2023年上半年深圳房地产市场回顾-仲量联行

因

2022

年疫情推迟交付的项目叠加年内的新增供应，2023

年上半年深圳优质写字楼市场迎来

9

个项目共计

60.5

万平方米的新增供应小高峰，同比及环比增长显著。新增供应聚焦前海片区，而深圳湾超级总部基地也迎来了首个甲级写字楼项目的交付。重启开放带动写字楼需求逐季改善，第二季度录得

14.2

万平方米的新增吸纳，环比上涨

47.0%，同比翻番有余，但距离疫情前的

2019

年同期水平仍有差距。2023

年上半年需求同样呈复苏态势，共录得

23.8

万平方米的新增吸纳，同比实现

1.5%的增长，环比亦有提升。但受新增供应密集入市的影响，整体市场空置率环比、同比分别上升

1.5

和

3.2

个百分点至

20.3%。行业监管以及地缘政治等多重因素影响下，深圳优质写字楼市场需求清单重排，专业服务反超

TMT成为第二大需求主力。金融以

27.1%的需求占比位居需求榜首，同比上升

1.8

个百分点，其中传统金融细分需求主要来自证券、银行和保险三大细分板块。证券公司的需求主要来自大型内资券商的搬迁需求带动，而银行方面内外资银行新租赁均较为活跃。此外，投资理财和金融科技类企业新租也较为积极。专业服务板块需求占比为

17.2%，新租面积及租赁占比同比均有明显提升，法律和咨询为两大需求支柱，贡献了该板块

8

成以上的需求，占比分别为

45.0%和

38.3%。法律板块方面，融资、IPO、退市重整、企业间的兼并收购等活动带动了律所业务的增长以及引致而来的办公需求扩张，除本地企业外，还包括来自于北京、上海的企业；而咨询行业的需求主要源自企业管理、信息技术咨询和税务咨询类企业。TMT

受多重因素影响上半年需求滑落至第三位，需求占比

15.0%，需求表现较为活跃的细分需求为电信通讯、平台互联网下的社交网络服务、跨境电商、互联网信息服务（大数据）、电商、云计算及运用以及人工智能等。搬迁需求依然为市场主流，占比超

6

成，同比变化不大，其中升级搬迁

44.3%，略低于去年同期，主要来自同区域内非优质楼宇和工业园区内企业的需求提质。本地企业和国内企业租户为成交主力，其中本地企业贡献过半。从成交区域来看，上半年需求分布较为均匀，得益于新增供应聚集或区域内若干项目空置率的极大改善，前海、后海、华强北三个子市场需求占比位居前三，均在

10%以上。租金仍然处于下行通道，经济增长弱于预期，部分租户对新租持谨慎及观望态度。有鉴于此，叠加部分项目楼内租户到期的搬出计划，业主主动降价以留存原有租户和吸引新租户，从而最大限度地规避风险以应对未来的不确定性。此外新增供应的增加对于项目竞争的加剧，更强化了业主的降价行为，从而令全市平均租金上半年环比下跌

0.9%至每月每平方米

181.6

元。2023

年上半年，共录得

27.3

万平方米的新增供应入市，新开业四个项目包括万象城三期、睿印、湾畔

Mall

和光明

N

次方，前两个项目依托高品质定位，为深圳市场带来了多个首入品牌以及米其林餐厅，同时深圳湾超级总部基地也实现了大型集中商业零的突破。需求方面，因新增供应集中分布在二季度，且新项目去化良好，第二季度录得超过

20

万平方米的净吸纳量，环比显著上升。整体上半年共录得

23.5

万平方米的净吸纳量，同比增长近

2

倍。受新增供应影响，整体市场空置率半年度环比上升

0.2

个百分点，但仍然停留在

4.8%的市场低位，整体市场平稳运行。聚焦业态，第二季度餐饮反超零售成为第一大需求来源，新开店铺数量环比翻倍增长，中餐、特色餐饮、简餐与茶饮的扩展热度均有提升。上半年整体来看，零售需求依然位居首位，占比

46.5%，而餐饮以

38.1%的需求占比位列第二。零售细分业态方面，服饰依然以

15.7%的需求占比位列第一，以国内女装扩张为主，国际品牌对深圳也保持持续关注。运动品牌则表现分化，强功能性的新兴品牌积极拓店，但传统国际连锁品牌有闭店行为。此外，潮流品牌日益成为业主实现差异化的利器。而疫情期间人们对于保值品追求的消费习惯的延续，带动珠宝配件需求占比仅次于服饰，录得

10.4%的份额，但需求热度随着重启开放后人们需求日益多样化而逐季放缓，扩张品牌多来自周大福、六福珠宝、老凤祥和中国黄金等连锁珠宝品牌。汽车品类扩张还在继续，但随着品牌方选址的物业趋于多元化，购物中心的开店有所放缓，同比下降

3.3%。餐饮业态活跃度在重启开放后逐季提升，在商务活动就餐带动下，中餐和简餐并列成为餐饮第一大活跃品类，总体需求占比均为

6.9%，来自于潮汕菜系的海门鱼仔以及客家菜系客语分别开出

3-4

家分店。特色餐饮和茶饮店的占比分别为

6.1%和

4.9%，特色餐饮方面，上半年开出

3

家渔语鱼酸菜鱼和湘辣辣现炒黄牛肉以及

2

家西塔老太太泥炉烤肉。而茶饮方面，分别录得

5

家霸王茶姬、6

家奈雪的茶以及

3

家茉酸奶的新开。简餐则监测到

6

家老碗会、3

家松鹤楼苏式汤面以及

3

家薛记炒货的开张。项目层面来看，新增供应的累积以及重启开放后国际品牌通道的畅通为深圳引入了众多新兴品牌。与此同时，存量项目也积极进行调改，通过引入优质及首入品牌进行租户重构，实现项目品质进阶。租金方面，虽然大多购物中心客流量恢复良好，但消费额并未全面恢复，空置率较高或新近开业的购物中心为了提高入驻率，给予租户租金优惠。受此影响，全市平均租金上半年小幅下跌

0.3%至每天每平方米

19.5

元，降幅同比收窄

1.5

个百分点。深圳2023

年第二季度，深圳优质仓储市场整体平稳运行，整体市场空置率停留在

0.7%的低位，环比无变化。2023

年上半年没有录得新增供应入市，整体市场依然供不应求。疫情期间积攒进出口需求于一季度重启开放后的集中释放，叠加不断入市的其他新增需求，整体市场供不应求持续，从而推动市场平均租金稳定上涨，环比增长

1.1

个百分点至每月每平方米

49.2

元，租金增幅同比持平。进出口需求推动下，第三方物流成为上半年的需求主力，此外还有部分需求来自电商和制造业板块。稳定需求增长的推动下，整体市场空置率半年度改善了

1.1

个百分点，分季度来看，空置率的改善主要发生在一季度，二季度整体市场平稳运行。与此同时，个别存量项目已经开启功能改造计划，未来或将依然有项目纳入改造计划，这将令市场有效供应进一步压缩，令供应更加紧俏。东莞2023

年第二季度，东莞未录得高标仓入市。多个存量项目的空置率在季内得以改善，带动整体市场空置率继续走低。2023

年上半年，东莞高标仓市场录得了

20

万平方米的新增供应，同比增长

37.4%。但得益于来自第三方物流、制造业和电商需求的稳定增长，空置率实现了同比

2.1

个百分点的改善至1.6%。整体市场共录得

41.3

万平方米的净吸纳量，同比翻番，部分新入市项目去化迅速，半年内实现

95%以上的入住率。惠州2023

年第二季度惠州录得了一个新增供应入市，为位于惠城区的宝湾物流园，为市场带来了

40

万平方米的高标仓空间。因新项目规模较大，交付伊始空置率相对较高。受此影响，整体市场空置率环比有所升高。2023

年上半年，惠州高标仓市场共录得

40

万平方米的新增供应，受此影响，整体市场空置率半年度上升

18.5

个百分点至

25.6%的历史高值。但得益于大多存量项目运营稳定或空置率的持续改善，市场平均租金半年度录得

1.5%的环比增长至每月每平方米

36.8

元。市场需求主要来自第三方物流、二季度节假日促销的囤货、大型电商以及深圳外溢的城配需求。2023

年上半年深圳共录得两个工业型写字楼入市，均分布在梅林片区，共计

10.7

万平方米。第二季度整体市场净吸纳量为

5.3

万平方米，季度同比及环比均有明显上升。上半年共录得

6.9

万平方米的净吸纳量，同比有所下降。需求主要贡献自研发园区，以深圳本地企业搬迁为主，主要来自零售贸易、科技及专业服务类企业，占比分别为

33.7%、16.0%和

8.8%。其中零售贸易继续以电子产品类企业为主，而科技细分则聚焦于软件与信息服务板块，专业服务以企业管理类的咨询公司居多。与此同时，工业写字楼子市场也录得了少量去化，以科技和金融行业需求为主，其中科技板块以

21.0%的占比位居首位，聚焦于软件系统开发类企业，而金融则聚焦于投资理财类企业。厂房子市场的需求则主要源自软件和信息技术服务业、装备制造以及贸易公司的扩张。2023

年上半年市场平均租金环比下降

0.4

个百分点至每月每平方米

98.5

元。不同类型子市场租金表现分化，厂房类园区得益于长租约效应，租金继续增长

0.6

个百分点至每月每平方米

49.2

元；研发办公园平均租金保持稳定；而工业写字楼市场则因业主延续

2022

年优惠政策继续降低租金以改善入住率，令平均租金环比下调

0.9%至每月每平方米

147.4

元。2023

年第二季度深圳共录得

5

宗成交，交易总额为人民币

36.7

亿元，同比及环比增长显著，主要贡献自一宗以写字楼为主的综合体交易，单宗成交总额超过

20

亿元。2023

年上半年，深圳大宗交易总额共计人民币

52.1

亿元，同比虽有下降，但差距不大。2023

年上半年成交物业类型更具多样性，除写字楼和工业物业外，2023

年上半年还录得了商业、综合体和服务式公寓的交易。鉴于综合体物业以写字楼为主要成交部分，写字楼物业以超

5

成交易额占据市场成交物业类型的首位；商业和服务式公寓分别位居第二三位，共同为市场贡献了近

4

成的交易总额。市场参与主体同样展现了多元化态势，除了占比约

6

成的企业买家主体外，17.4%和

9.0%的买方为分别来自房地产开发商和机构，有监测到北美的房地产开发商和香港机构型买家的购买案例。而卖方