黄山雍景台原碧云山庄项目项目定位与发展战略-

黄山原碧云山庄项目项目定位与发展战略谨呈：安徽天工集团7/31/2023项目研究工作的阶段划分第二阶段（中期）项目定位及规划建议2007/07/82007/07/31第三阶段（终期）提交终稿工作最终成果城市发展、宏观经济背景研究黄山市房地产市场调研对政府官员、专家及消费者深度访谈项目地块解析及客户定位案例借鉴黄山市房地产市场调查分析结果项目客户定位提交整体报告（中期）市调结论回顾案例借鉴项目定位规划建议经济测算2007/08/28至今工作第一阶段（市调汇报）市场现状及客户细分2007/09/18根据客户建议深化研究，完善报告提交整体报告（终稿）2第一部分：界定项目1.从城市宏观背景角度2.从城市规划角度3.从旅游经济角度4.从房地产市场角度5.从项目地块本身角度6.问题界定第二部分：市场竞争1.区域市场概况2.竞争对手价格、类型、客户、营销手法分析3.锁定竞争格局第三部分：客户分析1.客户细分和诉求2.本片区主力客户分析3.客户防谈分析R1、R2、Q1的结构化分析第四部分：项目战略总战略案例借鉴分析第五部分：项目定位项目定位战略分解我们的研究思路3界孤定箱项珍目宏肠观趟界俘定项降目名资落源光界惠定问猫题娃界际定4城身市称分是析巩—谱—坡长狗三纷角描城提市胡群烟黄色山惕采豆取狐“纱紧天靠旅长栗三成角趋”站的秋城猜市呆发坑展勾战遮略黄隶山供具政有且“赚紧医靠动长纱三权角芽”蛾的居区优位父基删础黄蠢山谜市苗位鄙于钥安螺徽忽省孝最摇南踩端邻，园交茧通雪发域达左，每东缺北店与贞宣逃城订地佛区导相帅接坝；醒西约北事与再池抖州顾地怒区粘毗卵连室；鞭西捎南及与蝴江属西票省歪的坟景笑德圆镇捎市指、弦婺敏源割县匀为贯邻砌，喊东骡南秋与成浙喇江岛省弓的兴开跪化脸县商、陷淳职安患县驾、尘临甲安教县晒交玻界初。锄与顾周从边恭城盼市旁有剃着朝紧射密忧而杂便份捷乎的蜜联其系勿。航烦空坛：束黄基山党机纲场振已像达压4浪D备标撑准钢，甜并往开预通伶了怎全垄国诊几蹈十甘个帅主烘要库城紫市梳的矩航辜班渴，胃建则立校了颗黄还山崖一恒类件航侄空眠口辆岸视。公浪路恭：合奖铜化黄逃高平速、惕黄坑衢才南烟、黄仗景宅高果速孩、徽双杭软高趣速贸、储环疑黄茎山降高装速馆、2活0绑5惭国陈道稠、1躲0剂3低省查道铃贯恋穿背全钢境巧。铁察路惰：皖哨赣浆铁稼路四横洗贯寸黄驻山连市扔境。城判际每轨叶道饿交士通以网筐：读未免来月3廊年毁，昨将单形抖成际东煎连这杭浩州岸、絮西女接近南晒昌娇、固南拾通莲福长州浮、稍北攻达肤合盼肥题的毯十翻字六型窝高材速扇公夸路打主滤骨北架赢的颂“萄3喘小社时泥交瓣通扇圈何”召，谷使蹦黄骂山甲由部以笋往束单拿纯笋的辰旅亲游盾目大的按地沸变纲成属华挂东刷地梢区犁一橡个凯重养要素的猎立惕体欺交添通吨枢筋纽屋，朴以呼此职适堡应饶旅融游好国笔际终化胞的革需诸要怒。黄滤山城它市废区槽位5城墙市傍分吊析谊—胁—眨黄谁山鱼城叫市仁经例济残地谊位蛮在摧安汤徽笔省圈中振，科黄估山似G问D辜P膝贡给献践仅仓次波于滴铜掘陵黄模山挡在爹安瘦徽枝的舒经剧济椅地座位唐仅渡次难于馋铜款陵撒，笋近礼几爆年袭增红长猾迅牵速效。6城婶市某分梢析瓣—住—窗黄叹山尤城鼠市染居程民章的肢生染活坟水驳平稀黄洗山属房好地爽产工发促展央具趋备材良奔好序经沟济妹基特础城洒镇再居排民钩人乓均探可毁支柴配登收装入劲情像况苏司州崖人谷均戒可售支求配蹈收波入笛稳峡步框提困高黄疗山领市鉴城始镇跌居粘民母可片支排配墙收束入盯在联安垂徽陆全隆省挣主坑要配城犁市谱排钟名湿第帐8兴位衣。7城庸市砌分箩析袄—丹—黄伐山城华市益未概来仙发耻展港方交向黄木山区灿成存为黄冶山城瓜市亦增鸭长披未摇来踪蝶动辉力普源黄液山勇区G交D五P号对黄夏山建市G捎D勇P贫贡塑献填的垄逐俯年协增召长2003年2004年2005年2006年黄山区15.7818.8823.5128黄山市108.42140.1159.98183黄山区占黄山市的比例14.55%13.4814.70%15.30%数报据晚来偏源择:桑黄卸山向统众计执信它息烈公吨众健网8区撞域狐分婶析罢—仗—开黄冈山驻区扔区拢域足属真性遵国谜际逗一葡流旧的程黄各山故旅耻游帜区纤休硬疗秀养飞和萝服招务骂基蹦地旅稠游赠观虑光挑区主辆城穗区旅母游纱区领休册疗银养和味服炕务沟基打地重毒点他开发坛区斧域城俘市梳职育能1趁.厚屯垫溪抹区仙主季要狗职娘能牵：（博1扇）身全数市照的什政乳治有、窄经劈燕济缩慧、聪文深化精、队教网育榆、兔科数技追中浙心祥；（熔2累）孔市俩域牲中骂心头旅炒游核服颤务塌基百地作和年旅炼游剃业攀客争运衫中身转泡基拌地饲；（饺3车）野皖却南称地担区关的两交右通屋枢峰纽晃；（致4凯）携具零有扛一雪定说潜杨力邻的驾高讯新羽技壳术坝产忌业摩基烧地盈和梯旅受游纺产引品栏加恨工棕基旷地舱；2暖.业徽叨州孝区纤主塑要悬职杨能淋：（阴1究）娇黄大山州市列重瓦要端的闲工驼业兼区萄和与物粉资添集译散棵地宋；（喘2湖）棍重狂要灵的秩旅上游钳服你务鞭基我地权之尚一之。3献.夸黄拣山偏区抵主盯要穗职亦能拜：（捧1芝）感市姥域庸北男部殖休租疗半养贴和怨旅牲游蜂服猫务示基资地花；（膀2爽）尼合水铜见黄唤高让速束开民通申后今，约成态为知黄取山笋北宰门螺旅壶游泄门薯户其；（谅3蹄）铃北遣方闲旅忘游唤线格路歪的庙接舍待耗、辆游离客也集积散蓝中扇心寸。9旅哪游哥分交析亦—评—盒类螺比酷国寒内叫其功他猫旅么游抚城胶市心，笨黄数山窑经险济泡更慢依状赖衬于善旅用游价产趋业夫，昼旅脚游洲业恳是暂黄据山轰经点济婆的猾支夺柱拍产枕业资吊料贝来啦源卷：般统赶计立年垮鉴2惩0阵0拾6带年堆黄酿山翠市后共榴接送待报国新内秧外迫游别客错1盏2挖4乌1而万狼人紫次武，惧其支中仰入涝境节游手客会5川4桶.微5科万幸人惰次佛，槽同察比烟分休别饮增么长疗2态3衡.清9倾%踢和傲2站5爬.绕9光%咬。旅丽游绸总嫁收芳入舅达昏到体8永2密亿枯元月，代旅叼游乡丰业梢对扰G闻D系P栗贡东献晴已皆高顽达夫4侮6祸.膨4桂%筹。乌旅民游汪业回已拔发吃展度成来为少黄睬山练市移国将民税经白济朱的熄主雄导师产是业摔。1丽0旅耗游岗分径析锅—庄—乐本隐项便目蒜将射承池载宵着贞城拐市穗内神度馅假骂物绞业赛的捎重焦要屯功白能支芽撑才点渐：1牢、凤黄生山萍市窗正撒处筋于掌由含投悔资绢物景业肤向唯真仇正摇的烦旅系游熔休梢闲氧度辉假炮物肯业挤转馅变街的挡过俩程另中累；峡2室、冲黄车山蠢区孤定野为植为乐旅寇游阵区犹休撑疗诵养级和岸服独务员基校地咽；3蠢、殊本励项赠目漏位瘦于山黄粘山答区问旅胁游恭区伤休院疗我养授和网服珠务渐基贱地奥规盟划珠范度围奏内桐。1偶1酒静店窗分剂析毙—友—蹦黄日山像市偏旅秆游亿者蜘人渠数益不峰断寄增铺加顷，些必弓然谋导疯致受对振宾弓馆决需希求剪量泼的街增大加表堂一祸反谎映排了斜黄毫山辣市攀旅牛游母者偏人塘数净（顽海姑外脊旅部游启者乒）晓不鬼断魔增信加鱼，园依皇据斑黄职山猜市盯旅鬼游诉二档次萌创静业叫的肯奋叹斗幅目对标欧，到斗２返０形１蛮０避年粉境莲外因游冬客来将技超家过玩百梅万虹人途次踪蝶，垂国疗内寺游众客饮达始２崇０止０笨０会万嫌人骨次鹊，讲这饰必得然刺导志致挺对茧宾弯馆妙需墙求璃量廉的优增婶加棋。由旱于豆黄歌山崭市僻旅航游知淡它旺赌季堵比霞较兼明婚显蚕，阅目窄前朵的班宾其馆腰数腹量恩在切淡毯季捕远娃远赢供费过互于驶求坊，悉而犬在竭黄潜金什周如，瞎却德又窗显么得峡不彻足撤。4姥-麦1阵0波月遥为缸旅闯游扯旺捷季棚，各客担流坊量裂占谨全返年在的即8老8粒％泡，图1比1父月禽到质次狸年稳３望月姓为余淡堤季侨，单客月流这量授约嚷占某全轿年汤的差１钓８街％晓。表膀一乌：出1局9收9糠9踪蝶－诊2喉0手0而6米年安黄敞山音市安游艘客啄接梳待聚量返（弹游虏客用单忧位肯：榴万番人矮次阀）年度19992000200120022003200420052006游客总量460555620706562.8817.231001.31241入境游客16.6222.526.531.69.732.5643.354.5资波料希来闸源伞：培黄尾山认市咸旅最游饭局1死2酒轻店未分雁析供—叼—知黄酷山渠市律中辽、绍低橡档揪次岭的胁酒厦店防占煎绝越大炎多牧数由，做三费星妹级伏以以上糊酒趋店叨较烦少表青三态：堪２杜０昆０紧6璃年表以批来含黄欣山强市剑国屯内夫旅炼游凤者放旅存游割目苏的仅结恋构亩（拐％煤）休闲/观光/度假探亲访友商务文化/体育/科技健康/疗养宗教/朝拜会议其他合计77.85.06.82.22.90.03.71.8100资矩料墙来栋源芽：帖Ａ次Ｐ冈Ｔ鉴Ａ促（油A乎s抢i拨a塌P耕a功c走i屈f抬i溉c度T纱o锻u树r界i近s银m针A货s屋s习o灰c宪i缴a汗t热i跳o营n丑,盘亚杂太足旅是游霞协软会捧）表阁二监：忽2小0借0煌6质年替黄监山浆市转酒塔店弊数欧量分、筹各樱星敞级拍酒腹店归数哀量使及搂入捞住娃率酒店各类酒店星级酒店一星级二星级三星级四星级五星级数量（家）18007142524171入住率65%65%65%65%75%80%85%资债料封来击源极：糖黄相山木市克旅士游看局黄编山抹全荷市盯拥沿有落一魂、纯二母类它旅昆行徐社弓1测5妇家稍，伟三渡类编社削5翁0窗余痛家港；予星概级扛饭吹店拨7步1球家技，所其声中压五师星指级繁1殊家蛇，误四得星索级书1链7哈家予，强三报星雷级港2兰4欣家攻，斧二亿星钢级淡2充5窃家窄。1寻3酒影店望分偷析紧—睬—垂休委闲遮度赞假进旅武游浸将知成投为来我确国齿下伍一拍阶血段绩旅普游纵的扇主贞流驴，纽奉黄形山逗区昌正你加欢快统旅做游盏度减假朴区甜的戒建档设从帅表擦二慈酒倘店赵构阻成布来私看瓶，炸黄婆山耳市龙中弄、趁低欧档熟次评的幅酒堵店彼占豆绝骂大性多锐数赢，犹三肚星敢级楼以掘上余酒立店忘较零少朴。阳据巨黄拒山买市辱旅斧游妖局扶林须科全长巧介醋绍叉，2欣0远0敞6燥年重黄昨山躺市摧星求级耻酒杀店逆的梨出院租务率料达芽到纽奉7拜5眨％纳。从束表椅三跟可吐以患看消出蜓商纵务忠会趋议业旅被游刊者朵已隙占胆总茂数萄的读1暗0尸.继5谨％忍。晌这衰些参都母要寻求脏黄纯山读市乎要镜适丙当直增总加颈星庄级嫂酒缓店狗的亭数陕量返。黄舟山饭市厦一僵些搏二贪星炮级裂宾燥馆胸还牲存蜻在捉着范严焦重变的净硬浊件源设计施接老帅化测现优象殊，夺已惰经险不核能未胜五任肾二定星农级墓的叔品佩牌迹，忙要伶更秒新深改倒造瞒。休背闲笨度弯假窃旅萝游齿将寨成毒为垃我膏国吨下汉一亦阶目段绢旅哪游蠢的胶主向流姥，停黄宋山出市贞在粗一酸些与乡讨野此风过光盛迷献人系的减地跟方蜘可欠以郊考越虑芦旅成游走度训假泉区套的岸建普设差。1股4酒馋店居分域析概—仗—黄碑山订区定伐为团为喂旅扭游判区碧休纸疗兔养啄和抱服强务多基规地女，找本鄙项唇目较可呀发惑展呜假腊日酒袋店背赠景奴链挨接睬：法岔国逢雅牲高驰集论团尚在追1日4办0期个毯国蒜家房诚拥惕有钻1片6群8夜,狱0姜0侧0糊名西员闻工度，紧其辜旅推游铸，挺观勇光更和攻企象业症服生务讽业冠在粱欧唱洲槽首张屈模一板指塔，已同化时滚是查业撒务绵遍僵布白全筐球端的改跨盾国遵集探团逐。捏在堡9严2值个坑国壶家旁拥据有发4施0隙0岭0选余蜓家捆酒布店文,掌4谎6俊6柔,遣0严0蓝0验多殊间吓客炒房悲(述旗株下声的摇品纺牌迈包夸括轧：局索纠菲许特例、旺诺雁富瘦特鸟、券美显居忧、呈宜榆必吹思跃、抄伊江达水、菊一夏级秆方漆程拿式经、助S韵u欺i熔t般e盆h充o宰t挎e魔l惊,验C珠o厌r巡寿a们l证i绪a疗C老l鼓u仿b僚以仗及歇在久美展国亩的挖M客o眼t帖e矩l敢6压和柳R义e躁d哑R痰o证o航f喝I赖n促n牙)烧。根扔据忌市院场裤供参需防分娇析疫，锋目阀前晴黄羡山俗市柔在鬼建摘和此规膝划迟中冤的智星味级肉酒碧店狸越韵来默越胀多忧，恩因游本下案述区垒位躁因雾素队，宵不挂适瞧宜灿做柏星气级挠酒咐店辟；但尊因密本顽案学靠薪近图高天速响，所又骆是携一桑块荷空剂地政，白大缸有昼文旬章珍可应做研，漫因踩此投我拣们亩建嘉议城做互类舰法退国狂雅朽高贴集影团藏宜纸必么思培(铜1削2制0汗-雕2监0今0催间这客披房镇)国的殊经理济撞型供酒筛店缺。宜筋必言思喷品码牌脸（击i闯b舅i寺s斧）甲的胜主纳要组经描营泼理溉念腥是快让南旅强客饿以仁经愧济由性深的觉价嘴位塑享权受俗国望际晋标抽准依的拔酒闭店胡住复宿做。目厘前惭，物我稀们寻正叮与报法寻国蚀雅导高姓集材团疏联跪系携。1夏5房撑产炕市厨场溜—句—妨黄遮山垦房豆地艇产茎市融场敲概铸述黄罚山挠市姻政前府羡对树2禽0才0渣7邻年党的但房索地吨产丑开仿发犯做馅了赚如纽奉下滔指说导哭性撕规阁划渴：寨预且测罩2复0旨0扔7灾年慰度荐黄制山载市念商胶品皇房助需拜求己为归7鹊4乞－骂7叠8杂万腥㎡踩（直中普心象城兰区精5溉0铃－丈5颤8庭万液㎡执）刺，其婶中畏住选宅酸为始6萌3究－氧6羡8塞万妄㎡讯（折中挠心腹城瓣区促3润3辰万雹－鸽4瓦2症万丝式㎡就）抹。2侨0瓜0召7扎年径度谢黄碑山循市洋房绞地某产验开蛾发属投敲资园为晴2典4目亿顽元毕（费中酒心物城趴区盼1社2马亿血元渡）柔，其匙中左住咸宅嫩投质资把为状1糊7厚亿疯元毛（碍中稼心缠城谊区千9钟亿番元舞）戒，施跟工样面籍积蜂为窜2负2跨0叶万良㎡握（严中吉心姓城周区盆1耀2扎0抛万垫㎡忙）始，赖住甩宅文施母工标面寄积池为疯1断6预0旱万粉㎡胳（预中汪心克城侧区嫁9谦0栋万洒㎡累）用房脑屋珍竣芒工垄面在积泽为拴1赞2悲0吉万默㎡义（香中趟心绵城服区详为萌5绘8陡万鸟㎡螺）哑，喇住崭宅志竣趋工烟面纷积眠为猫9粮3休万亏㎡肃（域中若心泡城户区讯为尾4袭2某万首㎡浴）朗，悲商闲品牺房音住姑房斑供劈燕给件中瓣，旁普箱通其商恋品缝住部宅紫比被例迅不昏低甲于摇8秒5首％史，队经么济席适故用帐房放供宣给撕视吐市月场练情钢况片，确酌名情膝供锻应嚷。小（联以悠上工计搅划吃数牵不盆含中旅乱游迈休捡闲锅房改地谋产炸项厚目宗）旅默游快度族假锄产厕品善成跃为画商扫品磁房驳的丑主基导该，度概假脂公紫寓芬、朗酒堪店惊式乎公盾寓衰、浊酒右店潮成左为减亮波点黄锹山柜购问房雀者帽中险有否6戚0漆％睬以久上开是第外络地获人索士（亚区看县久客碎户岸、雁铜乎陵利、丑杭槐州糠、杏上静海掠、师温亲州返等乓长姓三高角验地友方证的晌客怜户请、蔬国明内维其归他收地伶方米的鲜客条户舒）社，涌主凭要略以钳休吹养倚，烤旅稿游套度共假陆，欣投彩资验为图目愚的绪。市饿场优供许求屠基枯本恶平滑衡欧；拿屯厅溪连区菌价卧格法在让2嫂8伐0屑0援—诸3泡8床0变0婚元酷/洲㎡取不吧等杜，基汤沾口钩商东品丝式房赶价疤3捧2发0阿0引元团至简6榜0老0涛0刮元仿/袖㎡界，黄愈山轨区洪商盆品如房乖价慨1躁8种0拥0沟元袄至础3稀8论0释0仙元次/细㎡皆，健价尊格酿运提行霞稳嘉中稻有惜升所。2得0召0骨6出年婶1鼻-炉6旱月扑份帽，乘黄除山河市载房覆地葱产屿空戚置抄面企积扭为固2卸8咱.箱0倍8脾8起万舒㎡很,仗其怕中脾空党置觉一筋年律以象上故的堡住次宅榴房软是榜8蛇.愿4赔万看㎡花。糕空侄置速最迅多嗽的底是图商徐品万用帆房此，它因湖此衫商络品笼房如的脚开锁发牙将庄不亩会详是邮0府7糟年妨开凡发盐的煮重币点筝。1慰6房内产谣市狡场制—寨—盗黄硬山嗓市赖房受地猫产蚁市妹场犹健杠康技成打长2金0皇0油4谷-陈2盯0棒0目6臭年僵房克地宇产鸡开我发刘投袍资转平备稳贡增朱长标，掀增芝幅享减隐缓由梳近侨几义年胞黄缘瑞山咬市傅的娃房弊地震产玻形睡势厅看若，嚷房串地赚产盯开伐发偷投分资我平姓稳死增慨长蛮，长增胸幅牢减贵缓充，础说符明岔黄劳山铺市泪房境地迟产哲市秘场携健勉康渐成艇长公。1未7房搜产惹市副场彻—耕—愚黄掌山量市粮商踪蝶品肝房汗市即场拣供栋需规两林旺2版0哈0柜4洁-衰2晴0棕0理6都年股房蹄屋筐销湖售施建藏筑乞面丛积2简0舞0烫6苹年亏全贫市茎商拌品和房暴销甲售蹄面码积石为爪8盖9单.东7数万葡平渴方房诚米窃，战增拦长南3深3卡.卸7机%幅，鼠其嫩中坑商协品途住载宅资销沿售忆面询积趴7及2沉.页5系万夏平乒方检米贼，镰增记长块3侍1朽.尝8念%军。口全误市座商但品渡房吴销丢售农额切为扩1察5衬.危8绩亿袍元裕，岸增咏长泪4秃5析.匀0楚%套，彼其锤中夺商梢品袜住损宅用销悦售呆额所为衰1蓄1衫.华2疼亿超元列，赛增旷长临4走6序.帮4李%挡。从久2茶0匪0贴4压-林2抓0惑0虚6泳年根房塞屋师销录售音建霉筑驰面榨积率变斩化话情蒜况疤看糊，跑说过明抛黄扶山撑市驾商成品特房帮市献场卵供符需恰两挨旺刻。1携8房赴产哪市暖场买—握—璃黄喘山星房创地蔑产娘市袄场志处四于梳健揭康博发威展疯期延，途并贡未疤出缴现叉房路地席产哥泡躲沫将早房塑地防产短的饥周奔期垃分寨为唇复绵苏非、贯发斜展咬、播衰幅落纯、晨萧命条券四角个娱阶菠段黄迅山酱房筛地武产临处纪于健触康饭发街展沾期，搜主京要骗特扣征贿为工：市紧场倘表依现唐为骗投剪资妥者是多艳为妹长床期袋投架资价配格需上渔升派速牧度拨增扇快磁（涝黄桥山烧市斤是捡一话个沃低素收净入控、繁高简消比费始的施旅萄游盯城杀市吃）地妈价闭上始升窜速铲度社比怎楼葱价浊上猪升缸速谜度鹊慢这净轮逮的吨房配地紧产到开证发伍热迎潮构，洋是妻由史需脆求荒拉诵动京的圣，附现查在啊已挥经宇形季成碧了屡休驱闲额旅闯游君度流假敲的割房纤产他概露念称，驳房秤价维近唤几单年捧稳洁中鱼有翠升钉，香并录不缴存罢在停房冠地两产蜡泡蔬沫第一阶段：复苏期第二阶段：发展期市场主流为解决居住问题的一次置业者投资者比例非常小期房价格小于现房价格价格上升速度慢是完全的用家市场二次置业用家比例居高投资者多为于长期投资短线投资客开始出现价格上升速度增快地价上升速度比楼价上升速度慢第三阶段：衰落期第四阶段：萧条期短期投资者居高、追求快速套现房价居高不下价格上升快，二手交易频繁地价上升比楼价上升快投资者退出，供过于求现楼、期楼齐跌销售速度停滞地价下跌比楼价下跌快对散比弟黄婆山坝房满地鸭产盲开开发阳两药次部热傍潮年代90年代初2006~至今产生原因盲目投资需求拉动市场表现庸品居多品质地产消费者不知道消费者是谁投资、度假、养老人士房产发展旅游地产，观光就走休闲度假地产，留下来住1窜9界怠定聪项塌目宏汗观漂界知定项泉目味资洲源赛界拉定问必题贞界红定2现0项恋目幕资渠源焦—贵—本你项驶目贼临兄近攻1喂0充3导省悼道讯、枪合离铜照黄扫高犁速宅，闯交悲通壶便食捷厕，谊周紫边鸣无艺稀孔缺浓性肚景去观惨资捷源阻，庆有扣山唉景改和狮坡知地沃资脸源项轨目暗地殖块渡位尸于容黄佛山劲区协，厚紧客临恰太瓣平汽湖议旅牢游革度架假购区阳和班黄长山恭北柜大钱门摔，勇市历政裂配妖套幅较录缺瘦乏地炼块乌在租半朝山户坡宵上访，鲁北点高束南婶低聚，剩最滤大粮高补差熔达艇2军0蓄米抛，萌靠泪山1神0销3仙国刻道滋是畜一膛条哭黄幻玉山记区耍通挎往敲太愿平靠湖惯、巷九支华仆山葱的得必右经惊之逮路速，鼻路宫况改良塘好快，脆交艘通垒便雾捷1装0杏3司国受道黄里山勉区太键平碌湖榴风缓景尖区本乎案六柏角望楼惧茶估叶侄市列场交四通茎：距用离欢黄妨山叛区竟中拆心恩约页2治公次里市；距辆离利太允平胃湖辣风碧景描区仅约悄1衔8怕公致里济；距灶离沿黄裤山滔南蛾大尚门雀汤行口嘴镇何约辱4岛6课公觉里富；距字离菌合坝肥构约界2桃小鸡时幼车微程奶；晃距封离塞杭擦州豆约必2遵.廊5束小涉时存；芽距甘离灭南猜京族约方3蹈小求时跌车月程讲；守距波离浩上道海隙约榜4忧.谜5弟小贝时良车扇程严。2德1界岩定版项威目宏弟观葵界禽定项秃目炎资撑源猛界遗定问蚀题悄界藏定2渠2问局题刷界余定见—韵—乎技援术劝指摧标地沙价糕：捷3帜0休万郑元肌/学亩缎（遍含络契咐税耗）占督地辫面郑积糖：订占抄地猎3债6家2兽9洒2秃.吸9亿㎡建俘筑勒面委积向：≧封3怒万史㎡容扰积松率烫：乐≤业1监.撕02再3问延题醉界甩定汗—飘—尊地蹄块脊现充状地战块因周垃边旧自桶然洒环盾境厉较稳好奴,傅生宇活营配劫套右缺炮乏2谎4问谋题哈界遣定遭小壮结现葛状笔：1带、座被归边向缘润化芝，网离牧邻轧里现中蹦心内远龟；2停、桂客资户竖被恢分戴流仪；3成、狱价笔格咳处卧于爽从痕南传往禾北份递刺减孝的咐最款低源点犹，荣但脂目记标叶均君价绞达驰到蝇3昆0泡0词0义元件/怠㎡霞。均摘价轿递耀减客揭户狭被亩拦铅截本案边定缘劈燕化2年5问腔题愿总俱结诠释宏观界定黄山是一个具有国际影响力的城市黄山区正在成为第二个城市中心宏观政策对地产市场的影响不大城市规划界定黄山区定位为“国际一流的黄山旅游区休疗养和服务基地”旅游经济界定旅游业是黄山经济的支柱产业；黄山市旅游者人数不断增加，必然导致对宾馆需求量的增加。房产市场界定黄山房地产市场处于健康发展期旅游地产供应量巨大，竞争激烈项目资源界定交通资源坡地景观资源问题界定高于目前市场的均价黄庸山躁发育展“运紧忠靠以长弯三比角刺”搂城娇市芳战列略打轿造壶国林际顿一倦流楼的向休僚闲腾度铜假住基柴地有茶限详的略周壶边话资毒源区评域敏市弯场全竞潮争呆激灶烈宾娃馆乡丰酒蒸店村需芬求猾增姥多2响6第汗一金部垮分卸：恢界立定终项钟目1定.棕从靠城丝式市机宏栽观朴背绳景椒角据度2来.残从程城串市较规握划迫角身度3妨.互从冠旅摘游蒙经稿济违角甚度4席.汤从棚房痛地笔产鞭市牲场物角置度5瞎.桃从权项帝目练地糠块运本表身着角数度6冤.仓问并题查界饥定第剧二狭部逮分盛：描市近场翅竞狱争1太.蒜区唐域复市毅场暮概雨况2申.洲竞腐争额对私手樱价婆格旺、叼类也型踢、冒客群户改、奏营粉销浙手纠法进分铲析3泛.烈锁明定肠竞行争汇格龟局第速三希部腾分内：倡客犬户娇分维析1延.际客蓬户首细缎分枯和艳诉拳求2恨.悉本芳片给区慨主冶力上客蜓户任分悠析3肉.软客慎户氏防迅谈虚分庭析R祝1研、穗R痰2浮、罗Q乌1颜的展结俯构块化闷分拼析第卵四慢部秘分挤：差项伪目胡战吧略总白战齿略案胖例远借迎鉴讲分聪析第逐五茎部舱分哑：估项士目丢定挠位项捐目与定为位战炼略乖分弯解2均7市密场井竞苦争区华域击市监场禽竞擦争扔状敢况区烟域断竞娘争雨分秧析竿细系分锁咱定悔竞国争痰格逗局2淘8市粘场疲个康案馒与理竞绒争行对差手狐研泻究社分粥析丘（贯全倘市膀角减度路）项目名称开盘日期规模产品形式户型面积（㎡）价格建面（万㎡）容积率套数在售项目广宇·江南新城2004.02801.31约6000多层，小高层80-150多层：1800-2600黄山世贸绿洲2006.05351.8约3000多层、小高层、商业多：80-130高：120-155小高：2800秀水豪园200415/约1000多层、独立别墅、联体别墅80-2802200-2800莲花怡庭2006.861/6495栋小高层，10栋多层86-2162688-3200阳光绿水花园2004.1020/1345多层96-150住宅：1600-2780东方丽景2005年初20/1000小高层，多层，别墅，酒店公寓129-264多层：2800别墅：3600徽派美食城2004.121.54//沿街商铺30-26273580-4800平湖假日/8//独栋别墅，4层公寓60-1202100-2400兆成天地20062.25/116沿街商铺，酒店157-2904800-5600全华顺景苑200710/576多层，排屋，商铺86-245排屋：3000多层：2200-2500汤口印象200720.2//多层，小高层，沿街商铺100-303（含商铺）公寓：3250商铺：4750芙蓉国沁园2006.950/500排屋，双联别墅，花园洋房，独栋别墅91-148洋房：2200-2400排屋：3600别墅：4200玉河休闲步行街2006.58.29/149沿街商铺45-1300预告北驿小镇/50//联排、公寓、沿河水岸高尚住宅、徽州景观商街、特色旅游小镇、度假酒店、汽车旅馆、国际风情酒吧街等/别墅：4000（暂定）排屋：3600（暂定）新工地盛高置地/87.2//多层、独立别墅、联体别墅、五星酒店//2偿9市偶场鱼个榆案吸与冬竞颈争聋对结手较研罩究块分俱析消（绞黄睛山勒区妥旅佛游汁地扩产犹2杆0负个铁）序号旅游类

主要建设内容及规模

总投资

至06年底累计投资

07年计划投资1-5月完成投资形象进度责任单位1太平湖旅游度假区综合开发★▲续占地174万㎡，建面87.2万㎡，太平湖B区、F区、国际艺术家庄园、外商俱乐部、凤凰山、旅游码头改造等太平湖旅游开发项目。主要兴建高尔夫球场、度假酒店、度假别墅、湿地公园及游乐休闲等旅游基础设施44700049000200006603B区景观大桥桥墩及桥台施工酒店桩基础施工，F区高尔夫球道旅线及移民拆迁，太平湖码头改造3幢主体施工，国际艺术家庄园别墅建设，许氏度假村综合楼三层施工，凤凰山开发开始征地拆迁补偿等太平湖管委会太平湖镇2黄山金鼎生态旅游开发★▲续占地66.6万㎡，建面30万㎡。建设黄金岛、神仙洞、彩虹谷、金珠园生态景点，水上世界、地平线之家、北驿旅游接待基地、玉河商业步行街、玉河公园及六角楼旅游购物广场建设等10000034750100004055丁香花园二期空调等设备安装完成,六角楼购物广场中茶叶交易大厅完成，玉河商业街项目室外配套设施施工。北驿项目水街一期主体完成二期基础施工等耿城镇甘棠镇太平湖镇3东黄山度假区▲续占地总面积4666亩，其中茶园498亩，林地1485亩。建设度假别墅、休闲、娱乐设施等10000527020001670农林公园及市政工程在建，老年公寓建设，高清洁茶场建设，门诊楼改造、设备购置谭家桥镇4黄山旅游购物广场▲续建成占地60亩，建筑面积6.4万㎡的集旅游、购物、休闲会务于一体的旅游商贸中心25000602550002100a区5栋楼内外装饰，b区116套房屋（22500㎡）一层完工，二层施工，C区桩基施工，4号地块安置房室外配套施工汤口镇5海洲娱乐城▲续占地面积约20亩，总建筑面积约1.6万㎡。建设恒温游泳池、桑拿洗浴中心、健身中心、标准客房和度假别墅等6500508014201200主楼、客楼室内外装饰工程，设备安装汤口镇3摆0市箭场者个鲁案弊与屋竞泛争休对困手小研冈究批分报析序号旅游类

主要建设内容及规模

总投资

至06年底累计投资

07年计划投资1-5月完成投资形象进度责任单位6锦绣花园（一期、二期）▲续占地27亩，建筑面积3.5万㎡。宾馆酒店高档住宅小区15000250500046502、3、4号楼继续内外装饰；5号楼四层施工，6号楼三层施工，7号楼内外装饰，8号楼基础完工，一层施工；9号楼四层施工汤口镇7黄山厚海风情★▲续总占地面积2000亩，首期500亩。集旅游、文化、景观房地产等综合开发的旅游度假区130000300030003605指挥部综合楼.孔雀园.天鹅湖完成,道路征地及会所基础施工耿城镇8黄山东大门旅游综合开发★▲新总规划占地面积约5000亩。建造以徽商文化为基本特征的商业旅游新区100000

30001938214亩土地征用完成,另有546亩土地等待挂牌,正在作规划设汁招标谭家桥镇9黄山轩辕黄帝文化主题公园▲新占地100亩，建设祭祀广场，炎黄度假村，水上公园、仿唐林坑村落，雕塑群，峡谷旅游等15500

3000683福国寺规划设计，10平方公里景区面积测绘，溶洞群的勘察，度假村基础设施建设宣传部谭家桥镇10中彩黄山培训基地▲新占地面积80亩，建筑面积1.5万㎡。建设四星级培训基地6000

30001250一号楼基础施工民政局耿城镇11龙源山庄新总占地面积为51229.4㎡(约合76.8亩),总建筑面积32192.6㎡。建设商业、旅游、度假、休闲为一体的文化公园4000

1000150测量、征地完成、画红线图焦村镇3浊1市娃场斯个冬案皂与旅竞洪争刺对阀手吊研亿究睬分唤析序号旅游类

主要建设内容及规模

总投资

至06年底累计投资

07年计划投资1-5月完成投资形象进度责任单位12黄山轩辕国际大酒店续总建筑面积5万㎡，宾馆、酒店及物流配送中心等17000215040002700大堂二层基本完成,继续施工建委甘棠镇13梨园宾馆升级改造（汇中酒店）新占地面积51981.73㎡，宾馆升级改造6000

1500400正在进行原有客房升级改造甘棠镇14安华山庄续占地2.68万㎡，集休闲度假为一体的综合旅游服务基地53808001000450完成河岸护砌6.5万方及2千米围墙砌筑完成、基础施工场地平整、填方焦村镇15嘉和大酒店新占地面积约11000㎡，建筑面积约17000㎡。四星级酒店建设5000

2000

汤口镇16华艺宾馆扩建新建筑面积近2万㎡，宾馆扩建2000

1600750场地三通一平，护坡工程施工；规划通过评审，施工图纸设计，主体6月开工汤口镇17莲花饭店改造续土地总面积1166.15㎡。酒店升级改造24006401800715主楼基础（地下工程）继续施工汤口镇18蓝水河旅游开发续沿总长28公里，麻川河水系开发建设旅游项目（含水电站）33008001500800团结桥升高改造,团结和浮溪口旅游接待设施,水电站坝体、发电厂房、设备新明乡招商局19金坑湾旅游综合开发新建规划范围7.5平方公里，规划建设用地2平方公里。旅游综合设施、产权式酒店及部分旅游、景观房地产开发45000

3000200完成金坑湾道路规划、电力杆线规划及路线测量工作，道路、杆线已埋设完工新华乡20西海花园新休闲度假村，农家乐旅游12000

2000300征地、测量完成、画红线焦村镇3腐2市并场屡总有览粱—悄—芦黄壁山服区酱未秆来厚几劫年涝内环潜票在陶市政场徐推劝案兰量未斑来圆黄燃山时区惑旅项游乐地闷产尽超鼻过湖2律2酸个稠项仍目遭，否市支场胆供演应他量留将舌超临过爱2锻4个0锐万生㎡突，腹竞针争浇异望常我激广烈其。3比3市疤场氏竞腾争区原域先市少场役竞舍争煎状零况区是域期竞惰争痕分升析结细民分锁邀定却竞勒争隐格枕局3卵4黄驴山刷区踪蝶市晌场链总铁览怀—模—强黄泛山朝区飞集侵中植推钢案续产贫品亦以佛大奖户妄型胸三尖房王为跳主以捷三冶房漆大斜户馒型为颗主作的谊楼叫盘别渔墅商隙业滤房卷地逝产含则公无寓颂式骆酒哄店扭或犯酒车店伯经泽营本案3辈5黄尽山专区窗市颤场呈总鼻览翅—矩—产博品轻序堵列侵即隶将走趋筹于殃完雪整授化戒，误小弹户场型楼市宿场北有桑空兵白黄获山汪区泉部漠分府楼煎盘杨主时力炎户勾型售面战积辉范高围黄量山吼区卫楼名盘动主滔力梨面脚积身分当布励图9配01嚼0肿01嚼1堆01盖2逼01芒2叹01视4夕01戚5白01遵3污02茄3券0踩以咱上芙琴蓉知国潮·并沁仰园…全均华租顺农景软苑平破湖睡假杆日汤痰口职印冤象北屋驿昏小恐镇3蝴0拳2却㎡2纪4南5惯㎡2拿3垃5寒-遮2胸7革3扶㎡莲守花美怡港庭世它贸浸绿蓬洲东勤方竞绿魄景1捕9袭1默-敞4来6浸6剩㎡0盐7脏年川上你半扇年论以休前漂，筒黄气山累区炮小梳户炸型好供仗应量挎不纹足恩，史市敏场爆存浊在矮一给定楼空继白杏。单首位偏：名平息方晋米黄艘山凯市出隔现4带0枝-纱6探0炎㎡的狐酒余店公喜寓酒拿店寸公添寓缴：孟4镇0爪-段6虏0违㎡3敬6黄浅山聪区逝市细场块总券览额—嚷—营伪销添现畜状迷总芝结3冻7黄蒜山后区枯市振场舍总贺览不—套—产佩品价价烟格迹分动布款由混于葡非忍纯氏居滑住龟功患能演的喂引侧入额，险使景得凳个那别块项填目垄价袭格划实妖现橡超蜜越3桨8区读域金竞沟争梦分别析扑回惊顾产闷品价宝格营鹅销休劳闲焦度斤假萌功交能蜜大删盘贯主导货黄毒山斩区榴，任竞岗争骆惨安烈水。产妨品华序秧列绸完存整建化旋，市遇场悦空门白射被纤填醋补爷。产练品提价词格样分器布设广舍泛引波入鹅增僵值接元俯素叉的想项目升实细现番了惯价仇格擦突贿破弹。热加门绘推撞广次主立题匆已俩被大己量你引冲用竞策争京突腔围3朽9客斧户窄分鸡析各蛮板侦块碑客肃户裤分苦析本独片泻区据主硬力缠客犹户亡分血析客粘户杀访睛谈滑分夺析4凡0客欠户对特香征阿—或—4沾1我香们橡的伪分册析馋工刷具非室期导望院结早果饰—治—由限特击定亭情陶境宗导京致的侨特运定搅结拾果期利望庆结酱果大—克—退不喜恳欢纵某材一滔结鲁果罩，想康得僻到佛其轨它杯结衰果R迹1R菠2Q界奸定企问述题4沫2S挑：组情特境什（喊s伟i鹅t湿u狮a凡t驻i填o集n璃）充—术—态项谋目肆背御景吉事界实骨（臭项划目继、此客缝户汗、缺市晃场斧）城市背景黄山具有良好的知名度和美誉度，是全中国/全世界的黄山，对国内/国外市场有很强的吸引力；经济持续稳定的发展，地产市场发展迅速；具有强大的国际影响力。旅游背景黄山是全国惟一拥有两处世界遗产的省辖市；旅游休闲度假的地产概念在黄山已经悄然兴起。市场竞争竞争加速了市场细分；竞争格局的清晰化，导致市场占位将尤为重要。客户背景中下端客户为市面现有的三线无景观房抢占；最高端的客户被低容积率的大规模休闲度假区别墅、豪华高级酒店式公寓占有。项目背景黄山区边缘化的项目；地块相对竞争优势不明显。4组3C雕：队矛算盾材或庆冲弹突箭（归c狮o抬m泊p骑l仙i锁c露a磁t赠i肌o搞n豆）洋—桶—两R木1著与右R防2碰之丧间弯存喝在遭着俘的口矛弊盾虏或场冲祖突R医1雄(缺按头常涂规理发直展韵的离可总能护结丈果静)R溜2吩(幸我拌们妙的厌期腿望鉴目锐标鲜)形帜象价狼格竞孔争客纱户资向源堤不帮足们，寇比杀较察优药势揪不批明漏显遍，品蚕牌摧形值象姨不驴够点突讲出锯和袜鲜道明陷售入搏区险域萍主而流戏楼寒盘舅的夺价麦格尾体拉系市护场捷竞脾争命激牌烈夏，秘与脊周论边洗项狸目形纳成眼同鹿质洲化愚竞痕争目阴标立客梁户忧被蹈周揉边贷项逆目桐分少流市内场桌占庭位紧高缘瑞形客象渡、窃高沾品示质实彻现花价浅格脱突趴破竞滤争飘突放围盾，判提寇升醉项擦目才价攻值定羽位饶有寨效秆的惊目位标甲客骄户4阶4Q背：嗓提史出旱问门题借（吼q飘u静e群s像t音i陵o蹦n这）—炼—喇要载实即现徐从先R给1热到甘R纱2佛必弊须粉要走回同答扇的碑核句心挎问溉题问降题叫一乏：问偿题以二逢：问勉题厘三殃：项从目时无喉明骡显傍优纤势赛资慎源赤，搞如妨何塑宵造陈核睛心饰竞绣争烟力？问稳题谢四罢：竞掘争忘日晕趋厕白残热爹化赌，徒项校目瞒如落何泉进扑行竞啄争携突症围？项插目龟如厘何粒进住行价织格绸突题破？暑什侦么旁样泛的洗价材格堆体听系提才旋能实狸现龙热爽销？项组目押如巴何抢露夺涉客忌户？4雄5项侨目宗战缓略项挥目练总扔体脱战湾略案漂例谷借返鉴定蒜位史报示告击的役分仁析犹中见得抄出抽：井本港项满目砍在肆竞估争葱的月三承个娃层该面走上淘更炊偏伍重临关丢注管区倦域港未霜来扯竞县争炼，雁区批域肆楼胜盘项的摧竞础争剂市爽场燥就酷成贯为制我甲们陈最跪关渣注废的织方豪面傻！4稀6项弱目颜战贱略甜模仇型一蓄般述的裁房弓地诊产己项房诚目撤是贡根洪据纽奉项精目聚所叨处绘的伴区跳域煎采低取傻相惩应珍的何营鲁利辣模哈式链。第策一扶象召限图中左的斯资境源镰指醒的酷是透项阻目帜所艰面示临逢的喘所行有东外处资预源尿：疤发缴展商机尚会基、服市庙政稻规着划酬、么产毒业浮机糟会曲、涂自戏然泡资筒源希等技。立标杆资源取胜同质化成本控制概念化个性定制多样化市场细分区也域犬竞咳争拆度区线域巨成译熟卧度4312四考个杜象辅限傻：1清：腹区德域势陌察生肃、字市耕场风竞寄争闯不帝激套烈2筛：警区换域吩陌洽生捉、首市选场佩竞粥争姜激厉烈3锐：靠区咸域斥成屡熟牧、逆市女场赏竞衣争访激唐烈4忆：氧区甩域角成谅熟班、简市巧场辨竞胶争丢不慨激阀烈房轰地殊产求项粘目载常务规季运经行梁通险道积：区符域线特迹征营色利敏模识式立闭标厕杆资浅源府取奖胜同秧质揭化成合本纠控眠制多才样颜化市情场翅细彻分概绕念躁化突引出产个尾性第文一潮象纯限第持二们象丧限第求三挣象赶限第舟四常象唇限深湿圳断典技型送区毅域工龙移华符：携四爹季棚花仁城盗大楚梅锹沙怀：茶东粮海饺岸很南显山梁：奋蔚蝇蓝衰海便岸规罗狗湖狮：汤星嫌光光名拘庭4捡7我期们雕的妈战够略却—列—差鹿异撑化驼的都增迹值抱模泽式1省、糟较肃高恶的险土够地祥成怪本翅和浴建湿筑胀成受本问不臣利锋于扎走抚成聚本伸控浪制硬路辱线轨；2宏、捐现描有郑市判场嫂竞妖争仰项随目呢基差本立填内补恢了伞各辆个侍细秋分涨市取场丙，注需淘要摩另它辟辞蹊梨径川，悲在亮物老业朵创馒新庭突绑围唐。案例优劣势适用条件1、走常规通道深圳：鼎太风华机会少，风险小大众市场、成本和房价均较低、在本阶段所处的营利模式上取胜2、走创新道路深圳：万科四季花城风险较大，易被超越成本难控制、有成功经验借鉴、有成熟经验且开发把控能力强3、走个性化道路深圳：御景华城风险大，难模仿窄众市场、开发量少、定制服务4阴8案忍例难一筑：叨三示亚浆海受韵冷假表日编·纵休撒闲扮公雪寓泉项穿目危在夕项辨目闪条宪件鲁背素景胳、公区恐域猛竞滥争岸状涛况淡、结目屈标洪客拒户陈群移定集位聪、鲁规敢模映等布方殃面舅与偏本待案熟有麻类庙似诵处三误亚钞海匹韵脖假丸日括·银休性闲毕公青寓项目条件背景位于三亚市凤凰路金鸡岭森林公园东北角，被三亚湾边缘化的区域。三线市内无景观房。占地面积3.38万平方米，建筑面积7.1万平方米。物业定位以休闲、养老度假为主的的生态居住社区；住宅和公寓式酒店相结合的物业形态；走差异化竞争路线，建立自己的价值增值体系。目标客户群定位不去与一线海景房争夺高档客户，转向挖掘二线山/水景房客户。4族9走沾差大异闯化代竞扔争勾路棋线箱，哭建粥立帝自旷己妥的素价笛值洒增犹值臭体猴系武。三罗亚蓬海萌韵捉假兰日机·沟休之闲籍公基寓竞晚争未突纠围辛结禁果玩：高株层列均题价死4聚5影0太0涝，庭突破泛园竟区摸价欺值谋体线系浮。0垄6钩年粒底晋开忠始期接纳受认角购块，想高共层呆8昨0合平倍方