高新六路-科技二路赛格项目前期报告-2课件

高新六路-科技二路赛格项目前期报告2项目本体价值及区域解读第一章经开区西高新曲江浐灞主城区项目位于高新一期西南侧，科技二路和高新六路交汇处西南角，西邻丈八北路。此区域不属于传统商业区，是新兴产业园区，以产业集群和产业办公为主。约2公里二次创业CBD约2公里钟楼商圈约8公里与高新区核心商圈直线距离约2公里；距钟楼直线距离约8公里；距高新二次创业CBD约2公里；距小寨商圈约6公里；小寨商圈约6公里项目本体价值解读—区位项目位于高新核心区域外围，物理距离中度偏远，毗邻软件园，属于待开发区域。高新核心商圈项目位于高新核心区域外围，路网发达，公交基础良好，具备一定导入能力。路网：南北动脉：唐延路、沣惠南路、团结南路、高新六路、丈八北路；东西动脉：科技路、科技二路、唐兴路、科技四路等；项目本体价值解读—交通科技四路高新六路团结南路科技二路科技五路科技三路科技一路唐兴路丈八北路沣惠南路唐延路配套相对缺乏，仅银行、餐饮具备一定数量。瑞斯丽酒店怡湘居如家酒店片区配套银行：农业银行、建设银行、中国银行、交通银行、西安银行；餐饮：农家宴、怡湘居、袁师傅腊汁肉夹馍、怡歆茶苑、家之味食府、百怡咖啡等；酒店：瑞斯丽酒店、金福来酒店、如家酒店等。农业银行农家宴中国银行项目本体价值解读—配套地块现状及四至：地块两面临路，形状规整，易于规划、开发；昭示良好。项目本体价值解读—区位北侧：科技二路东侧：高新六路西侧：龙记·观澜山（在建）南侧：秦煤实业集团地块内侧:待拆建筑（康鸿产业园）北侧：延长石油符合中高端开发方向项目本体基本属性梳理——地块梳理：占地面积约：34.5亩容积率：8.5-9.0土地性质：商业用途处于核心区外延板块形状规则临区域主道西高新代表了西安现代城市意象的标签区位价值数字西高新现完成开发配套面积35平方公里；2006年在册企业实现营业收入1379.97亿元；每平方公里的营业收入达40亿元；累计注册企业达到8681户，其中高新技术企业910多家；成立各类外资企业797家，其中世界500强企业40余家；目前已有近40万就业人员，每年就业人口增加5万。区域解读西安高新区，位列国家六大高新区之列，拥有良好投资、城市和人居环境，使其成为“中国最具活力城区”。特点：

位置/规模：位于西安市南郊科教文化区，现完成开发配套面积35平方公里城市特点：“世界新西安·西安新世界”—高新区官方形象宣传国际机构评价2002年12月，被联合国工业发展组织评为六个“中国最具活力的城市和地区”之一。2010年10月，荣获年度亚洲孵化器奖，成为中国大陆地区第一个获得此项大奖的孵化器。关键词举例：A、国家将西安高新区列为建设世界一流科技园区试点，西安被列为六个国家级科技园区之一，不仅国家将因此而加大对高新的政策倾斜，西安市也会将更多的资源投入到高新区，政策机遇给高新带来巨大变化。B、西安市将授予高新区管委会市级经济管理权限和社会事务管理权限，高新区经济发展软环境将更快改进。C、首期投资70亿美元（总投资200余亿美元）的三星芯片厂，建国以来中西部最大规模的外资企业，已于2013年正式投产。老城区西高新区域解读西高新领跑西安经济发展，是城市知富中产阶层的聚居之地，当前承担着城市中心的职能。老城区西高新地位：高新区形成电子信息、先进制造、生物医药和现代服务四大主导产业，收入占80%；营业收入过百亿企业13家，过50亿企业19家，过10亿企业64家，过亿元企业达265家。2013年高新区营业收入达到8853亿元，总量位居全国114个国家级高新区第三位，外贸进出口达到132.77亿美元，占到陕西全省的65%以上；2013年建成区每平方公里营业收入125.4亿元，税收6.8亿元，工业用地每平方公里产值194.11亿元。经济：2013年，高新区GDP达1200亿元，占西安GDP30%以上，我国中西部地区经济总量最大的高新区。二十年来，一直保持着30%左右增长速度，高于陕西、西安平均增速19、17个百分点。公司数量：西安高新区拥有企业16000多家，数量居全国高新区第二位，上缴税收258.67亿元。2013年每日平均注册约14家，全年预计约4500家。西安经济龙头的地位将进一步强化。片区格局已然圈定，高人口密度、高容积率、中上价位成为了主题词。1991年3月经国务院首批批准的国家级高新区，2006年综合指标位于全国53个高新区前5位，是西安当前经济最为发达的区域。区位价值区域解读西安高新区一直保持30%的高经济增长速度，2013年区域现有企业总营业收入突破了8000亿，是中西部经济总量最大的高新区。现代服务业重点发展动漫类、出版类、影视类、文化类等。在总部经济方面，引进汇丰银行、北京银行等区域总部和中国西电、陕西电子信息集团等大型企业总部100多家，中西部总部经济最为聚集区域之一。通讯产业西安高新区软件园现有780家软件企业，以富士通、SPSS、炎兴、英飞凌等企业为龙头。高新区现有通信类企业1000余家，从业人员6万余人。

先进制造业西安高新区以比亚迪、法士特、西电、陕鼓等企业为龙头，以现有的1100多家制造企业为依托，做大做强。已聚集了先进制造类企业2000余家。实现营业收入1070.48亿元。软件服务类软件与服务外包领域。高新区现有NEC、SAP、神州数码、炎兴科技等软件与服务外包企业1000多家，从业人员9.8万人。“十二五”期间，高新区将重点发展物联网与云计算、移动互联网产业，计划到2015年实现产值1600亿元。占比：12%占比：36.9%占比：20.4%占比：11.2%区域解读比亚迪软件园三星城西安高新区成为国家通信高新技术产业化基地在日前召开的2010年全国科技工作会议上，西安高新区被科技部确定为国家通信高新技术产业化基地。这标志着西安通信产业成功跻身“国家队”，成为国家重点建设的国家级通信高新技术产业化基地。2013年，西安高新区软件和信息服务业产值突破千亿元，达到1043.7亿元，同比增长32.4%，在科技部公布的全国37个火炬计划软件产业基地综合排名上升至第五位，成功获批“国家电子商务示范基地”、“新一代信息技术创新示范园区”、“国家新型工业化产业（软件和信息服务业）示范基地”。2013年法士特产销再破百亿元，各项经营指标均超2012年，同比增长超过30%，遥遥领先国内重卡行业整体增长水平。2013年高新区出口总额56.63亿美元，占全省开发区出口总额的69.8%，同比增长39.0%。。市政工程：陕西游泳中心、妇女儿童活动中心、都市之门、千人大会堂、永阳公园、木塔寨公园……大型企业：中兴通讯、华为通讯……地产开发企业：绿地、和记黄埔、融侨、金泰·、高科、紫薇等依托强力规划和原有产业基础，二次创业区CBD等发展势头强劲，产业园日益成熟，大型建设和工程加速区域快速发展。区域解读已形成L型布局双大道双功能CBD区域；本案片区日后将在高新区传统商务区向西扩张的浪潮中逐步成熟。目前锦业路沿线已经入驻了中铁缤纷南郡、高科尚都、粤汉国际、绿地世纪城等商住项目，高新管委会已经入驻都市之门，其写字楼正处招租阶段，主要面向企业为证券、银行、IT、动漫及贸易。管委会的入驻及周边大量正开发或待开发项目，昭示区域是未来的发展热点，但同时表现了区域的不成熟。区域解读高新一期建成区西安城市城市地位：二线中游城市，西北龙头城市城市产业：电子信息、制造业、旅游业等城市发展：向南向北发展，环状城市结构西高新片区定位：产业中心、商务中心片区价值：城市发展重心之一片区建设：管委会入驻，和黄、绿地、高科等入驻项目地块项目地段：商务主轴西侧，高新六路沿线项目规模：34.5亩商业地块项目资源：出入交通便利，无景观资源项目劣势：自身规模小，配套缺乏，面临二次CBD竞争地块现状项目属性小结土地属性高新核心外延-小规模-中高档-商业地块本案地块符合中高档商业办公物业的发展方向陌生区成熟区核心区201420152011201220132016地块未来发展2017项目区位和规模条件决定项目对城市规划和区域发展依存度极高，项目必须与城市开发节奏相吻合，并着力于自身产品提升近阶段处于城市快速发展期，中远期将融入高新核心区依托交通和片区公共建设，未来2-3年土地属性才有可能发生较大变化本案土地属性的转变可能高新核心外延-小规模-商业地块-中高档开发高新核心区-配套丰富-商务资源突出-高档综合体项目01Land地块属性中小规模地块，两面临路，通达性、昭示性较佳核心区外延板块依托交通和片区公共建设，未来2-3年土地属性才有可能发生较大变化未来发展：纳入高新核心区-商务气氛浓郁-配套成熟-高端综合体土地的基础价值符合中高端综合体开发方向，那么市场会有哪些机会提供给我们？01Land地块属性中小规模地块，两面临路，通达性、昭示性较佳核心区外延板块依托交通和片区公共建设，未来2-3年土地属性才有可能发生较大变化未来发展：纳入高新核心区-商务气氛浓郁-配套成熟-高端综合体从各级市场寻找本案的发展机会城市环境解读各类物业市场机会分析市场环境分析02西安市场环境分析第二章西安作为西部发展的龙头城市，城市首位度高、辐射力强、发展潜力大经济总量西部地区第三，相对于东部、中部的部分省会城市，经济总量尚有一定差距；进入21世纪以后，GDP连续保持超过13％的高增长率，为西安市房地产业的发展创造了良好的经济环境；作为西部区域性经济金融中心，未来城市经济发展空间很大。城市发展-经济特征：与同级城市相比，西安经济总量不大但发展快速稳定，GDP增幅保持两位数以上。西安市场环境—经济发展根据2012年中国城市竞争报告来看，西安仅排名前36位，综合竞争力来处于中等水平。从统计数据来看，西安固定资产投资是拉动经济发展主要动力之一。2008年~2012年，固定资产分别为：2190.4、2500、3250.6、3352.1、4243.43；增长比例：15.6%、30.2%、37.1%、30.2%、35.06%。西安城市化发展快速，城市处于大规模建设期，固定资产成为拉动经济主要动力西安市场环境—经济发展西安便利的航空、铁路、公路交通，为西安的外部需求和城市发展提供了便利的基础条件西安市场环境—经济发展西安便利的航空、铁路、公路交通，为西安的外部需求和城市发展提供了便利的基础条件西安市场环境—经济发展西安第三产业比例占到50%以上，编织着西安从工业基础逐步发展成为以第三产业为主的服务经济城市。服务性主导的经济可提高城市承载力和服务功能，也熨平了经济波动。西安四大产业—现代服务业：金融、文化、设计、创意、律师等；高新技术产业：航天、科技、兵器、医药、信息等；其他人群：商业、经商、商务、休闲、养老、外籍等；先进制造业：汽车、电器、IT、电子产品等。西安市场环境—土地市场西安土地市场：随着城市骨架拉大，边缘性区域成交大幅上升，土地市场的供、求以及价格均出现一定幅度的下跌。从土地供应情况上看，近五年内全市土地供应量维持在高位运行，2012年供应总量达到近五年内的最高量，供应总量1587万㎡，2013年较2012年有小幅下跌；从成交情况看，成交量出现明显下滑，2013年成交量为929万㎡；成交亩单价在2013年首次出现下滑，降到193万元/亩。单位：万㎡单位：万/亩西安商品房市场：由于08年金融危机和4万亿影响，导致成交窗口后移，推高09年和10年整体成交量；但从近五年的走势来看，自09年后西安正式进入成交千万级。价格则呈现稳步攀升的态势。西安市场环境—商品房市场从近五年商品房成交走势来看，2011年受限购政策影响，成交量有所下滑，2013年房地产市场较2012年有大幅增加。从价格来看，西安商品房成交价格有稳步上升的趋势。近五年西安市商品房成交走势单位：万㎡单位：元/㎡从近五年商业成交走势来看，西安市商业物业的量价呈现逐年快速增长的态势，增幅基本保持两位数。近年来住宅投资渠道的收窄，商办市场升温迹象明显。从近五年销售情况来看，连续三年写字楼销量没出现太大变化，保持高位保证状态；价格有所下滑主要受优质板块开发饱和带来的成交下滑所致。目前西安写字楼市场发展基本稳定。西安市场环境—商办市场小结：1、西安经济总量不大，质量较好，且发展快速、稳定；2、城市骨架拉大带动土地市场连年升温；3、西安商品房市场吸纳量达千万级，需求较为旺盛。4、随着城市规模的不断扩张，以及住宅类宏观政策的频繁调整，商办类物业升温迹象明显。各类物业发展机会分析第三章商业市场分析近年来商业成交保持稳步增长的态势，2010到2013年商业成交量连续保持高位运行。商业市场—全市表现成交量方面，除去3月和12月较为活跃，其他月份基本平稳，3月的成交量主要来自华南城五金机电交易市场；成交价格基本保持在13000元/㎡，由于商业市场成交均价受个案影响较大，11月商业成交大部分来源于单价较高项目，从而拉高整体均价。从2008年到2013年，西安市商业成交量呈逐年上升的态势，2013年成交量为134.39万方，同比增长0.26%；成交均价在2012年为最高，2013年成交均价为13163元/㎡，同比下降0.11%；西安商业市场增长幅度非常明显，一方面可以看出西安已经步入快速发展期，一方面也是由于限购政策的影响。1次商圈2核心商圈3次商圈4本案片区高新区商业分布：依据主要交通干线和商办、商住物业的分布特征，大致分为一个区域级和两个副区域级商圈。商业市场—高新商业格局科技-光华-高新路商业特征：百货+酒店+写字楼商业+商住物业底商高新成熟商圈：商业现在已经发展的较为成熟，以高新路与科技路十字为圆心，依托世纪金花、金鹰国际两大购物中心，形成了商业购物中心，二环沿线，依托南二环便捷的交通优势，主要集中了诸多餐饮业态，包括海底捞火锅城、山西会馆、黄鹤楼酒店等等知名餐饮汇集。商圈档次较高，为中高端市场，商圈辐射范围较大，除了满足周边居民和办公白领的消费需求，对高新区具备较强的辐射能力，汇集人气。租金水平：300-500元/㎡/月高新核心商圈香格里拉酒店国美电器世纪金花金鹰百货业态分布商业市场—高新核心商圈科技路太白南路高新路白沙路科创路高新二路文昌豪生西安贵宾楼圣豪轩华润万家成都颐站今日醉美食餐厅科创路商业特征：标超+写字楼底商+社区底商商圈情况：商圈位于科技路以南，高新二路以北，高新路以东和太白南路以西，科创路与白沙路十字。商圈主要以高档餐饮为主，文昌豪生餐饮面积达0.6万平米，圣豪轩为0.55万平米，成都颐站为0.38万平米商圈内的大型餐饮为商圈聚集人气。商圈内居住社区较多，服务周边居民的服务类配套占比较大。租金水平：200-300元/㎡/月高新.生鲜城文昌豪生圣豪轩成都颐站商业市场—科创路商圈商圈业态面积占比商圈主要以餐饮为主，主要是文昌豪生和圣豪轩大型餐饮为依托，商圈主要是以服务周边居民为主，因此餐饮类和服务类占比较大。新西蓝商业街商业面积约0.94万平米卜蜂莲花商业面积约2.6万平米唐延中心城商业面积约6万平米金桥国际广场商业面积约1.4万平米以卜峰莲花为核心，大超市+写字楼商业模式商圈情况：目前唐延路与科技路十字商圈，商业面积为为5万平米，主要以大型超市卜蜂莲花为主，周边分布着众多办公楼群，众多企业云集，为周边商业提供了一批消费能力较高的企业白领。高新区科技路以北，唐延路和沣惠南路之间，是西北档次最高、面积最大的单建人防工程——唐延中心城，面积为6万平米，约2个世纪金花，是西安市一处高档次的娱乐、购物、休闲场所。租金水平：300-400元/㎡/月商圈以卜蜂莲花大型超市为依托，业态以餐饮、休闲娱乐和银行为主。商圈依托于周边写字楼，商业多为满足白领上班需求为主，偏向服务类消费。商圈业态面积占比图卜蜂莲花超市周边银行周边休闲娱乐金桥国际广场商业商业市场—唐延路与科技路十字本案片区：本案周边的的商业尚未成熟，主要分布在沣惠南路沿线；目前区域的商业形态主要以写字楼底商+临建商业（4S店）+村落散商为主。本案片区中商业发展处在初期阶段，业态的丰富程度不够，虽有一定的餐饮数量，但是周边吃饭难的现状仍旧存在；日常服务类配套缺失。租金：130-200元/㎡/月本案片区瑞斯丽酒店中国银行天回镇酒楼VOLVO写字楼底商+临建商业+村落散商，丰富度不高、业态存在断档商业市场—本案片区依托字楼经的济特征明显，商业物业以写字楼+底商或商住楼+底商的形式为主。本案片区的业态空白点较多，商业发展机会较大。商业市场—高新商业格局小结办公市场分析写字楼市场高新区处在统治地位，中心区板块将逐渐退出商务、居住功能投资热点产业规划土地供应2005年和记黄埔夺得高新区727亩国有土地的使用权，将给高新带来30亿人民币的投资，西高新将仍旧成为西安写字楼市场的热点区域……根据西安市未来的产业规划，西咸一体化将进一步推动西高新的发展西高新将发展成总部基地西高新无疑会成为写字楼开发的密集区，城内由于发展空间有限，只能在价格方面有所调整，在楼盘数量上不会再增加多少西高新中心城区几乎无土地供应，各类物业均受到发展限制，将逐渐退出西安市房地产竞争格局；西高新片区办公氛围浓厚，写字楼密集，有多家全球知名企业、国内知名企业入驻，随着二次CBD等新兴板块崛起，高新区未来仍将是商务高地。写字楼市场—板块格局主城经开区西高新西安市写字楼分布特征：写字楼主要分布在高新、经开、主城以及城市主干道沿线二环沿线城市中轴高新区：依托于高新技术产业密集、知名企业大量进驻，是西安写字楼物业发展的热点区域支柱产业:信息、IT、金融、房地产、新能源等产品水平：整体较高、相关的配套和衍生行业已成规模价格：9000-13000元/㎡代表项目：高新国际、旺座国际城、都市之门经开区：依托于工业、能源、房地产、金融等产业，目前已经形成以未央路为主轴的办公产业带，是继高新之后的又一个商务高地支柱产业:汽车、电子制造、能源、房地产、家居建材、新材料等产品水平：之前的产品品质和形象不足，目前新开发的项目在各方面均有赶超之势价格：8000-12000元/㎡代表项目：利君V时代、经发大厦、中登大厦城内：城市商业中心，交通中心产品水平：形象和配置较高租金：100-120元/㎡/月代表项目：长安国际、中大国际其他区域：主要依托交通优势，分布集中于城市中轴、二环线产品水平：由于成商务氛围并未成型，市场标尺不明细，品质参差不齐租金：50-80元/㎡/月代表项目：老三届写字楼市场—板块格局近年来写字楼成交保持稳步增长的态势，2010到2013年办公成交量连续保持高位运行，而2013年成交量则出现了有史以来的峰值。写字楼市场—全市表现从全年走势来看，10月份以10.95万方的成交量创下全年最高，其余各月成交量基本稳定，没有太大的波动；成交均价基本维持在8500元/㎡上下，走势较平稳。08到13年西安办公成交量逐年递增，13年成交量达到86.29万方，同比增长33.96%，创下历史新高，成交均价为8590元/㎡；随着第三产业的发展以及住宅产品投资渠道限制，2010-2013年写字楼成交一直保持高位运行；办公市场未来前景良好。成交价格走低主要受高新核心区备案量较少的影响。从成交区域来看，高新、经开、城西是目前办公市场的主要成交区域；从成交分布来看，办公客群对于高新区的偏好明显好于其他区，随着高新一期的逐步饱和，沣惠南路以西和都市之门板块将进入办公物业的高速发展期。从各区域办公成交量来看，高新区写字楼成交处在绝对霸主地位。写字楼市场—区域特征高新区各月成交量均在高位运行，平均每月成交量22483㎡；2013年高新区写字楼成交均价为7696元/㎡。写字楼市场—高新区甲、乙级写字楼概况目前已投入使用的写字楼中，甲级写字楼很少，多数为乙级写字楼写字楼市场—客户结构成交客户分布关注面积置业目的客户显示出很强的地缘性特征，随着高新区的不断扩区，唐延路沿线一带写字楼已然趋于饱和，正在显示出往西发展的趋势，沣惠南路以西的写字楼发展将十分看好。从面积段来看，200-500㎡关注度最高，这个面积段的办公场所既不会占用太多资金，亦可较好的显示出公司的形象。购买写字楼的客户多数来自高新区，较关注200-500㎡的面积，其次是100-200㎡，六成客户购买写字楼目的是自用入驻企业分布于各行各业，以地产开发及咨询类、IT高科技信息类及中介、专业服务类企业相对较多，分别占比19%、15%、14%。甲级写字楼中，企业分布整体比较均匀，包含各行各业，其中房地产相关企业、IT及中介、专业服务类公司稍多，因为目前高新区甲级写字楼主要分布在高新一期，商务氛围已经成熟；金融保险类也占有一定比例，由于公司的业务需要等原因，写字楼底商大部分均有大型银行进驻，且金融保险类公司的办公面积需求较一般企业偏大。写字楼市场—甲级写字楼客群分析中介专业服务类、实业及IT行业所占比例分别为18%、17%、12%。目前高新区乙级写字楼主要分布在高新二期唐延路以及锦业路沿线，以中介专业服务类、IT类以及工商贸易类企业居多，交通和配套是目前高新二期尤其锦业路附近主要制约因素；由于区域差异以及政策影响的等因素，高新区的乙级写字楼中文化传媒及能源类企业比例较小，能源类企业多租用甲级办公楼，文化传媒类企业在曲江办公市场则较为常见。写字楼市场—乙级写字楼客群分析写字楼市场—主要竞品概况根据写字楼标准层面积以及层高，我们将写字楼分为甲级、类甲级和乙级；本案的竞品在概念上均宣称是甲级写字楼，但其标准层面积、层高以及配套设施均无法达到甲级写字楼标准，因此在本案片区内，甲级写字楼尚是一个空白点；目前片区内写字楼运用高科技较少，我们建议适当运用高科技，以提高项目档次。版块内目前在售及即将入市的写字楼级别普遍偏低，甲级写字楼很少。西安第三产业发展迅速，整体写字楼市场已进入市场化发展时期。西安服务业发达：西安的一二三产业呈现三二一排列，第三产业自1999年以来已经占西安国内生产总值的50%以上；教育资源丰富：西安拥有极好的教育资源，根据中国全国高校数量排行榜，西安拥有本科院校数量25所，全国排名第三，仅次于北京和上海，为西安的发展提供了强有力的人力资源保障；高科技产业已具规模：目前已经拥有了西安高新技术产业开发区和西安经济技术开发区两个国家级开发区，且初步形成了电子信息、生物医药、新材料、先进制造业、通讯、集成电路、汽车、机械电子、食品饮料等支柱产业，高新区共有电子信息企业800多家，已形成以中兴、华为、海天天线、彩虹资讯、威世、英飞凌等龙头企业为核心，科耐特、华晶电子、华山半导体等一大批中小科技企业为支撑的产业集群；投资拉动经济：西安市国内生产总值主要靠投资拉动，出口和消费方面的贡献度不高，投资项目主要由政府主导。写字楼市场—市场机会1新盘老盘高新建成区团结南路、丈八北路板块高新二次创业区高新区传统商务板块已经发展饱和，向西延伸的态势明显。写字楼市场—市场机会2高新区主流办公物业的出租率均值达到70%以上，市场需求旺盛。写字楼市场—市场机会3高新一期写字楼入驻企业以金融、地产、高科技电子、服务行业为主；沣惠南路沿线、软件园写字楼入驻企业以IT类、新科技研发类、电子类为主；高新二期，都市之门、汇鑫IBC入驻企业以金融、电子和房地产行业为主。备注：物业费不含电梯费和中央空调费1、西安第三产业发展迅速，带动写字楼市场已进入市场化发展时期；2、高新区为全市首屈一指的商务高地，成交占有绝对地位；3、高新区电子信息企业800多家，已具备做产业集群的条件；4、高新核心区已经开发饱和，发展热点向西转移的苗头已经显现；5、高新区主流物业的入住率平均达到70%以上的水平，表明市场需求旺盛。写字楼市场—小结公寓市场分析高新区公寓项目主要集中在唐延路板块和高新二期板块高新区在售的公寓项目基本都集中在高新一期外延片区和高新二期；由于高新一期主要核心区域可开发土地面积受限，因此公寓类项目并没有出现太多在售的项目；本项目的地理位置是位于高新一期外延板块，距离高新两大板块直线距离都较近。此区域的公寓的功能大多都为住宅，是为了满足高新片区内有着较高消费水平的企业白领。12345678910公寓市场—区域公寓格局11精装产品的去化好于毛坯，40-60㎡为需求热点，多数项目进入销售中后期从从产品面积看，大多都集中在40到70㎡之间这些项目大多都是12年之前开盘的，后期公寓类项目供应量并不大。公寓市场—去化特征从销售总价上看，公寓类项目多以小户型低总价产品为主，主流集中在30万至40万从产品单价我们可以看出，多数价格在7000到8500之内高新区居住式公寓的价格反而要较高于办公类公寓价格单价主流为7500-8500元/㎡，总价集中于30-40万。公寓市场—价格特征公寓市场—客户特征成交客户分布置业目的关注面积购买公寓的客户大部分来自于高新区，以及部分外地客户；85%的客户购买公寓的目的是投资，很少会选择自住；40-50㎡的小公寓最受欢迎。购买公寓的客户大多来自于高新区，关注面积以40-50㎡为主，绝大多数购买者目的为投资。公寓小结1、高新区公寓产品主要分布在唐延路以西和高新二期；2、项目周边在售的公寓类项目大多已经进入尾盘；3、公寓的主流销售单价在7500-8500元/㎡，总价集中于30-40万。市场机会小结：存在较好的市场机会：1、区域内商业物业多与办公、商住物业捆绑，绝大多数取得了成功。2、沣惠南路线性经济带初步形成，由于开发和需求的外溢，日后具备块状发展的条件。3、现阶段片区内有一定的办公和产业基础，但商业配套的丰富度不高。写字楼市场机会很大：高新一期已经发展饱和，由于可出让土地资源有限，新增项目已经形成向南、向西的进驻特征；目前高新区写字楼入驻企业行业分布多样，尚没有电子信息产业集群的写字楼；板块内尚没有真正的甲级写字楼；随着日后开发项目增多以及相应配套的跟进，板块的商务氛围会越来越浓。有一定的市场机会：高新核心区饱和会产生外溢需求，价值片区自身商业和商务氛围的逐步成型，也会衍生出一定需求。高新区是商务氛围最好的区域，办公市场的发展机会大；受写字楼经济带动，商业及公寓也具有较好的发展机会。01Land地块属性中小规模地块，三面临路，通达性、昭示性较佳核心区外延板块依托交通和片区公共建设，未来2-3年土地属性才有可能发生较大变化未来发展：纳入高新核心区-商务气氛浓郁-配套成熟-高端精致综合体竞争市场02City&Economic西安经济发展平稳较快；土地市场连年升温；商品房市场连续四年保持千万级，各类物业的销售量保持高位运行，价格稳步增长占位及战略03项目价值梳理及市场占位项目发展策略思考项目市场占位及发展战略第四章区域高新核心外延、认知度高、热点开发板块双核心区外延距高新核心商圈约3公里、距二次CBD约3公里认知度高传统办公区域、软件园片区热点板块核心区饱和开发转移、价值洼地、成长空间属性回顾-区域市场办公西安写字楼市场需求充足，区域尚无同类型写字楼产品商业商业为区域主流模式、片区商业配套不足公寓区域成熟的商办和产业氛围、公寓产品具备较高的投资和自住价值现有条件+未来机遇属性回顾-市场本体资源占有高新双CBD辐射范围优质地段紧邻科技二路、高新六路，向东距唐延路约两站路、昭示性和便利度较高多元化物业集商务、商业、公寓于一体，形成功能互补优质地段、资源占有、功能多元属性回顾-本体补缺者挑战者追随者领导者敏锐的机会主义者次/非主流市场垄断价格产品有不可重复性过河拆桥非区域老大，中大规模市场区域老大改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值搭便车以小博大，杀伤战术价格制定需要有优势目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点四种竞争策略简析项目竞争策略——高新核心外延区域认知度高开发热点转移双CBD资源覆盖物业多元功能丰富基于市场占位之下的发展战略思考综合体发展的四种模式模式1均衡发展的模式模式3以酒店为核心功能的发展模式模式4以商业为核心功能的发展模式Complex=hotel+office+shopping+apartment+……

Complex=office(主)+apartment(次)+……HotelShoppingComplex=hotel(主)+apartment(次)+……OfficeShoppingComplex=shopping(主)+OfficeHotel……Shopping模式2以写字楼为核心功能的发展模式香港太古广场顶级购物中心：国际品牌专卖店为主、主力核心店为国际品牌百货店；除百货店外，全部采用室内街；优越的共享空间。五星级酒店部分港丽酒店、港岛香格里拉酒店、万豪酒店顶级公寓部分2栋共约400套单位太古广场定位为：香港最顶级的综合体物业甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级公寓案例（香港太古广场）关键驱动因素——香港太古广场案例（香港太古广场）定位为——广州最顶级的超高层写字楼超高层写字楼+公寓+小型购物商场模式2：以写字楼为核心功能位于广州南北向的城市新中轴线上/南向天河体育中心及珠江新城区/北靠广州火车东站、港穗直通火车站及地铁2号线总站案例（广州中信广场）关键驱动因素——广州中信广场案例（广州中信广场）案例（上海商城）五星级酒店+豪华公寓+写字楼+商场定位为——上海顶级国际化综合体"citywithinacity"模式3：以酒店为核心功能

上海商城位于南京西路，是成熟的商务、酒店区域。总建筑面积18.5万平方米。由一个五星级酒店、拥有472间豪华公寓、国际水准的办公大楼、25000平方米世界知名品牌的购物商场、以及其它各种设施组成。关键驱动因素——上海商城案例（上海商城）关键驱动因素外因：处在CBD区边缘，以五星级酒店、顶级商场及高档娱乐中心使综合体在南京西路上形成地标和中心化区域具有较大的发展潜力区域内已形成酒店经济和会展经济的氛围内因：定位准确，五星级酒店带动其它功能酒店及公寓入住客，为国际一线品牌专卖店带来持续的生意娱乐时尚、高档餐饮及会展功能使其成为活力中心波特曼酒店及国际一线品牌专卖店汇聚关键驱动因素——上海商城案例（上海商城）模式4：以商业为核心功能深圳罗湖金融商业中心区/深南大道沿线/紧邻深圳地铁一号线深圳大剧院站（地下商业与地铁相通）。华润中心——超大规模以商业为核心功能的综合体物业案例（深圳华润中心）华润中心规划与功能比例案例（深圳华润中心）关键驱动因素外因：优越的地理位置，良好的交通可达性；区域成熟后发展受限/需要新的亮点激发活力区域内缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象内因：超强的实力与品牌号召力集购物、娱乐等为一体的体验式项目立意高，与深圳人内心的价值观相符一流的精英团队关键驱动因素——深圳华润中心案例（深圳华润中心）

四种模式的内外因驱动本案借鉴项目开发策略——商业外部：通过项目立面形象提高辨识度和昭示性；内部：注重尺度和功能，增强自主性，以便不同业态需求的使用。写字楼外部：作为项目的价值标签，突出立面形象；内部：作为项目回现和利润的主力，打造内部实用空间，突出性价比。公寓外部：打造公建形象，但整体调性不脱离项目主题，增强视觉丰富感；内部：打造高性价比、实用的产品。本案发展借鉴：项目定位方向第五章商业定位方向办公定位方向公寓定位方向承接高新的城市价值，引领未来走向！项目整体的形象价值：商业定位方向土门商圈概况：作为传统的商圈，历史悠久，人流量较大，但档次较低，目前商圈包括服饰零售业、电器商场和大型超市。租金售价：约100-160元/平米，售价为2.1-2.6万元。空置率：基本无空置科技路西口商圈概况：位于科技路西口与丈八路十字，依托于西安外事学院和周边成熟社区居民，业态分布主要以餐饮和休闲娱乐为主。租金售价：约80-150元/平米，售价为2-2.6万元。空置率：15%电子城区域商圈：作为专业的电子市场，依托于大型的赛格电子商城，商圈内多所大专院校和科研单位，为商圈提供消费支撑。业态主要以专业市场和大众零售、餐饮为主。租金售价：约60-100元/平米，空置率：基本无空置丈八/太白商圈：租金售价：商圈主要位于太白路与丈八路十字，周边较多大型社区，商业以社区商业为主，有2个大型超市人人乐和规划中的华润万家，业态主要以大型超市和餐饮、服务配套为主。租金售价：约120-160元/平米，售价在2.5-3万元/平米空置率：约为50%枫林绿洲片商业体量约：10万平高新商圈分析商业特征：周边成熟商圈林立N西安高新区现有从业人员30余万人，其中本科以上12余万人，千人拥有大专学历以上从业人数600人，居全国高新区第3位；企业总数和就业总数居全国高新区第2位。被授予全国首批“大学生创业基地”和“海外高层次人才创新创业基地”。各类专业技术人员占从业人员的31%。有博士后科研工作站20个，占全省近三分之一。参与创业创新的院士累计68人，留学回国人员2800余人，硕士博士2万余人。高新商圈分析高新区产业人口基本资料商业特征：写字楼经济明显科技路商圈土门商圈科技路西口高新路南端电子城电子城/小寨鼓楼商圈卜峰莲花华润万家文昌豪生太白丈八路口二环沿线二环沿线高新区商业市场正处于高速发展阶段，商业氛围逐步向南、向西延伸现时商业结点位于科技路以北，集中于高新路与科技路交汇处。主要商业物业包括：世纪金花高新店、金鹰国际高新店、NOVO五环体育、伊蝶百货等南二环以南、科技路以北的高新路段是更西安著名的”特色餐饮“路，集传统陕西美食、各主要菜系、东南亚特色餐饮、西方美食为一体。著名大型餐饮品牌：大香港鱼翅酒家、东方大班、香香汇私房菜、KFC快餐、德克士快餐等随着高新区城市建设，高新区未来商圈将沿着高新路向南扩展，在高新路和科技二路交汇处将形成新的商业节点，无论从整个高新区的区位还是未来商业规模，高新沿线科技二路节点将超越现在科技路的商业节点，成为未来高新区商业核心。区域商业气氛不断向南、向西延伸，逐步提升项目区内未来商业价值及竞争力区域内餐饮业发展蓬勃，带动区内消费，长时间停留消费者于区内活动区域商业空间发展潜力巨大及竞争激烈本案片区高新商圈分析商业特征：片区发展不在商业主要轴线3124567商业市场—周边商业情况项目周边商业以盒子底商为主，新增商业体量约15万方。土地属性不具备打造区域型商业与高新成型商圈形成“互补型”商业，与周边同质项目形成“差异型”商业，通过互补型、差异型商业，发掘市场机会，成功开拓市场蓝海。本项目商业发展方向：互补型、差异型商业本项目商业发展方向：互补型、差异型商业写字楼定位方向区域及片区写字楼现状格局特征：写字楼的出租率基本在80%以上。高新区缺乏甲级写字楼，核心竞品中也同样如此。写字楼发展趋势趋势