估价复习资料

房地产估价：指房地产估价师和房地产估计机构接受他人委托，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法律法规和标准，在合理的假设下，运用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。房地产估价要素：（1）估价当事人，包括房地产估价师，房地产估价机构和估价委托人（2）估价目的，是指一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途（3）估价对象（4）估价时点（5）价值类型（6）估价依据（7）估价假设（8）估价原则（9）估价程序（10）估价方法（11）估价结果举例说明房地产估价的目的？P22第三节房地产：指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。物业是房地产的其他名称之一，中国香港地区通常使用这个词，把房地产估价称为物业估值或物业估价。中国内地现在也大量使用这个词，最典型的是“物业管理”，并把其中的“物业”定义为，“房屋及配套的设施设备和相关场地。”按开发程度划分的房地产种类有：生地（指不具有城市基础设施的土地，例如荒地、农地）毛地（指具有一定的城市基础设施，有待征收的房屋，尚未完成房屋拆迁补偿的土地）熟地（指具有较完善的城市基础设施且场地平整，能直接在其上建造建筑物的土地）在建工程（指建筑物已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产）现房（指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地）按基础设施完备程度可将熟地分为三通一平（通路、通水、通电和场地平整）、五通一平（有道路、供水、排水、电力、电信等基础设施及场地平整）和七通一平（有道路、供水、排水、电力、电信、燃气、热力等基础设施及场地平整）。房地产价值和价格种类：⑴价值、使用价值和交换价值；⑵成交价格、市场价格、理论价格和评估价格；⑶市场价值和非市场价值；⑷买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值；⑸房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格；；⑹原始价值、账面价值、公允价值和市场价值；⑺市场调节价、政府指导价和政府定价；⑻基准地价、标定地价和房屋重置价；⑼土地价格、建筑物价格和房地价格；⑽总价格、单位价格和楼面地价；⑾名义价格和实际价格；⑿现货价格、期货价格及现房价格、期房价格；⒀起价、标价、成交价和均价；⒁评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。商品租金由8项组成，即房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、地租和利润。成本租金由5项组成即房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息和房产税经济适用住房的利润率控制在3%以下。基准地价：也称为城镇基准地价，是指对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型按各自法定最高年限和基准容积率评估的土地使用权在某一时点的平均价格。标定地价：指政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一时点的建设用地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。房屋重置价格：也称为重置成本、重置价值，是指采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出及应得利润。名义价格和实际价格P108看看楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地总价/总建筑面积*土地总面积/土地总面积=土地单价/容积率房屋价格=土地价格+建筑物价格房地产价格影响因素：一般因素（制度政策因素、经济因素、人口因素、社会因素和国际因素）、区域因素（区位因素和心理因素）和个别因素（实物因素和权益因素）。房地产估价原则：①独立、客观、公正原则；②合法原则；③最高最佳利用原则；④估价时点原则；⑤替代原则；⑥谨慎原则。市场法：是将估价对象与近期内已发生交易的类似不动产进行比较，对这些类似不动产的成交价格进行适当的修正，以此作为估价对象在估价时点的客观合理价格的估价方法。理论依据：市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。适用范围：市场法适用的估价对象是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。特别是存量成套住宅，由于数量较多、可比性较好，最适用市场法估价；②写字楼；③商铺；④标准厂房；⑤房地产开发用地。选取可比实例的要求：一：选取可比实例的数量要求，一般选取3个以上（含3个）、10个以下（含10个）；二：选取可比实例的质量要求：（1）可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产，选取房地产的要求：①可比实例在区位上应与估价对象处在同一供求范围内；②可比实例在用途上应与估价对象的用途相同；③可比实例在规模上应与估价对象的规模相当，选取的可比实例的规模一般在估价对象规模的0.5—2倍范围内；④可比实例在建筑结构上应与估价对象的建筑结构相同；⑤可比实例在档次上应与估价对象的档次相当；⑥可比实例在权力上应与估价对象的权利性质相同。（2）可比实例的交易类型应与估价目的吻合；（3）可比实例的成交日期应尽量接近估价时点；（4）可比实例的成交价格应尽量为正常市场价格；三：选取可比实例应注意的其他问题。1公顷=10000平方米=15亩1亩=666.67平方米1平方英尺=09290304平方米1坪=3.30579平方米价格指数有定基价格指数和环比价格指数。在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期，如果是以某个固定时期作为基期的，则为定基价格指数，如果是以上一个时期作为基期的，则为环比价格指数。定基法：某宗房地产2007年6月1日的价格为1800元/㎡,现在需要将其调到2007年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2007年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2005年1月1日为100）。请计算该宗房地产2007年10月1日的价格。解：该宗房地产2007年10月1日的价格计算如下：1800*98.1/76.7=2302.22元/㎡环比法：某宗房地产2007年6月1日的价格为2000㎡,现在需要将其调到2007年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2007年4月1日至10月1日的价格指数分别为99.6、94.7、96.7、105.0、109.2、112.5、118.1（均以上个月为100）。请计算该宗房地产2007年10月1日的价格。解：该宗房地产2007年10月1日的价格计算如下：2000*105/100*109.2/100*112.5/100*118.1/100=3046.80元/㎡比准价格=可比实例成交价格*交易情况修正系数*市场状况调整系数*房地产状况调整系数收益法：是将待估不动产未来每年的预期客观纯收益以一定的资本化率（还原利率）统一折现到估价日期现值的一种估价方法。理论依据：房地产价格通常波动，在短期内难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看，会呈现出一定的变动规律和发展趋势。以此，当需要评估某宗房地产的价格时，可以搜集该宗房地产过去至现在较长一段时期的历史价格资料，并按照时间的先后顺序将这些历史价格编排成时间序列，从而找出该宗房地产的价格随着时间的变化而变动的过程、方向、程度和趋势，然后进行外延或类推，这样就可以作出对该宗房地产的价格在估价时点比较肯定的推测和科学的判断，即评估出了该宗房地产的价格。基本公式：适用范围：价