某路号地块项目定位报告

华润置地松江泗泾古楼路2号地块项目定位报告2009年10月谨呈：华润置地（上海）有限公司项目属性解读项目定位思考产品线选择及方案建议项目价值树体系梳理各方案综合效益对比2地块属性解析3古谨楼宰路份北影侧内商及业古扰楼谋路地己块广属叙性观解祖析中肚等挎规梢模嫁体孩量碑，律地器块丘方部正众，构周袜边菜水家系萌资兰源炉丰情富乐；现翅有街商诱业车配汤套它品爽质碰和授档熄次捕较帐低完，坊区陪域状较丸为遭缺结乏岸高逼端供生嚷活带氛宗围北页侧妹润堡江适商野业宝配诵套诞档凑次订较只低相，锤业探种勇业脱态棒分庸布道散正乱西营侧禾紧哪邻翼古日楼间阁尊河北销侧电古芳楼被公闲路援，辣路蹲况集尚丢好援，敏但蚊多耍有惹大黄中李型妥货叔车想经骂过东抵侧脑紧凤邻厦巴拿张情泾抽河宗地古疏楼挡阁呜河巴匀张伙泾钥河基任地疯现圆状盗：纤内转部征平教整4受马地歇块艇条宝件总限幼制披，俭产首品掀线弱选虹择愿受遵限冒较花大鸦，阵常是规育类挨小吐高殿层+低潜层产蒜品到线壶组角合烤下曲的冲普逮通沫住厚宅愤将文成鹿为沃项背目夺产庄品侧构远成母主萝体地饥块遇属袄性遇解售析地圈块葡经画济蜂指郊标则分笑析项目四至东至巴张泾河，南至乡村道路，西至古楼阁河，北至鼓楼路占地面积121719.2平方米容积率不大于1建筑密度不大于20%绿地率不小于45%建筑高度不高于40米建筑形态不能做独栋、双拼别墅项目要求全装修住宅面积应不低于总住宅建筑面积的30%容积率产品线1.2-1.4小高层1.0-1.2多层0.8-1.0叠墅0.6-0.8联体别墅容密积竖率杨要更求准下可魂能线的拿产为品滴形榴态泗泾站泗泾古镇本案5板爪块画属肯性软解崖析6本案本胖项擦目猛位芝于包松治江裕泗菌泾允板婶块暖内胞，赏该价板旧块婚紧凝邻楚九乡丰亭厚板查块蹲，北道临偶机饺场孕，在西旗接蜜佘傍山思国录家训旅返游旱度砍假俯区者，齿南阵望现松光江狮大罗学王城病，丧东延连障上遮海滩市壳区垂，腥是陶松男江走重药点拨发积展绍的象中葛心黄镇距威上聋海揭市握中知心2拔7公漏里虹滤桥阿国筹际殊机今场1懒2公垫里本项目地焰处伍松畜江状北盘部已泗忠泾润板夹块环，肝虽隶受葱大护佘威山控辐付射愿，者但顺自昆身获缺堤乏勤一朴定信的自帝然次资惧源籍基头础篇，嫌远酱离串市俯中命心颜，友整裕体橡亦谋尚槽未掉形确成忙高虾端续居晓住胖区伏氛滩围板眯块傍属届性画分舒析区谊位旬属骨性7有霉多页条夕市繁级牌交妖通秋干缩慧道每及著轨猴交9号孤线松贯亡穿津联华通保，婚交叹通掠可钉达持性虎好区局位稀属粮性快晒速疫交年通：经柴由晨嘉呆松尚公谁路隐、鹿沪艰松闷公理路纯、败莘嗓砖克公盘路写可钓快页速壶到经达回沪吊青租平伴公炸路吩、A糕9、A妄5、A替8以挪及胸市荒区禽。轨剧道著交另通：地虾铁9号粗线害已渠投钢入技使比用斯，滴本物案程临牌近温泗态泾拌站目和触佘装山音站码两胁站梅，伍距风离芝约虚在2桥-造2倒.棵5公烟里勉。佘山别墅区A9A5莘闵别墅区A8赵巷别墅区徐泾别墅区沪青平公路沪松公路泗泾站佘山站9号线嘉松公路莘砖公路本案泗泾板块板奥块贸属昌性涨分岗析8区什域阴商使业袭配率套雁及严档棕次猫将怒得黑到崖进久一窑步勒升集级雕完振善绒，费高适端骂板矛块透居胁住源氛围振愈甚加福成星熟商和业坏配菠套阅规息划三团湘冷商幸业按广赤场占撕地棚约5万㎡思，桂总却建异约络1弹0肥万湿㎡拒，紧廊邻9号偷线偏泗础泾喜站壳，区集煌生铅活吗购泽物催、炭时杆尚登餐挠饮昌、眨休棵闲而娱勾乐只于虑一看体由的忠一藏站创式抬体衡验叹消倒费扩中穗心本，茅预段计2全0搞1疾0年峡底技正皂式条投胸入窗运区营里，伍大斯润浇发树、K洒F些C等遗商想家志已蹲签毕约缴入浆驻放。怪其幻玉他鞋商划业最规趋划徐有撤餐涛饮导、屡娱阳乐候、塌生乌活额配疑套航、限服胆装罢箱组包眼等语，赴当下前虫商冶铺粒基心本网售所完驼；利另帖外馅还必规名划庸有桂酒郑店群式虫公咬寓研。佘笨山天湾匆商救业页中垃心上稠海匀城露投竟开椒发仙，极超与过1洗0万㎡的叔各豆类狠商临业继中滨配倾置聚了5万㎡的护滨才水搏风应情岭商瓦业旅，3万㎡的苗精趴品侮城辱市涨广隐场训，遮约2万㎡的辩“饺佘建山泼湾秋主绕题窄商伏业屠街缠”纽奉。泗胶泾计站本驱案三古湘停商采业奏广凝场佘准山采湾兄商塞业猫中员心佘么山箩站泗肆泾臂镇鞠中筝心菲撇诗招艾像伦3谨0哪0刮0若㎡米叮社册区虹商汽业金诞港神、调同急润漆社驼区央商棕业本夜案赖所引在谈区告域篮目钥前疯无研大望型孙配登套份，劣主案要夜依俘靠锻周稀边耽社固区秆的棕小贞型缘瑞商圈业手配救套结，慎但吊未纪来某将息有扁三盏湘太商幼业撒广蹄场极和龄佘捷山令湾镜商踪蝶业尺中谎心感投桐入煤使转用剃：三湘效果图三湘效果图三湘工程进度板害块踩属避性眉分赏析90仓9年7月3葛0日块获书悉帜，柜本代市放已滥规胖划滨安唯排为了1闹5个啦有蚀一奋定枝建督设能规齐模消、火交售通盖方要便融、鲁配雅套悬良示好技、教多秒类颤型衬住寸宅衔混呈合薪的艇大侵型鸭居托住蝇社序区础，普泗漫泾星位吓列交其胆中肥。泗铁泾活配讽套阳商御品宫房垮基搭地土规概划牢范效围：福本否次昆规仆划跑的匆范琴围绍北眉到窜泗扬陈肿公愧路猴，进东哭至蛋刘艳五昨公闹路施，鱼南云至幼泗欲泾紧塘—来—泗院凤切路抢，梯西猎至耽嘉袖松延公总路梳，规莫划宝总票用沃地温面投积1政3疗5顺.输6孤2公榜顷烫，网规似划糊总睛建萍筑思量岩约1传1项5万土平惹方库米初，图其港中诱住赖宅深建跑筑列量滩约9民5万富平眯方沸米。大匙型伪配销套和商议品经房冷基症地免规撞划沾未康来颜将孝对化板垦块叨形规象暮提视升扮产贝生甚一块定要负作面卷影并响板补块规属秘性爆分帖析区啦域星规部划—袜—大信型下配匠套招商圾品沈房备基笨地本据案1想0区辩域令市罩场尾解换析1浆1区厚域籍市训场带大诉户蝴型竿公君寓房诚供里应互匮昏乏谨，蚊形妙态恩差瓶异锦化翁、掉对齿比坛高扒端遵物榨业既有总稳价概优夺势损的劳升纯级文型能产类品臭存胡在彻较斤大螺市础场乡丰机独会市牲场鸭条况件—柴—公栽寓大产捧品敬分紫析在售楼盘产品体量（㎡）未推体量（㎡）项目主力户型同润菲诗爱伦高层38万29.68万1R：55-87㎡2R：80-90㎡3R：129-130㎡金港花园小高层、联排30万4.7万2R：90-108㎡3R：125-140㎡西南名苑多层、小高层16万5.28万2R：80-90㎡3R：100㎡绿波景园多层、小高层13万6.76万2R：90-92㎡3R：125㎡4R：130-135㎡合计46.42万将售楼盘产品体量（㎡）项目主力户型同润苑四期小高层——98-125㎡二房、三房城投项目小高层规划中常规二房、三房三水四季城小高层/高层为主67万常规二房、三房板缩慧块籍公堂寓垮主弦力宋供寸应煮主租要甲集软中则在8漫0兵-第1库0较0膜㎡二鞭房舌和1例2谈0俯-兆1炸4伞0品㎡三女房返，1惑5炉0撞㎡以拆上驴大刚户退型押公偿寓滴类丹产帽品趟供务应凝匮挠乏煎；板帽块雹在弓售疯常搏规似公衬寓职未孟来脉供虚应酒超稳过4嚷6万喜㎡毛，爽未颤来属还制将茂有琴三服个针楼食盘筒的盼公牛寓敬入狭市烧，叛总姑供披应瓣超吉过1唇0歉0万极㎡里，伏均般以批常月规魄户须型范为融主匙，桶内门部齐同乎质软化遵竞辰争揪激忽烈返。区嘱域罪市便场属解莫析本案主要公寓项目分布同润菲诗爱伦一房55-87㎡二房83-90㎡三房129-130㎡西南名苑（宽景99）二房80-90㎡三房100㎡绿波景园二房90-92㎡、三房125㎡、四房130-135㎡金港花园二房90-108㎡三房125-140㎡1212同润苑三期城投古楼路商品住宅项目33山水四季城二-五期1姑2常跟规肤公膝寓肢类旁产日品辩无忠法欧支蛙撑辆项觉目家价红格蛇预顾期灵和浪高洽溢有价胀目啄标恒的天实蔬现本惩项板目起产己品东打狗造替上师必醋须丛实罩现肃产绍品浴的龟突孤破齿和乳品表质块的槐强袄化魔升萍级虚！土孙地晶成搏本认分减析楼搞板哗价磁约1誉1逐5低0略0元/风㎡建烧筑下、茧财推务劣、载营梁销区等俯成帅本合照理朝利展润咱率屯目谱标草（2上5市-受3纸0倾%）本刚案颂整业盘弓均付价聚需遗达2玻5病0嗓0盲0元/估㎡以柏上注龟：杜本狮案却预阅计脑一赞年厘后骡入捧市过，昨销折售纷周未期阅一盾年灿。七宝板块板块均价19024元/㎡城花新园22605元/㎡九亭板块板块均价10801元/㎡贝尚湾18969元/㎡泗泾板块板块均价9401元/㎡菲诗爱伦16200元/㎡新桥板块板块均价12941元/㎡绿洲香岛14803元/㎡未来预期价格①②公寓板块七宝九亭新桥泗泾年均复合增长率9.6%10.2%16%10.2%9月常规公寓均价（元/㎡）165829334103628124一年半后均价（元/㎡）1902410801129419401标杆项目城花新园贝尚湾绿洲香岛菲诗爱伦9月常规公寓均价（元/㎡）1970416395118539170一年半后均价（元/㎡）22605189691480316200（最新报价14000，以此计算）9号竞线股沿嘉线辱板奶块品呈葱现薪出延明嫩显挎的爱价读格辉梯提度塌；受尼与证市苏区项距粥离锤和位配饰套醋影屑响状，陪本妙案疮虽荡然桌可奖以狂树困立摔板秤块钳标类杆粥价田格宫，炒但很劲难哗突悄破帮九露亭珍和超七副宝瞒的娘标娇杆午价勇格践、返达敌到2厕2治0类0六0元/说㎡以树上笑的柜单孟价塘预题期。区站域倘市绢场肆解烧析1仿3市营场阔条害件—圣—联魂体颗别步墅楼产遗品胶价橡格咬分狡析联体别墅板块莘闵赵巷徐泾泗泾年均复合增长率17.4%17.5%14.3%14.1%9月联排均价（元/㎡）135951143714502125601年后均价（元/㎡）159611343916576143319月双拼均价（元/㎡）——1727418122最新报价200001年后均价（元/㎡）——202972071322820莘闵板块赵巷板块徐泾板块本案泗泾板块联排15961元/㎡双拼20297元/㎡联排13439元/㎡双拼20713元/㎡联排16576元/㎡双拼22820元/㎡联排14331元/㎡未来预期价格注：本案预计一年后入市。双乏拼愉别悠墅苍价铺值宰较粮高肤，宅未解来童价牙格车成享长遵空裂间脖也原较坊大广，羞尤侦其拨是疫本宽案湿所睁在踩泗视泾悟板蔬块妖，艺双畅拼殿别竞墅辈供室应座少织，礼竞巴争姥压息力相小邮，崇未惑来敞价羞格恒成梳长枣弹斑性胶更陶大饶；联乱排收别油墅走价完值拢较望弱保，喷是艺经有济壮型另别倚墅梳的朽主博要蚀产性品闹形捷态所，顶市标场御竞傲争终激饲烈意，秩未覆来供价香格仪成乏长角弹旱性划较茫小医，托一神年巴后棚预巾期衡价琴格承很目难古达离到2万律元/贡㎡以签上央。泗膛泾匙板别块业双菠拼倒别订墅椅竞防争绑压趴力断小旬，诸未觉来距价敢格党成荡长徒弹真性巩大互；因常耕规熔联让排络未张来士价划格偶不例能朽满围足狱项沈目砌利思润葵要默求答，基需叛在齿产绸品夫形植态呈打段造雅上授有睁所气突扑破区摩域粗市牛场缴解天析1馅4市展场暗条励件—鞭—独劫栋赖别眨墅替产讨品纯价廉格杠分末析独栋别墅板块佘山莘闵赵巷徐泾泗泾年均复合增长率18.2%28.6%17.4%17.6%13.7%9月均价（元/㎡）49444272562598425475252991年后均价（元/㎡）5844335051305052995928765佘山板块莘闵板块赵巷板块徐泾板块本案泗泾板块独栋58443元/㎡独栋35051元/㎡独栋30505元/㎡独栋29959元/㎡独栋28765元/㎡未来预期价格注：本案预计一年后入市。区蔬域俱内仪独廉栋垒别停墅斩价您值粮较亭好福，插未魄来臂价登格员成累长严性双较用高坐；泗坛泾纤板每块植独问栋纹别翅墅建价急格巧相午对虎周短边响板炉块卫较剥低仓，步未系来悔价勉格晨成堵长新空挣间雅较签大矮，碑尤夹其惰是维佘叉山猾板迟块俗独胃栋绵别局墅贫档脑次形和灾价征格开非哀常见高扰，捡对胖泗冒泾束板茎块波独盛栋俭别挽墅鼠价盗格疫有常较洲大瓶的箩正阴向速刺雅激浪作穴用亮。区碌域饮市立场逗解状析受朋周树边默高呈端殖别判墅企区踪蝶的帽带逗动赛，日区升域此内柔独打栋背别播墅济具会备朗较炼强替的棚价枣格支听撑奴力泥，关未麻来撇独挠栋牙别届墅胞产败品危价经格症隐杜性孔成由长哪空昼间身较课大1依5客敞户摄条招件除解终析1掉6现街有刻客易户斯条滔件目软前螺板庄块约客煤户梁来违源泗泾私营经济开发区松江钢材城泗泾五金城现已招商2000多户首期已入驻企业860多家。二期工程完成时，可达1200多家.一期已驻251家商户，明年8月前将全部推出，总开发商铺3000余间。轻轨9号线导入人群公北寓铜客妥户兼导等入挤单锻一披；姐经课济秃型休别佛墅羞客孙群柿集历中菠在水西露区御；瞧独猛栋棕别罚墅互客群须广肺泛侄，氧呈牲现翅泛伴区扁域睁化馋趋锻势迟。公寓客户小高层/高层公寓：

区域内品质较高的公寓（如同润菲诗爱伦）成交客户基本都是轻轨9号线导入人群，主要是在徐汇、闵行、长宁和松江区工作的白领。独栋别墅客户以产业客为主，早期的主力客群——在国内有生意的外籍华人仍占有一定比例，另外成交客群也逐渐表现出泛区域化，西区乃至大浦东区域客户均有成交。经济型别墅客户联排/双拼别墅：主要是区域产业客，以及闵行、长宁、徐汇区域的企业中高层管理者和有改善需求的居民。1厕7区流域痕商玻业志配着套泄及不档奶次振将社得纺到留进起一调步召升声级秒完缴善每，赔高幅端降板洞块孙居预住穗氛围表愈坐加策成拥熟斥，杏对序外技区拐域征高奥端柜客纯户虫的臣吸伏引筒力躁将件加候强商龙业肥配围套朋规存划三践湘偷商匙业详广微场占款地低约5万㎡昆，饼总晌建踪蝶约希1乞0洗万陡㎡貌，紧膀邻9号芬线行泗陆泾足站爬，贸集家生奶活晓购济物僚、宵时仅尚锦餐夜饮耀、怖休规闲患娱婚乐剑于栋一谈体副的罩一拾站秋式澡体唉验浮消初费手中没心法，领预盆计2迎0知1伏0年滚底暴正丸式叠投继入专运臣营零，村大饼润乒发挠、K极F持C等萌商松家春已厕签洲约咳入动驻舞。锄其手他枪商帝业线规猪划率有垫餐祖饮企、闯娱雁乐剥、眨生个活拼配籍套蠢、旧服寇装胆箱棚包刚等跌，泥当角前禾商维铺电基裳本好售灾完宁；玩另郑外邀还转规齿划喘有距酒请店拜式马公匪寓王。佘升山亩湾单商利业妙中敢心上阻海炒城触投例开壁发递，酿超御过1宏0万㎡的拆各训类雾商懂业认中卷配石置向了5万㎡的恭滨锯水两风渔情落商忙业纺，3万㎡的贪精策品葬城狮市你广渴场彼，姥约2万㎡的嫩“民佘进山太湾告主巨题嫁商柴业怕街内”来。泗乓泾苹站本厉案三特湘够商乱业短广章场佘蜜山半湾阿商沟业锡中酱心佘棋山衡站泗殖泾已镇驱中括心菲永诗反艾驾伦3岛0走0店0壮㎡米歇社桂区博商仍业金灶港品、欣同指润棋社蹈区等商坊业本给案叨所木在论区刊域洪目齐前因无斥大沫型驰配利套抵，丛主顿要瞎依御靠中周希边陕社种区罩的睬小骡型捉商译业扬配六套津，笔但械未段来腔将月有扭三滚湘殖商巨业畏广皮场肺和鸭佘着山缘瑞湾护商优业雨中黄心懒投盲入万使贺用悠：三湘效果图三湘效果图三湘工程进度潜醒在引客削户概条捏件1接8大拒佘乘山百规丈划泉将易辐进射滔本凑案红，音带刻来捎吸耽引耀高腐端牲客忧户斯的粪机刚会刑；鸡同民时宴佘纹山劣高迹端遭别鸣墅库已绞购鸦客驶户假也托有露部招分鬼会主是冲本趟案笨潜耽在爸客品户规伞划葛支筑撑—评—大轨佘炸山中规袭划佘叹山醒距蹈离酒项熄目旱地授块舒约2芬.扇6㎞；佘神山良千摆万绒级泽高老端购别交墅佣云蜂集信，蓝是纳目邮前半上劲海旋最梯顶词级趁的如高联端零别奋墅耐板卧块战；五拨星代级只酒瞧店估、乌高裤尔洁夫最俱考乐遥部散、净高讲端屑商壁业犹及丛各袍种星度床假骗休攻闲国配沟套高，姐与温别役墅隔结叙合惯，仓形键成你一司个冷完进整糠的惕高头端南板泛块相形旨象锋；欢须乐涝谷守的脾开隐业跳将厉提包升傲区碧域台价扁值块和与人期气锹。潜思在姑客盟户托条乞件大吐佘灶山御高问端授配防套庙规舒划腰的获功巨能倾性悄辐挺射绣将娘进谢一岔步违提吊升言区委域玻价尼值篮及剩项合目拜价趴值嗓，探泛手佘盯山正区剑域治对烫高吨端论客嗽户积的砖吸映纳搜能毕力仇亦屠将驳更懒加呜突昏显呈；佘邻山储高名端闹别巩墅音已按购铅客诸户药财巡寿富雀能龙力结强颈，饲有猴投袭资贯和棉居腔所饭置微换贴需殖求攀。1伪9虹啄桥香交旺通沈枢亩纽妄版担图期向温西盼扩罩张爪，姥辐笑射沸长激三沉角葡、捞辐切射桶全楼国扫、免辐撒射忆世判界傲，菜为究区挣域贞带陆来烤全睁市樱、分全脂国敏甚惜至供全渣世证界轮级闲客退户狗提稍供慢可事能获。用跳地糕约2舰6凑.港2配6平裂方边公番里枯，某拓唇展齐区捎域京用增地6呀0平往方碧公农里强，革总毕面料积8它6太.脑2宪6平疤方旱公纠里涌；拜到2座0哀1抬0年惊将宪建宜成指世选界氧最列大挣的佛集帽航凝空右、嘉城孙际拣铁牛路锡、冈高归速薄铁炮路蓬、内轨失道控交济通框、其等扒多导种笨换季乘忧方窜式邻于晌一帮体董的侵超凳大春型盐综薯合节交涌通挣枢定纽爆。虹份桥才商宫务源区饼定湾位挡为怒总籍部拐经楚济碧及腰高轮端费服息务贷聚号集瞧地折，现夹已喜汇嚷集疯上庸海近书三蜡分宵之盛一缝的顿驻婆沪勤领棵事壮馆左，3富6另0肌0多陪家闻各鱼类摧外抄资奋和扇外诊国探企械业真以尼及4嚷0多搬家塑国艳际流采科购定中砌心哭，伶具器有些较惧为纹强怜大茫的图外拿扩叠辐待射蔽力报，咬西划部晒泛C策B地D正浓逐感渐补形租成零。本仿案伤距扔未抢来介大殃虹谋桥C俱B巡寿D中涌心布约1密3橡k绩m，掩车迎程1督5倦-逃2从0分狗钟气，呆将结直猜接警受装其埋强主大芦辐哪射速，鞋区肤域贝居榜住锄价孩值注将唇借蜜势馒进匠一挪步符得搭到船升逮级草，级同蜜时纵也歪将咬吸锤引士更末广近泛南、皱更犁多漆元揪高京端专客查户多的宁进土入患。规针划尿支似撑—欢—大钻虹治桥李规守划大芒虹敲桥韵利慌好老将梨帮择助春导犯入腰更兼多蜂外面部姜高切端含客详源创，年区娱域正高之端浊客最户酒构咳成脑将剃呈促现纤多蜘元紫化理趋肠势本案大范围客户导入长三角地区港澳台及外籍全国其他地区上海中心城区大虹桥商务区潜雄在碑客晌户以条轨件2傲0区象域斤产元业政客赌及披私虑营沉企牺业求主核规莲模撕不扎断认增疏长行，者未债来港区猛域承内激高气端湿物慨业宴需竿求炸将也持辉续惜增善加规次划细支息撑—弯—产堪业逐规宾划敞支育撑上树海仇市悲文们化季影捧视宅传单媒抵创抹意晚产否业持基植地—律—位杜于龄佘必山窗国蛋家枣旅出游酸度翁假裤区减东特南爆角垒，健沈闭砖花公逗路前以推南抚、检嘉供松句公红路林以缎西皂；对占犹地奥约3乓1娃2支.饥2称7万斧㎡下，贪总防建导约1太4蠢1击.摊3万壳㎡先，逆基泳地鹅主引体鸦“喘文嘴化猾影尚视怀创驴意央产魄业牙集剖聚苹区播和畏高竞科没技肯制居作凭基文地捎”美拟糠引永进拥国异内纹外1申0盘0至2握0早0家追文删化款影池视调创姨意原领程域趟的谱领贷先姥机释构他和敬企谷业戚入拿驻府，0浩9年5月恼下辞旬境，艰“务松挖江亏影趣视狼基暂地糊”烧的吉建连设乡丰方薄案魂已营获识上战海董市篇方折面徐通溪过苗。上完影首集趋团持将兽优踪蝶先凝入脸驻胸该夜区昼，俯日萝本塑索挂尼此公材司祖、搅英窃国哀宽担太遮公瘦司弄、燃深平圳副华曾强陷集锻团沸等斤已悔表棍示鼠了惠入爹驻充意公向。上诉海醋国庙资询系仰统任内帅的假主它要野文峰化姥产谨业潜，望都粪将话迁烫往鲜该造基茎地杏，淹上坏海制文羡广半集传团笼旗坡下台所振有逆“局非我新闹闻抚”趣业匪务蜜单鸦位榨世兵博念会视后窗将岂首找批土迁泻入悉其乖中目的廉“骂传打媒坛中汗心斗区英”。松帝江妻钢削材郑城锡、密泗兰泾矿五逢金凯城索仍做在联建走设尿中增，滑商屈家隆容劈燕量饺将字不绢断孟扩蹈充朱。上海市文化影视传媒创意产业基地（示意图）产独业幻玉客涝及恼私卡营骡企信业见主殃的热置勒业璃需脱求诱增晚长块将面大伏大哭刺茂激饭区饲域宾内法对室高夺端齿住尾宅谣的舟关择注减和棒需愉求摔。潜兆在峡客映户匹条康件2敞1公房诚寓蜡客烦户店利塑好栏不朝多脱，普客柏户巩导负入柄能卧力剩未见有深明膛显滑增笑加割；奴经甜济担型愁联瞎体芬别腔墅客腹户胡规裳模晴大译增骑；婶独慢栋修别乌墅泉客返户酷来顾源竭泛轮区而域窗化检，妹客锻户惩规五模旨不呈断妖增察加未备来赵客尾户拨构墓成未福来拜板山块贷客隐户查演别变轻希轨9号委线肺导骡入觉人雾群氧，下主例要盒是们在砍徐针汇更、轧闵鱼行亦、情长钩宁桥和杜松搜江怒区粘工觉作错的朗白怨领党。商淡业架配迁套挖完我善歌有脖助羞于绵导伸入久客轰户艳，仍泥以糕轻蚂轨9号呼线炉导兰入吼人恭群形为屈主名，孟主园要绣是皱在续徐扑汇图、川闵仆行萌、晓长钓宁叹和迟松污江聋区脆工驱作那的窝白附领菊。客户现状未来客户情况独栋别墅经济型别墅公寓以泄产眨业盏客辆为剂主销，敬有篮部固分薄在斤国昼内妙有园生白意汇的惜外签籍盯华衬人珍和粗西灰区骗乃敏至许大邀浦毒东原区堤域鲜客君户泊。客具户嗓泛睁区角域爆化响特离征涨越箭发砖明天显吩，冒全并市洁乃河至纱全悼国京客点户鉴都梳有岛；鱼同湿时莫区得域忧产驻业费客证规躬模礼不减断棒增棵加留，垫行繁业盒从讲五控金屈钢朽材王产修业谅拓赌展疤到察文插化余传酱媒畏创若意烫产钱业抹。主相要搬是讲区匙域赴产衔业近客字，渗以避及澡闵弯行瓣、顶长输宁姜、待徐帮汇伯区剪域袋的使企嫌业去中共高每层脚管的理傅者蔬和窗有原改再善戒需铲求六的现群施体谜。仍致以咐区翁域宁产设业蜜客捏，限以杏及源闵育行赠、夺长演宁践、锄徐熊汇油等江西放区盯的碧企单业璃中伏高获层葱管哀理掀者冻和杂有弓改依善暗升裂级组需凝求笼的叉居仁民议为怖主备，但伴是提上油海照市六文剥化帮影牌视忽传折媒刚创跃意侵产难业挠基泄地茫和帅大按虹全桥头规真划贼将城使时客沸户绞规叔模具大潮大烈增烫大分。2功2SWOT分析优势Strength劣势Weak地块自然条件优越，形状方正，内外部水系资源丰富，利于项目整体规划和景观打造；毗邻佘山顶级别墅区，位于西区高端别墅板块围合地带，未来具备高端板块的成长基础；市级干道及轨道交通贯通，交通可达性好。自身板块缺乏一定的自然及人文资源基础；地块限制条件相对苛刻，不允许开发独栋和双拼别墅；土地成本高，常规公寓预期市场价格不能实现项目价格预期和利润目标。机会OpportunitySO：以大区位优势和规划优势，充分挖掘项目价值，实现项目利润目标市场条件区域内独栋及双拼别墅类产品具备较强的价格支撑力大户型公寓产品供应呈现市场空白点客户条件产业客及私营企业主的置业需求区域商业配套及档次的提升，大佘山高端配套规划的功能性辐射大虹桥西区CBD规划；充分利用项目区位优势和区域配套不断完善成熟的形势，树立高端住宅社区形象；利用佘山顶级别墅区、大虹桥商务区的规划效应和区域联动效应，充分吸引区域产业客、在华境外人士以及全市全国的高端客户；充分利用市场空白点，合理规划和设计大户型公寓升级型产品，形成差异化竞争优势；通过对建筑形态的突破处理，规划类独栋和双拼别墅，实现更高的产品价值，最终实现项目利润的最大化。威胁ThreatenST：充分利用自身优势和市场机会，规避竞争威胁区域周边项目多为纯低密度社区，且品质较高，未来同类型产品市场竞争不可避免；联排别墅未来价格不能满足项目价格及利润目标；古楼路北侧沿线住宅及沿街商业品质较差，且商业业种混杂，档次较低，本项目外围形象易受其影响。走高端路线，摒弃常规公寓产品，避免与周边项目形成同质竞争局面，保证项目价值的充分挖掘；考虑规划联排别墅的替代产品，在单位价值提升的同时合理压缩产品户型面积，与现有市场中别墅类产品形成差异化竞争和总价优势；或是提升联排别墅附加值，在附送面积上有所突破，在总价不变的情况下提升单价，满足项目利润要求考虑项目内外部整体的统一规划，对古楼路及地块中部规划道路两侧绿化进行改造。地闯块采条上件窄基追础训上类，筹本诊项己目衰应紧打丹造籍在捆规拌划盾和洁产孩品恰形京态忙上垦能植实甩现碍的蒜类妙别谢墅掉产费品铅，的并丹营誉造央出衬高稻端燥别勇墅号居却住教的泻社祝区旱氛坚围核与心唤价毒值软提响炼2债3项党目霜属组性异解敏读项软目温定革位趴思似考产邻品路线倡选探择罢及邀方效案钟建呆议项激目网价摇值眯树质体具系订梳寨理各露方遇案革综庄合峡效塌益野对络比2屿4大誓平并层类壤独窑栋+双构拼常区规景小明高更层本娱项艘目兔产信品院线尿预辨判项述目并定磨位寄预谱判联株排林别颜墅2方5R2我们想要什么？（针对目标的规范分析）风倍险资控摘制源：斜降主低雕项浅目察操差作波风阅险销态售铜目拨标真：钓快皆速缎去惑化伟，会尽他快就回颠笼驱资缠金利册润虫目立标彩：暑在丧安净全者前辉提诸下肆，性实仍现额利译润惊最鞠大为化客聪户露目眠标搅：雁尽末快册集鼻聚走项套目我人奥气市惊场遍目共标裳：避入剖市收营读造患市纺场榜热恋点R1我们有什么？（针对现状的实证分析）地典段巾：仔毗神邻酱佘涨山吵顶丧级步别律墅壶区交聋通晴：饰交假通卸便铅利烘，向可蹲达朱性嘱好生缘瑞活咱配咱套跪：焦区丑域桌配疮套分逐斩步王完暴善遭成谎熟市钻场午环丸境砖：替常丸规班公贴寓眼竞匠争援激正烈达，亡别付墅则类鬼产鲁品居有高一僵定惰价旧格那支领撑案基液础项械目哄机芒会奖：互具势备拥项番目怪形施象寸及国高膀端逃物皆业汇打需造谱空要间项目核心问题推导如皂何秋塑笨造等项任目黑自劝身抱产朴品呆线血价栽值典体单系弯，武实书现拍高粥溢勾价什？项破目游核阶心研问郊题2疫6自帮身枝条缠件区易位划条化件充事分鱼利臂用仅自象身邮地卵块懒所往拥绳有咱的井自防然垫条购件是，响规勾划妙中会注毕重柏提巴升记项织目残品衬质规余划袖条般件充严分总挖菊掘嫩项素目犯的搂区饶位宋位窝置否条抗件植和愧内缺外伐部此交感通趟条废件借盼势阵区抓域手未净来渗大薪规闻划眼，税发坡掘兆提梯升垒区办域畜及今项在目施价州值类的哥利我好攻条温件客香户获条文件把皇握躺现偏有充内傻部愈高出端捐客旅户觉的端挖已掘就，评捕灵捉鸭未甩来燃更霉多妇元裹的留潜臂在鸭客岔户搁需喷求市忽场雄条拥件对龟各蚁种丹物寨业既的仓市拉场本格堵局驴进墓行咐剖论析仇，缓发躁现均市暑场暴机刃会呈点勺及苦价焰格逼支慨撑充欲分但挖鱼掘舅项距目笛自交身字及衬区膀域扒的弹价蔬值蔬点疫，刮借次势蛙而旦为粮，离寻丝式找漂产酬品炎突关破春方启向破！项瞎目牺价认值纠挖蔽掘自需身亮价徐值凑挖团掘区心域演价鞭值掩挖漫掘2璃7产吉品成线坝选妙择通项过钻各仙产崇品台线坝市吃场颗要猪素超的两综忽合酿对皂比倾，驻进扣一封步池明喉确仇本伸项损目谦可雕能绘的产貌品谦线央选功择吸方笼向产品线地块条件板块支撑客户条件竞争格局价格支撑大平层可以满足规划要求对比徐泾和赵巷板块，泗泾板块中高端别墅氛围和板块形象较弱，且配套和离市区距离也远弱于徐泾板块临近佘山，板块价值未来存有较大的成长空间未来客户将以泗泾及周边板块（主要是佘山板块）独栋别墅已购客户为主购买目的主要是为了追求平层的舒适和家庭氛围；目前大区域内此类产品呈市场空白，客户需求难以确定金地徐泾项目和赵巷项目，预计与本案同期入市，竞争直接、激烈；赵巷项目受地价限制，对比本案无明显优势，但徐泾项目从板块形象、区位和土地成本方面都较本案有明显优势目前西区外环外无此类产品，价格预判主要依据未来竞品，单价预计在25000以上，可以保证项目盈利类独栋&双拼别墅需同时规划小高层来满足容积率和密度要求板块别墅形象不够高端，但是临近佘山板块，未来成长性好；大佘山规划和商业的逐渐成熟将提升板块价值受大佘山/大虹桥和产业规划影响，独栋别墅将呈现泛区域化特征，有机会吸引全市性和全国客户；双拼客户仍将以西区客户为主，但客户规模将会持续增加在售独栋别墅项目大多都有小独栋，整体竞争较激烈，主要有佘山3号、观庭、佘山东郡、同润圣塔路斯；双拼别墅供应较少，竞争环境宽松区域内小独栋和双拼别墅产品价值较高，未来成长性也很好，一年后小独栋别墅毛坯单价可达32000以上，可以保证项目盈利联排别墅需牺牲部分面积，同时需要在建筑密度指标上有所突破板块内经济型别墅较多，市场对板块接受度尚可闵行、长宁、徐汇的改善客和企业中高层管理者，松江产业客；未来客户构成不会有明显改变，但客户规模将会增加周边板块（莘闵、赵巷、徐泾、九亭）联排供应量大，且距市区位置和板块居住氛围、配套均优于本案，本案处于竞争劣势地位周边板块一年后预期毛坯单价勉强达到2万，而泗泾板块竞争力较弱，单价若超过2万，将很难取得好的销售表现，项目利润支撑乏力常规小高层可以满足规划要求离市区有一定距离，地段条件差，难以打造高档公寓现在以及未来两三年都仍将依靠9号线导入的徐汇、闵行、长宁及松江区的白领；自住为主板块未来供应超过100万方，均以常规二房、三房为主力；竞品楼板价均低于本案；本案处于竞争劣势地位七宝、九亭板块标杆项目一年后毛坯单价都难以突破22000，本案售价很难超过这些项目，项目利润难以实现2慎8大以平减层类进独歪栋+双不拼高缴端炒独桌栋地别柴墅矛类栽升桨级兰产笛品通走过吴联码排葛别暮墅拆的薪形耽态造创救新必即穿突递破杏实隶现框的胳升眨级挺型倒产咏品小堡高丢层帐升很级罩型仍产痒品区怨别轮于物经百济纪型间联讯排澡别侨墅飘的扎差拜异秆化挪产谷品川，贯通刮过浇空围中辞别稍院榨的皮打绢造堡实录现绘别穿墅固生凤活雷，嘱同丹时率兼伍具饺实静现洁大鞋平住层哄产磁品劣特童有溪的均私废密秧性本窑项逢目链可智能消的产节品营线种选肠择产木品克线北选怀择2酷9项帜目饮属兄性追解休读项乱目皂定姻位投思启考产踢品馒线详选融择攻及圈方凳案耻建筐议项碎目牛价软值开树厦体予系适梳好理各挪方骨案艳综耳合御效介益宿对酱比3己0产盯品溪线雨一哲大算平卡层大神平递层煎产父品丝式需喉要销一邀定佳的右自峰然镇资卖源花及率客俘户租支哭撑豪，侦同熊时厅项云目狸所杂在吧区状域结与虑市麻区填的隙交顽通主距械离帐上指应洁具毯备删一井定等的合优侨势责！3垒1项目地址西溪国家湿地公园正南侧建筑形态低层总占地面积5万㎡容积率1.14总建筑面积5.7㎡限高14-18米大平层层数3层小公寓层数4层大平层面积285-450㎡大平层装修标准4000元/㎡1逝.举1鲁4容寇积慢率猫小司型口低层密昂度榆社跟区限社隙区蔑，晋三救层其高种端隐大慢平葱层会与称四甜层着小摧户讯型统酒榜店怨式阅公苏寓剖相是结陷合项贱目押特辱征—昏—整朋体液规非划案逢例亭一耳留暂庄3吃2景应观框设竟计该殿项备目精中困央黎花卫园钟，副杭送州封首世个炮交掌付治的游欧急式叹皇幸家带园菜林严脑格板遵弹照披欧愧洲戚古洪典棍园谢林补的界法叫则迎，5附0性0睁0平保方仍米局的劝欧绸式觉皇搁家充园宰林呈名长剧方振形勇，注一网条帖东很西抹走祝向童的陷主跃轴吩线吨贯腰穿悄始牙终粪，赤所稀有痛景训观成元识素铸都户沿伞这嫁条躲轴演线枕南洒北道对朴称周布异置景笑观仓元里素西乔式串凉旁亭工、愧花酸钵虑步众道中、尘中愤央旺大通喷坑泉午和惯大娱草才坪林由阴必步唤道领、慰水付渠膀和驳灌访丛大淡面其积箱原泉味迁欧遍式刷皇岩家李园细林违景澡观策再漆造俩，堵配框合卷项蠢目样品和质谎提样升项占目蓄特弯征—草—景西观源营线造案也例绝一挥留奔庄3违3新虫古镇典润主誉义学建矛筑怨风耕格状，然全铜石买材吨干朋挂减立叹面建已筑深风养格笛：家新蕉古污典畏主详义叨风解格立至面睬：速浅尺米晃色舞全正石姐材锄干区挂产利品密特挺征—蚂—风棍格沃及残立蕉面案肚例缘瑞一今留广庄3址43会5营5狂㎡一源梯单一歪户震设纠计酸，胁私贸密格感涂强母；惰大傲面场宽起，缴大座尺膛度帐，属采急光台佳距，储舒江适烈感增辛加枣；星全筑主振卧梨套关设仙计3粒6节4匪㎡户隔型远设修计梅的专基遇本参结辫构章来易自掘意货大脖利稿文碑艺支复口兴态后糊期蛮大拳师笋帕愧拉湿弟熔奥(李A刮n容d弹r餐e疏a验P详a听l此l捎a用d矛i串o检)客窑厅伴、痕餐甘厅长及正会进客尝厅狼功士能剖区投域挪划居分宴明益显全闯采第用收主咬卧氧套水设受计大忘面骑宽环、围大苏尺需度狂增纵加盈采斑光绍面产偷品译特雄征—躲—户旋型案义例恭一坊留愁庄3当5大庸平析层腹装险修绵标竹准垫：4目0枯0丛0元/鼻㎡高初定松位梳装惩修她标技准产像品妹特兰征—材—精胜装瘦修案响例次一米留纸庄3著6大剃平狸层备官化邸核励心扎客际户馆主浆要信为觉杭醒州炸西耀郊录高束端弟别罩墅灰置毙换啊型朝客先户客号户呀特伪征年桐龄殿主穷要剩集现中谜在3葬0细-演5勿0岁苦之捞间外旨贸央、意金秆融即、车私危营原业黎主增，8赚0右%以膛上拆客氧户警是翻绿串城货的勿老刮客倘户以坡自哈住宋为私主取，喘部匪分梳兼嘱具盼投岭资立目窑的近7寇5廉%的熔购良置接客准户帅主廊要罪来蚀自西于充杭咱州肠西辉郊秆的罚高骗端龙独基栋都别若墅落已岩购幕客欺户侧（达如连早贡期寨的熄桂始花域园眨、团林狐语并别遮墅涂，析以拼及仿银徒湖肆、兴闲线林验、镇小首和液山庆等则区墨域逐的凑别嫂墅挨客驼户静）年龄/职业/身份购买目的客户来源情感诉求认腿为友留黎庄产尺屑度讨与隔独坚栋做别筑墅槐比血较扎近逃，尺但想有舰一壮种唉温淹暖臂的研社艇区爹感向，词不足像估别则墅榜那番么墨冷乳清腹；同翠时缝也够还普看滴重找留稻庄英距腐离促市纵区肠的亮位脖置胳和织西今溪绸湿籍地富资今源案附例彩一盛留旧庄3稍7留呀庄踏所贞处究圈验层温公挺寓上价勾格1蚁0撒0潜0顺0础-录1球5尊0腔0搅0元/畜m2留违庄大财平弦层遗价搭格2议6机0间0旺0箩-痕3季2忙0畜0眯0元/咳m2（肆剔渣除4密0职0胸0元/旅m2装油修颜）溢兵价嗓水采平1填3搁2牲%留傍庄惨大示平拔层相较肥杭胡州储市轨同渡区桂位顷普旗通此公称寓铲产之品士溢专价宪水汽平杯达1灿3笑2酬%产在品妻溢斜价案谜例妻一伸留欲庄3掌8借致鉴俗欧纸洲须古车典剧皇燥家屠园约林愉建木造景收观产肉品低押密凯度友大饥平丢层辅产湖品全话石侮材乞干柏挂揉的阁新宇古桑典坝主鹿义挖建班筑种风汁格装呀修奢志华厘风狂格斜精愧装互修梢，意标男准4灭0吧0康0元/伙m2价叛值众借阴鉴昨点案榨例扰一扯留惹庄3称9产蝇品挪线符选曲择从茂地糠块劫条搅件涌层众面颗来午看扫，偷本占项污目准入饰市绢阶偏段县将填与新金纠地清赵库巷印、劳徐哄泾市项目阿在痛产郊品鞋线阅上题形站成修直姓接柳竞公争产序品到线些一皇：竭大谎平匆层外产俯品金地赵巷10号地块地块四至东至嘉松中路、西至老崧塘河、南北各为规划道路占地面积237254.7㎡容积率1.0限高≤20米，局部可达24米楼板价14500元/㎡金地徐泾镇3号地块地块四至东至联西路,南至牛桥港,西至西向阳河,北至砖窑泾占地面积83645㎡容积率1.2限高≤20米，局部可达24米楼板价5579元/㎡泗泾板块徐泾板块赵巷板块未浮来布市安场丢竞跪争本召案1年五后织西撑区赏大酸平节层耽产板品烫竞茂争占格群局汗分戒布4公0产冬品撤线细选叶择从赔未排来芒市淘场建同俗质绒竞极争加格铸局眉来畏看殖，幅大奔平块层锅产锣品轧将野直残接贪面柿临孝激乘烈俗的“爪肉砌搏脑战吴”状，野项犹目菌市气场惨竞总争驰风徒险湿有倒所宁加本大产旷品挡线坦一乒：标大无平硬层欧产启品未牛来县市井场娇竞线争金地赵巷10号地块产品定位大平层官邸预计售价30000-35000元/㎡装修标准约5000元/㎡入市时间预计2011年上半年金地徐泾镇3号地块产品定位大平层官邸预计售价25000元/㎡装修标准约3000元/㎡入市时间预计2010年10月本厦项欺目弟大招平搂层爪单蜂价奏预螺计连：2酱6竖0前0液0元/俯㎡承(装运修选标救准4戚0纸0乔0元/皂㎡帽)鉴运于隶金政地厌项夜目镰的纸定肠位赤及慎自医身镜板还块均与叠赵登巷勉、荷徐泄泾待板椒块萄的宋差统异盖，捞如受本盘项傲目盖定颜位叛大劝平切层赏产位品遭，魂则盘从轰未刚来顽主勿体漠竞劈燕争僻格驴局包来验看：互市怠场匆竞植争长激萍烈管，鉴整粗体泛板透块盐条抬件宪相场对钩弱特势灶，溪因者此吊价亮格躲应阵保镇持拉优裂势讨或右均驾势范，脖不肉宜铃高己于搜竞腹品袄。

板块形象区位交通配套环境规划total赵巷9897877.95徐泾8998767.45泗泾7886787.4权重占比25%10%10%10%15%30%100%建昆议晋本钓项叶目信大它平覆层偏产娘品诞全灰部贼做且精蛙装墨修群，基装竿修座标怎准沉为4柜0兔0脸0元/跳m2联西路4烫1产苏品拖线草选若择产仪品氧线遍一泊：乘大混平脑层搂产侧品本现项再目巧大降平核层京总方价至段唱落钻点弊为6秀0欣0稠-蛇7稠0四0万佘山板块800万以上赵巷板块1000-1200万徐泾板块700-1000万本案泗泾板块500-700万新桥板块500-650万项布目赏入拾市纷时蛛上风海革西撇区喇独绳栋腔别慈墅手主毙力马总浅价顺段攀为高捎端聚：9岛5钢0万脊以框上中炒端秧：6无0妖0宣-刊7天0胡0万0望9邻.览1木-足0昼9波.党9西奴区类板意块冰独俯栋旁主吼力喂成派交改总所价漏段佘山板块950万以上赵巷板块1100-1400万徐泾板块800-1100万本案泗泾板块550-800万新桥板块550-700万1年舱后群西份区量板犬块勤独敌栋件主炮力引成握交券总判价怎段泽预稻判大俩平旗层续总没价纳段垃为6堂0包0傲-依7卸0孩0万参战照翁中育端就独弦栋华总倒价蛋，与际高财端习独厉栋榨保复持冠优鉴势户抱型策面贩积咬落忘点各带版装块指年堵均找复僚合铁增娃长款率佘椒山1舒8抓.蛾2夸