财务会计-投资性房地产1

2023/7/241

投资性房地产财务会计-投资性房地产1全文共20页，当前为第1页。2023/7/242基本内容投资性房地产投资性房地产的范围（重要）投资性房地产的确认投资性房地产的后续计量与投资性房地产有关的后续支出（重要）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产（重要）投资性房地产的转换和处置投资性房地产后续计量模式的变更投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产的定义及特征采用成本模式进行后续计量的投资性房地产（重要）投资性房地产的转换（重要）投资性房地产的处置（重要）投资性房地产的初始计量（重要）财务会计-投资性房地产1全文共20页，当前为第2页。2023/7/243第一节投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产的定义和范围投资性房地产的确认和初始计量财务会计-投资性房地产1全文共20页，当前为第3页。2023/7/244一、投资性房地产的定义和范围（一）投资性房地产的定义——投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。特征：

1.投资性房地产是一种经营性活动；

2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产；企业用于生产经营的房地产作为固定资产核算，房地产开发企业用于销售的房地产作为存货核算。

3.投资性房地产有两种后续计量模式，包括成本模式和公允价值模式。财务会计-投资性房地产1全文共20页，当前为第4页。2023/7/245一、投资性房地产的定义和范围（二）投资性房地产的范围1.已出租的土地使用权（是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。）2.持有并准备增值后转让的土地使用权（是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。）3.已出租的建筑物（是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。）财务会计-投资性房地产1全文共20页，当前为第5页。一、投资性房地产的定义和范围对于企业持有以备经营租出的空置建筑物或在建建筑物，只有企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。空置建筑物是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。2023/7/246补充规定财务会计-投资性房地产1全文共20页，当前为第6页。2023/7/247企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不能确认为企业的资产，也不属于投资性房地产。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产。闲置土地：企业依法取得土地使用权后，应当按照国有土地有偿使用合同或建设用地批准书规定的期限动工开发建设。根据1999年4月26日国土资源部发布的《闲置土地处理办法》规定，土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地属于闲置土地。（三）下列项目不属于投资性房地产财务会计-投资性房地产1全文共20页，当前为第7页。2023/7/248一、投资性房地产的定义和范围自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。作为存货的房地产，即房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。从事房地产经营开发的企业依法取得的、用于开发后出售的土地使用权，属于房地产开发企业的存货，即使房地产开发企业决定待增值后再转让其开发的土地，也不得将其确认为投资性房地产。（三）下列项目不属于投资性房地产财务会计-投资性房地产1全文共20页，当前为第8页。2023/7/249一、投资性房地产的定义和范围某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理等自用，能够单独计量和出售的，其用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的，其用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。该项房地产自用的部分，以及不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为固定资产或无形资产。（四）需要根据具体情况判断是否属于投资性房地产的项目财务会计-投资性房地产1全文共20页，当前为第9页。2023/7/2410企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产；所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。关联企业之间租赁房地产的，出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产。但在编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产。企业拥有并自行经营的旅馆、饭店，不属于投资性房地产。若将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可确认为投资性房地产。财务会计-投资性房地产1全文共20页，当前为第10页。2023/7/2411二、投资性房地产的确认和初始计量（一）投资性房地产的确认投资性房地产的确认除了要符合投资性房地产的定义外，还要同时满足下列条件，才能予以确认：与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业该投资性房地产的成本能够可靠地计量财务会计-投资性房地产1全文共20页，当前为第11页。2023/7/2412二、投资性房地产的确认和初始计量（二）投资性房地产的初始计量及其会计处理投资性房地产应当按照成本进行初始计量设置科目采用成本模式计量设置“投资性房地产”科目核算采用公允价值模式计量（后续计量）设置“投资性房地产——成本”和“投资性房地产——公允价值变动”两个明细科目核算财务会计-投资性房地产1全文共20页，当前为第12页。2023/7/2413二、投资性房地产的确认和初始计量1.外购的投资性房地产（1）入账时间企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。财务会计-投资性房地产1全文共20页，当前为第13页。2023/7/2414二、投资性房地产的确认和初始计量（2）入账金额购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出（3）会计处理借：投资性房地产（或投资性房地产——成本）

应交税费——应交增值税（进项税额）（房产60%）——应交增值税（待抵扣进项税额）（房产40%）贷：银行存款等举例：P.150/例6-1、6-2财务会计-投资性房地产1全文共20页，当前为第14页。2023/7/2415二、投资性房地产的确认和初始计量2.自行建造的投资性房地产（1）入账时间企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议财务会计-投资性房地产1全文共20页，当前为第15页。2023/7/2416二、投资性房地产的确认和初始计量（2）入账金额建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本，应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。（3）会计处理借：投资性房地产（或投资性房地产——成本）贷：在建工程等财务会计-投资性房地产1全文共20页，当前为第16页。2023/7/2417二、投资性房地产的确认和初始计量3.非投资性房地产转换为投资性房地产的确认和初始计量参见“投资性房地产转换和处置”部分内容。4.以其他方式取得的投资性房地产。原则上也是按其取得时的实际成本作为入账价值，符合其他相关准则规定的按照相应的准则规定予以确定。比如债务重组转入的投资性房地产就应按债务重组准则的规定来处理。财务会计-投资性房地产1全文共20页，当前为第17页。2023/7/2418第二节投资性房地产的后续计量投资性房地产采用成本模式进行后续计量投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量投资性房地产后续计量模式的变更与投资性房地产有关的后续支出财务会计-投资性房地产1全文共20页，当前为第18页。2023/7/2419一、投资性房地产采用成本模式进行后续计量（一）计量规定在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。

（二）设置账户

“投资性房地产”账户

“投资性房地产累计折旧（摊销）”账户

“投资性房地产减值准备”账户财务会计-投资性房地产1全文共20页，当前为第19页。2023/7/2420一、投资性房地产采用成本模式进行后续计量