某地产公司销售诊断案例

谨呈：合肥鸿海置业有限公司鸿海置业立基大厦项目营销诊断报告2010.8.18创意堂房地产整合营销传播机构.（....），提供海量管理资料免费下载！2第一篇：发现问题营销诊断，找出问题第二篇：分析问题理清思路，分析原因第三篇：解决问题找出可行的解决途径营销诊断思路.（....），提供海量管理资料免费下载！3第一篇：发现问题.（....），提供海量管理资料免费下载！4发司现屿问耀题市场有问题？市场环境竞争对手产品有问题？产品定位性价比执行有问题？策划执行销售执行.（.贱.骨.献.）跟，早提规供茎海假量沃管峰理花资蠢料扫免该费帮下恩载反！5市计场温环扒境—险—剂0堡9年蔑合敏肥幕办分公神类级住咐宅治销警售膨情槐况根衬据脸合螺肥店房光地督产慕交歌易软网论及贡合民肥验家优园缴网惩备同案职综筝合程数骡据存对办比铲分汗析尝，2系0技0展9年3月3震0日已至2寸0世0苗9年1毕2月2叼7日起间得，买共3晴6周跌的膊时泉间投里举，躬共小成挎交韵办弱公教类荒住端宅5横4弯3脊0套幼，迷成刚交教面知积4渣6剑5凤4克3蹦7庆.较8包㎡，度成匹交扫均筛价5格2强9存9元/慢㎡。.（.天.模.放.）输，崇提艇供迈海削量坟管岔理佳资驰料旗免悦费命下悬载腾！6市辨场右环罗境—阶—抄1帜0年瞒合驳肥她办乱公劳类熟住遗宅顶销电售血情抓况根草据颜合忽肥店房考地偷产益交母易为网杰及项合企肥跌家幼园乘网搬备蔬案糖综瞒合湖数暮据堪对布比饭分里析晕，2母0年1疫0年1月1日盛至2爱0觉1表0年8月1日泰间鸡，睁共3臂1周枯的远时诞间样里川，秘共玻成订交扬办废公妈类犯住叙宅5然3谢8炼6套冈，漏成雾交早面扮积4茎9敞8任4嫂6两1坐㎡。.（.呀.灵.富.）腰，旱提贫供水海个量核管款理颂资挑料元免金费者下母载吓！7市涂场池环楼境—拖—吩0章9年少与1陆0年客销泊售萝数柜据绪对崖比销金售虚套幕数销板售陷面匀积.（.驳.酸.躲.）购，吃提代供援海园量颠管棕理牛资精料怒免夫费职下情载倾！88市届场欠环示境—选—四茧大符行们政畏区1莫-税7月肿写毙字狮楼皇成链交粒数率据测分摔析.（.马.直.重.）敞，芹提厉供团海炊量贤管飘理夺资仆料厅免膀费稼下框载滑！9市拿场赶环付境委小嘉结结晋论锈：毅合侍肥虚市粒写势字里楼歌市饱场狂没题有虾问石题。现象1办公类市场没有像住宅一样明显的淡旺季，而且受国家宏观调控政策影响较小现象2办公类产品价格一直在节节攀升，增幅超过15%现象310年的办公类市场较09年销售更火爆，截至到10年7月底已经超过09年4-12月的总销量市创场衡研凉判色：国交家富针挤对疯住劫宅迫的抱宏布观威调艇控岩政父策改，街对铸办层公鹅类枣产关品酱的议影求响糟较错小绣，羊甚泻至筐更垒有破利拢于金办师公鱼类灭产锯品兵的固销问售环。.（.局.芬.叫.）隶，习提篇供评海搬量梦管目理角资枝料汉免撑费资下级载倘！1置0竞尚争校对罪手揭扫起描—寄—鹅I训F张C安望徽睬国欠际旁金刘融脊中撞心(扔5帐A剃)所属区域蜀山区产权40年开发商安兴发展投资商安徽省旅游集团位置梅山路18号建筑高度地上57层，底下3层总建筑面积29.4万方，其中写字楼15万方，其余为酒店和商业销售面积1000-2000高级办公类在售开盘时间2010-6-19交房时间2012-12-31销售价格12000元/平方套数463套已售110套卖点甲级写字楼，金属幕墙、断桥LOW-E中空玻璃，中央空调，钢化玻璃门，卫生间公共精装，18部高速品牌电梯.（.眯.告.夹.）抚，少提骑供趴海布量语管穗理科资扇料利免晚费渔下纺载嗽！1秋1竞嚷争胜对猾手称扫妥描—宁—螺I傲F牌C安弊徽范国航际卵金夸融雪中桥心(测5气A肺).（.摧.注.漫.）恒，袜提笼供轮海洲量顾管评理煌资灰料背免皮费猫下惨载敬！1老2竞遗争绣对宇手爷扫独描—跪—万议达狸广跃场(仅5阴A惰)所属区域包河区产权40年开发商万达投资投资商万达集团位置芜湖路马鞍山路交口建筑高度地上32层，底下3层总建筑面积10万方双塔写字楼销售面积95-1600高级办公类在售开盘时间2010-5-29交房时间2012-12-31销售价格11000元/平方标准甲级写字楼套数550套已售180套卖点甲级写字楼，LOW-E中空玻璃幕墙，大堂挑高10.8米，10部高速奥的斯电梯，新风系统，中央空调分户计量.（.威.抹.佩.）鞭，沾提挣供允海肚量贺管啄理狭资啊料由免惕费类下摩载订！1倍3竞累争殖对泡手悲扫稀描—丙—安蓄高顷广勾场(赵5街A兵)所属区域蜀山区产权40年开发商安高投资投资商安徽省高速集团位置合作化路与望江路交口建筑高度地上24层，底下3层总建筑面积3.5万方销售面积170-1700高级办公类在售开盘时间2010-6预约VIP(未开盘)交房时间2011-6销售价格预计9500元/平方套数140套已售/卖点层高3.8米，LOW-E中空玻璃幕墙，大堂挑高10.8米，10部3.5米/秒的高速奥的斯电梯，新风系统，中央空调分户计量，10兆光钎等.（.断.揉.秃.）敢，冷提忠供升海蔬量纳管校理做资问料扯免喜费肚下辅载寺！1悬4竞劈燕争食对姨手黄扫阅描—赌—绿眉地爆赢功海运国匹际化广够场(寸5固A记)所属区域包河区产权40年开发商绿地集团位置马鞍山路与太湖路交口建筑高度地上28层，底下3层总建面积25万方销售面积在售B座70-180平方户型开盘时间2007-12-19交房时间2010-10销售价格8500卖点5A甲级写字楼.（.登.冤.油.）拴，篇提拴供箭海盼量租管并理倾资撤料商免借费赤下馒载菜！1很5竞求争药对畏手祖扫庆描—拆—绿猫地驾赢产海政国蹄际接广搏场(须5滤A亿).（.凶.靠.过.）得，插提夏供累海厘量眠管宁理政资拦料失免想费润下序载闸！1讲6竞闯争妨对絮手榆扫刃描—且—鼎登鑫B洒O淹S甚S中驴心所属区域蜀山区产权40年开发商安徽鼎鑫置业位置长江西路丰乐酒店西侧建筑高度地上28层，地下2层总建筑面积37916方销售面积40-1200开盘时间2010-1-1交房时间2011-10销售价格均价6800套数119已售44套卖点地段.（.蛋.残.扇.）掀，哑提突供筋海嘉量援管春理世资读料学免疮费籍下岩载斯！1尼7竞呈争背对妙手赤扫艳描—怎—鼎浆鑫B锹O物S饿S中区心.（.火.罚.睡.）严，初提侄供喇海动量她管白理乞资由料骆免化费故下恰载盏！1悄8竞亡争瓦案析例极小择结IFC安徽国际金融中心万达广场绿地赢海安高广场鼎鑫BOSS中心本案位置好好较好中等较好较好交通好好好好好好配套好好较好好较好较好商圈中等较好较好较好一般中等品牌较好好好较好中等中等建筑形象好好好较好中等较好内部配置好好一般好一般较好结圣论厨：良合徐肥适市治写印字铸楼嗓市铜场销在亭售其楼圈盘横同漠质半化秆现蜡象斗严榆重冤，充高是端盯之货间远竞侨争怎压梢力什大爆，员多蠢为5打A级钥写篮字惯楼李，湖且逐周奥边攀商箱业累配妻套咸都届具玻有浪一奸定璃优龟势谦。.（.臣.烈.邻.）链，线提杜供蛮海遭量琴管偿理另资寻料腊免薯费哗下菜载别！1把9发优现皮问热题市场有问题？市场环境竞争对手产品有问题？产品定位性价比执行有问题？策划执行销售执行.（.第.碧.临.）摩，挡提掩供往海胆量注管床理眼资截料交免穗费租下仙载省！2惑0产够品即定所位—俯—地钞段科大东区合肥学院科大西区安徽大学安医附院百脑汇IFC安徽国际金融中心合作化路徽州大道金寨路高架南七商圈三里庵商圈黄山路南一环望江路黄金广场安高广场东方广场1、合肥高教区2、南七商业区（副中心）3、IT集中商贸区4、金寨路高架旁小沿结贿：地车处劝城群市蓬主狱城舒区蜘，迹交递通点、棍配貌套禁优血势竿明域显屯，舞地洽段且不盟逊谢于娃周牺边技同叙类汁项咐目悼。.（.烈.袭.劝.）熊，渐提滥供井海烈量植管歌理逐资康料泛免抖费稍下月载搜！2进1产侦品傻定之位—碗—产白品产品梳理产权40年建筑高度A座28层，B座20层，地下2层总建筑面积5.3万方面积分割50，整层1050开盘时间第一次开盘2009-11-1，2010.7月开始第二次认筹开盘交房时间2011-8-31销售价格7000-8000元/平方销售情况共857套，办公632套，34369.7平方米，已售230套，11904平方米，销售率34%。内部配套甲级写字楼，LOW-E中空玻璃幕墙，奥的斯电梯，VRV中央空调分户计量，4000平米前广场小千结勒：项跟目广按趋照5艺A甲识级各写格字违楼蜓标危准滴配息置借，摩从辅立裂面偷、千建街筑滩用播材叶、轿及跳内励部椅配景置垒在沿市羽场彻上旷具妹备皆了仗一候定膏的龄竞塔争晚优阴势谊。.（.朵.雾.牺.）嗽，们提母供务海自量瞎管散理仇资磁料酒免慢费红下爷载铸！2狠2产苏品祥定挺位—漫—户捕型整常层记面古积算约6滴5弟0平障方目伸前钻尚电未聚正荐式迎对沙外缠推究出扶销犹售分纠割煮销掏售祖，拦每脏套瓦面伪积茎约5乒0平嗓方开去间4慨.挠2米洁，颜进碑深8伟.傲4米晕，嚷公阿摊的约3公0占%小涨结叹：户尽型分大岛小矩适测中读，秒可馒分遥可蒙合献，勺在堪市笛场翻上方与揭其妥他5遭A甲饮级询写我字羡楼葛相希比好具物备户优蕉势羞。.（.待.究.冲.）斗，帜提胀供答海充量蚂管豪理尺资阵料仇免训费廊下足载竭！2筋3性废价勇比—戴—价壳格小线结彩：在替同孔片颂区缩慧和砍同长类系配谜置雪写竭字绩楼胃中仰，佩价碑格若偏格低厌，惕价律格抗上蚊具丛备容优间势泉。以B座1销7捕0乖1为顺例娇：单眼价罗：8繁2氏5山8元/平槽方净，小面猾积狠：5南1平导方自营模式总价=（8258-200）*51-20000*95%=371410返租模式总价=（8258-1200）*51*98%=352759实梳际慕成症交篇单耕价7纸2赴8展2惩.承5元/平初方实戒际吸成嗽交按单支价6嫩9融1井6库.碑8元/平爆方以毅南滴七游商跪圈宇内雷在尺售柿住增宅肚价叨格周类臣比贴：印而象释西失湖债：8罗4挥0哲0元/平壤方窄，板玉戚兰纠公谁寓薯：9产0就0献0元/平扣方朗，万席科着金夸色魔名席郡短：9队0皂0歪0元/平啊方蒸，笨幸评福刷里雹：7挽8换0予0元/平病方评。均牌价8塌0衫0换0元/平嗓方.（.登.伴.起.）慎，粮提虾供棵海督量呈管蹄理昼资睡料涂免面费尝下夜载绝！2筹4客胀户雅定冰位小名结但：客戒户骄面首太勉窄叙，两未切能椅对爆客珠户进进嫂行董有签效瓣分矮类浑。前期客户定位针对区域特征，围绕IT行业进行圈层写字楼商业化，通过商业返租、回购等手段来周边吸引投资客户成交客户行业种类较分散，未能实现意想的客户定位客户特征不明显，返租的概念并未达到预期效果.（.芽.息.脆.）虾，激提犹供蒸海拆量菌管艳理堤资雨料伞免俱费雷下液载骡！2榜5发贼现密问锡题市场有问题？市场环境竞争对手产品有问题？产品定位性价比执行有问题？策划执行销售执行.（.访.膀.童.）国，卫提捷供逮海痕量农管热理劫资剥料板免苏费减下逼载湾！2彻6策僵划如执仍行—童—策骨略+平纽奉面2牲62宾0完0兰9贵.终1路0袄.烛2富9合车肥刺晚由报B贴1幻玉9版新倡安龙晚成报C玩1甲7版2疮0靠0揭9光.恭1居0散.辜2在2合金肥蹈晚命报A浅1绞7版新辜安忽晚伟报C询1钢7版2勺0绘0殃9絮.锯1轰2储.舟3合播肥荒晚汗报语家坚园书版.（.妈.纯.骑.）羞，汪提险供投海段量盗管议理么资乳料美免建费猾下阴载择！2因7策落划响执班行—爹—策协略+平誉面2棋72查0旱0责9亡.虎1旨2怖.资3竿0安约徽迎商愿报A庸5版2描0呢1伍0川.伪1扮2废.哭1陡9合验肥散晚重报B呈1图3版2给0偷0绕9铅.既1捏2钓.险1饺7合宫肥葛晚该报罚家雪园冶版.（.屈.辱.孕.）朗，角提刮供制海团量取管务理旦资歇料川免臣费妻下债载纸！2愚8策初划呀执促行—庙—策预略+平件面2尤82抖0籍1哗0币.滩7缝.锁1合听肥折晚耕报C协3版2蜂0袋1临0敲.涌7宾.括2躲9合后肥拿晚辱报A耐1角1版2沈0帅1敢0辆.自4靠.都8合波肥感晚肾报B锈1乐3版.（.纲.竭.汉.）嚼，潜提业供插海殊量温管雹理筐资拒料它免杨费掘下万载织！2末9策业划员执饥行—狡—宣衔传演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