房地产成本管理经验分享

房地产成本管理经验分享北京钧涵基业企业管理顾问有限公司谢志华2009年4月1内容淡市下房地产成本管理新挑战淡市下房地产企业成本管理新思维如何从管理角度有效控制成本2毋庸置疑，中国房地产行业已经走向下行空间一季度二季度三季度四季度商品房预售面积景气指数6689.767.492.6商品房销售价格景气指数111.1111.29577.33虽贤然扣第告一滥季修度忆各来地魄市莫场悉走毛出巾了膏小价阳肆春叛的立态邪势故，德但妖如真果纱就贼此早断夹言寻中药国竿房祥地弯产颠行旗业脆触帝底鼓还列言咬之读尚往早宏搜观疏环耕境需烫求供城给宏湾观钟环床境绞虽挪然版有搭所造好已转挎，孝但盆还霉谈鼠不瞒上滔经痰济众复结苏将，贺国妇际姻环戏境抽仍瓣然陕不耽乐语观渐？房详价临仍冤然醒偏放高萝，减消纹费宗者撞信狭心蚂仍志未吵恢趟复瓦，听观甩望行情钥绪闹仍驱然尤很期浓床，舱投夸资榜性沾被阶压彼抑0然7年箱高铅价村拿膛地期项扛目聚今妙年倦集藏中促入弟市甲，0涂8年丝式各耻公勤司钉大尽量酿存您货泛未草售呢，潮各牢公框司柜今恰年械资妻金针压假力侧将星出妙现蹈前切所兴未季有际的裤压阴力浴，疏也僚会室构穗成汽很魄大标的遣供亮给摩压轨力4降母价芬销伸售睬成旧为旧不改可胆阻丢挡积的焰市茫场条潮馆流客默户先与引产踩品成婶本每控蜜制进厅度姥质咐量省成斜本的届平律衡房虎地恋产驱已梅经诵从虽卖船方榆市拆场勾转敲化萌为锹买舌方僚市擦场奴，上客悄户花有面了预更览多诱的荒选掏择刊，谊市米场如不深能来再待依卷靠吉单白纯貌的谣策波划纵，拆如驼何伸精屈准罚的斯把贷握虎需叨求嫩并闻转我化臣为腔产复品陷语舟言婶？消狮费倒者配的境观筹望袖必公将查导脊致序价间格稳的卵下付跌投，夜成或本虏的隶因温素苹将弹变挑得安更铸加眨敏止感盟，忙成践本纷控著制纵将驰变目得旺前脱所枝未下有翅的秧重垃要再拨卖交方取市花场配下题，赵三斗要挤素抄的斧平换衡易往眨往辱让瓶位共于兽速尽度寄，吹在库买聚方汗市便场乖下央，惨三府者创的惧平鼻衡闷将扣更掉为探挑丧战开柿发桑商大感裳言全：舱降饭价栏还辅是建硬恋道孟理5房秋地浙产安行翻业原的傲竞传争蚂已边经诉从挣资责源置的工竞段争弟转摩向甜客报户崇的蹲竞呆争妹与敬运忍营瓜能也力港的车竞闹争资茧源妄的架竞好争产猎品背和岭客秩户逆的榴竞捉争运犯营肿能眠力悄的争竞级争产划品守实晴现洞过尖程设续计神管述理采扭购漏管店理工战程题管禾理营燃销奥管排理客傍户帅服湾务土剪地目获采取乌和驳项昌目马论填证项惰目胶策成划夕管霞理成冬本亭管坚理资溉源客片户运德营6快油速药扩燥张势的稠模悔式楚需阅要冲转休向魂精界细暮化欧运炉营移的喘模锅式障，鬼当晴行粗业蠢利俩润凉从押暴驳利阳转沟向友平应均澡利薪润走的努时灭候投，慌成趋本劲控耽制持将拆具锡有驱战笑略啊意谅义7内足容淡陈市访下稿房围地立产铸成闸本崇管援理锁新愤挑瓶战淡询市追下非房困地运产联企燃业斤成那本及管匆理材新军思箱维如育何赔从皇管返理厉角结度福有悠效董控鄙制固成语本8成弊本款管航理喂新何思特维-剂-望-三火大陈转且变从息乙笋方采挖吉潜标到客递户跨挖秀潜从军后苏端经控恰制量到前崇端恩控盈制从系成浩本架核甩算祥到成猴本德控织制房直地寸产沙行互业醒习弃惯困通孝过匙招歇投抛标煮低免价馋中再标告进通行匪成姨本袖控吵制购，催从待乙导方脾压否榨分利衬润绍，牢在岸新合的饮环换境俗下怒，轿必浮须路转黄变乎为业通肆过铅准寻确华的们把刑握缝客合户暑需资求你从吃而颜做圣出棒性渡价回比介高羽的蛛产犹品房吐地宗产俭行纸业赴习词惯闭在积招谎标倦阶轨段魄和鸡施愁工颗过夫程熔进扮行嚷成跑本衣控称制舅，灵在尽新县的沃环绪境界下扫，喊必权须孙后纷端淹控肃制瞧转核变曾为躁关腊注界产受品目定猎位梨和漆设化计卷管胀理滩，免从酬前掀端辱进烂行逆控羽制在把传况统稳的牺管听理锦模惧式己下捎，帖成响本娇部强门信更罗多转是厘做率的祥预剖算废工喉作焰，模承冲担丢的港是望成壳本轰核诊算杰的镇职餐责敢，扇在薄新怀的穴环冤境列下编必邪须迷从筝核血算惑转夹变洗为询控监制9从链客燥户虹价业值娇到怀成吼本泊控胃制—不恶同叫需为求细的应客希户坦其去关珍注肢点丝式是冶不请一霞样1微0从久客机户壳价冻值昨到庙成待本莫控紫制—企掀图羡满众足堡所牲有麻客始户它的膀需咱求歼是痒一僚种困没眠有惠战政略到的慈且州成索本水极曾高辟的及表架现置肥业吹次嗽数滥与习购长房抽动虏机1楚1从练客吵户刚价命值霜到耕成减本宁控艘制—客歼户戴的皂需狡求诸是佩可告以封排辱序找，希在继一漆定坐的龟成斜本弊约府束魂下辛，浙你息只铃能腹满赶足齿关哭键粒的莫需瓣求阀，额并栏尽劝量感满糖足男次驶要老的帅需银要绿暗色怎标链出妖是观最叉重杰要抹的扩因毒素,黄索色愧标岁出教次哨重工要览的盼因制素,购施房广预暑算须不接同皱的嫂人,对程因敢素右的找重公要储性填排息序恰略法有鞋不味同.在萄购膜房骆预病算弓较吨高原的吴人纤群表中,清“造卧园抖形件式展”,嫩“教抗育款配蹦套伤”拨和翼”叠高角尔兴夫另球为场壶”誉相洞对她重驱要.而序”布物夕业俗管遮理土模淹式竖”钥相呜对赛重队要难较忽低1派2从症客壶户防价猴值滤到需成词本森控扯制—将猛需遭求只转锁化烧为旷产渡品图语湖言标阶准季化产照品攻体查系空间尺度功能组织部品性能物理指标设备要求………居住要求使用标准性能标准技术标准部品模块化功能模块化户型模块化组团模块化设计模块客户行为自我实现尊重归属安全生理需求1译3从爽后方端阔控离制瓣到董前叙端蚁控碰制预栗算合哀同浅成靠本劝控防制认背价变圾更崇控顿制定迟位葵控株制结摸构傻选密型材菊料闷设听备殃选每型规醉范尸要驴求吗范鹊围野内守的伴变竟通设孝计美质侄量万控密制1兔4从砖成叛本旱核婶算依到淡成坐本该控印制成烟本昌控困制倾艳向决于仗建润立没总怨量滨级孔的衰成醋本浴控轰制做体哀系;按居照海“救合处同凤分下类瓣”凡的炮思攀路嗽重搁构拢“披成竖本乞控啦制鄙树昏”;避叹免时跨豆项双目鞠、凤科愈目激签利订静合烫同;前飞置爆合己同摇控客制施环仪节旋（库签肯约茫、瓦变缘瑞更弹）成书本赖核梅算基纽奉于冈工转程贵造律价扬思剂想娃建损立帐核鹿算之（娱测萄算域）胜体梦系眼；通纲过卷成击本招测魂算夫（安合佩同辅分阶类斗）跃形凳成优目温标拣成勇本桃；项崇目悄结倘算洞后谨进字行疮成冰本脾核而算堪，葡定景量料分台析部；沉夸淀抢成菌本咱经胆济移技掏术耻指今标容库势，打为经新每项伴目古测呼算刚提跳供握参款考阿依悟据址；1绩5内钟容淡牌市刚下敢房恐地选产动成龙本结管舰理他新寄挑批战淡组市底下宜房姨地著产袄企垃业僻成州本锤管银理钟新酿思拣维如悟何尺从网管舍理岭角桨度吵有偿效慢控锤制闷成静本1面6成竭本英管限理滥体皂系广主涌要淡控细制立点全谋面趋的摧成隙本凑控仍制也体喇系恩主备要惯包到括你对勿土棋地摆成镰本菜、约项激目循前纤期表费训用瓣、结工倾程慕建咽安镇成斯本盒、地营姨销胖成园本混、煌管票理以成残本乒和渗财贯务袄成时本扯等舅六当大捐分刚项临成炊本者的类控除制分项成本压缩空间占总成本比例主要控制手段说明土地成本较小30-35%尽可能争取政府优惠价格，同时在土地费用支付条件方面争取优惠认真开展尽职调查，减少操作风险加强项目可行性研究和项目论证土地成本项目初期大部分可以确定，可压缩空间较小前期费用大2-3%搞好政府关系，争取报批报建费用减免工程成本大50-55%设计单位争取最优性价比开展设计阶段的成本控制和限额设计严格设计变更和工程签证审批建立供应商管理体系，加强供应商考核，建立战略采购伙伴关系规范采购管理，严格资质预审和评标、定标加强新材料、新工艺、新设备的研究运用虽然前期设计费用本身并不多，但设计方案决定了工程造价的70％～80％左右，因此设计管理是成本控制的重中之重；工程成本涉及影响因素多而且复杂，故可压缩空间大营销成本大5-8%实行媒体投放的跟踪评价，选取性价比最高的推广方式加强广告、策划公司的采购管理营销成本涉及影响因素多而且复杂，故可压缩空间大管理成本小2-3%建立合理的成本费用支出标准加大部门费用支出考核力度管理费用项目初期大部分可以确定，可压缩空间小财务成本小6-8%合理筹措和运用资金实行资金集中管理，减少资金沉淀实行税收筹划，减少税务成本财务成本项目初期大部分可以确定，可压缩空间小注刷：球此株处惜的危成勿本点比勉例丢仅就供非参击考1气7成千本情管递理切体情系目届标狡成鸽本浇体界系动倘态拔成丢本深控猾制抹体些系后旬评拢估什体抱系成址本潮责菜任寒和筑考范核递体拌系成器本聋业莫务翻流枕程管漏理片控料制想体乳系数歼据肠库召和疏知界识牲管示理1传8如至何界通就过设目肌标侦成顶本流体遍系业使串我挂们征从住设跨计私到穴招底标搁到评施萄工罗的怨每踏一明个薄环分节悔都纱能粒进匀行浊成粘本渴的瓣控粪制舟和与优场化瓶？项翁目害拓唱展辟阶均段方咐案校设榜计咬阶恰段施残工剃图谁设煮计刻阶心段建庄筑塘安蜜装伯工凳程烛费施摄工爱阶语段建所筑赌工膏程歼费安窑装酸工师程曾费装盯修酷工售程捎费地偿基揉基胖础币工蚁程主询体叮工切程给挣排济水臣工圣程…般…数锤据骨调钢整成彻本井匡萄算成比本宅估恩算成糠本滨预墨算动腐态除调连整举例扩剪初枯设层计往阶商段成似本粘概庸算1页9例喜：牌通梯过保事葡前漏算符账浮控销制运成等本锐-栽-猛-锐-巾成羽本若前吃置北模今型拨之迁单搅一币产韵品漂假律定拔法分营解颈成江本肿指竹标绩为“套固上定锡”和“住可眉变笔”类姜，刃反佣复岭测稠算开发前期准备费社区管网工程费园林环境费配套设施费开发间接费期间费用固定成本土地价款主体建筑主体安装可变成本容积率建筑面积单位固定成本R1S1A1R2S2A2R3S3A3容积率建筑面积单位可变成本R1S1A1R2S2A2R3S3A3容积率建筑面积单位成本判断R1S1A1√R2S2A2ⅩR3S3A3√2指0例拆：傅通拴过粪事年前借算你账薯控仙制邀成草本血-季-券-急通扬过烫事寺前忘算恒账欠影统响匹前野期熔定甩位店决贞策铃和据产心品业的粪解偏决吸方炕案2笔1以卵北扩京尖某项烫目抢为职例项

目单位原指标一、规划建设用地ha3.8484二、总建筑面积㎡130240

地上总建筑面积㎡96210

地下总建筑面积㎡34030

住宅总建筑面积㎡87710

公建总建筑面积㎡42530

地上公建㎡8500

地下公建及配套设施㎡34030十一、机动车停车位

辆600

地面停车

辆75

架空层停车

辆0

地下停车

辆525两极层斯地婆下男车触库略方戏案例笼：源通傍过纲事安前脂算熊账患控政制代成男本愈-制-矮-霜通宅过森事建前吨算莲账痛影华响计前尝期仗定远位认决挡策理和凤产馒品源的犬解云决瓦方顷案2燃2以决北牙京良某项顿目梯为影例项

目单位新指标一、规划建设用地ha3.8484二、总建筑面积㎡114512

地上总建筑面积㎡96210

地下总建筑面积㎡18302

住宅总建筑面积㎡87967

公建总建筑面积㎡26545

地上公建㎡8243

地下公建及配套设施㎡18302十一、机动车停车位

辆584

地面停车

辆54

架空层停车

辆137

地下停车

辆393一池层惑地诊下仿车继库+架市空脖层委方秤案例箱：螺通开过层事监前禽算币账相控纳制寄成辞本定-估-辅-之通跑过磨事蝴前柿算话账授影赢响赚前滤期稍定坛位净决些策俊和饼产央品洋的框解辱决哥方草案2蜡3一镜层秘地肥下赚车生库+架嚷空叨层隔方毕案收羡益拍对卖比归：两顺层腥地搭下听车较库纵方歉案净悲利祖率6浑.置1窗8％，盯内掏部倚收茎益嘱率1循3技.粥5％；一属层版车仗库+架额空敬层参与郑两稠层迎车拣库跌的鼠重根要损区确别奇是旨在荐于休调株减灭了低快效跌资象产押的跪比定例，芬具裤有乔较困高陷的萌实毛际穿意兼义尤。净串利习率7驶.客5话4％，桥内失部认收搜益昂率貌约1钻4俩.吐5％。例蛛：侵通坡过若事列前安算玻账疏控痰制忠成考本葵-侧-盆-弹通前过糕事乘前李算钱账禽影兵响禁前磨期鸦定坏位证决叠策拥和宇产堵品轿的超解蒜决链方蹲案2迁4目幅标位成明本是体敞系摧的提基钟础逝是俘建切立逐科就学换的箩成围本沉科昏目锄体暖系2岔5如塔何督通戴过贺动必态恢成蒙本侦控妥制胡体抗系灵确槐保看成滋本匀的蒜全趣过旧程索处米于凳有岭效投管赵理你中科？每属一今个痰阶违段扣的兆成耳本盈发徐生牌的忌情最况锦应寻及答时矿掌沿握宾，营包创括赛已荷发围生吃和次即酸将漏发腾生觉或横预登计尤将卸发蓬生嫁的2魔6如走何腰通探过竞责定任哨成恰本德体系系菊成算本肺责面任足分锯解拘到碌每惠一碌个仅员案工臭？部门目标成本责任事项目标成本责任指标指标说明及计算公式备注合同造价部1、工程总成本的预算精度工程成本的预算精确性（总结算价－总预算值）/总预算值≤5％以分期为单位，某项一级成本科目超目标，但在本期内总的工程类一级成本科目结算成本品叠后未超标，认定为基本达标。若每个一级成本科目及总的工程类结算成本均未超标，可认定为创优达标。该指标为辅考指标，主要意在指导预算的准确性，该指标为辅考指标之一。2、对工程类合同价格谈判控制。所签工程合同总价款1、合同总价款≤预算价2、某份合同总价款必须超预算价时应专项报告，并获领导层批准。1、合同总价款≤预算值的认定方法：（1）包干合同（或合同中包干部分）直接进行比较认定。（2）按实结算合同（或合同中按实结算部分）以合同的结算价在扣出合同签定以后，由于各种变更引起的增减因素后（含设计变更及甲供、乙供甲核价导致的合同结算值的变动以及合同以外的签证发生的变动）预算值比较。（3）某份合同总价超预算，但在本期项目的同一级成本科目下，与其它未超预算的合同总款品叠后，其品叠总额未超预算，可认定为基本达标，若每份合同额及总的合同额品叠后，同时均未超预算，可认定为创优达标。（4）领导层批准某项合同价超预算，不影响该项目在同一级成本科目下，对总合同价≤总预算价的要求，但可以不作为该份合同额超出预算值的认定。2、该指标为主考指标之一。按友责厅任础原觉则急将满成驾本骂目俩标枣根滑据摩各础部辜门灯对汗成战本瞧的苍作哨用品分粘解厌到晨各跌个宁部峰门病，粘确滴立侍考疤核山标送准2峡7如妙何宁通然过傻后迅评沉估鸣体桐系成使怪我革们摩不创再呜犯志重堪复航的宝错网误励？后携评逗估抚的处要辰点双不伶在士于倾总笑结绍，辣而炎在押于氧如翁何单落烧实融和嚼推国广况！主圾体桨工苏程艰：在肝条向件叠允谊许文的茫情盏况游下上，缸地河下冬室头外呜防俗水恼改淹为村内恼防全水膀，雕可跟以羡有誉效碧的叹节急约姓成抱本（J恋S一上期涨节毅约3报5万铃元羊左才右啊，J除Y赌L颤W一背期柿取描消饶底辽板散防锅水延，杠改宣做廉碎伍石评加单无砖仿腹布疫滤狐水赖层偷节化约1嗓0万旷元需）；进肃度去款翼按富施疫工稻阶颠段煮进象行柔付垫款悬有蓬利怜于员提顿高星施攻工吹单奔位护的快积树极坡性浩，敲加兔快敢进疯度芝；无盏粘丢结布预程应停力近钢漠筋杰不难宜牧用税于爽住羊宅写楼鞠，支会泰给婚安秀装禾及瞒家平庭联装抄修筝时影带槐来世隐齿患愧。销唉售瓣部披门小尽图早下介份入劣工思地溉现魄场匪之宿中跌，搜多歪与际现追场粒工脉程础师口沟危通里，糟避选免财出锄现印销排售必卖留场付与仔施诸工档布为置指总桑平盛面批图尚的煎矛天盾扔；设博计袋变避更慈要太考潜虑柏与蜜预哑售贷查论丈牲相娱符障，却以车免浊日绩后茂给驾公备司交造污成土损术失（J洁S一筛期侵曾则出企现拒，异幸荷好度及攀时洞更朋改洒补重救到）欣；女滩儿剂墙伍的誉高予度吸必荒须板满吵足竹规喘范娘要蛇求做，张否年则填无控法牺通忧过偶验把收岩，恋造疯成邻日拳后坦补炊救申；厨盖卫赠间喇的敲平抢面蓬布耕置俭图社（姥特袋别圈是躬穿泄墙厚，读板蜜套脚管拥）膨应谜在类结浩构剥施箱工腥前初确报定柔好够，带以琴免玩日粗后各打德凿倾；因户销柜售祖需匀要氏，攻裙踪蝶房竞涂选料慰需滚先腥做校好呈，壮为酬避甜免捧涂躁料俩污餐染柄，变可法在骗以找上樱部练位疲加场做仗一玩道露悬索挑签板杏；阳倘台傍降循板滑应稠保词证貌有8厘蚂米歇左培右登，宵以袭免获门林开拖启丛困畜难累和闯房浇间嚼渗补水（J朋S幼铲儿动园应阳摧台尸地臭面凭装巧修绩后佩，店门燥无物法洗开亲启集，小也怠渗输水争）。装向修巨工医程加惰强番总冷包询、闯分论包斤单温位刘的穷现锯场蚊管财理摄，棋提泳高蝴对晶部匪分慈分队包挖单骑位初的术成督品取保肝护告意提识暴，悟如毛铝训合历金棒门虹窗幻玉、倒木补门执、导阳队台蜜栏退板临等顽；加酱强利图号纸循审鸟查脏，养发口现吴错步漏渗，巾及枪时闸向奖设借计金院漂反瘦馈姑，讽避这免政后污期输处窜理线造岗成竟费址用屈的桶增锦加屋；地兴下壳室振墙淘面咱、竹天常棚霞乳什胶脱漆催采绿用酬只嚷刷筛两关遍豪油景漆蜻，呢不荒刮封腻摧子衣，驳可牙节夜省机约辩一桨倍贝的琴成块本（J家S一蔑期傅地煎下柏室井就背节路约1析3万漫元们左偷右按）年；选挣用铸异侦地沉消镇防焰产赌品醒（味如叫进海户承木愧门醉）秤要炼特厦别拳注神意需其辉有完否巷施撕工棍地焰的垫消镇防肃许窜可刘证（J愁S一倦期歇木猛门乌为钓此夹几勿乎许影透响村总粱体困验此收尿）皱；空的调鹊百凡叶替的呢设鞭计维在艇考探虑针外距观布效码果和的挑同岛时游，勉还截必岂须角特诞别赌注鹊意颈空剑调拥的锦安块装视方斧便盏性（J么S一记期箭就耽接侄到症投艇诉末）；公蔑共捎电呆梯慕厅历的麻设绞计模尽无量塑从束消抽防张验章收谈角刑度额考赔虑贤不貌要寇选取用途木菜材惯面绕板拐，帮以最免辩造吃成净修向改参变管更迟而饲增华加瞧费话用（J国S二缺期奴电凤梯凡厅吨就何曾皱修拌改焦而啊增霉加店费削用璃）羊；采颤用践加隶气洗砼老砌姻块仇主归要艰需名解匆决届墙重面割开搜裂裙和酷抹叫灰得的完问酷题厦。倾虽赵然川增妨加扎了迷造应价窜，洪但翼减嚷少痛外兆墙粮渗霉水伍的辟可搁能理，吹还化能窝收硬回狐墙铸改他金册；广兄场验大钻理树石河地其面嫌不拔宜眠采叨用碰光痰面捧，曲以梨免孕铺铜贴份后蔽在百重四新啦进拼行抖毛初面挽处糊理涝，呼而饼增坛加显成劲本（J末S一茄期锋南岂广魄场六地坐面俘就践发柔生杰过咽）；对彩环鸦境浓、窝园提建矮要积从暖全供局激设蜜计重考须虑伙，茶避琴免瓶施乓工尊完畏成现后滴感浮觉形效删果池不裹满锈意障而啦浪味费特成设本（J兰S一呆期耽泛挨会格所币天者棚菜喷缝涂穴出蠢现酿施凑工政后浩修色改诸）起；2溪8如毫何埋优厦化进成察本嫁的类管胡理晚流执程方尽千量要减归少她我圈们亿无吃效魄的仗成称本艇？-夫-案皱例一.场跌地湾竖从向肢标踪蝶高冬设侍计2济.原群因脸分模析:土郑建欣设默计岂、脊市包政度设响计避与浙景鹅观纯设猎计原系农三部个至不席同丝式的铁单晌位告，绪分文别违完斩成负后怠施窗工特以旅最拢后沿的债景摩观烂设惨计趁为抄依源据晴进根行因控并制柄标鲁高叮。3靠.经按验的及嫌教承训仇：各抄专辣业铺设婆计未提袄前俘介呆入膨是扔好杯事炉，席但柏各忌自诉完梢成恋后锦须苦进到行葛综谎合董竖路向俘设邻计滤汇潮总朵。汁绘墨制谱综讲合圈竖比向奥设肆计犯图页并趟进而行膜严昂格啦的皱综萄合汁评偏审累。例机一陪：充某阀项远目根到棒了霉收途楼谜的奴阶建段尸，铁底卡商妻应隶该堵分战割录的掩，蓬销小售酱部冈已昂经脚按口分粘割石的绝房锈间脱销太售灭出抓去登，度但结竣萌工古时惰确易没欺有渠隔僚