高职高专物业管理法规整理版4课件

物业管理法规第四章物业服务合同法律规定第一节前期物业服务合同第二节物业服务合同概述第三节物业服务合同的订立与履行第四节物业服务合同的变更、解除、终止及违约第一节前期物业服务合同前期物业服务合同概述前期物业服务合同的内容一、前期物业服务合同概述

1.1前期物业服务合同的概念在前期物业管理服务阶段。有开发商（或物业建设单位）与物业服务公司就该阶段双方的权利和义务所达成的协议，是物业服务公司开展物业管理服务活动的依据。一、前期物业服务合同概述

1.2前期物业服务合同的特征前期物业服务合同的过渡性前期物业服务合同由开发商（或物业建设单位）与物业服务公司签订，但牵涉到业主的权利和义务前期物业服务合同的要式性第一节前期物业服务合同前期物业服务合同概述前期物业服务合同的内容二、前期物业服务合同的内容

当事人的基本情况物业的基本情况服务内容与质量物业服务费用二、前期物业服务合同的内容

双方权利和义务违约责任其他事项

前期物业服务合同范本

案例分析

黄先生与黄太太利用多年积蓄在市内购买了一套全新160平方米四室二厅的套房，在签订购房合同时，眼明心细的黄先生发现合同附件五中有这样的内容：“卖方已将《临时业主公约》、《前期物业服务合同》范本展示给买方，买方已知悉并接受《临时业主公约》和《前期物业服务合同》的全部条款及内容”，于是问售楼代表怎么回事。售楼小姐满口保证说只是一个临时物业管理协议，每平方米收2.8元管理费，黄先生听了，也没要求详细看两个文件就签了合同。入住半年后，黄先生收到物业公司通知，要他去补签物业管理协议，并缴纳半年管理费，签物业协议时，黄先生发现管理费高达4.8元/平方米，于是提出异议。物业公司答称管理费是按物业公司资质水平申报相关部门批复的，并强调业主在签订购房合同时就已签订过接受此合同的条款，现在只是补签。黄先生感到受骗了，投诉到市消委会。【点评意见】一个新的小区交房时，业主还不能成立业主大会来制订业主公约，只能是开发商聘请的物业管理公司自己拿出一份临时公约，业主照单签字，而等到小区业主大会成立，有个较长过渡期，而《临时业主公约》、《前期物业服务合同》的内容直接关系到业主利益。而《临时业主公约》、《前期物业服务合同》一般存在相当的不合理条款或不公平条款。【市工商局、市消委会提示】

《前期物业管理协议》往往是发展商单方面制订的，消费者要仔细阅读，对于其中不公正的合同条款要及时与发展商交涉，对于发展商口头承诺的内容应当要求其写入合同。第二节物业服务合同概述物业服务合同的概念与特征物业服务合同的形式物业服务合同的内容一、物业服务合同的概念与特征

（一）合同认知：合同是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利和义务关系的协议。单务合同与双务合同：双方是否互负义务人有偿合同与无偿合同：当事人权利的取得是否需要支付代价有名合同与无名合同：法律法规是否对其名称做出明确规定诺成合同与实践合同：合同成立是否以交付标的物为要件要式合同与不要式合同：合同的成立是否必须采用法律规定或当事人约定的形式为标准主合同与从合同：合同之间是否存在主从关系束己合同与涉他合同：合同的效力是否涉及第三人本约与预约：两个合同相互之间是否具有手段和目的的关系格式合同与非格式合同：订立时当事人能否对其条款进行协商（二）物业服务合同的概念业主或者代表全体业主的业主委员会（委托人）与物业服务公司（受委托人）签订的，物业服务公司接受委托提供物业管理服务，委托人支付服务费用的合同。（三）物业服务合同的特征当事人特定是劳务合同是诺成合同是双务合同是有偿合同是要式合同第二节物业服务合同概述物业服务合同的概念与特征物业服务合同的形式物业服务合同的内容二、物业服务合同的形式

（一）合同的形式的概念口头形式书面形式其他形式（二）物业服务合同的形式物业服务复杂，主体广泛决定了其合同为要式合同，采取书面形式第二节物业服务合同概述物业服务合同的概念与特征物业服务合同的形式物业服务合同的内容三、物业服务合同的内容

（一）合同首部由合同当事人的姓名、名称或住所以及订约理由等构成（二）合同正文物业的基本情况委托管理事项委托管理期限双方的权利和义务物业服务质量和标准物业服务收费违约责任及其他附则（三）合同结尾合同订立时间合同生效时间当事人的签名或盖章合同的页数以及正副本的份数法业主房地产开发商业主委员会招标权利与义务中标物业服务模拟法庭法律关系前期物业管理物业服务合同地震给力郁闷裸婚核泄漏非诚勿扰不差钱旭日阳刚我爸是李刚羡慕嫉妒恨家和万事兴神马都是浮云第三节物业服务合同的订立

与履行物业服务合同的订立物业服务合同的效力物业服务合同的履行一、物业服务合同的订立

（一）物业服务合同订立的基本原则（二）物业服务合同订立的程序（三）物业服务合同订立的方式（一）物业服务合同订立的基本原则

平等原则合同自由原则公平原则诚实信用原则守法原则一、物业服务合同的订立

（一）物业服务合同订立的基本原则（二）物业服务合同订立的程序（三）物业服务合同订立的方式（二）物业服务合同订立的程序

要约承诺1.要约定义：当事人一方以缔结合同为目的向对方当事人所作的意思表示。生效：要约到达受要约人时生效撤回、撤销与失效2.承诺定义：受要约人一方对要约人一方提出的要约完全同意的意思表示。撤回生效一、物业服务合同的订立

（一）物业服务合同订立的基本原则（二）物业服务合同订立的程序（三）物业服务合同订立的方式一、合同订立的方式招标方式协商方式（三）物业服务合同订立的方式

二、合同的效力

1.有效合同

2.无效合同

3.可撤销合同

4.效力待定合同

三、合同的履行

1.合同履行的规则2.抗辩权的行使3.合同的保全案例连接艾明辉经营的沈阳市皇姑区智能人网吧(以下简称智能人网吧)座落于沈阳市皇姑区崇山路48号(翰林座)1号网点，位于省政府公务员小区内，建筑面积1824平方米。2003年7月1日，省政府公务员小区业主委员会及艺馨座、翰林座住宅楼业主委员会作为甲方与乙方政兴物业公司签订《省政府公务员小区物业委托合同》，委托于乙方实行物业管理。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和使用人均应对履行本合同承担相应的责任。管理期限为二年，自2003年7月1日24时至2005年7月1日24时止。住宅房屋的物业管理费为按建筑面积每月第平方米0.65元，空置房屋的物业管理费为按建筑面积每月每平方米0.33元。该合同签订后，政兴物业公司按约定进行了物业服务。艾明辉至今未向政兴物业公司交纳物业管理费。政兴物业公司于2003年12月7日诉至原审法院要求艾明辉给付拖欠的2003年的3-4季度的物业管理费3611.6元，并承担诉讼费。另查：政兴物业公司是具有三级资质的物业管理企业。2003年9月9日，物业公司取得沈阳市物价局的收费许可证。收费标准为：住宅部分物业管理费每月每平方米0.65元，商业门市物业管理费每月每平方米0.33元。艾明辉以其与物业公司之间没有签订物业合同，物业公司给其经营的商业网点提供的服务不多为由，拒绝交纳物业费。沈阳市中级人民法院认为：业主委员会是业主大会的执行机构，具有代表业主与物业管理企业签订物业服务合同的职责。本案中省政府公务员小区业主委员会与政兴物业公司签订的物业服务合同是合法有效的。艾明辉作为业主之一，该物业服务合同对其具有约束力，其负有向政兴物业交纳物业管理费的义务。因物业服务合同中已约定政兴物业公司提供物业服务的时间是从2003年7月1日24时起，政兴物业公司亦按约定实际进行物业服务。且物业服务合同中约定的物业管理费与沈阳市物价是局批准的收费基准是一致的。因此，艾明辉应从2003年7月1日24时起向政兴物业公司交纳当年第3-4季度的物业管理费3611.6元因此判决：艾明辉于本判决发生法律效力后10日内一次性给付辽宁兴政物业管理有限公司2003年第3-4季度的物业管理费3611.6元[评析]业主拖欠物业费是当前物业管理中一个十分突出的问题，直接影响到物业公司的运转，造成物业公司的服务质量下降，间接损害更多业主的利益。而业主拖欠物业费的理由之一就是没有签订物业合同可以不交费。国务院颁布的《物业管理条例》第七条、第十二条之规定，在业主委员会依法成立后，业主委员会与物业公司之间签订的物业管理合同，对全体业主具有约束力。因此，业主委员会与物业公司签订了物业管理合同的，业主应受其约束，负有交纳物业费的义务。如果业主委员会也未与物业公司签订书面的物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务的，业主则应按照实际发生的服务价格向物业公司交纳相应的费用，作为对其已提供服务的补偿。在是否实际发生了物业服务以及服务的价格为多少的问题上，应由物业公司承担举证责任。还有一种情况，即物业公司无收费许可，业主要求确认合同无效，而拒交物业费的问题。我们认为，物业管理关系是一种民事法律关系，物业服务合同是平等主体依自愿原则签订的合同，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定，只要该合同未违反法律禁止性规定，应视其为有效合同。第四节物业服务合同的变更、解除、终止及违约一、物业服务合同的变更二、物业服务合同的解除与终止三、物业服务合同的违约责任一、物业服务合同的变更

（一）合同主体的变更债权让与债务承担合同的概括承受（二）合同内容的变更第四节物业服务合同的变更、解除、终止及违约一、物业服务合同的变更二、物业服务合同的解除与终止三、物业服务合同的违约责任二、物业服务合同的解除与终止

（一）物业服务合同的解除协议解除单方解除（二）物业服务合同的终止履行抵消提存免除混同第四节物业服务合同的变更、解除、终止及违约一、物业服务合同的变更二、物业服务合同的解除与终止三、物业服务合同的违约责任三、物业服务合同的违约责任

（一）违约责任的概念违约责任是物业服务合同的一方或双方当事人不履行合同或履行合同不符合约定时，依照法律规定或合同规定所应承担的法律责任。以物业合同有效为前提以当事人违约为前提违约责任效力原则上只涉及合同当事人（二）物业服务合同法律责任的构成要件1.采用继续履行、采取补救措施、违约金、定金违约责任形式——2要件：过错、违约行为2.采用损害赔偿金违约责任形式——4要件：违约方存在过错、违约行为、损害结果、违约行为与损害结果存在因果关系（三）承担违约责任的主要形式继续履行采取补救措施赔偿损失支付违约金定金惩罚2000年11月24日，原告购买了位于北京市西城区德外新明胡同甲1号1门301号的房屋一套，2001年3月1日，原、被告就该房签定了“房屋委托管理合同”该合同约定：被告负责维护小区的公共秩序，包括巡视、门岗值勤、盘查可疑人员；被告方违反合同的约定，未达到约定的管理目标，造成原告经济损失的，被告应给予原告赔偿。2003年11月15日凌晨4时30分许，原告之妻潘宝鸿发现家中有异常，认为家中发生了盗窃，遂拨打物业电话，随后物业管理员赶到现场，并打“110”报了警，后民警赶到现场进行了勘察，发现屋内有翻动的痕迹，但至本案庭审结束时，该案件尚未侦破。另据原告报案称家中丢失了三星手机一部、索尼收录机一台及现金130元。原告任建中诉称认为，由于被告管理不严，监视装备失效，保安人员失职，导致家中发生入室盗窃案件，还险些造成人员伤亡。故要求被告承担违约责任，赔偿被盗物品的经济损失。被告华丽物业辩称，由于原告所述盗窃发生时，被告积极进行了协助，履行了合同及法定义务，不存在过错；且盗窃案件尚未侦破，