鑫苑董事长报告材料

地产投资

战略、模式与案例分析张勇董事长兼CEO2

目录鑫苑中国房地产基本属性、影响因素及运行规律房地产行业发展趋势分析典型公司投资模式分析鑫苑的区域布局策略鑫苑的业态选择策略“鑫苑新城”-----新型城镇化大盘模式地产项目投资分析要点1、房地产的社会属性与经济属性

房地产既有经济属性，也有社会属性。其经济属性又表现为商品属性和价值属性,反映的是市场效率的一面,而社会属性则主要表现为住宅的社会保障,关系到社会的稳定和经济的健康发展,反映的是社会公平的一面。1991-1997年福利分房带来的双轨制在98年中断，2008年我们又回到了保障性住房建设带来的新的双轨制，政府充分认识到房地产社会和经济的双重属性，未来的双轨制会成为一种常态。从供给结构来看，保障性住房将改变商品房“一房独大”的格局，供给双轨制将对平抑房价，防止经济过热和资产泡沫膨胀起到重要作用。从需求结构来看，保障性住房将使得“夹心层”等群体对商品房的被动需求减小，从而改变需求持续推高房价的局面。同时，由于商品房“一房独大”的基础不复存在，房价的垄断态势也丧失了基本前提，一些投机性购房将知难而退，房价将逐渐回归理性，刚性需求将逐渐成为市场的主流。

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全球零售发展指数(GRDI)*国家/全球排名03年04年05年中国334印度521越南978韩国111414菲律宾152327马来西亚161918泰国18101201k2k3k2胁0夹0另42纽奉0牛0胀22馅0小0谦0新滥加秒坡份海偿峡宋指办数(滥S孕T江I酬)鑫潜苑桂中庸国富撤裕龄地惕区鹊的轨精赵品絮改刻造5者.译3美叙国她商兄业基地俭产盒主考要灯有宫五匪种拉主仇题贩鲜根明挠的胃产功品叠类创型2患9产仇品掩类获型主挥要厌描饥述代鸽表尚企弟业沿派主档要目路阻段骗购州买墙购搂物柏中秆心绝类御地吃产引袭入无领阅先套的该连筑锁耽超馋市课、匹加穿油耀站面、董药饮房茎和势其迷它承商谢店谦来错满杨足幅基说本杰需傻求获史取与推城胞区闭距览离哑通搂常孤在林数袖十戴公隔里左井的舟坐场落晌于楚高歌速晨公徒路照出末口胆的叹商搅业咳地期产专修注劣于债开且放档式仍的蜡折壮价盖商炉场才，滩其短中旁的专零票售腥商筹会倒给叔出凉极助具胸竞役争忍力窄的折肾扣选搭择众富狭裕割地字区竹的无较轿旧妨的踩地殿产对轨地怜产塔进反行彻再末开弱发甩，揭将之其惭打鞋造娇为挤包存含缓核剪心匆商望铺册以竖及败许症多小漫型店慈铺持的狗领加先掩综句合犬性商内业究区形草成偿一妙个修由思中葵高眉端覆商热铺呢组惕成现的敏组吴合专朗注备于录获掠取汪大栏型膀的衔坐盒落绝于旨城议市添边肚缘税的睡、待表俘现蛇较限差嗓的务购牧物兄中畅心与某现蓄存闻的仅租坛户差撤股销盈合植约伟并毒引抹入叉与K贤I坑M伟C替O有堂长锡期疗合腿作拥关事系交的当领违先朝零未售云连餐锁财店结（糠如朗沃非尔沿玛次）在趴商岭业雅区耳引茶入撤许倘多棚的宝连例锁坦酒动店害和米快视餐购店大答型首开较放育式菌购塔物声中脚心标臣准部生烈活骑服罚务助区折障扣擦店衡奥址特档莱亿斯购探买矮或才建脊设戒位送于差高商端枪地仓区皱的垦优兆质土地塞产打要造枯成畏中困高黎端胶的欢时绞装岛零先售观中觉心带歌来秀高规端鞭品尾牌陶的戚多剩样寻组梦合高楚端彩时辞尚粗时坛装诵街鑫英苑吩中白国16、伐国辫内长商州业虽地肆产即有曲两奶种痛主种要万的累商缓业路模势式拿者地开渐发罗建趣设持匠有烧以收租川售运绑营议管习理土液地袖开括发五为袄盈局利屿引溉擎运都营湾管乐理德为县盈要利院引索擎新纳鸿乳基华仍润凯汗德岛中篮国绿脊地万碰达新冲鸿努基7俱.劳9狗%凯姓德臣中天国7叠.垄4伐%华惧润6宋.流8帅%绿旱地3贺.誉0卷%2复.忘1唱%万挠达1欣.袍9缎%商洋业耗项者目楼鱼面距地忘价敞（底元/平框米劣）*商嗽业贩项赶目租锅金暮回耕报禾率*毒*开盐发纹后透的野土液地园重壁新凭估家值各促橡进暴可伞售剪物例业贵的馋销建售后信期栏的撤运恭营厕管激理貌能细力买较明弱能，饰租叫金彩回纤报遭率葡相露对柏较蔬低拿幕到痰更查便贤宜逆的炭土腾地炉是衔关擦键叨成梳功娃要棵素开痕发摘后耗的逗运捷营消管凉理撒租叛金着收商入准是什收别益玻的冬主载要船来拣源为达了煮缩不短滔商稀业览培引育菊期倒，凶通垒常乓选换择拢较榆好擦的尾地得段旋和蜻已皇经底成闸熟徐的撇商怀业姑区劳，残导河致蕉地返价铃较絮高后注期跃的泥运驾营缘瑞管荷理始能警力窑是身关啄键仔成砌功狼要洽素主听要遗描坑述在列价怨值叹链栋不初同狗环雅节项上怠盈北利点的东商蹈业锤模被式富遗力富毁力…杏……植…鑫遗苑叠中础国16舞.章1国李内向两肆种站商剪业祝地术产拌模偶式台的属能惹力应要煎求3饲1能染力童要湖求以哭土慎地腊开讽发献为帮盈托利栏引辆擎厅要巨求企碑业味与慰地分方辣政蜂府弹进险行会合学作供，百以怒实惹现躺较们低漂地许价顿协妹议咱拿泡地铸的秋能婚力项垫目咳包怪含统较劣多掠可逐售牛物近业笑，申开胸发群后乖销代售抚以倦快音速熟实席现风资皱金淘回歪笼以醋运昂营栗管件理漠为考盈芹利摧引淹擎益要伤求企独业盏有没低编成漏本优融颤资钓能娇力企鸦业级对冲商傍业屿运翼营逃管烟理刷有葬深怒刻念的值知堡识千和储能谈力鑫迁苑丸中蜘国6售.说2政允府完青谣睐挠综托合秘体总项穿目装，降廉乘价和出多让忆土互地违，罢使菌得猾商搏业暖综宣合静体盘项桃目痛拥驾有双较兆高寄的晴毛症利及率3浪2明灶发8陡%宝芬龙万晒达1白0猫%9勾%万叛科鑫序苑3释2买%3给0税%楼继面留低烘价/销懂售仪均沾价绝（%）明航发4幼7味%宝乳龙万泥达4浅5漏%4掏9氧%万哨科鑫确苑3顽6边%2什7煌%销愈售放产女品清毛抽利钟率纯（%）鑫醉苑县中酿国6犬.疾3以悬土乎地没开底发驱为孕盈根利砍引林擎笛强杠调宾企浆业序与姑地科方迹政哭府怀合往作驼共译赢售的梁能千力3徒3万迅达S烧O绕H争O中般国初恋期朱以演“永三浙大房诚理笼由直”秒说姨服早地玻方践政队府遵支败持听万泉达陵购骗物继中陪心提促供召标镇志松性峰建翅筑咳，张提丽升乳城伤市丹形恰象口，慢并而带撕动倒商祖圈愚发撞展每罗个盆购佩物思中可心针增恨加奔近惯万宜个世就列业衡岗怜位提袭供禁大重量姓税奋收当占前畜以醉“一魔座铺万它达墙广家场扰，辆一率个蔽城仪市减中海心”坟为扁主幼题秤，泉快找速孝在奴二左三蜡线引城暮市嘉扩宁张掌万奔达臂广第场向术地棉方搞政魄府明保串证1野8个呜月脚的撤较燃短辩工吨期承音诺将大缠体幸量瓶的欠商启业提业狗态脑、军五放星草级捧酒胸店层等勿能利够覆提凡升钱当谨地致商假业让氛镰围燃和烫档慰次芒的端业叮态蹄产仆品条停件追为妇地位方胖政还府窗低怀成串本卵出捎让序大发块良土缘瑞地以育改瞎造邀城某市溉烂摄尾厌楼愤为芒主沿题瞒与还政袖府区协保议银收突购饰烂笼尾慢楼藏项两目快带速都周后转激后夺（2个四月惧至1年窝）躁以2倍别至3倍扎价容格初散净售以葡“为吹地荡方破政梅府腥建早设斜超喉高婆层盐建盖筑冈”为亦主斧题朗与籍政历府岁协绪议土拿娱地富善力以禽“培改诱造针城壮区穗老养旧葛工挡厂煌区担”科为图主军题贷与云政仆府毫协叙议确拿钥地帮溉助教政沟府退建葵设怒市笔政仅工拴程强询调摧与伟地鬼方洞政精府碎合蝇作细共熊赢赔的罚能拾力模协式怀优耕势与悲地牺方浮政示府止合议作跨双逗赢寸，泰能装够毒以眉较帜低乐成及本羽拿滥地低赌地容价泳能把够阶保步证伟在能项步目立建浊设联完告成碍后彻迅匪速延回芦笼蜜资涉金模闻式句劣显势土伴地尊获侄得偏的畏时延间型较宰长巧，巩不廉确禁定踏性问大城舟市嗓的仗非叹核驻心泡地修段锣的皇商堤业扇培激育默期奇较桨长鑫踩苑格中渔国价6胸.迎4华托夏漂幸舟福霸基矮业蔽为妨地帽方肺政痒府逢建总设牙工扶业茅园余区影，麦从能而碎获靠得伏廉惹价烤土斑地片建健设竟大犹量蚁住遵宅3造4地脾方对政林府纪为迫发咽展加当键地蓬产拢业考，峰但描缺唯少庸资绢金木和够经夫验必，窝因萄此圈有皆引押入羡开壮发颗商河的竟需昌要政兴府纵先李后铃将3个脊规戏划衔园蔬区鄙直炭接驳委纠托恒给啦华倚夏桂幸禾福萝开挑发陷，妻前壮期猎不乏做绒其半他典投速入园列区矿招胜商停后轻带忘来倒的借投衰资笋额港直股接狠计纳入尼当旋期燃的G编D歇P，惭进踪蝶入照园爽区拌的管企脾业坛为驾政更府鹅贡送献衬税绒收华惩夏交幸割福役开夫发3个裳工棉业渗园阳区总共1先3惹0万宜平景方受米编，叨需晒要荷实倍施握前没期择土午地练整羞理竟、患基睡础贵设肆施茎建志设古、患园每区唱开联发术和程招类商惠引贝资华压夏矿幸生福旗可脏以轿得抚到拘政盼府订承旗诺饰的次“墙保剂底改收谨入控”绍，工乱业逐园质区榴业归务搞收富入槽主列要终来乖源辨于总工奖业嫂区驳管夸委永会稻，洁分仪为土羞地遭整饭理荷实立际蝇投废资妖额墙的1莫0害%基宣础时设水施窗建盒设旺实显际您投塌资系额促的1崇0乎%公第共绵综估合里服尝务峡运约营辛成欢本瘦的1颈0脆%入乖园难企轮业金当乖年住实搭际拥投淹资宗额彩的4稍5判%为帽地押方轰政旦府妙建场设波工弟业妹园早区……以宣获闲得访低颗价接土迟地埋建胀设师大搜量俊住陈宅平厘均厌楼栏面抄地如价*8雁7她12妈0敢1香2上恰半壤年住横宅桂销厚售执均痒价6谎,悄2碗6私07傲.低2倍土绵地兄价择格源低锦廉乏，题做烈住杏宅自稳泪赚随不纷赔在击土剂地蔑出往让污价扯格削较全低文的革情我况仰下局，素大隔量器开侦发框销显售孩住追宅艰，住聋宅遇地谎产垮业僵务铸成衰为尝收匪入位引喜擎1只7脖%工蓄业首园陶区钩业祖务8哀3惨%住招宅丢地仪产替业浪务2症0谨1类2年眼以迎来纽奉营状业川收蚀入犁构斧成1遗0锹0榴%行=驼8并2晒.腥7亿杂元元誓人铅民违币鑫崖苑坦中绳国6演.召5以扇运陷营耍管刘理晌为另盈童利抬引捡擎喊强喊调屯企字业张的别商永业射运渗营耽管注理膛能讨力3开5华辽润凯要德将置伪地总春部县的模营沙运屑部咽专电门苦负雪责迈各恰个艺万臣象桶城篇项载目翼的广运们营气管储理重廉视锋业莫态让的钢选嫁择伤和猴搭镜配祸：锋选凉择坊主还力正店百与泰次务主屿力五店距并延举傍的悄形恋式钟，救以轻次萌主档力惜店知为施租窗金山收读入环的栏主召