苏州印象城考察报告3.31

苏州印象城购物中心考察报告考察时间：2012年3月18日资料整理：商业部康夏莉建筑面积14万㎡地上面积:109148㎡项目占地46773平方米可租赁面积为71254㎡(占总建面52%)地下面积为26860㎡开业时间:2009年9月28日由地下一层以及地上四层组成印象城基本数据苏州印象城购物中心由美国西蒙地产集团、摩根士丹利房地产基金和深国投商用置业有限公司共同投资建设。

美国西蒙地产集团是美国最大的购物中心开发商和管理者，在美国拥有400多家购物中心，欧洲有60多家，拥有丰富的国际运营经验。

不同于国内开发商主要依靠自由资金以及商业贷款进行商业项目开发的模式，这种商业地产商以及房地产投资信托基金（REITS）合作进行商业地产投资的模式更为成熟，有效避免了开发商的资金压力，使开发商能更为从容的进行项目开发和运营，而不至于资金链断裂或者仓促销售。

此外，依托西蒙以及深国投在商业地产行业多年的沉淀，使得印象城左右逢源，既有国际化的品牌资源，又有高素质、国际化的员工队伍，还有多少年积累下来的成功经验，规避风险，减少了项目先天失误。投资模式地理位置及周边状况印象城，位于苏州工业园区与古城区交汇之处，现代大道南、苏嘉杭高速以东地块，距离东环高架干将路出口仅数百米，项目3公里内共有47个小区，约15万常住人口，且消费层次较高；另外，项目更辐射十几万消费者，无论私家车、电瓶车还是公交车都能方便抵达。印象城总平图从总平图中可以看出，印象城共有北、东以及西三条机动车道路，另外，由于项目北向和西向为河道，为了疏通人流，又在桥上修建了三座步行桥，解决了项目与周边主干道路的交通问题。印象城有四个主入口，其中三个是人行入口，最后一个为把车停在车库后的最近出入口，四个入口较为平均的分布在项目的四个角，有效平衡了各个角落的人流，避免了人流过于集中。主力店主力店的数量和品牌各层业态一楼

Only/Veromoda/Jack&JonesAsobioZARAH&MC&AMangoUniqloSephoraPromodKFC味千拉面一茶一坐星巴克PapaJone’sPowerlandNike360恒孚珠宝商铺（37/10,233㎡）：服装（17）/餐饮（10）/美容（2）/珠宝饰品（2）/包（1）/运动（1）/其他（4）从上面图中可以看出，一楼以男女服饰，休闲运动品牌，美容保健，珠宝鞋包配饰以及西式餐饮为主。其中服装以及西餐是绝对主力。相对于负一楼的经济实惠，印象城一楼则重在其整体项目气质的营造。代表小资情调的西式快餐、星巴克以及国际流行品牌ZARA、H&M、UNIQLO都聚集在这一层。由于交通原因，大部分的人流都是从北面的两个门进入，所以印象城特地将ZARA、H&M这些畅销品牌放在了项目最深处的位置，这样，可以吸引人流过去，带动了其他店铺的人流。各层业态二楼

C&AH&MZARAOnly/Veromoda/Jack&JonesMe&CityNextLachapelleUniqloEtamBelleManning嘉旺茶餐厅JNBY商铺（24/10,112㎡）：服装（18）/餐饮（2）/鞋（2）/其他（2）

从色块面积上可以看出，印象城二楼服装的比例大幅上升，另外有少量珠宝，鞋包，配饰。通过一二楼的对比我们发现，ZARA、H&M、UNIQLO这几家次主力店均为一复二，此外，更特地在二楼设置了NEXT这家次主力店。从而吸引客户上二楼逛逛。除了这几家主力店外，二层缺乏其他的特色店，所以从现场观察来看，二楼人气要比其他楼层要差一些。各层业态三楼

嘉禾影院:2,472㎡Sport100BestBuyMUJI美联国际英语FlyHigh金宝贝Mothercare小吕宋其他商铺（26/10,030㎡）：服装（4）/儿童（9）/娱乐（1）/运动（1）/电器（2）/餐饮（2）/其他（5）这一层的主力店为嘉禾影院，次主力店为家居类的MUJI以及小吕宋。从平面图中可以看出，三楼车位面积减少，原车位的部分面积变为现在的嘉禾影院。消费者在等待电影院开场的同时，会在这一层逛一逛，从而促进了其他商铺的生意。印象城三楼娱乐和家居功能相对增强。主要商铺为儿童用品、家居用品、电玩等。餐饮娱乐也较二楼为多，特别是将影院、电玩这类目的性消费较强的业态引入此楼层，带动了闲逛型业态的消费。所以，三楼的人气要比二楼旺盛一些。各层业态四楼

四楼主要为目的性消费较为明确的餐饮娱乐，特别是餐饮。另外还有百思买这个电器主力店。少量保健美容类店铺。在同一楼层，主力业态集中在中间，次要业态在边角。其中，外婆家这家餐饮店起到了印象城意想不到的吸客效果，可以说，除了嘉禾影城外，外婆家打响了印象城的餐饮招牌，进而带动了其他服饰类产品的销售。这也再一次证明了特色餐饮对购物中心的巨大影响力。其他商铺（17/9,639㎡）：服装（2）/餐饮（6）/娱乐（1）/其他（3）

嘉禾影院:4,529㎡英派斯BestBuy战国策创意火锅外婆家各层业态负1楼

负一楼引入了沃尔玛主力店，租赁面积为19426平米，其他商铺29家，租赁面积为2,372平米，主要以中式快餐为主，价格定为中低端，比较亲民，主要有老妈米线、龙记港式茶餐厅、如意菜饭、都可茶饮、莫提工房甜品、海王星辰药店、自然派、争鲜寿司、中国电信、中国移动以及若干银行取款机等。外部展示夜晚外部展示内部展示购物环境◆印象城中庭面积较大,楼层净高较高,走廊宽敞,阳光通过玻璃天顶直射人内,置身其中感觉舒适.，所有店铺均沿中庭分布，避免了视觉和人流死角；站在走廊任何位置，均能看到大量店铺。◆印象城租赁面积7万多㎡，楼层高5m，采用了大面积中庭设计，内