天津成林道项目市场及项目定位报告-

1

2007-

3-

29致：汉拿（天津）房地产开发有限公司

“成林道项目”市场研究

及项目定位报告1[成林道项目]市场研究及项目定位报告Agenda议程

项目地块分析

周边区域市场分析

项目竞争地位分析

项目住宅部分定位

项目规划设计方向探讨22[成林道项目]市场研究及项目定位报告项目地块分析3登州路

本案

规划支

路昆俞路

成林道[成林道项目]市场研究及项目定位报告

地块概要与分析

（一）项目介绍1．物业性质居住及商业金融用地2．项目四至范围东至登州路南至成林道西至昆俞路北至规划支路34[成林道项目]市场研究及项目定位报告地块概要与分析

3．地块控规概要

2

（2）规划性质：居住、商业金融业用地；

2

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（4）地块的土地使用权出让年限居住用地70年，商业金融业用地40年。

4．项目与周边状况

（1）项目周边人口现状与产业特点

项目所属程林街拥有27平方公里地域，常住人口8.6万人；区域内重点发展现代商贸

物流与高科技加工业。

（2）项目周边物业现状与特征

项目所属程林街物业形态多为工业厂房与普通多层5地块与周边物业现状[成林道项目]市场研究及项目定位报告

地块概要与分析46[谅成城林侧道而项蹲目死]味市租场唯研瓶究抛及携项挡目冰定掩位以报峰告项贩目截交云通碧状质况继与撞商拼业羽配千套机设遵施1片．快交眯通饿路丹网垂设供施（撒1获）珍项捏目自从遍地税理丸位凝置黄及忌行林政促归勾属裕隶藏属于蚕程返林毙街梯辖读区锡内吗。涉东授与善天机津芽滨革海麦国却际机秃场颈相贱连滑，枣西吩与沿河萄东哥区染相胳接润，互南问靠回海河功与伴河皇西动区弹隔份河笼相欢望祖，壶北歉邻烟程工林弃工寇业区虚、虑万底新摆村弊居乔住粪区款和真卫限国槽道械。（锅2磁）锹周轮边镰主霞要挖交系通寸干汤线方为柳卫笨国匙道宽、泛成林竟道螺、进东忙纵松快肃速漠路丹。熊距惧万节新换、爹丽薯苑盛居住尾区该车剂程涨5土分甚钟楚左途右睁；续距毛市唐中皱心樱2爽0胡分未钟车咽程默；垮距财离储天轰津行机串场贪1蚕0眠分夹钟遭左绩右鸣车雅程；怜距阶东赛纵喷快雨速户路缸车邮程芹1皮0厉分诞钟黎。7[索成荐林筛道蜻项稿目恩]奥市质场旷研浅究原及寇项置目透定束位迹报高告项侦目覆交圾通堂状堆况厌与万商仁业幕配困套询设排施（堆3益）斑项办目纤周役边猫公根交咐线泳路（抵标盆红经公逗交塑路走线棒为启距授离摸本忽项芦目好最缸近悉的耍公粥交歉线雅路争站门点宫）成战林谜道落：互6球8问1谢、6驰4币0、缎6数7计3遍、8允6份1、6馋6陶8、5拍1卫盼国伟道和：脂6戒8傻9缎、6开5抵3、6佳3扩5、4廉3、8背2肆7、2恶3沙虏柳孩北遥路顶：哗8泽6观6询、缺3喂2者、兔8属4绳7迎、撑6宴8旋5登袍州经路男：2朵8津都滨共大质道摆：薄9灵6史2天领山达路胜：起9镰0央7泊、4禽6所在道路类别项目名称数量合计津滨大道超市家乐福、家世界2商场劝业商贸广场1餐饮、娱乐白金宫酒楼、KFC2专业卖场南方灯具城、天津家具街、平和装饰城3成林道超市津工超市2家、福贵、华润4餐饮、娱乐外滩风尚、玉德福、福宴酒楼、宫廷烤鸭店、恩来顺、麦当劳6酒店、招待所津龙大酒店、憩园宾馆、如家、泰来酒店、武警医院招待所5卫国道超市易初莲花、家世界、KFC、又一城商业4商场大桥道食品、万新食品店2餐饮、娱乐好伦哥、麦当劳、金钱龟酒楼、吉昌酒楼、东丽垂钓园、海鲜渔村6美容、美发标新理容1沙柳路超市物美1餐饮、娱乐同顺号饭店、白洋淀海鲜2登州路附近餐饮、娱乐大韩酒楼1分类项目名称合计银行工行、商行、农行、建行、人民银行12药店广丰、沙柳、同汇、老百姓大药房4其它含汽车理容配件、菜市场等3居民区益寿里、津湾花园、来安里、泰昌西里、程林里、万和里、嘉华园、芳馨园、万顺里、昆仑公寓、月牙河小区、万隆花园、泰通公寓、程春里、荟臻里、太阳城、丽苑居住区、万新村居住区、恋日风景、凤溪花中城、帝旺温泉花园、晨光楼、向阳花园、大通花园、上杭花园、九河国际村、万兴花园、红顶花园、新月花苑、阳新里、程林东里生活区、登州里3358[残成脖林仙道鞋项既目势]起市天场授研坦究松及申项核目湖定工位卡报歪告项的目蔽交目通蚀状薪况和与米商巷业怕配条套招设零施2煮．侵项然目强周晴边低主要坟生湾活倡配疯套忍设夜施9[色成炼林钓道爽项繁目抛]分市和场咏研业究炊及横项姨目袜定远位取报看告项尾目驶交直通卖状推况环与缓商踢业僻配胞套很设便施61令0[狼成区林局道梨项顷目渣]暴市则场匠研加究垂及前项行目催定攻位游报晒告项软目寨交夹通恼状景况遣与甩商诉业盘配宿套剩设童施3坡．伏项伸目睁周告边奔主后要磨市灿政抗配境套谨设理施桂及洲企导业同单程位1鸟1[倍成到林帮道茶项中目殖]晨市有场雕研也究往及供项评目拴定驾位捕报隆告项鲁目暂周膊边引区劲域谊规虚划讽建纠设援发趴展筋前草景1汤．荷东左丽访总产体志规毛划东拳丽僻区挤区学域括规浪划航总挥体班沿“一沸纵忠、三壁横”的浇格线局张发岛展始。一寺纵洋：辛外火环裕线啦沿序线慕；三补横轻：洒卫颂国耍道引至得津土汉猜公赔路狡沿帐线，训其屋基呈本情契沉机盆为狼地毕铁残2偏号肃线悬建匪设纵；张育贵渠庄沃路决至危津写滨水高愚速沃沿浓线吧，健其炼基胃本契那机侧为狂津盾滨即大乱道螺建润设屿；疗津腰塘酸路条沿闯线，狭其喜基题本欺契缩慧机移为户津远滨忽轻脏轨图建景设俘发蓬展71率2[壤成崭林丈道宾项团目忍]隶市叠场嘴研阳究馅及挣项赵目桐定泉位终报园告项矮目浸周仅边辉区倦域步规朵划宣建趋设相发秋展泊前逢景2傲．状东客丽亩总乎体它规拒划梳发螺展秒设凑想以算“象一敢个银中古心希区存、籍两洁个中仍心候镇叹区绸、魄两约个卸产铸业湾区教和五刊个佩组希团侨”贡的仔布爬局挣结吩构礼，犯全面启实常施须津搅滨纹新喜城贩区剪战换略解。1民33瓶．会项喉目散周佣边找市茂政顿建江设叮改留造忆计弦划（孕1繁）滚2茄0谦0肌3畅年塑东赤丽刘区涌战姑略失发术展椒规挽划伍中，辰程套林卡街瞧南确片绑六蚕村探属闻“由智膊慧躁城垄”炊项鸽目规宿划升范卵围则，红预丘期眯未黄来羡2禽年书内椅项纵目狐周跪边环胜境框改煤造漂完原成渗。（盐2重）摩项圆目必北拾侧沸崂唇山曾道域沿悠线点染增化仗工毁厂片炎区许已垂制郑定毕搬拜迁叔计隐划世，既预吊期供2个0往0罚8待年前懂动翠迁脂。（香3羡）储由忘天业津稻城营建台投束资词有慎限艰公娇司康进佣行成冤林般道旺二馅期雄道鞭路委改象造谜项扒目将（卡月畅牙窗河到秧外破环嚼线绝路钳段童）直预美期敞2梢0采0妻8罩年暂前绸完桨成[藏成垫林暂道左项域目亦]掀市臂场业研旱究扎及拦项范目紫定藏位义报蓬告项使目醉周荷边平区阳域伟规浅划扰建龟设忘发聪展裁前畅景东丽开发计划与功能定位图示81艺4卫提国拔道孙板援块姿、鞠华此明证镇融板肢块肿、嘉东贝丽湖暖板爪块盼、品空炊港搁加吸工绕区约板讨块寇、肾张筒贵庄同板恐块澡；狱分零别统从统规砖模号、醒市休场扩现宝状、雕发什展兆规铁划握等港方花面农进铜行革分戚析磨，裁以便溉为自本钓项齐目叼提吵供势参卫考躲。东呆丽幻玉湖堆板删块空注港厅物卖流华院明撤镇丹板犯块张赠贵煮庄兆板蹲块程伟林咸街阵板炒块卫蛇国剧道介板破块本拾案[偷成产林陕道俗项碰目啦]身市夫场崇研每究杂及秆项孙目挽定村位船报荷告项参目雷周汽边赞板箭块扯特粥征雅分产析（界一水）企选岩取伤项乡丰目饰周仅边眉主体要我板宋块巡寿：1改5[来成味林跃道被项药目聋]肺市似场资研集究雷及夹项箭目取定剃位顿报罩告项哲目艘周掏边域板锅块喜特道征胳分成析◆卫染国花道青板并块（营1唇）未板概块亿界害定未及中区削位滨优勒势卫麦国听道召板饼块摆主糟要脚包首括素卫别国岂道络顺仿驰响桥蛇以避东璃沿迹线忽至养外掌环遭区分域天，孟成跃林衔路芽以蓬北咸区域形和既丽蚀苑绝居睁住萄区泳。自横瓦跨弊河移东螺、榆东启丽梳两杂区液。叮是经中浸心防城局区奇通驱向锋滨详海若地悠区递的泥必经号之庙路泻，盾直和达愧空灭港再物争流裹加烧工飞区扣，渗地犁理孩位唉置育十集分刊优傍越波。（漏2渗）剥板鲁块脾内拒房课地圈产厘发获展秘不竭完见全倚统思计以蹲2溜0右0彻6阴年视1丧～本1浙1款月兄该息板潮块铁销刚售菊为峰例啦：灾此剃间态成交兴面箩积汤达冶1锁2萄.语1借8乐万典平录方酷米种，问成拾交行均香价约在声5猜0洗0蒸0元耐/拥平招方虑米秘，轮7鞭月色以吉后价，泉成呆交供均篇价守有森所猫回腹升诊，该炮区菜域脸房僚地夺产您价列格涌进迁入呆一坝个督相莫对群稳尺定合的旺时猪期91甲6[怎成戏林队道钩项飞目武]滥市迎场夸研猫究曲及咸项贤目胜定崭位警报稀告项也目异周冶边胆板竟块刮特撤征章分乞析（此3尺）徐板翼块长综咳述特箩性减：鸟交框通烧极策为录便抽利皮，什是勒实它现拦天短津堵市念经赵济甩中葬心拥战葬略赢东慨移奥要纳地镇。（枯4粉）家发矮展吸趋适势区膊域屯内皂市伙政仓基蔽础荐设饭施终建听设达：袭卫甘国涌道步路后面佣的勉修仁整俩和岂拓继宽棍，伏建忧设朋中看的子地搂铁收二号息线塔也恢将泻自砌此衡处猾通窑过庄，佣东弟南态半熄环岩与搂卫婶国柿道谎的论衔筋接岛、侍快穷速絮路政的刚建叨造释，勒使畏得体这一拒地蚁区合成拉为斯天张津拼市作内场因宾交门通处状攻况景而侄升产值翼区绒域葛的弹最抚大应受德益厌者看。土矿地敲放哨量柏：爪自菊2龟0墙0晕6枝年膝1车1阴月星始然，脖河董东奏、青东吼丽株两桥区轻域抄内尽有游多亿块农土炕地稻交洗易痰成圣功，翅预松示数着退下透阶殖段帝本鸦市斩东禾部贝板梢块其地蛇产擦开院发片将崖再致度迎升洞温钞。铃其趋中殊河读东智区祸成榴交逮3节块感，东充丽民区酷成拦交计3才块孝。叶东忘部勺多容个顺地嘴块羡近骑期片集绑中梢成赴交稠，戚而玻且放成打交捎价洋格晒不送菲河，响表汗明删开发青商吸均蛮看章好凉该交区界域选未你来毒发佛展蹦潜担力猜。渔预谁计加这低些林项太目迁将船会乏在奸2满0敲0便8悟年汁全购面尿亮究相唱。（芒5真）殖板厦块丛结妹论地效块邮好吉、封出美行内通份畅皮、当定随位事较献高上、添规个划纺佳窜、渐具闷规隔模骗。1求7[铁成目林骗道惊项连目防]恼市即场晕研榴究脾及怨项羽目梨定体位陵报唐告项供目摄周质边利板趋块酿特榴征患分歼析◆华停明彼镇铺板长块（资1根）作板结块宫界右定弄及汪区礼位伪优退势该句板览块悲总侦面掏积糟1雅5驰0杂.孔6弄平吃方镇公畜里滩，笑约扮占体东厘丽钩区茎的外三过分碎之姻一膀。价东逃连吵滨狗海筒新注区制，观西辽靠答中心档城酿区预，掀南桑临唐机点场泽，脂北偶通桑东请三召省畏。（断2随）小房劣地厉产先市粉场矩发和展称水且平华想明翼镇蒜是游天福津踪蝶市我“侍以符宅贫基阔地升换圆房根”随的菜第基一灭个攀示享范总镇向。泰规鸟划盆总梳用懒地洁面祝积思5辰6绝1歇.孤8植万侮平狱米，作总汗人道口泡7仍.毁4觉万赞，灭总报建叼筑右面悼积挥4箭1肌8扛.苍9悟万斧平忠米叹，范规斩划禁居垃住球建掌筑章面吧积斜2驻6饱7怀.石4厅万吓平抹米1贡01争8[献成六林希道柿项本目勉]遵市仪场土研浩究狸及销项附目错定月位刘报品告项法目污周祥边疫板摇块朽特停征萍分蛙析（按3耗）迟板眼块滔综碌述天显津哪城抽市党工围业急东倚移扣、样天坚津欣空签港乐物系流协加泉工异区枕和间保辣税乎区玻（东航膜空哈城疮）摇的向进做驻皆为怀华厌明瓦镇的春发好展题带嚼来判了茶巨依大抖机涝会炮,钟必单将匹成曾为精东恳丽殊居燥住疑、盛生艘活兵、丝式娱众乐接中欧心蓝。充由酱于诵此缎板圾块帽规划馅为盆定首点常定窜向疯安哪置答项哀目臭，惯对凭市耽场竭不挺具谜备被太电大韵影推响叹。(圾4住)颠板析块脾未幕来笑发哭展较趋更势华严明捧居饰住嗽区造分晕为理东考区尝和瓣西稍区滴两响部愚分忙，厦拟阔先相启档动矛东唱区男。看东工区光规毅划狡总棉建净筑脂面够积梢约2沙3避2退万翠平和方仅米罩；酬西裁区贷规造划惯建们筑皮面骑积乎约朋1凯1恢4强公汁顷戒；来两垮区研规鼓划窗总橡建皮筑材面浸积算约娱3管4灵6愁万魂平方抓米民。（艺5揉）垒板线块广结子论出恒行绍通南畅目、隆定裕位毙于盗服俭务敞周杨边片，赠现忌阶孕段闷建煎设咏目容的烟主康要绕为述安浸置哄聚静迁日于互此丽的踩周挑边哄村确民，蜓后单期呼虽伤可爬使贵用丹开暴发积用厉地菜较尿大目，家但胖短吵期鸡内淹尚法不罗具车对绍于倚市脆场章的遍威辟胁爷性附。1众9[独成调林哀道止项晌目肃]扁市屿场额研言究剥及化项蒸目葡定捐位恢报嫩告项钻目腊周准边颈板屿块楼特炮征乡丰分睡析◆空饭港厅物井流掌加伍工男区世板就块（赵1锈）曲地露产芦市炎场袋发蜜展掩水活平现唱状听用告地倍主惑要焰为抢盐暗碱掌地魄、遍荒肯地筹、烈水其面默、滤村啊庄堵用淘地冰和照有兵关乱单购位省用钟地撤，款用忌地图中部截现倍状斤为考滨词海革高掀尔锹夫饮球泳场约，愉规取划岩用共地视中岭部待和讨西股南各部次有迈少评量搞企软业溉用烟地娃。1哪12管0[甜成剑林救道建项罩目参]虚市介场缴研匹究劫及润项研目伸定粘位开报姥告项贼目谊周挠边荒板探块看特誓征晨分亚析（依2瓣）蒸板芹块惭未肢来怎发贷展标趋支势天纷津枯空父港稍物武流览加唐工己区遥总巧体栋规猾划近总血用拖地席面菌积罢为承5健5铅平诸方五公忙里月，译分秩为寸三蜂期今开堪发枯建厨设理。其碰中雅一葛期息占秒地它2钩3罢.苗5两平帽方工公绪里丧，板现剪在晴已信规配划磁开芒发雪建访设梦。孙二豆期由用闻地永1骄8彼.筹5毛平突方呜公宴里任，主齿要桶作询为傍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