重庆市十三五房地产业发展规划

附：关于指标测算的有关说明一、关于全市房地产主要指标的测算说明（一）房地产开发投资全市“十三五”规划投资由工业、基础设施和房地产三大板块组成，共计9万亿的总盘子。在经济新常态下，考虑到房地产业的去库存问题，预计全市房地产业五年累计开发投资额22413亿元，取整为22500亿元，占全市投资的比重为25%左右。表1：2010-2015年开发投资年份房地产投资（亿元）同比增长20101620.2630.80%20112015.0924.40%20122508.3524.50%20133012.7820.10%20143630.2320.50%201537513.33%201639766.00%201742156.00%201844686.00%201947366.00%202050206.00%十三五累计224136.00%（二）关于投资结构确定截至2014年，重庆已建成10万㎡以上的大型商业综合体43个，建筑面积达790万㎡,重庆市商业地产的发展已经出现饱和数据来源于重庆商报2015年12月3日数据来源于重庆商报2015年12月3日《重庆商业地产去同质化成发展关键》报道。表2：2010-2014年开发投资结构年份住宅办公楼商业用房其它201171.38%2.61%10.82%15.18%201268.04%4.05%12.26%15.65%201367.85%4.80%12.53%14.82%201467.53%4.87%14.71%12.89%（三）商品房新开工面积和建设用地供应表3：历年房屋新开工面积年份房屋新开工面积（万平方米）增长率20052335.00-20062709.2816.03%20073555.8731.25%20083508.62-1.33%20093813.688.69%20106312.6465.53%20116824.368.11%20125813.48-14.81%20137641.6331.45%20146254.04-18.16%20155810.85-7.1%一是从历年新开工面积进行推算。要保持一定规模的投资，需要有相应的新开工面积支撑，取五年平均新开面积值，近五年平均每年新开工面积为6569万平方米，受去库存影响，建议新开工面积保持在5000万平方米，不出现大的浮动，则“十三五”期间，累计房屋新开工面积测算为5000*5=2.5亿平方米。二是通过单位面积投资进行估算。有如下公式：累计新开工面积=累计房地产开发投资/单位面积投资，单位面积投资=楼面地价（1）+建造成本（2）+二类费用（3），其中二类费用为1+2的20%。取重庆市平均楼面地价为2200元/平方米系估计值，2014年主城区楼面地价2531元/平方米，该数据来源于《2014世联行重庆房地产市场研究报告》，房屋建造成本3344元/平方米数据来源于《2015年重庆统计年鉴》固定资产投资之房屋造价2014年数据。。系估计值，2014年主城区楼面地价2531元/平方米，该数据来源于《2014世联行重庆房地产市场研究报告》数据来源于《2015年重庆统计年鉴》固定资产投资之房屋造价2014年数据。则单位面积投资=（2200+3344）*1.2=6773元，考虑通货膨胀，取单位面积投资为7000元；在2.25万亿投资中，商品房投资估算为2.00万元。则累计新开工面积=2.00万亿元/7000元=2.85亿平方米。综上，取测房屋新开工面积2.5亿平方米作为“十三五”新开工面积规划目标。又，取全市房屋平均容积率为2.52014年重庆主城数据。，则对应的建设用地面积为：3亿平方米/2.5=12000万平方米。2014年重庆主城数据。（四）商品房竣工面积“十二五”前四年平均每年的房屋竣工面积3734万平方米，建议“十三五”房屋竣工面积按不低于“十二五”平均值规划，取3800万平方米，则“十三五”累计房屋竣工面积为3800*5=19000万平方米。表4：历年房屋竣工面积年份房屋竣工面积（万平方米）增长率20052209.82-20062224.840.68%20072253.071.27%20082367.945.10%20092907.0522.77%20102626.59-9.65%20113424.3330.37%20123990.6316.54%20133804.36-4.67%20143717.78-2.28%2015463024.5%近五年平均3913-（五）商品房销售面积表5：历年商品房销售面积年份商品房销售面积增长率20052017.66-20062228.4610.45%20073552.9259.43%20082872.19-19.16%20094002.8939.37%20104314.397.78%20114533.55.08%20124522.4-0.24%20134817.566.53%20145100.395.87%201553815.50%五年平均47434.52%一是按经验值推算。“十二五”前四年平均每年商品房销售面积是4743万平方米，“十三五”需要高于“十二五”平均销售面积计，规划每年销售面积在5000万平方米，则累计销售面积为25000万平方米。二是设定一定的增长速度。为去库存，“十三五”房地产市场需要保持一定的销售增长率。但受宏观环境影响，以及去库存的要求，商品房的销售会出现较大波动。综合而言“十三五”平均增速不可能太高，建议“十三五”按平均2%谨慎增长速度进行测算，则五年累计完成商品房销售面积28779万平方米。综上，商品房销售面积应在[25000,28779]，取两者的中间值26000万平方米作为十三五规划目标。二、关于各区县房地产开发指标的测算说明本报告以全市房地产开发、商品房开面积、竣工房屋面积、商品房销售面积的指标规划值为基础，结合各区县历年行业发展态势将其向38个区县及两江新区分解，并结合各区县上报规划值进行调整而得来。附表1：2011-2015年区县房地产开发投资（亿元）区县名称20112012201320142015总计渝中区116152196176152792大渡口586397125119461江北区2512812692752531329沙坪坝1761852452482591114九龙坡1631902262723231174南岸区1752372412722901214北碚区77129164218232820渝北区2272963155215551914巴南区106173181222256938都市区134717061935232924409756涪陵区4654687293333綦江区3223397376243大足区2428366475227长寿区67599710980411江津区45519611984396合川区42638495110394永川区5450687878330南川区3739404041197潼南县1217233845134铜梁区2122506968229荣昌县2738355328181璧山区3756103113863954455007389218653469万州区3862596279301梁平县91322212085城口县11551224丰都县101212202477垫江县1016272932115忠县1821212532117开县2532333445167云阳县1219233446133奉节县1531292528127巫山县36710835巫溪县59981242渝东北1472212452733381224黔江区131614182485武隆县2122222828121石柱县1020273127116秀山县8715141357酉阳县16101191055彭水县7767734渝东南768195108109469总计2015250830133630375114918附表2：2011-2015年区县新开工房屋面积（单位：万平方米）区县20112012201320142015总计渝中区2139720882112712大渡口1722322971491551005江北区7644413973711562129沙坪坝7043424782312191975九龙坡4683296266464672535南岸区3973304953242011746北碚区3432505963371901717渝北区3436456148747353211巴南区3162003962863151512都市区3721286441073300255016542涪陵区198188202155230974綦江区14388156206343935大足区118114130185158704长寿区3922102481501321132江津区2081793352532191194合川区1792343072491421111永川区135189197191217929南川区129731267258458潼南县13711215794217717铜梁区9289175167204727荣昌县941131289557487璧山区321141280125114979城市发展新区2144173124401941209210347万州区241181175148213958梁平县4544924938268城口都县67197152740347垫江县23361174282301忠县6497897358380开县531251024354377云阳县4192140183119575奉节县951706684126541巫山县3019142931124巫溪县281384164155渝东北7069758327328634109黔江区8349505453289武隆县3460584738237石柱县20606610973328秀山县2145423748193酉阳县662024148160彭水县339223345143渝东南2572442632813061349总计6824581376426254581132344附表3：2011-2015年区县竣工房屋面积（单位：万平方米）区县20112012201320142015总计渝中区754490113115438大渡口68143504941352江北区2422683203192761425沙坪坝2754102302781461339九龙坡2863091372584551445南岸区2372992542983691456北碚区1021821622423191007渝北区3586293995366402561巴南区12216312881162656都市区1765244717712174252210679涪陵区100138115161150665綦江区89829743121432大足区60551137474376长寿区10175135157331800江津区16410323992117716合川区93124158161132668永川区14612112690140624南川区2029414412146潼南县4512204830154铜梁区55569054207462荣昌县57821229582438璧山区151781158998531城市发展新区10839531369110814966010万州区10212914296104573梁平县2140252027133城口县6003716丰都县8785563125283垫江县2926253875192忠县3444604023201开县422015916102云阳县1681333343205奉节县3762531334199巫山县13007928巫溪县79122131渝东北3934964182923651964黔江区3036522049187武隆县652233632159石柱县3112687155237秀山县3018561669190酉阳水县1112531857渝东南18494246144247915总计3424399138043718463019567附表4：2011-2015年区县商品房销售面积（单位：万平方米）区县20112012201320142015总计渝中区961027385102457大渡口113123132159162689江北区3313322822642301440沙坪坝2642923463492751526九龙坡3093403744415011966南岸区2162712902702561302北碚区146149161169190816渝北区3474194575225062251巴南区2671572012082301063都市区2088218623152467245311509涪陵区10311695108126549綦江区10776135153165636大足区7259117129153531长寿区24991125175234874江津区154174191222253994合川区129112155177200773永川区144157167202247916南川区4971604549274潼南县64375876100335铜梁区7670104116130496荣昌县12410910691105534璧山区95107121157173653136611791435165019377567万州区193199206174187959梁平县6858705358308城口县93341029丰都县6294646868356垫江县2822745068240忠县127110937968477开县138147133133133685云阳县7913016016095623奉节县137172283646419巫山县1368111452巫溪县1161872770渝东北8659488577767734219黔江区4447515051243武隆县4237261419137石柱县3139494141201秀山县4333354144196酉阳县2625263126134彭水县2828252938148渝东南2142092112072181060总计4534452248185100538124355附表5：2011-2015年区县商品房销售额（单位：亿元）指标名称20112012201320142015总计渝中区87978397108472大渡口4859677487335江北区2022322422052001081沙坪坝134175206175138827九龙坡1581742172583051113南岸区141192232203179947北碚区6882858789411渝北区2713103564103851731巴南区13781119134146618都市区124614011608164316367534涪陵区4757475866274綦江区4230566863259大足区2523556470238长寿区6937517386316江津区736788100121449合川区5247758289346永川区59627497113406南川区20