武汉街道口未来城商业策划报告书教学课件

【前言】商业定位不明晰品牌主力店匮乏外立面缺乏商业氛围广场利用率低出入口设计不合理内部人流动线混乱室内装修偏冷车行动线不明确困局！—留客难、招商难>>第一部分：项目商业价值解析3武汉市商业格局呈现“三主三次多区”的特点，分布趋于扁平化，远城区区域商圈开始形成，商业多极化发展势头明显市级商圈次市级商圈区域商圈武汉市商业格局分析武汉市未来商业格局呈现“三主三次多区”的局面“三主”：指武广、江汉路和东沙三个市级商圈“三次”：指三个次市级商圈，包括汉阳的王家湾商圈，武昌的街道口商圈、徐东商圈“多区”：随着人口的迁移，武汉将出现多个区域商圈吴家山商圈沌口商圈王家湾商圈钟家村商圈司门口商圈中南商圈街道口商圈光谷商圈武广商圈江汉路商圈菱角湖商圈武汉天地商圈后湖商圈东沙商圈硚口宜家商圈3二七商圈青山商圈徐东商圈【商业格局】街道口商圈是武汉市次市级商业中心，商业面积约30万方，随着银泰城和百脑汇的建设，商业规模将达到40万方以上，成为仅次于武广商圈、江汉路商圈、光谷商圈的武汉第四大商圈。【商业规模】光谷商圈中南商圈街道口商圈徐东商圈司门口商圈万达中央文化区街道口的功能多元化是城市发展的必然选择。物业价值规律商业、商务物业与住宅物业价格距离拉开。*来源《二环线城市设计》《武珞路及珞瑜路沿线城市设计》雄楚教育/科研/居住光谷高新产业驱动的城市区武珞路雄楚大道石牌岭路珞狮路【区域价值】街道口城市级商业/商务中心人口属性高校人口，中小企业，国资企业，区域居民。区域功能定位是人口分类聚集的驱动力。项目将遵循城市中心的价值规律。街道口区域功能多元化发展，教育/产业/商务及商业功能逐步替代居住功能，同时也决定了区域人口属性。5经营现状项目名称业态开业时间（年）建筑面积（万方）楼层档次运营亚贸广场百货、超市20195B1-6F中高档群光广场百货、超市20199B1-8F高档新世界百货（街道口店）百货20192.51F-5F高档乐天城购物中心2019.531F-8F中低档未来城购物中心20194B1F-3F中低档流行视窗购物中心20191.51F-3F中低档赛博数码广场专业卖场201921F-4F中低端广埠屯资讯广场专业卖场201931F-4F中档在建武汉银泰城购物中心2019年10待定中高档重点商业项目一览商圈总体量大概40万方，主要以百货、购物中心和专业卖场为主，商业档次高低不齐，商圈整体发展较为成熟。6【竞品分析】地块5km范围内辐射社区共291个，其中核心商圈住区人口12万人，一级商圈住区人口36万人以上，二级住区人口53万人以上，合101万人以上，其中师生比例较其他区域高7核心商圈（r≤1km）一级商圈（1km＜r≤3km）二级商圈（3km＜r≤5km）涵盖社区：20个总人口：约12万人涵盖社区：166个总人口：36万人以上涵盖社区：105个（40个无人口数据）总人口：53万人以上项目地块区域人口r=5km武大华师武体武工财经华农武纺武科水职长江地大民族理工华科城建武职r=3kmr=1km【辐射范围】高校师生、科研机构、政府部门、私营业主将成为本案未来的主力消费人群【消费客群】学校教职工其中，教授、副教授在校本科生在校研究生在校博士生武汉大学约10000230032019116596904华中师范大学约38658732000081231000武汉理工大学约650020003610016200818中国地质大学2908600160005003400武汉体育学院10002609000700100合计24273343361010204828004科研机构名称在职职工中科院水生所288湖北省环境科学研究院90武汉船舶重工722研究所1000湖北省邮科院900华科信息工程研究所180……合计4240政府机构名称在职职工湖北省环保厅63湖北省安全厅154湖北省卫生监督局65湖北省移民局60湖北省产业局52……合计1247私营业主人员数量中南路街8945水果湖街8777珞珈山街1134街道口4185广埠屯2968合计26009>>第二部分：项目商业定位及业态【项目定位】NFC—永不落幕的时尚舞台慢是一种LIFESTYLE,是一种生活态度，是一种健康的心态，是一种积极的奋斗，是对人生的高度自信，NFC为此而存在。项目定位中端，精心打造成为商务精英社交首选，国际中产人士的生活广场，写字楼都市白领的休闲空间，时尚潮人的恋爱空间，周边高校的后舍。社交调：QUEEN广场、VICTORIA广场、降尘喷泉、绿茶餐厅、蓝山咖啡、仙踪林、许留山、太平洋咖啡、西餐休闲餐厅以及大渔板烧、云海肴等中高档商务餐厅为商务精英洽谈、朋友聚会、情侣约会等提供了各种价位、档次和环境的场所。生活调：无印良品、UNIQLO等生活服饰品牌，AF、CK、GUESS等快时尚品，三叶草、狼爪等学生品牌，华润BLT超市、屈臣氏、SASA（莎莎）、有间书吧、美甲天堂、克丽缇娜SPA等生活店、宜家精致家居等品牌，营造了中产阶级精致的生活品质。娱乐调：云端KTV、夜时尚台球、城市雷人电玩、WHITEHOUSE迪吧、原住空间APP为潮人打造一个圈层集聚地。休闲浪漫调：让到这里的人群脚步自然的都放慢半拍，在JAZZPUB、COSTACOFFEE中优雅放松的独处，或在CAFÉ中和朋友爱人感受故事中的另一种角色。学院调：大时代的将成为周边白领学生16个小时的小食后舍。优质的统一管理服务，透明的食物出品，低价位的餐饮消费将是让这里的人气达到新的高峰。【形象理念】潮流玩味

兰桂坊酒吧街武汉最大的娱乐集中地休闲餐饮饮品/甜品店Takeaway、timeout小吃快餐健康美丽生活创意时尚概念店家居生活时尚店时尚买手店酒吧街生活时尚有味道的场所【业态规划】NFC中心零售店铺数最多，占比超过50%（超市、SASA、屈臣氏也在内），是租金的主要贡献者。餐饮店铺数占比仅为35%，一般经营面积为600-800平方米（大时代、咖啡吧也在内），生活娱乐休闲占比15%（附图）

西面主要为大时代和零售，餐饮以特定大时代管理经营的特色快餐为主。加上太兴餐厅、西数泡芙、COCO热饮等。零售以生活服务类为主，如华润超市（BLT），莎莎SASA等。【品牌落位——B1】【品牌落位——F1】F1层是潮牌服装和时尚娱乐的天下，HOLLISTER店、AF、无印良品、GUESS等在一侧和中部分别设置有COSTA、太平洋咖啡供消费者购物之余休憩。其中GUESS、HOLLSTER、AF为跨层店，HOLLISTER门两侧的巨大LED幕墙不停播放海浪沙滩，营造热带风情。云端KTV，夜时尚台球厅、城市雷人电玩让时尚达人川流不息。F2层基本依旧延续F1的业态布局，除跨层经营的时尚品牌服装店外，更丰富了一些学生和普通工薪族能消费的大众品牌等。【品牌落位——F2】F3层设有特色餐饮店，绿茶、茉莉、云海肴、饭前饭后、T8。【品牌落位——F3】【品牌落位——F4】F4层餐饮和生活服务（越秀、日本大渔、东南亚风味餐厅）、克丽缇娜、VIP服务区、宜家体验馆等。>>第三部分：项目建筑设计修改建议【建筑设计——外立面】项目外立面保留现有的格局进行部分的优化，突出商业特点，具备时尚和开放感广告展示，并且设立外部导示牌及标志性广告展示面，力争突出有特点、多功能。（茶色玻璃更换成采光度好的白光玻璃,剩余铝塑板里面改成石色材料）【建筑设计——室内设计】整个购物中心统一色调，购物通道足够宽敞明亮；店铺灯光设置效果明亮风格统一，避免光源混杂；店铺能见度好，不留死角；店铺有流畅的连续性，中间没有被隔断。同时在走廊设置绿色植物，增加购物环境的舒适度。柱子数量少，增加开阔和通透感。中庭有足够的空间举行宣传活动，舞台背景更能增强宣传效果，中庭保留现有的圆形玻璃采光，既具有装饰性，又能丰富光源，也能给人一种与外界自然接触的感觉。中庭壁画配合整体的色调和意境，使整个购物中心给人以艺术，视觉的享受。立柱保留现有的大理石材质，配合在一起凸显购物中心的高贵气质。【建筑设计——中庭设计】项目动线设计购物中心按十字哑铃加垂直水平动线布局，主力店分布在东南西北四个方位，通道宽敞明亮，两边偶尔有店铺展示活动，所有店铺灯光整体没有太大的出入，走廊一侧设有休闲长椅，长椅设计与内部色彩风格一致。在为人流提供休憩的同时也是购物中心的一道风景。购物中心楼梯口处宽敞，空间大，方便人流走向，避免狭窄，人流拥堵的局面发生。主入口处设立服务台，方便不熟悉购物中心的人询问，其他入口出设制导购牌，指示拍在各转角和路口都要设立，清晰易找。向消费者提供人性化的服务也避免了迷路的情况。1、外部动线NFC目前一共有13个出入口（含消防通道），下部在优化升级过程中，将进行改造。F1层有8个入口：分别是1号门、2号门、酒店大堂门、总服务台侧门、4号门、侧门电梯门等。B1有5个入口，广场分布4个入口，3部手扶电梯。出口过多导致人群自我分流，动线混乱，易近难出。客流引入：取消不必要的1号门，4号门，侧电梯门，对广场消防通道的出口进行改造，直流动线为2号门由NFC广场导入，侧门由总服务台侧门与酒店入口直线贯通，对地铁、主要人流街道带来的大量人群设置合理的引入通道；设置出租车落客区，对周边步行客流设置友好通道。车流引入：在酒店入口安排保安，维持导入交通，设置停车场导示牌。路边停车改变方向，由横向变为竖向。主入口：标志柱设置在北面和东面2个主入口起到指引人流的作用。人流往广场集中由2号门入口进入。车流及西北方位客流由主服务台大门进入。2、内部动线NCF由于体量不大，动线改造比较简单。改变部分扶梯的方向达到无死角，加上垂直动线设计提高效率，同时激发购物者的好奇，上下自由的愿望；平层动线设计上达到不断吸引购物者好奇心的效果，提高动线效率。【动线设计】>>第四部分：项目招商策略建议独家经营

优先特色品种

优先核心主力店优先布局品牌经营、连带同业差异异业互补市场培育原则【招商原则】第三步骤流动商户招商

主力商户、基础商户的进入，将极大程度的鼓舞流动商户的热情，坚定其投资信心。此时流动商户的招商可同时进行。

第二步骤基础商户招商

基础商户影响力和号召力不及主力商户，但其面积需求相对较大，在物业整体之业态组合中必不可少；基础商户租金往往是主力商户的3~6倍，其租金总和是项目的主要利润来源。

核心主力店先行，辅助店随后的原则餐饮、休闲、零售项目优先，辅助项目配套的原则第一步骤主力商户招商

主力商户入驻能够吸引客户的眼球，刺激中小商铺的招商；主力商户的进驻能够影响中小商铺的租金水平，提高项目整体租金收入。

流动商户基础商户主力商户【招商步骤】实行

“双轨道”招商模式，即采取人员定点与招商人员流动招商相结模式。流