2023年未按时做核酸检测的整改报告（完整）

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未按时做核酸检测的整改报告

租房合同未按时交房按租房标准计算逾期交房违约赔偿

分类：案例分析标签：逾期交房租金违约金损失淡水湾花园|淡水湾花园，逾期交房赔偿――按租房标准计算逾期交房违约赔偿案例简介：

当事人叶某XX年7月购买了上海淡水湾花园的预售商品房，根据预售合同约定，他购买的5号楼为全装修、全配置、可直接用于出租的商品房，并且还有第三方提供物业增值服务－即包租，年租金标准为总房价的6％；预售合同另约定XX年12月31日交房，刷逾期交房的违约责任为波：每日按已付房款的万裹分之一支付违约金。

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后，开发商逾期交房婚，直至XX年10月才正装修、装配完毕，通知坞交房；当事人与开发商仟协商违约赔偿未果，诉泣至法院，主张除按照合淑同约定的违约金赔偿外嵌，鉴于违约金低于实际萤租金之情形，要求按照茎租金标准赔偿实际损失账。

法院判决：当事忆人要求增加损失赔偿的痒请求，予以支持，判令惨开发商除按照约定的违扰约金赔偿外，另行按照侩租金与违约金的差额赔震偿当事人的实际损失。

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一、违约金低于实际损沦失，可要求增加。

杭根据《合同法》第11炸4条的规定：约定的违制约金低于

造成的损失的火，当事人可以请求人民秩法院或仲裁机构予以增穴加；

可见，如婆果《预售合同》中约定竹的逾期交房违约金低，狱低于逾期交房给购房者俞造成的损失的，则可以剿要求增加赔偿额，该增羊加的额度一般为约定的裤违约金和实际损失之间捷的差额。也就是讲，无煮论违约金如何约定，违醋约者至少应该按照不低卖于违约给对方造成的实只际损失给付赔偿。

二、赏房屋租金可以作为逾期惭交付的损失。

在商叙品房预售中，如何计算锌逾期交房所造成的损失韭呢？对不同的购房者而镑言，逾期交房可能带来拇不完全一样的损失。但鼻相对于正常交房，晚交优房必然造成房屋使用上邀的损失，这个使用包括莲自用和出租使用，那都裁涉及房屋的租金。也就射是讲，如果购房者是自厌用的话，他要达到和未凌晚交房一样的状态，需朵要租赁相同的房屋，支储付相应的租金；如果出伺租使用，则他将损失相庸应的租金。

另外，瞄根据最高院《关于审理侈商品房买卖合同纠纷案钩件适用法律若干问题的谈解释》第17条规定：

爆商品房买卖合同没有约盾定违约金数额或者损失蚜赔偿额计算方法，违约元金数额或者损失赔偿额爹可以参照以下标准确定拳：逾期交付使用房黑屋的，按照逾期交付使层用房屋期间有关主管部肘门公布或者有资格的房楞地产评估机构评定的同瘟地段同类房屋租金标准学确定。

因此，以该铰同等房屋的租金标准作旱为逾期交房的损失是比梨较客观和合理的。

三、俯逾期交房的赔偿应不低曰于房屋租金。

由此祭可见，无论《预售合同仿》中关于逾期交房的违隐约责任如何约定，该违移约赔偿均不应低于该同谴等房屋的租金。

目羡前，上海市的商品房预虎售中，开发商往往在版除本合同中拟定相应内容栽时，将逾期交付房屋的及违约责任/违约金计算辕标准定得较低，通常是摘日万分之一，按这个标绑准计算的违约金，往往域低于房屋的租金。本律梅师在此提醒大家，如果摇您购买的预售商品房交洗房逾期了，请核算一下伊－根据《预售合同》计村算的违约金，是否小于耍同等房屋的租金；如有舷不足，请您不要放弃追脯加赔偿的请求。

延期交铃房的认定及其赔偿标准僳

延期交房是准业主遮们最头疼的问题，也是音最常见最普遍的一类商挺品房买卖纠纷。在处理象这一类纠纷时，究竟是方否构成延期交房、怎样薄才算交房、延期交房是局否应该承担责任、承担臀怎样的责任？这些涉及始到较为专业的法律规定玖，作为准业主，特别是充第一次购房的业主，往詹往不甚清楚，而开发商血往往利用准业主们欠缺托专业知识的弱点，否认淳延期或者推脱延期的法争律责任。在此，笔者通糯过一则案例对上述问题般进行解答。

案例：

牲XX年6月，张小姐在衙市内一正在建设中的小杂区选中一处楼房，与这叁家房屋开发企业签订了淫购房协议，并按合同要踊求预交了70%购房款爷90万元。合同约定的汪交房时间是XX年1月誉15日，可已经超过期浴限三个月了，楼房还没贩有交付，这种情况下如阿何认定开发商延期交房根，违约责任如何计算？惺

律师分析：

一、关于延嫂期交房时间的认定问题敝

解决延期交房时间鹿问题，首先就是交房时娩间的认定，它关系到延殷期交房从何时计算的问午题。在司法实践中，存某在着因当事人在签订商许品房买卖合同时对房屋纸的交付使用约定不明而火导致的大量纠纷。出卖校人认为房屋的交付使用携就是买受人直接占有使世用房屋，也就是俗称的治交钥匙；而买受人屈则认为，房屋的交付使驼用不仅仅是交付房屋的啤占有，而且还包括交付尹房屋所有权证书。对此万《最高人民法院关于审惯理商品房买卖合同纠纷熏案件适用法律若干问题种的解释》第11条规定忽对房屋的转移占有，侥视为房屋的交付使用，蘸但当事人另有约定的除逾外。据此，在当事人筑没有明确约定房屋的交蛮付使用为交付房屋所有和权证书的，出卖人对房笆屋的转移占有即交钥醇匙，即为合同约定的越房屋交付使用。如果当榷事人在合同中明确约定汛房屋的交付使用不仅是种转移房屋占有，还应办焰理房屋所有权移转登记孕的，出卖

人就应按约定婿履行义务。在本案中，少如果合同约定的明确了俱交房的方式，应以合同硼约定为准，如果未明确般交房的方式，应当以佃交钥匙的时间点认定尺开发商交房。

二、关于断违约责任的具体计算

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开发商延期交房构成废违约，应承担相应的违秀约责任，如何认定开发严商的违约责任是张小姐臂要知道的第二个问题。

耐这里应分两种情况：一释是合同未约定延期交房援违约责任的；二是合同扮约定延期交房违约责任侄的。对于第一种情况，疮根据上述最高院解释第良17条三款规定：逾期刃交付使用房屋的，按照龙逾期交付使用房屋期间毛有关主管部门公布或者剑有资格的房地产评估机怨构评定的同地段同类房增屋租金标准确定。对此盏，可以依法要求开发商旭按房屋租金标准赔偿损惠失，如果不被接受，可椰以向人民法院起诉要求榨其赔偿损失。

对于腥第二种情况，一手房在啸签定购房合同时，一些两品牌开发商在延期交房磕违约金上，按照购房款晾每日万分之三至五计算姚，比银行存款利息高一拖些，这样约定的违约金幢达到一定数额，才能对靡违约者真正起到约束作以用，法律上也是有效的裙，但实际情况经常是，汹合同约定的违约金过低掺已有蔓延趋势，并引发笑越来越多的诉讼，上海博某小区曾发生过的延期友交房违约金过低而引发宣群访事件。延期交房违凋约金赔偿额如果继续由杉开发商一锤定音，休难保不会出现延

期交房视后，每天赔偿购房者几沛元钱的奇闻。如果合同啮约定的违约金明显过低钢，不足以弥补实际损失幼的，经与开发商协商不杠成，可对簿公堂，按实垮际损失进行赔偿。包括帐要求开发商按银行贷款姻利息支付违约金；或按酷当时同地段同类房屋租危金标准的金额，赔偿租梳房费用等实际损失。

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最后，依据《最高人哲民法院关于审理商品房县买卖合同纠纷案件适用曳法律若干问题的解释》脊第15条规定：根据《媒合同法》第94条的规阔定，出卖人迟延交付房依屋或者买受人迟延支付讣购房款，经催告后在3州个月的合理期限内仍未振履行，当事人一方请求魂解除合同的，应予支持茸，对方当事人没有催告捣的，解除权应当在解除瞧权发生之日起一年内行绅使；逾期不行使的，解梳除权消灭。本案中，开真发商延期交房已经有3缕个月之久，对此，张小欢姐也可以选择与开发商沾解释购房合同。

房屋租洱赁合同出租方身份证号拦码：电话：

地址：

箭承租方：湖南七想文化擅传媒有限公司身份证号絮码：代理人：身份证号蒙码：电话：

地址：

效合同双方经过友好协商偏，本着互惠互利的原则趾，平等协商，达成如下帅协议：

一、租赁双蓄方出租及承租长沙市天索心区劳动西路245号措凯瑞大厦1908、1上909物业

，建筑两面积约为：168平方匀米，购房合同号码XX臂02931908、X滇X02931909，斋承租该房地产仅限于作爸办公用途。

出租人狄保证如实陈述该房产权三属状况、坐落、装修等唤情况，承租人已对上述汛具体情况做

了充分训了解，双方在此基础上岁自愿签订本合同。

榆二、租期自XX年5月缓16日起至XX年6月湿9日止。出租方

应夷于XX年5月16日前序将该房屋交付给承租方直使用，自交付之日起2玉5日内

为免租期，谈用于承租方进行装修，力期间不计租金。

三、租汉金、押金及其他费用

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、在租赁期内，租金肋为每月人民币壹万肆仟琳壹佰壹拾贰元整。季租砷金额为肆万贰仟叁佰叁似拾陆元整整。

、租漫金按季度结算，承租方邑应于每次租金到期前壹账拾伍天支付租金给出租吉方。

支付方式为[遮×]现金支付/[√]黎转账支付。

、上述暖租金包含/不包含租赁税费。

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、租赁期间，每月的勉物业管理费、电话费、您煤气费、电视收视费、呕水电费、卫生费等杂费砒，均由承租方支付。

四诀、出租方义务

、出蚕租方应按照本合同约定嘘的期限交房，并办理相丑关移交手续。如出租方酬延期交

房，则承租汁方无需支付迟延期间的因租金，每逾期一日，出地租方需赔偿拖欠部分1吧%的滞纳金给承租方。

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、在租赁期间，如套系正常使用或自然老化驹所造成的房屋及有关设拧施损毁，出租方

应姨在接到承租方通知后及乙时组织维修，履行维修漫义务，所需费用由出租路方承担。

、出租方中在租赁期间，不得出售凡或转租该房产。如果不治得已的情况需要出售，奶需

提前三个月通知乙承租方，承租方在同等纪条件下，享有优先购买由权。

、出租方保证滦在租赁期间保持该房屋肯始终符合约定的用途，细该房屋及有关设施处

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于良好的可正常使用郴状态。承租方的正常使桐用不受第三方的非法干邯扰和破坏。

、若因具出租方原因，导致承租狠方无法按合同约定用途森正常使用该房地产的，垄则承

租方有权单方院解除合同，并向出租方五进一步追究责任。

五、缠承租方义务

、承租序方应妥善使用该房屋及溉有关设施，如故意或过旬失损毁，应负责修缮和糙回复

原状或向出租池方赔偿经济损失，所需吊费用自行承担。

承绣租方使用该房屋时，不驭得储存任何违禁品，不睬得从事任何违法活动，坷未经出租

方书面同元意不得改变房屋结构和阵用途。承租方有前述行性为之一的，出租方有权湛立即单方解除合同，没摊收押金并向承租方进一铲步追究责任。

、承盘租方应及时足额交纳租塔金、物业管理费等杂费饵，每逾期一日，出租方赌有权加

收拖欠部分春1%的滞纳金。如若欠挥租金超过7天，出租方薛有权立即单位解除合同原，没收押金并有权向承烦租方进一步追究责任。

榜

、承租方如不按时醇支付租金，出租房有权绣单方解除合同。合同签仗订之日起房屋所

产样生的费用，包括装修期料水电，物业等费用及纠润纷有承租方负责。出租膝方有权立即单方面解

警

除合同，没收押金并悉向承租方进一步追究责挂任。

六、转租、分租按虐下列第A种方式约定

厂

A：租赁期内，承租困方无权将