房地产行业2023年市场前景及投资研究报告：行业盈利筑底资金面修复

证券研究报告

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|房地产（不动产与综合服务）行业盈利筑底，资金面仍待修复房地产业2022年年报及2023年一季报综述2023.5.15摘要盈利分析：（1）22年重点房企销售金额同比下滑近3成，与行业数据相当；量价结构上，销售面积同比下滑超3成，销售单价在销售项目布局城市能级提高背景下略有提高；分企业属性来看，重点房企中国央企仅下滑14%，集中度提高2pct至16%；个股层面，关注销售额同比增速较高的越秀、建发、华发等，未来一到两年结算业绩确定性更强；（2）

22年重点房企拿地金额下滑近5成，快于销售，主因是去化偏缓背景下房企资金面转弱，拿地意愿降低；量价结构上，拿地面积同比下滑超7成，拿地均价提升超1倍，投资聚焦效应显著；分企业属性来看，重点房企中国央企仅下滑2成左右，集中度提高2pct至17%，或进一步传导至销售；拿地力度下降至26%，整体库存量下降；个股层面，关注拿地力度较高的越秀、华润、滨江等，未来一到两年可售货值更为充裕；（3）22年板块A股营收/营业利润/归母净利润分别为17993亿元/672亿元/-116亿元，同比分别-5%/-66%/-113%；营利明显低于营收：财务费率上升、存货减值损失增加、投资收益及公允价值变动收益下滑拖累营业利润，税金费率及销管费率下降缓冲营利下滑；归母净利明显低于营利：少数股东损益占比提高拖累归母净利润。杠杆分析：（1）板块总负债下降6%，行业资产负债表收缩，结构上，出险房企因净资产减少总杠杆被动提升，未出险房企总杠杆普遍下降；（2）板块货币资金下降20%，货币资金持续下行一定程度上使得非受限现金短债比下降，净负债率上升；（3）应付票据及账款折算账期仍在上行，主因或是出险房企应付账款短期难以清偿以及未出险房企账期进一步拉长。周转分析：（1）行业去化偏缓背景下，板块A股收入口径总资产周转率持平，回款口径总资产周转率持续下行；（2）板块未售存货占比位于低位，行业处于低库存状态。摘要综合分析：盈利、杠杆及周转指标均存在一定程度的下滑，致使归母净资产收益率明显回落，结构上，国央企及混合制企业归母净资产率降幅较小，往后看，资产周转率随市场转好或将逐步提高，净利润率在中长期竞争格局改善逻辑下有望筑底回升。投资建议：维持“弱β交易强α”的策略，而因为ROE的差异性在变弱，经营层面量（销售和拿地）的改善可能短期更加重要。仍建议关注“持续内生性现金流创造能力”的真正高质量周转公司【保利发展】【万科A】【金地集团】【中国海外发展】【华润置地】【龙湖集团】，以及从区域开始发力的【滨江集团】【越秀地产】【建发股份】等；产业链角度：“房企恶性竞争下的竣工周期”驱动将转为“竞争格局改善”驱动，逻辑或生变，关注C端入口强化，C端进入B端，高端下沉中端，以及行业新进入者，重视产业链转型方向及逻辑再造可能，关注【皮阿诺】等；生态链及行业转型角度：重视顺延于开发的转型如购物中心/写字楼/长租公寓/产业园/物流地产等标的及围绕房地产生态链的转型如设计/集采及建造/交易/资产管理/房地产科技等长赛道机会，如物管关注【保利物业】【碧桂园服务】等，商管关注【华润万象生活】等；交易关注【贝壳】等；关注REITs标的长赛道布局。风险提示：疫情反复超预期，政策支持不及预期，销售复苏不及预期，市场流动性改善不及预期等。重点房企及板块样本房企22年克而瑞销

22年克而瑞

是否纳入重点

是否纳入样本序号证券名称证券代码类型企业属性企业债务情况售规模464345734202301329552926221821282033170316921550153912601237120211651004869排名12345678房企统计房企统计123456789碧桂园保利发展万科A2007.HK600048.SH000002.SZ1109.HK港股A股A股港股港股A股民企国央企混合制国央企国央企国央企混合制混合制民企国央企民企国央企民企国央企民企国央企民企国央企国央企民企民企国央企民企民企民企国央企民企国央企民企国央企民企民企民企民企民企民企民企民企民企国央企国央企民企民企民企民企民企民企国央企未出险未出险未出险未出险未出险未出险未出险未出险未出险未出险出险未出险未出险未出险出险未出险未出险出险1111111111011111101111101100000000000000000000002311111111111111111111111111111111111111111111111148华润置地中国海外发展招商蛇口金地集团绿城中国龙湖集团建发国际集团融创中国中国金茂滨江集团越秀地产旭辉控股集团华发股份新城控股远洋集团首开股份美的置业金科股份中交地产中南建设中梁控股中骏集团控股华侨城A0688.HK001979.SZ600383.SH3900.HK0960.HK1908.HK1918.HK0817.HK002244.SZ0123.HK0884.HK600325.SH601155.SH3377.HK600376.SH3990.HK000656.SZ000736.SZ000961.SZ2772.HK1966.HK000069.SZ3383.HK000031.SZ3301.HK600266.SH3380.HK000671.SZ1813.HK1238.HK1233.HK6158.HK1628.HK2777.HK002146.SZ600657.SH000402.SZ0754.HK1996.HK000517.SZ0832.HK600208.SH0672.HK600708.SHA股港股港股港股港股港股A股港股港股A股A股港股A股港股A股A股9101112131415161718192021222324252627282930313233343536373839404142434445464748合计1011121316171819202124262829303135363738414445464850575960626367707478859098122未出险未出险出险未出险出险742671650640626606544523514512487441428423410401A股港股港股A股港股A股港股A股港股A股港股港股港股港股港股港股A股出险未出险未出险未出险未出险出险未出险出险出险出险出险出险出险雅居乐集团大悦城融信中国城建发展龙光集团阳光城合景泰富宝龙地产时代中国控股正荣地产禹洲集团富力地产荣盛发展信达地产金融街合生创展集团弘阳地产荣安地产建业地产新湖中宝众安房产光明地产32632332231531428627227123119418014910353816出险出险出险A股A股未出险未出险未出险出险未出险出险未出险未出险未出险港股港股A股港股A股港股A股数据：公司公告，克而瑞，等；备注：（1）销售规模单位为亿元；（2）出现债务违约、置换、展期等均视为出现债务风险经营及盈利分析

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拿地分析杠杆及供应链分析

结算收入分析丨周转分析丨综合分析

结算利润分析22年重点房企销售金额同比下滑近三成，结构上量跌价稳22年重点房企销售金额同比增速下滑至-28%22年重点房企销售金额同比增速略与统计局相当重点房企及全国销售金额同比重点房企全口径销售金额及同比全口径销售金额同比全国销售金额同比（统计局）销售金额（亿元）同比（右）50%40%30%20%10%0%70000600005000040000300002000010000040%50%40%30%20%10%0%21%15%5%-10%-20%-30%-40%20182019202020212022-10%-20%-30%-40%-28%2022-27%-28%2018201920202021数据：公司公告，中指，等数据：公司公告，统计局，中指，等22年重点房企销售面积同比增速为-32%，均价为+6%22年重点房企一线销售占比为26%（较21提高5pct），二线占比为54%（下降2pct

），三四线占比20%（下降3pct），销售向去化较快的高能级城市集中重点房企不同城市能级销售金额占比重点房企全口径销售数据同比销售面积同比销售均价同比销售金额同比50%40%30%20%10%0%50%一线销售金额占比

二线销售金额占比

三四线销售金额占比40%30%20%10%0%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%20182019202020212022-10%-20%-30%-40%-10%-20%-30%-40%20182019202020212022数据：公司公告，中指，等数据：公司公告，中指，等经营及盈利分析

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结算收入分析丨周转分析丨综合分析

结算利润分析22年重点房企销售市占率持稳，结构上国央企提升明显22年重点房企中国央企销售额同比-14%，混合制企业-26%，民企-43%，经营情况逐步分化22年重点房企中国央企集中度稳中有升，混合制企业略有下降，民企下滑明显分企业属性全口径销售金额集中度分企业属性全口径销售金额同比国央企混合制民企国央企混合制民企18%16%14%12%10%8%16%80%60%40%20%0%10%7%-14%6%-20%-40%-60%4%-26%2%0%-43%2022201820192020202120222018201920202021数据：公司公告，中指，等数据：公司公告，中指，等越秀、建发、华发等全口径销售金额同比相对较高22年重点房企销售集中度持平重点房企全口径销售金额同比百强房企及重点房企集中度2022销售金额同比2021销售金额同比百强房企销售金额集中度重点房企销售集中度80%60%40%20%0%80%70%60%50%40%30%20%10%0%-20%-40%-60%-80%33%33%33%31%28%20182019202020212022数据：公司公告，中指，等数据：公司公告，中指，等经营及盈利分析

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拿地分析杠杆及供应链分析

结算收入分析丨周转分析丨综合分析

结算利润分析22年重点房企投资下滑快于销售，拿地聚焦效应显著22年重点房企全口径拿地金额同比下滑至-46%，因资金面及拿地意愿偏弱，投资下滑明显快于销售22年重点房企拿地建面同比增速-73%，均价+102%，拿地建面大幅下滑，均价明显提升重点房企全口径拿地数据同比重点房企全口径拿地金额及同比拿地面积同比拿地均价同比拿地金额同比拿地金额（亿元）同比（右）150%100%50%250002000015000100005000022%30%20%10%0%-3%-8%-10%-10%-20%-30%-40%-50%0%-50%-100%-46%2022201820192020202120222018201920202021数据：公司公告，中指，等数据：公司公告，中指，等22年重点房企一线拿地占比为42%（较21年提高23pct），二线占比50%（下降4pct），三四线占比8%（下降20pct），房企拿地聚焦显著22年重点房企拿地金额同比增速明显低于全国数据，主因或是地方城投拿地增加重点房企及全国土地成交额同比重点房企不同城市能级拿地金额占比重点房企拿地金额同比一线拿地金额占比

二线拿地金额占比

三四线拿地金额占比全国土地成交金额同比（中指）100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%30%20%10%0%20182019202020212022-10%-20%-30%-40%-50%-29%-46%2018：公司公告，中指，201920202021等2022数据：公司公告，统计局，中指，等数据经营及盈利分析

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结算收入分析丨周转分析丨综合分析

结算利润分析22年国央企拿地集中度稳步提升，或进一步传导至销售22年重点房企拿地集中度下降8pct至23%，主因或城投拿地增加22年重点房企中国央企拿地金额同比-22%，混合制企业同比-55%，民企同比-80%重点房企拿地集中度分企业属性全口径拿地金额同比重点房企拿地集中度国央企混合制民企38%36%34%32%30%28%26%24%22%20%36%60%40%31%31%20%30%0%-22%-20%-40%-60%-80%-100%23%-55%-80%202220182019202020212022H2018201920202021数据：公司公告，中指，等数据：公司公告，中指，等22年重点房企中国央企拿地集中度稳步提升，混合制企业及民企拿地集中度下行22年华发、越秀、蛇口等全口径拿地金额同比较高重点房企全口径拿地金额同比分企业属性全口径拿地金额集中度2022拿地金额同比2021拿地金额同比国央企混合制民企150%100%50%17%18%16%14%12%10%8%0%-50%-100%6%4%4%2%3%0%20182019202020212022数据：公司公告，中指，等数据：公司公告，中指，等经营及盈利分析

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结算收入分析丨周转分析丨综合分析

结算利润分析22年重点房企拿地力度下降10pct至25%，越秀、华润等拿地力度偏高22年重点房企拿地力度下降10pct至25%22年重点房企中国央企拿地力度为38%，混合制企业拿地力度为19%，民企拿地力度为10%重点房企全口径拿地力度分企业属性房企全口径拿地力度拿地力度（金额口径）拿地建面/销售面积国央企混合制民企160%140%120%100%80%60%40%20%0%60%50%40%30%20%10%0%38%48%41%38%35%19%10%25%2018201920202021202220182019202020212022数据：公司公告，中指，等数据：公司公告，中指，等22年中交、首开、保利等拿地均价提升明显，拿地战略聚焦显著22年越秀、华润、滨江等全口径拿地力度相对较高重点房企全口径拿地力度重点房企拿地均价及同比2021拿地力度2022拿地力度2022全口径拿地均价2021全口径拿地均价2022拿地均价同比100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%6000050000400003000020000100000200%150%100%50%0%-50%-100%-150%数据：公司公告，中指，等数据：公司公告，中指，等；备注：单位元/平经营及盈利分析

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结算收入分析丨周转分析丨综合分析

结算利润分析22年板块营收同比下滑12%，绿城、越秀、金地等营收增速超20%22年板块营业收入同比下滑12%，主要受部分房22年板块A股营业收入同比下滑5%，23Q1同比增加2%企现金流趋紧影响A股营业收入（亿元）A股营业收入同比（右）营业收入（亿元）营业收入同比（右）27%2000018000160001400012000100008000600040002000030%25%20%15%10%5%32%500004500040000350003000025000200001500010000500035%30%25%20%15%10%5%24%27%18%12%16%13%2%-2%-3%0%-5%-5%0%-14%-10%-15%-20%-5%-10%-15%-12%0181920212222Q2

22Q3

22Q4

23Q120182019202020212022：公司公告、Wind、等22年板块A股未出险房企营收同比-2%，出险房企营收同比-40%，出险房企营收大幅下行22年中交、绿城、越秀、金地等结算收入同比增速超20%重点房企营业收入同比分企业情况营业收入同比2022营业收入同比2021营业收入同比出险房企营业收入同比未出险房企营业收入同比200%150%100%50%50%40%30%20%10%0%0%-2%-50%-100%20182019202020212022-10%-20%-30%-40%-50%-40%：公司公告、Wind、等数据：公司公告，Wind，等经营及盈利分析

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结算收入分析丨周转分析丨综合分析

结算利润分析判断23年结算规模小幅反弹根据过去两年销售回款同比增速判断结算23年结算收入或略有回升22年滨江、华润、华发等销售回款同比相对较高，未来结算规模增长确定性更强重点房企销售回款同比A股营业收入同比（%）A股销售回款同比（%）2022销售回款同比2021销售回款同比20152016201720182019202020217%202250%40%30%20%10%0%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%10%-5%-10%-20%-30%-40%-30%20242017201820192020202120222023：公司公告、Wind、等：公司公告、Wind、等22年末板块预收账款对年滚动结算收入覆盖倍数为1.13，较21年末持续下降出险房企普遍因结算收入减少保障倍数被动上行，未出险房企普遍因预收账款减少保障倍数下行重点房企结算业绩保障倍数板块预收账款及业绩保障倍数2022结算保障倍数2021结算保障倍数预收账款（亿元）业绩保障倍数350%300%250%200%150%100%50%60000500004000030000200001000002.001.801.601.401.201.000.800.600.400.200.001.761.631.451.391.130%20182019202020212022：公司公告、Wind、等：公司公告、Wind、等经营及盈利分析

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结算利润分析22年板块毛利率较21年下降4pct至16%，或逐步筑底22年板块毛利率较21年下降4pct至16%，板块A股毛利率下降4pct至18%根据新房房价趋势判断结算利润率企稳仍需时间结算毛利率与房价关系板块税前毛利率结算毛利率新房房价同比（右）板块A股毛利率（%）板块毛利率（%）40%35%30%25%20%15%10%5%36%33%34%45%40%35%30%25%20%15%10%20%15%10%5%29%27%31%22%20%20%18%16%17%

17%

17%0%-5%0%181920212222Q2

22Q3

22Q4

23Q1：公司公告、Wind、等：公司公告、Wind、等备注：（1）考虑到时间维度较长，仅使用万科、保利及金地作为统计样本22年板块出险房企毛利率下降至3.6%，未出险房企毛利率下降至18.3%22年华润、保利、中海等毛利率相对偏高重点房企税前毛利率板块分企业情况毛利率2021税前毛利率2022税前毛利率未出险房企毛利率出险房企毛利率30%25%20%15%10%5%40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%18.3%0%3.6%20220.0%2018201920202021：公司公告、Wind、等：公司公告、Wind、等经营及盈利分析

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结算收入分析丨周转分析丨综合分析

结算利润分析财务费用率上升拖累营业利润，税金费率及销管费率下降缓冲营利下滑22年板块A股营业收入同比（-5%）低于营业利润同比（-66%），低于归母净利润同比（-113%）22年税金及附加随项目毛利下滑而减少A股营业收入A股营业利润A股税金及附加/收入A股税金及附加/毛利（右）A股归母净利润A股营业利润同比A股营业收入同比A股归母净利润同比9%8%7%6%5%4%3%2%1%0%30%25%20%15%10%5%2000015000100005000060%40%20%0%-20%-40%-60%-80%-100%-120%-140%-5%-66%0%-113%-50002018201920202021202220182019202020212022：公司公告、Wind、等；备注：亿元：公司公告、Wind、等22年收入口径销售及管理费率下降，财务费用率上升，回款口径销售、管理及财务费率均上升A股收入口径销售费用率A股回款口径销售费用率A股收入口径管理费用率A股回款口径管理费用率A股收入口径财务费用率A股回款口径财务费用率4.0%3.5%3.0%2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%3.6%4.0%3.5%3.0%2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%3.0%2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%2.5%3.0%3.0%2.1%2.5%201820192020202120222018201920202021202220182019202020212022：公司公告、Wind、等；备注：收入口径费用率=费用/收入；回款口径费用率=费用/销售回款；经营及盈利分析

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结算利润分析存货减值损失增加、投资收益及公允价值变动收益下滑进一步拖累营业利润22年非并表项目收益率下滑导致投资收益减少22年存货资产减值损失占收入比例明显增加A股投资收益/收入A股长投收益率（右）A股资产减值损失/收入A股存货/总资产（右）A股存货减值损失率A股长投/总资产（右）3.5%3.0%2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%12%10%8%4.0%3.5%3.0%2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%55.5%55.0%54.5%54.0%53.5%53.0%52.5%6%4%2%0%2018201920202021202220182019202020212022：公司公告、Wind、等：公司公告、Wind、等备注：估算长投收益率=投资收益/长期股权投资备注：估算存货减值损失率=资产减值损失/存货投资性房地产收益率下滑导致公允价值变动收益减少结合历史来看，存货资产减值损失率与房价走势呈负相关性，同时可以注意到在08年及09年出现存货减值回拨增厚利润存货减值损失率与房价关系A股投资性房地产收益率A股公允价值变动/收入存货减值损失率新房房价同比（右）A股投资性房地产/总资产（右）1.5%1.0%0.5%0.0%-0.5%-1.0%20%15%10%5%1.6%1.4%1.2%1.0%0.8%0.6%0.4%0.2%0.0%-0.2%7.0%6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%0%-5%20182019202020212022：公司公告、Wind、等：公司公告、Wind、等备注：（1）考虑到时间维度较长，存货减值损失率仅使用万科、保利及金地作为统计样本；（2）新房房价同比中11年之前为统计局70城数据，11年之后为中指百城数据备注：估算投资性房地产收益率=公允价值变动损益/投资性房地产经营及盈利分析

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拿地分析杠杆及供应链分析

结算收入分析丨周转分析丨综合分析

结算利润分析少数股东损益占比升高拖累归母净利润下行22年板块A股归母净利润受部分出险房企拖累明显，由盈转亏，少数股东损益降幅则相对较小A股归母净利润（亿元）未出险房企少数股东损益占比A股少数股东损益未出险房企少数股东权益占比A股少数股东权益占比（%）45%40%35%30%25%20%15%10%5%1800160014001200100080050%45%40%35%30%25%20%15%10%5%38%35%600400200020182019202020212022-200-4000%0%20182019202020212022：公司公告、Wind、等；备注：少数股东损益比例=少数股东损益/净利润；少数股东权益比例=少数股东权益/净资产；22年滨江、越秀、龙湖、万科等归母净利润同比为正重点房企归母净利润同比2022归母净利润同比2021归母净利润同比100%0%-100%-200%-300%-400%-500%-600%-700%-800%：公司公告、Wind、等经营及盈利分析

负债及杠杆分析丨杠杆及供应链分析

对上下游欠款分析丨周转分析丨综合分析22年末板块负债规模较21年末下降，民企杠杆率被动提升22年板块总杠杆为3.5x，较21年末基本持平22年末板块总负债金额较21年末下降6%，行业整体规模收缩有息负债杠杆预收杠杆商业杠杆总负债（亿元）总负债同比（右）4.54.03.53.02.52.01.51.00.50.018000016000014000012000010000080000600004000020000036%40%35%30%25%20%15%10%5%22%14%6%0%-6%-5%-10%2018201920202021202220182019202020212022：公司公告、Wind、等：公司公告、Wind、等；备注：分母为股东权益分拆来看，板块有息杠杆上升，预收杠杆下降，应付及其他杠杆持平部分出险房企总杠杆因净资产减少被动提升，未出险房企总杠杆普遍下降A股有息负债杠杆A股应付杠杆A股预收杠杆A股其他杠杆20212022总杠杆总杠杆10.09.08.07.06.05.04.03.02.01.00.01.81.61.41.21.00.80.60.40.20.01.11.10.80.520182019202020212022：公司公告、Wind、等；备注：有息杠杆=有息负债/股东权益；预收杠杆=预收账款/股东权益；应付杠杆=应付账款/股东权益；其他杠杆=其他负债/股东权益：公司公告、Wind、等；备注：分母为股东权益经营及盈利分析

负债及杠杆分析丨杠杆及供应链分析

对上下游欠款分析丨周转分析丨综合分析重点房企22年末杠杆分拆重点房企22年末杠杆分拆2022商业杠杆2022有息负债杠杆2022预收杠杆2022少数股东权益占比（右）10.09.08.07.06.05.04.03.02.01.00.090%80%70%60%50%40%30%20%10%0%中国海外发展招商蛇口华润置地龙湖集团金地集团华发股份中国金茂越秀地产首开股份万科旭辉控股集团保利发展绿城中国美的置业新城控股滨江集团中骏集团控股碧桂园中交地产金科股份中南建设：公司公告、Wind、等；备注；商业杠杆=应付杠杆+其他杠杆；杠杆分母均为股东权益经营及盈利分析

负债及杠杆分析丨杠杆及供应链分析

对上下游欠款分析丨周转分析丨综合分析板块房企在手现金减少，非受限现金短债比下降，净负债率上升22年末板块剔预资产负债率略低于限值，因房企在手22年末板块货币资金较21年末减少20%现金减少，非受限现金短债比下降，净负债率上升板块货币资金及同比剔预资产负债率净负债率现金短债比（右）货币资金（亿元）货币资金同比（右）74%73%72%71%70%69%68%1.235%250002000015000100005000040%30%20%10%0%1.00.80.60.40.20.077%14%9%0.6-14%2021-10%-20%-30%-20%202270%20182019202020182019202020212022：公司公告、Wind、等：公司公告、Wind、等备注：板块指标为估算值，假设受限现金占货币资金比例约30%22年末华润、蛇口、滨江等估算剔预资产负债率22年末中海、龙湖、保利等估算非受限现金短债比相对较低相对较高重点房企估算剔预资产负债率重点房企估算非受限现金短债比2021估算剔预资产负债率2022估算剔预资产负债率2021估算非受限现金短债比2022估算非受限现金短债比90%85%80%75%70%65%60%55%50%4.504.003.503.002.502.001.501.000.500.00：公司公告、Wind、等；：公司公告、Wind、等备注：假设受限现金占货币资金比例约30%经营及盈利分析

负债及杠杆分析丨杠杆及供应链分析

对上下游欠款分析丨周转分析丨综合分析22年房企在手现金水平处于低位，工程应付款折算账期上行22年估算工程款（刚性支出）保障系数持平，房22年板块A股应付票据及账款较21年末减少5%企现金水平仍处于低位，资金面较弱板块A股应付票据及账款A股货币资金/估算工程款A股应付票据和账款（亿元）同比(右)A股货币资金/估算工程款10000900080007000600050004000300020001000045%40%35%30%25%20%15%10%5%38%180%157%153%28%26%160%140%120%100%80%60%40%20%0%144%128%127%8%-5%0%-5%-10%2018201920202021202220182019202020212022：公司公告、Wind、等：公司公告、Wind、等备注：估算工程款=（过去两年平均年销售回款）/322年累计工程欠款覆盖倍数持续下行，在手货币22年应付票据及账款折算账期提高，原因一是出险房企应付账款或难以清偿；二是未出险房企账期进一步拉长资金下降速度快于应付票据及账款A股货币资金/应付票据及账款A股应付票据及账款/估算工程款A股应付票据及账款/估算工程款A股货币资金/应付票据及账款152%160%140%120%100%80%60%40%20%0%121%1.61.41.21.00.80.60.40.20.01.42115%1.331.3297%1.1989%1.032018201920202021202220182019202020212022：公司公告、Wind、等：公司公告、Wind、等经营及盈利分析丨杠杆及供应链分析丨周转分析丨综合分析22年回款口径资产周转率较21年明显回落板块收入口径总资产周转率持平，回款口径总资产周转率持续下行A股收入/总资产A股销售回款/总资产21.5%21.0%20.5%20.0%19.5%19.0%18.5%18.0%17.5%21.2%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%18.0%0.0%20182019202020212022：公司公告、Wind、等板块回款口径存货周转率下行板块未售存货占比位于低位，行业处于低库存状态A股收入/存货A股销售回款/未售存货A股存货/总资产A股未售存货/总资产40.0%39.0%38.0%37.0%36.0%35.0%34.0%33.0%39.5%80.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%55.5%55.0%54.5%54.0%53.5%53.0%52.5%37.0%36.0%35.0%34.0%33.0%32.0%31.0%54.7%54%33%2018201920202021202220182019202020212022：公司公告、Wind、等：公司公告、Wind、等经营及盈利分析丨杠杆及供应链分析丨周转分析丨综合分析22年滨江、招蛇、保利等回款口径存货周转率相对较高22年龙湖、美的、万科等收入口径总资产周转率22年滨江、招蛇、保利等回款口径总资产周转率相对较高相对较高重