房地产企业战略管理研讨

寻找可持续发展的战略之路

——房地产企业战略管理研讨2006年9月（原新华信管理咨询）机密目录战略概述战略管理理论演进房地产战略是什么如何进行战略规划什么是战略?战略的概念脱胎于战争术语……《辞海》：“军事名词，对战争全局的筹划和指挥。”《中国大百科全书、军事卷》：“是指导战争全局的方略。即……”《韦氏新国际英语大词典》：“军事指挥官克敌制胜的科学与艺术。”《简明不列颠百科全书》：“在战争中利用军事手段达到战争目的的科学和艺术。”毛主席：“战略问题是研究战争全局的规律性的东西。”商场如战场!企吩业阵战周略具的戴本放质鹿就崖是罩企孙业勾为迹寻盛求坏和怪维像持喇持努久凶竞华争伟优渔势朴(村核古心锣竞校争宿力叮)右而荣作趟出天的组有污关居全刷局文的逐筹追划敏和愁谋微略亨余德堪森牲：基战庸略秃的号本韵质劫就达是漂维啄持盈企落业伪的独辨特声竞塌争距优己势波政特忌：训战内略裁不么是榜经双营够效踪蝶率查，奏战努略窃是叶建喂立购在榴独莲特并的图经权营驶活义动鉴上蹈的捡，战棕略毒就例是图要做六到昏与托众红不寸同明然茨腔伯鼻格稠提歉出吃：申“密战萌略遇是拒一磁种粥模险式乞”温，源是一缠系颠列桨行组为泄决暂策颈的铃结磨果。德泳鲁辱克除：厚“厘战招略筝是一换种甜统别一湿的脆综谋合清的洋一府体辨化跳计厦划，蒸用晒来购实也现买企宿业揉的延基祸本嗽目距标悠。裂”…浸…战巾略蛇大顺师仇论恋战抛略奏的里本看质1龙.畜战朝略炮是企宵业裂为胸获见得傅持届久芳竞也争详优贤势毙的袄谋透划。2潮.纸战诊略膊是达醋成纹企容业完目鹊标驱的励资享源联配轰置春手刷段。3劳.爹战垮略斧是限傲定旬企币业低竞缠争亭范踏围饼的螺定校位。4绪.县战燃略役是企仅业嗓的恶一尸种览事淡先艘行兄动拉计侦划。5允.百战歼略牧是企零业揪连低续岭一判致滑的萝决非策挪模慕式。6穷.徐战叛略股是体扮现本领雨导顿人委一羽种超观察念叶和块意驳向战钻略师管层理虎的委本壁质辆就献是副通俊过嫁有舞序险化杠的蹄过走程单使折稀参缺腥的果资莫源面获幅得登最平大吊的由效套用养，慨以绿及告寻骨找仿系喝统葱的龄方滴法赠实搏现尊预最期刃效督率称的朋过执程盈。资金人力时间渠道市场份额方贪向手旷段效们率做欠正屿确伤的逢事效当果正愈确触地得做穴事目寺标析实粪现决定组织效率组织成本费用收入或份额决定任务资源分配管理控制决定任务效率任务成本费用有效任务结果任务控制战略规划决定企业方向决定资源来源决定资源分配董薄事里会富与橡高简管部燥门诸经缸理任驴务企负惹责柳人问践题教：埋战重略袋管东理充中沾的育稀董缺畜资偶源忽是渔什译么印？战很略条形董成颂过膝程摧如昏下夸：企帆业殃使愧命远迈景炉/是目辩标战缩慧略硬态堪势邻分广析战挂略衫制耀定战姜略亲评库估汪与迹选宣择战黄略台实多施战坦略颂控愿制内答外耻部条环飞境幻玉分脱析业辱务静单检元斗战艰略年接度竿目迟标致与嚷计涝划资累源认配衔置战包略做分盼析量与浊制差订战教略存评舱价解与老选屑择战室略伐实巩施航与阻控梦制企侦业裂战兴略浇管膨理分的朝五踢项摧任抄务提锯出毕公霸司辫的值愿玩景指备明咱公涨司猪的跟未闲来梁业罚务欲组含成河和奔前嚷进翼的尚目朝的票地印，辟为葵公糊司诉提滔出普一家个猾长失期悟的甜发贩展合方费向籍，银清臂晰影地惜描宁绘巾公塘司帐将叙竭腰尽凶全披力抬所洋要色从敲事督的攻事览业弄，绕使盛整匆个荷组猾织术对方一阵切白行揭动罗有立一摆种欧目汪标亏感剂。我消们哭要即去访向彼何量方销？拣未穿来稻的且业雕务本组度合馅是以什困么趁？宽我脉们筝的程顾沈客朋是偏谁神？亦我蜘们堆的叨核拆心俩能贷力滔是物什食么皂？建宵立跨战逃略海目址标尸体满系将经公菌司恭的追战帝略乏愿陪景堪转案化案成域公协司放要闪达遇到智的影具发体克业居绩指标粘准财宾务抖目割标程体律系点和萍战携略幸目隙标数体广系短悬期肠目贷标凳和腹长旨期帖目证标制性定栗战低略喜定次位业卷务去组述合绪是偷单来业单务膝还赔是村多锈业薯务认组币合太？都目错标肯市羽场评的描选辰择争是银广来泛衔性恶的冠还坏是暂聚漠焦牵于划一播个控特炮定薄的姨市春场现？丸是息多栋产举品佳还箭是桐单谊一后产仓品狐线愧？溪基坡本慈战舟略触形徒式差是嚼什涨么蒜？祸采尸取直什奋么湖样议的昆组修织蚊形其态聚？签各判个巴业葱务桨单奋元冻的贞经璃营径使血命卷与劝经统营程规匀划闻是高什非么互？封…战前略损制著定婶和搬企垒业们家扁价礼值捷观股不绪可群分炊割盈：战袭略挖的映导剂向穷：钱市漏场目和道客狠户架需费求贸、槽风职险劝和并创预新拉。避升免蔽战殿略芹的栗陈浴旧普和罪由狂内笼而库外痛的爬思忍维汗。高侨效科地顿实稿施诵和肺执族行众公巾司塔战芬略评优价鉴并都调灭整坚公胃司级战鹅略参低照套实刃际绝的差经梅营轨事灾实丛、然变点化芳的归经晋营词环驼境菠、蹈新寸的屡思窃维墨和鲜新牙的茶机逗会馅，幻玉调秃整窄公恒司照的气战毕略煎愿辛景勇、狠长笼期葱发扔展疯方泽向匀、爱目僻标单体痰系铃等庙。战想略融包变括烫三哭个寇层敬次以沾公雁司窃整捞体老为牧研圈究衔对途象献，枣研寄究顶整碌个谱企静业裤生愧存壁和斯发止展基中和的附一杀些斑基眯本污问升题耳，尽是批企由业咳总瞧体碎的允最江高悔层坟次摧的太战侵略婶，滋是书整娘个厘企料业哀发园展绑的拦总山纲柿，第是隶企坚业单最畅高宾管逆理掏层侵指谁导臣和剧控溉制锣企占业编一悔切妄行绿为想的巾最守高铅行鸦动让纲白领内卫容莫分义类谋：元从努公垃司揉全截局诸出时发鉴，攀根避据股外慨部古环由境钩的锈变柱化完及蜻企苏业梯的五内把部哥条弹件器，妥选棚择闸企画业切所叠从支事肤的货范睛围尺和弟领架域臣在森确匆定撤所浙从抱事宽的沙业株务尾后洗，愤怎领样浸去椒发孔展嚼这只些鹿业习务熄，盲以柄实显现流公樱司思整答体推的晚战笔略惯意多图主文要俱职肚能旷：诵决蓝定非我屠们照业晶务护是蚂什此么准，火应被从任事障什兆么姿业担务柜，温这陵样钩发鄙展祖这株些给业淡务决厚策庭人顺员策：财公掉司责高烧层劫管棋理来者公睬司储战童略是冠在罢公害司丝式总性体衡战抹略逐指鹅导韵下计经能营蛇某辰一社特芽定打经致营毯单昌位夏所剂制援定把的竟战龙略园计矮划唐，蚂是眠公婆司励战泛略哑的森子练战战略扮。主潮要只职严能遍：乞主巴要招解槽决翻单仗位跳在低其死所维处辆的区行怨业晨中救或神某农一暗特跑定镰产仪品挡—果市棉场乳领止域惠内服如跌何呜与壁对吼手术竞耐争驼的钓问持题决泥策但人躲员毅：温公唯司碍业宴务塑部臂门富领戒导义者业艇务浅战昂略为技实唐施李和另支蚁持政公云司嫁战暮略竿与社业序务坏战权略塑而零在赞特他定秒的仪职奸能咳领爸域乡丰内喉所浪制爪定邪的拴实悉施奇战胜略址，岗包布括偷生厨产辟战谷略董、密市怒场俗营台销总战共略因、蜡财猫务夫战胜略切、属人抹力映资脚源作战走略忘、循研净发稠战轻略农等年。逼由去一墨系认列交具史体术详脾细铜方板案部和缴计谷划秒构验成狮。主额要懒职糟能尤：舰解绘决那资廊源紧利针用医效永率听问涂题隶，吵使劳企北业胖资枣源衣利轨用凑效担率令最刃大方化棚，库是悉公炎司谅战染略葡、锯事仆业吐部占战搭略骨与光实兔际也达席成博预匀期逗战葬略损目获标逝之城间堤的脚桥狡梁决豆策孙人婶员偏：筹职袜能堪部戏门悠经原理职曾能舌战这略目各录战晌略遍概泥述战碎略糊管壮理举理蹦论斗演急进房铸地塘产备战篮略建是往什拖么如练何粥进不行把战坐略静规畜划战谋略仿管陵理纪思幻玉想卵模潮式搂的会演盒进企文业平家很问姐：昌“哥请查问疲我椒该造往眨哪逮走旁？”战残略轮：鹅确邪定贪目怖标兽并播根荷据佳目遭标答决堆定蛮行鲜动君路覆线碍。学衰者退回掉答瞒：爸“则这差要翻看捷您斩想匠到塞哪焰里累去们。餐”企首业久家显再琴问碍：聪我棚该息怎盏么巩走仍？规氏划黄学镰派棚的塌学位者闷：喘你族应沉先鸣订也好物计窄划燥再置走粘。适响应测学洲派违的依学输者极：槽你挎可叶摸颂索敬着拨走饭吧养，婶有械错静就驴换蹈一坦条济路宴。产扎业身组到织雾学趣派龄的惯学嘱者码：渗你极为咬什奖么天要拆去货那躬？俊是象否与换退一剑个皇目录的凑地吵。资箩源邪基聋础宿学岸派建的否学唇者船：网你高应瞧先床培押养硬走预路铸的露能帖力括，项然四后胸再畏去柴。战窝略胖管芽理伏的片思折想挂理腿论磨体醉系别经尝历颤了讲四瓜个眉阶衰段阶段核心内容主要工具第一阶段1960年起以安德鲁斯为核心的战略规划理论体系SWOT分析、波士顿矩阵第二阶段1970年起奎因为代表提出逻辑改良主义，环境适应学派产生SMFA法（动态评估分析）、战略不确定性评估矩阵、试错分析法第三阶段1980年起1980年代以波特的竞争优势战略（后来修改为动态战略体系）体系为核心的产业组织理论体系SCP模型（结构、行为、业绩）波特的战略工具（五力模型、价值链、三种常见战略模式）第四阶段1990年起以格兰特和蒙哥马利建立的资源基础论体系核心竞争能力理论战除略鱼规莫划留思魔想简占正主景流装时降，更战抱略散就觉是咸规固划秆未普来舅；环勤境球适面应泛学崖派糖占晃主歌流忠时尸，榴战瓜略养就医是眠讨挠论记企签业见如续何赚适闻应桥环雪境木；产构业匆组绳织伴论贡占婆主胸流饱时形，挨战堡略纲就摆是演讨层论患如很何虑定霞位幸于慢有赞吸撑引壤力岭的邀行助业米并耳通恶过龄成迈本筋领更先嘱和麦差颜异码化北来张赢锄得套竞卧争办优毁势具。资梨源尚基远础蓬论爪流左行郊时撤，塞战拼略完就共变曲成得挖伸掘涌和遥培蜡养拔公惨司温有辽价喂值哀的拖、锡无受法水仿窃制偿的掀、遥又乓难支以蜻替浓代溪的岁资免源考了灵。中误国染的拖经霞济技环钳境民处终于端巨叶变孟之桶中胃，申对胃于且处且于逼不智同住行间业乓的此企汉业戒而乌言犹，暖在并公芝司泪战马略蹦管瞧理屈的校过咽程庸中祝，达应语根琴据庭自删身帅行料业会特农点鹅、参所延处批环典境胞等压多忽种府因抓素葡，伤并枪选丽择吹合毯适屑的河战眯略拜管烫理遥工紧具矿，助来娱制敏定迹公病司碰的区战给略矮。对渣于鸭企节业唱而匹言捎，萝要乱对替不类同周流垄派长的佣战烤略渐理茄论删深糕入扑了吃解参的煎基伙础座上蜡活始学您活尼用旨，青选饿择柳适炎合呈自划己斤的渣战司略草思色想碰和伙工阳具涨来珠制闯定否企植业佳的趴战尼略目渴录战日略河概粮述战伤略劫管控理怒理救论做演啊进房庸地婚产站战昆略危是押什屑么如挺何判进喇行钱战杀略膨规秆划房哀地还产厅的剪战故略塞是瓣什寨么鸦？房俩地芬产努开成发纷的客特绑点项溜目贩制梳、现反金复是铲阶告段剃性产糠品有异游质造化资型金殊密纯集可性房敲地钞产疾企攀业诸的虾战卡略棍就累是校要育实路现尿长侄期着持传续的辟稳暴定势发鄙展晚，脚形亿成叠自访身甲核正心钟竞味争至力正药略塞钧桑策泡房梦地增产峰三叫维并战粉略里分第析秒模全型正珠略源钧束策哗房惜地绳产础三爆维纵战钓略狮模闪型进顶入得什淘么正目食标稳市余场袖？做堂什帽么章业页态亩？世住鸭宅叮、房诚别遵墅裙、叼商某业赢物竞业绸、午写哄字继楼渣?除并房畏地亚产吃开蚁发贵本刘身秒外脉，并还垄进讽入漫价昆值彻链教的仗哪兆些榆环滋节外？榨土池地例经船营窑、穴建里筑傍、爷施庭工厉、恒物言业柴经恒营体、制物帮业业管震理每？进直入员什待么谱区崖域匙？王北株京坦、定京籍津轧冀沾地傍区步、液还鼓是培全衰国昌性格跨与区灯域流发姑展仆？产隔品亮（展业蒜态帖）区读域价须值骑链战费略包定宝位目象录战梁略砌概故述战姓略盈管票理隆理纳论币演补进房番地卖产火战虏略沫是肉什踩么产新品区毕域价湿值煎链如砌何盾进稻行绝战愚略堡规杆划对竿房陈地吼产蜡企拔业恼而钱言铅，鸣如满何秧在隔自罗能袄能均力绒、组资版源没的骄基拆础豆上踏，银结泻合秤当鸡地泄市册场覆不浮同堂产拉品柴的搬发芒展址潜恭力阅，艺或含专坛攻雾某胡一秀产容品复，蓄形批成园自雕身到核赤心泼竞萝争低能妻力浓，奖或眯尝李试欢业饶态乖开吨发碧的姜多款元基化丛，轰形骗成脸多近种证业奴态图的须合栏理淘组刑合商德业华普防通蚀住瘦宅悬？高朵级径别银墅厅？办滩公份楼袜？商马住牛两唯用直？商亲铺裁？工痛业摧地的产脱?产乒品供定论位资金回收收益状况经营风险目标出售物业快较好中回收现金，实现项目现金流平衡出租物业慢较高中增持资产，实现持久盈利经营物业慢高高增持资产，提升资产价值三垄种睡业幕态计在品资各金枯回贤收隐期候和远收景益瞎状踏况茧上笼的钩分幼布贝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能力期望和

目标环境组织

设计战略

计划职能

战略业务

模式发展

策略细分业务选择和定位房衰地杰产氧企资业握战顶略甜定旺位少的估构地成战岔略直定奥位价阿值务链她定祖位区沸域祥定辜位产天品扯定杀位战秃略旗分匀析拉的饱主朵要纳目辜的喝是正美确户认贪识条企陵业先在变竞贫争拥环丑境划中怕的谣位东置售和丈自置身辟的章能梯力起条刑件场，钟为联企幸业宪正甚确搞定稍位呆，钩明流确关企迷业肝愿勺景慈和衰目脂标泳。战惨略蠢定扣位丧分召析炊的没目叉的企笑业写外龄部愤环飘境拳分灵析公鞠司仪内番部边优厘、暗劣方势域及项市陵场糕地怒位躺分耍析公摄司岔愿编景紫分蹦析战圈略雾目堤标妄体秘系盘分释析战奴略收分烘析奋的滔基慌本恒内作容战巨略条目土标虾体太系障分违析烂：目瓦标酬体银系棋的兄基菜本妥属炎性对妻目隐标颠体阅系慎的援要方求慎：是护将双公搂司叮的里战题略怨愿视景家和蹦前泼进淡方廊向培转必化粗为划具衣体遭的攻业俭绩树目魔标充。是彩管翁理骑者示的顾承昨诺配，输在蹲具队体看的予时梢间忠框百架骆下泡达穿到损具度体汁的娘业么绩旺目理标斧。目泳标乳体走系拌的灶类处型欺：财西务桂、康管录理况、方市仙场艺等披目锁标胳。建劝立除一托个甘更鬼强帽大仆的需长内期陪竞箱争旗地卵位异，相烟对匹改哄善形短着期再的丝式盈汗利萌能拦力序，穷能柄够秋更毙长期期抽地兽为顺股郊东期带拍来皂利鸡益哨。目苹标款体舟系唉的坟特轰征颜：挑窃战嫁性箩、雁可雨度的量组性垒、斥系弄统疮性篮、州合财理策性启、券时毒间离限咱度喜。目在标竹体恐系车的旋建帮立骆应缺该浪是牲自扇上口而嘴下浊，鸡并红经厚过缓上陡下帜讨甘论划的匀过遥程孤。首朴先艺建雷立拿公羞司担的子业腐绩无目焦标杰体孟系蒸，豆然刃后驳在绕业捧务斯单迁元药、续分犁公技司净、紧职董能配部停门贼和偷经感营令单壤元矩建狮立州财错务等及踢战假略牛业童绩路目吊标伙，除并价使父这仍些厨目武标其与洞公肉司制的纲目害标杆建仓立恼直姐接抄联房诚系饥。战咏略约路勺径维选跃择靠的巨目研的边与菌主猜要膜内悄容竞怪争麦战辱略资选笛择多物元杯化滔战得略忍选眯择一赠体葛化抹战盒略本选芒择集第团之化运战助略道选扶择国鲜际肉化伴战缩慧略层选扶择-殿-鸭-崇-私-吐-并搞购赛与童重移组狐战辅略询选赔择战删略盈联厦盟晋选周择其穴他就战族略包途缸径暑选躬择战校略肿选仇择灰的才主磁要慢目搁的挤是幸在荒明纱确挡企幅业广定璃位端，劳愿妹景督和斜目烛标岸的著条挎件或下刮，抹对碗其实狠现右途逆径钟、搂策垮略悼与疏方里法秒进员行拉选雀择盼和矩评仍价圆。路危径郑选法择浊的绪目壤的战左略粥选用择鸟的及主饼要列内围容高附雪加炒值低低肚价沈格厕高混戒合成唯本乏领筐先痒：低件价姐低蛾值产之品业差半异徒化替：梁万破科塑集出团集蜂中葱差筝异成化贪：腐s摸o抗h太o粒中踩国这脱些鲁战兽略灰极薯有可亏能凭导矛致筛失萝败34567812企符业塔竞再争牧战绣略貌的仪选固择房眨地淹产湾企径业仁要品进聪行忧多庭元畏化连经回营选，房诚在危选绝择花新开的马产芽业锦时忘要忘明细确屿两区大楚目谢的俱，淹遵酿循唱三抵大掩原足则分策散肝行色业撤的依周起期袜性贴风蒙险房孩地飘产缩慧行烤业太虽拒然缸长娘期解向班好泉，相但弊在忧国柏家搬宠挺观蔬政候策锋调赛控碧之飘下他，放面纠临栗行受业咱周宿期廊的匀调定整巨期躬的壤风练险进晋入捞其魂它浆行脾业馆平澡衡爆房捡地陵产猜周涝期谷风箱险寻迁找秩新捆的膨业筝务扮增华长推点房缴地训产滥竞弃争珠将谊更坑加泉激歉烈换，碍利喂润轰水边平叔将仁整红体潜下救降叮。可葱以非利引用星房独地绑产闪积尊累容的裂资骂金炭，号进究入军有教前洒景匪，效增拳长翅性借更惯强谱的窜行物业风孕险留周吐期斗错念位协用同增互我补财敏务茧稳公健多惊元污化鼠的肾产幸业煤相写关乐性眨较繁低等，吵业丙务益回幕报筛期物错题位脸，狐可最以貌通视过询不确同见产减业慢风麻险榆错坝位使来往实甩现奸稳本健膜经陕营产撤业霜多膝元槽化哪的浩结才合微可迫以际产歪生禁互峡补破效天应删，反某拌种厘产析业露资析源似的锦控额制屋可婆以危促仍进窃另荐一瞒产赞业材的均稳交定底发浪展多和元螺化肉要驱以枯集溜团欲主旨业啊稳明定武、娱财固务矮稳手健来为坚基准础遭，导切挤勿小贪枣功己冒絮进稻，命盲森目吊多贤元吸，徒导斥致只资浓金裕链副吃首紧三逐大尚原削则两节大慎目史的资来源死筹纷划蜓与芽配宴置爪的再目辉的掀与势主抚要魄内夏容资朱本圣战杯略财淘务梢规丢划人助力延资袜源战战翼略技滨术晴战淡略产军能短规吉划-惰-碰-愈-煌-脑-组缸织温与列流烦程办设塔计计公划既系瞎统物悬流仁规测划品索牌凡战踏略客诵户杜关团系限管资理配碌套跌体寸系弱建糠设-轮-沈-达-块-选-资挪源寇筹候配恶的览主赶要邀目胖的光是厕确爷定张掌关握虽的资陪源俘,创并啄形饶成菠筹临划侍配葡置翻方置案拘，土配鸟合圣路绍径斗选锋择资,董最工终亩形井成喜行段动选指罪南贩的芝过钢程桨。资呀源翅筹灰配锯的伙目烘的战疫略竭选膜择传的坝主奶要皇内则容战链略勾实送施都的贺最味关触键猫活亲动候：弦资焰源浓筹搁划承与恋配庙置什敢么钻是详资件源疤？资蜓产垃：突现狼金仿、或固吧定受资晌产号、刊设遮备无芹形恶资渠产扒：鞭品版牌狐、奔技裁术建、拍专胆利芽、焦资目质柱、牺执辛照人阳力栋资享源权孕力销检售稠渠狗道雄、选终睛端艘、异配辆套指体恭系关呈系时普间-井-闪-六-课-饱-战触略症规揭划撑描悔述鸽的犁总蝇体俱原笑则B饿I口G央P聪I重C且T包U颂R翁E走(部全衰局习把楚握凯）L偿o狼g蹄i亚c恢a友l特T识h骄i狠n跪k否i谷n熄g伙（扮逻胖辑中思败维棚）R慨a怎t桑i员o烈n挣a疯l葛P笋r欠e冰s紫u枣m略i抢n语g饰（贵合迟理隶假贫设俯）P菠o隆i筹n哨t纺P计r坑o幻玉o贪f隐（恭仔园细霸求消证糕）S照p象e仆c喷i劣f典i揭c孟：拒具烤体M朋e晓a屈s柔u朱r妹a唐b葬l抖e讨：眼可科衡像量A丛c裳c杯e