南京奥南住宅项目建筑设计方案

南京奥南21-11.12地块规划设计TheRiverWestSideBlock21-11、12SCGNanjingProject南京奥南21-11.12地块规划设计ThePARTI

方案回顾及意见PARTI

方案回顾方案一方案三方案二百米高层加11层洋房百米高层加18层高层全百米高层第一轮方案通过对市场和竞品的研究，提供了三种策略，并推荐方案三作为深化方向。方案回顾方案一方案三方案二百米高层加11层洋房百米高层加

方案回顾市场部报告——本案地段住宅供应量大，市场竞争压力大，应提高产品竞争力。1.0km2km扬子江大道新梗街渭河路五矿崇文金城FAR2.75正荣润峯升龙天汇FAR2.75海峡城FAR3.14策略：差异化竞争策略错位佳兆业FAR2.75项目的核心问题——周边竞品楼盘大量推出，同质化竞争激烈的情况下如何胜出？方案回顾市场部报告——1.0km2km扬子江大道新梗街章老师的主要意见:1、住宅与商业减少搭接，提升品质。2、内部道路环通。3、入口优化，避免对穿，并减少入口数量。4、入口应考虑人行的便捷。5，四单元的洋房过长，建筑布局采用“品”形。6、幼儿园位置应考虑交通的便捷。7、整体形态宜东低西高。8、加入18层产品，优化天际线。投资开发部:1、面积段跳空尺度太大，建议增加面积段，多种选择。2、11层产品，均价两万八，127平的面积，总价三百

五十万以上，市场接受度如何，是否符合该区域产

品的目标客户。3、建议小高层与高层之间引入物理组团进行分割，体

现价值差异。4、是否适当考虑引入18层产品，形成11、18层层层

递进式的天际线。5、建议增加二类高层产品，提高得房率。

方案意见收到建工的意见后，我们在方案研究中做了认真的分析。减少住宅与商业的搭接交通优化,人行的便捷（入口、幼儿园）建筑布局调整,拼接单元不要过多天际线东低西高增加产品的面积段，控制总价产品的竞争力（提升价值感、提高得房率）引入18层产品

章老师的主要意见:投资开发部:方案意见收到建工的意见后，我

方案研究过程在研究过程中，我们结合意见采用11层、一类高层和二类高层三种产品，做了多种的尝试。社区的轮廓线会更加丰富，但三类产品的比例悬殊，11层只有三幢楼，难以形成组团。研究模型研究模型方案研究过程在研究过程中，我们结合意见采用11层、一类高层PARTII

规划方案PARTII规划设计方案一方案二规划设计方案一方案二

方案一方案一二类高层、一类高层两种产品类型天际线丰富幼儿园设在地块之间道路方案一方案一

方案二地块一综合技术经济指标1用地面积25,892M2

2总建筑面积71,203M2

地上建筑面积（计容面积）100%71,203M2

其中9050.42%35,904M2

11521.32%15,180M2

14027.91%19,872M2

商业0.35%247M2

3建筑占地面积3880M2

4容积率2.75

5建筑密度15%

6绿地率

7户数684

地块二综合技术经济指标1用地面积55,687M2

2总建筑面积153,140M2

地上建筑面积（计容面积）100%153,140M2

其中9048.61%74,448M2

1154.96%7,590M2

13011.21%17,160M2

14032.44%49,680M2

商业2.78%4,262M2

3建筑占地面积9130M2

4容积率2.75

5建筑密度17%

6绿地率

7户数1404

18F18F18F18F33F33F33F33F33F33F33F30F30F18F18F18F18F18F18F18F2F总建筑面积：224,343㎡一类高层住宅：124,938㎡二类高层住宅：94,896㎡商业：4,509㎡方案二地块一综合技术经济指标1用地面积25,892M22地块一类型户数面积面积比904083590450.60%115132

1518021.39%1401441987228.01%住宅合计68470956100%商业24790110,352㎡

50.2%13017,160㎡7.8%11522,770㎡

10.4%

商业及物业用房14069,552㎡31.6%地块二类型户数面积面积比908467444850.01%1156675905.10%1301321716011.53%1403604968033.37%住宅合计1404148878100%商业4262

方案一幼儿园户型分布地块一类型户数面积面积比904083590450.60%11

方案一方案优化:1、产品面积段拉开，增加二类高层住宅。2、住宅与商业减少搭接。3、交通梳理，出入口明确。4、地块内交通优化，车行外环。5、以花园为中心形成组团。6、全点式布局，建筑品字布局。7、幼儿园位置调整。方案一方案优化:

方案二方案二货值最大化11层、一类高层两种产品类型洋房组团和高层以大花园间隔方案二方案二

方案二地块一综合技术经济指标1用地面积25,892M2

2总建筑面积71,203M2

地上建筑面积（计容面积）100%71,203M2

其中9049.49%35,244M2

11521.32%15,180M2

14021.54%15,336M2

1655.56%3,960M2

商业2.08%1,483M2

3建筑占地面积6375M2

4容积率2.75

5建筑密度25%

7户数660

地块二综合技术经济指标1用地面积55,687M2

2总建筑面积153,140M2

地上建筑面积（计容面积）100%153,140M2

其中9051.32%78,587M2

1054.94%7,560M2

1154.96%7,590M2

13016.81%25,740M2

14015.02%23,004M2

1653.88%5,940M2

商业3.08%4,719M2

3建筑占地面积13160M2

4容积率2.75

5建筑密度24%

7户数1417

33F33F33F33F11F11F11F2F2F11F11F11F11F33F33F33F33F33F33F总建筑面积：224,343㎡一类高层住宅：162,341㎡11层洋房住宅：55,800㎡商业：6,202㎡方案二地块一综合技术经济指标1用地面积25,892M2290113,831㎡

52.2%13025,740㎡

11.8%

11522,770㎡

10.4%

商业及物业用房140＆16548,240㎡

22.1%

方案二幼儿园户型分布105小高层7,560㎡3.5%地块一类型户数面积面积比903963524450.55%115132

1518021.77%1401081533622.00%1652439605.68%住宅合计66069720100%商业1483地块二类型户数面积面积比908837858752.95%1057275605.09%1156675905.11%1301982574017.34%1401622300415.50%1653659404.00%住宅合计1417148421100%商业471990113,831㎡

交通分析四至道路分析地块南北侧及东侧道路车流量较大，不宜设人行出入口。两地块之间道路及西侧道路车流量较小，可设人行出入口。建议将两地块之间的道路打造为林荫道路，并设置礼仪性的社区入口广场。Plot21-11Plot21-12周边的主要道路带来便捷的交通地块之间的情景林荫道塑造社区氛围社区广场作为礼仪感的小区门户因地制宜塑造社区界面交通分析四至道路分析地块南北侧及东侧道路车流量较大，不宜设

交通分析Plot21-11Plot21-12车行交通分析地块的车行组织采用进口和出口分置的方式，通过物业管理减少车流的交叉。进口设在地块之间，面向社区广场，出口设在地块外侧。地块内的车行交通采用外环的方式。幼儿园出入口设在西侧道路，减少地块间道路的交通压力。步行交通分析地块南侧新梗街连接地铁站，为人流的主要来向。通过商业及林荫道引导人流从社区入口广场进入，增加商业机会。西侧出入口可作为便捷的人行入口使用。地块间的林荫道路的良好氛围，在主入口之外再设人行便门，与地块内部的人行路形成环状。Plot21-11Plot21-12地铁站出口舒适的步行环境便捷交通疏导交通分析Plot21-11Plot21-12车行交

交通分析出入口情况每个地块设两个出入口。在地块之间林荫道上各增加一个便门。Plot21-11Plot21-12人车混行口车行口人行便门幼儿园交通分析12班幼儿园除服务本项目外，还服务南侧住宅项目。设在西南侧，可减少对本项目的影响。幼儿园主入口设在西侧道路，方便接送儿童的停车。为方便本项目内住户步行接送，另在幼儿园用地东侧设一次入口。两个入口均通往幼儿园门厅前的广场，集中接送儿童。门厅会所幼儿园交通分析出入口情况每个地块设两个出入口。Plot21-

方案二总结方案优化:1、产品面积段拉开，减少了140洋房的量。2、住宅与商业减少搭接。3、交通梳理，出入口明确。4、地块内交通优化，车行外环。5、洋房的组团明确，高层大花园优化。6、取消了过长的板楼，建筑品字布局。7、幼儿园交通优化。方案二总结方案优化:PARTIII

户型PARTIII一类高层方案一方案二一类高层为两个方案的主力产品，以90㎡为主，拥有景观的部分户型为115㎡和130㎡大房型。9090909011590909090115115909090909013013090909090115909090901151159090909090130130909090方案一楼型一梯四户一梯三户方案二楼型一梯四户一梯五户一梯三户130130一类高层方案一方案二一类高层为两个方案的主力产品，以90㎡为一类高层高层房型配置比较同面积段产品的主要空间均优于五矿崇文金城项目保证产品竞争力。

配置情况

面积段（㎡）户型南向开间数客厅尺寸餐厅尺寸主卧尺寸次卧尺寸次卧(书房)尺寸主卫尺寸公卫尺寸套房数卫生间阳台数高层户型五矿崇文金城90三室二厅一卫33600×36002900×26003200×36003000×36002700×2600

1900×2600

11建工90边套二室二厅一卫23600×45002700×27003600×36003000×3300

1900×2100

12建工90中套二室二厅一卫3.53600×39002900×31503600×40003000×3900

3600×1600

11﹢﹢﹢－

﹢建工

115边套

三室二厅一卫

2

3900×45003000x33003600×39003000×33003000×3000

1800×2700

1

2五矿崇文金城125三室二厅二卫34200×33003000×33003600×39003300×40003000×33002000×20001800×3300122建工130三室二厅二卫33900×45003300×30503600×39003300×39003300×29501800×24001800×2950122

﹢－

一类高层高层房型配置比较同面积段产品的主要空间均优于五矿崇文一类高层高层的户型115+90+90+115餐厅、起居室的空间整体房型重心居中入户玄关厨房、餐厅相邻洗衣整合在阳台，功能性强90+90+90+90得房率76%得房率79%一类高层高层的户型115+90+90+115餐厅、起居室的空一类高层高层的户型130+90+90+130餐厅、起居室的空间整体房型重心居中入户玄关厨房、餐厅相邻洗衣整合在阳台，功能性强130+90+90+90+130得房率81%得房率80%一类高层高层的户型130+90+90+130餐厅、起居室的空一类高层高层的户型餐厅、起居室的空间整体房型重心居中入户玄关厨房、餐厅相邻洗衣整合在阳台，功能性强90+90+90+90+90+115少量T3房型布置在大地块的北侧，目的是考虑到北侧地块的日照，在两幢楼之间留出足够间隙。得房率76%一类高层高层的户型餐厅、起居室的空间整体90+90+90+9

方案二1、地块内满足大寒日两小时的日照要求2、对于北侧建设用地范围内会有小范围的影响。0小时2小时1小时4小时3小时

5小时日照研究，通过将北侧三幢梯四高层改为梯三，减小对北侧用地影响的同时，充分利用了土地。影响范围本轮调整上轮日照方案二1、地块内满足大寒日两小时的日照要求0小时2小时1小二类高层方案一方案一中的二类高层分两种，沿街的为90㎡房型，内部为140㎡大房型。90+90+90+90140+140得房率83%得房率83%二类高层方案一方案一中的二类高层分两种，90+90+90+9二类高层140+140二类高层的户型op1餐厅、起居室的空间整体餐厅与西厨相邻主卧套房洗衣整合在阳台，功能性强全明房型得房率83%二类高层140+140二类高层的户型op1餐厅、起居室的空间二类高层140+140奇数层得房率82%二类高层的户型op2边套餐厅挑空，形成2层高的特质空间，与起居室有良好的空间关系给房型增加一个亮点。140+140偶数层二类高层140+140奇数层得房率82%二类高层的户型二类高层18F户型研究90电梯分置。北外廊平时极少有人走动，干扰小。得房率约83%。909090得房率83%二类高层18F户型研究90电梯分置。北外廊平时极少有人走动，二类高层18F户型360032003000五矿.崇文金城360033003000主卧大于五矿北书房面积大于五矿厨房面积大于五矿阳台面积大于五矿得房率较高，提高了户型的套内尺寸，提升竞争力。二类高层18F户型360032003000五矿.崇文金城3611层洋房方案二方案二中的洋房分两种，均采用一梯两户。沿街的为105㎡房型，内部为140㎡大房型。105+105140+14011层洋房方案二方案二中的洋房分两种，均采用一梯两户。10511层洋房10511层小三房紧凑型小三房，三房两厅两卫起居室与餐厅的空间连通为大空间房型重心居中，主卧室套房得房率85%10510510510510511层洋房10511层小三房紧凑型小三房，三房两厅两卫得房率11层洋房11层洋房一层平面二层平面底层为类别墅户型标准层142舒适四房户型顶层跃层户型标准层平面跃层下层平面跃层上层平面11层洋房11层洋房一层平面二层平面底层为类别墅户型标准层平11层洋房洋房户型选型142+142一梯两户，舒适的房间尺度起居、餐厅、厨房通畅的空间玄关空间主卧套房灵活的书房洗衣整合在阳台，功能性强得房率88%11层洋房洋房户型选型142+142一梯两户，舒适的房间尺度PARTIV

方案总结PARTIV产品竞争力本轮方案调整，吸收了章老师和投资部的意见，两个方案的总体布局、交通组织都合理、优化，产品的面积段和配比也做了仔细的考虑。章老师的主要意见:1、住宅与商业减少搭接，提升品质。2、内部道路环通。3、入口优化，避免对穿，并减少入口数量。4、入口应考虑人行的便捷。5，四单元的洋房过长，

建筑布局采用“品”形。6、幼儿园位置应考虑交通的便捷。7、整体形态宜东低西高。8、加入18层产品，优化天际线。投资开发部:1、面积段跳空尺度太大，建议增加面积段，多种选择。2、11层产品，均价两万八，127平的面积，总价三百

五十万以上，市场接受度如何，是否符合该区域产

品的目标客户。3、建议小高层与高层之间引入物理组团进行分割，体

现价值差异。4、是否适当考虑引入18层产品，形成11、18层层层

递进式的天际线。5、建议增加二类高层产品，提高得房率。方案一方案二产品竞争力本轮方案调整，吸收了章老师和投资部的意见，章老师的产品竞争力两个方案的整体空间状态，天际线均有高低变化，与周边楼盘呈现明显不同的特质。方案一的18层和百米高层的高度比例较为合适，东南角两幢建筑的高度也降低，天际线较优。方案一方案二产品竞争力两个方案的整体空间状态，天际线均有高低变化，与周边产品竞争力方案一方案二两个方案的花园分析，方案一的花园突出了组团感。方案二保持了高层花园的同时，创造了纵深200米的花园，并为洋房组团和高层提供了适当界隔，提升花园洋房的价值感。对比后，方案二的花园在保持大尺度空间的同时，更为丰富。产品竞争力方案一方案二两个方案的花园分析，方案一的花园突出了产品竞争力方案一方案二两个地块之间的道路作为社区情景路打造，方案二街角布置售楼处和小广场，场景更优。两个方案对交通都进行了优化，方案二的幼儿园布局考虑了方便本地块使用，又不影响社区门户的交通，解决方案更优。产品竞争力方案一方案二两个地块之间的道路作为社区情景路打造，货值分析方案一地块一类型面积（㎡）单价（万元）货值（万元）18层32,544.02.581,360.033层38,412.02.596,030.0商业247.03.0741.0合计71,203.0

178,131.0

地块二类型面积（㎡）单价（万元）货值（万元）18层62,352.02.5155,8