苏州工业园米超高层项目商业报告万美金的报告

苏州商业调研高档百货地理位置:苏州位于江苏省东南部，东临上海，南接浙江，西抱太湖，北依长江。苏州市区中心地理坐标为北纬31°19’，东经120°37’。面积：8488平方公里，其中市区面积1650平方公里。下辖张家港市、常熟市、太仓市、昆山市、吴江市，吴中区、相城区、平江区、沧浪区、金阊区，以及苏州工业园区和苏州高新区虎丘区。人口：2006年年末，全市总人口616万人，其中市辖区230万人，2006年全市出生人口4.6万人，出生率为7.57%，全市人口自然增长7214人，增长率为1.18‰。第一部分苏州百货业概况分析经济状况——综合GDP：2006年GDP为4820亿元GDP增速：15.5%三产配比：1.9:65.4:32.7人均可支配收入:18532元人均消费支出:14500元人均可支配收入及人均消费支出:均保持在13％左右的幅度增长GDP走势人均可支、消费支出走势经坐济庸状伯况肥—由—彻部始门帮经念济国项内朱贸奖易社纤会集零忍售此品奇总钩额例:1会0钉5佳5昂亿御,医增顽长累1境6曲.算6热%批禾发劣零鄙售击业丽额吐:9农2夺0炼亿艺,仓增答长犹1欧6谨.变7斜%住泡宿宣餐事饮拢业火额查:1驰3冰5甜亿拍,预增催长鄙1胶7映.纤1堵%其地中逼限桑额茧以敞上犬批矛发亦零袋售巡寿商炸品馅消酒费轻额掏:3裕7喷7惯亿毁,锋增丢长懂1泽9嗽.挎8存%旅阅游添业旅侵游嫂总循收南入中:5陡2恐5怕亿序,颜增蚁长仍2亿1神.唯5招%国宁内丝式游眠客伤:4威1寒3亩5添万距人捆,鼠增鱼长键1召6冷.减3臣%境增外娱游山客藏:1顶8姐1旧万页人翻增认长垦1金3股%星圾级桌饭夹店直:1从3奥4平家四站星固级泡以长上交饭紫店杠:3黑7击家房版地越产次业开状发钩总经投高资谜:4腥7熄0宋亿概,步增线长萄1桃3田.把6许%施略工对面搞积戏:5桥0粱5尚8怖万蚕平虾米锡,室增忠长丛7优.蜘6尚%竣蔽工炸面事积君:1爽4状4宴0蹄万夺平友米锣,记增屯长狗-恐1晃4奏.过1鱼%销深售奖额需:5辨9则9含亿昂,享增理长溉1系9闲.柏9嗓%经晶济通状顺况典—作—吧在梁长播三港角撕地歇位对猎比翻长诱三航角咳1麻6疮个仇城眠市棍，市上倦海刻市朝G伯D找P盘依士然费遥腥遥贼领铃先街于洋其搂他千城岔市换，峡并凳突臣破扑1屈万任亿习大瞒关泛，顶苏饲州纷排腹名太第婶二斧。遵苏吵州览市敌城抬市半居亿民乖人剪均凳可贴支扩配各收广入缘瑞继贵续残居蜜长怠三浴角涨第内6如位旱。分惩析洗总趁结苏胁州就G志D其P案总糕量鬼在类国屑内甘位必居廉前最列浊，刃人剩均谣可脆支霸配省收潮入股与酱其腰不守相喊匹男配哑，惩在厨长铲三呼角量1筝6昌个舅城怖市网中拳仅蛮处斜于捧中悔等腐水甜平病。预搅计获苏膛州恼宏警观境经溜济倡将贿继乖续赖保什持牛平迎稳器增竹长唇。苏里州恼人并均锡可瓣支查配薄收柄入号及膨人管均录消着费饺支永出布的往持配续举增茶长盆，他可鸽看际出嗽苏后州棕商赢业得仍者有致很察大莲发抚展构空风间售。苏宵州辆市抖总勿体哗规渠划总尿体燃规筋划法：苏骗州喉主沈城懂城灵区协由茧高瘦新钉区也与壶老移城舒区烤组蹦成脾，贸主劲要始承龟担红城冰市乖生患活盆服盯务博中道心杀和唇市切域铁政众治掌、止文采化播中雹心伯职牛能登。苏板州搜东易部趣新供城泊城欢区难，村将组建念设糖为肠苏当州起市冤现棍代妄化竟新呢城所区性和叉苏诱州日中让央料商宜贸暖区并，悔长茫三岸角存地批区估的伯次朗级食商两务谦中移心讲，哲国渔际届知欢名陪、布国筝内浙领魄先星的役高柿新嗽技宿术短产境业余园绩和棕文喂化风创揪意馒产候业邪中膀心青之泥一执。总掏规倚提爷出躬，绪苏蓝州库城蚊市汇建撞设挥的任首惩要蜜发识展斤方值向谁为无东科，闻主给要塘发用展亮方盏向撤为衣北桂，火次债要疤发蜻展娇方奋向溉为桐南威，置限过制洞西来部芝山座体驰至窝太浴湖击的凤城慌市薄建迷设详。规不划劈燕纲言要懂：古难城炸区正与呼高暮新敌区古合姜力肃成染为图主返城贤区东始部门为高苏登州耍首久要范发徒展挽方败向随，圆形型成碧与眯主愈城针区宏地缩慧位登相窝等脑的置东袭部罚新扔城北竭部制是放仅催次叶于堤东宗部浆的娃城狂市矛发醒展荣方争向苏考州辜市咏商圣业芬网考点团规苗划蜘布乎局拢—碧—予商聪业嚷圈剥层苏朗州峰市洒总植体架规郊划箭确框定压的历都滔市掏圈良（注约忧2饺0食0杠0纲平滤方腾公屠里降）腹共办分遣4潮个侍层虫次渐。第弟一叮层确次蜓为虏古要城谦圈盟层解，懒以千苏洪州酒古班城悟护悠城届河熄为骨界四，徐面顾积孕约劳1盛4随.宜2旗平绣方螺公坡里某。第述二软层通次携为泛核角心韵圈耐层罢，墨东垃至杠东矿环雹路偶，燃西展、段南宪至喇京旺杭国大毯运瓶河看，乒北谨至浊沪把宁肆高唱速据公缎路除，够面乘积苗约跌8袍1车.弃5苍平罗方晕公惹里凯。第特三肾层劣次壁为嘉中数心秆城迎圈发层丽，衰以钓绕介城糟高苦速伪公呈路绢为俗界驳，赛面稠积唉约匆1治0泡0府0见平肾方挠公启里登。第是四型层冬次成为炸都躬市模圈在层那，许以锈总术体疾规宏划贡拟员定帮的掠都覆市匆圈悟范出围捧为捉界毛，临面具积汉约电2临0考0慌0帮平刚方饭公雪里乐。中哨心圆城纸圈府层核躬心换圈移层古异城卵圈暑层本枯案本川案沈处宁于振中桥心仪城昨圈良层浮，亲临彩近气核卫心蛛圈杜层在付未嗽来途有基可眼能捡形星成池工图业甲园韵区雪区梯域芽核能心坟圈己层解底读腔湖晕西槽C车B矛D先区艰商意业申网难点页规点划涌布灿局一括个莲板洲块柿二柳新叼二盯轴访四旁带“稍一英个蹄板律块樱”犯：即告核户心锣商毕业根板视块勉，腾由挤观予前易、需石土路最、畜南菠门文三艰个蒸市冤级事商峡业膀功显能蜂区易组弯成治。泡规曾划扶整肤合载这强3钥个隆商锡业解功芽能誓区轻，敌利胜用牛各罢自眯优征势泥，寺错棕位究发势展图，判最饰终堤形耳成沸一伯个杠功滨能处完罚善积的骗核颠心尚商伟业纲板愁块程。伐形纪成撞集纤旅脱游篮观痰光碰、色文凝化写宗启教健、宪购签物王休泛闲枯、敏餐桨饮眨娱桨乐颤等夕功季能机于痰一江体逢的旺传声统闪商更业蹄功页能扛区衬。“瓦二惜新脱”即衣两茧个篇新逼的探市赤级忍商革业没功饥能轻区克，讯包倘括工炸业毒园京区各的型湖播东苏商甚业炸功挎能贤区和芬高污新初区政的喉狮辜山朽广莲场并商何业超功尚能折区江。颗功柄能泰定怕位泛为果以熄新斩型冒业驾态贯、毙大颈型男零秩售低网啄点幻玉为养支焦撑大，皂打束造蠢引既领棵时夜尚仍的咸现狐代踏市双级贴商率业膏功咸能敌区迎。“识二覆轴翁”即是商概业堤发孔展记横搏轴捐和阁商族业拼发惩展叔纵围轴护。尖其元中耍，仁商蔽业唉发五展誓横败轴茎是存通蜻过薪景鸣德旷路绿连撕接佛观余前衔、葡石牧路拐两俘个全市肺级显商简业校功传能星区部，贫并冲向种高业新洋区烂、数园冤区乎延垒伸侵，封形锹成污苏锣州坝市这区嘴东俘西柔向叫的帝商挺业搅发堂展艘轴睡线洒。有打邪造其现扶代蒜商矩业举空晶间碑发企展苏新衫模牧式桌，脑形志成概富锡有都现糕代俊商伸业铁气敌息润的模城结市禁南麻北做向侧发起展浸轴知。“婶四刷带料”指箭环惕古逃城搏风臭貌字休抢闲串商摆业丙带猎、描环抓金撕鸡希湖碗风坛情怒休厨闲歉商菌业蓬带筑、石沿里太藏湖宁旅蜻游携度穴假名休蜡闲川商特业量带活和熟沿决阳陈澄井湖勉度相假洲休顾闲屯商断业细带押。麦打糟造赖具方有恼苏唇州厕特汁色歉的贯休敌闲准服叨务评商饰业惕带煎。本份案榴所蛾属尘的柱湖核西席C效B恼D卵区酿处喂于税中骨心圈城杰圈做层侨中折的熔二增轴端地还带迅，损功绢能虎定掩位茄为液商尼业相服锄务亏、衣金恼融体贸苏易与、保陕险掠、电中虏介百等菠现霉代勤服埋务窄业把，琴以里及希高慨档宁商师务元办锄公熔、馆娱装乐捆休悔闲像等遮功鲜能酸，患并外积及极盘吸协引次跨锦国训公兄司分项部帮、循外查资裤银烤行畏进冒驻稼。由欣此络可框见爹政疗府刮对缠湖木西绳C慢B耻D妨区馋的亦定历位陶与魄引处进粘高鸣档质百秋货茄商含场别有泛相盐悖酬之处介。解叶读台圈启层届商们业对业铁态惜布辱局蔑规首划市跃区花商师业载零躲售怒业贼态酿主很要登包叨括宣百歇货遣店诉、补大环型逼综螺合摧超芽市晶及颗仓免储命式圣商晴场该、榆专驼业芦店牢及平专泛卖满店姜、带购斩物症中渣心星、消超清市胳及注便赚利蒸店饿。古岛城浴圈台层业内泄不臣再燥新袜建切、塘改凡建个大麻型阀综晓合浴超奴市凡、弱仓兼储侮式福商鞭场昼；返核锁心没圈叮层年严器格念控汪制串设嚼置辨，胜除视已碗建烫、惩在休建阻或酒已厌批扯项捎目降外枣，星不留再钟设宴立松；颜中靠心物城容圈素层剩与紧都富市碧圈弯层尺可映根鸽据绪区鹿域窃经乎济还发呆展旺进缘瑞度选及异人利口蓄分枕布营，采在趣符贼合疯设拜置得原增则辛的气前积提谢下缘瑞相巴应以发凝展男。“足购啄物拍中卧心幕”布泰局脾应管尽梁量释避尾开连居桑民循住面宅覆区隐和夸交漂通栏负让荷将太肢大婚的度地恰区在，且袄最丹好六选朵择猫在迎有贯轻质轨罚通巴达煌的栽地俭方煮；也景可呢以代布敞局糟在达中头心卷城涉圈价层礼甚垃至耻都脉市但圈筑层何人午口邻密筒度叛不狠高兄，副但像交盈通护条款件蛛较赌好缝（炼特说别殃是袭主怖干致道腔会遍集隆处浮和常快葬速际轨足道愉交午通土通吧达焦处表）觉的住地浓方耻。对梢于循社倒区咐购错物驴中替心芽，剂则崭选之择贸服植务诸人裤口悠较幅多猫的棍区霜域虑商犬业加中采心钳布元局。“拼大沃型将百到货束店极”适甩宜永布暖局发在防综闭合哗商棉业听街储或购闭物话中城心牢内。员苏写州贝核统心霜圈性层吼内输大亲型启百额货践店瞒发纸展衣应填侧酷重宋原唇有谊百兔货女店维的仍改段造销升附级叠和宇功贞能圆更普新承，戒把绢功多能恼较倦为牌单礼一震的摸传家统耳百竖货香店钢改麦造声成迹为永功唱能惰较逆为旷齐村全码的镰现古代决综司合矿百推货金店掘；核晋心叛圈点层战外壳规悟划脊人四口私集埋聚机区共适卸当葬布霜置暴大休型疑百畜货并店症。仅曲从绑政允府吹对拿湖迈西降C贝B休D利的提功径能摔划援分航，撒以驳及俭商信业越业特态帽的狭布剧局旷规降划搜，壤本确案锅商轮业牧部绑分厌最浮贴翠切吉的貌定位膜应逝该他是蓝区殖域钓级刘购剃物责中廉心馆，蝇购茫物激中析心谷内躬包餐含卧大导型普百斜货盖店督，振同崇时缎要征兼待顾胖休录闲柏、联娱狗乐毒、餐热饮酸、飘商斯务发等押配描套跃功剧能层。商纱业茅概徒况字—偿—旧传景统完、峡新沫兴沃、锡未垫来刘商婶圈传鞠统丑商疤圈平牲江无区这观据前惨商睛业选街金贩闾助区矩石例路揉广惹场捆附炕近沃区断域沧阿浪情区雅南泼门号泰藏华功广哈场樱区恶域新劳兴拾商诞圈高朝新鞭区弄绿谜宝搭广朗场萝、雁淮姑海掠街皂、贝锦闯华斯商乞业芬中名心工令业叔园岁区雕左伞案艘商泳业否街仓、捏李啦公日堤懒、抱欧坏尚均超店市玻附旺近走区寺域未勤来御商朗圈平园江恢新锯城泪万精达谊商斤业骂广颜场吴声中闯区席南版苏钥州莫生负活柱广僻场工民业马园翻区羊圆策融霜时副代庭广锈场高新区工业园区平江区金闾区沧浪区商业快速发展区域商业成熟区域吴中区相城区商业起步区域（传统）石路广场（未来）万达广场（新兴）左岸商业街（新兴）李公堤（未来）园融广场（未来）南苏州广场（传统）泰华商城（新兴）绿宝广场（传统）观前商业街（新兴）欧尚超市商妈业厘概贤况更—某—窑传商统肥、抽新桨兴涨、前未具来重商盲圈固分眨布传绸统左商葛圈家—区—栽观握前骡街书商待圈所贤处说板拢块乓：古抹城瘦板刻块居依住面人晃口秧及菊消荐费赤能痰力沈：当赌地聚居宾民汁，法外扛来日游钟客板资块摘交漫通墙：处喷于票人互民斩路毯上期，秃公盘交珠1浊、陆5个、场1渗0伶2优、柿1功0饲3课.扣游血4士等商室业秒格训局劫：美烛食车，寸休材闲点，通购伪物来，选观沃光赢，窝商丘务综室合伯消沫费毫指铅数滥：★报★碌★芳★卸★总贵评壮：观股前洗是胀苏蚁州候的秤第灾一挽商植圈沟，兰集锄中砌了异美任罗够城蒸、拘金楼鹰限国帖际践、碑大阵洋那百鞠货斩、骡第邪一调百跑货禁、导长淡发哈、械人汁民观商坦场箩等也百剧货拖商言厦偶，燃名之牌辨汇撕聚事，哥高你档傍商要厦矛林逗立袖，论它汪的浆步返行转街项除圣了钥是步当秧地笨居铲民残消爱费家休上闲精的泥去勒处咽，原更贵是找吸薪引物了蠢众遇多由前恼来反旅廊游狼的酱客友人墙。蔑不掉过容，谅观更前巡寿的厦商哗铺和租灵金妥更哗非圈其稳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空间大，但定位需“精准”受政策面影响深远周边商业全面兴起提升是重要保障项目优势特色发挥是关键商业的后期经营才是“王道”商悟圈顾内争消临费伍者折特从征遮分讨析家口庭课收屑入2竿0竭0树0耗元姜以扁下2炉0枯0弊0盘-崭4堆0仁0谷0绍元4邀0滔0趋0偷-辣1颤0绩0总0呜0除元职迎业家嫩庭僵主宁妇其扁他鲁职扬业其雷他状白苹领白拌领愉/快专拣业厅人建士教根育内程土度高血等轨教从育中抗级沾教奇育初胆级禁教掏育家杜庭格人令数4到-答5致人狡家揭庭3全人呢家典庭1曲-网2婚人圣家乐庭性痕别:男肃性女氏性年务龄:2弹0-棉2若2下岁2剃3条-位2裁5龄岁2替6执-枯2转9配岁3蔬0响-满3侵5缎岁3缓6倡-秒3危9甩岁4武0闪-牧4绕5粉岁4侨6芝-旋5朵0住岁婚典姻电状抱况:已芬婚商，耕无呜小蚊孩已肆婚筑，超有敞小企孩单系身年嗽龄乒2躲3村-帐3燥9洗岁粗男戏女一吼般沃无施小宏孩是滩商旗圈亿最井旺逆盛计消裂费群蚀体家聋庭占月昂收付入裤2瞒0腿0谢0化元以旋上有翼固疗定拍职概业受瓜过润初易级逐以衡上解教仆育家然庭斯成战员睁3针人叉以爬上是袖商罚圈膨最材基驻础毛、蒜消费它量哲最晓大辫的匠群蹈体有隙经袄济午基祥础有腐消横费鹊倾百向有脖消叛费阶冲竿动部程分肚享层受何型商曾圈莲内洲消丈费际者渣偏咸好遭分水析基本生活消费大宗商品消费娱乐休闲消费大、中、小型超市日杂商店大卖场专业市场、专营店购物中心酒吧、KTV、茶餐厅休闲中心、会所享受型消费高档百货商场乐购、欧尚、百润发华联、菜市场、商业街五星、国美其他专业市场十全街、李公堤其他特色休闲区域泰华商城美罗城等消费类型消费业态消费场所商专业总典夸型飘分升析他—互—犁百突货旦业社态市喂中鼠心葵观画前房诚街美激罗添城矿、难金哀鹰木国搞际兆、杯大饲洋崖百巧货煮、帖人券民庆商介场岂、洋长苏发馋商婶厦率、遣第袭一另百股货石织路症区柱域石给路鹅国联际丈商灿城训、纽奉成辉泰争百蚁货忙、纸威注尼年斯蜓百斤货南惨门痕区嚼域泰裳华才广诉场娱东震楼花、症泰注华姨广温场尼西量楼工随业桶园匪区垮拟忧引喘入滤（灿金宇鸡留湖伞东构）久盘光较百继货人糠民纹商参场第仆一报百隙货长功发耍商长厦威恢尼苗斯肤百标货金枯鹰倍国欣际泰僻华鼻商估城村东开楼石秒路纱国坝际需商望城成绢泰毒百惕货大甚洋应百按货泰妄华慨商稼城技西挖楼美羞罗膜城高胃档中储高释档中改低移档百撞货起商们场毯—买—脚基纽奉本急分芝析商场名称位置营业面积经营种类人民商场观南20000食品超市、肯德基餐厅、自行车行、钟表黄金、日用百货、化妆用品、箱包皮件、针织产品、床上用品、男女式服装、鞋帽天地、视听中心、文要体用品、办公用品、小家电、灯具灯饰、服装、工艺品、家电、儿童用品、餐厅、台湾波卡猫游戏机、儿童娱乐天地。长发商厦观东22000鞋帽、箱包、食品、化妆品、医药、通讯器材、金店、照相器材、儿童用品、玩具、文化用品、婴儿用品、床上用品、内衣、游乐场、书店、服装、钟表、家电、餐饮、超市。第一百货观西18000鞋帽、箱包、食品、家具、化妆品、工艺品、文化用品、体育器材、金银首饰、通讯器材、家电、玩具、服装。大洋百货观西30000鞋帽、箱包、食品、化妆品、医药、通讯器材、金店、照相器材、儿童用品、玩具、文化用品、婴儿用品、床上用品、内衣、服装、钟表、家电、餐饮。金鹰国际观东18000鞋帽、箱包、化妆品、珠宝首饰、名表、精品服装。美罗城观南40000鞋帽、箱包、化妆品、珠宝首饰、名表、精品服装。泰华商城人民40000鞋帽、箱包、食品、化妆品、医药、通讯器材、金店、照相器材、儿童用品、玩具、文化用品、婴儿用品、床上用品、内衣、服装、钟表、家电、餐饮。石路商城石路42000食品超市、自行车行、钟表黄金、日用百货、化妆用品、箱包皮件、针织产品、床上用品、男女式服装、鞋帽天地、音像用品、文体体用品、办公用品、小家电、灯具灯饰、服装、工艺品、家电、儿童用品。成泰百货石路12000鞋帽、箱包、食品、化妆品、医药、通讯器材、金店、照相器材、儿童用品、玩具、文化用品、婴儿用品、床上用品、内衣、服装、钟表、超市。类别面积范围主力面积主力面积比例铺位个数占总铺位的比例服装5-70平米30-50平米60%128953.8%鞋帽10-80平米30平米左右62%2028.4%箱包5-50平米15-20平米61%893.7%家电20-80平米25平米左右48%25110.5%食品20-30平米20平米左右65%341.4%金店15-35平米15平米左右50%441.8%体育器材30-80平米40平米左右46%70.3%医药保健15-50平米15-20平米75%80.3%玩具30-100平米100平米50%40.2%眼镜、钟表15-35平米20平米左右67%964.0%家具、洁具30-100平米50平米45%883.7%儿童用品20-50平米20-30平米48%341.4%化妆品5-30平米15平米80%1265.3%工艺品5-150平米30平米56%341.4%文化用品20-300平米25左右48%150.6%通讯器材15-50平米20-30平米53%361.5%饰品10-20平米15平米左右55%110.5%其他

271.1%合计

2395100%百拍货塑商得场监内晶铺野位个营获业无面婆积锅情证况悄表百骂货咱业磁态博典摧型品分协析奖—销—刑泰迁华服商形城少品消牌一程线商品煌牌L犬O姓U丝式I花S芽V豆U剂I枣T趴T云O扒N傅（垄路串易抢·忌威长登基）达T叠O栗D避′眯S寒（昂托残德梢斯遇）市M倦A赖R响C崖B榜Y疲M湾A崖R财C腾J渗A嫂C树O深B努S淘（磁马姨克登·赚雅哗可狗布滨）跌M炭O遭S爪C得H状I碗N婚O恨（晒莫呈斯搏奇伏诺桥）礼J始O铅S命E唇P棕H晶（股约予瑟协夫辰）闸K乐E型N撇Z属O睡（俱高杜田箭贤排三严）魔S柴T孕E帮F念A而N坛E别L投（解史岁帝伙文策丽朽）时D扁I愈O罢R礼（性迪孟奥殖）销P抱R闯A驻D隙A萍(欲普倦拉徐达导)溪E遣r艰m亡e妥n传e炎g诸i刘l锐d璃o厕Z岗e裹g臭n棍a峰(苦杰够尼途亚搞)龟G帽i抚a雁n雄n我i槽V弟e亭r叛s虑a龟c霉e低(竭范救思克哲床)康C欢E挡L丽I透N蛾E耐（布赛吹琳毯）未B代V净L腾G籍A述R狼I北（坊宝块格界丽溪）荒B命U宴R汪B青E平