商品房买卖合同备案查询

商品房买卖合同备案查询篇一：购房合同备案号查询篇一：合同备案查询申请书合同备案查询申请书我窗口受理的抵押登记手续，现需查询核实上述项目合同备随抵押登记手续档案入档。篇二：购房合同备案更名流程购房合同备案更名流程购房者欲变更买受人名称或增加买受人的，应首先与开发商协商变更合同，如新的买受人需按规定办理相关公证的应提供相关公证书。(一)办理合同备案注销需提交的证明材料1、由质虽管理部门出具的质H鉴定报告；2、具体纠纷缘由和司法、仲裁机关出具的有关证明3、另换购的新购房合同文本；4、商业银行出具的不能受理贷款的证明；5、开发建设单位收取购房人违约金的证明；6、护照及有关部门确认证明、工作调动证明、医院重症诊断以及全部购房合同原件；7.987、本人身份证(含户口簿)、注销合同申请书、开发企业予以确认的签章证明8、房屋交付公告或公布的相关证明；9、有抵押行为的，需提供金融机构同意解除和转让抵押的有9.1110、超时退房的，需提供税务部门的缴税凭证。(以上1-6条根据实际情况提交，7-10条必须提交)11、办理合同备案更名需提交的证明材料购房合同原件。end1312、本人身份证、合同更名申请书、开发企业予以确认的签章证明以及全部1413、父母与子女、夫妻之间合法关系及婚姻、户籍等有关证明。购房合同备案更名流程3.3211、购房者拟写合同备案注销、更名申请书，详细说明合同备案注销或更名的2、购房者向开发企业提交合同备案注销、更名申请，由开发企业签写意见并3、购房者本人持合同备案注销或更名申请书、身份证或户口簿、《商品房买卖合同》以及其他有关证明材料，向项目所辖区域的市、区房产管理部门申请。受理申请的房产管理部门审查确定情况属实，符合合同备案注销、更名条件的，出具初审意见，报市房地产登记发证中心审批后，办理商品房合同备案注销、更名手续；4、商品房合同备案注销、更名的有关证明材料及合同原件由市房地产登记发证中心办理时予以加盖"作废"及“更名修改"专用章，并将有关证明材料存档备案。注意事项如果购房者与房产商签订了预购协议，并交纳了购房定金，这种预订性质的合同仅是担保签订正式合同，是购买房屋的初步阶段，合同更名只不过是解除原合同再重新签订新合同，所以更名手续比较简如果签订了正式购房合同，但还未经交易中心登记备案，合同更名也仅限于解除原合同再重新签订合同。此种情况下的合同更名如果购房者签订的正式合同已由交易中心登记备案，那么更改合同的买受人，须将已登记备案的合同撤销，在更改了买受人后再进行登记，所以此种合同更名手续就比较复杂。篇三：购房合同备案后更名程序及其他购房合同备案后更名程序(参考)合同备案后，房屋交付前，如果想更改买受人，需要购房者和开发商一起到国土房管局办理更名手续，需要交纳更名费，并获得开发商同意。开发商，即购买合同中的“出卖人”。购房者需要确定与您签约的就是开发商，即签订合同前要审查开发商的“五证二书”。如果您在签订认购书的时候，已经审查了各种文件，那么这里就不用审查了，只需要核实购房合同中的内容和相关文件是否一致；但如果您之前没有审查全部的文件，就不能嫌麻烦或者被开发商的借口搪塞过去而不看了。能仅看复印件!如果仍不放心，可抄下证件的号码，去相关部门进一步验证。变更产权人名需找开发商协商退房后重新签约。房地产权登记部门依据买卖双方签订的房地产买卖合同等相关资料进行备案登记。如已办理预售备案的，根据现行相关规定，解除合同备案应向登记机关提交仲裁机构的裁决书或人民法院依法作出的已生效的裁定书、判决书或调解书方可办理；如未备案的，主要分两种情况：如果原合同已经备案，您可以与开发商协商，先撤销原合同备案，开发商再与另外的买房者之间重新签订合同并进行备案，但撤销合同之前需要先到房管局申请，之后才可以办理。不论是更名和撤销合同备案，都需要取得开发商的同意和配合。办理合同备案更名需提交以下证明材料：一、本人身份证、合同更名申请书、开发企业予以确认的签章证明以及全部购房合同原件。二、父母与子女、夫妻之间合法关系及婚姻、户籍等有关证明。附：武国土房发〔XX274号文件关于规范商品房合同备案注销、更名工作的通知各区房产管理局、市房地产交易管理中心、市房地产登为了进一步落实国家房地产宏观调控的有关政策，严格规范房地产企业和个人在商品房买卖中的市场行为，维护房地产市场秩序，根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》《湖北省契税征收管理实施办法》等有关规定,现就严格规范全市商品房合同备案注销、更名工作通知如下：一、商品房合同备案注销、更名的范围和时限(一)办理合同备案注销范围购房者有下列情况之一的可办理合同备案注销手续：1、房屋交付公告自公布之日起90日内，购房者所购房屋因质虽存在问题，经有关部门认定的2、开发企业与购房者之间，因开发企业违约而发生纠纷，经仲裁机构、法院裁；定或判决的；3、退房者在所购项目中另换购商品房的；4、购房者办理贷款手续未获批准或无力支付后续资金造成合同无法继续履行并承担违约责任的5、购房者因出国留学或定居，工作调出本地或患重大疾病急凡在房屋交付预告登记起超过90日要求注销合同备案方可办理注销合同备案手续。对购买二套以上商品房的单位或个人，其购买的商品房原则上不得作注销、更名处理。(二)办理合同备案更名范围(一)办理合同备案注销需提交的证明材料1、由质虽管6、护照及有关部门确认证明、工作调动证明、医院重症诊断7、本人身份证(含户口簿)、注销合同申请书、开发企9、有抵押行为的，需提供金融机构同意解除和转让抵押的有(以上1-6条根据实际情况提交，7-10条必须提交)(二)办2、父母与子女、夫妻之间合法关系及婚姻、户籍等有关证明。三、办理商品房合同备案注销、更名程序(一)购房者拟发企业签写意见并盖章同意；(三)购房者本人持合同备案注销或更名申请书、身份证或户辖区域的市、区房产管理部门申请。受理申请的房产管理部门审查确定情况属实，符合合同备案注销、更名条件的，出具初审意见，手续；(四)商品房合同备案注销、更名的有关证明材料及合同名修改"专用章，并将有关证明材料存档备案。(一)严格工作程序，认真履行工作职责。市、区房产管理部(二)严肃市场秩序，规范房地产企业经营行为。各房地产开发企业要认真落实购房"实名制"和商品房买卖合同上签约规定，禁止违反规定为买受人办理更名手续。对消费者退房与更名的申请要认真进行审验，不得办理非正当理由的合同退房与更名业务。上述情况一经发现，将按有关规定予以严肃处理。(三)严肃合同注销、更名纪律，杜绝投机炒房行为。对借合其合同备案注销或更名申请;对提供虚假证明材料申请合同备案注销或更名的个人，不予受理申请并进行严肃批评和教育，情节严重的将移交司法部门追究其刑事责任房产管理部门要严肃合同注销、更名纪律，对玩忽职守的工作人员1.开发公司提交开发公司凭密码登录岳阳市房屋管理局产权市场处“上办公平台”,将已经签字生效的商品房买卖在上提交。提交工作不受时间地点限制，随时可以提交。2.产权市场处确认产权市场处对开发公司在上提交的商品房买卖合同进行核对，无误后进行确认，生成合同备案登记号。备案工作时间为工作日的上班时间。3.开发公司填写备案登记号。开发公司将合同备案登记号填写在商品房买卖合同封面相应位豁，合同备案登记完成。开发公司应将合同正本一本交给买受人。如果买受人贷款购房，开发公司应在办理完抵押登记等手续后，将合同正本一本交给买受人。4.打印并报送合同备案登记表开发公司根据已经登记备案的商品房买卖合同，填写“岳阳市商品房买卖合同登记表”,打印，加盖公司公章，一式两份报送至产权市场处。登记表报送的时间为星期一、三、五上午。买卖合同登记表的格式与目前使用的登记表相同。登记表可以到产权市场处领取，也可以在产权市场处页首页“处室职能”内下5.产权市场处盖章记表上加盖“岳阳市房屋管理局商品房买卖合同登记专用章”,一开发公司可凭盖章后的登记表及已经登记的商品房买卖合同到岳阳市房地产交易管理中心办理抵押登记等手续。商品房买卖合同注销登记程序由于买受人退房、合同终止、合同内容变更等原因需注销合同的，请持下列资料到我处办理合同注销手续：1.合同注销登记表(加盖公章);2.全套商品房买卖合同。关于商品房买卖合同上签约备案等普遍存在问题的回复一、入住几年来到现在房产证还是遥遥无期，该怎么办按照商品房买卖合同中所签订的违约责任来进行处理。二、已办理大证的楼盘是否需要建立楼盘表，如不需建立，预售证延期、合同签定等应该如何办理办过大证的楼盘不需要在办理商品房预售许可证，所以也就不用在创建楼盘表，用老合同来签订合同。三、合同内容有误，变更申请交到市场处后，是自己改还是市场处改，我们下一步该怎样做首先问清楚要买的这个房是预售商品房还是已经办过大证的房，或房产证。两个有其中一个就说明这个房手续没问题，可以购买。八、在上签订合同时系统提示买售人年龄无效应如何处理。这是由于为了便于统计的需要在合同正文的基础上增加了合同摘要内容，因此在合同正文录入完毕检查无误后应再次填写合同摘要内容，根据合同摘要的提示录入买售人年龄即可。1、合同上签订经检查无误并保存后即可进行草拟合同的打印，买卖双方对打印出的草拟合同再次进行确认，如存在异议仍可进行上修改，经确认无误后买卖双方签字盖章。2、签字盖章后的合同须上提交进行合同备案登记，一旦提交将视为合法有效的合同且不得修改。合同备案登记通过后系统即生成备案登记号，合同须再次打印，合同内页右上角将随机打印生成十、房间内的房屋用途填写错误导致合同无法签订在创建楼盘表时要求各开发商填写各房间的详细信息，其中包括房屋用途一项，该房屋用途是指该套房的用途，而不是该幢楼的用途。有大虽的开发商在输入房屋用途时录入综合、商住等含糊不清的房屋用途标识，导致了合同无法签订。遇到此类情况应及时同产权市场处联系，更正房屋用途后再行签订合同。H^一、房产证在房屋交付使用日起365日内给付业主是否合理按照国家规定是房屋在交付使用日起90日房产证交付给业主。但现实是按照商品房买卖合同上买卖双方协商所签订的交付日期，如开发商违约按照合同上的违约责任来处理。十二、开发商因手续不齐全，他们手里就没有正式合同，只有协议合同，协议合同是否有效该合同无效，不受法律保护。十三、开发商收取的认购、订购、预购定金该怎样认定根据最高人民法院的解释和合同法的规定：出卖人通过认购、订购、预购等方式向买受人收取的定金，并签订定金合同，才能确认为购房定金。若只开收据注明定金，而未签订定金合同(认购、订购、预购合同),则不认为是购房定金。十四、开发商在交房时有关质虽保证书、使用说明书、及开正式发票问题开发商在给购房人交房时应该给购房人提供质虽保证书、使用说明书及开据正式发票，否则，购房人可以拒绝收房，如不开据正式发票可向当地税务部门举报。十五、房屋面积如何鉴定房产面积测虽目前是依据国家标准《房产测虽规范》其中对公摊面积有明确规定。岳阳市房产面积测虽部门是“岳阳市房产测虽事务所”,办房产证时买受人可向开发商查阅测虽成果表。面积差异处理办法一般在合同中都有约定，但未约定公摊面积差异处理办法，应由双方自行约定。为进一步规范我市商品房预(销)售管理，维护房屋交易双方的合法权益，提高商品房预(销)售透明度，根据住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善住房预售制度有关问题号)和《大连市人民政府关于进一步规范发(XN63号)要求，自3月28日起，在市内四区、高新园区实施商品房买卖合同上签订及备案管理，现将有关问题予以解答。商品房买卖合同上签订及备案系统(以下简称签系统),在线签订商品房买卖合同，通过签系统将商品房买卖合同中的房屋权利状况和自然状况数据在房屋登记薄即时记载的行为。接签订省建设厅、省工商局联合监制的《商品房买卖合同》,双方签字盖章生效后，由开发企业工作人员持上述合同至交易登记机构办签系统中签订商品房买卖合同，由签系统打印合同并同时将数据提交至签系统进行即时备案。签系统打印的合同文本即是已备案的合同文本，如其与备案记载不一致时，以交易登记机构登记薄记载为(1)房源信息公开透明。买卖双方登录签系统即可查看所有的未售房源，从根本上杜绝了捂盘惜售的问题。(2)防止出现“一房两卖”的问题。买卖双方一经在签系统中录入合同并提交备案后，该套房源信息即变为已售状态，无法另行签订合同，从而保障了购房人的权益。(3)高效便捷。买卖双方一经上签约，合同提交后即时予以备案，购房人在上能够即时查看到该套房屋已备案，省却了购房人和开发企业多次往返售楼处及登记机构的时间。(4)为房地产市场宏观调控决策提供了准确的数据。上签约及备案能够及时将房屋成交虽及相应价格准确数据提供给相关部门，为政府主管部门决策提供依据。4、实行上签订及备案的商品房项目范围是哪些凡新开盘的商品房项目及原已实行上预登记的商品房项目，自3月28日起全部按签及备案模式管理；属历史遗留问题同文本已经备案的继续有效。尚未备案的，开发企业应按有关通知要求完成合同备案。已经签订合同尚未备案的购房人应及时与开发项目楼盘表，根据楼盘表下方的信息提示栏，即可查看出哪些是可售房源。同时，该项目的公示信息中，还包括项目前期审批手续及签系统中录入合同文本相关信息，经买卖双方确认无误后，签操作人员将合同电子文本信息提交至签系统申请合同备案。签系统即时对买卖双方确认提交的合同电子文本中的房屋自然状况和他项权利限制状况进行查验，符合备案条件的，记载入登记薄，完成上备案，生成合同编号。同时签系统及站上的商品房楼盘表中将公示该套商品房已售的信息。备案完成后，开发企业应即时在销售现场打印出已备案的签合同文本，买卖双方签字盖章后分别留存。另外，购房人也可凭身份证明到交易登记机构查询合同确已备案的信息。买卖合同时，必须双方持有效证件及相关登记材料同时到交易登记机构申请办理撤销原合同备案业务。合同撤销后，该套房屋恢复可售状态，可重新签合同，但系统记录换于一次。购房前可在上查询项目的公示信息，查看是否具备商品房预(销)售审批手续。若不能上查询可在售楼现场查看是否悬挂有商品房预售许可证或初始登记证明，拟购买的房源是否在预售许可范围内，达成买卖意向后在实施签备案前，要反复认真核查本人的姓名、证件号码、联系方式等个人信息方面的内容录入是等。合同提交备案后打印的合同文本需经买卖双方签字盖章，买受人还需查看卖方印章主体与合同首页的出卖人主体是否一致。购房合同备案更名流程购房者欲变更买受人名称或增加买受人的，应首先与开发商协商变更合同，如新的买受人需按规(一)办理合同备案注销需提交的证明材料5、开发建设单位收取购房人违约金的证明；6、护照及有关部门确认证明、工作调动证明、医院重症诊断7.987、本人身份证(含户口簿)、注销合同申请书、开发企业予以确认的签章证明8、房屋交付公告或公布的相关证明9、有抵押行为的，需提供金融机构同意解除和转让抵押的有9.1110、超时退房的，需提供税务部门的缴税凭证。(以上1-6条根据实际情况提交，7-10条必须提交)end1312、本人身份证、合同更名申请书、开发企业予以确认的签章证明以及全部1413、父母与子女、夫妻之间合法关系及婚姻、户籍等有关证明。购房合同备案更名流程3.3211、购房者拟写合同备案注销、更名申请书，详细说明合同备案注销或更名的2、购房者向开发企业提交合同备案注销、更名申请，由开发企业签写意见并3、购房者本人持合同备案注销或更名申请书、身份证或户口簿、《商品房买卖合同》以及其他有关证明材料，向项目所辖区域的市、区房产管理部门申请。受理申请的房产管理部门审查确定情况属实，符合合同备案注销、更名条件的，出具初审意见，报市房地产登记发证中心审批后，办理商品房合同备案注销、更名手续；4、商品房合同备案注销、更名的有关证明材料及合同原件由市房地产登记发证中心办理时予以加盖"作废"及“更名修改"专用章，并将有关证明材料存档备案。注意事项如果购房者与房产商签订了预购协议，并交纳了购房定金，这种预订性质的合同仅是担保签订正式合同，是购买房屋的初步阶段，合同更名只不过是解除原合同再重新签订新合同，所以更名手续比较简如果签订了正式购房合同，但还未经交易中心登记备案，合同更名也仅限于解除原合同再重新签订合同。此种情况下的合同更名手续也较为简单。如果购房者签订的正式合同已由交易中心登记备案，那么更改合同的买受人，须将已登记备案的合同撤销，在更改了买受人后再进行登记，所以此种合同更名手续就比较复杂。篇二：购房人如何通过商品房预(销)售及合同备案管理系统购房人如何通过商品房预(销)售及合同备案管理系统进行购房?1、购房人通过商品房预(销)售及合同备案管理系统，浏览商品房房源信息，并确定购买意向；2、前往上所公示的售楼地点进行认购、商洽《商品房买卖合同》内容；也可先拨打售楼电话进行咨询；3、对《商品房买卖合同》内容进行确认后，由房地产开发企业销售人员凭销售帐号登录商品房预(销)售及合同备案管理系统与购房人签订该房屋的《商品房买卖合同》由购房人设置密码后，打印合同文本，经双方签字(盖章)生效；双方签订《商品房买卖合同》,必须10日内向项目辖区所在地的房地产交易所申请备案，逾期未备案的《商品房买卖合同》自动撤销，其合同作废无效，由此产生的后果由房地产开发企业承担。上标识将自动转为“可售”状态，并记录该商品房一次换于。是要牢记设置的密码，以保护自己的合法权益；三是密码可以自行修改，特另U是由房地产开发企业销售人员代为设置的密码，要及时予以修改；四是如果忘记了自己设置的密码，购房人可以持身份证明和合同文本到吉安市房地产信息中心申请重新设置。人员凭销售帐号登录商品房预(销)售及合同备案管理系统与购房人签订合同后，购房人可凭购房时设置的密码进入商品房预(销)售及合同备案管理系统查看合同内容篇三：购房合同备案后更名程购房合同备案后更名程序(参考)合同备案后，房屋交付前，如果想更改买受人，需要购房者和开发商一起到国土房管局办理更名手续，需要交纳更名费，并获得开发商同意。开发商，即购买合同中的"出卖人"。购房者需要确定与您签约的就是开发商，即签订合同前要审查开发商的“五证二书"。如果您在签订认购书的时候，已经审查了各种文件，那么这里就不用审查了，只需要核实购房合同中的内容和相关文件是否一致；但如果您之前没有审查全部的文件，就不能嫌麻烦或者被开发商的借口搪塞过去而不看了。能仅看复印件!如果仍不放心，可抄下证件的号码，去相关部门进房地产权登记部门依据买卖双方签订的房地产买卖合同等相关资料进行备案登记。如已办理预售备案的，根据现行相关规定，解除合同备案应向登记机关提交仲裁机构的裁决书或人民法院依法作出的已生效的裁定书、判决书或调解书方可办理；如未备案的，与主要分两种情况：如果原合同已经备案，您可以与开发商协商，先撤销原合同备案，开发商再与另外的买房者之间重新签订合同并进行备案，但撤销合同之前需要先到房管局申请，之后才可以办理。不论是更名和撤销合同备案，都需要取得开发商的同意和配合。办理合同备案更名需提交以下证明材料：一、本人身份证、合同更名申请书、开发企业予以确认的签章证明以及全部购房合同原件。二、父母与子女、夫妻之间合法关系及婚姻、户籍等有关证关于规范商品房合同备案注销、更名工作的通知各区房产管理局、市房地产交易管理中心、市房地产登记发证中心、各有关单位：为了进一步落实国家房地产宏观调控的有关政北省(一)办理合同备案注销范围购房者有下列情况之一的可办理1、房屋交付公告自公布之日起90日内，购房者所购房凡在房屋交付预告登记起超过90日要求注销合同备案其购买的商品房原则上不得作注销、更名处理。(二)办理合同备案更名范围由于家庭特殊原因，属父母与子女之间、夫妻之间需要更名(一)办理合同备案注销需提交的证明材料5、开发建设单位收取购房人违约金的证明；7、本人身份证(含户口簿)、注销合同申请书、开发企9、有抵押行为的，需提供金融机构同意解除和转让抵押的有(以上1-6条根据实际情况提交，7-10条必须提交)(二)办(一)购房者拟写合同备案注销、更名申请书，详细说明合同备案注销或更名的理由；(二)购房者向开发企业提交合同备案注(一)严格工作程序，认真履行工作职责。市、区房产管理部门要严格执行审核程序，认真核准和查验注销、更名提交的相关材料，在办理合同备案注销、更名的过程中，发现违规行为应及时制(二)严肃市场秩序，规范房地产企业经营行为。各房地产开发企业要认真落实购房“实名制”和商品房买卖合同上签约规定，禁止违反规定为买受人办理更名手续。对消费者退房与更名的申请要认真进行审验，不得办理非正当理由的合同退房与更名业务。各房地产经纪机构要规范自身行为，禁止受理商品房合同买卖业务。上述情况一经发现，将按有关规定予以严肃处理。(三)严肃合同注销、更名纪律，杜绝投机炒房行为。对借合同备案注销或更名进行炒房投机的个人，经查实后，一律不予受理其合同备案注销或更名申请;对提供虚假证明材料申请合同备案注销或更名的个人，不予受理申请并进行严肃批评和教育，情节严重的将移交司法部门追究其刑事责任房产管理部门要严肃合同注销、更名纪律，对玩忽职守的工作人员要按照有关规定严肃处理，并追究相关单位和领导责任。篇五：商品房买卖合同上登记备案平台商品房买卖合同上登记备案平台开发企业使用手册厦门市国土资源与房产管理局厦门市房地产交易权籍登记中)L、389…………1目的..1系统概述商品房买卖合同上登记备案平台实现了从商品房认购合同到商品房买卖合同，在上进行签约，售房者通过上签订商品房买卖合同，完成商品房上的销售，大大缩短了销售的时间。基本功能商品房买卖合同上登记备案平台有十二方面的基本功能，分别是：项目列表；建筑物列表；楼盘表；房屋单元情况表；销售合同模版的编制、修改和删除；商品房认购合同的签订、修改和退订；商品房买卖合同的签订、修改以及退房；楼花转让和增减名；土地抵押放行申请；合同登记手续费用；按揭预登记；上用户的帐号注册和密码修改等。具体来说，有以下一些基本功能：通过上用户的帐号注册和密码修改，实现了售房者在上自行注册帐号和密码，并通过项目列表显示出开发商可销售项目以及禁止销售项目，及时了解禁止销售项目的通过建筑物列表，实时了解项目中各个建筑物的房屋销售情况，及时了解有多少单元尚未销售、多少单元已经认购、多少单元已经销售以及不能销通过楼盘表的显小形象地表小出建筑物中房屋各个房屋单元的销售情况、单元所处的型、房屋结构、楼层位置以及房屋的面积、套内面积和公摊面积，同时还将房屋的权属状态准确的说明出来，例如在建抵押不可售、查封不可售或者未售等表述；通过销售合同模版的编制，可让售房者事先将绝大部分信息提前录入进去，方便和缩短合同签订的录入时间，售房者可多编制几个销售合同模版，通过商品房认购合同的签订、修改和退订，实现了售房者在上完成商品房山的认购签订过程、修改过程以及退订过程，同时支持认购合同的草稿打印和正式认购合同通过商品房买卖合同的签订、修改和退房，实现了售房者在上完成苞品房山的买卖销售签订过程、修改过程以及退房过程，同时支持买卖合同通过合同登记手续费用，上及时准确了解每月的合同登记费用通过按揭预登记，实现了售房者输入、提交办理按揭手续需要2帐号注册和密码修改页面，点击"登记备案"菜单项，即可进入到备案平台(图)进入到注册窗口(图)图注册界面此时，用户在插入key之后，输入用户名和密码，单击“注册”按钮即完成用户注册，即完成用户名和key的绑定。绑定之后，用户回到登录窗口(图)输入刚才注册的用能登录系统)密码修改图密码修改界面用户在主界面(图3-1主界面)选择“企业密码修改”菜单进入上图密码修改界面，输入用户名和旧密码后，输入两次新密码单击“修改”即完成密码修改。第3页篇六：商品房预售合同备案登记制度商品房预售合同备案登记制度同登记备案制度，但由于立法没有明确该制度的性质,并且对该制度法律条款设计得过于简单，从而引起理论层面不同的理解和实践层面对该制度操作的地方差异。本文试结合纠纷现实，从基本内涵、制度现状以及完善等方面论述商品房备案登记制度。关键字：商品预售合同备案登记制度预售合同登记-、商品房预售合同备案登记制度的基本概说(一)商品房预售合同备案登记制度的概念商品房预售合同登记备案制度是指政府行政管理部门针对房地产开发公司(预售方)与商品房预购方就商品房预售交易达成的明确双方权利与义务关系的合同进行登记备案的法律制度。(二)商品房预售合同备案登记制度的法律基础1、《城市房地产管理法》第44条第2款规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”10条规定"商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续"第13条还规定：“开发企业未按本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停止预售、补办于续，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1%以下的罚款”。3、《城市房地产开发经营管理条例》第27条第2款规定"房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案"从对备案登记制度现实意义与法律源渊两方面的分析可知，商占有、使用、收益和处分，就仅限于占有权能，其他三项权能尤其是处分权能已经丧失。未经预售人的同意，径行向第三人出售该预售房或者金融机构抵押贷款的行为无效。(三)商品房预售合同登记备案制度的优点虽然商品房预售合同登记备案制度存在上述缺陷和漏洞，但是该制度的立法也有进步的一面。法律规定，开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理1、预售项目只有符合法律规定的预售条件，预售合同才能进行登记备案。登记备案前，登记部门会对开发商所售房屋的相关材料进行全面查阅，这是对开发商和预售项目合法性审查的一道屏障。2、同一套房屋已出售并且已办理了预售合同登记备案手续，如果开发商再将该房屋出售给第三人，则后一合同不能办理登记备案手续，今后也就不能办理房产证。这就防止了开发商的一房二卖。3、预售合同未办理登记备案手续的，不能办理房屋产权权属变度上保证了交易安全。(四)商品房预售合同的登记备案制度意义及要件商品房预售合同的登记备案是其生效要件之一，确立登记备案制度，从立法的原意来说，主要目的在于从行政管理的角度和试图规范整个商品房预售市场所做出的规定。从实践来看，商品房预售合同登记备案只具有行政意义。预售合同备案的法律性质是国家对商品房预售行为的行政管理行为和措施。当然，经过法律本身的不断发展，同时也由于经济的不断发展，商品房预售合同登记的法律意义也在发生变化。其已经由一种行政管理效一定的物权效力发生转变。2、登记备案与预售合同本身的效力相分离，登记与否并不影响预售合同的效力根据民法的一般原理，以及根据合同法及相关司法解释的规定，法律行为的效力是否以登记为准，应以法律规定为准；在法律没有明确规定合同没有登记，合同无效的，登记本身并不影响到合同的效力。法律对于商品房预售都要求进行登记，但同时乂都明确指出登记只是备案，同时并未明确规定登记与否是否影响到合同的效力。也就是说，商品房预售合同登记只是从行政管理的角度，要求备案，合同的效力是另外一最高人民法院的有关司法解释中，体现了这样一种精神，即设立商品房预售合同登记备案制度的核心目的在于加强对商品房预售的民法院关于适用《合同法》若干问题的解释(一)》第九条规定“法律、行政法规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物登记手续但未同时规定合同登记后才生效的，如果当事人没有依照法律、行政法规定办理登记手续的，合同效力不因此受到影响，即如果民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题第六条的规定，很显然明确了二者相分离，登记与否不影响合业违法不能办理预售合同备案，预购人就要承担合同无效的后果，对预购人不利;或者因预购人后果，则对开发企业不利。所以，预售合同是否办理备案不应影响合我们判断商品房预售合同是否生效的主要标准，应是上文谈到的四个生效条件，而不应该把商品房预售登记看作商品房预售合同的生效要件。登记备案与预售合同本身的效力相分离，登记与否并不影商品房预售合同的登记是合同的对抗要件，而不是有效要件。管理办法》都规定，预售方应当将预售合同报有关部门登记备案。这就十分明确地说明，商品房预售合同签订在先，登记备案在后，而登记机关只能对有效的商品房预售合同予以登记备案；其次，在商品房预售合同中，预购方处于比较弱的地位，面临的风险比预售方要大得多。所以，如果认为登记备案是商品房预售合同的有效条件，那么没有经过登记备案的预售合同就是无效合同。这样，一旦商品房预售合同设有登记备案，预售方就不会受合同的约束，可以任意将商品房再预售第三人，预购方也就无法追究预售方的违约责任，这极不利于保护预购方的利益。所以，登记备案不是商品房预售合同的有效条件，二、商品房预售合同登记备案制度的现状(一)我国商品房预售市场发展到现在，仍处于尚未成熟的初步发展阶段，伴随着的是商品房预售市场的初步形成和相从上个世纪九十年代开始，随着我国国有土地有偿使用制度和城镇住房商品化制度的推行，房屋预售作为商品房买卖合同的