大裂型奖楼皇盘萍，济商狸品伟房估市馅场绸开成始径起陆步喷发鸣展涛，楼搜价露1喜3稳0糊0筹元堵/汁㎡馆左乒右膨，伟时僚至都2筑0丘1针1隙年般5黑月您楼动价区攀易升束至脆5包2拌1坟2男元篮/刑㎡画；刚冶性栗需作求拼旺省盛撤，菠市黎场摇消倘化太力赢强佳：随蕉着甘区娇域抖房导地伍产浆项鸦目眼的序不故断渡发售展绪升物级饶，断同戴时任得怠益练于披交检通慕路下网课的球完挺善汁，坐越恰来姑越社多储来占自弊周答边美乡露镇袄和舰珠规三瓜角启外锻出括务妈工集群座体鼓回寨流危置的业上改委善舰居例住疲环抛境首，韶帝关撇房狠地诱产泉市向场框走骗红仔，害单伞价脱迅称猛仪上晌升闭：韶攻关埋在瓜广锈东刑省绒内嚷溢遥价傻率搁排友名饺第那二接，冈受估到名国武家警限佛价冬的犯调查控英措父施陶，兆但夕刚拆性阔需拣求胡仍确在逃，卡销粉售头的告火耐爆潜程涛度差依绝旧狂不赔减紧案凑醉型盾与筑舒杠适尾型君三舱房芦户挂型铸主达导倾市旗场与，：倍市瓦场版产词品您构饰成忍以8幼8㎡-劲1危2蹈3㎡的滋三沙房私户悬型培为班主苗，跟需盆求峡量捷较普大福，摆消述化晶速谅度蜡也腥较元快拔，反狭应堡刚翁性跳需毫求见与屋改概善灵型背刚批需津潜膝力扇大季。客户群市场分析结果总结143%38%67%62%在脸本垄次趋的炒调扮查滩中爸了船解业到盼：跟有漫购贵房影意危向谦的果这似类趣人芝群促仍辞然刮是悟以衰3做0介岁贵以岭下饮和芹3址0男-帮3讽5原岁叙这窑两持个惹年季龄贸段卡居患多若，衔这岛个批年愈龄弹段气对磨于布购素房家时遍间邀的出选搭择俭上幕，谨分岩别喝有足4扇3菠％币和斑3莫8枣%晓打领算创在敢三霞年毯内涌购若房嘉，挤这道主核要圆是否因吵为尘此堵时握正非处透于夜事蹈业漫发榴展耐和肉结岛婚牵买请房牙时李期挥，纺需衫求项旺钉盛滚，锐加陷上日由拍于辜踏塌入斗社友会拍有祸一班定魔的叛积义蓄坐，房诚从艘而撒显租现逼了财较启强滑的恒购寻买袜意锤向走。肢而系3字0践岁攀以来下龄的闪受拢访社者秧中而有筹3像2虫%府五距年轻后毕才女考膛虑互置顷业尝，猾主殃要涛是哀由慌于俩刚朴毕纠业薄或割刚部走凶上匪工堪作上岗沟位劣，舟收立入谊还林不品稳滔定凯，岂在赴购阔房领计首划酬上吵多昆倾鼻向做于醒租炮房速或畅购身买奥小企户保型华居凶住男。而惊3爷6耳-票4火0领岁蹄和托4喷1血-讲4疼5培岁弊这拨两残个碰年固龄义段写则温选锈择愁在授未尤来察三战至事五华年托内败购窝房值的若比垦例蹈较挨大杯，凯原党因咏是咱这紧两煌个限年统龄浮段窄的墨受膨访需者扣普宋遍岩已素置谱业判，挠这恳群出人伯较衰稳镇重难，遗成轮熟元，昂工凭作卧较鼠稳洽定颤，宝收渔入味较扰高瞧，作在残挑沉选铸房金屋关时妇更围多险了每些绸挑圆剔睁和邪标宰准告，卧而鸽不施是需急包于目购室买灵。客户群市场分析结果总结2根似据烟市案场舰调婚研祝选半择石首乘次爪置牢业晒的末比汁例而占说到漫5售6疑%例，盛是里以旦改碗善皆居花住滋环盯境铲买呈房挽为匹主世要旱目痒的俘，射其侦次己是戒为尽结读婚希买与房锤，羡占熔2塌5斤%文；及二利次臣置沾业沾者弊的埋买晴房优目洽的蛇也蒙是咐以侍改背善身居洒住番环秆境皱为蜘主盏占啦5鸽7交%见的赞比东例霜，座在沈二懒次奸置窄业材者抵当源中窄，渣以程投箩资蛮为折目骂的侮的茎人劲占新到津2候1迟%台，钞；泳另朽外拾三垦次炉置劳业侍的缩慧人促群锋也帝占吵有彩一请定梯的贞分同额帜，雷同赢样勇有眼相处当肾大芬部芳份谦人够是田为津了知更述理各想顺的确居洋住逼环搁境顺，贯但面投碍资组的乡丰比械重更比搜二调次特置祸业饰者但大细，亚占貌3匙0牙%瓜。客户群市场分析结果总结3从惹居垫家薯的持角诸度情考击虑车，骄房外屋躁的陕居肌住伐功迹能醋仍佩然设是脊最今被肉重钢视胆的宅，就因斜此额在杏具以体按选振择聚住桌宅温时广，耽受虽访泽者灵最愚关黑心差的藏是斯房营屋蜘的百通断风娃采恨光瞒及言户院型英布竞局究，歉其植次氧才演是董景道观懂和孕朝总向只。项目思考根据以上情况，我们应该如何选择研究方向？根扒据柄国信内誓住捆宅冲的齐划鲜分珍标沿准犯我久们袄把储住宁宅呜划己分腥为普竿通想住供宅正、总高地档某住慰宅金、竖豪翼宅三馆类司，朽并械以淋此吸划著分通标荒准暮来堪确拢认蠢研质究慰方落向告。选钉择滚豪宿宅茫：豪判宅弱所挑需乏条辽件稻支槽持张不说足漠，足社盾区宴生尼活首市思政合配俗套嘱存袍在升“捐硬孩伤修”男的幻玉影砌响麻，萌需葵投补入五大抱量顶资耽金晋进范行欢配也套秒建湾设魔以悬达大到胖“撤豪青宅伍”面的燃标录准东，付而盆且典周患边巩竞撒争遗楼风盘促较投多牺，替客贿户壳来充源雨比洒较撕窄吗，艘对咳于战一普个什目碑前退现赢状君存梁在劲风龟险蛇较帖大选糊择块普麻通座住晃宅析：目停前喉韶已关娃市朵场绣上篮，民普牵通负住蝇宅劣均宋价哄一歪般长在我4贝3灯0蒙0抬元驶/竟平芬方芳米昨以歌下须，类且闲拥怒有魂广态大量客胃源报，炭风驰险喊比扁较敢小逆，列但伪本粒项啄目受是龙3堂0旺万㎡溉的细大局盘且展有治独硬栋够别伤墅煮产丘品剩支叶撑墓，杂建匠造鼓普惩通摊住奇宅牙显答然氧利驰润博偏板低货，怠对柿于秧拥毯有集双农江被景狗的石稀俘缺输性积资浇源向是筋一狮种划浪蛛费返，肥不熔利祥于君品挤牌店的猛打涝造砖。选欲择瓣高疲档胁住鸭宅卖：目粪前串真谁正厕高诊档督住墓宅颠项毅目拥有促碧啦水材花排城古、踏御您龙回湾让、付碧傻桂新园础两玻个格项脏目虏等泰，提在滚定态位厌上驰各利有都差却异荷，愉但练都场产敬品定素逢质开去秤货屑较抹快俗。门本吹项屡目占可姓以肌充反分端利涨用杨资随源袖，亲有诉较级大正空邀间乖打追造镜差永异裙化往产罩品偿，澡有纱利冒于皂树捎立腊项摧目表形魂象除和亲品引牌肚，常创水造拒利病润捞最轮大由化绸，啊可峡以扯说匪，爪此围方朵向卧风狗险爷与龄机膝会明同拼在蒸。根击据器以祥上零分芳析蹦，灶利抢用件市辈场疯风督险糖效练应胞原笨则睁，选烛择“博高争档叔住缝宅吹”可爱以涝实赞现毛项侦目纽奉价救值呢和挥效流益异最懂大谦化闸。项目理解项目SWOT分析项目理解针对地块现状提出发展方向建议1、养地境块布规筑划溜建利议计：本父项倦目都地厚块宗最盘大泥的死问份题督是碑规插划捞问必题剧，野如秃何抓在枝保法证炊产跟品乏适灵销举市传场桥的劲前远提脚下孝实标现纱景纵观杠最露大聪化茫是涌本仔项秋目寺规酱划俭难桨点举所绘在缩慧。针阿对节产服品嫂适吧销必，撑建与议驳规闯划尤洋积房嗽产读品鬼面搬积择慎隐重汁控回制厉在1减3茧0活㎡以搭下默，撒户浪型咱以折紧悄凑拌型杂及露舒侦适膀型壤两捡种析产烫品焰三排房匠为膀主缎（8沉8㎡牢—渐1驱2疮3筛㎡）筹；针在对末景节观抵最荣大嫩化枯，盟建协议轿考滚虑臂临线江时设光置辩一谦定宜的违联服排跃别们墅美群迹产慎品低，戚与咱南稳郊世市既场接形倒成蚀差秘异呀化草定科位片。2、挣建捆议悬整煌个业小疏区晶分泡期突开牺发拾，船在针时裹间偏上粥连烤续蹄开壁发匪：首塌先历推骂出脂拳微头闪产堪品形，肿用瞧性顾价撤比纤最锻高熔和古品溜质危最奔高快的索产威品决迅砖速祥进润入女市副场枯、防打移动色市筝场静；营围造痕小歉区桂环令境桃，绝江被景纺、鸣溪蹲流猎等怀一寒部即分慎园盒林佛景冶观附已皮现己，钢完煤善黄配筒套柱。3、隔首陈期满（教启惊动饺区滑）摧一脉次屡性慎开袄发吴模葬式劣，李实道现蛾全毕面驱开答花播整约体促效腾果蓝，浓大牙盘酿方虹式纳开剩售虑：建活议方一牌期窑整拳体腾开骆发节，领形雹成甘产存品伶线互丰双富帖可豪供维多稻种昆客伍户盆群瘦的态选深择齐，艺且穴能枪形投成记造娃势技和霞立誓势阵效逢应静，槽给川予恢客林户功大元盘静的陷心毫理工优虾势馅；已大动盘影销林售迹，区高刑价映带千动临低雷价柱销减售胖，绳高弯端裳产迎品动和赖性够价艺比稍高飘产傲品释互赴相截促春进灭，垫收云放拿自峰如约。我幸部授几车点鲜建境议针若对卸别军墅朵产卖品眯,沫建真议附面桌积抱段扣以咐1隶6核0㎡-需2头5鸽1㎡较趁为这适字宜倦,轿并章且牢需框考阁虑漆前域后岭花崖园牧,铸花破园泼面己积村最酷好溜有胀一者定涛的箩保请障猎，丽且酿有钱6笋米巨中炒空亿挑荒高轮设兆计江促景箩是份项戴目略的既卖蒸点编,脖但违光可卖昏江胸景毒不蓝能次完逮全咱体韵现若项嚷目竖价日值浮,必或须大把车城痰市食综设合裳体援的茅概悠念价进杀行位展处现乎,盯才摇能茎真掏正逆打炸动碰韶阶关医人项惧目刚启尝动链区辉非典常救重临要膊,富商肌业柄、嫩示炎范百园曲林绑区灭打梁造覆、铺销俩售膏中率心对需伪小运幅却度惊整快改披都海较脸为孩重门要项庙目夜发妄展落战钩略止规间划客户定位客户群类型分析本地、周边老板普通打工一族、在韶关经营小店铺自创业人员、个体户，对价格及交通敏感。多数为本地人，在韶关城区或珠三角地区工作，机关单位、事业单位人员，企业技术人员、管理人员；高级公务员、企业主或企业高管、经商生意人、企事业高级管理者。多数是本地人，部分来自周边镇区、或在外经商回流外来人员。自建房、单位宿舍。老居民楼本地购房，小别墅洋房、双拼别墅购买意愿洋房别墅强弱购买方向群体特征居住状况高层人员中层人员普通单位人员公务员、政府官员或企业高管，多数为当地人；部分外镇街外地因工作关系或改善环境有定居韶关的需要。父母以前的房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