河南濮阳市丽都家居广场策划方案

策划报告第一部分濮阳市丽都家居广场项目概况 2 二、濮阳市经济技术开发区商业(项目周边)调研 27 8 1 第五部分濮阳丽都家居广场招商策略与方案 60 第六部分濮阳丽都家居广场营运特色及招商整合推广方案 68一、商场营运特色 68二、招商及营运推广策略 71第一部分濮阳丽都家居广场项目概况 (一)地理位置本项目位于河南省濮阳市经济技术经贸区内，南临经贸区的主干道黄河路，北临中黄河路——在本项目的正门前经过，并与经贸区的环中路及长庆路交叉相连，是经贸区最主要的交通大道和景观大道，东西向贯穿城区，并向东连接中原油田管理区；同 任丘路----位于本项目的北侧，与环中路及长庆路交叉相连，也是经贸区的主干道 (二)项目概况本项目位于濮阳市经贸区黄河路北侧，与亿丰装饰材料城隔路相望。东西与金桥家具城﹑掘起装饰材料城相连，是经贸区成熟的家居市场商圈，本案主要针对一、二﹑三，商住楼建筑面积约5万平方米。不属此次研究的范畴。 (三)主要面积及经济指标二、濮阳市概况 (一)城市概况城市荣誉市”设部“中国人居环境范例奖”，形成沟通两大动脉的重要通道。106国道纵穿南北，安(阳)济(南)、鹤(璧)台(前)、新(乡)范(县)等省道横贯东西。连接京珠高速公路的濮(阳)鹤(璧)高速公路建成通车，内蒙古阿荣旗至深圳高速公路濮阳段已开工建设，山东德州至河南商丘高速公路濮阳段即将动工，正在准备建设的濮(阳)范(县)高速公路将把京珠、阿深、德商三条南北通道连为一体，加上北部的安南高速和南部的新东高速，通向东部沿海发达地区和西部内陆地区的四通八达的高速公路网络正在形成。国道、省道干线公路和县组长帝之一颛顼及其部族活动的中心，素有"颛顼遗都"和"帝丘"之称。战国时期城址位于濮都描绘了"桑间濮上"的繁荣景象。历史上这里曾出现过许多杰出人物，如军事家吴起、濮阳，石油、天然气储量较为丰富，且油气质量好，经济价值高，是中原油田的开地肥沃，气候温和，是农业开发的理想之地。主要作物有小麦、玉米、水稻、大豆、棉花、花生、其种植面积和产量在全省占有重要位置，是河南省粮棉油主产区、全国商品发挥着越来越大的作用。经济基础与发展潜力城市综合实力较强，经济发展全面提速，人均水平上了一个新台阶。初步核算，三三次产业在濮阳市国民经济中所占的比例(%)第三产业24.7026.38第一产业19.16第二产业56.1457.572003年2004年(资料来源：濮阳市政府工作报告、濮阳市统计局关于2003年国民经济和社会发展的统计公报)项指标低于上年同期水平，其余五项均较上年同期有不同程度的升高，其中食品价格居濮阳市“十五”期间职工收入计划表单位；元年年度项目从业人员人均收入0(资料来源：濮阳市政府网站) (二)濮阳城市化现状及规划丰个人开放2003年濮阳市辖各县数据对比地税收入储蓄余额(亿)(亿)4.32.72.4人口(万)767.2248.6647.36濮阳丰9359424133.833.87(资料来源：濮阳市各区政府网站)房地产热带动新居住板块出现近年来濮阳房地产发展迅速，大量新兴的住宅地产项目在城市空间较为宽松的老城区边缘、新城区涌现，大批置业者的聚集带动当地形成新的居住板块，相应也推动了相市化水平规划实施河南福鑫清真肉业有限公司肉牛分割项目3、中原路(京开大道—西环路)改造工程。4、新一代天气雷达系统工程。5、范县新 (一)开发区与老城区城市化水平比较分析市人口人口密集的现实优势，但人口素质较低，以老居民为主，人口正在向其他更适宜居住的擎开发区以外向型、高新技术产业为主导的经济基础，为区内各行业的持续繁荣发展GDP三产业的负的综合功能来看，与老城区相比还有相当多的空白，尤其是商业氛围欠缺，影响了开合加速随着烟台市新的城市总体规划出台，政府正在加大力度促进各区整合，拓展东西两覆盖整个烟台市区的道路交通网已经出现，将极大地改善开发区对外交通联系，大量居住人口的到来，为区内商业蓬勃发展带来契机。区新区总体规划方案出台，区域功能更完善 发展模式，追求生活质量的提高、环境的改善、文化的塑造与经济的发展相协调。烟台 开发区新区需要改变以往建设产业区、工业区的发展模式，适应新的发展条件变化，建设生态文化新城，塑造人间仙境，体现“新港口、新烟台、新形象”。往单一的工业区发展模式，向着更适宜人居住的中心的建设已经呼之欲出。商业网点发展规划两侧向西至大海阳路地段，将建设传统商业与现代商业有机结合的市级商业功能区。此 八角七个区级商业功能区，主要服务区域内及周边区域消费者。规划还结合烟台市人口 商业功能区成为必然，本项目所在区域已经符合区规模相适应。商业分级设置规范本商业面积、基本设置业态与业种、配套行业等方面的特点，提出了烟台市区由市级商分析：此规范对本项目的商业定位和规划有一定的指导意义。第二部分濮阳市零售商业市场调研商业概况 (一)主要商业区位于胜利东路与京开大道以联华名品百货、华龙购物广场为龙头的商业项目，是濮阳最成熟的老城区商圈，经营服装鞋帽为主，东西向贯穿市中心，南北与中原路、黄河路及石化路贯穿交叉，是市区重要的交通大动脉，是濮阳市政治、经济、文化、商业中心，区域写字楼、商厦最为集中的地段。联华商圈在过去二十多年的时间里，一直是濮阳市民心目中最重要的商业中心。随着周边环境的提升，本商圈也在向着高档化方向发物广场。划，导致规划无序，经营项目类同，竟争激烈，市政建设正在进行之中，沿街店铺云集，商业气氛较浓，但有些项目购物环境差。可复制的城市商业核心地段，人流与消费覆盖面无法与联华商圈相比，发展速度缓慢。商圈主要商业项目情况见第16页表2.1、表2.2、表2.3 (二)业态现状百货店——如：联华名品百货、华龙购物广场、春天百货专卖店——如：李宁、鳄鱼恤、皮尔-卡丹、班尼路专业市场——如：掘起家居、国美电器超市——如：百姓量贩、家家乐量贩大型综合超市——如：百姓生活广场 (三)濮阳零售商业现状分析业态陈旧，经营模式类似濮阳商业大多数属于传统类，而大型综合超市、仓储式商场、购物中心、大型专业市场等新兴业态，能让濮阳市民一站式消费的场所几乎没有，阻碍了该商业区的进一步营主题无新意然而由于市场细分不够，造成一方面竞争激烈，一方面又有相当的市场需求无法满足。规划滞后，商业网点分布不均单店规模小，缺乏地标性商业连锁发展慢，成熟大型商业品牌少经营理念滞后，软件有待提升(四)对本案经营定位调研结论现代商业开发实际表明，项目的定位从某种意义上将比选择地段更重要，项目只有场调研，清晰的的判断，宏观的统筹，果断的决策，是准确定位的要件，这样才能准确的把握市场脉搏，确定不同类别的经营模式，避免同质性，创造最大差异纵观濮阳市的商业；本案坐落于濮阳经贸区，周边的家居行业属成熟商圈，百姓生从地段上看不是本案所考虑的集家居购物、休闲、饮食、办公及商住与一体的一站式购物中心，来弥补目前濮阳地区无规 (五)已经营业的主要家居商业项目经营结构M0000经营模式：租赁、扣点M5000经营模式：扣点营业面积(M2)：1200营业面积(M2)：3000建材广场M：3000营业面积(M2)：1000：男装、女装、韩式营业面积(M2)：15000营业面积(M2)：6000营业面积(M2)：5000商业名称振华购物大红门精南大街名品服装城南大街购业面积2000030008000功能分区1F：超市、汉堡2F：百货、鞋、皮具、化妆品、帽、美甲、珠宝、钟表、工艺品3F：休闲装、运动装、牛仔服4F：女正装、休闲、淑女装、中老年、家居服、内衣、羊毛5F：男装、儿童、床品、布料6F：家电文化卫浴7、8F：家居1F：女性服饰、精品1F：鞋、服装、美甲2F：精品服饰3F：名品布艺4F：旗源服饰20M2租金/扣点保底每平元，扣点3%押金质量保证金/家00/间无无进场费无无无招商条件管理费推广宣传费税费服务员管理费营业额的1%无个无无无无月/间无无无分摊费用无空调按面积分无无合同期限优惠条件一年一签无一年一签一年一签一年一签备注年租年租年租物中心润隆购物城富凯商厦振华商厦3000240002F：服装(私人出租)2F：鞋(公司出租)3F：布艺、童装4F：餐饮、娱乐1F：化妆品、珠宝2F：女装3F：男装4F：鞋帽、床用、童装、5F：美食城1F：女装、男装1F：百货商场、珠宝、化妆品、皮具2F：女装、时装、职业装、少淑10M23万/年无无8000元/年，其中推广宣传费无10M21.4万/年无无无无无15M21.2万/年无无无无无现已做服装租给大型商户做展销12M24.2万/年12M24.2万/年无无无无无年租一年一签无23%不保底一年一签无23%不保底无100元/M2无无无无票结款无发税务局1000M1000M2无月/间无月/间质量保质量保证金3000服务员管理费个万，扣点万，扣点无无一年一签无3%44F：针织、青春休闲、羊绒、羊毛衫、床用、内衣5F：鞋、帽、运动服饰6F：家电、文体7F：工艺品、玉器/家表2.2三站地区商业区主要商场招商条件调查租金/扣租金/扣点招商条件押金进场费管理费推广宣传费税费分摊费用合同期限优惠条件备注23-25%3000-5000150元/M2无无无无一年一签无无功能分区/女包2F：绅士休闲/男鞋/单品/皮具箱包/运动/精品/咖啡3F：休闲/少女/少淑/内衣/女杂/牛仔/活动/修改室4F：商业名称大润发花车业面积70000年无无年无无无无年租年租年租年租年租女人花购物城三站服装大厦五房韩国城龙顺购物东方巴黎卖/茶庄/美容院/零食天地/西饼屋/冲印/眼镜店/儿童乐园/印花衣服花艺店、美容院、咖啡厅120002F：韩国服装、牛仔装、运动服装、品牌休闲装、时装3F：女鞋、羽绒服、毛衫2F：燕涵服装广场60002F：精品世界、鞋、服装3F：鞋、服装1F：小商品、文具、精品、5000箱包2F：鞋城、服装1F：内一街1F：临主街2F：内一街8M2-10M225M220M238M280M24000-5000元/月年三个月租金无间无无无无无无月租金无无无/M2/月无无无无无无工商管元/月/间无无未定无无无无无一年一签一年一签一年一签一年一签二年，第三年递增租半年送半二黄山路沿街铺黄山路沿街铺位业态图其它28%通讯5%书店1%专卖店6%五金建材9%餐饮娱乐书店服装4%便利店4%美容美发通讯餐饮娱乐39%美容美发4%便利店五金建材其它75142业态服装餐饮娱乐美容美发便利店五金建材专卖店通讯其它数量333服装专卖店第三部分濮阳市区消费者特征调研、市区人口及收入基本情况运作的市场依据。经贸区黄河路、中原路、任丘路家居广场项目组性别比例年龄分布小于1000元的占14%；1000-1500元的占19.7%，1501-2000元占家庭月收入家庭月收入大于50005.7%小于100014.0小于100014.0%4.1%3001-400013.0%1001-1500113.0%2501-300011.9%1501-20001501-200017.1%14.5% 被调查者的教育背景 上上42.8%42.8%26.9% 最经常去的购物地点 ➢拥有私家车的消费者最经常去的购物地点分析8.1%8.1%消费者职业调查其他22.8%22.8%工人3工人36.0%生2.0%个体经营者3.2%机关干部8.1%机关干部8.1%教师9.6%7.6%选择消费场所考虑的因素选择消费场所考虑的因素2.1%内常用的交通工具开发区内常用的交通工具3.1%1.8%6.3%商品去市中心购买的商品品6.0%珠宝8品6.0%珠宝8.2%5.7%6.3%5.7%高档电器16.3%小家电小家电6.0%38.7%化妆品12.8%现状开发区的商业现状全部同意0.7%经常在外就餐200-300元200-300元23.2%是.0%否61.0%饭花费多少最近在酒楼吃饭花费多少钱301-400301-400元7.2%200元以内65.7%401-500元500元以上2.8%1.1%每次采购日常生活用品花多少钱每次购买日常生活花多少钱501-10000.5%401-500501-10000.5%401-5001.6%1000以上0.0%1000以上0.0%9.1%9.1%32.6%100-20052.9%666.7%服装鞋类商品单价最高多少钱可以承受服装鞋类商品最高承受价%用在运动健身\文化娱乐方面花费是运动健身娱乐文化的花费1%1.2%1%1.2%最近一次购物是否超过500元33.3%33.3%购物时经常与谁一起作伴 男性购物经常与谁一起作伴 7.8%恋人20.0%好朋友30.0%家庭30.0% 女性购物经常与谁一起作伴 女性购物经常与谁一起作伴独行9.5%独行9.5%恋人5.4%家庭39.2%家庭39.2%一次购物时间是多久男性一次购物是多久男性一次购物时间是多久3小时以上2-3小时2-3小时%40.6%1-2小时32.8% 女性一次购物是多久 3小时以上选购服饰类商品主要考虑因素选购服饰类商品主要考虑因素价格8.0%11.1%款式34.3%质量36.6%常通过哪种媒体获取信息经常通过哪种媒体获取信息别人介绍别人介绍5.1%传单4.3%传单4.3%27.9%广播4.3%47.5%海鹰大厦开设一家商场您希望是以下哪种海鹰大厦开设一家商场您希望是以下哪种大型超市32.0%大型超市32.0%专业商场3.0%高档服装商场2高档服装商场29.4%4.8%你希望海鹰大厦在哪些方面进行完善5%5.8%常去海鹰大厦你是否经常去海鹰大厦不愿意3.不愿意3.7%4.2%一周多次4.2%30.7%一周一次61.4%如果海鹰大厦引入品牌快餐,你希望是:名典咖啡%名典咖啡%麦当劳麦当劳4%上岛咖啡肯德基32%肯德基32%25%加州牛肉面大王合评述居民日常消费基本上都在本市区。➢除少数高档必需品之外的商品，如：服饰、电器、属本市区现有商家无京等。➢市民最喜欢的购家居用品所是大型的家居市场。同时在调查中发现，年橱➢消费者对本项目在商品品种、价格、服务方面有较高的期待。项目应重此要求并加以改善。 (一)商圈定位按交通工具计算商圈半径，作如下划分(如图4.1)：(图中红色表示本案，绿色区域表示第一商圈，黄色区域表示第二商圈，灰色区域表示第三商圈)第一商圈(中心商圈)：第二商圈(次级商圈)：第三商圈(边缘商圈)： (二)目标消费群管理人员 (三)业态和功能定位越小，以单一百货业态模式构建的商业项目生存难度很大。休闲服务类为辅助的综合性多业态组合。从商铺营销的角度，该业态定位可 (四)档次定位港路，中档一站式综合性购物中心。济南市银座商城八一店——济南八一商圈核心，中档一站式购物中心 (五)整体形象定位【西部商业地标、新区购物首选】●档次：长江国际商业广场是首个从工程建设之初就引入商业顾问精心打造的项发区，占据商圈显要地段，是为商业要冲；●定位：秉承发展商与政府商业意图，构建西部城区商业旗舰；营销联袂，锁定品牌目标。●业态：综合商业中心，集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体，适购性最为广泛；无可替代；购物需求；，免于价格诚信之虑；●其它：多种企业优势资源要素形成的多种商业影响力。(一)内部布局规划群。超市安排在卖场后部较形状较完整、商业价值相对低的空间，同时兼顾，为其保留一个独立出口。。鞋、精品礼品、数码精品、通讯器材、商务中心、连锁品牌餐饮(一、二楼)。二期：扩大已有品类的经营面积，同时增加：彩扩冲印、鲜花礼品、自助银行、保健品、药店容院、连锁品牌餐饮。、中老年服饰、美甲、美发、婚纱摄影。(二)内部装修风格A、环境风格(百货)卫生间：天花、地面磁砖到顶●各区种在色彩、灯光上略有区分(主要来自效果装修装饰)；文化展示等大众流行文化活动都可以在此进行。F、前台(日后附效果图)G、收银台(日后附效果图)一、长江国际商业广场招商策略 (一)商品定位一期:商品种类定位以服装鞋类服饰等商品为主，主力商品针对于25岁---45二期: (二)商品结构及档次一期：二期: (三)目标商户的选择建议：进场商家须具备较完善的品牌营销管理体系，以生产厂家、代理商、经销 (四)策略运用式等通过用直接推广的方式(电话、传真、e-mail等)向目标商家发出信息，方⑥本项目的完整招商流程往往包括以下几个阶段；招商筹划——信息收集(互动的)——双方接触——洽谈——签约——项目建成——进驻经营。招商筹中天盛世招商人员进驻商城之后，将对已有品牌展开以下各项分析，并对商品结构、品牌组合、卖场布局等各个方面进行相应的、合理的调整，以及制定后合作；析；的分析调整；6、对卖场商品价格形象的维护；8、督导滞销品牌和经营业绩差的供应商的淘汰；9、可采取租赁、联营多种方式，对相对高档的形象品牌降低扣点率，吸引其较高的扣点或租赁，选择性吸引中低档品牌商家的主动经营。二、长江国际商业广场招商条件 (一)项目招商基本情况(含已销售的间铺位面积)，总共 (二)项目招商方式给予免半年租金的政策优惠，开业后半年内只收取管理费。 (三)项目招商条件 (四)租期 (五)招商细则②进场条件：两个月押金，一个月租金；④费用收取均以建筑面积核算；⑤商场管理费包括公共区域卫生费、保安费、空调费，基本照明，管理费18⑥商户效果照明部分由商户自行承担；⑧租金/管理费收取以开业日起计；⑨商户签定合同时，一次性交清全部押金、租金。 (六)品牌店、旗舰店进入的优惠条件三、长江国际商业广场招商方案 (一)招商工作计划表工工作内容1、发布招商信息2、整理目标客户资料3、项目前期的意向洽谈锁定目标客户1、展开招商工作2、约见目标客户洽谈3、进一步确定和筛选目标客户5、填写合同审批表，上报公司6、签定正式合同议3、确定装修方案并进场装修备注储备充足商户资源10/1—10/15达到总商家的90%10/16—12/1512/16—12/26时招商期收尾期间 (二)长江国际商业广场部门组织架构 (二)介入，给零售业带来了一丝曙光……●投资者即小业主对商场经营的未来，尤其是返租期结束后的经营保障心存疑虑，而正规的得到法律认可的注册公司可以消除这种疑虑；在与其他无此类资源的竞争者相比，更易赢得信任；●地产公司进行连锁百货经营的成功先例不胜枚举(典型案例是香港新世界地公司本身就是一所学校，其完备的人力资源系统，管理模式本身具备可复制总经理二部经理总经理二部经理三部经理织架构(长江国商百货有限江品牌品牌女皮鞋皮品牌男品牌男装/男正装/羽绒装/名媛装/少淑具/箱包装/名媛装/少淑具/箱包乐园/摄第六部分第六部分烟特色及招商整合推广总经理台长江国际商业广场营运方案人事部物业部经理营运部经理财务部经理保物安业策划主管/美相比较商铺投资者对项目硬件条件(地段、铺型)的考量，招商针对的经营日式(以崇光SOGO、三越百货为代表)商业经营管理模式以其良好的企业以经营高档品牌定位的长江国际商业广场在营运管理上采用日式模式进行念和新颖的商业视点，在同行中创造*店内外各类环境资源、购物资讯问答：告知顾客商场信息、近期企划促销活动情况(特价、季节折扣、大型推