广西XX项目台湾城整体定位策划方案159课件

广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT2023/7/26广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT我们的研究思路和方法商业分析定位项目定位项目产品规划建议比肩世界的湾区生活住宅+商业+公寓三战定江山项目营销策略服务区域的中型消费商业形态住宅市场分析外来客户为主、本地客户为辅的市场终极目标——前期规避风险，中后期项目价值最大化2广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT第一部分项目市场分析第二部分项目定位第三部分项目整体规划思考第四部分项目营销部署建议第五部分项目定价分析广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT第一部分项目市场分析防城港市城市解读防城港市港口区区域解读房地产市场分析4广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT城市解读5广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT防城港城市性质定位：沿海主要的港口城市，环北部湾地区重要临海工业基地和门户城市，区域性国际滨海旅游胜地防城港市位于我国大陆海岸线西南端的北部湾畔，现辖港口区、防城区、上思县、东兴市,总面积6181平方公里,总人口近90万。

6广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT预计2012年，北部湾经济区连接各城市高速路及城际铁路竣工并使用，将形成一小时生活圈，极大的带动防城港经济及地产业的发展《广西北部湾经济区发展规划》指出：防城港市是“一轴两翼”中“一轴”九个核心城市之一按大城市规模建设2020年防城港市中心城区人口达100万人7广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT8新城市规划推出及行政中心迁移将防城港城市空间发展机会向东南面推进新城市规划（2008-2025年)强调“城区主要向北、向东及企沙方向拓展总体布局：形成“一核（沙潭江核心区）、两湾（东湾、西湾）、六组团（防城组团、渔万组团、西湾新城、江山组团、公车组团和企沙组团）”发展空间结构。8注：资料来自防城港城市总体规划广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT防城港市在未来3-5年将迈入快速发展阶段关键词：

经济工业港口旅游根据以上城市规划我们预测：广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT城市2008年全市生产总值人口总数﹙万人﹚财政收入固定资产投资完成全年城镇居民人均可支配收入防城港市212.18亿元84.7621.92亿元146.05亿元14364元北海市313.88亿元157.7227.03亿元200.31亿元13989元钦州市377.4亿元364.5132.01亿元248.9亿元14106元玉林市605.92亿元641.7347.75亿元290.69亿元14156元南宁市1316.21亿元691.69191.17亿元693.44亿元14446元防城港市经济在北部湾众多城市中现处于中低水平注：资料来自广西统计年鉴关键词一：经济现状10广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT防城港全市历年人均GDP发展状况防城港全国全区南宁钦州北海玉林人均GDP（元）25375226401496619142117402009310770较上年增速（%）18.4%——11.7%12.8%14.4%15.4%11.8%注：资料来自各市政府工作报告800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均GDP与房地产发展关系防城港因人口基数原因人均GDP位于较高水平关键词一：经济现状11广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT防城港人口基数较小，随着经济的发展，外来人口增长较大。人口的预期发展将有效支撑防城港市需求更多的物业城市人口的预期发展将体现市场的未来容量08年末，防城港市中心城区人口为51万，规划至2020年达100万，预计平均每年增长约4万人口，以三口之家计算，每年约要消化1.3万套物业关键词一：经济现状未来12广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT关键词二：工业现状1、2008年防城港工业产值达到327.51亿元，增长43.9％，规模以上工业总产值突破200亿元，达到277.18亿元，增长50.9％；2、规模以上企业200多家，其中包括核电集团（09年开工，已完成前期投入78亿元）、中粮集团、大海粮油集团等中大型企业落户防城港。防城港市工业规模雏形初成核电集团开工现场13广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT关键词二：工业未来超大企业驻防，极大的促进城市经济，带来可观的人口增长及消费增长武钢集团2008年9月，钢铁基地项目启动，计划注册资金440亿元，建成千万吨的钢铁基地。届时将带来近配套项目近100家企业（2009年10月发改委宣称，项目启动预计暂缓一年左右）根据专家测算，1000万吨的钢铁企业及配套产业会带来100万的城市人口与之配套才能正常发展。14广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT关键词三：港口现状防城港目前拥有码头泊位35个及20万吨级专用码头一个，累计，08年港口年货物吞吐量达5628.8万吨。未来09年6月，投资7亿多元的防城港东湾10万吨级航道和第五港区501—502号泊位同时开工，工期2年，这些泊位和航道的建成，将使防城港年新增3000万吨以上吞吐量，为防城港向亿吨大港及迈进打下坚实的基础。国际化港口码头发展促进物流贸易、工业园发展15广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT关键词四：旅游现状十万大山金滩漂流（红河谷）大平坡防城港丰富的旅游资源将带动旅游地产业的发展防城港市2008年旅游总收入96022万元,同比增长28.7%，占总GDP的4.53%16广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT未来关键词四：旅游《北部湾旅游发展规划》：防城港属于核心发展区之一，主打滨海休闲度假、山水生态旅游《北部湾旅游发展规划》指出：整合环北部湾六市旅游资源打造无障碍旅游，大力发展滨海旅游业江山半岛面积208平方公里，是广西最大的半岛，为防城港五大旅游基地之一，目前在开发中，预计2012年全面开放17广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT城市解读----宜居、旅游度假、国际化物流港口的城市发展，支撑房地产市场的向多元化发展，物业类型需求多元化。防城港市为北部湾重要城市之一，但区别于以旅游业主发展的北海及与以工业主发展钦州，工业发展和旅游业发展同时迈进，这必然带来工业人群及旅游人群的客户群体，带动地产业向多元化发展城市发展与项目发展启示防城港房地产市场人群细分将出现旅游度假、居住、办公、投资多种价值取向，为本项目发展方向提供更多的选择。18广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT区域解读19广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT港口区工业园区总规划面积1.7万亩园区已发展成为全国较有影响的磷酸生产基地和最大的磷酸出口基地，总年产值超2亿元目前入园共有58家，其中有万鑫钢铁厂、防城港电厂等大型企业进驻。港口区发展定位为钢铁基地、水产品深加工基地和铁路、高速路、港口的出海大通道

20广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT港口区规划以工业及仓储物流为主，地块位于规划配套的住宅及办公用地上工业用地本案仓储物流用地1.项目地块位于规划配套的住宅及办公用地上，为纯居住区，利用于地块的开发2.向北为老城区、新行政中心，向东南为工业园及仓储物流，地块为衔接行政及工业的咽喉居住用地行政办公、商业金融用地旅游用地21广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT片区解读深水港口、出海大通道等得天独厚资源，港口区定位为以钢铁基地为主的工业园，充分利用目前利好的政策宏观环境，进一步开发，港口区将得到较大的发展及提升。区域发展与项目发展启示项目处于于新行政中心与港口区工业园、旅游区的衔接地带，证明其具有开发多种物业的可能性（包括公寓、办公、酒店、住宅、商业等）22广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT防城港房地产市场分析23广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT防城港房地产宏观分析24广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT防城港市房地产投资呈增长趋势，北部湾规划通过后，07-08的投资呈现突飞的趋势防城港房地产开发投资额04-08年增长速度较快，特别是06-07年均超过100%增长率08年度由于整体经济的影响，增长幅度稍有下降25广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT资料来源：《广西统计年鉴》07年投资在08年得到很好的体现，销售额增长达154%，销售面积达46.43万㎡防城港市商品房住宅面积年份销售面积2007年11.2万㎡2008年46.43万㎡26广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT资料来源：《广西统计年鉴》防城港商品房售价从07年到08年上涨达791元/平米，市场量价齐升防城港销售价格处于较低水平，05-07年总体增长幅度较低08年销售价格上升较快，涨度达49.7%27广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT土地开发计划年份商品房建设（公顷）经济适用房（公顷）廉租房(公顷)201053.825.031.91201156.265.502.20201255.066.302.60合计165.1416.836.71住房开发计划年份商品房建设（套）建筑面积（万㎡）经济适用房（套）建筑面积（万㎡）廉租房(套)建筑面积（万㎡）201010550103.7113408.055702.86201111045108.6214658.806603.30201210980106.22168010.087803.90合计32575318.55448526.93201010.06在未来三年内，预约开发土地165.14公顷（约2477亩），商品房开发3.2575万套，建筑面积达318.55万㎡，市场竞争压力较大。数据来源：防城港市城市住房建设规划（2008—2012年）防城港房地产2010-2012年房地产开发计划28广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT住宅部分市场调查29广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT在售项目分布图龙光阳光海岸向南居蓬莱家园红林海湾逢时商业大厦西湾恒信花园欧景蓝湾西湾上城海悦华府海景苑新行政中心万基中央公馆本案和德国际万代财富广场碧海紫金城海天云都桂海东盟新城30广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT在售楼盘一览表（一）区域楼盘名称占地面积（亩）总建面积（万㎡）容积率总户数物业类型建筑风格项目附近龙光·阳光海岸11751501.998——别墅、多层、高层、商业、酒店、办公楼欧洲红林海湾62123.26948别墅，6F多层，高层现代桃花湾广场周边项目桂海·东盟新城50194.79101418+1F小高层，23+1F高层现代西湾·恒信花园608.51.95500别墅，11F多层，17-18F小高层及23F高层现代向南居·蓬莱嘉园223.42.345611F小高层现代西湾上城5311.583.0896017F小高层、高层现代海悦华府53.29.1115526F高层公寓现代碧海紫金城100162.546F多层，11F小高层和高层现代海景苑102.01007F多层现代从以上的市场供应物业来看，市场基本以11层+18层为主，部分单体楼为26层。预计今后市场将会出现11层+18层+32层以下的组合物业一、产品篇万联行提示31广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT在售楼盘一览表（二）区域楼盘名称占地面积（亩）总建面积（万㎡）容积率总户数物业类型建筑风格新行政中心区欧景蓝湾1303.57.91

——6F多层公寓，23F高层，别墅现代风格逢时商业大厦9.87.556026F商业住宅高层现代万基·中央公馆353.050015-18F高层欧式老城区和德国际73.67.9136021F商业住宅高层现代海天云都1.562.72524826F商业住宅高层现代万代·财富广场5.72.87.9120018+1F商业住宅楼

现代风格新行政中心目前在售楼盘规模较大为欧景蓝湾，物业类型丰富老城区楼盘规模较小，多为单体楼，容积率较高，以现代建筑风格为主一、产品篇32广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT类型项目名称备注普通住宅（共9个）红林海湾桂海·东盟新城西湾·恒信花园向南居·蓬莱家园西湾上城碧海紫金城欧景蓝湾海景苑万基·中央公馆目前市场以普通住宅为主，有多层、小高层、高层等物业形态，目前大部分楼盘以前期以开发小高层为主，如桂海·东盟新城、西湾上城等，后期开发高层，让客户群体有个逐渐接受的过程。公寓（共4个）海悦华府逢时商业大厦和德国际万代·财富广场在售公寓项目均为规模小，单体楼为主，整体档次不高别墅（共3个）欧景蓝湾、红林海湾、西湾·恒信花园目前港台口区暂无纯别墅项目，均是别墅+多层+小高层（高层）的开发模式纯商业无综合体（1个）龙光·阳光海岸目前港口区唯一综合项目，有别墅、普通住宅、公寓、酒店等物业结构楼盘一览表1、目前市场处于初级阶段，物业类型较为单一，主要是普通住宅项目为主，但开始出现综合体项目2、在未来长期发展中，仍以普通住宅物业为主，各物业无太大偏重，但必然向多元化发展一、产品篇33广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT在售项目大部分规模较小,自身配套并不完善,仅是日常生活商业配套楼盘名称配套设施龙光·阳光海岸滨海休闲广场•桃花湖公园•临湖木栈道•准五星级酒店•高标准写字楼•大型商业中心•品牌商业街•主题餐饮•临湖会所•体育休闲设施•幼儿园、中小学校红林海湾群楼商业及住宅区服务设施

桂海·东盟新城商业中心街，巴厘岛风情园西湾·恒信花园海洋、港湾、中心花园三大主题公园及百米商业街向南居·蓬莱嘉园园林景观，湖景商业街，会所西湾上城商业大道、会所、泳池、羽毛球场、亲子水池、健身中心、地下车库海悦华府停车场，商铺碧海紫金城大型多主题园林建设欧景蓝湾园林，社区，商业广场万基·中央公馆休闲广场，儿童娱乐区，主题园林景观和德国际商铺，地下停车场海天云都裙楼商业、健身娱乐会所、海景苑园林，社区万代财富广场商业，停车场◆港口区目前最大的项目龙光·阳光海岸,在园林、商业及生活配套做得较为出彩一、产品篇34广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT在售项目近期供应产品一览（一）项目名称户型单间(㎡)一房(㎡)二房(㎡)三房(㎡)四房(㎡)楼中楼(㎡)投放量(套)欧景蓝湾面积547589-96125-143300套数464684124碧海紫金城面积86108-129190-220140套数169232和德国际面积37-4253-5779-106118-122152219-247360套数905413659174龙光·阳光海岸面积69-83118-124193310套数11216434海天云都面积32-5486-9099-115252套数848484逢时大厦面积85-9698-143560套数280280海景苑面积125-136209100套数964合计220100712803113742022供应峰值统计时间：2008年10月-2009年10月一、产品篇35广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT在售项目近期供应产品一览（二）项目名称户型一房(㎡)二房(㎡)三房(㎡)四房(㎡)楼中楼(㎡)投放量(套)万代财富广场面积47-5583-89138-139200套数1125434西湾·恒信花园面积89113-141128套数3296向南居·蓬莱家园面积93127-131390套数130260西湾上城面积90-92121-123400套数100300红林海湾面积78-95119-130200套数12080海悦华府面积145-197296-327155套数1478桂海·东盟新城面积5579-8198-128110-191234套数187210836合计13050810253681707供应峰值统计时间：2008年10月-2009年10月一、产品篇36广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT目前市场上供应房源主要为三房，占49%，面积区间较大，实用及舒适型均有，其次为二房代号户型面积（㎡）投放量（套）投放比例1单间32-542205.9%2一房47-752306.2%3二房69-96122032.7%4三房98-141182849%5四房110-1911494%6楼中楼190-327822.2%合计3729100%统计时间：2008年10月-2009年10月一、产品篇注：由于海悦华府采用的是母子房销售，二房、三房面积较大，故不统计在内该面积区间将为本项目提供主力户型面积区间的市场参考万联行提示37广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT欧景蓝湾：三房两厅两卫双阳台（124.8㎡)主流户型分析阳光海岸：三房两厅两卫(124.㎡)阳光海岸：二房二厅（83㎡)飘窗+双阳台设计户型超大入户花园+双阳台设计户型超大主卧、特色次卧设计户型一、产品篇38广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT红林海湾：2+1房二厅（78.39㎡)和德国际：三房二厅(118㎡)桂海东盟：三房二厅二卫(100㎡)偷面积（2+1灵动）、.卧室设计户型超大阳台、.卧室带飘窗设计户型入户花园、超大阳台设计户型主流户型分析一、产品篇39广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT40产品篇小结：一、产品篇防城港整体楼盘产品处于初级向中级的发展阶段与居住基本功能直接相关因素，商品房发展初期最高中的竞争层面初级产品层产品附近值，功能齐全，提升产品，向多元化物业发展

中级产品层：产品综合价值高，多元化物业发展均衡高级产品层：身份人文物管品牌服务体验环境配套会所功能建筑风格价格质量交通户型思考：在升级的市场当中，本项目如何规划才能立足市场，并适当引领市场，获取最大价值？广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT规模大、现房（准现房）项目售价均在3000元/㎡以上，

规模中等、期房销售项目的均价大部分在3000元/㎡以下1.港口区楼盘基本能看海或看湖,并且区域较小,差异性小,主要以自身特色及营销拉差价格；2.龙光阳光海岸由于规模大,规划好,均价较周边楼盘高,小高层达3500元/㎡；而对面的项目红林海湾优势及卖点较少，均价仅为2600元/㎡3.目前部分现房及高层产品价格在3000-3600元/㎡之间，如西湾恒信花园、海悦华府二、销售篇41广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT在售项目商品房平均月销售量抽样调查分析区域项目名称推售货量（套）剩余货量（套）推货时间平均月销售量（套）项目附近龙光·阳光海岸310202009年9月-2009年10月约145红林海湾20002009年9月-2009年10月约100桃花湾广场周边桂海·东盟新城23402009年6月-2009年10月约47西湾·恒信花园128212009年2月-2009年10月约12向南居·蓬莱家园390482009年3月-2009年10月约43西湾上城40002009年5月-2009年10月约67海悦华府155932008年12月-2009年10月约6海景苑10042008年7月-2009年10月约6新行政中心附近欧景蓝湾30002008年10月-2009年10月约23逢时商业大厦5604642009年7月-2009年10月约24老城区和德国际360152009年5月-2009年10月约58海天云都2521322009年9月-2009年10月约60合计591平均每个项目月销售量（12个项目）约50统计时间：2008年10月-2009年10月二、销售篇42广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT在售项目商品房平均月销售量约为50套，每年约600套在售项目商品房平均月销售量抽样调查分析如按平均每套约110㎡计算，每年约消化6.6万㎡1.目前市场上规模大，规划好，品质高的楼盘，整体走货速度较快，如龙光阳光海岸、红林海湾月消化量达100套以上；2.桃花湾广场附近大多中规中举，走货速度较为平缓，月消化量在40-60套间二、销售篇假设项目住宅为29万㎡，按照以上销售速度计算，项目住宅销售周期为4年半的时间万联行提示43广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT在售楼盘客户群体一览表区域项目客户群体项目附近龙光·阳光海岸大部分为外地客户,客户主要为私营企业主，企业中高层管理人员、公务员；客户年龄集中在35-55岁红林海湾该楼盘客群以外地新进企业员工为主导。投资客群占比在10%-20%左右。桃花湾广场周边桂海·东盟新城核电集团职工及其他企业职工,少部分外地投资客西湾·恒信花园以经商、外地新进驻企业带来的客群为主，不乏部分东兴经商客源。向南居·蓬莱嘉园大部分为自住客户,年龄在35-55岁之间，以企事业职工及外来务工者为主西湾上城以经商、外地新进驻企业带来的客群为主，不乏部分东兴经商客源。海悦华府外地投资，电力集团及其它企事业单位职工海景苑客户均为本地客户自住新行政中心附近欧景蓝湾基本是外地客户，以投资居多，自住占小部分逢时商业大厦本地客户与外地投资者各半老城区和德国际以经商、公务员一类高收入阶层为主海天云都经商者、外来进驻企业员工、本地原居民、公务员为主三、客户群篇44广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT以外地客户为主力的市场需求外地客户——约占80%以上本地客户——少部分，约不到20%——客群来源主要以在防城港居住、工作和生活的长住居民为主——防城港周边县市购房者——在防城港工作、经商，具备较好经济实力的购房者——看好防城港市发展前景，前来投资的购房者——以休闲度假为目的的外来“候鸟型”购房者三、客户群篇注：尽管购房客户以外地为主，但防城港楼盘的营销推广大部分局限于本地，对外（外省、外地）广告宣传较少45广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT参考项目一：龙光阳光海岸——品牌+品质+营销=引领市场四、参考案例46广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT龙光阳光海岸——领航湖海生活项目定位：项目特色：产品特点：150万㎡的湖海国际社区湖景、海景、规模大可塑性强地中海建筑风格项目形象：领航湖海生活四、参考案例47广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT销售情况1、首期于09年9月19日开盘，推售310套，开盘当天剩余约20套，销售价格在2600-3800元/㎡不等，小高层均价2900元/㎡，多层均价3500元/㎡，创片区价格新高2、于09年11月8日第二次开盘，推售约200套高层（29层）海景房，当天售磬，销售均价约3800元/㎡龙光阳光海岸——销售业绩骄人四、参考案例48广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT客户特征：一、以外地客户为主（年龄在35-55岁之间）1、外省客户：东北及江浙、广东等地的投资客外省到防的生意人休闲旅游渡假人士“候鸟型”客户2、省内客户：南宁及北部湾区到防的投资客二、本市客户占少数1、政府单位公务员2、企业高层领导及职工龙光阳光海岸——外地客户唱主角四、参考案例49广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT龙光阳光海岸——营销针对性强，以外地客户带动本地客户营销营销推广：一、双售楼部营销南宁（龙光普罗旺斯项目售楼部）+防城港（项目处）二、多媒体针对性推广报纸（南国早报）+网络（搜房网、绿城人居网等）+户型广告（高速路高杆广告）+电视台（广西都市频道）+杂志（榜样）三、实景营销首期营销做出广场园林，属防城港首个项目，给市场以震撼力四、活动营销拉动人气1、09年9月12日“项目品鉴会暨广州日立电梯签约仪式”活动2、09年9月19日“迎国庆、贺中秋”大型游园活动四、参考案例营销手法多样并有针对性，对省客户及本区、本地客户采用不同营销方式，效果显著50广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT项目小结：优势：1、品牌开发商：龙光地产在全国开发众多项目，口碑好；2、左右湖海，景观好。3、项目规模大，产品、园林规划好4、营销推广针对性强，效果显著劣势：项目周边市政配套暂不完善，在一定程度上影响销售市政配套不完善龙光阳光海岸——港口区楼盘领航者品牌开发商，左右湖海，景观好四、参考案例51广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT外立面展示龙光·阳光海岸其外立面为港口区楼盘最有风情特色的项目之一四、参考案例52广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT实景园林展示：龙光·阳光海岸四、参考案例53广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT四、参考案例参考项目二：东盟外滩（未动工）——大型综合体项目项目地块位于兴港大道与滨海路交汇处，总占地173亩，总建筑面积为35万㎡项目集商务、办公、居住、休闲渡假为主一体综合性社区广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT年份2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2026年人口增长人口（万人）

50.745355.0357.0659.0961.1263.1565100增长量（万人）

6.327.94

住房需求（万套）

3.16

土地供应土地供应

2477亩，约3.26万套

平均消化量

8150套8150套8150套8150套

市场消化万㎡11.246.43？？?

4600套28000套

市场供应量大，人口的增长为市场消化的关键市场留给我们思考的问题广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT56第二部分项目定位地块立地条件分析项目SWOT分析项目发展策略思考项目整体定位广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT地块立地条件分析57地理位置项目位于防城港城市发展中轴线兴港大道中段，新老城区交通连接的枢纽位置，紧临风景优美“两湾一湖”以及5.8公里景观海岸线，占据区位交通咽喉及一线海景的中间重要节点位置广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT地块立地条件分析地块现状地块现为自然生态的土地，地块平整，中间有原停车场待拆建筑物，总体开发条件较好，有利于项目建筑和景观园林规划。58广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT59地块立地条件分析交通条件项目所处区位交通条件便利，路网发达目前除东面道路(未命名)未建通以外，其余均已通车项目南面规划路项目东、面规划路项目前兴港大道为双向八车道交通主干道，城市发展的中轴广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT60地块立地条件分析景观资源分析“两湾一湖”+文化广场+5.8公里景观海岸线“两湾一湖”：即风景怡人的东湾、西湾和2700多亩的桃花湖印象·北部湾文化广场：2010年10月展现国际级的印象·北部湾文化演艺景观海岸线：即兴港大道沿岸，打造5.8公里防城港市景观海岸亮化工程，项目所处位置优越，一线海景尽收眼底东湾桃花湖西湾、一线海景广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT地块立地条件分析市政配套项目区域内市政配套欠缺，除现有的便利交通外，其他的生活配套如：购物、银行、学校、医疗、餐饮、休闲娱乐等，目前均无。只能依靠2公里之外的桃花湾片区商业。项目周边目前市政生活配套欠缺61广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT项目SWOT分析规模优势：本案占地130亩，规模较大，建成后本身的配套和景观等优势明显前景优势：项目所处区域为港口及行政区的中心节点，住宅、商业、公寓或酒店等综合物业可塑性强优势大规模项目+便捷交通+景观配套优势利用景观优势：前后观海、政府规划的文化广场、5.8公里海岸线景观打造，有利提升居住品质最大优势：景观优势旅游文化优势：可以嫁接印象·北部湾文化62广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT项目地块最窄面为60米，对于项目的规划和商业价值有一定影响劣势劣势规避分组团开发+以点带面项目SWOT分析63广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT区域发展：北部湾经济区建立，南北钦防经济快速发展，房地产业成为投资热点片区规划：政府对项目片区的规划打造，集居住区和政府相关部门办公于一体片区发展：阳光海岸项目的启动，带动片区房地产的发展机会机会利用一线海景+文化广场+片区带动景观规划：政府规划的文化广场、兴港大道5.8公里海岸线亮化，给项目提供良好的休闲景观资源和人气最大机会：“独有”印象·北部湾文化

实现住宅、商业、公寓等多种物业相互带动项目SWOT分析64广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT政策威胁：国家政策对房地产存在不确定因素，对目标客群的投资购买造成一定的影响威胁威胁规避选择入市时机+产品品质和客户市场细分（规避同质竞争）项目最大威胁：国家政策对房地产的不确定因素竞争威胁：经济逐渐回暖，市场竞争激烈项目SWOT分析65广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT项目SWOT分析核心思考问题1：项目规模大周期长，如何制定产品，做到有序开发，实现利益价值最大化？优势S内外优势挖掘整合劣势W避重就轻化解劣势威胁T化解威胁独树一帜机会O借势而出树立榜样核心思考问题2：市场竞争激烈，在此情况下如何解决客户问题？广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT项目发展策略

项目要在外部竞争优势类同的情况下突破重围，只有在项目内在要素上找到突破口，紧紧依靠北部湾建设的发展，立足大南宁，面向全国，站在北部湾巨人身上，以文化嫁接、一线海景、特色园林、创新产品和区域标志性高形象切入市场，才能在竞争环境中占据主动的位置。67广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT定位要素洞察一：市场纵览宏观上，防城港旅游市场方兴未艾，海景观资源地产空间较大，但诉求方向过于雷同，差异化不强。定位同样缺乏高度，且差异化不强，相应未来开发市场前景虽然乐观但市场细化不够，市场容量远未激发出来。68广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT防城港代表性项目龙光·阳光海岸——150万㎡湖海国际社区红林海湾——新中心国际亲海社区海悦华府——港口区上首席景观王豪宅公寓西湾上城——滨海之心·上品人居桂海·东盟新城——19万㎡中央复合城

对比其他项目，可以更深的挖掘项目自身的优势和差异性，通过自身的价值体现和巧妙借势，更能在激烈的市场竞争中脱颖而出。他山之石，可以攻玉69广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT防城港市场竞争现状阳光海岸海悦华府西湾上城红林海湾自然资源优势类似，需求同质化1、交通、海资源等优势类同，体现不出差异化2、简单度假型供给,不能满足中高端客户的精神层面消费上中高端选择面小，消费力流失区域市场细分不够,整体推广水平较低东盟新城如何定位和挖掘目标客群,成为竞争市场上一个关键的要素70广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT定位要素洞察二：客群分析防城港工作的外地人目标客户区域构成示意本项目东北、江浙、广东、福建等投资客和”候鸟族“度假人群防城港本地（自住）来防城港工作、经商的外来人士南宁或其他区内城市投资或度假型人群区内区外71广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT第一类自住型客户第二类度假型客户第三类投资型客户目标客户消费需求分析以东北、江浙、广东和福建投资客为主，有效消费力充足，看好防城港未来城市发展，这部分人购房目的主要是投资升值。由于争夺这批客户的对手太多，导致竞争异常激烈部分来自广西区内看好北部湾发展趋势和防城港城市的投资客东北（候鸟型客户）

：因东北天气寒冷，秋冬季节来海南过冬的客户量不少，合适的产品可满足其过冬和度假的需求其他偏北方城市：主要也是满足过冬和度假需求广西区内：在南宁及其他城市上班、周末到防城港度假为辅（5+2形式为主）防城港市本地及周边县市居民，以自住为主来防城港工作、经商的外来人士，购房以自住为主72广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT73享受滨海品质生活的-----“新防城港人”客群定位73广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT74到防城港工作的企业、单位员工旅游度假带动防城港海居生活的候鸟族重视北部湾发展前景的投资客客群构成74广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT1、产品价值标志性的建筑外立面创新的产品设计2、配套价值感性化的景观园林设计特色的休闲旅游文化星级公寓、商业街等现代城市功能配套3、物业管理价值品牌物业管理机构集约、复合功能服务个性化品牌物业管理内容项目价值体系分解定位要素洞察三：项目内部核心价值75广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT5、区位价值借势“北部湾”打造“旅游休闲度假胜地”的标杆性项目4、景观价值政府规划的休闲文化广场5.8公里景观海岸线打造

风景怡人的西湾、东湾和桃花湖海洋、空气、阳光、景观……与自然和谐共生，让自然最自然的存在项目外部附近值76广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT项目价值体系总结标志性建筑外观创新的产品设计个性化景观园林特色旅游文化便利的交通5.8公里一线优质海景旅游休闲文化广场西湾、东湾、东湖项目自身项目附加星级配套服务＋77广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT对位并塑造消费者价值观和客群精神层面心有灵犀定位依据与标尺富有穿透力与竞争对手明显区隔富有感召力和创意空间78广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT项目整体定位比肩世界的湾区生活峰境79广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT整体定位诠释1、最好的定位就是占位，占据独特的位置，竞争对手无法复制；2、纽约长岛、洛杉矶比佛利山庄、日本东京湾、悉尼玫瑰湾、香港浅水湾……蜚声海内外的“世界滨海高尚住宅区”，以极大的魅力深深吸引着世界各地名流的垂青。湾区生活成为世界级高尚生活的至高形态。3、“比肩世界”则是独特的建筑造型、丰富的物业形态，与世界接轨，成功高端占位，同时揭示了项目所有构成元素的高标准。80广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT自然的休闲的滨海生活峰境这是一个以休闲度假为功能嫁接文化的现代生活社区，有美好的自然：休闲文化广场，5.8公里海岸线，清新的空气，幽静的湖水等；更有复合的高端生活元素：星级公寓、商业街等现代城市功能配套。比肩世界的湾区生活峰境广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT都市的生活的滨海生活峰境这里，更有自然之上的新城市生活形态，生活会所、社区商业街区、集中广场式的商业中心，成熟的生活方式，感受舒适与惬意！沿路时尚休闲商业街，足不出区即可拥有繁华的商业享受！不逊于中心城市的都会生活在此与自然和谐的融汇在一起比肩世界的湾区生活峰境广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT人文的品质的滨海生活峰境这里，有和你品位相近，志同道合的邻居，你们可以从一次清晨碰面的问候进而成为亲近默契的朋友，时间久了，你会发现这样的邻居越来越多……比肩世界的湾区生活峰境广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT案名海世界·台湾城主推：84广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT案名诠释海世界·台湾城海世界：代表了湾区高品质的生活；85代表了滨海休闲度假式生活;代表了以海文化为蓝本的标志性建筑群；广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT86广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT金港·台湾城备选案名：金港：突出开发商品牌，又蕴含项目所处区域为黄金港口区，体现区位价值；87广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT第三部分项目整体规划思考立足现在着眼未来广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT项目规划建议地块价值分析地块总平建议89建筑风格建议园林建议户型产品建议其他配套建议广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT90规划总战略“价值最大化”原则“规划主题”贯穿原则“景观渗透”原则“共享性”原则“均好性”原则广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT91地块价值分析本项目阳光海岸行政中心兴港大道绿化景观带西南面西北面南面印象北部湾项目周边为政府单位用地和大型住宅房地产项目，成为目前的地产开发热点，形成成片住宅的开发价值。地处区域南北的主干道上，地块南面处于交叉路口，具有交通便利的天然优势；区域未来的人口众多，为人口密集地。同时兴港大道绿化景观带及文化休闲广场的节点，将来带来的人流，有利于项目沿街商业的发展；项目西南面、西北面及南面周围的视线开阔，一线海景、南面远眺东湖，对于高层住宅的景观价值较好。与市行政中心区相邻，周边机关办公用地，具有良好的商务办公前景。广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT92地块价值分析一级居住价值：西面地块具备良好的海景景观，但受到一定的噪音影响。东面地块可争取东湖景观，亦可享受海景，但景观视野较远。一级或超一级居住价值：处于地块中部，外可享受海景与湖景，内可近观社区风情园景，同时受外界干扰较低。广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT93地块价值分析一级商业价值：临近城市主干道，车流、人流量大，容易营造商业氛围与昭示性强。具备成为特色商业街的条件。二级商业价值：属于次干道，可作为街铺式社区商业，结合住宅车行出入口考虑。低商业价值：地块内部，人流较少，建议不考虑商业。广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT94总平布局建议点式围合布局+组团式园林（最佳利用景观的规划组合方式）3~4F商业综合体+标志性公寓：约1万平米的商业综合体，为形成特色商业长廊做支撑。布置标志性建筑，未来可根据市场调整产品，可作为公寓、酒店等开发的可能。中心楼王：以独特的建筑形态，优越的景观资源及产品品质，形成项目的楼王，以点带面提升整个项目的形象，丰富产品的层次以及打造差异性。商业长廊+入口广场：建造2层沿街商业长廊，同时设置风情入口广场，将项目的展示面树立起来。商业：以服务社区为主的商业街铺。广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT95平面交通建议原则：人车分流，商业和住宅人流分开但又形成互动。商业人流入口说明：依仗城市交通主干道，组织商业人流，形成区域商业聚散广场住宅组团车流出入口说明：利用南面的城市次干道同时位于交叉路口，车流较少，组织小区的车行入口住宅组团人行主出入口说明：靠近主要市政交通道路，方便出入住宅组团人行次出入口说明：与商业广场连接,带动商业广场人气，同时方便小区住户购物12341112342广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT96交通组织建议社区交通体系社区主入口准步行系统（消防车道路）步行系统（人行道路）广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT97交通组织建议步行系统——人行路广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT98交通组织建议广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT99交通组织建议广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT100建筑风格建议国际港口城市的建筑封面广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT101建筑风格建议国际化、现代风格广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT102独树一帜的“楼王”建筑造型建筑风格建议广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT103建筑风格建议标志性建筑——公寓或酒店或办公广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT104标志性建筑——公寓或酒店或办公建筑风格建议广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT105园林风格建议海世界·巴厘岛风情园林利用项目本身的泉眼，运用“湿生地”的造园手法，使陆生植物和水生植物溶为一体，参照巴厘岛园林设计，营造出休闲、特色的风情园林。广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT106园林风格建议利用原有的泉水，设计多个大小不一、各具特色的景观泳池、浅水池。后期可通过铺设卵石降低公摊水费及维护成本。巴厘岛风情泳池广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT107巴厘岛风情雕塑园林风格建议分布其间的巴厘岛风情雕塑、发呆亭及风情东南亚热带植物，与建筑融为一体，摇曳生姿。更为项目增添卖点，与前期包装的亮点。广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT户型产品建议紧贴市场主流产品——180°景观产品以实用的二房、三房为主，二房面积80-90平米，三房面积120-130平米。可设置部分错层露台、转角飘窗，争取景观价值。108广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT109户型产品建议参考平面图紧贴市场主流产品——180°景观产品广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT户型产品建议创新手法+景观产品，引领市场通过偷面积的手法，赠送部分面积，可以提升产品单价，也可利用超高性价比赢得市场。广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT111户型产品建议通过赠送的空中花园的一半面积，可改造成一个房间。创新手法+景观产品，引领市场广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT112户型产品建议通过花架增加使用面积，同时带入户花园及超大转角景观阳台。该户型不仅能做到南北对流更能很好的把控建筑面积。创新手法+景观产品，引领市场广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT113户型产品建议创新产品，解决一层难售情况由于一层景观面视野较窄，同时受干扰较大，因此在销售过程中都较难。通过赠送大露台，解决干扰问题，同时更能提高首层价格，解决销售问题。广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT户型产品建议360°全海景楼王产品，最高品质114广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT115利用电梯直接入户，把公摊面积做到最小化，在给客户得到实惠的同时，该能赋予客户独有的尊崇感。户型产品建议360°全海景楼王产品，零公摊广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT户型产品建议可商可住，灵活空间处于项目后期开发，可根据市场变化调整产品或是公寓、或是酒店、或是办公，具有可变性，同时能树立标杆作用。产品设计上可以为自由组合的产品。116广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT117户型产品参考比例户型单间/一房二房三房四房复式或平层大户细分（2＋1）房三房（3+1）房四房复式或平层大户面积30－50㎡70-75㎡80-90㎡100-130㎡120－140㎡130－180㎡200-250㎡套数比例13％15％20％30％10％10％2％广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT118八大创新配套建议架空层设计鉴于项目布局特点，建议部分建筑物一层做出5.5M架空层，步行风雨长廊，使用高档次的装修及精致简约的设施。每栋住宅入口处，皆设计方型水池，池中锦鲤畅游，与户外园林自然融为一体，增加园林面积的同时增加园林视觉范围。架空层不在是简单的行走功能，这里成为一个交流的场所，一个邻里亲情融合的地方。精心打造舒适的架空层，让客户留恋回家的感觉。广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT119架空层设计—巴厘岛风情架空层示意图八大创新配套建议广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT大中庭景观园林八大创新配套建议广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT121三大会所设计（1）“水晶宫”会所利用商业街主入口两边对外经营的商业建筑作为社区会所，降低会所经营的风险。（2）海文化泛会所巧妙利用小区园林，将各类康体休闲设施分置于园林各处，设置如康体跑径、按摩径、儿童乐园、阳光泳池、休闲长椅及太阳伞等设施。（3）“海世界”休闲会所利用公寓楼顶做会所配套，设计泳池、SPA、康体、娱乐、休闲配套。八大创新配套建议广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT122泳池、球场利用园林建设一些运动设施如泳池、羽毛球场、老人运动设施等。建议与会所同时建成并可投入使用。另外可在各组团式园林中均设置小型戏水池。八大创新配套建议广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT123阳光地下车库停车场规划为地上形式与地下形式，以地下停车为主，合理的做到人车分流。地上形式的停车位主要规划在小区道路旁。而地下停车场建议设计阳光车库，有专属出入口，采用透光材料让自然光线渗透到底下停车场，。建议地下停车场使用反光材料制做导视系统，使用夜视导行地灯。八大创新配套建议广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT124双层入户大堂双层入户大堂本着楼盘品质，从实际的生活上看，人们更多的是从地下车库直接进入住宅楼，因此在原有的阳光地下车库设计中，将地下车库入口与建筑一层大堂入口相连，设计为双层大堂入口。尽显客户的尊贵、优雅。另外车库在泳池或部分园林底部设计穹顶，采光的同时让客户感觉车库也是家的一部分，回家的路也是风景，提升了整个项目的品质感。八大创新配套建议广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT125入户大堂与电梯间大堂空间作为一个大型建筑内部空间的核心，综合多种使用功能，在居住空间里不可或缺，是着意创造环境和气氛的场所。它除了设置有方便的垂直交通设备而成为整幢建筑的交通枢纽空间，同时也应作为人们憩息、交往、交流等活动的中心场所。入户大堂示意图八大创新配套建议广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT126主入口旱喷泉广场商业节点作为大型社区的门面，小区入口的广场建设不容忽视，同时能使人群驻足于此，使广场附近商业价值得到充分体现。建议入口广场在项目开始销售的时候投入使用。八大创新配套建议广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT八大创新配套建议智能化配置从提升项目形象，增加项目卖点，从而拉升项目的角度考虑，建议采用智能安防系统。广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT第四部分项目营销部署建议广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT129一、项目分期开发安排广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT130一期施工安排:住宅建面约11万㎡、商业建面约5000㎡一期开发地块西南面，包括住宅与部分商业，理由：1、包含了一条商业长廊，在项目销售前期可以进行虚拟门头的包装展示项目形象；2、包含了中心示范园林，结合实景营销，事半功倍；3、产品组合丰富，扩大客户群与影响力。包含了18-23层的产品，有紧凑型的户型，也有实用舒适型的产品，能满足各种客户的需求。广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT131二期施工安排:住宅建面约10万㎡、商业建面约3000㎡二期开发地块中部，包括住宅与部分商业，理由：1、包含了部分商业长廊，作为项目形象展示的延续；2、产品层次分明，包括常规的18层产品，同时开发一栋楼王对市场进行尝试。广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT132三期施工安排:住宅公寓建面约8万㎡、商业建面约2.5万㎡三期开发地块北部，包括住宅、公寓与商业综合楼，理由：1、在二期销售的同时，开始对商业综合体进行招商工作，可以根据市场的变化调整产品与结构；2、产品开发的最顶端，利用项目的成熟环境与口碑使利益最大化，同时为下一个项目打好基础。广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT133项目营销思路三战定江山广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT首战——2010年，我们看海去134再战——2012年,与大海的零距离三战——2014年,享受，比肩世界的湾区生活广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT项目总体营销策略首战——2010年，我们看海去赏2010年“印象北部湾”文化节体验形象展现的海世界·台湾城看醉美的5.8公里长的海湾住宅面积10万㎡，预计销售周期18个月135广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT136136136策略一、立足广西，争取外省客户，面向全国进行项目宣传推广第一步：在项目形象期大范围利用南宁媒体，使项目名响一方。第二步：以大南宁为基点，与印象北部湾文化节结合，与相关旅行社合作，网络推广、项目介绍会等方式面向全国的客户群推广广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT137策略二、与万联行强强联手，启动泛销售万联行在广西成功服务众多开发商，拥有众多商业客户资源。万联行自成立以来，积累有丰富的客户资源。泛销售作为一种大众销售手法，可以使项目达到良好的销售成果。目前使用泛销售取得成功的楼盘如广州奥园、10+1商业大道、利海亚洲国际，其客户以外地客户为主，使用泛销售手法进行推广后，在短时间内取得了销售上的成功。

广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT策略三、南宁、防城港双售楼部，开通台湾城售楼直通车。本项目的客户来源分布比较广泛，而南宁作为正在轴向国际化的都市，是一个很好的宣传窗口。建议在南宁、防城港各设立一个售楼部，以期达到最有效的宣传、销售途径。为方便南宁的看房客户，提高本项目的销售服务水准，建议每周开通南宁到本项目的看房直通车。138广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT策略四、 实景营销，事倍功半。在房地产业飞速发展的前提下，客户已经发展到注重细节，比较实景的理性消费层次。因此，本项目应顺应市场，把概念售楼部、概念样板房、概念示范园林、入户大堂、小区入口等公共部分实景先期营造出来，进行实景销售。此举不仅能打动客户，更能提升项目品质。139广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT6.1“水晶宫”——海文化会所，现场售楼部展示售楼部将是展示项目进行营销活动的重要场所，售楼部的功能设置应体现项目的价值理念，注重景观功能的布局，让客户在售楼部中就能体验到海滨度假休闲的生活姿态，让客户能体验到本项目传递的神奇生活奇境，体验前所未有的生活奇境、梦境般的生活享受……实景营销之售楼部140广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT6.2180°无敌海景样板间建议项目在一期入市初期设置样板房，选择位置好能看到无敌海景的户型，邀请知名装修公司进行样板间装修设计，让客户能直接体验现场居住的实景感受。实景营销之样板间141广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT在销售中心正式开始接待的同时，建议同时开放示范园林，从市场的成功项目，已经确定园林实景对客户的打动力最为直接6.3海世界巴厘岛风情示范园林实景营销之示范园林142广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT6.4小区入口及主题休闲商业广场建议小区的入口及广场在项目市前完工，在项目面向市场的时候，利用主入口大门显得大气辉煌，让小区业主回家有种自豪感，增加购买的情绪。实景营销之入口广场143广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT6.5艺术化看楼通道及宫殿式的梦幻入户大堂建议在做样板间的单元，包装、美化看楼通道。先期把样板单元的入户大堂提前装修，在样板房开放的同时开放入户大堂。客户看样板房时先通过入户大堂，一路让宾至如归的感觉跟随客户，提高客户的购买值。实景营销之入户大堂144广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT145再战——2012年,与大海的零距离目的：同时通过招商，为三期的商业主力店、公寓进行规划前的定位，借助招商的成果，推动约10万㎡二期住宅销售广西防城港大型滨海项目台湾城整体定位策划方案159PPT146策略一：住宅销售与商业运作相结合，综合应用，相互推动。本项目拥有一定的商业体量，而项目的住宅部分容积率相对较高，住宅部分的人群对商业部分有很大的促动性。建议在项目二期入市时同期招商，