2023年上半年重庆房地产市场回顾-仲量联行

2023年上半年，重庆优质写字楼市场迎来位于江北嘴的金融城3号T2的交付，为市场带来近7.5万平方米的新增供应。着眼需求端，上半年净吸纳量录得1.8万平方米，从去年下半年的负值转正增长。分季度看，一、二季度的吸纳量相差无几，但具体市场表现各异。其中，一季度市场问询度在春节后明显回升，但需求落地仍为谨慎；进入二季度，随着在谈的项目逐步落地，甲级楼净吸纳量环比增长77.9%，但这一市场去化被乙级楼所拖累，其录得中小型租户因宏观环境波动所引发的退租。相应地，全市整体空置率较去年底上升0.7个百分点至27.3%；其中，甲级楼空置率较去年底上升0.1个百分点至30.7%，而乙级楼空置率较去年底则上升1.4个百分点至22.4%。租金方面，市场去化压力持续，重庆优质写字楼平均租金较去年底下跌1.0%。值得关注的是，甲级楼宇租金跌幅逐季扩大，原因在于租户对成本控制及精装房的需求不断增强，导致单一业权甲级楼与乙级楼、第三方办公运营商间的竞争加大，个别业主采用更为激进的租赁策略以价换量。因此，二季度甲级楼平均租金环比下跌0.7%。就核心商务板块江北嘴来看，得益于区域楼宇业权最集中、产业集聚度最高等因素，一直以来区域租金韧性全市最强。然而，随着第三方办公运营商在江北嘴加速布局，截至目前其待转租的办公面积已20万平方米，精装房源为代表的“拎包入驻”产品将在未来一段时间内对江北嘴子市场的市场租赁格局及价格体系带来更直接的影响。新增需求方面，金融业、TMT及专业服务业为上半年前三大需求来源。其中金融业领衔上半年需求，占比26.4%，从细分行业来看，普惠金融、财富管理等金融服务需求活跃，贡献上半年过半的需求，而保险、证券类等传统金融亦录得数宗1,000平方米以上的大面积成交；TMT位居第二，占比23.0%，本地中小型电商、直播以及软件研发等细分需求较为活跃；以商务咨询为主的专业服务业亦贡献约15.7%的需求。此外，随着重庆旅游热度提升，与酒店餐饮相关的需求也展现出较强的增长态势，上半年录得数宗民宿托管类企业在重庆的大面积扩张。展望2023年下半年，重庆优质写字楼市场将迎来约23万平方米的新增供应，市场去化压力犹存。2023年上半年，重庆零售物业市场主城范围内迎来万象城北区的开业，新增供应面积约10万平方米。新项目定位“先锋潮流”，引入70余家西南/重庆地区首店、旗舰店，如JilSander、MaisonMargiela、i.tbluebloc等，推动重庆商业市场提档升级。消费稳步复苏，2023年一季度重庆实现社会消费品零售总额3,686.69亿元，同比增长4.7%，居全国第二。“五一”期间，重庆主城八大商圈零售额同比增长4.4%，已恢复到2019年水平；端午节期间，中心城区主要商圈重点监测企业零售额同比增18.7%。借此，今年以来多个购物中心借势开启新一轮大规模的调改，涉及重新定位和外立面改造等，故空置率震荡上行；另一方面，个别空置率高企的项目，在品牌及市场更迭之际面临更大的竞争压力，招商进程较为停滞；同时，品牌拓展仍为谨慎，故上半年净吸纳量录得负值。相应地，空置率仅小幅下修0.2个百分点至11.7%。按品牌新增店铺数量看，零售业态占比52.1%，其中奢侈品牌、潮流品牌及美妆护肤表现抢眼，如LOEWE、LoroPiana、AlexanderWang、Boucheron、1807、ValentinoBeauty、Lancaster等；餐饮业态的占比进一步扩大至34.9%，除正餐、简餐积极补位外，茶饮咖啡品牌尤为瞩目，连拓数店，如茶颜悦色、Mstand、奈雪的茶等；体验业态占比亦小幅回升至10.3%，特别是亲子、健康护理等品类的扩张；受新能源汽车扩张放缓的影响，主力店占比降至2.7%。紧抓消费复苏之势，叠加市场存量活化、供应回升的周期，如何有效实现消费价值转化将是重庆商业市场升级的关键。从本地消费者的角度来看，“共鸣和场景”或为关键词。一方面，尽管定位与品牌的升级大势所趋，但应关注首店/外来品牌与本地消费意识间的平衡，并深挖本地资源，实现共鸣，从而带动消费落地；另一方面，以商圈为单位，存量与新增项目应合力构建“一站式”商业生态，形成全时段和空间的闭环消费场景。以核心商圈观音桥为例，上半年星光68广场开启对A、B区间的建北五支路的改造，将打造成绿植、休闲场景的开放式街区；其沿街展面、惬意氛围预期吸引新兴品牌进驻，特别是主理人或餐酒品牌等，填补观音桥商圈的空白。其次，重庆作为网红旅游城市，游客对消费的贡献至关重要，但作为游客必打卡的解放碑商圈，目前空置率全市最高达24.1%。因此，“引流和IP”或将是游客消费价值转化的关键词。首先，解放碑商圈内的项目应发挥客流优势，合理规划业态和随之而来的消费动线，特别是用临街的店铺撬动客流，实现引流进店；另一方面，运营商或将培育极具本土特色的IP，通过话题性或独一性带动目的性消费的同时，这也能适度抵消地势高低差给项目带来的昭示性影响。展望2023年下半年，重庆零售物业市场将迎来约26万平方米的新增供应，包括备受瞩目的重庆印象城，其主力店是西南首个巴黎老佛爷百货。暑假和下半年的节假日预计会进一步刺激消费，改善市场去化压力。2023年上半年，重庆仓储物流市场录得1个高标库交付，百利威巴南二期为市场带来约10万平方米的新增供应。着眼需求端，上半年仓储净吸纳量录得约3千平方米。究其原因，一方面新增需求仍然谨慎，租户尤其看重成本控制；另一方面，如家具家电、三方物流等租户因业绩缩减引发的退租显著影响市场吸纳。相应地，全市高标库空置率较去年底上升0.9个百分点至23.0%；市场压力犹存，平均租金较去年底下跌1.1%。新增需求按行业看，三方物流、电商及制造业主导去化，分别占比38.1%、30.3%及11.7%，而制造业中又有约50.8%为汽车及零部件的相关物流需求。目前，重庆汽车产业正积极转型升级，致力打造世界级智能网联新能源汽车产业集群。2022年，重庆新能源汽车产量同比增长1.4倍，居全国第九位；2023年一季度，重庆新能源汽车产量同比增长27.9%，产值同比增长52%，销量