深圳市牛栏项目管理及战略管理知识方案

深圳华侨新苑

项目策划书一、项目案名建议定名为：龙华义乌小商品城案名理由：1.品牌需要：项目商业街及万众城小商品城均是以小商品经营为主，但缺乏品牌号召力，经营状况不佳，经营辐射商圈有限，好的案名便于品牌迅速传播2.定位需要：项目周边商业项目众多，已形成成熟的商圈，业态形式涵盖了，高中低一站式休闲娱乐、购物商业链、义乌小商品城的定位范围宽广，项目经营过程中，为了适应市场需求可在项目案名不做调整的情况下，对项目经营内容微调，保存了品牌价值的延续3.项目营销需要：此案名市场中有一部分忠实投资及消费客户，更能得到市场认同。二、项目商业模式针对项目特点，结合投资经营需要，商业模式建议如下：1.物业直接购买，产权拥有（建议此模式优选，此模式操作周期为一年内）：取得物业后，对外进行产权或租赁权的销售，销售对象为投资、自营，项目采取3-5年内统一返祖的模式操作，统一规划、招商及运营管理，类似地产开发，好处在于，能快速实现资金回报，还可以用物业进行融资，基本上可以实现资金投入的2倍左右的回笼2.长期租赁：实现40年左右的租赁权，完全进行租赁权销售，操作手法同上3.短期包租：实现十年以上的租赁权，由于租赁权时间的局限，项目只能采取二房东租金差价赚取投资回报，此方式融资渠道有限，回报周期较长，投资风险有一定的不确定性—丙—我批们故对郊义扇乌喷小宴商丘品结批啄发什城市的仙认灵识中国小商品批发城创建于1982年，是我国最早创办的专业市场之一。曾经连续13年位居全国工业品批发市场榜首，被国家质检总局授予“重质量、守信誉”市场荣誉称号，是我国最具影响力的小商品出口基地。义乌小商品批发城拥有34个产业，1502个大类、32万种商品，几乎囊括了工艺品、饰品、小五金、日用百货、雨具、电子电器、玩具、化妆品、文体、袜业、副食品、钟表、线带、针棉、纺织品、领带、服装等所有日用工业品的一站式商品市场。经营业态以物美价廉，应有尽有的鲜明特色，为经营投资者提供了强大的市场竞争力义务小商品批发城拥有先进而发达的市场经营管理体系，为投者的经营发展提供了有力保障品牌号召力市场竞争力持续发展力三娱、哄义残乌药的株认纳识四希、义副乌蓝小劣商渴品璃批坑发疫城超研禽究团范限围值的焰界藏定义库务谜小盒商杀品碎批豆发无城蚂做肝为伯专轮业检的随工躬艺撇商今品笑批柜发陶市蛮场效进京驻谷深随圳个，命将哗极娱大抓的趁吸桐引训众羽多拨投怒资杆经营乐者万的捏眼推球陵。仅通踪蝶过乳研桑究粒范帽围通的剥界盖定洁以嫂及震地异区乱相蜓关厅商俩品饶市赛场希的盖研蔬究累，惹为义项唐目肌的占经女营庙定箱位以之及吼业狮态奔比勺例菌提马供轧有出力收的改市争场量支是撑踏，胀并屿为抄项认目蚀的板整育体巴运乓作清策虑略草以顺及硬目衬标五客疗户端的汇锁思定所提供候有搬效身的氏依具据讽。五同茧时忧为渡丰穿富寨项槐目兴的娇经糟营恳业拢态巧，努发君挥希珠库三里角搬区它域脖产没业注链峰的谱优背势房诚和进后捐续保经营瓜的诱便穴利器提构供购客慨观团的绩论峰证镜。界定研蔑究舌范谋围—机—深络圳府周迈边柜和达义厦乌碑市帝场摸的并经跌营舞调跪查惠价州则区桑域—级—惠警州遵水施东帆路啦小牲商文品届经机营侍比鼓例小偶商圣品贝经伍营略品狐种经营品种间数具体比例日用百货3626食品3022文具、玩具1814民间用品1511针织用品43小五金86服装65茶叶86花艺65鞋22合计133地夕理决位兔置头：歉位捉于生水葛东身西掏路铺吧位亿面便积田：买主卸力讲铺检位叛在5做0决—泼6抄0平夏方救米经负营磁方旺式楼：烫以时批凶发顺为卷主萄，肾兼坑有惹零溪售进驱货乞点牲：蓄主耀要棕以撇广昨州响为从主宽，松东欧莞税有量一肚部颗分租皆金研：2稠0丝式—校6零0元/平勉米·月具邮体死比得例静图鹅如志下东放莞押区胳域—疲—富院民竭商浓业樱大抛厦经驼营落品货种沸分骑类阁统掉计经营品种经营面积（m2）经营户数（家）比例饰品类50041各类饰品针织内衣类60044针织品、内衣日用百货类403伞、塑料桌布、卫生纸洗涤化妆品类20021洗涤用品、化妆品皮具1009皮带、钱包文体用品类605文具、体育用品表类404钟表、手表小家电202电吹风、录音机小食品202奶粉、饮料、饼干礼品202打火机等包装袋202塑料袋、纸袋帽子、眼镜201儿童玩具403小型玩具合计约1680m平米139富疾民闯小霞商罪品绪经庸营惕区疑域剑规昏划生铺蚊位翻共1刻2举4个么，础皆交以钻独偿立看铺肺位乔的奋形归式号经营赵，逆经兵营隔模和式艳为编批绵发慌。典批撞发会经税营面狂（止按始使嫩用爹面丘积苏计崇）五约押在6滨—傅—1绣2平悬米城之嘉间飞。察由遣于续商泽机盈突勇现违，湾目前金大徐约怨有摆十网多锯间经加祝位烦小展商支品心经斥营摊拍位骑。东僻莞匹区孕域—棉—富丛民馆商优业眼大补厦经感营吉面粉积伶分象析经端营受商鬼户警数磁量伟分幕析经线营画分帐区辽图该巾市枝场最位扑于颗黄拥河疼时宾装各城滔以借北徐，雅港跳口起路看以静西布，流与冤虎从门艘排发污途河金围友绕臂的最区孕域吉内匪，伶分座布狱在广脊贸尺大毙厦县、奔永刃丰军楼仍、等永业滥楼谈、毒永帐安级楼悬、角永删兴岔楼一馋层即，可形舱成默了关虎易门辜小醉商鞋品沟市械场捆经辟营堪组霞团枪。突在钞经着营兴分之区俩上秀没废有在严啦格苹的苍经隐营朵规授划岸。庭均以废独蛮立告街哑铺锤的蜂形尊式誉经盗营翠，敏经县营异模另式骄以院批最发网为拖主摄。经俊营俊品窄种活分炊类暑统椒计该村市肤场查经狡营睡的喘小宪商享品员主兵要柱以谅文肌体璃用地品墓和腐针该织比内滋衣贡为输主善，喷以远帽通子崭、欺眼颠镜托、准音宇像宾制氏品织、岂办撕公汪设墙备师、林工毫艺喝礼嫂品光、包捞装纽奉袋陪、苏皮龄具心、援饰糕品僻、进婴罩儿霉用袖品俗等隐为穷辅都，山商任品衬辐割射算全振国恰。按由效于齿均规以泻街径铺脆的冤形赏式寒经精营创，庙其惨经植营代面亿积龟较愚大粉，皆眉在3办0师-虑-柱-锦-她-心8惊0平诸米寻（余使向用病面摸积弱）据之蒜间睬。东樱莞怕区翻域—茄—国斑贸舒精膝品餐广服场东奥莞侮区吉域—程—国雕贸厅精额品撒广凝场经营品种经营面积（m2）经营户数（家）印章、制卡301帽子、眼镜1803针织内衣120015办公耗材及设备2002包装袋1002塑料花、礼品2404文具4004音像制品801手机配件、电话卡602皮具401饰品1202模特架1001婴儿用品601合计约2800平米39广匙贸旷大洗厦拳一扣层蔬街插铺永啄丰定楼蛇一愚层疯街绞铺经营品种经营面积（m2）经营户数（家）针织602内衣1503婴儿用品702音像制品602文体用品602饰品1806鞋、包1204珠宝、玉器602玩具、礼品2406包装袋501合计约1000平米30东父莞桐区趁域—锡—国牲贸蹲精委品弓广叼场经营品种经营面积（m2）经营户数（家）文体用品60011内衣1203五金工具601针织品1202小电器601玩具、礼品601合计约500平米19经营品种经营面积（m2）经营户数（家）音像制品2009饰品703洗涤、化妆品802文体12040针织内衣2605合计约700平米59永荒业型楼股一滥层苍街皇铺永嘱安仔楼房诚一走层诞街牙铺永肌兴录楼饲一形层顾街肾铺经营品种经营面积（m2）经营户数（家）日用百货40014文体503针织品20014五金工具501饰品601合计约800平米33东朴莞案区瘦域—时—国伤贸袍精各品钓广率场经抽营溪面垫积带分厚析经厦营割商荡户伍数型量睬分臭析广聋州宗区吊域—若—小贞商亲品垫市钉场主剪要牢调崇查孕的秧有筛国晴际享玩厉具喉礼赵品炸城咏和族华锻南拦国要际林小胳商品报城初两施处甜。呈这诸两注处营市线场勺都士在忍海功珠旨广泛场润附恢近推，色且经掩营服的盒品让种粘也养大算多赢相无同趴。既据插商窗户语说斧，肤他陷们浙的酱货其损实仁大励部斗分哥还勇是邀广抢州努和朝珠宰三佳角监的玻货巾，月外牵面季的坛还是塌少密，习江眨浙坦的晒货怪主锋要健还粘是丈因陪为拔价共格锣便党宜召，鼻款如式也朴比喘较胜新示。架另滴外舰还柄有求些亏外捐国藏人篮在嘱广药州心办低货卵，宅有新透款申搭咐配央会凉卖懒的播更匀好嫌。据爱了爸解宏的菊情屿况希看追广滚州增的星商跟户搅要谱少称量激的站货衣主华要振目的穗有贺两离个穿方界面1）掌江星浙绣地光区杨的锤小忘商究品傻品岸种棍多睁，锯且陆款吃式验新距，罩可参以带腔动低本企地触货潮的半销往售症。2）留进蛙少技量捏的湿货祝样鼠后胃自辫己痰可逐以仇找牲本贤地模的驱加杨工适厂鹿进行翁加确工伸，裹主贵要申做脊为火样雹版椅的预用晚途葡。经蠢营傻品羊种脚在抬市寇场步所嗽占烦比筑列品种小饰品小首饰塑料制品工艺品女性化妆品所占比重25%15%15%12%15%品种布艺玩具香蕈太阳镜工艺礼品所占比重3%1.5%3%3%2.5%品种水晶制品其他杂类

所占比重3%2%

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