智造中心合约管理经验分享

淄博智造中心合约管理经验分享分享人：季顺新2020.11目

录ONTENTS一二三四项目基本情况经营指标概览项目成本目标成本动态管控一、项目基本情况1、项目地块现状中建国际智造中心项目，坐落于山东省淄博市淄川经济开发区，属于淄川区城市规划产业聚集地带，是山东省重点项目。总体规划1658亩，未来将建成集生产、研发、展示、办公、生活休闲配套、增值服务于一体的现代化智慧科技产业园，打造鲁中地区“智能制造”助推器。项目一期占地55.5亩，用地性质为二类工业用地，2020年1月20日我司获取土地，2月10日签订成交确认书。一、项目基本情况1、项目地块现状建陶产业园1600亩，总投14亿元智造中心55.5亩，总投1亿元民营EPC22亩，总投1.8亿元淄川项目投资图南部新城168亩，总投18亿元一、项目基本情况1、项目地块现状项目位于淄川开发区庆淄路以东，西临城市主干道S246、南邻鸣杨路，东临星辰路，整体交通较为便捷、展示性较佳。项目（一期）工改项目约55.5亩民营工业园工改项目约325亩民营工业园项目约1658亩项目一期现状及红线图一、项目基本情况2、项目规划数据及主要技术经济指标一期综合经济技术指标数值序号项目单位占地面积

建筑面积

计容面积1可建设用地面积总建筑面积36999.27——————㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡434882.966013.745355.745425.884694.804694.804694.80——31#厂房

1615.102#厂房

1615.103#厂房

1615.104#厂房

3518.645#厂房

3518.646#厂房

3518.645355.745355.745425.887659.407659.407659.40522其中6177#厂房

2838.244003.20————49.31.26287.4045402.96——㎡㎡345678计容建筑面积——建筑基底占地面积

18239.46㎡建筑系数容积率绿地率停车位————%——%ØØ1#2#3#厂房（火灾危险性为丙类）为三层局部四层建筑；车间1~3F层高为6米，局部三层配套办公部分。4#5#6#7#厂房（火灾危险性为丁类）为一层局部三层建筑，车间层高12米，三层配套办821个公部分。一、项目基本情况3、产品配置上会文件规划

营销策划规

设计方案指项目单位备注设计指标划设计指标标用地面积容积率㎡—㎡37,0061.2037,0061.2036,9991.23㎡—㎡计容建筑面积44,52144,52145,403可售面积生产厂房办公厂房㎡㎡㎡32,79923,2089,59132,79923,2089,59134,15422,77511,379㎡面积增多原因：结构形式优化调整，办公部分跨度微调。因办公部分为3层，面积增大。目

录ONTENTS一二三四项目基本情况经营指标概览项目目标成本成本动态管控一、项目基本情况2、大运营管控目标大运营管控目标运营过程目标序号1开发阶段运营节点上会时间管控时间实际完成时间管控责任部门节点分级拿地2020年1季度2020.1.202020.1.20投资发展部投资发展部创新业务部里程碑节点2获取土地证//2020.4.292020.3.162020.3.20（提前40天）一级节点一级节点34项目策划管理委员会评审会2020.3.20项目启动阶段规划设计部合约商务部设计单位定判//2020.3.202020.4.32020.3.272020.4.9二级节点一级节点56789规划设计管理委员会评审会创新业务部总规方案批复施工图定稿///2020.4.102020.5.102020.6.102020.3.16（提前25天）2020.4.30（提前10天）2020.3.20（提前82天）创新管理部创新业务部创新业务部里程碑节点一级节点一级节点获取建设工程规划许可证总包定判//2020.6.102020.7.102020.6.10合约商务部工程管理部一级节点一级节点项目施工阶段101112获取施工许可证2020.5.15（提前56天）全面开工正负零2020年2季度/2020.6.232020.7.312020.6.23工程管理部工程管理部里程碑节点里程碑节点2020.7.27（提前5天）一、项目基本情况2、大运营管控目标大运营管控目标二运营过程目标序号13开发阶段运营节点上会时间管控时间实际完成时间管控责任部门节点分级营销决策管理委员会评审会/2020.4.30/2020.5.9创新业务部工程管理部创新业务部一级节点示范区、营销中心开放价格报告批复//2020.6.9一级节点一级节点142020.6.82020.6.6（提前2天

）1516首次开盘2020年3季度2021年3季度2020.6.232021.9.302020.6.9（提前14天

）创新业务部财务资金部里程碑节点里程碑节点项目销售阶段股东资金回正--171819全部封顶/2020.12.5--工程管理部一级节点经营性现金流回正竣工备案2021年3季度/2021.9.302021.7.182021.5.24------财务资金部工程管理部创新业务部里程碑节点里程碑节点里程碑节点2021项目清盘2021年2季度22

项目交付阶段集中交付//2021.8.122023.8.20----工程管理部工程管理部里程碑节点里程碑节点23办理房产证10目

录ONTENTS一二三四项目基本情况经营指标概览项目成本目标成本动态管控三、项目成本目标2、二级科目成本分析-销售费用费用总额（万元）类别项目备注广告发布费58同城等网络类线上端口费用等。（一）广告费前期项目logo、宣传用品设计费用及微信运营、平台搭建。（前4个月月费5.5万/月，后面4个月月费7万/月）月费按月支付，如销售进展顺利，可提前结束合同。广告代理费促销活动费场景包装费（二）活动推广费营销中心正常促销活动、奠基活动等。售楼处设计施工、建设、营销中心装修、家具、空调、沙盘、停车场、卫生间、营销围挡等。（三）卖场包装费道具购置费营销代理折页、海报等营销展示道具、拓客礼品等。代理公司安排2名专业营销策划人员，支持项目所有日常策划、销售管理及案场执行工作，跟进现场及每个活动策划工作，跟进所有物料制作等。代理公司费用，从溢价收益中与甲方分成。（四）咨询代理费（五）机动费用机动费用临时不可预见营销费用支出合计目

录ONTENTS一二三四项目基本情况经营指标概览项目目标成本成本动态管控四、成本动态管控二、招标与合同分析合同架构Ø

工程设计合同；前期工程施工分包合同；ØØØØ

监理委托合同；供用水合同；前期费用Ø

勘察工程施工合同；Ø

工程造价咨询服务合同；Ø

测绘工程施工合同；高压配电工程设计-施工合同；Ø

燃气配套合同（待发生）；Ø

营销中心设计施工工程合同；Ø

广告策划代理服务合同；Ø

销售代理合同；项目公司营销费用建安费用Ø

制作物料合同；Ø

开放仪式合同；Ø

智能CALL语音u

临建工程施工分包合同；u

土石方工程专业分包合同；u

施工分包合同；中海建Ø

总包合同；u

室外工程合同；四、成本动态管控二、招标与合同分析定判情况分判周期

投标单位

招标控制价

合同金额

实际成本

预留成本

目标成本组成

分判项目分判单位分判权限

合同模式招标时间

定判时间备注ꢀ（天）数量（万元）

（万元）

（万元）

（万元）

（万元）工程设计

山东泓创工程设计有限公司子公司子公司固定单价固定总价3月13日2月18日3月27日3月4日153淄博市勘察测绘研究院有限公司勘察工程监理工程造价咨询161344ꢀ山东松龄建设项目管理有限公司子公司子公司固定总价3月15日3月12日3月27日3月27日ꢀ中正信造价咨询有限公司固定单价固定总价161043ꢀꢀ前期费用ꢀ测绘工程

山东航宇数字勘测有限公司前期工程

山东地邦建工有限公司子公司子公司4月8日5月5日4月17日5月23日固定总价固定总价固定总价191917417ꢀ单一来源ꢀꢀ2020/6/19

7月7日(协议评审)

（支付）供水工程

淄博绿源泉供水有限责任公司

子公司山东广志建设有限公司山东冠甲电力工程有限公司高压配电燃气工程子公司子公司5月29日6月15日ꢀ淄博绿川燃气有限公司固定总价

ꢀ10月15日ꢀꢀ1ꢀ单一来源ꢀ项目公司层面前期费用紧张，后续消防水、市政绿化补偿费等待发生费用预估约X万元。四、成本动态管控二、招标与合同分析定判情况预留成本签证变更/调减分判周期

投标单位

招标控制

合同金额

实际成本目标成本（万元）费用组成

分判项目分判单位ꢀ分判权限

合同模式

招标时间

定判时间备注（天）数量

价（万元）

（万元）

（万元）济南朗润广告传媒有ꢀ营销中心子公司固定总价

4月17日

4月27日113限公司使用两个月，已停止青岛博智品牌顾问有限公司广告策划子公司总部固定月费

4月20日

4月27日固定月费+8343青岛九州樾营销顾问有限公司溢价分成70%ꢀ营销费用

营销代理6月15日

7月27日4316溢价分成淄博彩印龙印刷有限公司ꢀ物料公司活动公司子公司固定单价7月16日

7月31日山东布瑞联文化传媒有限公司ꢀ子公司固定单价8月13日

8月26日

ꢀ143短信推广服务招标中智能语音CALL招标中营销类招标多以月费和按实结算的方式约定，可根据项目情况和重要节点灵活决定工期。四、成本动态管控二、招标与合同分析定判情况预留成本签证变更/调减分判周期

投标单位

招标控制

合同金额

实际成本目标成本（万元）费用组成

分判项目分判单位ꢀ分判权限

合同模式

招标时间

定判时间备注（天）数量

价（万元）

（万元）

（万元）建安费建安费总包中海建筑有限公司项目公司对中海建批复山东地邦建工有限公司ꢀ已结算（25万）临建工程子公司固定总价

4月22日

5月6日154淄博隆顺建筑工程有限公司土方工程施工分包子公司总部固定总价

3月18日

5月8日固定总价

4月22日

6月10日525036ꢀꢀ山东军辉建设集团有限公司山东华邦建筑工程有限公司室外工程总部固定总价

8月15日

9月25日424截止目前，实际成本同目标成本相比，建安费暂余X万，主要考虑现场签证、变更费用，待各分包实际工程完成结算后，释放该部分。平均分判周期为22天四、成本动态管控三、成本策划分析

(1)总包合同金额淄博市淄川区财金控股有限公司中建国际投资集团有限公司认缴金额：222万元人民币认缴金额：2000万元人民币10%90%淄博海昌建设有限公司总造价（万元）建筑面积（m2）单方造价（元/m2）项目名称民营EPC海昌项目72,482.8034,832.00四、成本动态管控三、成本策划分析(2)-设计外立面优化EPC外立面本期外立面单方成本影响面积

成本总计外立面造型方案在保持外立面风格的前提下，对外立面造型进行了简化，并将玻璃幕墙简化为铝合金窗。（元/m2）

（m2）（万元）EPC项目本期项目玻璃幕墙A1B144807230A2铝合金窗（65型材、中空玻璃）B2四、成本动态管控三、成本策划分析(3)-设计女儿墙优化优化后1.2mEPC透视图1#2#3#剖面图优化后1.8m4#5#6#7#剖面图单方成本影响面积

成本总计根据实际使用需求，将女儿墙高度由原2.5米优化为1.2~1.8米（元/m2）

（m2）（万元）EPC项目本期项目2.5mA1B17000A21.2~1.8m1791B2成本优化金额ꢀX万元四、成本动态管控三、成本策划分析(4)-设计柱网优化4-7#优化前优化后优化钢结构厂房跨度，优化柱网及桁吊数量，改善使用空间，控制造价。四、成本动态管控三、成本策划分析(4)-设计柱网优化1#2#3#优化前：1、2、3#车间为框架结构，原设计参考EPC项目，柱网为7650×6900、7650×8250、7650×3000，空间分割较乱且柱距设置不经济。优化后：经过结构计算分析，柱距可优化为9000×7600、9000×15000两种方案，综合柱距、梁高、净高等指标考虑后确定1、2、3#车间柱距采用9000×7600方案。经济效益：经过此次柱距优化处理，车间内部空间分割更加合理，同时优化600×600×6米框架柱90根，减少造价约50万元。不同尺寸柱网成本比较四、成本动态管控三、成本策划分析(5)前期费-高压配电（永临结合）②箱变（3#-6#厂房）方案一：10KV望娘线电源T接杆1#①箱变:开闭所和1000KVA箱变二合一（前期为施工租赁250KVA箱变，施工完成后换为1000KVA箱变）②箱变:1000KVA箱变2#3#4#未考虑项目完工和移交期间的办公用电和照明，以及企业分期入驻的时间差，需要给供电局按月缴纳2.8万基础使用费+电费。7#6#①箱变（1#、2#、7#厂房）5#方案二：①箱变:环网柜/开闭所+250KVA+800KVA三合一（前期施工用电只送电250KVA箱变，待交工后根据业主入住情况再送800KVA箱变）②箱变:1000KVA箱变考虑时间差，后期企业入驻可以根据负载大小灵活开启箱变，低于250KVA无需缴纳固定月费。设计情况说明：1.现场临时施工用电不得超过250KVA，超过需要交纳固定月费。2.园区正式电需要2个容量1000KVA变压器。四、成本动态管控三、成本策划分析(5)前期费-高压配电（永临结合）方案优化资金投入分析12方案一年资金投入方案二年资金投入假定方案年固定费用额现金流量图70.0060.0050.0040.0030.0020.0010.000.00假定方案年固定费用额统计表拟投入箱变功率运营方案一

方案二价差期一二三四N方案一方案二800KVA1000KVA33.6026.8033.6060.4867.2067.206.833.66.72-2000KVA

1250KVA

67.202000KVA

1800KAV

67.202000KVA

2000KVA

67.202000KVA

2000KVA

67.20方案假设最高费用节约额合计方案一方案二-①250KVA箱变免月固定费；②800KVA箱变月固定缴纳费用28*800=2.24万元；③1000KVA箱变月固定缴纳费用=28*1000=2.8万元。47.12四、成本动态管控三、成本策划分析(5)前期费-高压配电（永临结合）一次议价和方案选择招标前期二次回标Ø

分包对方案进行阐述，我方对报价进行分析；Ø

联系设计院结合竞品项Ø

充分沟通分包业绩，了解我园区过市政路下方需顶管部分为强风化岩和一般土；Ø

优化后确定使用三个永久变压器（250KVA+800KVA+1000KVA）由我方确定方案图和相应报价格式；Ø

变压器全部采用干式变压器，变压器绕组、高压线缆及母排采用铝材质，其他导线线缆全部采用铜材质；Ø

为了优化250KVA和800KVA变压器，增加联络器；Ø

考虑运营，采用3台出线柜，共计12路出线。每路加装电表，电流互感器采用高灵敏度0.2S级。目，出具系统参考图，结合项目情况，采用EPC总价包干形式，带方案报价；Ø

对报价最低两个单位详细方案图和施工图进行对比；Ø

对比报价并充分议价。Ø

通过竞品和推荐两种形式扩展投标单位；Ø

考虑分包地方性和数量少的特点，为保证获得更多的方案和充分竞价，接受联合体投标。Ø

限定品牌，并将上述内容加入补编文件。四、成本动态管控三、成本策划分析(5)前期费-高压配电（永临结合）①箱变基础施工①箱变现场图①箱变验收过庆淄路顶管四、成本动态管控三、成本策划分析(6)前期费-水专项分析（自来水与消防水分开）管径（mm）项目名称水表合计（万元）自来水4050A消防水口消防水100100110110BC自来水与消防水共用一个管径按照项目设计用水量，需缴纳自来水开口费X万元——通过同政府部门和自来水公司的沟通，只针对生活用水从自来水管道开口接驳，单独缴纳开口费，消防用水采用地表水【湖泊水】单独开口，消防水与自来水不共用，预计节省自来水开口费X万元。自来水口四、成本动态管控三、成本策划分析(7)营销费-营销中心及沙盘优化前：租赁营销处，后对厂房办公区进行装修作为营销中心，需考虑2次装修、蓄客租车服务、搬家费用、厂房占用。优化后：115m2双层集装箱式营销中心，土建+装修+家具+家电+沙盘=37.3万，施工工期为15天，可整体周转一次。综合效益：1.因工业地产无预售证，实现开工即开盘；2.项目意向客户调研情况表明，与住宅不同的是，项目进度将直接影响销售情况，有利于业主直观感受现场情况。3.此营销中心可用于后续意向项目，优化成本约60万元。四、成本动态管控三、成本策划分析(8)设计标高+土方工程

专项优化初步设计图优化后①

99.6雨污水接驳点①

99③

100雨污水接驳点1②

99.6u

99.5②

98.8④

100③

99④

99u

98.5u

97.3⑦

99.0u

98.5⑦

98.895.89(雨水)96.53(污水)⑥

99.3u

98.595.89(雨水)96.53(污水)⑥

98.8⑤

99.3雨水接驳点2⑤

98.8u

96.8u

原始场地标高u

厂房设计地面标高u雨污水管线排水方案：1#2#3#6#7#厂区雨污水从西南侧庆淄路接驳排出；4#5#厂区雨水从东南侧接驳排出；4#5#厂区污水仍从西南侧庆淄路接驳排出。排水方案：厂区雨污水从西南侧庆淄路接驳排出。四、成本动态管控三、成本策划分析(8)建安费-土方工程项目名称工作内容单位工程量7485单价(元/m3)总价（万元）挖运一般土方挖运石渣m3m3m3m353201314方案一(设计标高

挖运一般石方***m)u土方工程量，受设厂区土方回填44875计地面标高直接影响，初步设计地面标高99.5m，经过室外雨污水方案调整，优化地面标高。合计A挖运一般土方挖运石渣m3m3m3m32079310907639.113943方案二(设计标高***m)挖运一般石方厂区土方回填合计BC成本优化金额万元四、成本动态管控三、成本策划分析(8)土方平衡专项方案建安费-土方工程①②③④1#2#3#6#7#肥槽开挖，预存9000m³在4#5#厂区，石渣、石方和多余土方外运。①1#2#3#6#7#基槽回填采用预存土方场内倒运。②③5#厂区肥槽开挖，土方外运，使用4#厂区开挖土方进行回填。④4#厂区肥槽开挖，开挖土方回填至5#基槽，回填土外购。⑤场内倒运外购回填外运场内倒运存土点四、成本动态管控三、成本策划分析(8)建安费-土方工程4#、5#土方存放清槽完成，基础施工首推区土方开挖厂区北侧土方存放四、成本动态管控三、成本策划分析(9)建安费-围墙基础永临结合背景：2020年4月13日，淄川区住建局下达关于绿色文明施工要求的最新规定，现场原有施工围挡为2m，不满足围挡高度需按照市区内围挡搭设高度进行搭设（搭设高度≥2.5m）的要求。围墙基础场平围墙基础开挖优化方案：结合永久围墙施工图（详见永久围墙断面节点大样施工图），决定采取先行施工围墙基础后将现场现有