第八章-投资性房地产课件1

1第八章投资性房地产2第一节投资性房地产概述第二节投资性房地产的确认与初始计量第三节投资性房地产的后续计量第四节投资性房地产的后续支出第五节投资性房地产与非投资性房地产的转换第六节投资性房地产的处置目录3一、投资性房地产的性质投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。出租建筑物和土地使用权——取得租金收入持有并准备增值后转让的土地使用权——取得转让增值收益二者均属于企业的日常活动，所获得的经济利益总流入构成企业的收入（主营业务收入、其他业务收入）。第一节投资性房地产概述4二、投资性房地产的范围属于投资性房地产的项目已出租的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权已出租的建筑物不属于投资性房地产的项目自用房地产作为存货的房地产5属于投资性房地产的项目已出租的土地使用权企业通过出让（一级市场）或转让方式（二级市场）取得的，以经营租赁方式出租的土地使用权。分析：出让与转让有区别吗？出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为.是土地交易一级市场,由国土资源管理部门代表国家通过拍卖、招标、挂牌出让和协议四种方式出让土地。土地使用权转让是指已取得土地使用权的土地使用者将土地使用权再转让的行为。是土地使用权交易二级市场，采取方式多为出售、交换和赠与。6例外情况：承租人将以经营租赁方式租入的土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。甲企业出租土地使用权签订经营租赁出租方乙企业丙企业承租方出租方7持有并准备增值后转让的土地使用权企业持有并准备增值后转让取得的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。例外情况：未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建筑用地属于闲置土地，不属于投资性房地产8已出租的建筑物用于出租的建筑物中企业拥有产权的，以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产甲企业乙企业丙企业出租出租注意：谁作为投资性房地产确认，建筑物一定是要有所有权9已出租的建筑物是企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。一般以租赁期开始日确认为已出租的建筑物对于持有的空置建筑物，如果董事会或类似权力机构已作出正式书面决议，明确表示将其用于经营性出租且持有意图短期内不再变化，即使尚未签订租赁协议，也可以将其视为投资性房地产。10企业已将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的辅助服务在协议中不重大的，应将该建筑物确认为投资性房地产比如：企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务；或者企业出租房屋并且提供一定的物流服务均属于投资性房地产11范围注意问题已出租的土地使用权以经营租赁方式租入再转租给其他单位的房地产不属于投资性房地产持有并准备增值后转让的土地使用权按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产已出租的建筑物1）是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物2）对企业持有以备经营出租的空置建筑物，只有企业当局作出正确的书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产3）按租赁协议向承租人提供的辅助服务在协议中不重大的，应将该建筑物确认为投资性房地产12不属于投资性房地产的项目自用房地产为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的房地产。其价值将随着房地产的使用逐渐转移到企业的产品或服务中去，通过销售产品提供劳务为企业带来经济利益。作为存货的房地产

房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地，属于房地产企业的存货，其生产、销售形成企业的主营业务活动。即使是房地产企业决定待增值后再转让的土地使用权，也不得将其确认为投资性房地产。13★如果某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值，在其可以单独计量和出售的情况下，应当分别确认为固定资产（无形资产、存货）和投资性房地产。14例：下列各项中，属于投资性房地产的有（）A.已出租的建筑物B.待出租的建筑物C.已出租的土地使用权D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物答案：AC15例：下列各项中，属于投资性房地产的有（）A.企业拥有并自行经营的旅店饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入B.企业以经营租赁方式租出的写字楼C.房地产开发企业正在开发的商品房D.企业持有拟增值后转让的土地使用权答案：BD16三、投资性房地产的后续计量模式成本模式：通常使用公允价值模式：有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得的同一个企业只能采用一种后续计量模式，不得对一部分投资性房地产采用成本模式，对另一部分采用公允价值模式。17一、投资性房地产的确认条件符合投资性房地产的定义与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业该投资性房地产的成本能够可靠地计量。第二节投资性房地产的确认与初始计量分类确认为投资性房地产的时点已出租的土地使用权和已出租的建筑物租赁期开始日持有以备经营出租、可视为投资性房地产的空置建筑物企业董事会或类似机构就该事项作出正式书面决议的日期持有并准备增值后转让的土地使用权企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期18二、投资性房地产的初始计量取得时均应当按照成本进行初始计量。成本包括：取得投资性房地产时和直至使该项投资性房地产达到预定可使用状态前所实际发生的各项必要的、合理的支出。如购买价款、土地开发费、建筑安装成本、应予资本化的借款费用。19（一）外购的投资性房地产成本：购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。外购的房地产只有在购入的同时即开始出租才能直接确认为投资性房地产。如果购入时尚未对外出租，则应先将其确认为固定资产，直至对外出租时，再从固定资产转换为投资性房地产。成本模式公允价值模式下设成本、公允价值变动两个明细科目借：投资性房地产贷：银行存款借：投资性房地产——成本贷：银行存款20（二）自行建造的投资性房地产成本：由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期营业外支出。成本模式公允价值模式达到预计可使用状态时借：投资性房地产贷：在建工程开发成本达到预计可使用状态时借：投资性房地产——成本贷：在建工程开发成本与外购房地产确认为投资性房地产的要求类似21判断题：企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。（）22一、采用成本模式计量的投资性房地产第三节投资性房地产的后续计量（重点）建筑物按月计提折旧借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧土地使用权按月摊销成本借：其他业务成本贷：投资性房地产累计摊销取得租金收入借：银行存款贷：其他业务收入经减值测试确定发生减值借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备已经计提减值准备的投资性房地产，在以后的会计期间不得转回23

例：甲公司将一栋写字楼出租给乙公司使用，确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量，假设这栋办公楼的成本为72000000元，按照年限平均法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。经营租赁合同约定，乙公司每月等额支付甲公司租金400000元。要求：作出甲公司的会计处理。24甲公司的账务处理如下：（1）每月计提折旧每月计提的折旧＝（72000000÷20）÷12＝300000借：其他业务成本—出租写字楼折旧300000贷：投资性房地产累计折旧300000（2）每月确认租金收入借：银行存款（或其他应收款）400000贷：其他业务收入—出租写字楼租金收入400000

（元）25二、采用公允价值模式计量的投资性房地产（一）采用公允价值模式计量的条件（能够持续可靠地取得）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。26（二）采用公允价值模式计量的会计处理不需要计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。公允价值的变动计入当期损益（公允价值变动损益）。注意：不计资产提减值准备资产负债表日借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益借：公允价值变动损益贷：投资性房地产——公允价值变动高于低于27例：甲企业为从事房地产经营开发的企业。2008年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为10年。当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为1000万元。2008年12月31日，该写字楼的公允价值为1200万元。甲企业采用公允价值计量模式。28（1）2008年10月1日，出租写字楼时

借：投资性房地产-成本10000000

贷：开发成本10000000

（2）2008年12月31日，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益借：投资性房地产-公允价值变动2000000

贷：公允价值变动损益200000029例：长江公司于2010年12月31日将一建筑物对外出租并采用公允价值模式计量，出租时，该建筑物的成本为2800万元，已提折旧500万元，已提减值准备300万元，公允价值为2050万元，2011年12月31日，该建筑物的公允价值为2100万元，2011年度长江公司应确认的公允价值变动损益为（）万元。

A.损失50

B.收益50

C.收益150

D.损失100答案：B

30注意：投资性房地产，为建筑物的，同固定资产计提折旧一致，当月增加，当月不计提折旧；当月减少，当月照提折旧。借：其他业务成本

贷：投资性房地产累计折旧

投资性房地产，为土地使用权的，同无形资产计提摊销一致，当月增加，当月开始摊销；当月减少，当月不再摊销。借：其他业务成本

贷：投资性房地产累计摊销31例：某企业采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，2012年9月20日将达到预定可使用状态的自行建造的办公楼对外出租，该办公楼建造成本为5200万元，预计使用年限为25年，预计净残值为200万元。在采用年限平均法计提折旧的情况下，2012年该办公楼应计提的折旧额为（）万元。A.0B.100C.200D.502012年该办公楼应计提的折旧额=（5200-200）÷25*3/12=50万元32三、投资性房地产后续计量模式的变更成本模式转为公允价值模式，应当作为会计政策变更处理，按计量模式变更时投资性房地产的公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。借：投资性房地产——成本公允价值投资性房地产累计摊销∕投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备贷：投资性房地产

盈余公积

（公允价值－账面价值）×10%

利润分配——未分配利润

（公允价值－账面价值）×90%一定条件下33新知识补充：追溯调整，指对某项交易或事项变更会计政策时，如同该交易或事项初次发生时就开始采用新的会计政策，并以此对相关项目进行调整。34例：星海公司的投资性房地产原采用成本模式进行后续计量。由于星海公司所在地的房地产市场现已比较成熟，房地产的公允价值能够持续可靠地取得，可以满足采用公允价值模式计量的条件，星海公司决定从2012年1月1日起，对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。星海公司作为投资性房地产核算的资产有两项：一项是成本为15600万元、累计已提折旧为2100万元的写字楼；另一项是成本为3800万元、累计已摊销金额为280万元的土地使用权。2012年1月1日，写字楼的公允价值为13000万元，土地使用权的公允价值为4000万元。星海公司按净利润的10%提取盈余公积。35借：投资性房地产—写字楼（成本）13000

0000

盈余公积50

0000

利润分配—未分配利润450

0000

投资性房地产累计折旧2100

0000

贷：投资性房地产—写字楼15600

0000

借:投资性房地产—土地使用权（成本）4000

0000

投资性房地产累计摊销280

0000

贷：投资性房地产—土地使用权3800

0000

盈余公积48

0000

利润分配—未分配利润432

000036一、投资性房地产后续支出的处理原则投资性房地产的后续支出，是指已确认为投资性房地产的项目在持有期间发生的与投资性房地产使用效能直接相关的各种支出。后续支出延长了投资性房地产的使用寿命或明显改良了使用效能，导致流入企业的经济利益超过了原先的估计，能够满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产的成本。例如：改建扩建支出、装修支出。第四节投资性房地产的后续支出37一、投资性房地产后续支出的处理原则后续支出只是维护或恢复投资性房地产原有的使用效能，不可能导致流入企业的经济利益超过原先的估计，应当在发生时计入当期损益。例如：日常维护修理。38二、资本化的后续支出企业对某项投资性房地产进行改建扩建等再开发，如果再开发活动完成后仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。39项目成本模式公允价值模式转入再开发借：投资性房地产—在建投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产借：投资性房地产—在建贷：投资性房地产—成本—公允价值变动有可能在借方发生的资本化改建扩建支出或装修装潢支出借：投资性房地产—在建贷：银行存款改建扩建或装修装潢完成后借：投资性房地产贷：投资性房地产—在建借：投资性房地产——成本贷：投资性房地产—在建40例：20×8年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房按照成本模式进行后续计量,原价为2000万元，已计提折旧600万元。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。12月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。假设甲企业采用成本计量模式。41甲企业的账务处理如下：(1)20×8年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程：借：投资性房地产——厂房(在建)

14000000投资性房地产累计折旧6000000贷：投资性房地产——厂房20000000(2)20×8年3月15日～12月10日：借：投资性房地产——厂房(在建)

1500000贷：银行存款1500000(3)20×8年12月10日，改扩建工程完工：借：投资性房地产——厂房15500000贷：投资性房地产——厂房(在建)

1550000042例：20×8年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房即进入改扩建工程。11月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。3月15日，厂房账面余额为1200万元，其中成本1000万元，累计公允价值变动200万元。假设甲企业采用公允价值计量模式。43甲企业的账务处理如下：(1)20×8年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程：借：投资性房地产—厂房(在建)

12000000贷：投资性房地产—成本10000000

—公允价值变动2000000(2)20×8年3月15日～11月10日：借：投资性房地产—厂房(在建)

1500000贷：银行存款1500000(3)20×8年11月10日，改扩建工程完工借：投资性房地产—成本13500000贷：投资性房地产—厂房(在建)

1350000044三、费用化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益（其他业务成本）。借：其他业务成本贷：银行存款45一、房地产的转换形式企业必须有确凿证据表明房地产的用途发生了改变，才能进行房地产的转换。这里的确凿证据包括两个方面：企业董事会或类似机构应当就改变房地产的用途形成正式的书面决议房地产因用途改变而发生实际状态上的改变房地产的转换形式（P12)第五节投资性房地产与非投资性房地产的转换(重点）投资性房地产作为存货的房地产自用房地产46二、非投资性房地产转换为投资性房地产（一）自用房地产转换为投资性房地产企业将原本用于生产产品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，通常应于租赁期开始日，将相应的固定资产或无形资产转换为投资性房地产。成本模式计量时在转换日的原价“投资性房地产”科目累计折旧（或累计摊销）“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目减值准备“投资性房地产减值准备”科目分别转入47例：甲公司决定将因转产而闲置的一栋厂房用于对外出租。2012年6月10日，甲公司于B公司签订了经营租赁协议，将厂房出租给B公司使用，租赁期开始日为2012年7月1日，租赁期5年。2012年7月1日，厂房账面原价1200万元，累计已提折旧300万元。甲公司对投资性房地产采用成本模式计量。要求：编制相关会计分录。48借：投资性房地产—厂房1200

累计折旧300

贷：固定资产—厂房1200

投资性房地产累计折旧300

49公允价值模式计量时以该项建筑物或土地使用权在转换日的公允价值作为投资性房地产的入账价值公允价值小于原账面价值的差额，计入当期损益（公允价值变动）公允价值大于原账面价值的差额，计入其他综合收益。50例：2008年5月8日，某造纸厂将其拥有的操场一块出租给当地足球俱乐部，操场账面原值50万元，已经计提累计摊销10万元，公允价值为35万元。如何进行账务处理借：投资性房地产—成本350000公允价值变动损益50000累计摊销100000贷：无形资产—土地使用权500000年末，上述投资性房地产公允价值升值为38万元。账务处理如何操作？51借：投资性房地产—公允价值变动30000贷：公允价值变动损益3000052例：2008年6月1日，某房地产开发公司签订协议，将其拥有的写字楼一幢，出租给某证券交易所用作营业用房。租赁开始日为7月1日，租期5年。写字楼原价5000万元，已计提折旧1000万元。假如开发公司将出租的写字楼改按公允价值计量模式计量，租赁开始日评估写字楼的公允价值为4800万元。如何进行账务处理？借：投资性房地产—成本4800累计折旧1000贷：固定资产—写字楼5000其他综合收益80053自用房地产转换为投资性房地产成本模式借：投资性房地产累计折旧（累计摊销）固定资产减值准备（无形资产减值准备）贷：固定资产（无形资产）投资性房地产累计折旧（累计摊销）投资性房地产减值准备公允价值模式公允价值小于账面价值借：投资性房地产——成本公允价值累计折旧（累计摊销）固定资产减值准备（无形资产减值准备）公允价值变动损益账面大于公允差额贷：固定资产（无形资产）公允价值大于账面价值借：投资性房地产——成本公允价值累计折旧（累计摊销）固定资产减值准备（无形资产减值准备）贷：固定资产（无形资产）其他综合收益公允大于账面差额54见例1例255（二）作为存货的房地产转换为投资性房地产房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，其转换日通常为房地产的租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。56作为存货的房地产转换为投资性房地产成本模式借：投资性房地产存货跌价准备贷：开发产品公允价值模式公允价值小于账面价值借：投资性房地产—成本公允存货跌价准备公允价值变动损益

账面大于公允差额贷：开发产品公允价值大于账面价值借：投资性房地产—成本公允存货跌价准备贷：开发产品其他综合收益

公允大于账面差额57例：甲企业是从事房地产开发业务的企业，20×9年3月10日，甲企业与乙企业签订租赁协议，将其开发的一栋写字楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×9年4月15日。20×9年4月15日，该写字楼的账面余额45000万元，已计提存货跌价准备1000万元，转换后采用成本模式计量。

借：投资性房地产——××写字楼44000

存货跌价准备1000

贷：开发产品45000

58例：甲为一家房地产开发企业。2013年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为2013年4月15日。2013年4月15日，该写字楼的账面余额45000万元，公允价值为47000万元。2013年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48000万元。59(1)2013年4月15日，存货转换为投资性房地产：借：投资性房地产—成本47000贷：开发产品45000其他综合收益2000(2)2013年12月31日，公允价值变动：借：投资性房地产—公允价值变动1000贷：公允价值变动损益100060三、投资性房地产转换为非投资性房地产（一）投资性房地产转换为自用房地产企业将原本用于赚取租金或资本增值的房地产改用于生产产品、提供劳务或者经营管理，其转换日为房地产达到自用状态、企业开始将房地产用于生产产品、提供劳务或者经营管理的日期。成本模式计量时在转换日的账面余额“固定资产”科目累计折旧（或累计摊销）“累计折旧”科目减值准备“固定资产减值准备”科目分别转入61例：20Χ8年8月1日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。该项房地产账面价值为3765万元，其中原价5000万元，累计已计提折旧1235万元。假设企业采用成本计量模式。甲企业的账务处理为：

借：固定资产5000

投资性房地产累计折旧1235

贷：投资性房地产5000

累计折旧123562公允价值模式计量时以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值公允价值与原账面价值的差额计入当期损益63例：20×9年10月15日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，开始作为办公楼用于本企业的行政管理。20×9年l0月15日，该写字楼的公允价值为4800万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为4750万元，其中，成本为4500万元，公允价值变动为增值250万元。甲企业的账务处理如下：借：固定资产4800贷：投资性房地产—成本4500

—公允价值变动250公允价值变动损益5064

投资性房地产转为自用房地产成本模式借：固定资产（无形资产）投资性房地产累计折旧（累计摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产累计折旧（累计摊销）固定资产减值准备（无形资产减值准备）公允价值模式借：固定资产（无形资产）公允价值贷：投资性房地产——成本——公允价值变动有可能在借方公允价值变动损益有可能在借方65（二）投资性房地产转换为存货房地产开发企业将用于经营租赁的房地产收回，重新开发用于对外销售，其转换日为租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。66

投资性房地产转为存货成本模式借：开发产品投资性房地产累计折旧（累计摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产公允价值模式借：开发产品公允价值贷：投资性房地产——成本——公允价值变动有可能在借方公允价值变动损益有可能在借方67例：甲房地产开发企业将其开发的部分写字楼用于对外经营租赁。20×9年10月15日，因租赁期满，甲企业将出租的写字楼收回，并作出书面决议，将该写字楼重新开发用于对外销售，即由投资性房地产转换为存货，当日的公允价值为5800万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为5600万元，其中，成本为5000万元，公允价值增值为600万元。

甲