益阳项目调查报告

益阳市大学康城项目调研报告版权声明本文仅供客户内部使用，版权归华盛麓峰投资控股集团有限公司所有，未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。目录一、大学康城项目发展情况调查二、开发商背景调查情况三、益阳市宏观经济分析四、益阳市房地产市场分析五、项目经济测算六、项目风险识别与控制一、项目发展情况调查项目位于益阳市高新区东部新区，占地83670.7㎡，地块周正，临城市主干道，无拆迁，并由南往北呈缓坡状，周边教育、医院等配套设施较为完善，但作为新型区域，整体城市形象上依旧有待提升。至长沙至市区梓山湖主题公园龙岭工业园城市学院医专项目概况发展情况项目总建筑面积约16.6万㎡，分两期开发，一期5.8万㎡，（已建成）二期10.8万㎡，计划3年完成，二期总投资约2.3亿元。市场反馈大学康城位置很好，一期为公路局定向开发，一期房子质量形象不好。——学府花园售楼员项腥目蛮照躬片多参层小智高螺层临发时榴接璃待互处小绪区帜设赴施项游目以一衫期启形券象凳较骡差厕，登至态今管仍毯未君入宿住犯，涨小弊品踩绿身化甘较忙少联。时一苍期驼西凤面疲为爸二西期控开贩发匙用唇地涨。因乌施非工窜单未位卫涨享价罪，辟所帆以问项万目泥停乓滞盈。—耀—项运目寄代脾理调公遥司方策降划钉曹迈欣房邪产患局物一炭直霉在情找搜项蜡目喊老肃板演，赵找茶不胆到羊人授。—棚—房珠产修局池某嘴工剑作雪人屡员今酱年4月剃，游新菜天睁建揪筑裕公桨司楼从衬签党字蜜之索日泛起4普5天阴内榨完校成握全顺部诉工念程颠，久康窝瑞羡公叹司斗则汗增触加粗支吊付撒工神程介款隆总知额1渴0酷2居7万姑元角。箱（厦红拥网童）未枯开梯发题地册块项叼目厉二园期一爷期阿定押向露开蜘发二冬期二百期洲总琴建惊筑片面辩积棉：1迎0或7吹5到1敲6究.烦8㎡（叮住时宅租：9威5备5饶5像2眉.步9㎡脑；梁商母业1垦1绒8均7怀3较.炉9㎡杀）思夺考右点班：趋银利掠弊统害把烫握术时絮机如爪何乔实差现慌项兴目同价花值茎最均大手化馅？威膛胁混（T）遭：未科来喝区幅域械开核发覆量模增卖大食，司需厕求狮容壳量伶本哥有均限酿，爬市虎场免竞亡争估将猫不持仅辽仅方是通项期目挤与如项拜目匙的戏竞亭争显，嫩而阴是弦对越客腐户汗群陆的滚争疏夺畅；高介新沾片顿区严为第中骨高鹅收序入掘群叉体日置歉业厅热巩点掏区锣域宅，灿客含户躁严距重梯被怎分效流球；目转前慕国暴家退政雨策朵调苍控象较榴多童，依市给场苍较申为命低地迷测。机宵会信（O）熟：规脚划旦新浊区普，守房宋地隶产枕需贫求鞭将拖进降一痰步斯加插大董；益个阳使房慰地专产陵处泳于未上撇升领空康间呢，阵市惯场妙供狂需违两资旺平，归仍擦以班刚韵需庄为事主听；本皮区阵域胶内搅房营地现产料市垫场洲已案经疮日屡见斤成扰熟,很续大算一贫部造分屑中称高石收百入艳人握群弄置坏业伪于存高天新哪区警域优沙势验（S）身：地卵块恼位防于脱益神阳央高酷新兆区亩“召东摧部乐新泳城亡”红板制块,交誓通魂便亮利扛；地执块懂位菊于讨高睬校效、腰企它业献群锻包访围汗之机中露，末居孤家艰氛电围蜓浓拢厚辰；项课目嚼一当期俊为援单屈位诸房攀，锤客钉群晨素鸭质非较槐高颗；项轧目返临巴主个干榜道袄，欣通捞达抵性嗓较架好劣巨势裤（W）柴：位腥于绘新屋区碍，股配疑套樱设谷施圣待成完武善项闯目与一与期邪形灿象形较叨差碑；片连区传居屯住买群桨体他素商质凤不踢一;项扰目S絮W嘴O竭T分刚析区献域—详—成饮熟暂的吨配顺套倾和居询住增氛泊围弯；热桨点种区贼域战，面主包流旷板站块圾，制中血高机收缎入直群缘瑞体检置炉业桥客秃户澡严丛重昼被游分轨流陷。地叨块—静—规趁模顺小,交培通竿便茂利;有催良暴好封的百展震示者面抖，尊地炎块换形胆状乒规保整钥。二垃、光开怜发焦商狮背艘景知调饭查公鲜司胆概辈况湖机南促康熄瑞脊房捐地画产白开毒发码公肆司六成舰立月于2润0烧0死6年1乎0月2蠢7日默，撇注提册抄资晕本栽金2泪0钟0缴0万逐人援民竭币叛，慈股峡东辟郭港雪抱青摩占4恩0模%，敏厦芝门啄凌科峰包万攻里冤石耀材独进风出灭口雪有先限秧公直司项占4捉0酸%，茶股妙东唤魏亿美厅云挖占2孩0炕%。震公竞司塔主缠营寨房未地胳产那开谢发皂经季营所，豪附羽营偿物蝴业迹管挑理些、鹊建速筑幼材践料歼销耗售疫等驾。支截成止2摧0弦1饺1年6月3浴0日公谱司种总迎资孔产5施4泻6胡8尘.糕8万遗元书，奴总故负犯债3赠9强0兼.隔8万持元蕉，伙所旱有寸者捆权驻益5柿0源7申8万句元卧。法被人毅情凭况法坡人李代演表妹郭挥雪忠青星。誓益症阳峡人忆，河厦摆门闻读锡书州后铲当樱地所工兼作哥。调愁查螺印演象开竭发酿商培是碑一硬个厚有块责藏任耽的爽开喝发乡丰商棵。—存—项攀目溪代堤理颂公缴司三锻、钉益乞阳嘉市满宏员观唉经工济希情赢况城城市垂概榴况-忽-滥-很-疾-紧司靠断长长株奋潭示城盘市收群区溉域邻交肃通捎发贫达,为特“伍长兽沙筒后叶花绢园子”益平阳践位丘于障湖冲南前中富部帜偏梯北抗，些长逝张丙高铸速竖、鸭长域吉类高圆速香、3仙1搁9国播道傅贯粪穿吧全闲城虑，效与纽奉长案沙侄市津区高相振距7斜0公颜里额，烛誉锻为涉“撒长觉沙税后亲花图园选”翼；益助阳检水剪资欧源赔和牵矿穗藏祥资苦源着丰燥富虏，恐水女资挠源仆总贺量拼为2市7匆7傅9亿尺立仙方此米,蕴旋含插丰究富叠的伙水傻能圈发琴电锄资卧源旺。丝式另协外,已惹知改的阀矿企床\矿鸟点践有1置4率0多拢处,是唯远志近植闻辨名话的农“漏小盗有券色针金书属酬之桃乡酒”砖。益迹阳菠市旨域阳总环面际积1确.尝2万严平景方穗公敌里繁，起总发人咬口4邮6叙0万岗人慕，真中急心东城价区身建荣成常区猴面桌积4械8平悉方闲公督里该，季只窜相斗当祝于骡衡侵阳修的4捕5鬼%、浸岳垮阳悔的5邮4拥%、初常毯德布的7椅5拢%；铃中骄心毛城宪区曾人倍口4采5万身人贵，膜相配当奔于究衡锄阳门的4霞6李%、已岳野阳险的5茎7做%、六常进德能的6乌5拣%，诸城荷市艺化遇水影平芬为3童5具%。益赤阳株城缎区闻沿眨资米水跟带搭状杰发亿展绪，匹主限要传在辞资杜水锄南颂岸磨沿3颤1肾9国懒道锹交旧通崖轴杯线暖发尝展到，惠近愧年付主芝要惭向盯南痛和叶东稀南排发低展傍了井朝味阳揪路牢以卸南秃高徐新皆片丛区赚和后龙狼岭下北暗片恰区饮，狂资狼阳碰片册区迹主伶要慌沿武马器良微路吨两奴侧谜发橡展悦了设部惑分昏区凯域脂；三母、毙益虚阳秤市狭宏罗观辈经贯济势情搜况经卫济椅概悠况2倚0超0循6年—锅2必0兔1澡0年G骨D粘P总屋量奇（糠亿沉元昨）2做0父1令0年反三趣次脚产禁业尝结寄构忽（%）宏观经济增长房地产业发展状态小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展-披-店-街-从偶益木阳昂经蚊济跟发渴展演状泥况需判够断益弃阳鹿房四地招产期市群场女开理始记迈旁入庆快览速意发巡寿展糊阶笋段2叫0吊0舒6岔-念2充0您1钟0年嗽五勉年仓中师，闲益嘱阳朱经掠济闻增比长G辽D煤P年仰均脊增期长权大半于8富%；发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）0—800800—40004000—80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，数量与质量并重缓慢发展，综合发展型2仆0劈燕1嫩0年强，存益导阳习人捉均G昂D召P达羡到1乘6排8增3牺9元罢（2拴5屯4弱3美拿元渠）政，脾房讽地内产享开访始幻玉迈企入快及速发纤展待阶溪段遍；益也阳抄市荣房都地伍产粒市枯场辽发爹展仙经决济骂环钻境四裕、搞益猜阳珠市喷房崇地考产夺市傻场际分舌析-汽-钱-维-构-徒-跟-益邪阳积未铃来头房揭地说产幼发恳展蓄重雪心呼主恼要黄为桃薪花符仑青和旗高恋新赢区北蜂两岗大毒片计区资娘阳仍片赠区顿：服北循起欣资民阳乱大陈道岂，旺南碧至小资售江篮北呆岸恒，科西参接咏资统江彼、草东六联晚长装常翼高恰速赵，步主续要站发河展薪商徐贸惑、桂文敲教支体斥卫孟、航行播政没办辆公昆、矮工晕业届和鞋仓走储龟等挤。会迅龙其片文区瓣：柄朝抵阳仁路韵以将北京，壮桃列花管仑健片旺区项以狸西另至耳志诱溪近河咏间盾的丛区筹域辞，欢总话用萌地代面窑积掀约4艰.要2平衬方度公获里派。伪主抬要秤以骂发皱展从居喝住亡、饥休开闲晌和猾工供业劫为践主风的牌功江能篇区亩。桃渴花克仑村片姨区妙：朝蚁阳川路渴以椅北堪，需会豆龙悄西其片蚊区乌以臣东修，牵长丽常船高传速食公征路孕以陡西驴的什区接域缩慧。规杀划遵发岁展慌和旅完战善贵商享业掏、忌居惠住始、钢综待合裳服梯务能等晴功滋能饶区辩，泡形禾成驼市驻级灶商竿业精中印心框。东耻港堡片水区脖：斑资周江帽二许桥毒下艘游顷，膀经长城气市倍外防围戴快魄速拢干荒道毛、砌联自运豆铁晚路主与核火跪车对东乐站忠相沸连礼，渗是抵益浪阳肯市中未避来勿的藏水捕铁拼联惕运劝码练头腐。高场新峰区羞北惠片甜区队：健会两龙乎山若公红园冬以旷东拿，清迎皇宾悠路象以碑北储，艰朝筹阳蚀路址以脉南德，尾梓熄山爹湖云以沿西镜的境区邻域凤，弱规亲划君建罚成肉益滥阳谱市踪蝶新激的盟行尼政敢中颗心免，集也首是苗益般阳弟市移级来城斥市驻中疗心惜核隆心推区铃。龙仁岭削北勒片映区姑：屯朝背阳懂路备以臂南括，彻梓抱山追湖夫以攀东此，那迎久宾羽路洋以规北扮，煮长供常忠高档速崖公撑路辆以挨西桐的请区甲域删，白是法益河阳矛市贤未屋来羡的并高搏等奏教牢育立基伴地临。高恢新纳区烂南来片悔区登：火破车持站敬以掩南甩和半寨终子比仑寇之勤间煎的唐区裳域绵，规完划缴发钉展归高些科指技进工鸟业违、群科臂研门、聪休潜闲答和饿居沸住溉等锅功村能厕区龙漏岭哄南峰片煤区伙：工北再起缘瑞迎爹宾诉路弓，撒南怜至馒外怖围蔬快陡速构干午道顺，生西煌至误益检阳浇火纺车冶东蜓站推，移东旬至饥长剑常糊高贝速训公柏路泉，是是葛益亿阳哑市驴未膛来帝的概物炎流揭中碧心破，柿重唐要巴的则工粘业仍基锹地叠。区失域均未塞来共发缩慧展暮状邮况2逮0吴1菊1年1粘—毅7月坐份钱房行地栏产覆发捉展则情电况1-7月新建商品房供应情况项目新建商品房其中：住宅区域预售面积（㎡）占上年总量（%）预售面积（㎡）占上年总量（%）中心城区635099.8847.24529418.0551.26赫山区396266.0284.64357674.2260.47高新区111815.0515.9492755.3127.69资阳区127018.8172.6578988.5274.291-7月新建商品房网签情况项目新建商品房其中：住宅区域网签面积（㎡）占上年总量（%）网签面积（㎡）占上年总量（%）中心城区583973.4562.24533219.7461.64赫山区253310.4656.07244047.0158.02高新区230415.1558.95212145.9157.02资阳区100247.84104.8977026.82106.491指-怎7月严中离心慌城冶区卵新杠建烟商餐品掏房亩批印准岂预精售6欧3还.茫5氧1万览㎡魄，胆为目上康年黎总哥量本的4惭7摧.骨2喘4尼%，规其升中殊住烈宅异批港准猎预宝售5无2状.航9捉4万达㎡业，脸为馋上蛇年宫总王量促的5补1骑.毅2夫6店%。1疫-资7月项中令心康城健区裹新富建责商婶品链房规网肠签5撕8絮.阔4叼0万盈㎡屑，柏为瞎上傻年僚总先量度的6刮2墙.篮2杏4梅%，著其雾中组住趴宅5首3辉.坚3垫2万扯㎡你，宫为悦上汁年消总扮量掉的6葬1枯.扭6臂4鸡%。1-7月新建商品房销售均价项目新建商品房其中：住宅区域销售均价（元/㎡）比去年均价（%）销售均价（元/㎡）比去年均价（%）中心城区3183.6312.143005.111.55赫山区3100.4510.222902.711.87高新区3656.6824.303498.1520.87资阳区2306.5-9.271971.61-12.051索-蝇7月连中字心猫城免区当新奏建铺商拐品谁房最网括签旁均伞价3植1拢8堡3。6浇3同/㎡邮，疏比2悦0择1虎0年蛋上同涨1羡2哪.税1错4煌%，殖其甘中司住骗宅佣网什签壶均请价扣为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计2257.7525114项肃目闻总怠投拆资佳估祝算液表（表单负位滩：闭万占元灾）五增、值项窄目颂经超济税测惑算序号类别可售面积（㎡、个）销售均价（元/㎡、个）销售收入（万元）备注1住宅95552.93500334442商业11813.975008860部分二层、三层商业3车位43065000元/个27953合计45099销杯售极收甲入界分暑项笔预惨测序号项目名称计算依据金额（万元）1销售收入450992总成本251142.1总投资227972.2管理费用总投资3%6642.3营销费用销售收入的3%13532.4财务费用3000万贷款，1年期3003销售税金及附加(1)*5.6%25264土地增值税暂按总销售额的2%计9025利润总额（1-2-3-4）165576所得税(5)*25%41397税后利润(5)-(6)12415评价指标:总投资利润率税前/总投资73%总投资净利润率税后/总投资54%项谅目嗽损词益成表资攀金跨投顾资却回程报购预多期如肺果水按圈照5逆1就%的资比颤例衔进斧行陵控枣股租，陆整序个植项秋目舟操元作源完姨毕张，间则嫂至崭少纷可浮以液获互得誓大叶约6酱3僻3智1万党的创税涨后似净辫利蔬润段。肌周亿期2年眯。如鹊果溪资住金调介坟入约额膝度腰为5沾0译0妖0万而，周厌期躺为2年踢计假算漫，则取年区回点报瞒利寸润会为3敏0环0钥0万倚。年挎均债投蠢资掠回算报联收这益级为6垂0傍%由竹上兴述祸测妥算鄙可输以松初才步典判戴断嘴，项警目窃于2脱0嗽1伍2年斗开浮始键销桑售蛙，轧销挺售旨期气限疫为2蔑0方1芹2东-带2雕0贷1拼4年啊，艘总劫销妇售漠收束入旺为4适5役0诸9觉9万炎元药。项酸目甲总舅投栽资煌额侍约2途2米7融9坚7万熟元叉。其税浊后镰净画利屑润至得少碎将溜达澡到1物2诊4米1匀5万患元以觉上（将销调售遵均络价蝴根券据映当扣地咏市尚场追按抓照巧保触守掘估垂算归的朱销鼻售歉价蜂位虹）六彼、瞎项升目哨风之险且识族别临与播控的制项榴目筝的技投哲资勒风涌险晕主鹿要右来程自广以查下木五损个右方家面送：（1）令宏沸观系政熔策面风宋险当嫌前滨，虹全毯国存房脑地眠产正受袖宏派观痰调参控阔政女策康影市响义，迫消膨费薪者译持叹币粪观民望失氛杨围冷浓厕，物开脆发狗商具迫烘于纱资内金死压猪力公，稻纷葡纷能加睬大喇促谜销乎力淘度轻，晒频闭频岗使悠出腰各眯类顾促骂销番手石段物。斜因漠此尚，兵适救时气把早握宪宏落观施政激策晓动侍向熟，定控好制诊好承项沉目北节习点刺，塔有堵利伙于母规缠避俘政烦策计风蛮险批。（2）溜市泳场板销篇售谊风洗险项惨目耽定蛾位炎于梅中笛、雾高传档辽住爪宅布，照主望要狐客凝户壁群裳体敏是雨益浆阳嘱本孟地瘦居楚民惹，锈如雾企粒业法家丽、劣政滚府槐高里层轻人踢士炭、拳高戒校萍教残职锅员骄工怎、以工方业蛾园屠区尊企希业望管皱理蚕人席员佳、取在旅外也创般业毁回屡家臣置悼业歇人滔士肌等亡，顺因蜡而云在俘项况目狱规烘划创、年产榆品挣设帽计悉、貌营边销静推至广贷等脉方构面芦要睛立划足武于战创开新拍，强加构大巴宣授传配力像度化，受快港速锋提堪升厚项扩目榨及皆产坟品耍的好知扯名源度踏和麻美坟誉敌度径，京增湖强椒市徐场棕认累可瓦，兵降农低蜓项焰目甩销决售携风摔险掏。（3）盯成掘本兔控淡制章风局险由傲于宫本磁项芝目冒一丈期子在蚂建歇筑君产洒品患、饼户役型接设探计挂等怀方烦面踏没耐有翠良惰好脖口堵碑短，侧项纤目互二彼期浊在够内颜部渡园喂林所景游观轧营搭造授方佩面岔将蒙作大重获点滑投帅入盏，吗以朝及废建炒筑拒材梯料徒价睬格虚上迅涨挖，朗这胶将税直某接修增替加喝项添目绣开厚发驱成缓本败，施使躺项档目阵的只投湾资吸收谢益减受销到认一吼定燃的压影疮响免。（4）有工万程虑质烧量确风膏险项均目哈一妙期钉在庄工饱程皮方夏面抄有烫过跨纠阿纷巡寿，条如赌果第工收程燥质恰量辛存遭在致问甲题财，鞋将苹从冻多菜方洁面陶引埋发震项小目哥的葛系饲统蛮风屿险题，租因贱此办，挽应况在守建参设蓬实狂施对过研程爬中刑抓船好轻质帜量健管炕理方，陈确屡保母项录目劝的宣工叹程裳